房地产开发费用中财务费用中的利息支出如何规定

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利息在土地增值税中的规定

房地产开发成本—开发间接费用—利息费用”的利息支出在土地增值税中的规定《国关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220）第三条第（四）项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”《土地增值税见证业务规则》(国税发[2007]132号)第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。”基于以上两个税收政策文件规定，房地产企业计入开发成本的借款费用或利息支出，在进行土地增值税清算时，需要剔除，应调整至财务费用中计算扣除。

《会计准则——利息费用》中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。土地增值税中利息支出处

理原则与会计核算、企业所得税处理有很

大区别。

根据《国家税务总局关于印发〈房地产

开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定

的借款费用，可按企业会计准则的规定进

行归集和分配，其中属于财务费用性质的

借款费用，可直接在税前扣除。账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息

计入“开发成本-开发间接费用”核算。而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后

与财务费用中的利息支出加总，再适用国

税函[2010]220文件规定的计算方法进行

房地产开发中财务费用包括哪些内容

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1 房地产开发中财务费用包括哪些内容？

房地产开发中财务费用是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关的手续费等。

包括企业生产经营期间发生的利息支出(减利息收入)、汇兑净损失(有的企业如商品流通企业、保险企业进行单独核算，不包括在财务费用)、金融机构手续费，以及筹资发生的其他财务费用如债券印刷费、国外借款担保费等。

房地产企业的财务费用：

1、凡是为开发项目专门借款产生的利息费用，应记入“开发成本”科目;项目完工后产生的利息费用，记入“财务费用”科目。

2、利息费用是计入“财务费用”，还是记入“开发成本”，关键要看借款的用途。

文章来源：乐上财税网

房地产开发企业贷款利息支出的核算

开发贷款利息支出的核算

(一)开发贷款利息的计算

贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。

1．利率

日利率一般按本金的万分数表示。

年利率、月利率、日利率的换算公式为：

20日，如3月20

【例4月31

(1)

2009年

＝

2009年

＝

2099年

＝

2009年

＝

2039年12月21日至12月31日×6.225‰×10÷30

＝1037500(元)

(2)按照年利率计算利息

÷360×364×

开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。贷款利息的分摊方法有以下两种：

直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

以七这两种方法是税法规定的方法，在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确。有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊，即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积比例分摊。

从实质上分析，按建筑面积法进行分摊是不合理的。对于房地产企业取得的开发贷款，不同成本对象占用的贷款资金比例是分摊利息的基础，而占用贷款资金量的多少与成本对象投资额的大小是直接相关的，虽然建筑面积是影响投资额的因素，但不同开发产品的建造标准有可能存在较大差异，所以建筑面积与投资额之间的相关性不是很高。而直接成本和预算造价是最接近投资额的因素，因此，按直接成本法或预算造价法进行分摊是最合理的分摊方法。

如下

房地产开发企业借款利息财税处理

房地产企业的资金需求量比拟大，且伴随着金融机构对于现代房地产

行业借款的有效限制，其主要是依靠一些非金融机构，特别是关联企业的

资金拆借来实现融资。此种借款相对复杂，其所涉及到的法律法规呈现多

样化。目前，房地产开发企业在借款利息支出方面有的费用化，有的资本化，且在财税处理方面需要考虑到债权性投资与权益性投资间的比例，还

要考虑利率的上下情况以及开发产品是否处于销售状态等，致使财税处理

成为重要难题。对此，本文就房地产开发企业借款利息财税处理的相关问

题展开分析与研究。

房地产属于资金密集型的产业，其开发周期比拟长，对资金的需求量

很大，因此，融资成为各大房地产开发企业谋求开展的必经之路。通常来讲，融资渠道主要包括房地产开发借款、权益性资金与房地产信托等形式，新时期，伴随着房地产市场经济体系的不断完善，金融机构信贷政策不断

