298748_房地产新所得税会计准则
新会计准则下房地产企业会计核算
新会计准则下房地产企业会计核算摘要：新会计准则对房地产企业进行了较为具体、全面的规范，给房地产企业带来了一定的影响。
本文主要讨论了新会计准则对房地产会计核算的影响、新会计准则实施对房地产企业的正面效应，以及房地产企业会计核算注意的几点问题。
关键字：新会计准则房地产会计核算1．新会计准则对房地产会计核算的影响房地产市场发展及原会计准则的不足对房地产相关会计新准则的出台提出了迫切要求。
一方面，投资性房地产根据原会计准则的规定其真实价值不能得到有效反映；另一方面，全国大部分地方的投资性房地产价格持续攀升，房地产业利润惊人。
原会计准则的规定低估房地产市场价值，不利于会计信息使用者了解房地产企业真实情况，并给某些房地产企业进行利润操纵提供了空间。
为规范投资性房地产确认、计量和信息披露，新颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》专门对投资性房地产的后续计量与期末估值进行规范，并在其他具体准则中对投资性房地产进行相关规定，形成了房地产相关会计新准则。
1．1新准则改变房地产企业的科目设置对比《企业会计准则—投资性房地产》和原有的会计准则,而在此前财政部颁布的《关于执行〈企业会计〉和相关会计准则有关问题解答(四)》(简称《解答四》)的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开始产品有单独的解释。
《解答四》规定对于这类资产，应当设置，“出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。
企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。
1．2新准则改变了投资性房地产后续计量模式除了在报表中单独反映外，新准则最大的突破在于引入公允价值计量的方法，进一步明确了投资性房地产的后续计量。
新会计准则对房地产企业税收筹划的影响
新会计准则对房地产企业税收筹划的影响作者：宋振东来源：《今日财富》2022年第18期随着社会的发展和科技的不断进步，经济全球化进程也不断加快，为了适应时代的发展要求，新会计准则应运而生。
这是我国为了不断推进企业的现代化，由财政部提出的新的促进经济发展的手段，其目的是为了实现与国际财务准则接轨，使我国企业不断适应新的经济形势，从而促进企业的发展和我国经济的发展。
结合目前的企业情况来看，随着新会计准则的不断推进，我国很多企业的税收筹划工作都有了一定程度的改变，新会计准则的推进实施，对于我国的房地产企业来说既是机遇，也是挑战。
本文通过新会计准则对房地产企业税后筹划的影响进行分析，提出了几点优化企业税收筹划工作的措施，以期为相关工作人员提供借鉴参考。
结合当前的经济形势来看，新会计准则的深入落实，可以不断满足我国经济发展和经济全球化的需要，是企业实现可持续发展必须要接受并适应的创新经济手段。
房地产企业推行新会计准则，从税务方面来说，可以有效减轻企业的一些负担，从而提高企业的经济利润，提高竞争力。
因此新会计准则的深入落实与推进是十分必要的。
然而，由于企业对新会计准则的认识程度不够和各方面因素的影响，新会计准则的实施也带来了一些负面的影响，需要企業采取相应的手段和措施，把负面影响变为正面的积极的影响，以实现企业的稳定长远发展。
一、新会计准则的理念要求对于房地产企业来说，税务筹划工作是企业日常生产经营活动中非常重要的组成部分，对企业的经济决策、运营生产以及经济效益的影响非常大，尤其是经济全球化的前提下，企业的财务管理工作与国际接轨就显得尤为重要。
因此，为了适应新会计准则的要求，企业税务筹划工作的内容也要作出相应调整和改变。
（一）目标简单明了新会计准则的要求与传统会计准则的要求有所不同，企业运用会计准则的相关规定对财务工作作出了新的部署与规划。
其目的是通过实施新会计准则，为企业领导或其他投资者提供详尽的财务资料和数据，使经营者及时了解企业的经营管理情况以及财务收支情况，对企业的财务状况有更为精准的了解。
房地产财务管理的会计标准
房地产财务管理的会计标准房地产行业作为一个重要的支柱产业，其财务管理具有特殊性和复杂性。
为了保证财务信息的准确性和可比性，房地产企业应遵循一套专门的会计标准。
本文将重点介绍房地产财务管理中的会计标准，以确保企业的财务运作得到规范和监控。
一、房地产会计标准的基本要求房地产会计标准是指对于房地产企业的财务处理和报告所需遵循的规定和原则。
其基本要求如下：1. 财务报告的真实性和公允性：在制定财务报告时，房地产企业应当确保报告的准确性和真实性，并且财务报告要公正地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。
2. 会计政策的一致性：房地产企业应当在连续的会计期间内采用一致的会计政策，以确保财务报告的可比性和可信度。
3. 财务报告的完整性：房地产企业应当通过财务报告的完整性，向投资者、政府监管机构和其他利益相关者提供关于企业财务状况和经营成果的全面、准确和及时的信息。
二、房地产会计标准的具体内容根据房地产行业的特点和需求，房地产会计标准主要包括以下几个方面的内容：1. 市场价格评估和资产计量：房地产企业应当根据市场价格评估原则，正确计量和评估房地产资产的价值，包括土地、房屋建筑和其他相关设施等。
2. 投资地产的核算处理：对于房地产企业投资的地产项目，应当进行专门的核算处理，包括投资成本、折旧、维护费用等。
3. 长期股权投资的会计处理：对于房地产企业持有的长期股权投资，应当遵循相关的会计处理规定，包括持股比例的确认、股权投资的公允价值调整等。
