华彩-新城佳和—新城房产战略梳理报告_20051207_v3.0
连云港久和国际新城商业部分价值梳理、形象定位及推广计划
案名二：久和星座 久和花园街
释义：与项目大露台、空中连廊等特性所营造出来的商业感觉相吻合，凸显空中的 购物公园形象。
0518homecom网站媒体排期计划具体事项明细规格备注时间主题方向平面媒体np苍梧晚报通栏广告八大升级之品质篇苍梧晚报通栏广告八大升级之环境篇苍梧晚报通栏广告八大升级之交通篇苍梧晚报通栏广告八大升级之教育篇连云港日报整版硬广久和3周年八大升级苍梧晚报通栏广告9月11日八大升级之保障篇苍梧晚报通栏广告9月11日八大升级之服务篇苍梧晚报通栏广告9月12日八大升级之功能篇苍梧晚报通栏广告9月12日八大升级之商业篇连云港日报整版硬广9月12日dm8大升级海报商业loft手机短信50字八大升级商业loft户外媒体大牌久和3周年八大升级其它网络www0518homecom网页连接八大升级商业loft
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2007年房地产行业风险分析报告
摘要2006年，我国经济继续保持快速增长。
为了巩固两年来房地产宏观调控的成果，解决房地产市场中出现的新问题，2006年中央再次出台了房地产调控政策，下半年开始房地产调控效果开始显现。
2006年房地产投资、房屋开发趋缓，中低价位的住宅供应加速。
房地产行业整体利润下降，报酬率更趋于合理。
房地产企业强者恒强，行业集中度进一步提高。
2007年，对于银行来说，在投资过程中需要重点关注与房地产行业有关的政策变动、房地产企业筹资能力、土地供给等风险较高的层面。
要控制房地产信贷迅速扩张的冲动，重点支持中低价位住宅市场，以房地产企业的品牌、资质、自有资金比例、融资能力等重要指标来筛选企业客户，并根据区域性、发展性等对具体项目要进行全面的考察，以判断投资价值。
目录第一部分2007年行业运行分析及预测 (1)第一章2006年房地产行业发展环境及影响分析 (2)第一节宏观经济环境及影响分析 (3)一、国际经济环境对房地产业的影响 (3)二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响 (3)三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响 (3)（一）固定资产投资状况分析 (3)（二）物价走势状况分析 (4)四、人民币升值对房地产业的影响 (5)（一）对房地产需求者影响 (5)（二）对房地产供给者的影响 (5)（三）对不同种类商品房价格的影响 (6)第二节房地产行业政策变化及影响分析 (7)一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析 (7)二、2006年最新房地产行业政策分析 (7)（一）2006年以来政策回顾 (8)（二）重大政策影响分析 (9)第三节房地产关联行业发展及影响分析 (11)一、上游行业发展及影响 (11)（一）建材价格进入上升通道 (11)（二）钢铁行业对房地产影响分析 (11)二、下游需求变化对房地产行业影响分析 (12)（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求 (12)（二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求 (13)（三）城市化进程促进商业地产 (13)第二章2006年房地产行业供需状况分析 (14)第一节2006年房地产企业整体景气状况判断 (15)一、房地产开发景气总体走势 (15)二、房地产企业景气指数水平变化 (16)第二节2006年全国房地产市场供给情况分析 (17)一、土地开发与土地购置 (17)（一）土地购置面积增幅继续减缓，购置成本大幅上升 (17)（二）完成土地开发面积恢复上升 (18)（三）土地开发面积占购置面积比先降后升 (19)二、商品房开发规模与结构 (20)（一）商品房新开工面积 (20)（二）商品房竣工面积 (22)（三）商品房开发结构分析 (23)第三节全国房地产市场需求情况分析 (27)一、商品房销售状况分析 (27)二、商品房空置面积分类指数变化 (30)第四节全国房地产市场供需结构特征与价格走势 (31)一、房地产供需结构特征 (31)二、房地产市场价格走势 (32)（一）一级市场：土地价格增长稳定 (32)（二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落 (32)（三）三级市场：租赁价格涨幅平稳 (33)第三章2006年房地产行业资金来源分析 (34)第一节房地产企业投融资状况 (35)一、全国房地产开发投资及完成情况 (35)二、分业态房地产开发投资及完成情况 (35)第二节房地产业融资现状与渠道分析 (38)一、房地产开发资金来源 (38)二、各月资金来源情况分析 (41)（一）国内贷款 (41)（二）自筹资金 (42)（三）其他资金 (42)（四）利用外资 (43)（五）全部资金本金 (43)第三节房地产金融资金来源特点分析 (45)一、仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 (45)二、债务融资为主，股权融资有待突破 (46)三、大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 (46)四、融资方式创新，融资渠道整合 (47)第四节2006年房地产行业股权融资状况 (48)一、上市公司再融资 (48)二、房地产企业IPO (48)三、其他直接融资方式 (48)第四章2006年房地产行业区域分布及重点区域分析 (49)第一节各地区房地产开发资金来源比较分析 (50)一、各省市房地产行业资金来源情况 (50)二、资金来源增速比较分析 (51)第二节房地产区域开发比较分析 (53)一、土地购置和开发区域发展情况 (53)二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况 (55)（一）2006年各地区商品房投资、新开工和竣工情况 (55)（二）2006年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析 (59)第三节商品房销售区域情况 (61)一、2006年各省市商品房销售面积和销售额状况 (61)二、2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 (62)第五章房地产重点城市2006年发展分析 (63)第一节北京房地产市场分析 (64)一、总体情况 (64)二、开发及投资情况 (64)（一）房地产开发投资完成情况 (64)（二）房地产开发投资及资金来源 (65)（三）土地购置与开发 (65)三、供需情况 (66)（一）供给情况 (66)（二）需求情况 (67)四、价格情况 (67)第二节上海房地产市场分析 (70)一、总体情况 (70)二、投资及开发情况 (70)（一）开发投资完成情况 (70)（二）开发企业资金来源 (70)（三）土地购置与开发 (71)三、供需情况 (71)（一）供给情况 (71)（二）需求情况 (73)四、价格情况 (73)第三节深圳房地产分析 (75)一、总体情况 (75)二、投资及开发情况 (75)（一）房地产开发投资持续扩大 (75)（二）新开工建设规模出现缩减 (75)三、供应分析 (75)（一）新增供应主要分布在宝安龙岗 (75)（二）90平米以上三房比例最大 (76)四、销售情况 (76)（一）销售面积大幅下降 (76)（二）住宅价格剧烈上涨 (76)（三）其他分类物业销售情况 (76)第四节成都房地产市场分析 (78)一、总体情况 (78)二、房产开发资金情况 (78)（一）房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 (78)（二）开发企业自筹资金能力增强 (78)（三）商品房施工、竣工面积大幅增长 (78)三、商品房供求总量 (79)（一）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000 万平方米。
华彩-新城佳和—营销流程
华夏幸福产业新城开发模式
6.专项规划
3.经营计划
1. 土规梳理
3. 指标取得
2. 域内资源盘点 4. 域内收并购
1.征地 2.拆迁安置
3.十通一平 4.资源供地
5、回款
1. 基础设施 ➢ 主干路网
2. 配套设施规划展 馆 ➢ 中央公园 ➢ 星级酒店 ➢ 创业大厦 ➢ mall
3. 居住配套建设 ➢ 房地产开发 ➢ 安置房建设 ➢ 青年公寓
季
季度目标制定、季度经营分析复盘
月
月度经营分析、业绩风险预警、预案
周
周例会、专题会、业绩推动会
日
业绩日报、日常任务跟进
S-TOPK体系-K
• 考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 • 逐级考核，隔级审批
33
S-TOPK体系-K
考核指标
单项考核指标在评价周
期内未完成，责任人 下岗
管控指标 管控指标突破底线，公
区域拓展
1.区域锁定 2.业务谈判 3.协议签订
4.补充协议 签订
5.发布公告
整体规划 发展规划 资源获取
1.战略规划 2.概念规划 3.产业规划
1.开发策略 2.业务规划 3.财务规划
土地整理
园区建设
➢设计 ➢立项 ➢招标采购 ➢施工 ➢销售 ➢竣工 ➢交付
招商引资
园区运营
政府结算
4.城市总规 5.城市控规
住宅土地 出让金
工业土地 出让金
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展 规划 资源 建设 运营
结算
发
现
价
新城国际营销策划报告
新城国际营销策划报告尊敬的各位领导及团队成员：首先，非常感谢大家能够参加本次新城国际营销策划报告会，非常荣幸能够为大家呈现我们团队对于新城国际未来营销策略的研究和规划。
接下来，我将就我们的研究结果向大家做详细的汇报。
一、市场分析我们团队对目前的市场进行了深入分析，得出以下几个关键点：1.市场潜力巨大：新城国际位于城市中心区域，交通便捷，周边商业配套完善，具有很大的市场潜力。
同时，中国的经济快速发展，人民生活水平提高，购买力增强，为新城国际的品牌推广创造了良好的市场环境。
2.市场竞争激烈：与其他同类型商业物业相比，新城国际面临着激烈的市场竞争。
在吸引租客和顾客方面，我们必须有切实可行的策略来突破竞争对手，建立市场领先地位。
二、目标定位在市场分析的基础上，我们确定了以下目标定位：1.品牌形象定位：将新城国际定位为高端商业地产项目，以高档、时尚、便利为主打特色，打造独特的商业氛围和消费体验，吸引中高收入人群。
2.目标客户定位：针对中高收入人群，以白领为主要定位客户，在满足他们购物、娱乐、休闲等需求的同时，提供特色服务，增加客户粘性。
