北京X住宅项目开发产品定位

北京X住宅项目开发产品定位

北京某住宅项目开发产品定位

（一）项目建筑单体外立面结构设计建议

1、北京墙的创意塑造

外立面以高级灰（银灰色）为主基色调，某种意义上让人自然联想到北京特色的青灰四合院墙面，如果考虑于墙体上增添些脊饰、砖雕等从传统四合院中提炼出的易识别的简约化符号（注：必须自然巧妙的运用，切勿让人感到是某种造作，是乱贴乱拼），构成特色意象，去唤起居者更深一层的认同感、亲和力。

2、住宅建筑单体入口处开设小型酒店式大堂（可考虑与电梯前厅结合起来设计），并实行IC卡管理（接触式/非接触式）管理，以提高产品档次和业主生活品味。

3、部分恰当位置的住宅单体实行底层架空（如北面、西面单体采光相对较少的底层），开辟”楼中景观园”，内设假山、土坡、溪流、观景护栏，并配以特色的夜间光效处理，以与中心景观庭院浑然于一体，构成”楼中有园，园中有楼”的特色意境。

4、电梯运行空间与住宅单元之间增设转换隔离空间如储藏柜，以减弱电梯运行时对紧邻的卧室、卫生间等功能空间的干扰。

5、景观窗窗框上方设计弧形挑檐，打破常规矩形窗框的呆板。

6、不同建筑单体屋顶形式应结合整体空间层次来考虑，可设计出曲线、层递折线或抛物线曲面等异型顶部结构，以丰富立面视觉，使整体天际轮廓线达到和谐一致。

7、空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐，但又必须与现时流行的并不方便安装的铝格栅/百叶窗遮藏形式形成差异化，建议将其以隐蔽方式巧妙预留到加厚阳台的侧边底部，以便安装。

8、部分建筑单体阳台与阳台之间隔墙，建议采用壁柱装饰予以区隔，丰富立面视觉。

9、于东西朝向的住宅单体，虽已占据较佳的景观视线轴区位，但可考虑增设观光电梯，以进一步减弱朝向不佳产生的营销障碍。

（二）产品档次品质定位

1、产品档次品质定位参考依据

主要包括：项目总体设计目标、目标客户群定位、区位地段价值、周边景观资源价值、建设成本、售价期望值及利润期望值之间的相关作用关系、市场购买承受力等。

2、产品档次品质体现方式

主要包括：材料类别与档次、建筑艺术造型与品味、公建配套档次与特色、景观设计水平及特色、物业管理水平及完善程度等。

3、产品档次品质定位建议

鉴于项目地块高品味京城现代四合院的设计目标定位及其拥有较为理想、具特色的区位价值等，建议产品档次定位为既具浓厚的传统居住文化氛围，又具现代建筑艺术高品味的高尚住宅小区。

（三）产品外立面色彩组合设定

1、住宅建筑单体外墙主体使用高级灰（银灰色）为主基色调。银灰色，”酷”而沉稳，永恒而颇具现代感，而其折射出的光眩，又能达到静中有动的奇妙效果。

2、外立面装饰线（”腰带”），以白色为主。白色衬托高级灰，更能显示出小区的高雅、洁净和宽敞。

3、外墙基座建议使用饱和度较高的褐色或暗绿的天然岩板材料，突出其安逸、祥和、沉稳。

4、会所、商业配套等建筑单体，可考虑使用橙色、金色等暖色调，突出其健康、活泼、

豪华、绚丽。

5、景观庭院部分建筑物则可适当使用蓝色，突出其幽静、宁静的庭院生活氛围。

6、工地围墙色彩可考虑与外立面主基色调--高级灰保持一致，以唤起记忆识别与认同感。

（四）项目院落特色及差异性分析定位

1、组团院落特色与差异性设计思路与重要性

住宅小区作为一个完整空间体系，是由若干组团、院落子体系合理链接集合而成。组团、院落是由若干邻近相依的建筑单体半围合、围合创造形成的半开放、开放空间体系，它的设计不能游离于社区整体规划之外，必须服从于整个社区的规划布局要求，但同时又不是千篇一律，而是各具特色与差异，并共同为制造一个良好的居住社区环境而存在。

组团、院落的差异性是由总体规划思路安排，建筑单体错落围合程度，局部区域地形地貌特征，居住其中的业主类别、需求差异等因素共同促成，它是住宅社区邻里交往、居者户外行为体现、兑现具体景观需求的重要场所。

创造出符合需求的组团院落特色，实现局部区域的良好居住环境，是整个项目成功运作的一个关键所在。

2、定位建议

（1）院落通道特色与差异性建议

建筑单体单元门（酒店与大堂）与庭院（小院/大院），开辟特色院落通道，通道的差异可以各款篱笆、盆栽、花坛等来体现，以增强业主”自家院子，我的家”的归属感与认同感。

（2）院落门特色差异性建议

可将院落门与通道、围墙、周边单体墙面等结合起来设计，通过院落门及围墙等的色彩、材质、造型、风格的差异来增强院落的亲和力、可识别性，比如有些院落门可设置苇帘。

（3）庭院交流平台介质特色与差异建议

可将（小）庭院/套院的交流平台介质与酒店式大堂、电梯前厅等结合起来设计，在尽量控制公摊面积及功能不产生雷同的前提下，将庭院交流平台介质分别设计成下沉式酒吧、大碗乡村茶厅、音乐茶座等，并通过硬质铺地及相关设施的色彩、材质、图案等差异来塑造各自特色。

（4）中心庭院及套院空间设计特色与差异性建议

通过景观组合的差异和绿地形式差异来创造出不同组团庭院的”各具特色”。具体可表现在户外家具桌、椅、凳的造型、材质、色彩的差异；架、廊的材质、色彩、附随植物的差异；景观小品的造型、选材的差异；水体环境造型的差异；地被植物、树种的选择差异；等等。

（五）项目建筑单体层高配比定位

1、项目建筑单体层高配比参考因素

主要包括：

①目标市场需求特征

②地块现状特征

③规划建筑面积、容积率方面的要求

④地块周边环境特征

⑤建筑单体之间日照通风间距的需要

⑥视觉审美感受的差异

⑦业主生活私密性的需要

⑧地块内部景观利益获取差异及视线通达差异

⑨层数增减、层高变化与成本造价的相关度差异

⑩”现代四合院”核心开发概念的要求