基于Hopsca模式的城市综合体设计探索
HOPSCA外部空间环境设计初探——以深圳市宝能笋岗物流中心城市综合体项目为例
空 间 结 合 ， 够 改 善 城 市 环 境 ， 活 城 市 片 区 ， 过 各 种 手 法 能 激 通
米 红 线 位 置 ； 时 南 边 是 城 市 公 共 公 园 ， 其 呼 应 这 些 城 市 特 同 为
质 ，将 １ ０ ０ Ｍ公寓和 ３大 学 建 筑 学 院 ；０ ２ ） 作 湖 ２ １． ３
在横 向布局 中 ，城 市交通与城市 公园是对本 案影 响较 大
的因素 。 虑 到主要城市人流 集中在南北方 向的宝安北路 ， 考 主
要建筑入 １都设置 在西侧 ，在梨 园路 与宝安北路 的交叉 １ ： ３ ３设
２布局 理 念
城市综合体作 为城市 中的重要节点 ， 无论在视觉体验 ， 还 是在功能使 用上都需要满足 健康性 、 便捷性 、 开放性 以及舒 适 性等诸 多因素。因此在 方案初期功能布局 核心 概念是集 中城 市功能 ，提高城市综合体 运转效率 以及空间集约组织 的布局
方式 。
结语
是呈现一种 多核 的状态 ； 外部空间环境包括 广场 ， 可作为一 亦 个城市 广场 ， 容纳 更 多城市 居 民， 这是 聚合度 提高 ， 约化增 集
加， 商业 气氛升温及土地利 用效率增高 的前提 ； 外部 环境包括
公 园 ， 接 城 市 绿 化 ， 成 城 市 公 园 ， 为城 市 绿 点 ， 高 城 市 链 形 成 提
城 市 交 通 空 间 ， 糊 建筑 与 城 市 空 间 的之 间的 界 限 。 模
合形成南侧城市人 流的强有力的导 向性 ；因为地块 中有一条 横穿 的市政道路 ，建筑 结合城市环境形成一 个类似于城市通 道 的中间广场 ； 与此同时 ， 为消解建筑长边近 ４ ０ 的 巨大 尺 ０ｍ 度 感 ， ， 上下的两 广场同时设 有地下广 场 ， 南 北 通往 建筑 负一 层 的商业 ， 结合 中间广场横 穿建筑 ， 建筑 形成 了一张强 有力交 通 网， 快速导入城市人流 ， 增加场所活力。 （） ３ 空间交通 一中庭策略
商业模式下的HOPSCA城市综合体设计以宣城市星隆国际广场为例
146
勘察据统计上找出其经营发 展的特点，成功与失败之处。
其次是市场分析：在总结竞争对手的基础上，对项目所 在三公里的人口规模、消费能力消费水平、教育水平年龄梯 次上进行分析，希望做到差异化发展，找出更多的市场机 会。
１．４项目定位 基于以上的分析研究，我们希望把宣城市星隆国际广场 打造成为绿色商务居住新境界，魅力宣城新起点。项目应具 有以下特色和属性； １．４．１作为绿色居住的新起点，结合低碳节能技术的应 用，全天候地展现其魅力。 １．４．２完善的商务生活，让项目的活力体现在全天２４小时 不间断的人流上。 １．４．３作为城市副中心，不但体现商务中心的地位，更应 突出其余与城市其他功能区域的差异。 １．４．４充分利用项目的景观优势，同时提供一个独一无二 的休闲区域。 该项目将是一个集商务办公、星级酒店、休闲购物、高 端住宅为一体的大型ＨＯＰＳＣＡ。 １．５项目的业态布置与功能、流线设计 在业态布置中，方案引入了三重商业形态盘活项目。大 型ｍａｌｌ体验购物中心，街区式休闲商业和大型商业广场共同 打造出休闲购物公园的商业定位，这三重商业形态既是市场 空白，又为项目商业模式的高档定位提供了建筑形式的支 撑。 １．５．１大型ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ体验购物中心：主要承接商业主 体的核心功能，配备露天咖啡酒吧、牛排馆等高档业态，首 先做到聚集人气的功能。大体差、大跨度，商业、办公后勤 出入口独立设置，并均有自身的入口广场，尤其在商业入口 前设计了大型的入口广场。作为人流缓冲、集散作用，主要 设计中也预留了大量的广告位和新风机房的出入口。在平面 上，着重设计了各种购物人流的引导和疏散，充分利用每一 处的商业价值。在消防上严格遵守规范要求，设置了足够的 出口和楼梯。 １．５．２街区式休闲商业：街区式的购物环境，主营餐饮、 文化教育、零售等业态，先进的商业形态填补市场空白。在 设计中采用了开放式的街道布置，并结合消防和业态，穿插 设置了一些小型商业广场作为核心交汇点，使街区的空间富 于变化。引入自然的步行系统，增加标志点、休憩点，创造 便捷的步行距离，打造宜人的特色街区。 １．５．３大型商业广场：商业广场的规划形态丰富了项目整 体商业形象，和地下停车库相连通成为项目的一大亮点。采 用娱乐型、展示型商业，注重娱乐性与参与性，并定期举办 展示活动，与城市道路相连，用参与性极强的展示性活动吸 引更多人流，在建筑商也采用了一些标志性强、吸引眼球的 建筑形态为整个地位提高人气，加大人员的导入。
城市综合体的规划设计研究_王志宏
城市设计▲2014年第4期总第206期doi ：10.3969/j.issn.1673-1093.2014.04.013收稿日期：2013-11-15；修回日期：2013-12-080引言从功能业态的角度，国外称城市综合体为“HOPSCA ”[1]，即酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会议或会展中心(Convention)、公寓(Apartment)等城市生活在空间上的3项以上功能的组合，所形成的具有高效率、多功能特点的综合建筑，通常由大型公寓、商业写字楼、购物中心及星级酒店组成。
