北京四合院保护之惑

北京四合院保护之惑

从1980年至2000年北京胡同消失了1500余条，现存真正意义上的胡同，其数字已由1949年以前的3000余条减少至数百条。而在如何保护四合院这个问题上，政府、百姓、专家、开发商价值取向不同，多年来在认识上很难达成一致

“北京城市现代化快速发展，大批胡同、四合院变成一种…矛盾‟被推土机推掉……在这个过程中，胡同是尴尬的，胡同里的人是被动的。”徐勇无奈地说。

在京城胡同里长大，酷爱摄影的徐勇，以北京胡同为题材拍摄的《胡同101像》等作品，在国内外产生了广泛影响。1994年，徐勇在北京开创了“到胡同去”活动（简称胡同游），并成立了北京胡同文化游览有限公司。徐勇以自己的实际行动有效地推动了北京胡同、四合院的宣传保护工作。

2005年1月27日经国务院审查通过、正式批复的《北京城市总体规划(2004——2020)》，把“旧城整体保护”和“停止大拆大建”明确写入条款。另外，自今年5月1日起施行的《北京历史文化名城保护条例》，也指出要保护北京胡同和四合院。今年以来的种种迹象表明，让许多像徐勇一样的人忧心忡忡的北京四合院有望摆脱厄运。

四合院公开买卖要让京味消失？

“从2005年开始，四合院交易市场表现出购房者在增加，市场供给并未出现增多的趋势。”北京万德成房地产经纪有限公司专业人士蔡女士介绍说。

北京市2004年出台了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，政府动员全社会的力量参与北京历史文化保护区房屋的保护和修缮工作。该规定指出，购买文保区四合院的单位和个人均可享受税费优惠，并首次允许境外企业和外国人购买四合院。

北京市取消四合院购买限制的政策受到了多方欢迎，但目前四合院成交量还不高。北京顺驰房地产经纪公司发布的统计显示，2004年北京的四合院总成交量只有约25座。

“由于历史原因，北京四合院的产权关系很复杂，几乎很少有一处四合院属于独户所有。”徐勇解释说，四合院由于从前实行居者有其屋的政策，进行经租，导致现在的四合院只有少数有产权。

除了产权问题，四合院价值难以评估，也是导致难以达成交易的重要原因。相比之下，后海、什刹海附近的四合院最为抢手，平均单价均在万元以上。

在北京顺驰房地产经纪公司看到了这样一个房源信息：北京新街口有一处待出售的四合院，面积为425平方米，房主给出的价格为511万元人民币。该公司一位工作人员介绍：“这处四合院保护完整，环境也很好，有产权。”

四合院的古典特色独一无二，又处于寸土寸金的城市中心东城区和西城区，这些都是价格超过每平方米1万元的别墅或公寓无法比拟的，所以卖方的预期价格偏高。但四合院大多破损严重，基础设施根本没有，比如上水和下水、煤气、供电、厕所等，购买后需要投入大量资金维修甚至翻建。而且四合院分布在旧城区里，交通拥堵，环境杂乱，所以买家很难认同卖家开出的价格。

“不管怎么样，北京四合院买卖已经由地下走向了公开，这是一大进步。”徐勇进一步分析指出，允许境外企业和外国人购买北京四合院，对四合院的保护肯定有利，“我所接触的一些外国人，他们很尊重中国的传统文化。”

但是，“外地人和外国人可能会对北京四合院的生活场景、民俗环境造成某种程度的破坏。”徐勇的这个担心并不是多余。如果只是卖掉和修建两三处院子倒也无妨，试想一下，整条胡同都卖给外地人或外国人，以后胡同里传出的都是外国话或地方方言，那是什么情形？

除了用于居住，据介绍，不少人买卖四合院是为了投资，买者看中的是北京四合院和胡同的文化价值，其中投资的利润空间相当大。此外，也有用于商业经营，比如四合院酒吧、四合院咖啡厅、四合院宾馆等等都受到经营者的追捧。

“四合院的商业化不能过多过滥，否则就失去了保护的意义。”徐勇说，依附四合院建筑本身的传统生活文化是“活化石”、“活古迹”，离开了这些，四合院就只能是一个空壳。“应该鼓励北京人留在胡同里，留在四合院里。”外国人到北京来看四合院，不应该仅仅看四合院建筑，还应该让他们看四合院里的人，看他们的生活习俗，看蜂窝煤，看大白菜。

“所以，我们现在强调保护胡同四合院，我们究竟要保护什么，老百姓的生活文化该不该得到保护？”徐勇认为，现在要弄清楚胡同四合院的保护内涵。

“我们现在已经开始注重对老建筑的保护，建筑是古老文化的躯壳，而民俗文化却是内核。”北京师范大学中文系教授万建中建议，应尽快以北京市及各区县文化部门为依托，建立北京民俗普查机构，逐一记录北京民俗，否则随着老一辈人的逝去，会有更多的民俗习惯消失。而这些习惯却记录了北京的历史，是北京的文化。

一直在关注北京胡同四合院的徐勇说，“有的四合院住了好多户人家几十口人，人口密度很大，如何降低密度呢？可以鼓励一些人搬出去，只留一两户人家。”

据推算，如果北京的四合院内迁出二分之一的人口，再加上改建翻新，剩下的居住者就能生活得相当舒适。

中国城市规划学会常务理事赵知敬说，四合院一是要保护风貌，二是要解决老百姓住房的实际困难。这要有资金投入，政府得掏钱，区政府得掏钱，老百姓也得掏钱。但是实际要解决起来，还是有问题的，没有新的投资者，所以有一个新的融资问题。

“搬迁需要资金投入，国家、社会、居民都要出一部分钱。另外，可以成立一个四合院保护基金，这个基金可以向房地产商，向国内外广泛征集。”徐勇建议。

“完全靠市场化手段来保护四合院，所耗费的时间太长，而四合院的保护是十分迫切的。”始终关注着北京胡同和四合院命运的徐勇说。他建议，政府应该推行居民贷款修房制度，鼓励居民自行修缮。

徐勇的这个建议有现实的理由：居住在四合院里面的老百姓，年轻人愿意搬出去住，而老年人出于生活习惯和情感因素，不愿意迁到冷冰冰的楼房去住。另外，有的一户人家只有一两间房子，也就一二十平方米，如果卖掉，所得房款根本不够买新房。

“所以，对于四合院的保护和开发利用，政府除了给政策，还应该给予资金上的支持，例如为了解决四合院居民住房问题，政府可以给予一定数额的补贴。不能单靠居民个人，政府、社会等多方面一起形成合力，才能解决好四合院的问题。”徐勇说。

不管如何，目前大家形成了一致观点：“保护北京四合院应当坚持两条原则：一是全面改善百姓的生活，二是使四合院得以长久保存。”这就是目前北京正在努力试图走出的一条“双赢”之道。

四合院遭遇“多头管理”的背后

自2005年5月1日起施行的《北京历史文化名城保护条例》首次向外界传达出要保护胡同、四合院的精神。