收紧，从相关联企业处拆借资金成为普遍模式。当下，由于我国相关法律

法规对于借款利息在列支方面存在不同要求，与企业借款问题复杂的普遍化，我们应对该问题进行探究。

一、房地产开发企业借款利息的会计账务处理

企业所开发的产品是企业存货，由开工至完工并且到可以使用通常会

消耗一年以上的时间，因此，在建设期间，房地产开发企业为了建造产品

而滋生的借款利息需要依照《企业会计准那么第17号——借款利息》的

规定实现资本化，将其计入到“开发本钱”这一科目之中[1]。

〔一〕购置土地而产生的利益利息支出

假设房地产开发企业借款购置土地，但是却未开展实质性的开发，其

借款利息是否进行资本化，在我国还未有明确规定，争议也比拟多。个人

房地产开发中财务费用包括的内容【会计实务操作教程】

的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足
的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
房地产开发中财务费用包括的内容【会计实务操作教程】房地产开发中财务费用是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关的手续费等。包括企业生产经营期间发生的利息支出(减利息收入)、汇兑净损失(有的企业如商品流通企业、保险企业进行单独核算，不包括在财务费用)、金融机构手续费，以及筹资发生的其他财务费用如债券印刷费、国外借款担保费等。房地产企业的财务费用： 1、凡是为开发项目专门借款产生的利息费用，应记入“开发成本”科目;项目完工后产生的利息费用，记入“财务费用”科目。 2、利息费用是计入“财务费用” ，还是记入“开发成本” ，关键要看借款的用途。会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知识。而我们作Fra Baidu bibliotek专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用，对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力

财务制度如何规定财务费用

一、财务费用的界定

财务费用包括企业在经营活动中发生的利息支出、手续费支出、外汇损益、汇兑损益等。

其中，利息支出是指企业向银行等金融机构借款而支付的利息；手续费支出是指企业在进

行货币资金活动时产生的手续费用；外汇损益是指企业在外汇交易中产生的汇率变动所引

起的损益；汇兑损益是指企业在资产、负债或者股东权益的外币账面金额与原币计价币种

不同的情况下，由于外币汇率的变动而产生的损益。

二、财务费用的核算

在企业的财务制度中，应当明确规定财务费用的核算办法。具体而言，应当包括以下几个

方面：

1. 利息支出的核算：企业应当根据借款合同规定的利率，计算每期应付的利息支出，并按

照实际支付情况予以确认。

2. 手续费支出的核算：企业在进行货币资金活动时，会产生各种各样的手续费支出，应当

按照实际发生的费用来确认。

3. 外汇损益的核算：企业在进行外汇交易时，应当注意外汇风险的管理，对于外汇汇率变

动所引起的损益应当及时核算并确认。

4. 汇兑损益的核算：企业在进行跨国经营活动时，可能会产生不同币种的资产、负债或者

股东权益，应当按照外币账面金额和汇率的变动情况进行汇兑损益的核算。

三、财务费用的控制

为了控制财务费用的支出，企业应当建立起有效的内部控制制度。具体而言，可以采取以

下几种措施：

1. 建立健全的财务预算制度：企业应当根据实际情况制定财务费用的预算，并加强预算执

行和控制，确保财务费用支出在可控范围内。

2. 优化融资结构：企业应当根据经营发展需求，选择适合的融资方式，合理安排债务和股

权比例，降低企业的融资成本。

房地产开发费用和利息支出的扣除问题

[文档名称]

房地产开发费用和利息支出的扣除问题

[文档背景]

房地产开发企业在房地产开发过程中需要支付大量费用和利息

支出，这些支出是否可以在税前扣除是一个重要的财务问题。本文

将从实际应用层面出发，对相关法律法规进行解析，对房地产开发

费用和利息支出的扣除问题进行研究和探讨，以便有需要的企业和

个人能够正确地处理这一问题。

[主要内容]

