全面解析万科-万科地产研究-40页

全面解析万科说明：分析方法：1、A、B、C分类分析方法2、时间序列分析方法3、空间序列分析方法4、归纳推理方法5、演绎推理方法6、波士顿矩阵分析方法一、万科经营种类结构1、万科的经营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。

主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业管理。

2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。

一般中小型开发公司，或者处于创品牌阶段的公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。

而不能做到真正盈利。

3、物业管理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。

4、房地产收入增长与物业公司收入增长呈正向关系。

物业管理和其他主营业务收入（万元）5000100001500020000250002007-12-312007-6-302006-12-312006-6-30主营业务收入（万元）房地产主营业务收入（万元）50000010000001500000200000025000003000000350000040000002007-12-312007-6-302006-12-312006-6-30主营业务收入（万元）异点分析：2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入呈现出巨大的差异，这有待深入分析。

时间 行业 主营业务收入（万元）时间 行业 主营业务收入（万元）2007-12-31 房地产 3517517.7 2007-12-31 物业管理 21003.47 2007-6-30 房地产 1093949.94 2007-6-30 物业管理 15702.15 2006-12-31 房地产 1766965.96 2006-12-31 物业管理 17855.07 2006-6-30房地产653978.772006-6-30物业管理7789.55说明：从上表可以看出，上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右；而物业公司07年数据严重失真。

整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。

此数据为何与真实有如此大的差距？5、房地产利润率与物业管理利润率房地产毛利率（%）51015202530354045502007-12-312007-6-302006-12-312006-6-30毛利率（%）物业管理和其他毛利率（%）510152025303540452007-12-312007-6-302006-12-312006-6-30毛利率（%）时间 行业 毛利率（%）时间 行业 毛利率（%） 2007-12-31 房地产 41.87 2007-12-31 物业管理 54.69 2007-6-30 房地产 45.77 2007-6-30 物业管理 27.37 2006-12-31 房地产 37.29 2006-12-31 物业管理 32.06 2006-6-30房地产40.492006-6-30物业管理7.86分析：1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实的基础。

2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。

3、这个表上尚不能真实反映万科物业管理公司的问题，结合万科上半年物业管理的收入与支出与下半年的收入支出来看，这个数据存在巨大的问题。

二、万科的区域分布结构（一）、分析说明1、说明：本结算周期，我们将市场份额在10%以上的城市视为A 类城市，市场份额在3%以上的视为B 类城市，其余为C 类城市。

2、在次类分析过程中，我们会采用波士顿矩阵分析方法透析万科的城市拓展路线。

（二）ABC类市场透视(2007-12-31)地区主营业务收入(万元)比例（%）地区主营业务收入(万元)比例（%）1、深圳823833.83 23.422、上海597367.18 16.983、广州271807.68 7.734、杭州207377.43 5.95、成都199430.27 5.676、北京170667.08 4.857、苏州148190.76 4.218、东莞146222.19 4.169、佛山137706.1 3.91 10、大连134890.39 3.83 11、武汉112448.09 3.2 12、无锡102627.18 2.92 13、厦门78901.94 2.24 14、天津69683.85 1.98 15、珠海60742.05 1.73 16、青岛47027.81 1.34 17、沈阳46125.36 1.31 18、南昌37269.86 1.06 19、中山31298.41 0.89 20、长春31191.61 0.89 21、长沙30236.31 0.86 22、镇江12549.69 0.36 23、鞍山11231.03 0.32 24、南京8691.6 0.25主营业务收入(万元)23%17%8%6%6%5%4%4%4%4%3%3%2%2%2%1%1%1%1%1%1%0%0%深圳上海广州杭州成都北京　苏州东莞佛山大连武汉 无锡　厦门天津珠海青岛沈阳南昌中山　长春长沙镇江鞍山南京分析：1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：40.4；43.46；16.14。

三类城市的个数分别为：2；9；13。

2、按照企业的稳健性原则，万科的市场结构存在一定的隐患，就是对大城市的过度依赖性，如果一旦上海深圳市场滑坡，将对整个企业产生较大的影响。

(2007-06-30)地 区主营业务收入(万元)比例（%） 地 区主营业务收入(万元) 比例（%） 1、深圳 335822.6 30.7 2、上海 153877.98 14.07 3、广州 153116.94 14 4、东莞 96667.79 8.84 5、杭州 88007.02 8.04 6、北京 59103.59 5.4 7、苏州 45800.14 4.19 8、天津 38264.34 3.5 9、武汉26694.342.4410、沈阳21829.28211、成都 18887.1 1.73 12、南昌 18225.99 1.67 13、佛山 14294.13 1.31 14、无锡 10887.12 1 15、长春 5498.21 0.5 16、南京 5049.76 0.46 17、鞍山1251.260.1118、大连672.350.06主营业务收入（万元）31%14%14%9%8%5%4%3%2%2%2%2%1%1%1%0%0%0%深圳上海广州东莞杭州北京　苏州天津武汉 沈阳成都南昌佛山无锡长春南京鞍山大连分析：1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：58.77；30.07；11.16，这三类城市的数量分别为：3；5：10。

