【项目管理】成都青城山别墅项目发展建议全案-86

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成都水映青城别墅项目推广方案72P课件

定制化服务
提供定制化服务，满足不同客户需求，提高客户满意度。
05
项目销售策略
定价策略
总结词：合理定价
详细描述：根据市场需求、竞争环境以及项目成本等因素，制定合理的定价策略，确保项目价格既能吸引目标客户，又能保证项目的盈利空间。
促销策略
总结词：灵活促销
详细描述：根据市场变化和销售进度，制定灵活多样的促销策略，如折扣、赠品、活动等，以吸引客户并促进销售。
广告推广策略
电视广告
在成都地区主流电视台播放项目广告，展示水映青城别墅的独特
魅力和优势。
网络广告
利用搜索引擎、社交媒体等网络平台投放广告，扩大项目知名度。
户外广告
在成都市区的繁华地段设置大型广告牌、公交车身广告等，吸引潜在客户的注意力。
渠道推广策略
房地产网站合作
与知名房地产网站合作，发布项目信息，吸引目标客户。
客户关怀计划
制定客户关怀计划，通过节日问候、生日祝福等方式，增强客户归属感。
客户满意度调查
定期进行客户满意度调查，了解客户需求和意见，及时改进服务。
客户回访制度
建立客户回访制度，主动与客户保持联系，及时解决客户问题。
07
项目总结与展望
项目总结
项目背景分析
介绍了项目的地理位置、环境条件、市场状况等基本信息，为项目的规划和实施提供了基础数据支持。
成都水映青城别墅项目推广方案72p课件
contents
目录
• 项目介绍 • 目标客户分析 • 竞争对手分析 • 项目推广策略 • 项目销售策略 • 项目服务策略 • 项目总结与展望
01
项目介绍
项目背景
成都作为西南地区的经济、文化中心，具有巨大的发展潜力。

某别墅项目策划方案

316亩
国一·澳乡
北京国一集团
龙泉
600亩
锦绣森林
华新国际
温江
500亩
（二）成都别墅的区域分布情况
• 成都别墅市场已经形成了三大别墅区
90年代初，成都出现了第一个别墅项目（锦绣花园）后，在很长的一段时间里，虽然出现了大量的别墅项目，但几乎都是零落地分布在各个地方，这使别墅在每个板块中都有鹤立鸡群的感觉。人以类聚，物以群分。随着经济的不断发展，越来越多的成功人士在要求拥有尊贵品质生活的同时，还渴望形成与其相对应的富人区的出现。而真正的富人区不再表现为单一的别墅项目，而是规模化的别墅区的出现。
未来的牧马山将是成都的“深圳”，吸引高新技术和技术密集型企业，成为成都市的保税区。未来的牧马山将是成都乃至四川省的信息市场、咨询市场、劳动市场、人才市场、金融市场、
股票市场、生产市场、科技市场。
项目的SWOT分析
• 优势：
项目区域自然景观优越，这是建别墅最重要的资源之一；项目处于成都第一个真正意义上的纯别墅社区；交通极为便利，到市中心只需25分钟的车程；项目第一次提出自由、自我、自然的设计理念项目的容积率和绿化率比周边项目低，小区的均好性较好；
2004年已开盘和准备开盘的部分代表项目
项目名称
开发公司
地址
规模（亩）
麓山国际社区
天泉·聚龙维也纳森林别墅
万华房产中铁二局森宇集团
华阳
总占地4000亩，
（人南沿线尽头）
一期800亩将开盘
龙泉
总占地2000亩，二期960亩
牧马山
600亩
流水山庄
大行宏业
浣花风景区
100多亩
高山流水

成都一个别墅项目提案

成都一个别墅项目提案引言成都这座城市，早已经不仅是一个传统的历史名城，更是一个朝气蓬勃的国际化大都市。

伴随着城市的发展，人们对于生活品质的要求也越来越高。

在一个快节奏的工作节奏下，人们倾向于追求生活质量，这就进一步促进了别墅的需求和发展。

本文旨在提出一个别墅项目的提案，以满足市场需求，使人们在繁忙的城市中能够享受到高质量的生活。

项目概述这个别墅项目位于成都市高新区科技园区内，项目面积约5000平方米，总建筑面积约为1000平方米。

这里是举目无垠的街道，天空湛蓝，绿意盎然，这里是安静的森林，鸟语花香，这里也是无与伦比的珍稀资源区。

通过建造精致别具一格的别墅，这里将成为一个居住环境优美、文化底蕴深厚、交通便利、医疗设施完备、教育资源丰富的高端居住区。

项目特点1.创新设计别墅将以中西合璧的设计理念为主要设计元素，以中式的庭院文化为基础，集华丽风格与现代艺术的精华于一体。

花园、水池、露台、走廊、庭院等各种景致均将充分考虑，为业主提供一个宁静、温馨、舒适的家。

2.高品质外部配置项目将引入高品质建筑材料，如：意大利大理石、进口木材、进口玻璃等，并为别墅楼顶设置太阳能热水器和光伏发电设备，大大降低居民的使用成本。

3.完善的社区设施社区将提供多种丰富的生活、娱乐、健康、教育、商业等综合性服务，如物业管理、高尔夫球场、游泳池、健身房、阅览室、麻将室、儿童乐园、小型超市、咖啡店等。