4. 借款成本的资本化：在房地产财务管理中，对于借款成本的资本化问题应当根据相关的会计准则进行处理，合理确定借款成本的资产化时点和金额。
5. 政府补贴和优惠政策的会计处理：对于房地产企业获得的政府补贴和享受的优惠政策，应当按照相关规定进行会计处理，并充分披露相关信息。
三、房地产财务管理中会计标准的应用房地产企业在财务管理过程中，应当充分应用适用的会计标准，并确保以下几个方面的要求：1. 财务报告的编制和披露：按照房地产会计标准的要求，编制符合规定的财务报告，并及时进行披露，以满足利益相关者的信息需求。
房地产企业递延所得税会计处理[会计实务,会计实操]
![房地产企业递延所得税会计处理[会计实务,会计实操]](https://img.taocdn.com/s3/m/08061b344b73f242336c5f92.png)
财会类价值文档精品发布！
房地产企业递延所得税会计处理[会计实务，会计实操] 一、新所得税会计准则的主要特点
新准则下，所得税会计有了根本性变化，主要特点和突破有：
第一，新准则只允许企业采用纳税影响会计法中的债务法。
新所得税准则借鉴了《国际财务报告准则第12号——所得税》，并结合我国实际情况，要求所得税会计采用资产负债表债务法。
资产负债表债务法更注重暂时性差异，因而能更真实准确地反映企业某一时点的财务状况，提高会计信息质量。
第二，新准则引入了资产的计税基础、负债的计税基础和暂时性差异等新概念。
资产的计税基础是指企业收回资产账面价值的过程中，计算应纳税所得额按照税法规定可以自应税经济利益中抵扣的金额。
负债的计税基础是指负债的账面价值减去未来的期间计算应纳所得税额按照税法规定可予抵扣的金额。
暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，根据该差额对未来期间应税金额的影响不同，分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。
应纳税暂时性差异会导致递延所得税负债的形成，可抵扣暂时性差异会导致递延所得税资产的形成。
第三，会计科目设置的变化。
在纳税影响会计法下，时间性差异产生的纳税影响通过“递延税款”科目核算。
但在新准则下，暂时性差异产生的纳税影响通过“递延所得税资产”和“递延所得税负债”科目核算。
二、影响房地产开发企业的递延所得税项目
于房地产开发企业来说，目前对损益影响较大的递延所得税项目主要有：一是预收款收入预交企业所得税。
依据新会计准则的规定，房地产企业的预收房款收入应当作为可抵扣暂时。
房地产开发企业的会计准则
房地产开发企业的会计准则1. 引言房地产开发企业是指专门从事房地产开发、销售和租赁等业务的企业。
鉴于房地产开发企业的特殊性，为确保其会计信息准确、可靠、真实，制定专门的会计准则对这类企业的会计处理和披露进行规范。
本文将介绍房地产开发企业的会计准则，包括应遵循的法律法规、会计处理的方法以及财务报告的披露要求等内容。
2. 法律法规房地产开发企业在进行会计处理时，需遵循相关的法律法规，主要包括以下几个方面：•《中华人民共和国会计法》：该法律规定了企业会计的基本原则和会计核算制度，房地产开发企业应根据该法律的要求进行会计处理。
•《房地产开发经营管理条例》：该法规规定了房地产开发企业的经营行为和管理要求，包括土地使用权、开发建设和销售等环节的规定。
•《企业会计准则第十号——房地产企业会计准则》：这是专门针对房地产开发企业制定的会计准则，包括财务报告编制规范、应计入成本的项目、资产评估和收益确认等内容。
3. 会计处理方法3.1 记账方法房地产开发企业的会计处理主要包括资产的确认、计量和披露。
具体的记账方法如下：•房地产项目的确认：房地产开发企业应确认自有土地、在建工程和已竣工的房地产项目，同时对购建的存货进行确认。
•应计入成本的项目：在建工程和已竣工的房地产项目需要计入成本，包括建筑材料、直接人工、直接费用和间接费用等。
•资产的计量：房地产项目应按成本与公允价值进行计量，同时对预收款项和预付项目进行核销和披露。
•收益的确认：根据销售合同的具体条款，房地产开发企业应确认销售收入，同时计提坏账准备、销售回购权和销售退回的准备金等。
3.2 财务报表编制房地产开发企业根据会计准则的要求，编制相应的财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表。
财务报表的编制要求如下：•资产负债表：房地产开发企业应按照资产的流动性进行划分，同时披露资产减值准备、持有至到期投资和应收款项的减值准备等。
•利润表：房地产开发企业应按照收入的来源进行分类，同时披露营业成本、营业利润和利润分配等。
新会计准则讲解第3号——投资性房地产
新会计准则讲解第3号——投资性房地产根据新会计准则，投资性房地产是指企业为了获取租金收入或资本增值而持有的房地产资产。
新会计准则对投资性房地产的处理和会计核算进行了明确规定，下面就新会计准则第3号，投资性房地产进行详细讲解。
按照新会计准则，企业依据其对房地产的使用目的进行分类。
如果房地产用于企业自用，应按照固定资产的政策进行处理；如果房地产用于收租或资本增值，应按照投资性房地产的政策进行处理。
首先，企业在取得投资性房地产时，应按照其成本计量，包括购买价格、相关税费等直接支出，并扣除任何与融资有关的利息、折扣和佣金等间接支出。
对于取得房地产的附加改良费用，只有满足特定条件的情况下才能资本化，否则应当作为费用计入损益。
其次，企业应按照公允价值模型或成本模型进行投资性房地产的初始计量。
公允价值模型下的投资性房地产应按照公允价值计量，并将公允价值的变动计入其他综合收益；成本模型下的投资性房地产按照成本减少其任何累计减值损失计量。