三、营销策略基于目标定位，我们提出了以下营销策略：1.整合线上线下资源：结合互联网时代的发展，我们将以线下店铺为主体，在线上平台进行品牌推广和销售。
通过在社交媒体、电子商务平台等渠道的广告投放，吸引目标客户的注意力，提升品牌知名度和认可度。
2.提供优质服务：我们将注重提升用户体验，提供高品质的商业环境和便捷的服务。
例如，通过引入智能设备，以及提供购物减免券、会员专享活动等方式，让顾客感受到独特的消费价值。
3.与相关企业合作：我们将与品牌知名度高、受众群体符合我们定位的企业进行合作，通过互利共赢的方式，实现共同发展。
例如，与高端酒店、时尚品牌等企业合作，共同举办活动，扩大品牌影响力。
4.加强市场宣传：通过积极开展各类宣传活动，如线上线下推广、赞助活动等，提高品牌知名度和美誉度。
房地产销售周报：销售改善趋缓，房地产融资再收紧
行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告 2021年01月10日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001**********************张春娥分析师SAC 执业证书编号：S1110520070001 *******************胡孝宇 联系人 *****************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业点评:关于加强和改进住宅物业管理工作的通知——政策评价》 2021-01-072 《房地产-行业点评:龙头房企表现超预期，整体销售目标超额完成——12月百强房企销售点评》 2021-01-03 3 《房地产-行业研究周报:地产政策因地制宜，土地市场热度逐渐改善——房地产土地周报0103》 2021-01-03行业走势图销售改善趋缓，房地产融资再收紧——房地产销售周报0110行业追踪（2020.12.28-2021.1.3）一手房：环比下降17.38%，同比上升18.94%，累计同比下降21.44%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.46万套，环比下降17.38%，同比上升18.94%，累计同比下降21.44%，较前一周减少13.79个百分点。
其中一线、二线、三线城市环比增速分别-24.4%、-41.83%、33.41%；同比增速分别为33.52%、-19.24%、72.85%；累计同比增速分别为51.05%、-61.94%、23.44%，较上周分别增加40.5、-49.32、32.25个百分点。
一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-69.2%、-20.66%、-16.19%、28.18%；累计同比分别为-94.24%、112.42%、38.8%、92.99%，较上周分别变动-104.45、112.53、11.03、82.94个百分点。
二手房：环比下降38.42%，同比下降14.58%，累计同比下降99.68%本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.87万套，环比下降38.42%，同比下降14.58%，累计同比下降99.68%，较上周减少103.81个百分点。
新城控股集团投资分析报告
新城控股集团投资分析报告投资概述：新城控股集团（以下简称“新城控股”）是中国房地产开发及经营管理的领军企业之一。
公司成立于1993年，总部位于中国北京。
新城控股的主要业务包括住宅房地产开发、商业地产开发、物业管理服务等。
公司积极推进多元化战略，拓展海外市场，并在城市更新、文化旅游、教育等领域进行布局。
市场前景：中国房地产市场近年来稳定增长，尤其是二三线城市的需求持续强劲。
新城控股的营收主要来自于住宅房地产，因此公司将受益于房地产市场的繁荣。
此外，新城控股还积极布局商业地产和物业管理服务，通过多元化产品线来降低市场风险和提升盈利能力。
投资亮点：1. 多元化业务布局：新城控股在住宅、商业地产、物业管理等多个领域进行布局，降低了市场风险，提升了盈利能力。
2. 规模优势：新城控股是中国房地产开发领域的领军企业之一，具备较大的规模优势。
公司的规模和实力将在竞争中获得优势。
3. 城市更新和文化旅游板块的增长潜力：新城控股将城市更新和文化旅游作为重点战略，通过投资这些领域，公司有望获得更高的增长潜力。
4. 战略海外布局：新城控股积极拓展海外市场，通过投资境外项目，将进一步扩大公司的业务范围和市场份额。
投资风险：1. 宏观经济变化风险：房地产行业受宏观经济变化的影响较大，尤其是楼市政策的调整和金融市场的波动。
这些因素可能影响到新城控股的销售和盈利能力。
2. 土地供应限制：中国政府对土地供应进行限制，这可能导致土地成本上升，对新城控股的盈利能力产生负面影响。
3. 恶化的竞争环境：中国房地产行业竞争激烈，新城控股可能面临竞争对手的挑战，包括价格战、市场份额争夺等。
4. 海外市场风险：尽管新城控股的海外布局有助于降低国内市场风险，但海外市场存在政策、文化和经济等方面的不确定性，这可能对公司的海外业务产生负面影响。
投资建议：综合考虑新城控股集团的业务布局、市场前景和风险因素，对于投资者而言，可以考虑持有新城控股股票。
新城控股在中国房地产开发领域具备较大的实力和规模优势，在住宅、商业地产和物业管理等领域具有良好的发展潜力。
