2013年前三季度中国商业地产发展情况(精简版)

2013年前三季度中国商业地产发展情况（精简版）2013年11月25日总述2013年的房地产及商业地产行业的风起云涌、大起大落，让人目不暇接，也难以看清这个行业的准确走势。

就在不久前，既发生了李嘉诚连连抛售内地物业、潘石屹脱手上海资产的悲观看衰商业地产前景的事件，也发生了沃尔玛低调进军商业地产、娃哈哈高调进军商业地产、家乐福加大自持物业等让人依旧乐观看好商业地产前景的事件。

中国的房地产市场严重过热是很多人的共识，刚刚结束的中共十八届三中全会开出的降温药方是：调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中对房地产调控着墨不多，稍有关联的举措包括：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革，以及加快推进住房保障和供应体系建设等。

与短期的限购、限价、限贷等行政控制不同，这些举措都是立足于市场或规范市场政府职能分野的长效机制，其核心也是通过市场手段平衡供需。

看上去，这些政策将继续促进房地产业的发展，但是很多专家表示，虽然向市场还权、由市场配置资源是大势所趋，但中国一直执行的行政调控也不会马上退出。

中国的房地产业在分化，一部分企业已经被政府新开放的银行等金融领域的甜美蛋糕吸引住了目光，开始堆进入银行业。

地产商与银行家的组合将会使银行被房地产绑架，还是会使房地产业因资金流出而日渐萧条？根据近期公布的英国皇家特许测量师学会2013年第三季度中国商业地产调查指出，中国商业地产市场在第三季度表现仍显良好，但从年初开始已呈现出放缓态势。

注入商业地产的投资资金已经在减少，这主要是由于全球流动性渐渐不像以往宽松。

最后，报告也显示尽管在未来几个月预期供给将继续缓慢上升，但增幅相比第二季度也会缓和得多。

对中国经济增长前景担忧的持续使得商业地产市场气氛产生负面的影响。

事实上，中国经济和政策的不确定性使得消费者和企业都相应缩减了开销和雇佣。

因此，自今年年初起，商业地产的价格和租赁方面已经开始面临着一些压力与挑战。

由于要维持经济增长动能依旧有许多的障碍，因此我们认为在近期内，商业地产的租户会继续持以谨慎的态度。

此外，对目前商业地产健康疑虑使得国内外投资者暂停了步伐，这在某种程度上是由于全球流通性可能的不利变化以及对中国经济增长前景热情减缓所造成的。

但是房价方面依旧坚挺，在一线城市房价高速上涨持续一年多之后，多位知名地产巨头依然表示，未来几年北京、上海、广州等一线城市的房价将继续上扬。

北上广等特大城市未来三年住房奇缺的情况将持续存在，房价上涨动力仍存。

第一部分前三季度房地产市场形势总结步入2013年以来，市场继续延续2012年年底的高涨趋势，一二线城市市场全面复苏，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。

究其原因，主要是2010年调控以来，市场成交量连续16个月处于低位运行，需求大量被积压下来；时至去年年初，市场大环境开始松动，前期积累下来的需求开始集中释放。

2013年在相对宽松的宏观环境下，一二线城市延续了去年的热销趋势，市场全面复苏，表现良好。

一、全国：房地产住宅投资明显回升，商品住宅新开工全面回暖、销售面积持续走高虽然7、8月处于传统淡季，但是纵观2013年三季度的市场成交量，市场销售量全面走高，基本与今年一季度持平，高于二季度的销售量，且明显高于去年同期水平。

从房地产开发投资来看，2013年1-8月中投资额达52120亿元，较去年同期增长19.30%，同比增速基本在20%左右徘徊。

商品住宅新开工方面，2013年1-8月，全国商品房新开工面积93713万平方米，同比增长3.26%。

根据统计局最新发布的数据，2013年1-8月全国商品房销售面积为63407亿平方米，较去年同期增长24.36%。

2012年至今全国房地产住宅投资额及商品住宅新开工、销售面积走势二、城市：一二线城市表现全面好于去年，三线城市正逐步分化今年三季度的表现远远好于去年，各大城市地王频出，推高了当地房地产市场的热度。

从数据来看，今年1-9月，一线城市的同比涨幅达到17%，而二线城市的同比涨幅也达到了22%。

一二线城市方面，从总体来看，1-9月一线城市商品住宅成交量同比去年增长17%，二线城市同比增长22%，除了广州、北京和成都三个城市同比增幅在10%以内，其余城市全部保持了10%以上的高位增长，应该说，一二线城市前三季度市场普遍高涨。

三线城市方面，2013年典型三线城市1-9月成交量同比上涨16%，整体成交走势与一、二线步调基本一致。

三、项目：豪宅项目销售情况明显走好，涨价后刚需热度有所降低从历史经验来看，我们认为正常的市场回暖周期应当经历三个阶段：其一，市场筑底之后刚需首先回暖；其二，市场筑底回稳、行情向好之时中高档改善型需求逐渐释放；其三，当市场热度全面升高后，部分持观望态度的投资型需求才会逐渐入市，市场全面回暖。

而2012年以来的市场回暖恰好经历了整个过程，从统计数据来看，今年以来高档豪宅产品的占比已经越来越大。

从2012-2013年重点城市豪宅项目成交面积占商品住宅的比例来看，自去年四季度以来，大部分城市豪宅项目占比较前期有明显提升，尤其是对比限购全面升级的2011年更是如此，其中杭州、深圳、南京三城市，7-8月豪宅项目占商品住宅项目的10%以上，在各自城市都已经接近2009年时的历史高位水平。

