2019年10月上海金富门项目策划定位报告(2)
休闲会所项目筹备策划书-(20200610014429)
金富侨俱乐部项目运营计划书——2018.02——目录第一章项目概要 (2)第二章市场分析 (3)第三章项目定位分析 (3)第四章项目实施计划 (6)第五章项目设计理念 (8)第六章项目财务分析 (8)第七章风险分析与应对策略 (9)第一章项目概要本项目抓住休闲养生行业迅速发展的市场机会，依据项目运营人及团队对行业市场的充分了解与专业判断，结合当地的实际情况，最大限度地利用当下市场的需求、专业团队、社会关系等各方面的资源优势，致力于在全国打造一个集养生保健与休闲娱乐于一体的全新休闲品牌。
?经营主体：金富侨俱乐部（具体命名待定）?业务围：足疗、舞厅、茶道、简餐、商务接待、娱乐休闲、中医养生、理疗保健?项目选址：大型商圈及高档住宅周边，以市开始项目启动，布局全国市场（初定）?经营面积：约3000㎡（具体规划布局根据实际情况确定）?投资金额：约500万元（具体投资根据实际情况）第二章市场分析一．休闲娱乐行业市场机遇随着中国经济的高速增长、人民生活质量的提高和传统健康养生产业的发扬光大，休闲娱乐成为现代人重要的生活方式，例如城市广场舞及每个社区都琳琅遍布的各种健康养生馆，休闲娱乐行业在中国异军突起。
经济的高速增长，必然伴随着休闲娱乐产业的发展，这是经济发展的一条规律。
据统计，全国休闲娱乐产业的年产值超过2000亿人民币。
“休闲娱乐”所带动的各类生产和服务活动，日益成为经济繁荣的重要因素。
据美国休闲专家杰夫瑞戈比预测，专门提供休闲服务的第三产业在今后几年将主导市场经济，休闲业在GDP中将有一半的份额。
而国外不少专家学者认为，在2015年后的约100年时间，休闲经济将居主导地位。
随着人们工作、生活节奏的不断加快，生活水平的稳步提高，休闲理疗在短短的几年异军突起，正成为现代人消除“亚健康”保健休闲的潮流和时尚。
足疗、保健理疗、按摩推拿、刮痧等休闲养生健康理疗形式，不仅逐渐为市民大众喜闻乐见，而且成为人们放松身心、休闲娱乐、交友待客、商务洽谈的场所，也是消费经济的新的发现点、着陆点和生长点。
上海金豫商厦市场分析及项目定位报告
目录第一篇：市场分析一、豫园商城的现状分析二、豫园商圈特征三、项目周边代表商业：四、消费构成及观念五、客户市场反馈及商业经营状况六、市场前景分析第二篇：项目定位一、市场定位二、定位思路三、目标消费群体四、定位依据五、项目总体定位六、业态及功能定位七、租金拟定八、目标客群前言：豫园“金豫商厦”项目的良好区域优势与发展前景说明了贵公司高瞻远瞩的发展策略，体现了投资决策的英明。
同策房产对此非常重视，希望通过我们不懈的努力和专业的工作精神能赢得贵司的信任，凭借我们的品牌、专业的工作团队为打造豫园“旅游购物休闲中心”贡献微薄之力。
对于“金豫商厦”，我司前期进行了严密的市场调查和研究，从豫园整体商业到核心区域商业发展等方面予以了深入的分析。
我们认为建成后的“金豫商厦”将是豫园核心商圈一个崭新的“旅游购物休闲中心”，也是整个豫园商圈发展规划过程中的不可或缺的重要组成部分。
从产品形态上说它是一个集零售、餐饮、休闲为一体的综合项目。
从区域发展角度看，豫园商圈未来几年的统一规划将逐步实施，因此，结合商圈特性以及市场需求为出发点，融入整个商圈的规划变革，最终完成定位概念的全部塑造，实现经济价值和社会效益的统一。
衷心预祝豫园“金豫商厦“的完美现世并盼望贵我合作成功！上海同策房产咨询有限公司商业事业部第一篇：市场部分一、豫园商城的现状分析本案所处的豫园商圈位于上海老城厢的东北部，北靠福佑路，东临安仁街，西南与上海老城隍庙毗邻，是集人文景观、明清建筑和特色商品于一体的商业中心和旅游胜地。
凭借超越四千万人次的年客流量，豫园形成了一个炽热的商圈，聚集着上海滩最为古老繁华的商贸形态，同时也是沪上旅游、黄金和小商品批发零售等行业的龙头老大。
作为上海传统商业重地“三街四城”中一城的豫圆商城，发展到目前其自身商业形态已十分成熟，核心商业区内几乎一铺难求，该区域的商业大多以小零售为主，大面积的则多为一些传统中式餐饮，不过近些年随着上海整体商业市场的大幅发展，不少国际国内的优秀连锁休闲餐饮品牌（如星巴克、满记甜品、等）纷纷入驻，使得豫园商城内的业态布局更为丰富，也使得豫园商业的价值有了更新的体现同时带给了铺主们新的机会。
上海金山龙翔路地块商业项目市场定位与概念规划方案_78PPT
娱乐行业的平均消费能力较高
卫清西路与蒙山路 、卫零路沿线，北
随塘河路
多为私营业主
原有商业市场环境 Marketing Environment
商业经营内容分析
