限贷令升级合同无法继续履行

限贷令升级，合同无法继续履行

定金、首付款能不能全额退

正当普遍担忧调控政策“越调越高”之际，新一轮楼市调控政策

再出猛拳：限购令、降低按揭成数等，由此引发市民对于限购令

导致无法成功购房的各类争议。为此，法律界人士进行点评。

■“限购令”导致房屋难以过户属不可抗力

有学者认为，限购政策属于“不可抗力”的情形。简单来讲，限

购政策使买卖双方无法过户，交易自然无法进行。而政策的出台

是双方无法预见、无法控制，更不能变通，因此属于不可抗力。

如因限购政策的出台而无法履行合同，买卖双方可解除合同，买

方可退回已付定金或楼款。至于各自付出的交通费、测量费、律

师费等等，则各自承担，另一方对此部分或者全部免责。如属通

过中介来撮合成交的，若双方已达成合同，可视中介实际服务项

目，由委托方向中介支付相应的报酬或其他合理费用。

■首付比例变化引发多种争议

相较于上述情况，贷款成数的变动，更偏向于被认定为“情势变

更”。此种情形的发生是在合同订立后，因不可归责于双方当事

人的原因而发生的。对于这种情形，在一手房交易，发展商一般

会在合同里明确约定相关的条款以变更或解除合同。

目前对于国家调控政策在法律上的认定，还有比较大的争议，限

购导致的无法过户的退房，业主应该返还定金；但贷款政策变

动，买家无力买房，目前法律界仍有不少争议，以下是小编整理

的目前我国各级法院的规定和类似案例。

最高院和北上广高院对限购限贷导致商品房买卖合同纠纷的处理意见

一、最高院的意见

《2015年全国民事审判工作会议纪要》

（一）关于限贷的问题

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。

（二）关于限购的问题

房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

二、《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）

（一）关于限贷的问题

对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

（二）关于限购的问题

房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。

（三）关于合同解除后的损失问题，区别对待

对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；

对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

2011年、2015年两次会议纪要均认为因限购、限贷导致合同不能履行可依法解除合同。但对于解除合同的法律后果2011年会议纪要区分投资性购房合同非投资性购房。

三、广东省高院意见

粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》

商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。

最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定了“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

五、北京高院意见

《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

六、上海法院的意见

1、上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》