第五章 投资性房地产(教案)

第六章投资性房地产

本章学习方法

本章主要知识点包括：（1）公允价值模式计量的投资性房地产后续公允价值变动对当

期损益的影响；（2）自用房地产与投资性房地产的转换对当期损益的影响；（3）投资性房地产的处置对当期损益的影响。

学生学习时需要将固定资产、所得税等与投资性房地产的会计处理结合起来复习；复习

本章内容大概需要2小时的时间。

本章基本结构框架

本章核心知识点解读

第一节投资性房地产的特征与范围

【知识点】投资性房地产的特征与范围

（一）投资性房地产的定义

1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

【提示】我们国家目前的投资性房地产主要为出租用。持有待增值的“炒楼”一般不作为投资性房地产。

2.特征：

①具有投资性（不能是投机）

②以房地产为载体

3.判断条件

①目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；

②能够单独计量和出售（或转让）。

【提示1】“能够单独计量和出售（或转让）”包括：成本能够可靠计量；可随时对外转让；产权可以分割（房产证的分割）。

【提示2】某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

（二）投资性房地产的范围

1.已出租的土地使用权

（1）以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的土地使用权；

（2）用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式或转让方式取得的土地使用权。

【提示】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权

在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少，比如：出让取得的土地使用权，原先作为企业的生产经营用地，现由于搬迁等原因暂时不用，但暂时不打算出售，而是打算增值后再出售。

3.已出租的建筑物

（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

【提示】企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

【提示】通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。

（三）不属于投资性房地产的项目

1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业自用的厂房、办公楼等。

（1）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

（2）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

（3）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

2.作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货（类似工业企业产品）。

【例题1•多选题】下列房地产中，属于投资性房地产的有（）。

A.已签订租赁协议并自协议签订日开始出租的土地使用权

B.以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物

C.企业出租给本企业职工居住的宿舍

D.已经营出租但仍由本企业提供日常维护服务且维护费用在协议中不重大的建筑物

【解析】选项B，企业经营租入的建筑物没有所有权，再出租时不能作为本企业的投资性房地产核算；选项C，企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产，因这部分房产间接为企业自身的生产经营提供服务，具有自用房地产的性质。

【答案】AD

第二节投资性房地产的确认和初始计量【知识点1】投资性房地产的初始计量

1.外购投资性房地产的初始计量

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

2.自行建造的投资性房地产的初始计量

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

【提示】建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。

【知识点2】与投资性房地产有关的后续支出

1.资本化的后续支出

（1）不论其后续计量是成本模式还是公允价值模式，满足投资性房地产确认条件的后续支出计入投资性房地产成本。

（2）企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

（3）会计处理

①将账面价值转入改扩建工程

成本模式：

借：投资性房地产—在建

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

公允价值模式：

借：投资性房地产—在建

贷：投资性房地产—成本

—公允价值变动（或借方）

②发生改良或装修支出

借：投资性房地产—在建

贷：银行存款、应付账款等

③改扩建或装修完成

借：投资性房地产或投资性房地产—成本

贷：投资性房地产—在建

【提示】投资性房地产再开发期间继续作为投资性房地产核算的，资本化后续支出记入“投资性房地产—在建”科目而不是“在建工程”科目，完工后投资性房地产的入账价值等于原投资性房地产账面价值与资本化的后续支出之和。

2.费用化的后续支出

不论其后续计量是成本模式还是公允价值模式，不满足投资性房地产确认条件的后续支出计入当期损益（其他业务成本）。

【例题2•多选题】下列有关投资性房地产后续支出的表述中，正确的有（）。

A.与投资性房地产有关的满足资本化条件的支出，应当计入投资性房地产成本

B.投资性房地产改扩建期间资本化支出记入“在建工程”科目

C.投资性房地产改扩建期间不计提折旧或摊销

D.投资性房地产日常维修成本通常记入“其他业务成本”科目

【解析】投资性房地产改扩建期间资本化支出应记入“投资性房地产——在建”科目，选项B不正确。

【答案】ACD

第三节投资性房地产的后续计量

【知识点】投资性房地产的后续计量

1.后续计量模式的选择

（1）通常应当采用成本模式进行后续计量；

（2）只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行后续计量；

（3）同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式；

（4）企业一旦选择采用公允价值模式计量，应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量；