物业设备维修管理

细致入微与整体把握的原则
• 整体把握：整体上的把握是从更高层次上 去验收。如：土地规划使用情况，市政公 共设施的连接，公共配套设施是否完善， 产权是否 明晰，有无法律、经济纠纷等综 合性项目的验收。对于住宅小区，因与千 家万户的产权和日常生活紧密相关，所以 一个舒适、优美、安全、方便的居住工作 环境是小区建设和管理的重要目标。
①原则性与灵活性相结合的原则
• 所谓原则性，就是在物业接管验收时，要 坚持原则、实事求是，严格按照标准把关， 做到铁面无私，特别是要防止为个人利益 放弃原则的情况发生。物业管理企业人员 应把在验收中查出的各种问题做出详细的 记录，该返工的要责成施工单位返工。返 工达不到要求，不予验收签字，直至达到 要求。
物业设备维修管理
早期介入
• 目的和意义：高层楼宇和大型住宅区的规 划、建设周期长，在各个阶段就及早主动 介入，从完善使用功能、方便客户、确保 安全和便于后期管理的角度出发，参与项 目的规划设计、设备选型、建筑安装质量 监管、协调各方利益，对确保向客户提供 优质的物业及延长物业使用寿命周期，降 低使用管理成本具有重要作用。
早期介入的步骤与方法二
• 施工阶段：当物业项目正在施工阶段 的早期介入，主要是派驻物管工程师 进入施工现场，了解项目的设计及施 工状况，对于可在此阶段调整和完善 的设备、设施提出建议；关注隐藏工 程的施工情况，掌握其主要内容，促 使其按设计施工并确保工程质量。
早期介入的步骤与方法三 • 竣工验收阶段：对已基本竣工还未 交付使用物业项目的早期介入，要 派出接管小组，参与工程的质量验 收和综合验收，对其提出建议，促 使其完善。另外还要为物管人员的 进入实施管理做好前期准备。
3）早期介入的步骤与方法一
• 规划设计阶段：对于物业项目在规划阶段 的早期介入，应采取审阅项目总体设计规 划图和设计说明的方式，由物管企业总工 程师配合公司领导进行。对其总设计图及 说明进行个详细阅读，提出完善的修改建 议，形成书面报告提交给开发商或建设单 位。此间要特别注意项目的设备设施的完 善与项目成本的最佳结合，否则很难使开 发商或建设单位接受并采纳。
物业接管验收的主体
• 物业交接验收的双方，根据物业管 理阶段不同分为以下两种情况。 • 一是前期物业管理的接管验收。即： 物业的开发建设单位与其选聘的物 业管理企业进行物业交接验收时的 交接双方是：
新建物业交接主体
• ①物业的共用部位、共用设 施设备及有关资料的交接验 收双方为： • 交 方：物业的开发建设单位 • 接管方：物业管理公司
原则性与灵活性相结合的原则
• 所谓灵活性，就是在不违背原则的 前提下，具体问题具体分析，对于 难免出现的一些非原则性的不尽人 意之处，接管验收人员不必拘泥于 成规，要针对不同情况分别采取措 施，通过协商或经济补偿，力争圆 满的解决接管验收中存在的非原则 问题。
②细致入微与整体把握的原则
• 细致入微：工程质量问题对物业居住不良 影响的时间是相当久远的，给管理带来的 影响也是巨大的。所以，物业管理企业在 进行物业接管验收时必须细致入微，对质 量的任何一点疏忽都会给日后的管理带来 无尽的困难，也将损害业主的利益。如： 给排水系统是否畅通，供电线路及设备运 行是否正常，隐蔽工程是否经过认真检查 验收，甚至室内的水、电线路用材是否符 合规范要求等都要面面俱到，认真细查。
新建物业交接主体
• ②物业买受人专有的物业主 体及配套设施设备的交接验 收双方为： • 交 方：物业的开发建设单位 • 接验方：物业买受人
早期介入关注要点三
• 这些高档物业的消防问题十分突出，一旦 发生火灾，扑救十分困难，后果将不堪设 想，因此需对前期设计的消防设备、监控 系统、自动喷淋、消防栓、防排烟通风系 统及疏散通道的设置和分配予以高度重视， 并努力促使开发商或建设单位加以完善。
早期介入关注要点四
• 另外还要考虑配套功能的完善，如 市政工程接口、商业网点的便利， 道路与出入的方便，商务中心的功 能，社区会所以及环境绿化，物业 管理办公及门岗、安防监控室的位 置等，都是必须关注和完善的。
（2）早期介入关注要点一 • 首先要关注物业项目的配套设备设 施是否完善。 除基本的供电、供水、供气、 供暖和安全防范等设备外，还要根 据物业的性质不同配套必要的特种 设备设施。
早期介入关注要点二
• 如购物中心或现代化写字楼、高层商 住楼，还要考虑电（扶）梯、中央空 调、通信网络和各种检测系统是否完 善，它有赖于前期设计合理，设备选 型高效节能，安装调试质量达标，以 及与供应商的沟通成效和早期介入的 物管工程师的熟悉程度等等。
早期介入的步骤与方法四
• 交付使用阶段：至于已交付使 用的物业项目的早期介入，主 要进行物业现场及资料的查验， 了解物业状况，评估使用价值 和安全程度，为后期物管做准 备。
2、物业项目设施设备的接管验收
• 《物业接管验收》 《物业管理条例》第三章第二十 八条规定：“物业管理企业承 接物业时，应当对物业共用部 位，共用设施设备进行查验。”
物业接管验收的目的和意义
• ③着力解决日趋增多的物业 管理矛盾和纠纷，规范物业 管理行业有序发展，提高人 民群众居住水平和生活质量， 维护社会安定。
物业接管ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ收的原则
• 物业接管验收是一个复杂的过程， 它不仅涉及到建筑工程技术，人文 景观，而且还涉及到许多法律法规， 常常出现实际与理论或条文不一致 的地方，所以在实际验收中要把握 好尺寸，掌握以下基本原则：
物业接管验收
• 物业接管验收，是指物业管理企业在承接 物业时，进行以物业主体结构安全和满足 使用功能为主要内容的再检验，同时接受 图纸、说明文件等物业资料，从而着手实 施物业管理。它是开展物业管理必不可少 的主要环节，是物业管理的基础工作和前 提条件，也是物业管理工作真正开始开展 的首要环节。
物业接管验收的目的和意义是： • ①明确建设单位、业主、物业管理 企业的责、权、利，维护各自的合 法权益。 • ②促使建设单位提高建设质量，加 强物业建设与管理的衔接，提供物 业管理的必备条件，确保物业的使 用安全和功能，保障物业买受人享 受物业管理消费的权益。