一、房地产开发费用的分类

房地产开发费用可以分为以下几类：

1. 工程建设费用：包括土地开发和房屋建设过程中发生的各项

费用，如土地购置费、建筑材料费、劳务费、机械设备使用费等。

2. 管理费用：包括规划设计、市政工程、工程施工管理等费用。

3. 市场费用：包括广告宣传、售楼办公室租金、业务招待等费用。

4. 财务费用：包括利息支出、货币汇率变动损失等费用。

二、房地产开发费用的扣除规定

根据国家税务总局发布的《企业所得税法实施条例》第七条和第九条规定，房地产开发企业可以在计算所得税时将以下费用从收入总额中扣除：

1. 工程建设费用：房地产开发企业可以将发生的土地开发和房屋建设费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。

2. 管理费用：房地产开发企业可以将发生的管理费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。

3. 市场费用：房地产开发企业可以将发生的市场费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。

4. 财务费用：房地产开发企业可以将发生的利息支出，扣除当期的纳税所得额；货币汇率变动损失则按照税法规定进行扣除。

需要注意的是，扣除房地产开发费用时，应当严格执行相关会计准则和税务法规，合理核算费用，并在记录材料、票据、凭证等方面予以充分证明和备案。

房地产企业关联方借款利息支出的财税处理措施

发布时间：2021-04-16T10:18:13.650Z 来源：《建筑实践》2021年2期作者：薛梦

[导读] 在房地产企业日常发展的过程中，为了保证实际工作的有序进行，

薛梦

中铁二十一局集团德盛和置业有限公司陕西西安 710000

摘要：在房地产企业日常发展的过程中，为了保证实际工作的有序进行，需要加强对房地产企业关联方借贷利息支出财税处理工作的重视程度，从各个细节上的问题入手来开展实际的工作，从而提高房地产企业的经济效益。相关管理人员根据房地产企业财税处理的要求和标准，有必要保证实际工作有序开展，各部门工作人员之间要加强沟通和交流，从而给税务工作起到一个重要的支撑和引导作用，推动房地产行业在当前时代下的稳定性发展。

关键词：房地产企业;?关联方借款;?财税处理;

一、借款利息的会计处理

在借款利息会计处理时，需要根据企业会计准则的要求，纳入当期的损益中。在《企业会计制度》第77条中规定：“除为购建固定资产的专用借款所发生的借款费用之外，其他费用要纳入当期确认费用中，进入到财务的费用中。”企业会计准则也明确规定了借款费用事宜，对那些没有涉及在房地产商品开发过程中产生的借款费用利息，需要在符合规定的基础上进行资本化的处理记录到资产的成本中。

对于其他借款的利息来说，需要进行有效的摊销明确主要的差额，从而确定当期的费用。对于专门的借款来说，需要专门介入款项范围或者构建固定资产，而且在开发房地产商品的时候，也要排除发生借款的费用，这样一来才可以进行科学性和有效性的管理，在实际工作中需要加强对这一问题的重视程度，从而使得实际的工作效果和工作效率能够得到有效提升。

土地增值税开发费用是据实扣除还是按比例计算扣除

土地增值税开发费用是据实扣除还是按

比例计算扣除

一、政策规定

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

——《实施细则》

二、政策理解

利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。其他开发费用，目前存在两种理解：根据实际发生和规定比例孰低原则扣除；直接按规定比例计算扣除。

从对细则原文的理解来看，原文明确了“计算扣除”字样，只不过规定了5%和10%的上限比例，各地可以在这个比例范围内自行规定，按规定比例计算扣除更符合原文本意。而按照孰低原则扣除的理解，是对“以内”两个字的误读，认为以内是取孰低，忽略了这两个字的对象是比例上限，并且最后说明了各省可在这个上限内自行规定比例。

