一房多售情况分析-王利明

同一房屋订立数个转让合同的处理(兼论交付对不动产所有权转移的影响)--《判解研究.2007年第3辑(总第35辑)》马强王利明已阅13096次查看此书介绍或购买此书一、据以研究的审判案例原告：郭明达被告：于志刚案由：买卖合同纠纷1996年8月，于志刚与宋小明签订房屋买卖合同，约定购买宋小明所有的位于会缘西里长信胡同12号院3号房屋，价款80000元。

由于当时未能取得该房产权证，于志刚与宋小明又于2001年5月28日签订房屋买卖保证书，约定了办理过户手续及相关事宜。

2003年2月21日，于志刚取得该房产权证。

1999年8月31日，郭明达与于志刚签订房屋买卖合同，合同约定：于志刚将座落于会缘西里长信胡同12号院3号房屋以370000元并一次性付清的价格条件卖给郭明达，并协助郭明达办理产权证，过户手续费由郭明达承担。

郭明达和于志刚在房屋买卖时，于志刚并未实际取得房屋的产权证，只有房屋买卖交易凭证，后郭明达按约定支付了购房款，于志刚即将该房屋交付郭明达居住至今。

本案所述房产，因另案中于志刚拖欠李朝阳债务，法院判决后，双方于2003年5月27日达成执行和解协议，约定于志刚将本案所涉房屋抵偿给李朝阳，折抵欠款4；5780元，李朝阳依约已向于志刚支付了部分差价，并于2003年7月29日到县房管局申请办理转移过户手续。

房管局已受理李朝阳的过户申请，正在核准审查中。

当时，该房产权仍登记在于志刚名下。

由于于志刚未能及时将房屋过户给郭明达，故郭明达起诉至法院，要求于志刚按照合同的约定将房屋过户到自己名下。

受诉法院经审理认为，公民之间合法的买卖关系受法律保护。

郭明达与于志刚签订的房屋买卖合同是双方在自愿、平等、等价有偿的基础上签订的，合法、有效。

于志刚在取得房屋产权后并未及时将房屋过户给郭明达，违反了其与郭明达的约定，应承担相应的违约责任。

故依照《中华人民共和国民法通则》第111条、《中华人民共和国合同法》第107条的规定于2003年5月15日判决：被告于志刚在判决生效后30日内，将座落于会缘西里长信胡同12号院3号房屋过户给原告郭明达。

二、问题之提出本案所涉焦点问题是，同一套房屋，已经依照合同交付给买受人占有使用，法院判决出卖人为买受人办理产权过户手续；同时，由于出卖人又依据执行和解协议将该房屋抵偿给他人，对方已经支付了房屋的差价，并向房屋登记管理机关申请办理产权过户手续，于此情形，该房屋所有权最终应当归属于谁?此类问题在审判实践中经常发生，“一房二卖”纠纷是其典型代表。

由于不动产买卖涉及到交易行为(合同行为)和登记行为(所有权变动行为)，导致此类案件的处理难度较大。

关于本案诉争房屋的所有权归属于谁?在受诉法院内部，存有不同意见：第一种意见认为，诉争房屋应当归郭明达所有。

理由是：(1)于志刚、郭明达双方签订的房屋买卖合同先于于志刚与李朝阳达成的执行和解协议，买卖合同应当视为双方真实意思表示，且合同中约定了办理房屋产权过户手续．只是由于于志刚违约，未及时办理，因此，于志刚应承担违约责任，为郭明达办理产权过户手续。

(2)于志刚、郭明达买卖房屋当时，虽然未及时办理产权过户手续，但郭明达已经按照约定交付了房屋价款，该房屋也已经实际归郭明达占有使用，房屋买卖和交付都已经完成，应当支持郭明达的诉讼请求。

至于于志刚与李朝阳之间的执行和解协议，人民法院作出的判决一经生效即具有了执行力，而和解协议在履行完毕之前，其效力仅发生在当事人之间，即和解协议具有履行后不可撤销的法律效果，但不具有强制执行的效力，当一方当事人不履行和解协议时，对方当事人只能申请恢复执行原法律文书，不能因为自己履行了和解协议中的义务而申请法院强制对方履行和解协议的义务。