一旦选择了计量模型，企业应在后续每个会计期间进行一致性计量。
再次，企业在房地产出租的情况下，应按照成本模型或公允价值模型继续计量投资性房地产。
企业在选择模型时，应根据相关信息，包括市场租金水平、房地产市场的预期发展情况等因素进行综合考虑。
公允价值模型下的投资性房地产，其公允价值的变动计入损益，同时计入其他综合收益；成本模型下的投资性房地产不计入损益，而是按照成本减少任何累计减值损失计量。
最后，企业在出售或除去投资性房地产时，应按照公允价值计量或成本计量予以处理。
如果按照公允价值计量，将房地产按公允价值减去相关成本计量，并将公允价值变动计入损益；如果按照成本计量，将房地产按成本减去相关累计折旧和累计减值损失计量，并将净得或净损计入损益。
综上所述，新会计准则第3号对投资性房地产的计量和处理提供了详细的规定。
企业应根据其实际情况和目的选择适合的计量模型，并在会计报告中明确披露相关信息，以便于用户了解企业对投资性房地产的处理和影响。
探究新会计准则对房地产企业税收筹划的影响
探究新会计准则对房地产企业税收筹划的影响随着我国经济的不断发展和改革开放的持续推进，房地产行业一直是我国经济发展的重要支柱之一。
而随着新会计准则的不断完善和推进，对于房地产企业而言，税收筹划也变得越来越重要。
本文将探讨新会计准则对房地产企业税收筹划的影响，并分析其对企业经营和发展的影响。
1. 差异会计处理带来的影响根据新会计准则，房地产企业需要将土地成本和建筑成本进行分开核算，而之前的会计准则则是合并计算。
这就导致了在土地成本和建筑成本的准确核算之后，企业可以更好地进行税收筹划。
企业可以将土地成本合理地进行摊销，以减少纳税基数，从而达到降低税收负担的目的。
2. 净利润计算差异的影响新会计准则对房地产企业的净利润计算方式和原则也发生了一定的改变。
这就意味着企业在缴纳所得税时，会受到净利润计算差异的影响。
企业可以通过合理的成本核算和费用抵扣等方式，来降低应纳税额，从而实现税收筹划的目的。
3. 资产负债表对资产重估的影响根据新会计准则，房地产企业需要对资产进行定期的重估。
这就意味着企业在进行资产重估的可以通过合理的折旧计提和资产减值准备等方式，影响企业税收筹划。
通过增加折旧计提来减少企业的应纳税所得额，从而降低税收负担。
4. 现金流量表差异的影响1. 会计处理的复杂性增加新会计准则对于房地产企业的会计处理提出了更高的要求，要求企业需要对土地成本和建筑成本进行分开核算，进行资产定期重估等。
这就意味着企业需要花费更多的时间和精力来进行会计处理，增加了企业的成本和难度。
2. 纳税政策的调整压力随着新会计准则的实施，相关的税收政策也需要进行相应的调整。
这就意味着企业需要及时了解和掌握相关的税收政策变化，以及如何对新会计准则的实施进行合理的调整。
这就增加了企业对于税收政策变化的敏感度和应对能力的要求。
3. 财务透明度的提高新会计准则对于房地产企业的财务透明度提出了更高的要求，要求企业进行更加细致和真实的财务信息披露。
新会计准则讲解第3号——投资性房地产
新会计准则第３号──投资性房地产【字体：大中小】【打印】一、概述投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。
《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。
因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。
投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。
房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。
因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。
根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。
我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。
然而在实务中许多企业持有投资性房地产。
由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。
新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。
这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。
该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有：1.在资产负债表上的列示新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。
而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。
2.后续计量模式新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。
选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。
新会计准则下的房地产企业会计核算思考
新会计准则下的房地产企业会计核算思考新会计准则下，房地产企业会计核算面临着一些新的挑战和思考。
新会计准则强调了准确反映公司经济实质和财务状况的原则，要求企业以持续经营为前提进行会计核算，并对房地产企业的收入和成本进行了更为详细和准确的规定。
新会计准则规定了房地产开发成本的界定和会计处理方法。