4.绿色环保别墅将采用绿色环保材料，例如：无甲醛板材、环保油漆、环保地暖、绿色防水等，并将建造在绿色山区，减少了环境污染、保障了自然生态。

招商合作该项目现已开始招商合作，欢迎有兴趣的企业或个人前来洽谈合作事宜。

优秀的项目将得到优秀的开发和建筑公司的支持，共同致力于为成都市民带来更高品质的居住环境。

本文提出的别墅项目，将以“优美环境、高品质、创新性、便利性、低碳环保”为核心理念，为人们提供一个舒适、安全、环保的居住空间，旨在为城市提升社会形象、提高市民生活品质做出我们应有的贡献。

别墅工程施工规划

别墅工程施工规划一、项目背景随着社会经济的快速发展，人们对生活品质的追求不断提高，别墅作为一种高端住宅形式，逐渐成为众多成功人士的首选。

本项目为一栋三层别墅，位于城市近郊，占地面积约为300平方米，建筑风格为简约欧式，旨在为业主打造一个舒适、优雅的生活空间。

二、施工目标1. 确保工程质量：严格按照国家相关施工标准和规范进行施工，确保工程质量符合设计要求和业主期望。

2. 保障施工安全：加强施工现场安全管理，确保施工过程中人员伤亡和设备损失为零。

3. 控制工程进度：合理规划施工流程，确保工程按时完成，满足业主需求。

4. 提高施工效益：通过科学施工、优化资源配置，降低工程成本，提高项目盈利能力。

三、施工原则1. 科学规划：结合工程特点，制定合理的施工方案，确保施工过程顺利进行。

2. 精细管理：对施工过程进行严格把控，细节决定成败，提高工程质量。

3. 绿色施工：注重环保，减少施工过程中对环境的影响，提高可持续发展能力。

4. 人文关怀：关注施工现场人员的生活和身体健康，营造和谐施工环境。

四、施工内容1. 土建工程：包括基础施工、主体结构施工、砌体施工、门窗安装等。

2. 装饰工程：包括室内外装修、墙面涂料、地面铺装、天花吊顶等。

3. 给排水工程：包括给水系统、排水系统、卫生设备安装等。

4. 电气工程：包括供电系统、照明系统、电器设备安装等。

5. 暖通工程：包括供暖系统、空调系统、通风系统等。

6. 园林绿化：包括景观设计、绿化种植、庭院小品等。

五、施工流程1. 前期准备：办理施工手续、组建项目管理团队、制定施工计划。

2. 土建工程：基础施工、主体结构施工、砌体施工、门窗安装。

3. 装饰工程：室内外装修、墙面涂料、地面铺装、天花吊顶。

4. 给排水工程：给水系统、排水系统、卫生设备安装。

5. 电气工程：供电系统、照明系统、电器设备安装。

6. 暖通工程：供暖系统、空调系统、通风系统。

7. 园林绿化：景观设计、绿化种植、庭院小品。

青城山别墅

第五部分，第五部分，本案的定位发展方向
一、本案的基本情况二、本案定位的有利条件三、本案定位的劣势分析四、本案的竞争态势定位五、本案在青城山别墅物业中的地位与可选择的市场取位六、本案的战略构想七、本案的规划及定位蓝图
1、形象定位 2、价值定位（含创造性的规划配设提升价值的方法及方案含创造性的规划配设提升价值的方法及方案） 3、价格定位 4、客户群定位 5、功能价值定位（含户型及面积定位） 6、外立面包装定位（魅力化定位） 7、推广定位
时间2000—2004年成都别墅飞速发展时间年代表楼盘：代表楼盘：草堂之春浣花溪山庄高山流水
从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2002年全年成都别墅开发投资总额超过20亿元人民币，同时成都别墅快速进入了升级换代的时代同时成都别墅快速进入了升级换代的时代。此刻别墅逐步有了明显的类别划分。通过差异化的市场定位和产品设计通过差异化的市场定位和产品设计，占尽稀缺资源的豪华独立别墅、“顶天立地”的中产阶层联排别墅、风景区的度假别墅风景区的度假别墅、郊区居家和度假两用型的别墅等一齐出现在市场。别墅开发的主战场移师近郊如青城山别墅开发的主战场移师近郊如青城山、都江堰、龙泉、华阳。而且这还是别墅概念爆炸的阶段，“5+2”别墅生活方式、旅游别墅、粉饰度假粉饰度假、Townhouse几乎所有的概念都是在这一时期诞生。