据此，该和解协议与郭明达无关，应由于志刚与李朝阳另案解决。

第二种意见认为，诉争房屋归李朝阳所有更为妥适。

理由是：(1)依据于志刚与李朝阳的执行和解协议，李朝阳已经申请办理产权过户手续，房管局已经受理其申请，虽然于志刚、郭明达房屋买卖合同签订在前，但从于志刚随后又将该房屋抵偿给李朝阳来看，其真实意思是将房屋卖给李朝阳，将房屋产权过户给李朝阳，更符合于志刚的本意。

至于房屋已实际交付给郭明达，并不意味着所有权的转移。

(2)从经济目的考察，于志刚与郭明达就房屋买卖达成的价款为370000元，与李朝阳达成的执行和解协议约定的是485780元，后者的价格超出了前者，这意味着，如果法院判决于志刚将诉争房屋卖给郭明达，其将获得370000元，如果法院判决于志刚将诉争房屋卖给李朝阳，其将获得485780元，即将房屋卖给李朝阳，于志刚将多获得110000余元。

从实现房屋价值的角度出发，将房屋产权过户给李朝阳较为合适。

笔者认为，本案中，就现有证据而言，无论郭明达基于买卖合同实际占有使用房屋，还是李朝阳基于执行和解协议取得抵债房屋，郭明达和李朝阳都是基于善意，且符合法律规定。

因此，无论于志刚将诉争房屋的产权过户给哪一方，于志刚都将对另一方承担违约责任。

于此情形，法院判决所要考虑的，在转让方将一处房屋转让给数人的情况下，将房屋产权判归转让方中的何方所有更符合案件事实、立法本意，更符合情理。

第二种意见不无道理，也符合效率违约的基本理论，但从合同基本法理、我国合同法立法的价值取向考察，笔者认为，应当将诉争房屋的产权过户给郭明达。

为此，我们先考察效率违约理论，随后再考察将房屋过户给郭明达的法律依据。

三、一房订立数个转让合同，能否将房屋出售给出价最高的受让方--效率违约基本问题研究,效率违约是一个经济学的概念，又称“有效益的违约”，是指违约方从违约中获得的利益大于他向非违约方作出履行的期待利益。