由于城市发展的不断加速，生活在城市中的人们对于城市功能、生活品质及人文内涵有了更高追求，而伴随着土地价值的逐年上涨，城市开发一味执著于专项开发显然已经不合时宜，因此“城市综合体”逐渐成为当前城市未来发展的方向和众多开发商战略投资的转型点，并在一定程度上代表着未来城市的发展方向。
随着我国改革开放的进一步深入，西部大开发战略的不断实施，本文以西北重镇—武威市银武国际项目为例，对其规划设计进行论述。
其效果图如图1所示。
1规划背景武威市位于甘肃省中部，河西走廊的东端，东临省会兰州，西通金昌，南依祁连山，北接腾格里沙漠，是中国旅游标志—马踏飞燕的出土地。
古称凉州，历史上曾经是著名的“丝绸之路”要冲。
1986年被国务院命名为全国历史文化是“中国历史文化名城”和对外开放城市，2001年5月经国务院批准撤地设市，2005年被命名为“中国旅游标志之都”，2012年10月被命名为“中国葡萄酒城”、“中国人参果之乡”、“西藏归属祖国的历史见证地”和“世界白牦牛唯一产地”。
图1银武国际建筑效果图项目地段位于武威市凉州区南关中路东侧，距南城门广场700m ，二环路以内，交通便利，地理位置优越，北邻武威市政府、凉州区政府1.2km ，西邻武威火车站1.7km ，南邻二环南路，东邻凉州植物园1.8km 。
商业综合体(HOPSCA)经典案例研究与分析
INVESTMENT
2.1.1 商务 商务是现代城市的主要功能，操纵着城
市大部分资金流和物流方向。一个区域 空间能否提供充分、便捷的商务空间， 决定着这一区域的城市地位和功能。 城市综合体应用高规格空间满足不同企 业的商务需求。
LVG
INVESTMENT
2.1.2 商业 商业零售与人们的日常生活
济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作， 于是城市综合体便应运而生。
城市综合体是城市聚集的产物 城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因
为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的 时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。 ① 城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高 层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。 这种综合建筑体也属于城市综合体。 ② 经济形态的表现 随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设 施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在 一起，形成新型的独立式的城市综合体。
当下的中国房地产，对城市综合体有一个
约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五
种，酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称
为4+1模式。
国外城市综合体的英文名为hopsca，是英
文单词hotel（酒店）、office（写字楼）、
park（公园）、shopping mall（购物中心）、
H是 Hotel
convention（会议中心、会展中心）、
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能， 所以也被称为“城中之城”。
城市综合体的概念 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、
居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通 等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各 部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关 系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济 发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点 有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟 购物中心功能是最基本的组合。
【房地产】bccg城市综合体hopsca
•高可达性
•高密度，集约性
•整体统一性
•功能复合性
•位于城市交通网络 发达、城市功能相 对集中的区域，拥 有与外界联系紧密 的城市主要交通网
络和信息网络
•高楼林立的景象， 城市的标志；人口密 度大，昼夜人口、工 作日与周末人口，功
能不同而形成互补
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•建筑风格统一，各 个单体建筑相互配 合、影响和联系；
•接待参观考察团
• 各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有200 多万中国的香港与台湾游客要参观六本木新城，因此中 国口味的餐馆也较多
