第五章 投资性房地产(教案)

第六章投资性房地产本章学习方法本章主要知识点包括：（1）公允价值模式计量的投资性房地产后续公允价值变动对当期损益的影响；（2）自用房地产与投资性房地产的转换对当期损益的影响；（3）投资性房地产的处置对当期损益的影响。

学生学习时需要将固定资产、所得税等与投资性房地产的会计处理结合起来复习；复习本章内容大概需要2小时的时间。

本章基本结构框架本章核心知识点解读第一节投资性房地产的特征与范围【知识点】投资性房地产的特征与范围（一）投资性房地产的定义1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

【提示】我们国家目前的投资性房地产主要为出租用。

持有待增值的“炒楼”一般不作为投资性房地产。

2.特征：①具有投资性（不能是投机）②以房地产为载体3.判断条件①目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；②能够单独计量和出售（或转让）。

【提示1】“能够单独计量和出售（或转让）”包括：成本能够可靠计量；可随时对外转让；产权可以分割（房产证的分割）。

【提示2】某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

（二）投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权（1）以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的土地使用权；（2）用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式或转让方式取得的土地使用权。

【提示】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少，比如：出让取得的土地使用权，原先作为企业的生产经营用地，现由于搬迁等原因暂时不用，但暂时不打算出售，而是打算增值后再出售。

3.已出租的建筑物（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

【提示】企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

【提示】通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。

（三）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

如企业自用的厂房、办公楼等。

（1）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

（2）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。

这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

（3）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

2.作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

这部分房地产属于房地产开发企业的存货（类似工业企业产品）。

【例题1•多选题】下列房地产中，属于投资性房地产的有（）。

A.已签订租赁协议并自协议签订日开始出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物C.企业出租给本企业职工居住的宿舍D.已经营出租但仍由本企业提供日常维护服务且维护费用在协议中不重大的建筑物【解析】选项B，企业经营租入的建筑物没有所有权，再出租时不能作为本企业的投资性房地产核算；选项C，企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产，因这部分房产间接为企业自身的生产经营提供服务，具有自用房地产的性质。

【答案】AD第二节投资性房地产的确认和初始计量【知识点1】投资性房地产的初始计量1.外购投资性房地产的初始计量外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

2.自行建造的投资性房地产的初始计量自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

【提示】建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。

【知识点2】与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出（1）不论其后续计量是成本模式还是公允价值模式，满足投资性房地产确认条件的后续支出计入投资性房地产成本。

（2）企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

（3）会计处理①将账面价值转入改扩建工程成本模式：借：投资性房地产—在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产公允价值模式：借：投资性房地产—在建贷：投资性房地产—成本—公允价值变动（或借方）②发生改良或装修支出借：投资性房地产—在建贷：银行存款、应付账款等③改扩建或装修完成借：投资性房地产或投资性房地产—成本贷：投资性房地产—在建【提示】投资性房地产再开发期间继续作为投资性房地产核算的，资本化后续支出记入“投资性房地产—在建”科目而不是“在建工程”科目，完工后投资性房地产的入账价值等于原投资性房地产账面价值与资本化的后续支出之和。

2.费用化的后续支出不论其后续计量是成本模式还是公允价值模式，不满足投资性房地产确认条件的后续支出计入当期损益（其他业务成本）。

【例题2•多选题】下列有关投资性房地产后续支出的表述中，正确的有（）。

A.与投资性房地产有关的满足资本化条件的支出，应当计入投资性房地产成本B.投资性房地产改扩建期间资本化支出记入“在建工程”科目C.投资性房地产改扩建期间不计提折旧或摊销D.投资性房地产日常维修成本通常记入“其他业务成本”科目【解析】投资性房地产改扩建期间资本化支出应记入“投资性房地产——在建”科目，选项B不正确。

【答案】ACD第三节投资性房地产的后续计量【知识点】投资性房地产的后续计量1.后续计量模式的选择（1）通常应当采用成本模式进行后续计量；（2）只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行后续计量；（3）同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式；（4）企业一旦选择采用公允价值模式计量，应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量；4.投资性房地产的后续计量模式的变更（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

（2）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。

将计量模式变更时公允价值与原账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。

（3）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

会计处理：借：投资性房地产（公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产递延所得税负债（假设增值）盈余公积利润分配—未分配利润【提示】成本模式转为公允价值模式属于会计政策变更，该知识点与会计政策变更结合是一个较为典型的出题思路。

【例题3•单选题】2017年1月1日，甲公司将其自用的一栋办公楼对外出租并确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。

2018年1月1日，甲公司决定将投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。

当日，该办公楼账面余额为500万元，已计提折旧300万元（无税会差异），未计提减值准备，该办公楼的公允价值为600万元。

甲公司采用资产负债表债务法核算所得税，所得税税率为25%，按净利润的10%计提盈余公积。

假定不考虑其他因素的影响，2018年1月1日，该变更事项对甲公司期初留存收益的影响为（）万元。

A.0B.300C.270D.30【解析】甲公司因会计政策变更影响留存收益的金额=［600-（500-300）］×（1-25%）=300（万元）。

【答案】B投资性房地产的转换和处置第四节（二）成本模式下转换的会计处理在成本模式下，不论非投资性房地产转换为投资性房地产、还是投资性房地产转换为非投资性房地产，都是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，无差额，不确认损益。

（1）自用房地产与投资性房地产的转换：各个会计科目对应结转（原值转原值，折旧转折旧，摊销转摊销，减值转减值）。

（2）存货与投资性房地产的转换：按账面价值结转。

（3）成本模式下的转换不产生损益。

以固定资产转为投资性房地产为例，转换时会计处理：借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备【例题4•单选题】2017年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。

该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。

A.3700B.3800C.3850D.4000【解析】相关会计分录：借：固定资产4000投资性房地产累计折旧 200投资性房地产减值准备 100贷：投资性房地产4000累计折旧 200固定资产减值准备 100【答案】D（三）公允价值模式下转换的会计处理处理原则：转换后形成的资产按转换日该资产的公允价值入账。

具体分为以下两种情形：1.投资性房地产转换为非投资性房地产应当以转换当日的公允价值作为转换后的非投资性房地产的入账价值，其公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

以投资性房地产转换为固定资产为例：借：固定资产（转换日公允价值）贷：投资性房地产—成本—公允价值变动（假设增值）公允价值变动损益（差额，或借方）【提示】由于在公允价值模式下，每个资产负债表日都要根据公允价值调整投资性房地产的账面价值，而转换日距离前一资产负债表日不足一个会计期间，所以在此期间的公允价值变动一般不应很重大。

因此，将前一资产负债表日至转换日期间的公允价值变动直接计入当期损益，所以不区分借贷差额。

2.非投资性房地产转换为投资性房地产转换后形成的投资性房地产按转换日公允价值计量。

转换日公允价值小于原账面价值，差额计入当期损益，记入“公允价值变动损益”科目；转换日公允价值大于原账面价值，差额记入“其他综合收益”科目。

【提示】“其他综合收益”应在处置该投资性房地产时，转入处置当期损益（其他业务成本）。

以固定资产转换为投资性房地产为例：借：投资性房地产—成本（公允价值）累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益（借方差额）贷：固定资产其他综合收益（贷方差额）【小结】不管是投资性房地产转为非投资性房地产，还是非投资性房地产转为投资性房地产，都要区分两种计量模式：一是成本模式，二是公允价值模式。