辽宁省沈阳市浑南华发新城项目前策报告(58页
景观轴和小品，在规划排布上尽量做到户户有景。
划
要
点
围合式布局
采用围合式布局，充分体现项目的空间格局的气势。洋 房、小高层、高层合理铺排，突显美妙的天际线效果。
长短板式建筑单体 设计结合
居住建筑单体以长短板式设计相结合，南北通透，使每 户在结构上最大限度地实现舒适性；商务建筑采用长板 式设计，能够提高实用面积。
N
N
次核心
价值区
商业 （动）
居住 （静）
次核心 价值区
核心价 值区
次核 心价 值区
次核 心价 值区
项目地块价值分析
从各地块的位置、性质、现状以及周边环境的 影响分析，西南侧居住地块适合作为项目的启动区， 同时作为项目的最佳展示区域，再从南往北、再从 西往东的顺序进行开发建设。
项目总体开发策略
开发理念：居住功能、中小企业孵化器兼具商业的高端住 宅商业社区
项目中远期开发阶段
在前期聚集了一定人气的基础上，中期逐渐开 发项目的北部住宅地块以及南侧东西两边的住宅 地块，并逐渐推出小高层、高层产品；适时的开 发一些商业物业，进一步聚集人气和提升形象； 10#地块价值较低，可将小学和中学移至靠近高 铁线附近，以此来降低高铁噪音对项目的影响；
项目远期开发阶段
利用项目在市场上已产生的效应，开始建设商 业物业，如商务式公寓来消化项目商业体量过大 的缺点，亦可实现项目利润最大化。
南北侧均为项目规划路，受项目内部化境影 响较大；
两地块目前为空地，从开发时序上应该在项 目开发的中期阶段。
N
DL1180 （住）
DL1168
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DL1181 （住）
（商）
（住）
DL1182 （住）
国际新城房地产产品营销策划计划方案【word版 可编辑】8p
● 项目背景资料 阳光100国际新城地处有重庆外滩之称的南岸滨江路东北段五桂石片区，依万亩青翠的“天然氧吧”南山风景区，直面长江、嘉陵江汇合处，远眺渝中半岛，南接南岸区成熟商业及行政中心南坪，周边市政及生活配套完善；北邻规划中的王家沱大桥及渝黔高速公路，规划中连接渝中半岛和南岸的过江隧道正位于项目地块内，交通四通八达。
重庆沿江十景独占其四，涂山、大佛寺、慈云寺、千佛寺、呼归石等巴渝历史人文遗迹代表分布项目地块内，人文、自然风景鼎胜，为重庆城区绝版地块。
阳光100国际新城由重庆渝能壹百房地产开发有限公司投资30亿开发，总用地面积800亩，规划建筑面积110万平方米，容积率仅为2.0，一期建筑面积25万平方米。
渝能壹佰房地产开发有限公司秉承“创造居住文明、传播时代文化”的开发理念，特约世界5大着名建筑设计事务所（澳大利亚DCM 、德国GMP 、日本鹿岛建设、法国 、 丹麦 ）竞标规划设计。
阳光100国际新城将引入国际人居理念，巧妙利用项目地块的地形和地貌，在沿长江1000米构筑融商业、商务、高尚住宅为一体的国际化居住社区。
● 阳光100国际新城面临的营销问题国际新城房地产产品营销策划计划方案 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】阳光100国际新城已形成初步的产品概念，计划建设成具有强烈现代（解构主义）风格的综合居住社区。
但当前应解决以下几个营销问题：1.哪些人对阳光100国际新城有购买兴趣和购买能力？他们有什么哪些特征？2.如何确定阳光100国际新城的目标市场定位或定位组合？目标市场对产品功能属性需求有哪些？阳光100国际新城的产品结构比例如何？3.重庆市及南岸区未来经济发展及城市发展规划、南滨江路的建设、轻轨交通等因素对阳光100国际新城开发有何影响？4.潜在消费者对阳光100国际新城价格的预期及接受能力如何？“阳光100”品牌对项目价格提升幅度有多大？5.除沿长江风景要素外，还有哪些元素可能提升阳光100国际新城的市场价值？6.阳光100国际新城与南岸滨江路沿线待开发的众多项目的差异何在？是否有何独特性不可复制？阳光100国际新城产品/营销策划的重点1.宏观环境及竞争格局识别¨重庆市及南岸区未来经济发展及城市发展规划对房地产市场发展趋势的影响¨重庆城市结构以及交通状况（轻轨/公路/轮渡等）对阳光100国际新城周期的影响¨南岸滨江路片区所面临的竞争格局，分析阳光100国际新城应采取的竞争策略2.目标市场定位¨探测阳光100国际新城的目标群，描述其特征¨了解重庆市消费者对“阳光100”房地产产品品牌的认知与态度¨调查重庆市消费者对阳光100国际新城所在南岸滨江地区的认知及偏好¨根据目标消费者影响购买决策的各种因素及其影响程度（价位/交通/建筑/户型/景观/配套/文化等）3.目标市场产品需求特点¨目标消费者的生活方式及其对居住空间（社区规模、建筑风格、建筑形式、套内户型、面积、结构功能等方面的需求¨目标消费者的收入水平、消费结构，对阳光100国际新城价格预期及支付意愿4.项目核心形象设计¨阳光100国际新城产品概念测试（也即开发理念），明确阳光100国际新城的核心形象设计要素。
合富辉煌天津国际新城房地产项目定位报告8535
简单的综合只是硬件的拼凑，更需要的是在综合之上 的升华。项目价值的最终体现应是在人们通过对产品的 依托而向往追求的美好生活。 本项目后续所要推广的不仅仅是产品，而是——
一种生活模式 一种生活方式 一种生活态度
是本项目升级核心的理论基础，是抓住消费者需求 的主脉。
形象主题
国际+知本+文化
20003000
92
40
30004000