刚需项目方面，由于价格不断走高，销售热度有所降低。

对于刚需客群来说，对价格具有较高的敏感度，入市门坎高。

根据288房价指数，各大城市房价已连涨18个月，房价不断高涨使得部分持观望态度的潜在刚需购房者退出房市。

四、房价：中房网指数连涨15个月，目前已高于调控前峰值8%随着2012年4月份调控大环境好转以来，市场大环境开始松动，前期积累下来的需求开始集中释放，推高市场热度逐步，重点城市房价开始明显回升，至2012年底中国城市住房价格288指数已与本轮回调前的峰值持平。

截至2013年三季度，指数已连续15个月上涨，超出调控前峰值8个百分点。

五、土地：土地市场热度一路飙升，一线城市中心城区地块集中入市推高地价一线城市及部分核心二线城市今年地市供求两旺，高总价、高单价成交地块频出，年内地王纪录频繁被刷新。

三季度以来，地市热度持续，前8月全国土地成交总价TOP20排行地块中，有六成是第三季度成交的，一方面是三季度“重量级”地块供应增加，另一方面房企资金状况良好，进入新一轮抢地补仓阶段。

全国18个典型一二线城市中有14个城市今年以来土地成交量高于去年同期，其中广州、太原、北京、上海、南京等5个城市增幅超过100%，土地市场成交火爆。

三四线城市土地市场分化明显，总体来说不如一二线城市。

一线城市土地成交溢价率提升最快，主要是由于土地的稀缺性所致。

土地市场热度高涨，一二线城市中心城区地块集中入市，高溢价土地频出，不断刷新土地单价、总价排行榜。

2013年1至8月TOP20地块成交总价门坎已经从去年全年的17亿上涨至现在的40亿，涨幅达135%，而单价方面，去年单价地王成交单价为33831元/平方米，今年截至目前单价地王已达51046元/平方米。

我们认为，三大因素促成了今天尤其是三季度土地市场的热销。

第一，企业主观拿地的意愿非常强烈。

第二，土地供应端政府推地的积极性也在增强。

第三，企业内部管理的调整也是推动土地市场繁荣的一个重要因素。

附济南房地产市场情况简介第二部分前三季度中国房地产企业销售50强经营分析2013年前三季度，上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为14.43%，比2012年同期略有提高；与去年同期相比，TOP20企业市场份额增加了1.05个百分点，虽然TOP10和TOP20企业的集中度上升速度放缓，但是依靠强大的运营能力和灵活的战略调整，龙头房企依然继续扩大市场份额、巩固行业的地位，未来行业集中度上升仍是大势所趋。

2013年前三季度房企销售金额TOP50(NO.1-20)前三季度房企销售金额TOP50(NO.21-50)而在销售面积集中度方面，龙头房企表现类似于金额集中度。

相比2012年前三季度，今年前三季度TOP10企业市场份额从8.39%上升至9.31%，增加0.92个百分点。

同时，TOP20企业市场份额也较去年同期增加了1.24个百分点。

对销售金额进行分析，梯队分布上，今年前三季度，第一梯队中，500亿元以上的房企，数量从去年的5家上升到7家；其中，800亿元以上房企数量由去年同期的1家增加至4家，显示出强者更强的局面；销售均值上，各梯队销售均值均好于2012年前三季度，其中，第一梯队500亿以上房企的均值为861亿元，比去年同期高出97亿元；龙头企业表现上，央企及地方强势国企表现十分抢眼，首先，金额榜前五名有三家归属央企，绿地、保利及中海销售均突破800亿元，其中绿地表现极为抢眼，连续两个季度居行业亚军地位，前三季度销售金额达到1012亿元，同比增长39%。

对销售面积进行分析，梯队分布上，第一梯队延续辉煌，800万方以上房企数量从2家增加至4家；销售均值上，各梯队销售均值全部超过去年；龙头企业表现上，恒大以1105万方销量领跑众房企，绿地销售面积达到1101万平方米超过万科成为销售面积亚军。

踏着行业回暖的步伐，各大企业不断加快推案和销售的节奏，业绩继续保持快速增长。

其中，行业龙头企业万科、绿地、保利、中海以及恒大的表现非常突出。

从销售金额看，万科、绿地双双突破千亿；中海尽管尚未完成与中建的整合，但前三季度业绩也已达到900亿元，同比增长19%。

恒大由于从三季度开始，提高了上市货量，三季度表现突出，在面积榜上依然保持着龙头地位。

从趋势看，今年全年五大领军房企均有望步入千亿军团。

第三部分前三季度政策环境分析2013年上半年飞逝而过，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。

大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人的业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩均出现了大幅的增长。

但房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府的执政理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。

种种变数之下，市场将如何演变，是我们所共同关注的焦点。

一、宏观经济环境依然不佳，国内房地产业喜忧参半今年以来，国际国内宏观经济环境跌宕起伏，变数颇多。

从国际大环境来看，虽然美国经济出现了反弹征兆，但从欧洲、日本等其他发达国家的表现来看，好消息并不像预期中的那么多；国内方面，去年下半年开始的经济企稳目前已出现反复的迹象，尤其下半年，地方债陆续到期和新一届政府推行经济结构改革将有可能令中国经济出现一波集中回落。