物业管理全程通

物业管理全程通一、什么是物业管理？从哪些方面了解？物业管理，就是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

物业管理涉及的内容包括：物业管理公司的信誉及企业资质，服务内容，服务标准，收费、停车场及其他公建配套所有权、使用权及收费，前期物业管理服务合同的主要内容，维修资金的缴交责任、标准及业主临时公约等。

二、物业管理究竟提供哪些服务？物业管理服务通常要为业主提供：建筑物及附属共用设施、设备、场地的养护与维修；绿化、环境卫生管理服务；安全防范服务；车辆停放及其场地的管理；高层楼宇增设的服务项目；物业档案资料的管理；业主和使用人委托的其他服务事项。

三、与物业管理公司的委托合同要写什么？《物业管理条例》规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利与义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

四、购房时，建设单位是否应向业主出示临时公约？按规定，建设单位销售物业之前，必须制定临时业主公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明，而物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

五、在成立业主大会之前，由谁选聘物业管理企业？在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位负责选聘物业管理企业。

建设单位选聘好物业管理企业后，还应当与物业管理企业签订书面的前期物业服务合同。

六、物业管理与交楼拿到了新房钥匙，怎验收新房首先，看门窗。

看每扇门是否能顺利开合，看窗与混凝土接口是否有缝隙，开合是否顺畅；第二，看地板有无松动、发霉、爆裂、穿壳等现象；第三，看屋顶有无裂缝、麻点、隆起、渗水等现象；第四，看墙身有无隆起或空壳；第五，看坐厕的下水是否顺畅，有无滴漏等异常情况；第六，看卫生间及厨房地面有无积水、倒流水和渗漏；第七，看所有电器开关、插座、总电闸的情况。

物业管理与入住即使是自己家，也有一些事情不能做？业主在使用房屋时，不能损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途；不能对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险用品；不得利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

物业管理区域内不受欢迎的行为有哪些？象践踏、占用绿地；损毁树木、园林；占用通道等共用场地；乱抛乱堆垃圾、杂物；发生超出标准的噪音；排放有毒、有害等污染环境的物质；在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画等，以及法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

出现物业管理纠纷，怎样处理？由于物业管理活动范围的广泛性、服务对象的复杂性，在服务过程中纠纷往往也是多种多样的，业主或使用人遇到问题时，首先要了解政策，分析、判断问题属于政府哪个行政部门管理的，然后请相应政府部门协调解决。

协调不成，可以采取法律途径解决。

第一，如果属于物业管理收费问题，向物价管理部门反映；第二，房屋质量问题，如果是属于保修期内的质量问题，向建设管理部门反映，如果是保修期外的问题，向房屋管理部门反映；第三，房屋建设遗留问题，向建设行政管理部门反映，如临时水电问题，竣工验收问题等；第四，物业消防安全问题，向公安消防管理部门反映；第五，违法建筑问题，改变房屋用途问题，向规划部门反映。

物业的配套设施，如垃圾城压缩站、公共厕所、学校、绿地等的建设问题，就需要向建设行政管理部门反映。

物业的装饰装修，也要申报？装修申报要向物业管理企业提交那些资料？《物业管理条例》规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业则应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

非业主的住宅使用人对住宅进行装饰装修，必须取得业主的书面同意，然后告知物业管理企业。

业主需向物业管理企业提交的资料包括：1、房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；2、申请人身份证件；3、装饰装修方案；4、变动建筑主体或者承重结构的，超过设计标准或者规范增加楼面负荷的，需提交原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出的设计方案；5、搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗的，应当提交城市规划行政主管部门的批准文件，拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位的批准文件，拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管道单位的批准文件，改动卫生间、厨房防水层的，应当按照防水层标准提交施工方案；6、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。

装修合同包括哪些内容？委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；住宅室内装饰装修的房间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式。

装饰装修工程的开工、竣工时间；装饰装修工程保修的内容、期限；装饰装修工程的价格，计价和支付方式、时间等。

住宅正常情况下，各部位的保修期如何确定？屋面防水的保修期是3年；而墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏等保修期是一年。

保修期为1年的还有墙面、顶棚抹灰层脱落，地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏以及卫生洁具等；而灯具、电器开关的保修期为6个月；供热、供冷系统和设备的保修期是一个采暖期或供冷期。

管道堵塞的保修期为2个月。

还有很多其他部位、部件的保修期，由房地产开发企业与用户自行约定。

住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。

住宅相互毗邻的业主（使用人）如何友好相处作为装修人，在装修前应向毗邻的所有人明示装修时间、地点等；另外，应该维护公众利益。

装修设计住宅共用部位、共用设施设备时，不得有损害其他用户利益的行为。

而其他住宅的所有人或使用人也要尊重装修人装修住宅的权利，不能随意干扰装修行为。

任何单位或个人对装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。

住宅相互毗邻的所有人或使用人在各自行使自己的权利时，都要尊重他方所有人或使用人的权利，相互间应当给予一定的方便或接受一定的限制。

住宅相邻关系从本质上是一方所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。

因装修造成其他业主受损，装修人是否需要赔偿？装修人未申报登记进行住宅内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处500元以上1000元以下的罚款。

因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿。

装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追债。

对于产权不属于自己的毗连房屋要承担什么责任？毗连房屋是指结构相连或是具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人共有的房屋。

所有人或使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务，除另有约定外，任何一方不得多占、独占，比如，保持共用楼道的卫生；所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。

一方所有人要改变共用部位的外形或结构，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。

异产毗连房屋所有人以外的人，如果他要使用异产毗连房屋的共用部位时，取得其他所有人一致同意，并签定书面协议就可以了。

物业的保修与责任正常情况下，如何有效地获得室内装饰装修的保修？在装修验收合格后，装饰装修企业都要向装修人出具质量保修书．在装修过程中，凡是由装饰装修公司负责采购的材料及设备，都应当向装修人提交说明书、保修书和环保说明书。

在正常使用条件下，住宅内装饰装修工程的最低保修期为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防漏为五年。

保修期自工程竣工验收合格之日起计算。

房屋出现问题，界定修缮责任的标准是什么？物业的维修责任在保修期内由建设单位承担，在保修期过后，房屋室内部分的维修由所属业主负责，费用也由业主承担。

房屋单位共用部位和共用设施设备的维修由物业管理公司负责，但费用由房屋单位内的业主按房屋建筑面积比例共同承担。

物业管理区域内的共用设施设备的维修费用，由物业管理区域内的全体业主按房屋建筑面积比例共同承担。

市政共用设施的维修由设施归属单位负责，费用由设施归属单位承担。

预防火灾业主有责有效预防火灾，业主该做些什么？首先就是要爱护消防设施，发现消防设施损坏及时向物业管理公司反映，如物业公司仍不履行消防安全职责的，可以向公安消防机构举报。

其次就是公共场所不堆放物品，保证疏散通道、安全出口畅通无阻；如违反规定造成损害，应依法承担责任。

业主应该享有哪些权利和义务？按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。

业主应该执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的有关决定；应该遵守业主公约；应该遵守有关物业管理的制度、规定；须按时交付物业管理费、按规定交纳专项维修资金等。

业主大会的职责第一，制定、修改业主公约和业主大会议事规则；第二，选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；第三，选聘、解聘物业管理企业；第四，决定专项维修资金使用、续酬方案，并监督实施；第五，制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；第六，法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他物业管理的职责。

怎样召开业主大会？业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

业主大会会议分定期会议和临时会议，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。