根据新准则，房地产开发成本应包括直接与该项目相关的土地购置费、设计费、施工费、工程管理费等，还应包括利息、租金、税费等直接与项目相关的间接支出。
而维修费、保安费、物业管理费等非直接与该项目相关的支出则不应计入房地产开发成本。
这就要求房地产企业对于开发成本的认定和分摊进行更为细致和严格的管理。
新会计准则对于房地产企业销售商品房收入的确认提出了更为具体的规定。
根据新准则，只有当相关的经济利益几乎肯定地归属于企业，并且相关的计量能够可靠地进行时，才能确认销售商品房收入。
这就要求房地产企业在销售商品房时，要对购房人的支付能力进行一定的风险评估，并合理确定收入的确认时点。
新会计准则对于房地产企业的改良、改建等成本的资本化提出了更为严格的要求。
根据新准则，只有当改良、改建等费用能够增加相关资产的使用寿命或增加其经济效益，并且相应的计量能够可靠进行时，才能将这些费用资本化。
换言之，如果改良、改建等费用不能产生经济效益或不能被合理计量，就不能将其资本化，并应当在发生时立即确认为费用。
新会计准则还对于房地产企业的租赁合同进行了新的规定。
根据新准则，房地产企业在进行租赁合同会计处理时，应根据租赁合同的租赁期限和租赁费用的支付方式，确定租赁标的及其相关的租赁收入和租赁费用的确认和计量方法。
这就要求房地产企业在签订租赁合要充分考虑租赁标的的价值、租赁期限和租赁费用的支付方式等因素，以便合理确定相关的会计处理方法。
房地产企业会计新制度准则
房地产企业会计新制度准则房地产企业会计新制度准则指的是财政部发布的《企业会计准则第33号——房地产销售》（以下简称新准则），该准则于2015年1月1日开始实施，适用于所有房地产开发企业和相关涉税部门的会计核算。
有关该制度准则的内容，可以从以下五个方面进行介绍，分别为实施背景、会计处理方法、期末披露信息、影响因素和建议措施。
一、实施背景新准则的实施是为了解决旧制度下房地产销售的会计处理问题，如折扣、收益确认和成本核算等问题。
旧制度主要关注房地产的成本，无法较好地反映出销售过程中的实际收益和成本。
因此，新准则在之前的老准则基础上进行修订，重点关注房地产的销售收入和成本核算，以更加准确地反映出房地产销售的实际情况。
二、会计处理方法根据新准则，房地产企业在销售商品房时，应当采用收入确认的实质性条件，即：在不存在不确定性或较低不确定性的情况下，确认与现金收入相应的收入，如下：1.已经发生商品房销售合同, 并已获得了已售商品房买家的确认,并且按规定足额支付了首期按揭款的,应该确认已经发生的销售收入;2.已经移交给买家并按照合同约定结算文书的商品房的,应该确认已经发生的销售收入;3.保留物业管理权的销售，应该按照建筑面积所对应租赁服务价值的模式，分期确认销售收入;4.尚未发生物业交付的销售，不能确认收入。
三、期末披露信息新准则要求房地产企业在财务资料中必须有专门的销售房地产的科目，并且应当对销售情况进行详细披露，同时需要对销售对收入贡献度较高的合同进行披露。
四、影响因素新准则的实施将会对房地产企业的财务和经济活动产生重大影响。
一方面，由于新准则的要求更加严格，如果房地产企业不能完全符合要求，可能会受到行政罚款、税收处罚等严重后果。
另一方面，随着新准则的实施，房地产企业的财务状况和绩效表现将会更加透明，增加监管部门对房地产企业的监控和约束。
五、建议措施对于房地产企业来说，建议采用合理的差异化销售策略来规避销售风险。
新会计准则下的房地产企业会计核算思考
新会计准则下的房地产企业会计核算思考
1.收入确认
新会计准则要求按照“控制权转移”原则来确认收入，即只有当房地产企业将资产的
控制权转移给购买方时才能确认销售收入。
这对房地产企业的财务报表会产生一定的影响。
因为有些资产的控制权在销售后实际上并未转移，所以房地产企业需要谨慎地确定销售合
同的性质，以使收入确认合规。
2.成本确认
新会计准则要求房地产企业按照“履约成本法”来确认合同成本。
这意味着企业需要
计算合同期间内的预估成本，并在合同中确认与之相关的收入和成本。
此外，企业还需要
根据合同实际履约情况调整预估成本，以反映最终实现的成本。
这一要求需要房地产企业
采用更精细的成本管理和控制方法，以确保成本确认合规。
3.资产重分类
新会计准则对房地产企业的资产重分类也有一定的影响。
根据新会计准则，企业需要
将一些资产重新分类，例如将“土地公共设施”，“土地准备费”等资产重新归类为“房
地产开发成本”。
这使得企业需要对其财务报表进行调整，以反映新会计准则的要求。
4.资产减值
新会计准则对于资产减值的计算和确认也做出了新要求。
根据新会计准则，企业需要
根据预计未来的现金流量来计算资产减值，并根据具体情况进行分类。
这意味着企业需要
进行更为精细的风险评估和预测，以便在财务报表中正确反映企业资产的减值情况。
总之，新会计准则对于房地产企业的财务报表产生了重要的影响。
企业需要及时调整
自己的会计核算方法，以确保财务报表合规，并为未来的发展打下一个良好的基础。
房地产会计政策
7、公司执行的主要会计政策（1）公司执行的会计制度公司执行中华人民共和国《企业会计准则》和《企业会计制度》及其补充规定。
（2）会计年度公司的会计年度自公历1月1日至12月31日。
（3）计量属性财务报表项目以历史成本计量为主；以公允价值计量且其变动记入当期损益的金融资产和金融负债、可供出售金融资产和衍生金融工具等按照公允价值计量；发生减值迹象的存货按照可变现净值计量；其他出现减值迹象的资产按照可收回金额（公允价值与现值孰高）计量；盘盈资产等按照重臵成本计量。
（4）记账本位币本公司以人民币为记账本位币。