例如天津的口径是利息在具备法规条件时可以据实扣除，其他费用按比例计算扣除，但是一些地方则执行的是孰低原则。注意和当地税务机关的沟通。

房地产项目的3种手续费、利息支出税务处理方式

"在房地产项目开发全周期中，都离不开和银行等金融机构打交道。无论是贷款利息支出，还是日常经营产生了手续费，但是往往企业财务在做账务处理的时候，没有仔细核实每一笔手续费、利息支出是否取得对应的税前扣除凭证，导致企业可能在年度企业所得税汇算清缴或者土地增值税清算遭受不必要的损失。"

贷款利息支出

房地产项目开发过程中，免不了有贷款利息支出，无论是支付给金融机构还是非金融机构的利息费用，在纳税年度次年5月31日前必须取得相应的增值税普通发票。

如果无法及时取得相应的税前扣除凭证，企业进行年度企业所得税汇算清缴时需对相应的费用进行纳税调增，导致当年多交企业所得税。

银行手续费支出

银行付款的手续费、短信费等日常经营手续费支出，属于银行提供的“直接收费金融服务”，在增值税应税范围内，企业可以要求银行开具手续费的增值税专用发票。

因此，企业应及时取得相应的增值税专用发票，否则这部分费用无法在税前列支以及无法抵扣销项税。

POS机手续费支出

房地产项目预售期间，有一部分客户通过刷POS机的方式缴纳房款，POS机构会按笔数扣除相应手续费后把余额转到开发商的监管账户中。

在实务中，有部分企业忽视这部分手续费支出，在做账的过程中没有获取相应的税前扣除凭证，导致无法在税前列支。

根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号)规定:六、发卡机构、清算机构和收单机构提供银行卡跨机构资金清算服务，按照以下规定执行:

(一)发卡机构以其向收单机构收取的发卡行服务费为销售额，并按

利息支出的所得税扣除几种规定

会计

其所规范的借款费用是指“企业因借款而发生的利息及其他相关成本”。

“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。而符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产”

税法

一新税法取消了经当地税务机关审核同意的规定，只要不超过按照金融企业同类同期贷款利率计算的数额部分即可自行申报扣除。纳税人在计算扣除时需要注意的是，金融机构同类同期贷款利率包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率，不能仅考虑基准利率，而忽略了浮动利率，导致少扣除利息支出。

关联企业

二新税法规定，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。债权性投资，是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的投资。权益性投资，是指企业接受的不需要偿还本金和支付利息，投资人对企业净资产拥有所有权的投资。

1 税前全额扣除的关联企业利息支出

关联企业借款利息准予税前据实扣除，应满足以下两个条件之一：

1.1 借款利率不超过金融机构同期同类贷款利率，而且企业能够提供证明材料

1.2 企业的实际税负不高于境内关联方的

因存在优惠税率、减免税、投资抵免、所得税返还等原因，企业是实际税负并不等同于企业法定税率。何谓实际税负？企业所得税税收负担率（简称税负率）= 应纳所得税额÷利润总额×100%。

土地增值税清算中的利息扣除问题

土地增值税利息问题

易错点1:利息支出应在开发成本与开发费用之间理顺分清。

根据企业会计准则的核算要求，会计处理时应将资本化利息支出记入开发成本科目。但在土地增值税清算时，已经计入开发成本的利息支出，应调整至开发费用中，按财务费用计算扣除。

易错点2:利息支出应准确选择据实

扣除或比例扣除方法。

根据《土地增值税暂行条例实施细则

》

第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按

转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最咼不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的百分之十以内计算扣除。

土地增值税清算审核时，需要精准把握利息支出"按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明"这一标准，应逐一■ 核实多个（期）项目的一般性贷款利息支出是否按项目分摊、是否取得合法有效凭证、借款合同条款是否符合规定等。此外, “金融机构贷款”的界定也有严格

要求。

如，企业以个人名义（老板或员工）向银行贷款给企业使用，由企业偿还本息的情况；以及通过银行以理财产品、基金等形式投入企业的资金等形式，就不符合规定又如，通过银行以委托贷款形式借给企业的资金，可以作为金融机构贷款处理。但委托贷款银行一般只收取手续费，不出具发票，应由委托方到税务局申请代开资金占用费发票，对银行自制票据则不符合规