• 六本木新城管理公司对外接待参观团，需要提 前预约，六本木新城管理公司负责带领参观商 业设施，讲解开发过程
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【房地产】bccg城市综合体hopsca
•HOPSCA地产模式的价值体现
•HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值
•现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市 发展背景下成为卓有成效的开发模式。 •无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。
4,000m2 38, 000m2
57.9% 31.6% 10.5% 100%
•主要商业设施
山边——
• 面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心， 有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高低差组 成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体验，既热 闹又令人期待
• 活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分 享受购物和美景
• 六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中 自行车免费
•六本木在东京的位置
•六本木的轨道交 通
•十二个停车点分布
未来石万达楼设计理念
未来石万达楼设计理念——万达广场为例城市综合体设计方案的参考价值体现在哪里？取其精华、去其糟粕而已。
城市综合体本身是一种风险链，如果城市综合体中的某一项功能失败了，就可能影响到其他功能，进而影响城市综合体的整体成功。
作为城市综合体中的重要一环，如果城市综合体设计失误就有可能产生风险。
一、什么是城市综合体狭义来讲，城市综合体(HOPSCA)是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。
但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。
二、城市综合体与购物中心、商业综合体的区别购物中心就是常说的“mall”，有别于传统零售和百货商场的商业业态，应含有大型超市、百货、娱乐场所、专业卖场、品牌专卖店、美食餐铺、西式快餐、公共休憩区，能给消费者提供吃、购、游、娱等一站式消费体验，即不用出门就可以在里面耍一天。
如果说传统商业是快餐，购物中心就是全套。
国内的购物中心，标准的面积是10万方，一般在15万方左右，有的20万方以上，那是加了家居城，或是近期的新项目。
购物中心一般是一个城市商业“地标”，位置多在核心商圈内。
重庆、成都的大都会(10万方)、北城天街(14万方)、成都万象城(24万方)、星光时代广场等，是标准的购物中心。
时至今日，川渝最大的“购物中心”应该是在建的重庆万象城，35万方。
修建购物中对开发商资金和招商能力的要求十分之高，所以一般标准的购物中心均是万达、华润、龙湖以及香港东南亚开发商开发，不是你一个小地方的中小开发商的菜，10万方以下的“购物中心”除了万达的项目外，均无必要宣传。
当然，购物中心还有“室外”和“室内”之分，室内购物中心对空调系统和开发商管理能力要求极高，但只要开发商修的是“购物中心”这些一般不会出现问题。
城市综合体开发思路
城市综合体开发思路摘要：城市综合体（hopsca）是城市化过程中衍生出来的都市经济新型业态；城市综合体已不仅仅是一栋栋建筑的组合，而是社会生活的缩影。
本文就城市综合体的概念、特点以及开发思路提出了自己的看法。
关键词：城市综合体；特点；开发；思路伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式—城市综合体开发悄然兴起。
虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。
一、城市综合体的概念城市综合体(hopsca) ,是将城市中酒店(hotel) 、办公(office) 、公园(park) 、商业(shopp ing mall) 、会所(club)等城市生活空间三项以上的功能进行组合,并在各功能之间建立一种相互补充、激发的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体是城市化进程加快,建筑工程技术日趋成熟等因素的必然结果。
知名的城市综合体有法国德方斯新城、东京六本木综合体、纽约洛克菲勒中心等,在我国综合体还处于起步阶段,具有代表性的城市综合是深圳万象城、北京万达广场等。
城市综合体一般位于城市中心区域,核心地段,具有优越的城市交通环境。
随着我国经济和城市化进程的飞速发展,城市综合体成为体现一个城市经济实力的形象。
其开发建设在我国各大中城市正如火如荼地进行着。
二、城市综合体的特点1、功能复合性。
主要是指建筑群体内各功能互补,相互促进,形成一个完整的生活场所。
如在综合体中实现购物、娱乐、办公,居住等完整的生活场景,有“城中城”的意思。
日本东京六本木综合体综合了城市的许多功能,基本上就是完整的“小城市”,人们在其中可以实现许多城市生活的需求。