（5）外币业务核算方法①外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额；期末分别按照外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：A、外币货币性项目，按照资产负债表日即期汇率折算，所产生的汇兑差额除符合资本化条件予以资本化计入相关资产的成本外，均计入当期损益；B、以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
②外币报表折算对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日即期汇率折算，所有者权益除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率折算；外币财务报表折算差额，在资产负债表中所有者权益项目下作为“外币报表折算差额”项目单独列示。
（6）现金及现金等价物公司以持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资作为现金等价物。
包括：现金、银行存款以及可在证券市场上流通的三个月内到期的短期债券投资等。
（7）金融工具①金融工具的分类：本公司根据自身业务的特点和风险管理的要求，将取得的金融资产和金融负债在初始确认时分为以下五类：A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或交易性金融负债、指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；B、持有至到期投资；C、贷款和应收款项；D、可供出售金融资产；E、其他金融负债。
新会计准则下房地产公司纳税筹划方法探讨
现代经济信息256新会计准则下房地产公司纳税筹划方法探讨李 晶 赤峰鹏飞房地产开发有限责任公司摘要：进入新世纪，社会经济迅速发展，中国经济逐渐进入到一个关键的发展时期，各种新政策、新规则相继出台，给我国房地产公司带来了一个全新的工作环境。
新会计准则的提出，给房地产公司的纳税筹划工作提出了新的要求，房地产公司纳税筹划方法也就需要进行适当的革新。
纳税筹划是指通过对涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，达到节税的目的。
新会计准则下房地产公司要想获得持续的发展动力，就必须对纳税筹划工作提出更高的要求。
关键词：新会计准则；房地产公司；纳税筹划；财务运作中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2016)030-000256-01引言随着现代企业制度逐步确立，市场经济改革逐步深入，企业发展的内外部环境都发生了很大变化，房地产公司的纳税筹划工作也要进行相应的变革。
纳税筹划是房地产公司财务工作中重要的组成部分，也是企业合理避税的重要手段，结合新会计准则，对房地产公司纳税筹划方法进行深入研究，对房地产公司有着重要的现实意义。
目前房地产公司在纳税筹划方面取得了不小的成果，但在新会计准则下纳税筹划方法还有很多不足，这需要人们进行深入地研究和探讨。
一、企业进行纳税筹划的原则企业进行纳税筹划可以采取多种形式的手段和方法，这既能贯彻国家关于纳税颁布的一系列原则和政策，又能减少纳税人的义务，减轻企业经营压力。
对企业纳税筹划原则的分析，是合理开展纳税筹划工作的前提，也是降低企业经营成本的必经之路。
（一）法律原则在公司的纳税筹划中，首先要遵守的就是筹划的合法性原则。
偷税漏税也能减轻纳税人的税收负担，但这却违背了国家法律，同时也违背了纳税筹划自身的合法性原则。
而且，纳税筹划要坚决符合包括税收政策在内的国家所颁布的各项政策法规，不符合国家政策精神的行为，都不应该出现在纳税筹划方法之中。
（二）财务原则实际上，纳税筹划最主要的目的还是减轻税收负担，实现纳税人可支配财务利益最大化。
房地产企业会计准则
房地产企业会计准则一、总说明(一)为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。
(二)本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。
(三)企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。
在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。
本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记帐簿，查阅帐目，实行会计电算化。
各企业不得随意打乱重编。
在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。
企业在填制会计凭证、登记帐簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。
(四)企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，由本制度规定;企业内部管理需要的会计报表，由企业自行规定。
企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、主管部门。
国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门。
月份会计报表应于月份终了后10天内报出;年度会计报表应于年度终了后35天内报出。
另有规定者，从其规定。
会计报表的填列以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。