75
60
40005000 125Biblioteka 5000600039
80
60007000
13
100
70008000
43
120
140
800010000
6
10000以 上
28
❖已成交客户以周边区域中档收入人群为主 ❖随着本项目销售价格的提升，客户的收入阶层必将随之提升
职业特征
0% 2% 1% 2% 6%
OWST
机遇
1.区域发展不断成熟
——软件园产业结构不断完善，园区影响力不断加大，被国家计委和信息产业 部联合命名为“国家软件产业基地”，发展势头迅猛
——软件园区域内可开发土地不断减少，地域具有升值潜力
2. 软件园生活就业人员不断增加
——近两年工作就业人员不断激增，目前常住人口8000人，预计两到三年内人 口增加到2~3万，对房地产刚性需求拉动较强
核心竞争力的元素提炼
亿达、软件园品牌的国际性 社区及区域人文氛围的高尚性 区域未来的发展前景 项目自身素质的均好性 区域内档次的尊贵性
市场结论回顾
市场定位
立足于大连软件园区 发展成为大大连住宅发展的精品
全方位、国际化生活标准的 代表社区
(营销策划)珠江国际新城整合策划
珠江国际新城整合策划序凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。
凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。
对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。
对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。
对珠江国际新城而言：一张白纸，万事待书，可以说有充分发挥的空间，也可以说无凭可依，无落手之处。
对于达奇而言：市场把握是经验，全面策划是能力，广告创意是专业。
而丰富的、超群的想象力，是自己最骄傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。
想象力不是模仿，不是迎合，而是独一无二的创造力。
对于我们双方的合作而言：找到一个共同的支点，托起2002年一个令北京城震撼的项目——珠江国际新城。
需要特别说明的是：在本方案中，鉴于项目自身资料短缺，我公司即凭借以往经验与对项目的有限理解，展开不受限制的创意发想，以证明达奇的工作态度与方式；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度，为发展商提供一个更新的视角，更广阔的思路。
第一部分注意！我们面临重重困难一、解析东区市场在2001年——2002年的变化（缩略）●2001年是TOWNHOUSE年，2002年将是什么年？●“新市镇”的概念将出现，其主要特征即是：郊区化、低密化、规模化（包括配套的完整）。
●2002年将会出现巨象之争，东区数百公顷的土地上上演双城记等。
二、通州地产升温，但高档项目前景难料1、WTO 利好消息带动CBD持续高烧不退，通州地区作为CBD最直接的辐射区，地产市场升温。
对比2000年度，通州区地产开发项目大幅增长，房价上扬15%—30%，个别项目达50%以上。
2000年度，通州区现房价格上限多为2800元/㎡左右，而2001年度，通州区现房价格上限多为3500元/㎡左右。
2、通州地产商直接瞄准CBD开火，几乎所有项目均以CBD白领为主要客户群，“卧城”概念浮出水面。
开发项目的急剧增加，客观形成“粥多僧少”的局面，同时，市场细分的形成，使客户群分流严重，除特别优秀的项目外，难以形成大规模集中消费。
省属国企新城开发业务的债务风险与应对
省属国企新城开发业务的债务风险与应对一、华夏幸福运营模式分析2020年以来，华晨汽车、紫光集团以及永煤集团等大型国企集中爆发债券违约事件，金融市场普遍存在的“国企信仰”出现坍塌，国企违约背后是地方政府的信用破产，由此引发的连锁反应令资本市场风声鹤唳。
近日，产业新城行业龙头企业“华夏幸福”发布2023年年报数据，公司经营仍受“爆雷”严重影响，涉及违约资金52.55亿元。
华夏幸福“爆雷”的核心原因是地方政府信用严重贬值、减损，甚至“破产”。
公司“产业新城+配套住宅”的开发模式高度依赖地方政府信用及二级住宅销售的现金反哺，但华夏幸福重仓的环京区域政府回款缓慢，地方政府对其欠款累计超1,800亿元；同时，受2017年以来的地产行业严调控及疫情影响，华夏幸福的住宅销售回款大幅下降。
在地方政府信用的“贬值”与地产行业政策收紧的共振下，华夏幸福经营管理、资金配置和资金运营的问题突显，其资金链风险最终被引爆。
（一）华夏幸福运营模式华夏幸福产业新城开发业务模式为开发性PPP模式，本质是“产业新城+配套住宅”的“类城投”模式。
该模式本质是以产业模式为房产开发圈地，以中短期的房产开发回收的现金流反哺中长期的产业开发，再通过产业的发展进一步助推房产升值，中短结合，滚动发展，形成“一、二级联动”的循环。
“产业新城+配套住宅”开发模式依赖于政府信用及地产市场景气程度。
一方面，大量垫资完成的一级开发回款周期决定权在政府，其对政府信用依赖较大，一旦政府回款不及时，大量的资产将压占在应收账款和土地存货。
另一方面，在地产景气度高企时，公司可以通过二级市场实现快速现金回流，用“高周转”的住宅开发业务反哺“慢周转”的产业新城开发业务。
但随着地产政策调控常态化，该模式的缺陷开始显现，大额的资金缺口只能通过融资解决，而融资规模上升带来的财务费用的上升将使得企业发展陷入债务泥沼的恶性循环，最终引发资金链风险。