2、时空连贯性。
一是指城市综合体在地面上的连贯性。
城市综合体中建筑的规模较大,形成较大区域或几个街区的连续。
由HOPSCA到中国都市综合体
【 ｍＯｔ ｔａ ｊｏＨｎ ｉＳ Ｃ ｍ ＳＦＣｎ ｒ ＰＡ ｃｎ ｏ ｕＣｔｈ ｍ ｉ ｕ ｉ’ ｙｏ ｏ ｎ
由 Ｈ Ｓ Ａ到中国都 市综合体 ＯＰＣ
悼 隧城 市化 进 带 来 的 ＾Ｌ 挤 １ 川地 紧 张 变通 拥堵 忙 碌钠 市＾ 迫切 口
两大著名使 馆霄
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都市 综音体是一种 多元 多 功能的， 口疔新Ｅ 形威 ７一十方西 ４ ０ ｍ 的庞 Ｓ ０
音伴 具 有强大 的 音效应 建 筑功能 空 复 大雇住
间的复台 位产业链 接深度糅台 居住 实观Ｔ从 文通 Ａ Ｚｔ ｗｎ 于 北隶朝 阳日末 ｏ 位 项目南端距 商城 办公 到购物 体 的白彝 循环 露域 日环外华掌商 场末侧踏 侧与 朝阳骆紧 密相连
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地理优势
Ａ ｚｔ ｗｎ ・ ｏ 深处 Ｃ Ｄ商回东扩的， Ｂ 脏
应 将蜂掷 至 剽 卦大街仕东 伸的 啊旧
路沿鳢 区域新 国 传媒太道 的概害Ｂ璺
济南城市综合体初探
济南城市综合体初探摘要：城市综合体作为城市化的产物，对于济南市甚至是整个中国都是一个新生事物，本文从城市综合体的概念内涵以及济南发展城市综合体的条件、发展现状和发展城市综合体的意义方面，最后提出济南发展城市综合体的建议，希望对济南城市综合体的研究提供一定的借鉴。
关键字：城市综合体；济南；发展城市化的高速发展，使人们的生活节奏不断加快，人们需要一个方便、快捷、经济、集多功能于一体的综合空间里，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并且使人们享受高效率、高品质的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。
城市综合体作为济南新的经济切入点，将在拉动固定资产投资、促进休闲游憩业和商业的结合以及提升城市功能等方面起到重要作用。
一．城市综合体的概念及内涵城市综合体又名Hopsca（音译为豪布斯卡），是指通过整体商业开发，将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、互为价值链的整体建筑群落。
城市综合体概念形成如图所示：图一城市综合体Hopsca概念表述图城市综合体不是楼群和各种业态简单组合，而是建立于人们对工作与生活、办公与休闲的需求基础上，为城市综合商业服务与旅游六要素食、住、行、游、购、娱功能相结合的“生活馆”。
它利用建筑空间从城市性、开放性和集约性层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展通过城市建筑实体与城市发展空间有机结合。
而城市的发展本质可以言简意赅的表述为“城市，让生活更美好”。
二．济南发展城市综合体的条件1.区位条件济南是山东省的省会，地处我国东部沿海经济开放区，北通京津唐经济区，南望长江三角洲经济区，西靠内陆腹地，东近我国大港青岛港，具有贯通南北、承接东西的优越区位，是我国环渤海经济图中重要的区域中心城市。
南来北往，西进东出的人流、物流、资金流、信息流在这里交汇，是全国重要的区域资源组合中心。
城市豪布斯卡(HOPSCA)模式综合体初探
城市豪布斯卡（HOPSCA）模式综合体初探
中国城市的高速发展正促使城市建筑走向了多元化与集约化的新时代。
城市综合体改变了我们以往对建筑的常规认识,在时间和空间等多维元素介入的基础上,引导城市建筑步入了新的领域与时期。
当前城市综合体已成为我国城市建筑高效集约化的代表,因此本文以前人对城市综合体的研究为基础,选定城市综合体中HOPSCA这一最具活力的模式为研
究对象,追述其历史成因与发展历程,阐述其定义、特性及功能构成,并通过实例的分析和比较探讨城市综合体的设计理念,希望可以找出适于国情的设计方法与理论参考,为城市建筑向着高效集约模式的方向发展提供帮助,从而创造出更具活力的新型城市综合体。
全文共五个章节：开篇是绪论,是对已有资料和研究现状的综述；第二章是城市一般模式综合体的概述,阐明了城市综合体的定义、历史与分类；第三章是对HOPSCA模式的解析,探讨了其功能构成、空间形态等；第四章是HOPSCA与一般模式综合体的分析与比较；最后是结语,简述了HOPSCA的设计要点。
城市·建筑一体化设计理论研究
新材料·新装饰2021年3月第3卷第5期DOI:10.12203/j.xclxzs.1671-9344.202105004作者简介：李戈（1991—），男，汉族，广东梅州人，硕士。
研究方向：城市综合体、城市设计、行政建筑。
城市的快速建设和发展给人们生活带来诸多问题，由城市人口高密度聚集引发的城市空间资源短缺问题愈发严重。
传统设计中“内视”的观念严重阻碍了都市生活中建筑与城市的有机结合，此时城市·建筑一体化设计观念的出现则顺应时代发展需求，建设集约、高效城市的设计理念由此诞生。
1城市·建筑一体化设计的学科定义与设计定位城市·建筑一体化综合体系作为城市设计学科的一个重要客体系统，是城市和建筑间的一种“中间领域”，借助“中间领域”这座桥梁，可以使建筑与城市相互作用。