321—500㎡ 500㎡以上
成都独栋别墅的价格分布较广，从7000—20000 20000元/㎡不等。主流价格主要分布在7000—9000元 /㎡、8000—11000元/㎡、12000—18000元/㎡等三个区间段等三个区间段。其中价格在7000—9000元/㎡（如中粮·御嶺湾，恒大金碧天下）主要分布在牧马山、、都江堰—青城山、龙泉等三个区域；8000—11000 元/㎡（如上善栖、中海国际社区）主要分布在都江堰主要分布在都江堰—青城山、温江、主城区；12000—18000元/ ㎡（如逸岭·锦江，麓山国际社区）主要分布在都江堰主要分布在都江堰—青城山、华阳、主城，主流价格在4000—6000元/㎡、7000—9000元/㎡二个区间段。其中4000—6000元/㎡（如芙蓉锦绣））主要分布在温江、都江堰—青城山、郫县等三个片区；7000—9000元/㎡（如芙蓉古城，香碧歌庄园香碧歌庄园）主要分布在主城区、温江、华阳、都江堰—青城山片区。叠拼别墅价格分布在3700—12000元/㎡（如青城山房如青城山房），主流价格在5000—7000元/㎡。（如蜀山栖镇，蓝光·紫檀山）叠拼别墅作为近几年出现的新别墅产品叠拼别墅作为近几年出现的新别墅产品，目前主要分布在主城区、华阳、温江、这三个房地产开发相对成熟的片区，都江堰都江堰—青城山也出现此类产品。成都别墅市场，错拼别墅由一家到现今出现众多借助和利用地势来规划修建的错拼别墅错拼别墅由一家到现今出现众多借助和利用地势来规划修建的错拼别墅，同时提升产品的性价比和价值。

别墅工程进度策划方案模板

别墅工程进度策划方案模板一、引言别墅工程是一项复杂的工程，需要严格的进度管理和策划。

本文将对别墅工程进度策划方案进行详细的介绍，以确保别墅工程能够按时高质量完成。

二、项目概况1.1 项目名称：别墅工程项目1.2 项目地点：XX市XX区1.3 项目规模：XX平方米1.4 项目概况：本项目为一栋别墅工程，包括地基工程、结构工程、装饰工程等多个阶段。

三、进度目标2.1 完成整体工程时间：预计工期为12个月2.2 各阶段工程进度目标：地基工程3个月、结构工程4个月、装饰工程5个月。

四、进度计划3.1 地基工程阶段3.1.1 工程内容：地基处理、地基承载力测试、地下管道敷设等3.1.2 进度计划：第1-2周：勘察设计；第3-6周：地基处理；第7-8周：地基承载力测试；第9-12周：地下管道敷设3.2 结构工程阶段3.2.1 工程内容：混凝土浇筑、钢结构安装、外墙装饰3.2.2 进度计划：第1-4周：混凝土浇筑；第5-8周：钢结构安装；第9-12周：外墙装饰3.3 装饰工程阶段3.3.1 工程内容：室内装修、家具安装、园林景观3.3.2 进度计划：第1-4周：室内装修；第5-8周：家具安装；第9-12周：园林景观五、进度管理4.1 进度监督：项目经理每周召开一次进度会议，对当前阶段工程进度进行评估和调整。

同时利用项目管理软件进行实时监控和反馈。

4.2 进度调整：根据实际情况对进度计划进行调整，确保工程进度的合理性和可行性。

4.3 进度报告：每月末提交一次工程进度报告，包括各阶段工程的实际进度、存在的问题和解决方案。

六、风险管理5.1 预算风险：可能出现的原材料价格波动、施工队伍安排不合理等问题，会影响工程进度，需要提前计划调整预算。

5.2 施工风险：施工现场的安全问题、工程质量问题可能会导致工程进度延误，需要加强安全监管和质量管控。

5.3 需求变更风险：业主要求的变更可能会影响原有的工程进度计划，需要及时评估和调整。

都江堰青城山项目市场分析及建议(含竞品项目分析)