华夏幸福运营模式二、华夏幸福暴雷原因（一）外部问题从宏观市场环境来看，近年来，华夏幸福所在的地产行业接连面临宏观政策调控的“灰犀牛”及新冠疫情的“黑天鹅”事件，外部挑战严峻。
张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告
张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告一.项目背景合兴镇位于江苏省张家港市，是一个经济较为发达的农业镇。
近年来，随着城市化进程的加快，合兴镇的发展速度也在逐渐提升。
为了进一步推动合兴镇的发展，张家港新城置业决定在合兴镇开展一项大型房地产开发项目，以提升合兴镇的城市形象，吸引更多的人才和投资。
二.项目目标1.打造一个现代化的住宅区，提供高品质的住宅和生活设施。
2.提升合兴镇的城市形象，吸引更多的人才和投资。
3.推动当地经济的发展，增加就业机会。
三.项目定位合兴镇项目将定位为一个现代化的住宅区，以打造高品质的住宅和生活设施为主要目标。
项目将充分利用合兴镇的地理位置和资源优势，结合现代化的城市规划理念，打造一个宜居、宜业、宜商的生活空间。
四.项目特色1.宜居性：合兴镇项目将注重住宅品质的提升，打造绿化环境优美、空气清新的居住区。
项目将建设公园、休闲广场等公共设施，提供居民健身、休闲的场所。
2.宜业性：项目将引入一些高新技术企业和知名企业，以提供更多的就业机会和创业机会。
同时，项目周边将建设商业配套设施，吸引更多的商家入驻，满足居民日常生活所需。
3.宜商性：项目将提供商业办公楼和商业街，以吸引更多的商家和投资者入驻。
项目将推动当地经济的发展，增加税收收入和就业机会。
五.项目推进方案1.建设高品质住宅：项目将引入国内知名的建筑设计团队，设计并建造高品质的住宅。
同时，项目将注重绿化和景观设计，提供优美的居住环境。
2.引入高新技术企业：项目将积极引入一些高新技术企业，以提供就业机会和创业机会。
项目方将与当地政府和企业进行合作，提供优惠政策和场地支持。
3.建设商业配套设施：项目周边将建设商业街、超市、餐厅等商业配套设施，吸引更多的商家入驻。
项目方将与商家进行合作，提供优惠政策和场地支持。
4.推广宣传工作：项目方将通过多种渠道进行宣传推广，包括户外广告、网络营销、媒体宣传等。
同时，项目方将举办一些活动和展览，吸引更多的人才和投资者了解项目。
华彩—浙江余杭新城-新城房产诊断和组织工作结论摘要_20051208_v2.0
10
组织管理
如何从以项目为导向过渡到以管理为导向； 缺乏组织职责体系和持续性管理能力；
组织系统缺乏制度、流程支撑和环境支持；
11
团队
管理团队的知识结构、年龄结构、能力结构缺陷突出，难 以企推动业发展； 绩效考核体系不完善，中层管理人员的管理能力和管理意 识薄弱； 压力传递不合理，心态苍老；
4
集团公司
董事会 董事长 专业委员会 总裁
战略规划 中心
资产管理 中心
人力资源 中心
财务管理 中心
投融资中 心
审计监察 部
新城房产
新事业部
家纺网
国泰幼儿 园
物业公司
营 销 部
策 划 前 期 部
成 本 合 约 部
工 程 管 理 部
财 务 管 理 部
行 政 人 事 部 5
从管理的阶段来看，新城房产处在多种管理阶段交错中
3
管理团队的知识结构、年龄结构、能力结构 缺陷突出，难以拖动企业发展； 绩效考核体系不完善，中层管理人员的管理 能力和管理意识薄弱； 压力传递不合理，心态苍老；
团队
9
战略
诱惑多，发展思路跳跃；
对机遇的把握与转化，缺乏系统性规划；
按照“做精、做强、做大”的工作思路提出多元化、 集团化的战略，明确了主业和辅业。但对战略缺乏系 统规划，对投资没有进行系统分析，使得投资和项目 运作存在很大的不确定性，具有较大的风险。
新城房产所处管理阶段
发展危机 危机？
变革再发展 成熟、稳定 控制性危机 成长经由创新 自主性危机 成长经由战略 领导危机 成长经由制度 成长经由命令 成长经由创造力
组 织 规 模
企业年龄
初创
聚合
规范化
华彩-新城集团战略梳理报告共105页文档
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
华彩-新城集团战略梳理报告
•
26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
•
27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
•
28、好法律是由坏风俗创造出来类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
•
30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
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华彩-新城集团战略梳理报告105页PPT
61、辍学如磨刀之石，不见其损，日 有所亏 。 62、奇文共欣赞，疑义相与析。
63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠 深巷中 ，鸡鸣 桑树颠 。 64、一生复能几，倏如流电惊。 65、少无适俗韵，性本爱丘山。
