房地产解决方案(售楼管理)_100723_V0.1

金蝶E A S管理系统售楼管理系统作者：金蝶软件EAS实施小组建立日期：确定日期：版本号：V 1.0Kingdee Software (China) Co.,Ltd目录一、系统概要 (3)1. 叙述 (3)2. 系统功能构成 (3)二、业务处理 (5)三、具体操作步骤 (7)1. 房源设置 (16)2. 基础资料 (7)3. 房间定价 (22)4. 销售前台 (27)5. 销售后台 (49)6. 客户关系管理 (60)7. 分析报表 (64)一、系统概要1. 叙述本系统主要结合房产公司销售房间的整个过程进行管理，销售管理的主要任务是建立建全售前、售中和售后业务控制体系，销售前台完成房间资料录入、客户登记、销售签约等过程数据录入，管理后台对楼盘的销售全部过程进行实时监控，及时调整销售策略，同时进行有效的客户关系管理，实现销售数据向后续模块的无缝传递。

另一方面系统引入业务导航概念，以流程图或突出中心的形式体现各项业务之间的关系，加强对操作员的指引性。

2. 系统功能构成2.1 房源设置由租售项目、楼栋设置和房间三个模块组成。

在正式推出楼盘之前，必须先对其进行相关必要的设置。

1）租售项目：开发楼盘前需对其进行项目名称定义。

2）楼栋设置：定义楼栋的编码、名称、楼层等相关资料，还包括定义项目分区、占地面积、楼盘的户型等。

3）房间设置：对楼盘的每个房间均可进行详细设置，包括建筑面积、套内面积、户型、建筑性质等等。

可以对房间进行合并、拆分，合并的房间必须在同一楼层并且相邻，推盘后的楼栋不能再对其房间进行合并，但可以拆分。

除此之外，还支持房间绑定。

绑定的房间必须是附属房产，可以绑定多间房产。

被绑定的房产只能同时被一间房绑定。

（已定价的房间则不能合并、拆分）注意：组织单元必须是销售组织实体才能对其进行相关设置。

2.2 基础设置基础资料在集团层面定义，下级成本中心可以查看和直接引用，也可以新增加基础资料。

新增加的基础资料只在本级和下级组织适用。

同级组织新增基础资料互相隔离。

其中，具体包括户型类别、付款方案、按揭资料、建筑性质、款项类型、补差方案和网签设置。

对房间、客户、款项等基础资料制定统一的编码规则，保证基础资料标准统一。

1）户型类别：用于设置项目中房间对应的户型和房型，供房间信息录入时使用。

2）付款方案：定义出售时的付款方式,包括一次性付款、分期付款、银行按揭等多种，用户在选房计价、销售管理模块中直接选择某一付款方式。

3）按揭资料：录入规定的按揭利率表，系统在进行按揭付款金额运算时将会调用相关数据。

4）建筑性质：根据用途来定义楼栋的类型。

5）款项类型：客户可以根据实际情况增加付款事件，比如首付款、按揭款等，定义的所有付款事件将在以后的收款催收中应用。

6）补差方案：当建筑面积与实测面积出现偏差时，可以制定一个偏差范围，超过此范围便需要对房间进行相应的补差。

7）网签设置：实现财务票据一体化。

2.3 房间定价首先对项目设置一个定价方案，可选择按套内面积计算价格，也可选择按建筑面积计算价格。

接着，可以对单个项目设立多个折扣方案，以方便针对不同类型的客户。

注意，在对房间进行定价前，必须要对此房间售前复核，否则，无法定价。

对房间的定价可以是批量定价，也可以是单间定价。

在对其实行批量定价时，加入方案定价，可以按房间因素的不同实现价位差定价。

若对定价后仍不满意，仍可以对个别房间进行调价。

2.4 销售前台待房屋定价后，便可对其推盘。

在房间意向查询中，可以查看房间的各项详细参数已作参考。

与此同时可以进行模拟销售。

客户可以对有意向购买的房屋进行认购、签约。

2.5 销售后台待客户正式签约后，可以在签约时序簿中查询详细的签约信息。

同时，可以办理房屋的按揭、产权、面积补差、入伙登记等等。

2.6 收款管理同样，集团对客户收取的每一笔款项都可以在收款管理中查到。

2.7 销售交易过程系统支持房间的图形联查、意向查询，过程包括认购、签约、收款、退房等一系列流程。

处理客户认购以及定金的收取业务，绑定在售的房源，实现认购书签定申请、审批、定金收取、凭证生成的一体化集成处理。

支持定金转房款、退款处理。

针对房源保留历史收款记录及汇总收款信息。

在面积补差方面，对已签约用户进行实测面积补差，绑定已签约的房源，实现面积补差申请、审批、差价处理、凭证生成的一体化集成处理。

支持对多套房间进行批量面积补差及对单个房间进行单独面积补差处理，且严格控制面积补差只能执行一次。

对退房、换房进行变更管理，针对已售房源，实现退房申请、审批、退款、凭证生成的一体化集成处理；对提出换退房要求的客户，按照换退房程序，进行换退房处理，保证房产销售的唯一性，减少重复、遗漏差错，同时系统自动保留换退房的原始资料，便于日后查询。