2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年六月十七日2021年6月17日星期四
开盘时间
2011年8月
工程进度
开盘日期推出套数
2011年8月
230多套（双拼占 16套）
洋房主体三层
销售情况
户型区间
均价
洋房（40-80㎡）
1.3万元/㎡（精装）
双拼（90-160㎡）
1.8万元/㎡
ห้องสมุดไป่ตู้
8月销售销售占
套数
比
诚意金收取19 套，成 11% 交5套左右，共计26套
项目名称开发商位置
◎青城山房地产市场典型项目分析：青城山房
项目现状
营销活动
户外广告、路牌、导示牌
销售政策
按揭0％一次性5％（基本上不接受按揭）
工程进度
一期二批次现房
销售情况
一期二批次开盘日
期
推出套数
户型区间
均价
2011年1 月
75套
独院(175-212㎡) 小公寓(49-130㎡)
1.5万元/㎡ 1.4万元/㎡
双拼（ 220 ㎡）
1.35万元/㎡
套）
（已售完）
项目名称开发商位置
项目基本情况
配套在售产品类型主力户型均价开盘时间销售情况客户情况
项目特点
青城山房
四川广居民生实业有限公司都江堰市青城山106省道西侧（青城山前门约1500米，青城山外围保护带内）

泰逸房产青城山顶级别墅项目推广企划案123P

① 项目描述
作为个性化的会所物业。本案目标客户群分为两类：一类是极致成就者个人会所，用于休憩、居家、会晤、藏品；二是成功企业的，用于VIP客人的接待和总裁行宫。
① 功能定位
产品描述：五星级酒店
① 世界顶级山景酒店，采用独特半山嵌入式设计，每个房间皆藏于绿色之中，可鸟瞰整个高尔夫球场。由知名五星级酒店提供管理服务。面向全球富豪消夏接待。
建议三：PARTY策划服务
① 针对客户经常会晤待客需求，五星级酒店提供PARTY策划服务。客户只需一个指令，就可以获得城市最高档次的个性化规格接待。
建议四：总统级安保*
① 针对大富们的需求，强化社区整体安保系统，在普通的防盗基础上，增加防窥视、防弹等私密设施，另可在地下室增设安全室（由专门通道进入的密室）。
案例三：王树春中国最大私人岛主
① 深圳海明珠投资有限公司董事长 ② 他“买”下了距深圳5海里的三门岛。岛上员工最多时有300
多人，现在还有70多人，水、电、通讯、交通都靠自己。每月综合成本就要35万。王树春拥有约10艘运动型游艇，花了大约1000多万人民币。据说是国内拥有私人游艇最多的人，在成为三门岛“岛主”之后，他更爱上开艇出海，“捕鱼捞虾”。
案例六：邓建国
① 邓建国最初在番禺只买了10多亩的地，刚开始只是建了两栋豪宅，随着自己身家的水涨船高，他又分三次“扩张了领地”，直至40亩之多，对外宣称，该豪宅价值5000万元，加上装修，理应过亿。
案例七：杨毫在芙蓉古城的别墅
① 作为芙蓉古城的别墅王。虽然说杨毫不需要任何置业代价，但据说日常使用中，若全部用电设备开启，每天电费将是一万多元人民币。
于山峰之内，暗示项目的青城山独有区位。
SLOGO建议：人间仅此六十一席

成都青城山度假项目营销提案销售推广方案-PPT精品文档

二、国家历史文化名城，四大名山，旅游圣地
游历四大名山，尽享自然风骨，感受川西文化，领略风土人情

四大名山：四姑娘山，二郎山，折多山，巴郎山

三、空气清新，度假圣地——91%负氧离子含量
遗产二：青城山都江堰市西南15公里处，是中国著名的道教名山和国家重点风景名胜区，也是中国道教的重要发祥地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。
二、产品属性优势
区域内唯一有天有地的精品院落别墅区，建材用料考究，居于区域首位。
每个户型均有超大的赠送空间，性价比高。
三、项目配套优势
紧邻青城山18洞72杆世界锦标赛级高尔夫球场、豪生酒店、空军疗养院，度假休闲属性更加凸显
因此，我们提出：
“全优度假”——全方位的最优质的满足客户度假需求！
楼层情况
总户数车位物管费用面积区间单价总价
销售状态
装修情况项目定位
小别墅销售较好，叠院速度较慢
叠院、独院精装修，独栋清水龙湖首个全国性精装度假别墅
龙湖小院青城——已推物业户型配比：
产品产权面积赠送㎡㎡ 59.67 实得率使用面积实得均价供应占比销售情况㎡（元/㎡） 85 98 135 202 —— 26% 26% 26% 22% 100% 80% 60% 50% 40% 20000 —— 装修配置
亮相时间：2019年10月
蓄客数量：约539组（截止1月26日），内购约16套预计总价：120-200万/套（联排）
预计开盘时间：2019年4月
青城郡——五星级MINI度假
花园物业精装车库服务双物业
40-150平私家花园，选配私人SPA池。 2500元/平米标准（含地暖、中央空调），选配高标设施及家具。全地下车库洁华物业途家inhouse管家式服务：入户家政超市、医疗中心、运动中心、儿童游乐区、篮球场、网球场