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者 Nhomakorabea——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
105
产城融合产业新城规划研究
02
CHAPTER
产城融合产业新城规划原则与策略
生态优先
以产业为引擎，推动城市经济发展，提高城市竞争力。
产业导向
人本关怀
创新驱动
01
02
04
03
鼓励创新，推动产业升级和转型，促进城市发展。
保护生态环境，合理利用资源，实现可持续发展。
关注人的需求，提高居民生活质量，实现产城融合。
产业升级与转型
创新模式
探索公共服务设施运营新模式，如公私合营、委托经营等，提高服务效率和质量。
生态保护
加强城市生态保护和修复，提高城市生态环境质量。
绿色出行
推广绿色出行方式，如步行、自行车等，减少机动车对环境的影响。
污染治理
加强环境污染治理和监管，减少工业、交通等污染源对环境的影响。
05
CHAPTER
政策支持与保障措施研究
创新驱动
加强科技创新和研发投入，提高产业的核心竞争力。
人才引进
制定人才引进政策，吸引高层次人才和团队，为产业发展提供智力支持。
人才培养与使用
建立人才培养和使用的机制，提高人才的素质和能力，促进人才在产业发展中的积极作用。
04
CHAPTER
城市功能提升规划研究
交通基础设施
加强城市内外交通联系，提高道路通行能力和公共交通覆盖范围。
产城融合
产城融合有助于提高城市竞争力，促进产业转型升级，提升城市品质和居民生活质量，推动经济社会可持续发展。
意义
国内外发展现状
国内外许多地区已经开展了产城融合产业新城的建设，取得了一定的成效。例如，国内的长沙、苏州等地通过优化产业布局、完善城市功能，实现了产业与城市的协同发展。
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•土地政策规范化
工程是项目的成本重心
房地产项目的价值创造遵循 “微笑曲线”
•税收政策从严化
由于外部环境变化，房地产逐渐转为买方市场，竞争加剧，企业需要调整 战略，提升管理运营水平。
8
房地产业务——竞争分析
竞争核心 •企业资本运作的能力 •企业获取土地的能力 • 资本运作 • 项目投资 竞争焦点
示意
特点 特点一 和GDP 密切相关 特点二 资本密 集型 主要特征 启动期：人均GDP800-3000美元；增长期：3000-8000美元； 成熟期：8000-20000美元；衰退期：20000美元以上。 房地产项目需要资本巨大，所以金融环境和房地产的发展 密切相关；同时企业的资本规模和资本运作能力极为重要。
运营管理能力
较强的能力 研发设计能力 市场营销能力 售后服务能力 一般的能力 财务运作能力 开发配套能力 成本控制能力 较弱的能力 整体规划能力 战略采购能力 人力资源能力 不稳定的能力 品质控制能力 工程管理能力不稳定
影响能力
新城的品牌对外影响力极好 新城的企业文化对内影响还不够。
人口
经济
• • • • •
人口数量 家庭户数 人口年龄结构 GDP 地区经济发展
• 金融政策 政策/法规 • 行业法规
生态
• 环保政策
环保的要求越来越高
技术
• 产业技术变化
7
房地产业务—SCP分析
外部变革
房地产业 S 行业结构
房地产商
C 企业行为
房地产商
P
绩效模式
•金融政策紧缩化
需求 •投机需求消失，投资需求减弱 •自住需求观望，消费心理成熟 •短期需求减少，品牌价值显现 •经济的发展，城市化的推进， 中长期需求不会有大的改变。 供给 •供给周期惯性，短期供给增加 •投资日趋谨慎，中期供给减少 •长期城市规划，长期供给稳定 供应链 •供需关系改变，客户议价增强 •宏观调控影响，供应材料降价
公司的采购基本上包给建设 公司，这对一些能决定项目质 量和成本的关键材料不能进行 控制，容易形成质量问题。
20
新城房地产公司—系统控制能力分析
新城公司对项目运作没有预先进行整体规划，所
以各部门大多没有执行计划，这样各部门分散运作、 协作不足，使项目运作推进缓慢。 新城公司非常强调品质，也做出了非常优质的产 品，但是，在调研中，我们没有发现公司控制品质的 标准和程序。
本报告的目的在于帮助新城对未来发展整理思路，并非严格意义
上的战略咨询报告，报告所述方案若需实施均需进一步系统论证 及细化。 本报告对新城房产公司、中国家纺网、国泰幼儿园分别做出梳理 报告，在此基础上做出新城集团公司对相关公司的整体战略布局， 新城物业公司因为和新城房产公司联系紧密，所以和房产公司放 在一起分析，就不再单独做出分析。
2
第一篇
新城房产公司战略梳理
3
新城房产环境分析
目
新城房产的战略定位 新城房产的使命和愿景 新城房产的战略目标 新城房产的战略执行方案
录
4
环境分析逻辑框架
外部环境分析 产业分析 竞争分析
内部分析
SWOT分析
5
房地产业务—行业特点分析 房地产的特点决定了房地产行业和宏观经济的发展、政府政策、金 融环境密切相关。
18
新城目前的核心业务能力是较强的，但面向未来的系统发展能力不足。
新城房地产公司—核心业务能力分析
开发配套能力-------开发配套能力主要影响工程的进度， 研发设计能力 工程管理能力 市场营销能力 售后服务能力
新城的研发设计 主要通过外部力 量来实现，自己 没有设计方面的 专业人员进行控 制，这在公司单 一项目运作时是 可行的，但很难 在产品上进行积 累，形成独特的 产品系列，且不 容易控制进度。
23
新城房地产公司—基本能力判断
较强的能力 政府关系运用能力 信息收集能力 研发设计能力 市场营销能力 售后服务能力 对外的品牌对影响力极好