现时老城区的商业，卖场、超市、百货类占据约18%的市场，其次是服装服饰 类、餐饮类及五金建材类，各占市场的15%，再次是休闲娱乐类占12%，电器手 机数码产品类占10%，紧随其后的钟表、眼镜、首饰类占3%，美容美发类占2%， 医药、中介类占1%，其他剩余业态约有9%。
金伯利、老凤祥、茂昌眼镜、红星眼镜、美式眼镜、吴良材等约占市场 分额的3%，经营模式多为沿街商铺及百货商场的专柜，分布在商业氛围 浓郁的商业街上。从租金水平上分析，该类行业在所在街道的各类行业 中都位于中上水平。
本项目的同类行业则应在质量上和价格上吸引顾客。
原有商业市场环境 Marketing Environment
金山区占地586平方公里，现在人口约62万人，其中城镇人口27.49万人，城市化水 平44.9%。规划至2020年，金山区人口总规模为100万人，区域城市化水平达到85%。 金山城镇体系已形成“一城九镇一个街道”构架。
按照政府规划，金山区率先探索现代化国际大都市新郊区新农村建设新路，依托大型 化工企业和化工产业区全力打造上海国际化工城，建设以精细化工为引领、石油化工为 基础的先进制造业基地，生态型、集约化、多功能的都市现代农业基地和配套服务业基 地。
超越维度的金山印象
宏观市场环境 原有商业市场环境分析
中心城规划开发情况
了解
Understanding
宏 观 市 场 环 境 Marketing Environment
社会与人口因素
金山区地处杭州湾畔，东接奉贤区；南濒杭州湾；西与浙江省平湖市、嘉善县相邻； 北靠松江、青浦区，位于沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心，是上海市的西南门户。
2019上海华府天地商业项目定位策划报告151P
Global Expertise, Best Coverage in Asia
淮海路（西藏南路-成都路）主要商业
海慈大厦
楼层 各单元面积(m2) 各单元商户名称
B1
250
牛满地日式休闲烧烤
10
中国民生银行
400
PIZZA HUT
100
一番拉面
1/F
170
浦东发展银行
120
各单元商户业态 快餐店
高尔夫球用品 首饰 男装 钟表
咖啡用品 男装 餐厅 餐厅 男装 服装 饰品 餐厅 餐厅 餐厅 餐厅
办公室家私 美容 包 餐厅 酒吧
Global Expertise, Best Coverage in Asia
淮海路（西藏南路-成都路）主要商业
力宝广场
力宝广场是香港力宝华润有限公司及日 本伊藤忠商事株式会社优质与信心的杰 作。由三十六层甲级办公楼及四层（地 上三层，地上一层）裙楼商场所组成。
20
天祺之茶
茶
B1
200
洋风馆
餐厅
150
台北楚楚园馅饼
餐厅
1000
大食代美食广场
餐饮
60
佰草集
护肤产品
5
聚点
首饰
32
Crocodice 鳄鱼
男装
90
天福之茶
茶
100
孙平形象设计
美发
1/F
500 100
味千拉面 肯德基
餐饮 快餐店
7000
舒适宝
健身会所
90
现代观点
眼镜店
30
好瞳宝
眼镜店
80
汤尼料理
餐厅
定位包装策划报告1
新世界倚山花园一期翠林别墅目录引言1．前言2．市场状况第一部分营销策略一、营销导向二、营销战略三、推售原则四、发售所必备条件检测五、营销活动指引第二部分定价策略一、别墅定价方法二、定价影响因素三、定价步骤四、付款方式建议第三部分宣传推广计划一、背景导入二、销售时机三、广告营销主线四、广告受众分析五、广告诉求点六、媒体选择七、媒体投放策略八、ＳＰ活动策略九、广告投放计划十、推广费用预算十一、广告创作建议第四部分销售活动跟进一、人员组织安排二、销售时间安排三、看楼路线设计1．前言根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点,结合目标客户的需求分析，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财富，并且对精神财富不断追求的成功人士；2．市场状况在《别墅物业市场概况》,我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况,尽管存在部分别墅积压,但由于近几年缺少非常优秀物业供应，所以目前别墅物业存在一定的市场空间,综合素质优良的物业前景仍然看好,在本报告—物业定位及包装报告中,中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅”两项目作分析，因为此两项目都会在年内开售,预计都会对本项目产生一定的影响，所以,认清市场状况,避重就轻对项目的销售至关重要。