成全企划成都三利宅院项目策划总案

成全企划成都三利宅院项目策划总案目录第一部分成都别墅市场再研究第二部分目标客户群研究第三部分项目核心理念设计前言营销推广的实质就是用整合传播的手段与目标客户进行直接的对话，用市场语言准确表达和描述建筑产品的优势。

因此，我们必须充分地了解：什么样的话题最能引起目标客户的关注和兴趣？什么样的推广手段最能激发目标客户的购买欲望？什么样的传播途径最能达到最佳的宣传效果？本案的目的就是通过市场、对目标客户群体的总体把握，以及对项目的质素分析，提炼出项目所应具有的破解市场、破解消费者的密码语言，通过对项目的透彻理解和准确的表述，来为以后的营销推广工作制订做战的指导思想。

第一部分：成都别墅市场再研究一、关于成都楼市供需的几组重要数据1、743.59万平方米2002年，成都住宅商品房销售743.59%，同比增长16.5%，市场需求继续放量，形成对楼市良好的需求拉动。

（数据来源：成都市统计局）2、1993元/平方米2002年平均售价1993元，上涨7.6%，主要是三环路、绕城高速通车，城市扩张、辐射增强，近郊房价上涨较大所致。

（数据来源：成都市统计局）3、339套截止2002年底，成都市场有40多个别墅楼盘，已建和在建的别墅套数在2000套左右，其中已经拿到预售许可证的为1405套，开发面积达26.63万平方米，市场市值高达50亿元。

而在拿到预售许可证的1405套别墅中，实际销售仅339套，占24%。

（数据来源：《中国房地产报》）4、7%从消费者调查报告中（四川在线《成都购房需求情况调查报告》）得到的数据看，未来选择别墅臵业的人群占整体消费者的7%左右，选择在郊区（三环路以外）购房的占20％，其中有36％的人选择在城南购房，由此推算，选择城南郊区别墅臵业的人群在0.5%左右。

5、50%从消费者调查报告中（四川在线《成都购房需求情况调查报告》）得到的数据看，有49%的消费者认为环境绿化在社区配套中最重要；有58%的消费者认为在物业管理中，保安问题最重要。

(推荐)成都中水公司青城山项目项目开发计划及成本估算

XX公司XX项目项目开发计划及成本估算成都华京投资管理有限公司2010年11月目录第一部分开发计划 (2)整体开发思想 (2)开发周期： (3)分期开发 (5)分期开发方案 (7)一期开发方案 (7)二期开发方案 (9)三期开发方案 (11)四期开发方案 (13)五期开发方案 (14)影响开发进度的主要风险因素 (15)房地产市场的宏观调控 (15)商业居住类物业（投资性酒店式公寓）的市场及接受程度.. 17 营销与开工进度 (18)持有型物业的选择与开业时间 (19)1、经营性物业 (19)2、零售型物业 (20)大面积水景的建设与今后的维护 (20)第一部分开发计划整体开发思想根据产品研究报告的产品类型分布与各区块的功能定位，结合目前项目的整体规划与实际土地指标情况，建议本项目开发思想如下：1.项目自南向北、自东向西沿主要道路聚青快速路和项目东侧规划路层次推进，以形成良好的对外展示形象和较好的开发深度；2.本着“商业弱化、住宅先行”的原则，先开发商业属性居住类物业。

一方面可以塑造良好配套形象，加深市场对住宅产品的预期；另一方面通过快速营销收回土地成本及景观成本，为后期住宅产品减少成本投入。

另在价格方面也可形宗地图成价格梯次区间，层层走高，获取预期项目开发利润；3.公建类物业为整体项目配套核心与营销热点，超五星商务度假酒店与国际交流中心可以缓步开发自项目第1年开始至第4年完工。

这既是公建本身的性质决定同时也可有效降低开发投入与市场风险，使该亮点贯穿在整个项目开发周期，通过不断的公建进度营销活动使各个周期的开发产品都得到有力的营销支持；4.作为XX项目大盘居住类物业“景观先行、组团销售、产品更新”是整个开发周期中各个阶段都需要坚持的。

通过分类别（商业与居住、不同的产品类型）、组团式（分化各开发周期产品供应）逐年投向市场，本项目最佳的明星产品（独栋、双拼）在三期开始推出，利润最高的产品（联排与洋房）在四期主力推出，项目基本利润将获得保证。