易错点3 :利息支出准予扣除的时间临界点要清晰。

房地产开发企业贷款利息支出的核算

房地产开发企业贷款利息支出的核算(总6页)

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开发贷款利息支出的核算

(一)开发贷款利息的计算

贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。

1．利率

日利率一般按本金的万分数表示。

年利率、月利率、日利率的换算公式为：

年息＝月息×l2－日息×360 月息＝年息÷l2＝日息×30 日息＝年息÷360＝月息÷30

3．计息日和计息时期

按照规定，企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息，计息为每季度末月的20日，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。短期借款也有按月计息的，计息日为每月的20日。长期借款通常也是按季计息，计息日为每季度末月的20日。

【例4—3】假设贷款发放日为2009年1月1日，贷款本金为5亿元，到期日为2009年12月31日，月利率6．255‰，年利率7．47％，计算利息如下：

(1)按季计算利息

2009年1月1日至3月21日应付利息＝0×6．225‰×79÷30 ＝8196250(元)

2009年3月21日至6月21日应付利息＝0×6．225‰×92÷30 ＝9545000(元)

2099年6月21日至9月21日应付利息＝0×‰×92÷30

＝9545000(元)

2009年9月21日至12月21日应付利息＝0×‰×91÷30

＝9441250(元)

2039年12月21日至12月31日应付利息＝0×‰×10÷30 ＝1037500(元)

关于财务费用(利息支出)各种扣除情况总结

关于财务费用（利息支出）在所得税、土地增值税中扣除的总结

一、所得税扣除总结：

1、非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出准予扣除；

2、非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可扣。

3、企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除（不是绝对不可以，看是否符合特殊条件）。

4、企业投资者投资未到位而发生的利息支出不得扣除

二、政策依据

1、中华人民共和国企业所得税法

第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

第四十六条企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。

2、中华人民共和国企业所得税法实施条例

第三十七条企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。

企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。

第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：

（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；

（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

房地产开发公司财务管理制度

第一条为了规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》,结合房地产开发企业的特点及其管理要求，制定本制度。

第二条企业财务管理的基本任务和方针是：做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析，合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。

第三条切实做好财务管理基础的工作，在经营过程中，保证企业财产物资的进出消耗都应做到手续齐全，计量准确，同时做好完整的原始记录，定期或不定期进行财产清查。

第四条企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用.

企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费;开发期间，企业借入资金而不能直接计入某项开发成本的利息支出，计入开发成本;开发产品竣工验收完工后，计入财务费用。

第五条企业如发生因债权人特殊原因确定无法支付的应付款项,计入资本公积。

第六条流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等.其中：其他货币资金包括外埠存款、在途资金我；应收及预付款项包括应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付工程款、预付购货款等。

第七条企业应收票据应按照面值计价，贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用.

第八条企业年度终了,按照年末应收账款余额的1％计提坏账准备金，计入管理费用.发生的坏账损失，冲减坏账准备金。收回已核销的坏账,增加坏账准备金. 第九条存货包括各种库存材料（办公耗材、开发经营材料)、库存设备(如暖卫设备、通风设备、照明设备等）、低值易耗品、开发产品、出租开发产品、周转房、在建开发产品等。

房地产开发费用扣除标准

房地产开发费用（区分企业所得税的期间费用）

房地产开发费用是指与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种情况确定扣除：

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。

When you are old and grey and full of sleep,

And nodding by the fire, take down this book,

And slowly read, and dream of the soft look

Your eyes had once, and of their shadows deep;

How many loved your moments of glad grace,

And loved your beauty with love false or true,

But one man loved the pilgrim soul in you,

And loved the sorrows of your changing face;

And bending down beside the glowing bars,