它是美国经济分析法学派学者在新自由主义经济学说的理论基础上提出的一种违约理论。

经济学家波斯纳曾指出：在有些情况下，一方当事人可能会仅仅由于他违约的收益将超出他履约的预期收益而去冒违约的风险。

如果他的违约收益也将超过他方履约的预期收益，并且对预期收益损失的损害赔偿是有限的，那就有违约的激励了，但存在这种激励是应该的。

与传统合同法学者的观点不同，在经济分析法学派学者的眼中，合同法已由“单纯惩恶扬善的工具”变为一种合理划分商业风险的法律手段”。

合同责任也不必然使当事人承担严格履行的道德义务，而为当事人提供一种“或履约或在不履约时赔偿损害的选择。

”经济分析法学派正是通过对交易过程中成本与风险关系的分析来重新评价合同责任的功能和价值基础的。

效率违约理论的突出特点在于把效(effieiency)从经济学领域引人合同法领域，弥补了单纯法律分析方法的不足。

不可否认，效率违约理论中包含着重要的经济学观点，即在违约行为发生时，法官要求当事人实际履行还是赔偿对方损失，取决于合同的履行成本与合同双方收益的比较。

效率违约理论诞生后，在两大法系的合同法领域产生了很大影响，并由此引发了合同法是否鼓励效率违约的争论。

大陆法系国家认为，违约行为在道德上的应受非难性历来是合同责任的重要依据，因此，效率违约不仅不应仿效，而且法律要对其予以干预。

但英美法系国家的学者对此的观点正相反，他们认为效率违约是值得提倡的。

例如，美国学者霍姆斯认为，道德与法律的混淆在合同法中表现得最为严重，违约的非道德性观点完全混淆了两者的关系。

合同当事人在道德上并不负有履约的义务，“因为一个合同当事人具有一种选择--履约或在不履约时赔偿损害，缔结合同并不承担履行的义务”。

“信守合同的义务意味着一种推断，即如果你不信守合同，必须赔偿损害，正如你侵权必须赔偿损害一样。

”大陆法系学者反对效率违约的另一个理由是违约责任应体现为制裁功能还是补偿功能。

大陆法系学者普遍以为，违约责任是对违约行为的一种法律制裁，因为民事责任与民事制裁的外延是同一的，“责任为违反义务者应受一定制裁之根据也”。

但违约责任具有制裁性的观点，受到霍姆斯等人批评，霍姆斯认为，违约责任不应具有制裁性，而是一种“分配风险” (Allocation 0f Risk)的方式。

美国学者Dowson也认为“传统合同补救法律的目标并不是强迫允诺人履行其允诺，而是补偿因违约所致的损失，……当损害赔偿足以保护受害人时，则不采用实际履行方式。

”上述学者们的观点在美国《合同法重述》第2版第355条也有所体现。

从纯经济学的角度讲，效率违约行为实现了资源的最优配置，实现了效益最大化。

诚如本案受诉法院内部有些同志的意见所言：如果于志刚将房屋产权过户给李朝阳，它将多获得110000余元的价款，这无疑增加了财富，是应当鼓励的，法院不应当判令于志刚继续履行与郭明达的房屋买卖合同--为郭明达办理产权过户手续，否则，无疑是减少了社会财富。

但是，笔者认为，从法律的公平、正义理念出发，于志刚的违约行为是不应当提倡和鼓励的：首先，诚实信用原则要求合同当事人要讲诚实，守信用，不欺诈，不任意毁约，法律赋予合同当事人的一个最重要的义务就是信守合同义务，当事人必须及时履行合同约定的义务，非经当事人的同意或法律的规定，不能任意变更、解除合同和违反合同，如果允许合同一方当事人为追求最大利润而随意违约，这将严重损害无过错的合同一方当事人的合法利益，这对信守合同的一方当事人是极不公平的。

于志刚在已经与郭明达签订房屋买买卖合同并已经实际履行的情况下，违反合同约定的办理产权过户手续的义务，将该房屋又抵偿给李朝阳，不管其主观上是否具有牟取高价的故意，但其主观上不信守第一个合同的故意非常明显。

如果法院判决支持了于志刚的违约行为，无疑会向社会传递这样一个导向：效率违约是值得提倡的。

这容易助长人们的功利主义倾向，淡化合同责任意识，长此以往，不利于维护交易安全，保障交易秩序。

其次，诚实信用原则不仅要衡平当事人之间的各种利益冲突和矛盾，促使当事人依善意的方式行使权利和履行义务，不得规避法律和合同的规定，而且诚实信用原则还要平衡当事人的利益与社会利益之间的冲突与矛盾，要求当事人在履行合同中，要充分尊重他人和社会的利益，不得滥用权利，损害国家，集体和第三人的利益。

从经济利益的角度讲，本案被告于志刚的违约行为是值得提倡的，但如果任这种违约行为发展下去，将会破坏整个社会的正常秩序，签订的合同只不过是一纸空文，并导致合同无人信守的局面，这将从根本上危害交易安全，合同法的目标是鼓励交易，促成交易，但维护交易安全也是合同法的目标，合同法不仅要追求效益最大化，同时更要兼顾公平、正义，不能因片面追求效益而不顾及公平、正义。

本案被告于志刚以房抵债的行为是建立在破坏合同秩序，损害原告郭明达利益的基础上，这种行为是应当制止的。

因此，受诉法院支持原告郭明达要求判令被告于志刚继续履行买卖合同为其办理产权过户手续的诉讼请求是正确的。

以上是结合效率违约理论对本案判决从经济学角度进行的分析。

接下来所要讨论的是，本案从法律角度进行分析，法院判决是否妥适呢?因为本案与其他“一房二卖”纠纷有所不同，即于志刚与郭明达订立房屋买卖合同之时，虽然交付了房屋，但其并没有取得该房屋的所有权。