成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议_109PPT

景观规划：原滩式河景传世豪宅
以活水文化为主题，以北欧优美的居住环境为设计蓝本，以宁静、和谐的居住氛围为生活基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将北欧园林风情巧妙地融入到原滩社区之中
开发时续
分南北二区，一期南区靠近光华大道和江安河边，二期北区都靠江安河。2005年12月至今。开盘时间: 2006-11-28南区一期，高层电梯和别墅.2007-5 南区二期，高层电梯和少量别墅
仁和春天大道现在是第4期销售阶段，物业是130-160平米的高层住宅，单价区间在7000—11000元/㎡
前期销售了300-400㎡的联排别墅和400-500㎡的双拼别墅，总价在200-300万和440-550万区间。
预计今年年底将要推出联排别墅，均价在14000左右。
营销策略
推广主调：淡黄色及生态色绿色核心卖点：中国首例原滩社区主题推广语：一片原滩，整个世界
通过对成都市的部分高端别墅的走访,挑出10个高档别墅住宅作为典型分析，我们主要研究的是竞争激烈的低层低密度别墅。
价格特征：叠拼别墅均价在7000-16000元/㎡之间，联排在7500-20000元/㎡，各大楼盘严格按批次推盘.
项目的地块面积从107-2600亩, 其中最大面积为麓山国际社区，最小为香颂岛。容积率在0.42-2.35之间产品结构：联排、电梯洋房、叠拼、双拼、独栋、高层、多层花园洋房组成。整体规划思路：高端物业的整体规划按照低容积率、高绿化率来打造，尽量满足建筑南北通透，
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议
目录
第一部分：成都别墅典型案例研究第二部分：项目客户群研究第三部分：项目景观规划发展建议
第一部分：成都别墅典型案例研究
成都市部分别墅分析

青城山别墅策划包装书

青城山别墅策划包装书
一、本地别墅市场分析
1、现别墅市场状况
2、旅行别墅的状况
二、本项目前景分析
三、本项目优势分析
1、地理位置
2、环境
3、规模
4、容积率
5、生活配套
四、本目劣势分析
a)已有项目如：“青城白鹭洲”、“中国青城”对本项目的
负面阻碍
b)本项目开发进度所带来的阻碍
c)本项目目标市场细分所带来的阻碍
五、包装策划的重点
a)从800亩的整体来进行开发定位
b)现场示范单位的展现
c)吸引客户注意并能引起轰动效应，促使其耐心等待
d)广告时机的把握
e)工地现场的包装
f)正式推盘时机的把握
六、本地客户对别墅的心理定位
a)环境的定位
b)占地面积的定位
c)外立面的定位
d)配套服务的定位
七、本项目目标市场的分析
a)公司、集团购买
b)投资行为
c)成功人士赡养双亲的场所
d)成功人士长期居家的场所
八、针对目标市场的开发思路分析
a)外观个性化
b)占地面积大
c)自然景观与个性环境的结合
d)专门地理的灵活运用
e)性价比的综合提升。

成都青城山别墅项目发展建议全案-86

供应方自身的弊端
开发的时间及进程掌握存在问题——青城山的某些楼盘在推广工作安排和施工进度的把控方面做不到位，造成推广和生产的脱节，直接造成的后果是购房者对工程质量和开发商的实力产生质疑。
生活配套考虑不周
当前青城山在售的大部分项目除了依托青城山概念和一些有限的基础硬件设施以外，楼盘的本身少有考虑自身的配套完善补充，或者提供的配套服务华而不实。
位置青城镇大观镇都崇路旁大观镇中心环绕青城山青城山镇青城山镇
青城山镇
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究项目产品规划建议项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
总地来说，这些项目的建成和投入使用，将为青城山带来巨大的人流，增强青城山旅游吸引力，将使青城山整体投资价值呈几何倍数增加。这些项目均在本项目用地附近，将能提升本项目未来市场中的竞争优势。
土地的稀缺性不可替代
随着青城山的可供开发土地的减少，土地的稀缺性带来的巨大升值空间也将逐渐的显露。土地的保值、升值是购房客对青城山看好的重要原因。
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究项目产品规划建议项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
消费者的可引导性较强，正逐步走向理性消费
青城山房地产与旅游地产结合可产生良好的市场效应，随着消费者对旅游地产的消费意识消费观念的逐步认识，度假文化正在和城市化进度、消费意识的进步同步发展，青城山的旅游房地产市场发展亦指日可待。
成青快速旅游通道的开通，将可能重新定义青城山的物业居住价值
随着今年7月在建中的成青快速旅游通道的正式通车，将成都到青城山的距离缩短为40余公里，开车只用半个小时。加之沿途不收车辆过路费，从此制约区域房地产发展的“交通瓶颈”将不复存在，青城山区域将正式纳入半小时城市生活圈，青城山区域的物业居住价值将因此被重新发掘和定义。