一体化设计的目标是建立城市与建筑两者间的综合联系，在职能上表现为城市功能与建筑功能的相互联系和紧密契合，在空间形态上表现为城市公共空间与建筑空间不同层次的交叉叠错和有机串接，其运作的本质在于一体化设计理念。
在此前提下，进行城市·建筑一体化设计需要全面了解囊括城市规划、城市设计和建筑设计等学科的历史背景与发展前沿，便于消解学科间的设计边界，将城市与建筑设计交叉融合，朝着“一体化”方向发展。
2城市·建筑一体化设计的背景来源与发展趋势2.1城市空间结构的发展趋势城市·建筑一体化设计空间结构的发展背景源于20世纪70年代后，是欧美城市复兴运动产生的设计建设模式的继承与发展。
在这次城市复兴运动中，室内商业步行街和各类城市综合体的出现与发展是其主要成果。
近半个世纪以来，城市与建筑两者的重叠交织朝着系统化、立体化和宜人化的方向发展并将成为未来城市空间结构的发展趋势。
2.2建筑的社会化和巨型化当代强调的功能至上主义造成了城市整体机能的割裂与脱离，综合体建筑的出现融合了多样化的功能，给具有多种需求的使用者提供了便利。
城市综合体研究
大型城市综合体发展研究一、城市综合体简介1、概念城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，并互为价值链从而能够适应高效率生活，工作节奏的多功能建筑综合体。
2、产生背景城市综合体，英文名Hopsca，音译豪布斯卡。
它是城市化高速发展的产物。
城市化的飞速发展，消费需求的升级，要求城市里具备一个引领时尚文化和公共文化城市功能的区域，而单一的住宅和商业地产无法做到。
为满足现代都市中，人们快节奏的生活习惯。
就需要有一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间为大家提供安排高效率的生活和工作。
因此城市综合体也是城市形态发展到一定规模下的自然产物。
3、城市综合体的功能结构3.1商务功能商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。
一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。
城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。
3.2商业功能商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。
零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。
能够充分满足各类阶层的消费需求。
在城市综合体中以购物中心规模形式出现。
3.3 居住功能居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。
为城市其他阶层人士的居住需求。
结合公寓，享受型住宅。
城市综合体的开发节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，3.4 酒店功能酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。
根据城市经济特点侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。
城市综合体规划设计例析
城市综合体规划设计例析所谓“城市综合体”又称HOPSCA，是将城市中的酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的建筑群落，往往被称为“城中之城”. [1] 城市综合体一般都具有以下几个方面特征：第一是高可达性. 一般应有三种以上的交通到达方式，且每种交通方式终端应与综合体紧密联系。
第二是高密度，一般来说，综合体土地容积率较高，建筑规模较大。
第三是功能复合，一般具有三种以上功能，相互之间存在紧密的空间关联与渗透关系.第四是特色鲜明，按照开发计划进行开发的建筑群，在形态上呈现较强的标志性和完整性。
[2]随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，城市综合体已成为城市高端商业地产发展的主流开发模式，其开发建设涉及到项目选址、前期策划、建筑设计、品牌招商、运营围护等众多领域，众多维度。
本文以富罗恩斯广场项目为例，从建筑规划设计的角度，结合商业定位，业态布局，交通组织，个性特色等方面进行初步探讨。
项目概况富罗恩斯广场项目位于佛山市三山新城，规划总用地面积约6万平方米，规划计容总建筑面积约18万平方米，容积率2.99，地上最高33层，地下1层。
项目定位为商业综合发展项目，包括特色商业街、高级公寓、星级酒店、创意办公等业态，本着“整体规划，分期开发”的开发理念，坚持“以人为本，可持续发展”的设计原则，引入纯正欧洲建筑风格元素，创造一个集休闲、购物、旅游、娱乐为一体的，具有浓厚异域特色的大型休闲购物场所。
商业定位准确的商业定位是商业发展项目成功的先决条件，一般需根据市场调研结果，综合城市和商业发展状况、项目所在区域的发展趋势等因素定性分析研究，同时对潜在客户的社会阶层、购物心理和行为习惯的分析，进而确定项目的商业定位。
关于综合开发和设计的研究——由HOPSCA到TOD模式的思考
关于综合开发和设计的研究——由HOPSCA 到 TOD 模式的思考摘要：在城市化的进程中，我国大城市发展主要面临用地不足、住房成本高、交通堵塞、效率低下等问题。