企业向外报出的会计报表应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。
封面应注明：企业名称、地址、开业年份、报表所属年度、月份、送出日期等，并由企业领导、总会计师(或代行总会计师职权的人员)和会计主管人员签名或盖章。
企业对外投资如占被投资企业资本总额半数以上，或者实质上拥有被投资企业控制权的，应当编制合并会计报表。
特殊行业的企业不宜合并的，可不予合并，但应将其会计报表一并报送。
(五)本制度由中华人民共和国财政部负责解释，需要变更时，由财政部修订。
(六)本制度自1993年7月1日起执行。
附注：企业可以根据实际需要增减或合并下列会计科目：1.有所属内部独立核算单位的企业，可以增设“302拨付所属资金”科目;附属单位可以相应增设“142上级拨入资金”科目;2.企业发生调进外汇业务的，可以增设“118外汇价差”科目;3.企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，可单独设置“120备用金”科目核算;4.采用实际成本进行材料日常核算的企业，可以不设“物资采购”和“材料成本差异”科目，增设“122在途物资”科目;5.根据需要，企业可以不设置，“材料成本差异”科目，而在“库存材料”、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异”明细科目核算;6.低值易耗品较少的企业，可将其并入“库存材料”科目核算;7.预收、预付帐款不多的企业，可以不设置“预收帐款”、“预付帐款”科目，将预收、预付帐款业务在“应收帐款”、“应付帐款”科目核算;8.企业发行不超过一年期的短期债券，可以增设“205应付短期债券”科目;9.企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“402开发费用”科目;或将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建工程开发”四个科目;10.有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设“408工程施工”、“409施工间接费用”科目;11.房地产经营业务以外的其他业务中，经营规模较大、收入较多的经常性业务，企业可以参照财政部印发的相应行业会计制度，增设有关资产、收入、成本、费用、税金等科目，单独核算;12.还有其他未包括在会计科目表范围内的其他资产、其他负债，企业可根据具体情况，增设有关会计科目进行核算。
房地产行业适用的会计准则
房地产行业适用的会计准则引言：房地产行业是一个重要的经济领域，它对经济增长和就业起着重要的作用。
然而，由于房地产行业的复杂性和特殊性，会计准则在这个行业中的应用也有其独特之处。
本文将就房地产行业适用的会计准则进行探讨，以期能够更好地理解和应用于这一行业。
一、房地产行业的特殊性房地产行业具有以下特殊性：1. 长期投资性质：房地产项目通常是长期投资，需要长时间才能获得回报。
因此，会计准则需要考虑如何正确计量和分配投资成本。
2. 高度关联性：房地产项目通常涉及多个关联方，如开发商、建筑公司、销售代理等。
因此，会计准则需要解决关联交易和关联方信息披露的问题。
3. 高度风险性：房地产行业风险较高，市场波动性大。
会计准则需要考虑如何正确处理和披露风险信息，以提高投资者的决策能力。
二、房地产行业适用的会计准则在房地产行业中，适用的会计准则包括以下几个方面：1. 资产计量：房地产项目的资产计量需要考虑其特殊性，如土地使用权、建筑物折旧等。
会计准则应确保资产计量的准确性和可比性。
2. 收入确认：房地产项目的收入通常与项目的进度相关，如售房款项的确认应与项目的施工进度相匹配。
会计准则需要规定收入确认的时机和条件。
3. 费用资本化：房地产项目的开发过程中涉及大量费用支出，如利息、建筑物改造等。
会计准则应规定哪些费用可以资本化，以及资本化的条件和方法。
4. 报告披露：房地产公司需要向投资者和其他利益相关方披露相关信息，以增加透明度和可比性。
会计准则需要规定披露的内容和方式。
5. 关联交易：房地产行业中常涉及多个关联方之间的交易，如开发商与销售代理的合作。
会计准则需要规定如何正确处理关联交易，以避免信息不对称和利益冲突。
结论：房地产行业是一个复杂且特殊的行业，会计准则在这个行业中的应用也具有其独特之处。
通过正确应用适用的会计准则，可以提高房地产公司的财务管理水平，增加投资者的信任度，并促进房地产行业的健康发展。
因此，房地产公司应该严格遵守适用的会计准则，确保财务报告的准确性和可靠性。
房地产企业会计新制度准则(doc 4页)
第一章总则第一条为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。
第二条投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
第三条本准则规范下列投资性房地产：（一）已出租的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物。
第四条下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（二）作为存货的房地产。
第五条下列各项适用其他相关会计准则：（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。
（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。