2、在本次结算周期内万科的城市份额符合典型的传统1：2：7策略，市场相对比较均衡。

(2006-12-31)地 区主营业务收入(万元)比例 （%）地 区主营业务收入(万元) 比例 （%）1、上海 418660.15 23.692、深圳 248800.38 14.083、天津170457.469.654、广州126480.697.165、北京 117604.77 6.666、无锡 91075.58 5.157、成都 85350.9 4.838、杭州 78748.58 4.469、沈阳 65877.01 3.73 10、武汉 63324.77 3.58 11、东莞 59792.96 3.38 12、南京 51573.34 2.92 13、佛山 38125.81 2.16 14、中山 35574.51 2.01 15、南昌 35442.98 2.01 16、长春 31847.97 1.8 17、大连 22282.99 1.26 18、鞍山14558.740.82 19、苏州 11386.370.64主营业务收入(万元)24%14%10%7%7%5%5%4%4%4%3%3%2%2%2%2%1%1%1%上海深圳天津广州北京无锡成都杭州沈阳武汉东莞南京佛山中山南昌长春大连鞍山苏州分析：1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：37.77；48.3；13.93，这三类城市的数量分别为：2；9：10。

2、本次结算周期内，万科的市场分布呈现出AB 类市场的相对均衡性。

(2006-06-30)分析：1、在本次结算周期内，三类地区的比例分别为：64.67；30.53；4.8，这三类地区的数量分别为：2；5：3。

2、从这个市场结构来看，万科的市场结构是不合理的一个结构，主要表现在拓展类区域太少，主营业务过于集中。

总述：1、万科A类市场份额的呈现出以下特征：总体份额分别为：40.4；58.77；37.77；64.67。

其中半年报期间，A类市场份额占据了整个总市场的60%左右，下半年相对而言，此类市场份额大幅度缩小。

这说明万科在A类城市的总体策略是利用上年进行市场冲击，下半年进行项目整理与储备，当然也不排除这类因素，万科公司有意识的在结算周期上做了调整，将留存余额放到第二年进行结算。

而A类城市主要是集中在上海与深圳两个城市，只有07年上半年广州加入到此类市场，但是下半年结算时候随即消失，则证明万科的A类市场具有相当的稳健性。

市场主要集中在深圳与上海。

A类市场的年度份额均衡在40%左右，在房地产这个特殊行业内，万科A类市场份额略微显得有些大。

因此结构有一定的隐忧。

2、万科B类市场份额呈现以下特征：总体市场份额为：43.46；30.07；48.3；30.53；而城市个数分别为：9；5；9；5的结构。

B类市场的份额特征与A类呈现出反向关系，即在年中结算周期内的份额小于年末结算周期。

也即上半年市场销售状况差于下半年。

这点是否与城市特性有着密切的关系，即A类城市在房地产市场上呈现出资本动力型，而B类城市则呈现出使用动力型，也即A类城市的住房呈现出投资拉动型而B类城市呈现出居住拉动型。

而在城市数量上，也呈现出相对稳定性，呈现出9595特征，也即二类城市中有一半左右的城市都在上半年处于积累期或者建设期，下半年则处于销售的高峰期，这点与上面分析呈现出同向证明关系。

3、C类市场份额呈现出以下特征：总体市场份额为：16.14；11.16；13.93；4.8。

城市数量分别为：13；10；10；3的结构（因2006年上半年，万科是按照区域进行统计的，所以在2006.6.30的数据与整个分析结构吻合度较差）。

总体来看，C类市场的稳定性高于B类市场，在基本特征与B类市场吻合的情况下，变异特征大大小于B类市场，这里有这么两个原因，一是C类市场的数量在不断的攀升，其次是C类市场的总体份额比较小，这也有可能是C类市场的房产项目较小，呈现出单一项目特征所致。

4、从2006年与2007年万科的市场结构来看，万科正由一个区域性的公司逐步走向一个全国性的公司，市场数量呈现出稳步上升的这样一个过程。