青城山项目策划案别墅

2600
独立别墅 360~400m2 2700—3100
中国青城
占地 800 余亩
单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式
公寓 30—70 m2 1960 元/ m2
联体别墅 180—200 m2 未定
元/ m2
七成 20 年
独立别墅 200—380 m2 未定
高尔夫山庄
占地 400 余亩单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式
五、高价值的生活表现，低价值的付出以 2500 元/m2 的价钱成全奢华居家生活的理想绝不是天方夜谭。
本项目精湛的本钱操纵将实现成都地域别墅类罕有的性价比。而且，项目中 1800 元/m2 的联排别墅也是无懈可击，如此的价位不管是青城山下的别墅，仍是华阳的别墅都无法做到。因此，超凡的品质之下以实惠到极限的价钱支撑是本项目致胜的一大关键。但是价钱实惠并非代表品质低下，这也是本项目区别于其它的最大特点。也正因如此，作为能够留传的一件产业，本项目更具有保值增值的潜力，令购房者信心大增。三、本项目好坏势分析优势一、位置独特位于青城山山上，而其它项目多数位于山脚。二、规模庞大 800 亩住宅之外，还有数百亩公园，自成一体，气势非凡，相对配套更易完整。 3、产品形态高级
正是因为青城山的不可再生资源和闻名世界的国际性，令山上的物业具有与青城山一样特有的价值潜力，比如世界名胜奥地利萨尔斯堡的山间别墅，永久是上流社会苦苦查找的典藏尤物，谁能世代拥有，谁的家族便拥有世代显赫的荣耀。 3、彰显价值的高级居住形态
2-3 亩才建造一幢别墅，上千亩的范围内容积率低至以下，有清溪流淌，数百亩公园专为你而设……这一切都只为了改变你以往的居家观念，实现你真正的豪宅居家梦。 4、意想不到的超级性价比

2019年青城山别墅的项目定位的报告

<5>、建议利用项目内最大面积别墅，制造高总价话题，吸引市场关注，确立标杆地位。
<6>、积极配合都江堰政府，借助灾后重建的媒体关注，将本项目塑造成都江堰城市新形象的高端名片。
<7>、在宣传上，走差异化路线，强调项目独特的身份感及本区域内价值与价格领袖地位。
项目推广战略大体脉络：
项目推广战略及表现
项目产品定位
<7>、因不可避免的旅游度假属性，项目应配套高端会所及顶级酒店配套设施。 <8>、因项目特殊的定位性质，建议配置专属的物业服务模式，为投资或旅游度
假的消费者需求，提供物业保养及增值经营服务。 <9>、产品应配置先进的家居智能管理系统及环保系统。 <10>、提供可选精装修方案。
顶尖的产品定位，才能契合项目的高端形象：
》》》项目产品定位
项目产品定位
基于已确定的市场定位，产品定位应对其提供充分的支撑。因此—— <1>、产品应以300平米左右的独栋别墅为主，面积区间为250平米—600平米。 <2>、产品风格——以高档石材等高贵耐久材料为主的欧式风格。 <3>、整体规划应最大限度尊重自然资源，近水观水，户户瞰山。
<2>、鉴于别墅项目销售周期较长，除项目形象期采用大量媒体组合投放外，其他阶段建议采用电视、户外大牌、公关活动、机场媒体等长效媒体进行营销，不排除异地营销。
<3>、鉴于都江堰旅游度假属性以及当地气候因素的影响，本项目适合于在四月至十月开展销售。
项目推广战略大体脉络：
项目推广战略及表现
<4>、为体现项目高端价值，建议采取会员制，营造圈层营销。