近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。
以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉,南向面对银湖，周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新,位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。
项目沿山而建,在项目的中间有一山沟经过，直通银湖，不断的流水被喻为灵气,项目的一期工程已接近完工，全部为别墅,约有20幢，项目东面的二期工程正在修建,包括会所、别墅及公寓,项目整体大约有７０幢别墅,三幢多层带电梯公寓。
松江金海岸商业项目营销策划报告
目目录录松江区域环境简介 (4)历史沿革 (4)地理位置 (4)区域面积 (4)行政区划 (4)区域属性 (5)居住环境 (5)交通运输 (5)人口教育 (5)固定资产投资 (5)房地产开发 (6)经济发展 (6)消费品市场 (7)松江新城建设 (7)松江工业区 (7)出口加工区 (8)科技园区 (9)松江沿街商铺市场分析 (11)中山二路 (11)人民北路 (12)中山中路 (14)华亭老街 (15)松东路 (17)松江商业项目分析 (18)开元地中海购物中心 (18)嘉和休闲广场 (19)东明国际商城 (19)松江商业广场 (20)方舟休闲广场 (21)市场特征总结 (22)项目SWOT分析 (24)项目优势 (24)项目劣势 (24)项目机会点 (25)项目威胁点 (25)项目整体定位 (26)定位的基本依据 (26)项目整体定位 (26)商业定位诠释 (27)项目产品建议 (28)广告与灯箱 (28)空调设备 (28)建筑灯光 (28)业态分布建议 (29)项目一期规划综述 (29)业态分布 (30)业态比例统计 (31)业态分布说明 (31)目标客户分析 (32)目标招商客户 (32)目标销售客户 (32)目标消费客户 (33)营销方式建议 (35)“售后返租”的销售策略 (35)“售后返租”的优点 (35)“售后返租”策略的实施 (37)经济数据测算及建议 (37)经济测算一 (38)经济测算二 (38)招商原则的确立 (40)营销步骤建议 (41)第一阶段 (42)第二阶段 (42)第三阶段 (43)推广步骤建议 (46)广告推广媒体建议 (48)第第一部分环境篇松江区域环境简介历历史沿革松江古称华亭，别称有云间、茸城、谷水等，是江南著名的鱼米之乡。
在上海开埠前，松江曾是区域内的政治、经济、文化中心。
1958年11月，由江苏省划归上海市。
1998年2月，国务院批准撤县设区。
地理位置松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江中上游，东与闵行区、奉贤县为邻，南、西南与金山区交界，西、北与青浦县接壤。
上海金福得房地产项目策划报告[管理资料][管理资料]
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前言 1产品简介 2 产品定位 3 产品建议20 营销工作计划28 后记42鉴于目前市场上CBD区域高端投资产品的营销状况与未来的发展趋势。
本【营销企划报告】载明了我司对【金富得大厦】所做的市场分析结果及项目的定性、定量成果，并提出了我司对本产品的战略研究定位。
同时旨在设定【金富得大厦】的营销对象，市场细分方案，项目整合运作方案，我司对【金富得大厦】营销企划纲要进行了整体阐述。
并制订【金富得大厦】一整套切实可行的整合营销策略，同时，具此特别提出了关于本案营销包装的特殊方法与通路。
本报告仅向委托方暨合作方阐述，报告中的内容、思路、观念和整体运作方案应予高度保密。
项目基础资料项目名称：金富得商务大厦项目地点：静安区陕西北路288号南距南京西路30m，西临陕西北路东靠江宁路，北抵奉贤路项目概况：目前项目已结构封顶，外立面施工过半，在建过程之中。
，地上29层，地下2层，其中1-8层为商业用裙房，9层以上为办公综合用房。
每层建筑面积：1534M2总建筑面积：32214M2地下车位数量仅185个本案紧邻中信泰富广场、恒隆广场、上海嘉里中心、上海商城、锦沧文华大酒店、波特曼酒店等，地处南京西路高级商务圈内。
一、项目的SWOT分析四大优势点分析1、地段优势显著✧顶级商业本案位于南京西路陕西北路交界，周边云集中信泰富、恒隆广场、上海商城、梅陇镇伊势丹等著名商业中心，是目前上海最顶级、消费层次最高的商业地段之一。
✧办公发达本案旁以中信泰富为首的办公区是目前浦西地区首屈一指的甲A级办公区域，许多跨国、国内的超一流企业都选择在此办公。