综合开发复合了城市生活、工作、游憩和交通中的三种以上功能，能协同城市规划，解决土地紧张与社会需求之间的矛盾，实现可持续发展。
综合开发和设计也随着时代的脚步，由HOPSCA模式向TOD模式发生转变并不断地更新完善。
关键词：城市化；综合开发；城市综合体；HOPSCA；TOD前言城市的产生和发展受到社会、经济、文化、科技等多方面因素的影响。
人口的聚集带来了生产力的聚集，创造了巨大的物质财富。
工业的发展、科技的进步、产业之间的协作，给城市带来了前所未有的集聚效应和规模效应。
城市里相对集中的文化、教育、商业、娱乐、休闲等设施也使得城市的生活水平不断地提高，吸纳着越来越多的人涌入城市。
工业社会使城市高度地发展，是社会经济发展的必然产物，也是社会进步的表现，但同时暴露了由于工业化及人口增长产生的土地、住房、交通、环境及社会等问题。
1城市化进程及困难城市化率是城市化的度量指标，即城镇人口占总人口（包括农业与非农业）的比重。
根据世界城市化发展的普遍规律，城市化率在30%-70%之间属于快速发展区间，我国目前仍处于这个阶段，预计城市化率在2050年将达到71.2%。
在城市化的进程中，我国大城市发展主要面临着两大难题。
1.1用地不足，住房成本不断攀高核心区域、重点区域的土地资源是不可再生的稀缺资源，不断聚集的人口争夺着有限的社会资源，势必抬高房价、物价和生活成本，不堪重负的一部分城市人口不得不往外部迁移。
1.2交通拥堵，通行效率低下汽车使用率增加是导致城市交通拥堵的主要原因，通行时间的增加会造成人们用于学习、工作和休息的时间减少，也就间接降低了生产效率，而无效的时间成本也导致了城市生活品质和幸福感的下降。
2城市用地和建筑业态分类1933年国际现代建筑协会（C.I.A.M.）在雅典举行会议，中心议题是城市规划，制定了被称为《雅典宪章》的城市规划大纲。
怀柔大型综合体HOPSCA项目整体策划报-86PPT
区、休闲区等等等等。。。。。。。 某人问：
那每个城市都是有自己个性的呀？ 王石说：
事物分普遍性与独特性，城市的普遍性就是一个个模块。 。。。。。。。。。。。
中国顶级的房地产股份制企业中：
首推万科其曾在19个城市中，机场3公里内推出“万科城市花园”， 10年间其的盈利贡献比超过45%。。。
珠江同期在4个城市中推出的帝景系列赢利贡献比超过40%；万达的 城市广场系列超过48%；龙湖的佛拉明各系列超过33%。。。。
基本照抄成功产品线的产品设计可以大量的节省产品研制的物质成本
与时间成本，并能保证产品研制的概念化成功：
地产的开发成功是可以抄袭的！ 怀柔没有不一定中国没有！
研究思路——加法与减法
2、哲学问题二：城市顶级综合体与经典顶级综合体产品线分析
王石说： 房地产产品要工业化生产，我的意思不是不要个性。。。。
这就要有标准的产品线。。。。 某人问：
产品线的作用是什么哪？ 王石说：
成熟的产品线可以保证在大体一致的投资条件下，我的投资 净现值归零最快；资金峰值最短；启动资金获利倍数保证最高。 也就是达到投资与收益的 最佳平衡点 。。。。。。。。
《补充通知》——第二套房认定细则 一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。 二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于 当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款，可比照首套自住房贷款政策执行。 三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按 照《通知》有关规定执行。 《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行 都不得受理其信贷申请。
解读城市综合体如何使其价值最大化
解读城市综合体如何使其价值最大化当下的中国房地产，对城市综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲通常是有五种，酒店、写字楼、商业、公寓与住宅，称之4+1模式。
国外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shopping mall（购物中心）、convention（会议中心、会展中心）、apartment （公寓）首个字母的缩写。
综合体的历史与现状城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心，亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木，在中国最熟悉的是国贸中心，到今天差不多20年了，我们看城市综合体进展的历程，国贸三期去年才形成，它的时间价值与资产价值无与伦比！综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程与城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎与城市经济与文化的增长极；更作为一种成功的商业模式被投资商与开发商所青睐。
而在中国特别是近两年综合体成为城市建设与运营的标志与主体，同时也成为房地产特别是商业地产投资商的主流模式。