企业投融资 市场环境改变，投资行为谨慎化 金融政策紧缩，企业融资多元化 企业运营 市场形势的严峻，使产品成为市 场的重心 成本的有效控制成为利润的重要 来源 营销和销售 •市场价格必然走低 •市场营销必须系统化考虑项目全 程的方案
价值创造： 房地产的价值创造重在前端。 项目获取和市场定位设计创 造最大价值，一定要自己控制 成本控制：
2，公司房地产项目分布
位置 序号 1 2 3 4 新城四期 新城二期商住楼 杭州无线电厂项目 保元泽第 37104ｍ２ 5476ｍ２ 3375ｍ２ 71320 74679ｍ２ 11930ｍ２ 无规划 106000 打桩 场地平整 完成主体工程 土地面积 建筑面积 项目进度
项目逐渐增多。为后期奠定了坚实的发展的基础
2004
2005
存货周转率（次）
流动资产周转率（次） 固定资产周转率（次）
1.74
0.42 204
3.05
0.81 204
0.35
0.197 26
房地产公司的资产大多属于流动资产，2005年流动资产周转率偏低 主要是因为销售额太低，经营效率相对下降。
14
新城房地产公司—财务指标分析
5 ，新城盈利能力分析
19
新城的支持保障能力还比较弱
新城房地产公司—支持保障能力分析
支持保障能力
财务运作能力
人力资源能力
战略采购能力
–
–
–
财务工作主要是日常会计 和核算功能，缺少财务预算管 理、财务控制、财务分析、资 金规划等相关功能。
缺少战略人力资源规划， 对现有人力资源能力开发不足， 绩效考核不明确，公司的发展与 人力资
0.69
0.11 74%
0.72
0.14 79%
公司资产负债率过高，风险较大，但由于公司的品牌和 项目都较好，且以前市场环境好，所以可以使债权人比较放心； 在目前的市场环境下，较高的资产负债率风险就比较大，在项目 同时增多，销售放缓的情况下，资金压力较大。
16
房地产公司能力
机密
此报告仅供客户内部使用。未经书面许可， 其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制
新城房产整合管理咨询项目
战略梳理报告
提案单位：上海华彩管理咨询有限公司
二零零五年十二月
1
说
明
本梳理报告是根据新城决策层对新城未来战略思考的系统化整理，
所做分析是基于新城提供的数据及项目组搜寻的部分资料，所提 出的建议及方案均基于项目组对新城的了解。
10
新城房地产公司—财务指标分析
1 公司业务结构分析
业务 年份 2003 营业额（万 元） 2004 2005
房地产 10715 10167 6130
家纺网
幼儿园
物业 25.49
1.87 27
28.37 142.69
由营业额可以看出房地产业务是新城公司绝对的主业。
11
新城房地产公司—财务指标分析
12
3 公司利润分析
新城房地产公司—财务指标分析
业务 年份 2003 利润 （万元）
房地产 892
物业 －36
2004
2005
1762
394
－58
46
由于是项目导向制，所以每年的盈利差异很大，物业公司已由亏损转为盈利。
13
新城房地产公司—财务指标分析
4. 新城房产运营效率分析
年份 指 标
2003
新城的工程管理 没有形成规范的 操作流程，人员 不稳定，职责不 明晰，所以工程 质量也不稳定， 一期质量很好， 二期产生了一些 问题。
形成了优良的品 牌，目前的策划 主要是通过外部 咨询公司，自己 做销售，项目销 售都很好，但是 整个营销流程不 健全。
新城的物业管理 做的较好，但目 前财务状况一般， 进一步发展的能 力不足。
分析判断
新城的投资决策目前主要 是高层根据自己多年的丰 富经验判断，没有进行系 统的市场分析和投资测算， 这在以前是可行的，但土 地进行市场化运作后，将 面临极大的风险。
获取土地
获取土地的能力主要来 自于政府关系运作能力、 品牌影响力和资本运作 能力，新城前两项很强， 但融资渠道单一，未来 将会有很大的压力。
2003年 净资产报酬率（%） 总资产报酬率（%） 销售成本率（%，含流转税） 营业收入增长率（%，环比） 成本费用增长率（%，环比） 管理费用增长率（%，环比） 47.21% 7.25% 81% 100% 100% 28% 2004年 64.3% 13.27% 81% 26.4% 74.56% 71% 2005年 5.75% 2% 82% -84% -84% -77%
对内：企业文化形成的凝聚力
对外：品牌对客户、政府和合 作 者的吸引力。
17
新城房产公司目前总体战略发展能力很强，但未来存在较多的风险。
新城房地产公司—战略发展能力分析
房产公司持续增长的基本资源在于获取土地，其基本流程是：
获取信息
目前市场上可以获取土地的 渠道是政府和其他房产公司 的二手土地，由于新城高层 良好的政府关系和广泛的人 脉资源，所以目前获取信息 能力是极强的，但是，若要 到更广的区域区投资，就需 要组建专门的投资队伍。
21
新城房地产公司——影响能力分析
新城公司已经建立了优良的品牌，对外的影响 力非常的强。这可以对于获取土地和销售都带来 巨大的好处，新城公司的品牌对内也增强了员工 的凝聚力。
22
新城房地产公司—基本能力判断
战略发展能力
较强的能力 政府关系运用能力 信息收集能力 一般的能力 市场研究判断能力 资本能力 较弱的能力 投资分析能力
总资产增长率（%，环比）
97%
-59%
29%
公司的销售成本率和总资产报酬率属于行业正常水平，净资产盈 利能力很强，说明资金杠杆作用发挥极大。