第二章确认和初始计量第六条投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
第七条投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
第八条与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
第三章后续计量第九条企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。
采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。
采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。
第十条有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
２．资产负债表债务法 如何确定暂时性差异
２．１暂时性差异，是指资产或负债 的账面价值与其计税基础之间的差额。
账面价值是指按照企业会计准则规定确定 的有关资产、负债在企业的资产负债表中 应列示的金额。
２．资产负债表债务法 如何确定暂时性差异
２．２资产的计税基础:指企业收回资产账 面价值的过程中，计算应纳税所得额时按 照税法可以自应税经济利益中抵扣的金额， 即该项资产在未来使用或最终处置时，允 许作为成本或费用于税前列支的金额。 资产的计税基础=未来可税前列支的金额 某一资产负债表日资产的计税基础=成本以前期间已税前列支的金额
８．或有事项准则与所得税法差异及纳税 调整方法 9.收入准则与所得税法差异及纳税调整方法
1．投资性房地产会计准则与所得税 法差异及纳税调整方法：
采用公允价值模式进行后续计量的投资性 房地产 会计：期末公允价值 税法：以历史成本为基础确定
投资性房地产的定义和内容
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增 值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产主要包括： 1.已出租的土地使用权 2.已出租的建筑物 3.持有并准备增值后转让的土地使用权
应纳税暂时性差异
３．１ ．1.资产的账面价值大于其计税基础。 一项资产的账面价值代表的是企业在持续使用及 最终出售该项资产时会取得的经济利益的总额， 而计税基础代表的是一项资产在未来期间可予税 前扣除的总金额。资产的账面价值大于其计税基 础，该项资产未来期间产生的经济利益不能全部 税前抵扣，两者之间的差额需要交税，意味着企 业将于未来期间增加应纳税所得额和应交所得税， 产生应纳税暂时性差异。 ３．１ ．2.负债的账面价值小于其计税基础。
开始资本化
1.资产支出已经发生； 2.借款费用已经发生； 3.为使资产达到预定可使用或者可销售状态 所必要的购建或者生产活动已经开始。
暂停资本化
符合资本化条件的资产在购建或者生产过 程中发生非正常中断、且中断时间连续超 过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。 在中断期间所发生的借款费用，应当计入 当期损益，直至购建或者生产活动重新开 始。但是，如果中断是使所购建或者生产 的符合资本化条件的资产达到预定可使用 或者可销售状态必要的程序，所发生的借 款费用应当继续资本化。
新
第一部分：所得税会计准则的重点难点内 容解析
第二部分：新会计准则与所得税法中暂时 性差异的重要内容 第三部分：应纳税所得额的确定
第一部分：所得税会计准则的重点、 难点内容解析
１．资产负债表债务法与应付税款法及纳税影 响会计法的比较； ２．资产负债表债务法如何确定暂时性差异； ３．资产负债表债务法如何区分应纳税暂时性 差异和可抵扣暂时性差异；
３．２．2.负债的账面价值大于其计税基础。
暂时性差异
可抵扣暂性差异: 将导致在销售或使 用资产或偿付负债 的未来期间内减少 应纳税所得额 应纳税暂时性差异: 将导致在销售或使用 资产或偿付负债的未 来期间内增加应纳税 所得额
递延所得税资产
递延所得税负债
５．资产负债表债务法如何确定递 延所得税费用与当期所得税费用。
投资性房地产的转换和处置
成本模式：不存在损益的问题，相应科目 对应结转即可。 公允价值模式： （1）投资转为非投资：应当以其转换当日的 公允价值作为自用房地产的账面价值，公 允价值与原账面价值的差额计入当期损益 （公允价值变动损益） （2） 非投资转为投资：当期损益或资本公积
２．存货会计准则与所得税法差 异及纳税调整方法：
１．３．２所得税会计核算的 一般程序
１．３．２．１确定资产负债表中除递延 所得税资产和递延所得税负债以外的其他 资产和负债项目的账面价值。 １．３．２．２按照资产和负债计税基础 的确定方法，以适用的税收法规为基础， 确定资产负债表中有关资产、负债项目的 计税基础。
１．３．２所得税 会计核算的一般程序
５．１当期所得税费用＝应纳税所得额× 当期适用税率 ５．２递延所得税费用 ＝当期递延所得税负债的增加（－减少） －当期递延所得税资产的增加（＋减少） ５．３所得税费用＝当期所得税＋ （－） 递延所得税费用
第二部分：新会计准则与所得税法 中暂时性差异的重要内容
１．投资性房地产会计准则与所得税法差 异及纳税调整方法
２．存货会计准则与所得税法差异及纳税 调整方法 ３．长期股权投资会计准则与所得税法差 异及纳税调整方法 ４．固定资产会计准则与所得税法差异及 纳税调整方法
第二部分：新会计准则与所得税法 中暂时性差异的重要内容
５．特殊调整
６．职工薪酬准则与所得税法差异及纳税 调整方法
７．股份支付准则与所得税法差异及纳税 调整方法