几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好（三星以上）的酒店于一体的复合建筑群。
杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想！而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建城市综合体的开发战略。
城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者与投资者投资的一个要紧产品的类型。
综合体的功能与要素通常来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。
商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称之“城中之城”。
而且由于它集合了城市的最重要的功能与人群，也能够说是浓缩的都市。
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ＨＵＡＺＨｏＮＧ ＡＲＣＨＩＴＥＣＴＵＲＥ
图１ 日本福冈博多运河水城 图２上海某地铁站室内购物街 图３日景鸟瞰图
的复合、相互作用、互为价值链的高度集 约的街区建筑群体”。城市综合体具有 完整的街区特征，是建筑综合体向城市 空间巨型化、城市价值复合化、城市功 能集约化发展的结果，同时城市综合体 通过街区的作用，实现了与外部城市空 间的有机结合，实现了与城市交通系统 的有效联系，成为城市功能混合使用中 心，扩展了城市的空间价值。从城市范 畴来看，城市综合体能与城市交通良好 接驳，减缓城市交通压力：从功能构成 来看，城市综合体的功能空间能相互依 存，形成优势互补；从建筑形态来看， 城市综合体能成为地标性建筑，并在特 定区域内具有一定影响力。
３案倒简况
３．１项目概况
黎托片区武广新城位于长沙市主城 区的东南部，京珠高速、武广客运专线 和沪昆线贯穿南北，地铁２号线与３号线 贯穿东西，对外交通便捷，区位优势明 显（图４）。
为促进广东产品向内地流通，使广 东产品在中部地区建立良好的基地和平 台，湖南省广东商会经反复考察和研 究，拟在黎托片区武广新城中部筹建广 东现代商贸城，藉此推动珠三角与邻近 地区的经济互动。
［Ａｂｓｔｒａｃｔ］Ｆａｃｉｎｇ ｔｈｅ ｃｕｒｒｅｎｔ ｉｓｓｕｅｓ ｏｆ ｕｒｂａｎ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ｇａｔｈｅｒｉｎｇ、ｓｈｏｒｔａｇｅ ｏｆ ｌａｎｄ ａｎｄ ｔｒａｆｆｉｃ ｃｏｎｇｅｓｔｉｏｎ ｉｎ ｒｅｃｅｎｔ ｙｅａｒｓ，ｔｈｅｒｅ ｃｏｍｅｓ ａｎ ｅｍｅｒｇｉｎｇ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔａｌ ｍｏｄｅｌ ｏｆ ｕｒｂａｎ ａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒｅ ｃａｌｌｅｄ ｃｉｈｔ ｃｏｍｐｌｅｘ，ｗｈｉｃｈ ｉｓ ｔｈｅ ｉｎｔｅｒｓｅｃｔｉｏｎ ｔｈｏｕｇｈｔ ｏｆ ｔｈｅ ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｃｏｍｐｌｅｘ ａｎｄ ｍｉｘｅｄ—ｆｕｎｃｔｉｏｎ ｏｆ ｕｒｂａｎ ｄｅｓｉｇｎ．Ｉｔ ｉｓ ａｌｓｏ ａ ｓｙｓｔｅｍａｔｉｃ．ｍｕｌｔｉ—ｆｕｎｃｔｉｏｎａｌ．ｍｕｌｔｉ—ｌｅｖｅｌ ａｎｄ ｉｎｔｅｎｓｉｖｅ ａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒｅ ｔｙｐｅ．Ｉｎ ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ，ＨＯＰＳＣＡ。ｗｈｉｃｈ ｉＳ ｔｈｅ ｍａｉｎｓｔｒｅａｍ ｍｏｄｅＩ ｏｆ ｃｉｔｙ ｃｏｍｐｌｅｘ ｉｎ ｄｏｍｅｓｔｉｃ，ｗｅ ｃｏｍｂｉｎｅｄ ｗｉｆｈ ｔｈｅ ｍｏｄｅｒｎ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｃｉ～ｏｆ ｔｈｅ Ｇｕａｎｇｄｏｎｇ ｄｅｓｉｇｎ ｔｏ ｅｘｐｌｏｒｅ ｔｈｅ ｃｏｍｐｏｓｉｔｅ ｉｎｔｅｒｆａｃｅ ａｎｄ ｂｕｉｌｄｉｎｇ ｉｎｔｅｇｒａｔｉｏｎ ａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒａｌ ｄｅｓｉｇｎ ｔｈｅｏｒｙ，ｐｒｏｖｉｄｉｎｇ ｓｏｍｅ ｒｅｌｅｖａｎｔ ｄｅｓｉｇｎ ｓｔｒａｔｅｇｙ ｉｎ ｔｈｅ ｈａｒｍｏｎｉｚａｔｉｏｎ ｏｆ ａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒｅ ｇｒｏｕｐｓ ａｎｄ ｔｈｅ ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔ ｏｆ ｕｒｂａｎ ｓｐａｃｅ，ｈｏｐｉｎｇ ｔｏ ｇａｉｎ ｔｈｅ ｒｅｌｅｖａｎｔ ｓｏｌｕｔｉｏｎ ｔｏ ｐｒｏｖｉｄｅ ａ ｃｅｒｔａｉｎ ａｍｏｕｎｔ ｏｆ ｒｅｆｅｒｅｎｔｉａｌ ｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｃｅ． 【Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ】Ｃｉｔｙ ｃｏｍｐｌｅｘ．ＨＯＰＳＣＡ ｍｏｄｅｌ，Ｂｕｉｌｄｉｎｇ Ｉｎｔｅｇｒａｔｉｏｎ，Ｃｏｍｐｏｓｉｔｅ ｉｎｔｅｒｆａｃｅ