2.8 分析报表包括客户分析、房源分析、欠款查询、销售报表等。

1）客户分析，按照不同特征对潜在或成交客户进行多角度统计分析。

通过工作区域、职业、收入等客户属性对目标客户群的属性进行分析。

通过面积、房型、总价等客户需求属性对目标客户群的需求进行分析。

2）房源分析，可以根据不同的条件查询各房间的详细情况。

3）欠款分析，系统会对客户仍未交付的房款进行详细记录。

4）销售报表，按照整个公司、项目和楼栋等统计范围以表格、图形等方式对最新销售数据（包括套数、面积、成交金额等）进行统计分析。

提供销售日报、周报、月报、季报以及总体销售表等各类销售报表，并可根据领导或业务部门需要进行报表个性化定制。

只要每发生一笔业务交易，都会记录在系统的销售报表中，同时也会记录销售顾问的个人业绩。

2.9 客户关系管理对有购房意向或成交客户进行统一管理，实现客户资料集团共享。

客户资料尽量填写得详细以方便日后的客户分析，按照不同特征对潜在或成交客户进行多角度统计分析。

通过工作区域、职业、收入等客户属性对目标客户群的属性进行分析。

通过面积、房型、总价等客户需求属性对目标客户群的需求进行分析。

二、业务处理本部分描述了在销售楼盘过程中的一些具体业务处理方法，操作人员可根据本部分说明，应用软件系统对业务过程中具体业务进行自由灵活的处理。

根据不同职能部门的操作人员，可进行以下操作步骤：●应用本系统时，一些重要参数的设定及系统初始化工作●建立项目、房间资料及价格体系的详细说明●进行房间销售整个过程的详细说明●对签订正式认购协议的客户管理的详细说明●对已售房间的款项收支情况进行管理●相关统计分析的说明业务流程图：三、具体操作步骤1.基础资料1.1 户型类别用于设置项目中房间对应的户型和房型（下图）。

同样是在界面左上方点击【新增按钮】，可以添加新的用户类型，在集团组织下维护，可以共享到下级公司。

1.2 付款方案在此处可以添加新的付款方案，无论在哪个项目新增方案，都可以在同一个组织下共享可用。

（下图）1.3 按揭资料每个项目新增的按揭资料，必须手工录入规定的按揭利率设置，系统在进行按揭付款金额运算时将会调用相关数据，否则无法新增按揭资料。

（下图）1.4 建筑性质建筑性质直接会与该楼栋的设置相关联，必须先设置好了建筑性质，才能对楼栋进行设置。

（下图）1.5 款项类型同样，点击界面左上方【新增】按钮，可以添加款项类型。

定义的所有付款事件将在以后的收款催收中应用（下图）。

在集团组织下维护，下属分公司共享使用。

1.6 补差方案制定补差方案，是为了以后房屋面积出现偏差时所用的，对已签约用户进行实测面积补差，绑定已签约的房源。

每个项目都有自己的补差方案，方案对项目之间是隔离的（下图）。

在新增补差方案时，图中下方的方案明细必须手工录入。

点击【增加】按钮，就会弹出以下窗口（下图），手工填入相关数据，若对已填好的数据不满意，还可以对其进行修改。

●计算条件：用于判断面积补差率的有效范围●计算公式：设置面积补差率满足计算条件时，面积补差额的计算公式●是否补差：表示面积补差率满足该计算条件是否进行补差面积补差举例说明：●方案1：按某种比例范围进行补差定义方案如下：方案名称：001；方案名称：补差方案001；方案类型：建筑模式；计算方法：按最高标准补差方案明细，如下：房间：01-101，按建筑面积计算，建筑成交面积为：100平米，成交单价：6000元/平米a)如：建筑实测为99.8，差异率为-0.2%，满足第1条明细，应补差价=0b)如：建筑实测为101，差异率=1%，满足第2条明细应补差价=（101-100）*6000*1=6000元c)如：建筑实测为97，差异率=-3%，满足第5条明细应补差价= -（97-100）*6000*2= -36000元方案2：合同要求按套内面积补差，差异率绝对值在0.3%之内不补差，在2%之内补1倍，大于2%时超出2%的部分按两倍补差，为分段补差定义方案如下：方案名称：002；方案名称：补差方案002；方案类型：套内模式；计算方法：按阶段补差方案明细，如下：房间：01-101，按套内面积计算，套内成交面积为：100平米，成交单价：6000元/平米a)如：套内实测为99.8，差异率为-0.2%，不补差，应补差价=0b)如：套内实测为101，差异率=1% ，在0%-1%间补1倍应补差价=1%*100*1*6000=6000元c)如：建筑实测为97，差异率=-3% ：在0% ~ -2%间补1倍，在-2% ~ -3%间补2倍应补差价= -[（3-2）%*100*6000*2+（2-0）%*100*6000*1]= -24000元1.7 网签设置与当地税务机关接口先连接，实现财务票据一体化。

在集团组织下维护，下属分公司共享使用。

进入【网签设置】模块后，点击左上方【新增】按钮，出现以下窗口（下图），填写相应数据，点击【增行】按钮，图中下方出现【功能名称】、【步骤名称】和【URL】的数据行，均需手工录入。

保存后，回到网签界面（上图），点击【启用】按钮，新增网签才正式生效。

1.8销售显示设置可以对房间的销售状态自主的变更区分。

（下图）1.9 售楼功能设置2. 票据管理主要是为了建立售楼管理系统票据管理的关联关系，收款单上的收据号关联票据管理的发票号，只要是关联保存成功之后就反写票据管理中的收据状态为领用状态，并填开该收据将相关的收款单的信息填写该收据中。

2.1 基础设置首先必须维护票据类型，双击【票据类型】进入该模块，红圈处在【系统预置】中打勾的选项为系统自带的，没有勾的则是自定义增加的。

其中，系统预置的票据是无法进行修改、删除的，只能将其禁用。

（下图）点击左上方【新增】按钮，在分组中选择票据类型，输入名称，直接点击保存便自动启用，若要对此进行修改，必须先禁用。

（下图）2.2 空白票据管理进入路径：售楼管理—票据管理—空白票据登记。

双击打开如图界面选择票据类型，录入票据张数，保管部门和保管人，若不选择保管部门和保管人。