纳税影响会计法
１．２纳税影响会计法 １．２．１递延法 １．２．２债务法
１．３资产负债表债务法
１．３．１资产负债表债务法所得税会计的特点
所得税会计是从资产负债表出发，通过比较资产 负债表上列示的资产、负债按照企业会计准则规 定确定的账面价值与按照税法规定确定的计税基 础，对于两者之间的差额分别应纳税暂时性差异 与可抵扣暂时性差异，确认相关的递延所得税负 债与递延所得税资产，并在此基础上确定每一期 间利润表中的所得税费用。
３．资产负债表债务法如何区分应纳 税暂时性差异和可抵扣暂时性差异
３．１应纳税暂时性差异 ３．２可抵扣暂时性差异
３．１应纳税暂时性差异
应纳税暂时性差异，是指在确定未来收回资产或 清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生应 税金额的暂时性差异。
该差异在未来期间转回时，会增加转回期间的应 纳税所得额，即在未来期间不考虑该事项影响的 应纳税所得额的基础上，由于该暂时性差异的转 回，会进一步增加转回期间的应纳税所得额和应 交所得税金额。在该暂时性差异产生当期，应当 确认相关的递延所得税负债。
采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产
采用公允价值模式的前提条件 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产 交易市场。 2.企业能够从活跃的房地产交易市场上 取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，从而对投资性房地产的公允价 值作出合理的估计。 采用公允价值模式进行后续计量的会计处 理
符合资本化条件的存货
符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间 的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可 销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资 产。 符合资本化条件的存货，主要包括房地产开发企 业开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业 制造的用于对外出售的大型机械设备等，“相当 长时间”应当是指为资产的购建或者生产所必要 的时间，通常为1年以上（含1年）。
停止资本化
购建或者生产符合资本化条件的资产达到 预定可使用或者可销售状态时，借款费用 应当停止资本化。 在符合资本化条件的资产达到预定可使用 或者可销售状态之后所发生的借款费用， 应当在发生时根据其发生额确认为费用， 计入当期损益。
专门借款资本化金额确定
为购建或者生产符合资本化条件的资产而 借入专门借款的，应当以专门借款当期实 际发生的利息费用，减去将尚未动用的借 款资金存入银行取得的利息收入或进行暂 时性投资取得的投资收益后的金额确定。
１．３．２所得税 会计核算的一般程序
１．３．２．４确定利润表中的所得税费 用 按照适用的税法规定计算确定当期应纳税 所得额，将应纳税所得额与适用的所得税 税率计算的结果确认为当期应交所得税 （即当期所得税），同时结合当期确认的 递延所得税资产和递延所得税负债（即递 延所得税），作为利润表中应予确认的所 得税费用。
３．２可抵扣暂时性差异
可抵扣暂时性差异，是指在确定未来收回资 产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产 生可抵扣金额的暂时性差异。该差异在未来期间 转回时会减少转回期间的应纳税所得额，减少未 来期间的应交所得税。在该暂时性差异产生当期， 应当确认相关的递延所得税资产。 可抵扣暂时性差异一般产生于以下情况： ３．２．1.资产的账面价值小于其计税基础
一般借款资本化金额确定
为购建或者生产符合资本化条件的资产而 占用了一般借款的，企业应当根据累计资 产支出超过专门借款部分的资产支出加权 平均数乘以所占用一般借款的资本化率， 计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
存货计价与所得税法差异及纳税调整方法； 存货跌价准备与所得税法差异及纳税调整 方法； 存货损失与所得税法差异及纳税调整方法。
存货确认和计量
参见《企业所得税法》第十五条： 第十五条 企业使用或者销售存货，按照规定计算 的存货成本，准予在计算应纳税所得额时扣除
第七十二条 企业所得税法第十五条所称存货， 是指企业持有以备出售的产品或者商品、处在生 产过程中的在产品、在生产或者提供劳务过程中 耗用的材料和物料等。 存货成本由采购成本、加工成本以及使存货达到 目前场所和状态所发生的其他成本构成。
４．资产负债表债务法如何确定递延所得税资 产与递延所得税负债； ５．资产负债表债务法如何确定递延所得税费 用与当期所得税费用。
资产负债表债务法与应付税款法及 纳税影响会计法的比较；
１．１应付税款法 １．２纳税影响会计法 １．３资产负债表债务法
应付税款法
１．１应付税款法下，企业的所得税费用 等于应交所得税的金额。 借：所得税费用 贷：应交税费——应交所得税
１．３．２．３比较资产、负债的账面价 值与其计税基础，对于两者之间存在差异 的，分析其性质，除企业会计准则中规定 的特殊情况外，分别应纳税暂时性差异与 可抵扣暂时性差异，确定该资产负债表日 递延所得税负债和递延所得税资产的应有 金额，并与期初递延所得税负债和递延所 得税资产的余额相比，确定当期应予进一 步确认的递延所得税资产和递延所得税负 债金额或应予转销的金额。