目前该地区的办公房行情非常看内好，其租赁价格及出租率也在浦西地区属于顶级水平。
✧顶级酒店云集本案所在地段还是目前浦西地区高星级酒店最为密集的地段，目前本地段由这些高档酒店成功带动，成为万商云集的“顶级空中驿站”。
产品的地段优势将是支撑本案售价、树立投资信心的重要依据之一。
2、产权性质为住宅（酒店式商务公寓）➢住宅产品在当地具有稀缺性本案是目前市场上极少数拥有住宅产权的小户型产品，在所在地段更属绝无仅有。
海上海策划报告
一个「年代」意味着什么？一个年代一定要具有某种「精神」CalvinKlein教会我们如何使用水杯。
TomFord教会我们何谓高难度的性感。
Zoom教会我们用各种姿势拿笔。
LudwigMiesVanderRoche教会我们如何将臀部安置在他的巴塞隆纳椅子上。
ACCAKAPPA教会我们胖皂应该有什么样的泡沫。
都市生活正如纽约之于伍迪．艾伦，上海之于张爱玲，都柏林之于乔艾斯，天空之城之于宫崎骏。
而最能体验[杨浦区下只角]文化的一种概念，名之为「混」。
“海上海〞突破传统住区概念，颠覆人们对传统的“下只角〞的评判，演绎新上海都市精神，制造上海居住文明中的“精神文化新天地〞，确立一个清楚年代的精神！「海上海」工程概况"海上海"工程位于杨浦区大连路９２０号，建设用地面积约８．４8万平方米，西起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂，容积率２．４４左右，总建筑面积约２3万平方米，以商业街为轴线，分东西两块，3栋办公楼组团和7栋高层住宅组团，并配有幼儿园等配套设施。
第一局部：策略构建所存在的根底和因素一、工程特性分析1〕区域环境与交通：基地东部大连路过江隧道通车，直截了当接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是立即兴起的"北外滩"和"东外滩"；区内的"大学城"差不多启动,区域内高等院校和产业园区众多。
工程所在区域也是一片新兴的中高档住宅区，但缺乏大型的商业办公建筑，我们能够讲是占据了该区域的商业空白区。
基地所在区域交通较为便捷，有在建中的轨道交通4号线和十几条公交线路，以基地为中心，到周边几个要紧的商业圈都特别方便。
2〕区域大配套：工程周边目前临时还缺大型的商业配套设施，众多便民的日常生活配套较为完整，但多存在于新开发的楼盘商业裙房中，店面规模都较小，本工程的大型的商业街将为工程所处区域提供大型的商业设施配套，碍事和辐射周边区域居民的消费，带动区域商业文化的开展。
新上海商业城的战略定位与发展规划
新上海商业城的战略定位与生长计划一、新上海商业城的现状与情况阐发（一）建立初志新上海商业城是上海市人民政府商业委员会依据上海商业“九五”生长计划直接组织建立的上海新的市级商贸中心，计划目标为亚洲最大的商贸中心。
1991年底奠定，1996年建立大要结束。
新上海商业城位于浦东新区陆家嘴金融贸易区内，占地面积为14.4公顷，建有第一八佰伴、三鑫世界商厦、华诚商厦、福兴大厦、福使达大厦、银峰商厦、新亚汤臣大酒店、鑫联广场、银河大厦、胜康斯米克大厦、胜康廖氏大厦、乐凯大厦、良友大厦、内外联大厦、远东商厦、联合广场、华申大厦、新大陆广场等18幢单体楼宇，各楼宇由天桥相连。
作为建立之初的计划，新上海商业城修建面积为80万平方米，其中商业面积近24平方米，办公楼面积近28平方米，餐饮业面积6万平方米，宾馆面积3万平方米，娱乐业面积3万平方米，用于休闲的共享空间面积4.3万平方米（包罗1万平方米的中心广场，万余平方米的环行步行街，近2万平方米的城中街，近千平方米的喷泉广场和数千平方米的大型露天广场）。
希望能生长成一个集商务办公、展示、购物、旅行旅游、娱乐、健身、休闲于一体的商贸中心。
建立之初的新上海商业城首先是以良好的生长前景和优惠政策，其次是因交通和地段的便利性而吸引入驻企业的。
经过一段时间的经营后，各个入驻企业对新上海商业城的生长前景和交通条件依然比力看好，但对设施的现代化、改造性和治理的协调性方面颇有微辞。
（二）现实职位1、主要优势（1）作为上海市八个市级商业中心（四街四城）之一，受到市、区政府的高度存眷。
上海市政府将南京路、淮海路、四川北路、西藏中路和豫园商城、徐家汇商城、不夜城和新上海商业城列为“四街四城”，作为未来上海零售商业生长的重点地域，政府在政策、融资和税收等方面提供了不少倾斜，为新上海商业城的生长奠定了底子。
作为浦东商业的唯一入选者，新上海商业城在全市商业的总体宣传中也占到了重要的一席。
从浦东的范畴来看，新上海商业城更以其重要的商业功效和商务功效而受到新区政府的重视。