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位置青城镇大观镇都崇路旁大观镇中心环绕青城山青城山镇青城山镇
青城山镇
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究项目产品规划建议项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
总地来说，这些项目的建成和投入使用，将为青城山带来巨大的人流，增强青城山旅游吸引力，将使青城山整体投资价值呈几何倍数增加。这些项目均在本项目用地附近，将能提升本项目未来市场中的竞争优势。
青城山镇在自然、人文资源上的综合优势十分突出：既拥有千年青城的自然和文化遗产，又拥有众多旅游人文资源，在快速旅游通道建成后同时又属于环成都半小时交通圈内。放眼国内市场，能同时拥有这几大优势资源的区域屈指可数。
区域市场环境研究区域住宅市场研究
玉堂镇
青城山镇
中兴镇
大观镇
街子区域市场环境研究来自区域住宅市场研究项目定位研究项目产品规划建议项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
青城山镇规划前景
青城山作为国家风景旅游区，对房地产开发严格控制的同时，也投入了较大的精力来进行生活、教育、市政配套设施建设，大力扶持旅游业的发展，其中可能会对青城山镇房地产开发产生较大影响的拟建（已建）项目有以下几个：
各组团之间留出1.5公里-2.5公里的田园绿化隔离带。
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究项目产品规划建议项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
在重要景观廊道控制上，详规确定了四横四纵景观廊道，横向廊道是垂直于山体的重要观山廊道，纵向廊道为健身景观廊道。廊道两侧按绿化控制要求控制出绿带。绿带内为游憩休闲步道。廊道两侧地块设地块主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道两侧建筑景观通透，严禁形成建筑 "墙"，以此将青城山的住宅掩映在生态景观中。
以上述条件为标准，横向比较青城山、龙泉、大邑、牧马山都具备发展旅游地产的基本条件，分析如下：
拥有资源
拥有方面
潜力评价
青城山
极其稀缺的自然生态资源和浓厚的人文历史积淀
2个
龙泉
成都最完善的大型体育运动休闲中心、国际足球村
1个
大邑
稀缺的自然资源西岭雪山，一定的历史知名度
2个
牧马山
高尔夫景观球场，森林公园
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究项目产品规划建议项目营销相关问题
1.1 青城山板块的竞争力分析
区域竞争力结论：绝佳板块——高尚生活的别墅住区未来交通便捷——度假最佳居所环境优雅——山水构成的生活画卷人文环境——养生之道的秘诀
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究项目产品规划建议项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
区域规划发展
新的青城山旅游度假区控制性详规对区域的规划
按照控制性详规的描绘，青城山将以山地景区为依托，平坝田园穿插环抱，水渠为脉络，主干路为骨架，玉堂镇、中兴镇、青城镇、大观镇、街子镇等5个旅游组团呈沿山带形“串珠状分布”。
五大组团在功能分区定位：玉堂片区：位于都汶高速路出入口，确定为都江堰旅游接待中心。作为成都旅游核心服务区———九寨黄龙精品旅游区———青城山都江堰精品旅游区—川西旅游区之间的中转站和集散中心。中兴镇区：为周边农村服务的生活居住城镇，王婆岩景区配套服务镇。青城———青城山镇区：以道教养生、度假旅游为特色的旅游镇，大青城旅游核心。大观镇区：以高尔夫体育公园为核心的生态健身旅游镇。街子镇：位属崇州市，位于五大组团的最南端。
汇城置业青城山项目
项目发展建议
CONTENT
Ch1— 区域市场环境研究 Ch2— 区域住宅市场研究 Ch3— 项目定位研究 Ch4— 项目产品规划建议 Ch5— 项目营销等相关问题 Ch6— 公司简介
Chapter 1 区域市场环境研究
· 青城山板块的竞争力分析 · 青城山房地产市场发展趋势
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目名称
简介
高尔夫球场规模上千亩
千亩荷塘
环山旅游通道
巴蜀大观园
东软大学
芒城古镇
休闲娱乐场所（拟建中）
环绕青城山进行快速旅游通道的建设
占地千亩，将在3年内投入使用
东北大学和北京大学打造2000亩西部最大的软件园，可容纳一万多名师生。古城遗址，“宝墩文化”之一。为探索三星堆遗址文化的渊源提供了重要途径，昭示着古蜀文明的起源。
2个
★★★★ ★★★
★★★ ★★
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究项目产品规划建议项目营销相关问题
1.1 青城山板块的竞争力分析
由以上的比较可以得出：
就综合竞争力而言，青城山是目前成都最具发展旅游地产的区域，在郊区中位于龙头地位。近几年内，青城山在发展旅游地产的竞争优势不会动摇。
项目定位研究项目产品规划建议项目营销相关问题
1.1 青城山板块的竞争力分析
区域资源丰富 —— 世界级风景名胜区人文历史悠久在成都郊区房地产市场中具有特殊性地位—— 青城山的自然环境是其他区域不具备的，具有唯一性和排它性，土地资源因此极具稀缺性；青城山主要针对休闲度假的短居型客户和养老群体，而其他郊区，如华阳、温江等地，则是以长居型客户为主。青城山其他区域很大的不同是：产品多是根据区域的功能定位、客户群定位量身定做，别墅类产品比重偏高、紧凑型产品比重较高；
龙泉和大邑作为有力的竞争对手，目标客户群有重合部分，将对青城山带来冲击，一定程度上分流客户。
牧马山作为离成都最近的景区，高尔夫球场的影响力较为深远，对部分商务客户以及部分休闲度假客户有一定的分流作用。
从未来的发展来看，青城山有规划中的千亩荷塘、巴蜀大观园等人造资源，建成后，青城山将成为郊区中拥有资源最为完善，稀缺性最强、吸引力最强的区域。竞争力会得到进一步的增强，旅游地产的发展空间扩增幅度高于其他区域。
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究项目产品规划建议项目营销相关问题
1.1 青城山板块的竞争力分析
青城山是成都最具发展旅游地产的区域 ——
衡量一个区域是否具有发展旅游地产的条件，区域稀缺的资源优势是必要的条件。一般来讲，稀缺资源可以分为以下几个方面：
自然生态资源、历史人文资源、人造景观资源