１．３巨型综合大楼（即Ｈ例毽ＣＡ模式）
所谓的“ＨＯＰＳＣＡ模式”就是“Ｈｏｔｅｌ，
Ｏｆｆｉｃｅ，Ｐａｒｋｉｎｇ，Ｓｈｏｐｐｉｎｇ，Ｃｏｎｖｅｎｔｉｏｎ， Ａｐａ ｒｔｍｅｎｔ”的字母拼写而成。它是将 城市中多种单一功能的建筑有机组合在 一起并互为依存的庞大建筑群体，通常 由城市中不同性质，不同用途的社会生 活空间组成，如居住、办公、出行、购
今天，我国城市的规模和增长速度、城市土地的紧缺和高价、城市交通的复杂和拥堵等问题 都使得单一功能建筑难以满足城市发展的需要，城市建筑正朝着多功能、多类型、多方位、复 杂的建筑空间群体组合方式发展。正如ＴＥＡＭｌ０所言： “在当代，城市将愈来愈像一座巨大的建 筑，而建筑本身也愈来愈像一座城市”，城市建筑的发展已开始跨越建筑自身的范畴，将建筑内 部功能与城市职能相结合，形成整体连续、功能复合、集约高效、交通便捷的全新模式——“城 市综合体”。
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设计探索
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万方数据
【摘要Ｉ 面对当前城市人口聚集、用地紧张、交通拥堵等问题，城市综合体是近年来新兴的城市建筑发展模 式，是建筑综合体和功能混合的城市设计思想的交集，是一种系统化、多功能、多层次、集约化的建筑类 型。该文针对当前国内城市综合体发展的主流模式，即ＨＯＰＳＣＡ模式，结合广东现代商贸城设计案例，探索 了“群构”和“复合界面”理论对此类建筑设计的理论指导，从建筑群体与城市空间整体环境统一协调方面 提出了相关的设计策略，对今后此模式的设计有一定的借鉴意义。 『关奠词１城市综合体ＨｏＰｓｃＡ模式群构复合界面
１城市综合体的三种模式
１。１以文化消费为主导的平面展开式 建筑群
针对当前城市文化特色的缺失，这种 形式的综合体给城市增添了新面貌，带来 了新的发展活力。实例如矶崎新设计的日 本福冈博多运河水城（图１）便是以福冈 最有特色的乡土文化为内涵，辅之以现代 化的街区形式，建筑群以文化消费为主 导，也提升了城市的形象。
２．２复合界面理论与城市综合体设计
“城市整体设计”原则是“建筑复合 界面”的概念形成的实际出发点。此概 念由“Ｔｅａｍ １０”于１９５９年首次提出， 他们认为必须用一种“中间领域”使个 体与社会，建筑与城市相互关系作用得 以发生，用“中间领域”使建筑界面发 生本质改变。
北京宪章强调城市空间的连续整体 性，以及建筑与环境的融合性。城市整体 设计包含空间的整体连续性，人的行为 连续性和视觉体验的整体性，以及生态环 境的整体性三方面【３１。在当前环境下提出 复合界面研究的直接原因：日益增长点的 城市流动容量与保持城市空间连续性的冲 突。复合界面除了分隔空间维护建筑实体 之外，还兼具过渡功能，交通功能，交流 功能和呼吸功能Ｈ１。
商贸城产品展示馆，注重造型的整体 性和连贯性和群体空间的节奏感。其建 筑形态从地块的西北角到东南角呈曲线 螺旋上升之势，建筑层数由两层依次升
为五层，这种形态的布局既可以充分地 向北侧城市主要道路一一劳动东路展示 建筑自由曲线之美，又能将产品展示馆 根据商业价值和档次定位的不同，将层 数依次加高。结合立面屋顶一体化的设 计，整个建筑形态连续、完整、统一， 特色鲜明，体现了完整有秩序的城市结 构形态（图６）。
２“群构”与“复合界面”理论对 ＨｏＰＳＣＡ模式的指导
２．１群构理论与城市综合体规划设计
城市功能日趋繁复庞大，缺乏有层 次的公共空间，公共空间与私密空间缺 乏有机平衡。在复杂庞大的城市综合体 的设计中不可避免的要运用形态学的设 计方法，运用“群”的理念及方法，分 析ＨＯＰＳＣＡ组群的空间与形式特征， 研究群形态与城市环境在界面连续，空 间性质、层次性、文脉、生态、人性化 等方面问题。 “群构”理论的的核心 问题则是组群公共空间形态的建立胆Ｊ。 ＨＯＰＳＣＡ庞大的建筑群体之间如何通过 有效的公共空间进行有机组合是设计的 一大难点。
群形态是建立连续、完整建筑以及城 市形态的有效方法之一。建筑群体的扩大 即城市，可说ＨＯＰＳＣＡ综合体则可看做一 个小型的城市，由若干建筑群聚集而成，
万方数据 ＨＵＡＺＨｏＮＧ ＡＲＣＨ ＪＴＥＣＴＵＲＥ
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图４长沙市黎托片区武广新城控制性详细规划
其群形态控制的好坏对城市组织结构连续 性的影响巨大。
图６夜景鸟瞰图
万方数据
图７酒店、办公、公寓沿街透视图
６１
ＨＵＡＺＨｏＮＧ ＡＲＣＨｌＴＥＣＴＵＲＥ
图５总平面图
３．２业态定位
广东现代商贸城集商务办公、贸易、 博览、金融、酒店、居住、旅游、休闲、 文化于一体，形成长沙新的现代商业形态 集群。其中大型综合商场主要以产品展示 为主，层数为２—５层，产品分区展示，其 中有建材、家具、陶瓷等品牌产品、食 品、家电和日用品以及文具、服装、精品 店等展示区。餐饮部分由高档酒店、平价 快餐、小吃街、咖啡馆、露天茶室等组 成。办公楼、酒店和公寓在地块中与其他 商业文娱部分既有联系又相对独立，都具 有各自的配套设施和独立的出入口。与此 同时，在商贸城指定位置设置相应的公共 配套设施，如公交站点、出租车停靠点以 及公共停车场。