商业地产开发流程(绝对详细)
商业地产开发流程和关注要点
商业地产开发流程和关注要点商业地产开发是指将商业房地产用地通过规划、设计、投资、建设等各项活动，将其转化为商业建筑物，最终达到商品流通和服务消费的目的。
商业地产开发是一个综合性、复杂性强的项目，涉及到多个环节和要素。
在进行商业地产开发时，需要遵循一定的流程并关注一些重要的要点。
1.市场调研阶段：在这个阶段，开发商需要进行市场调研，了解市场需求、竞争情况、消费者群体等，以确定商业地产项目的定位和规模。
2.地产选址阶段：在确定商业地产项目的定位后，开发商需要选址。
选址需要考虑交通便利性、人口密度、消费能力、竞争情况等因素，以确保商业地产项目的发展潜力和回报率。
3.资金筹措阶段：在选址确定后，开发商需要进行资金筹措。
资金筹措方式可以包括自筹资金、银行贷款、股权融资等多种方式。
4.项目设计阶段：在资金筹措完成后，开发商需要进行项目设计。
项目设计包括总体规划、建筑设计、装修设计等，以满足商业地产项目的功能和美观要求。
5.施工建设阶段：在项目设计完成后，开发商需要进行施工建设。
施工建设需要符合施工标准和规范，确保项目的质量和安全。
6.运营管理阶段：在商业地产项目建设完成后，开发商需要进行运营管理。
运营管理包括商户招募、租金收取、设施维护、服务管理等，以保证商业地产项目的正常运营。
1.市场定位：开发商需要对市场进行准确的定位，确定商业地产项目的类型、规模和目标消费人群。
市场定位不准确会导致项目无法吸引足够的消费者，造成投资回报率低。
2.地产选址：选址是商业地产开发成功的关键。
选址需要考虑交通便利性、人口密度、消费能力、竞争情况等因素，以确保项目有足够的流量和盈利能力。
3.资金筹措：资金筹措是商业地产开发的基础。
开发商需要合理选择资金筹措方式，确保项目能够按计划进行。
4.项目设计：项目设计需要满足商业地产项目的功能和美观要求。
开发商需要与专业设计团队合作，制定合适的设计方案。
5.施工建设：施工建设需要符合施工标准和规范，确保项目的质量和安全。
商业房地产开发流程
商业房地产开发流程
一、策划阶段
1.市场调研和项目定位
分析目标市场，确定项目类型和定位
2.可行性研究和项目立项
进行项目可行性研究，评估项目投资回报率
3.规划设计
委托设计公司进行规划设计，确定项目规划方案
二、立项阶段
1.土地获取
通过拍卖、协议等方式取得土地使用权
2.立项报批
提交项目可行性报告和规划设计方案，申请立项批复
三、设计阶段
1.方案设计
完善项目规划设计，编制详细的建筑设计方案
2.审图和审批
提交建筑设计图纸，获得相关部门的审图和审批
四、施工阶段
1.招投标
进行工程招标，确定施工单位
2.施工实施
施工单位按照设计图纸和合同要求进行施工
3.施工监管
监理单位对施工过程进行监督和管理
五、营销阶段
1.市场推广
制定营销策略，开展项目宣传和销售活动
2.销售和签约
签订购房合同，销售房产单位
六、交付阶段
1.竣工验收
完成建设工程后，进行竣工验收
2.交付物业
将房产交付给购房者，办理产权过户手续
以上为商业房地产开发的详细流程。
开发商需按照流程逐步完成各项工作，确保项目顺利推进并达到预期目标。
商业地产开发的一般流程图
商业地产开发的一般流程1、市场条件判断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。
该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。
和对该项目的定位有个宏观的思考。
因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。
2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。
实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。
一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。
当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。
3、判断可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。
将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。
直到最近，二期经营状况才得到改观。
其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。
商业地产开发详细全流程1
主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门落实地块具体位置及周边情现状图发展中心况落实规划条件，了解限制性规划设计条件发展中心条件对地块现状、地质条件、是现场踏勘否有地下埋藏物等影响开发市场：实地踏勘地块，了解地块素质发展中心市场研究中心土地信息收集的因素详细了解。
了解地块周遍的商业、居住市场：对周边购买力、交通和商业状了解周边配套情况发展中心市场研究中心区、交通等情况况进行调研，了解基本情况了解地块所属区域的规划，了解该区域未来规划情对以后项目开发的影响和支发展中心况撑。
同土地所有方进行接触，了了解地块的上市方式和解土地出让方式和土地款，发展中心土地款以及能否调整。
了解当地的建安成本、土地初判政府收费项目和具体情成本测算发展中心况了解当地的房地产市场市场：了解周边项目的产品、售价和产品形式、开发周期的安排发展中心市场研究中心状况销售情况及开发进度现状图（四至电子文件）发展中心市场：深入理解周边居民状况、现有销售中心市场研究中市场深度调研发展中心业态和项目状况，深入理解区域市场心市场：对周边消费群体和项目状况进行深入分析，对项目定位、客户定位销售中心市场研究项目最终定位发展中心、业态定位和产品定位，对项目发展中心提出策略性建议土地深判可行性研究报告成本测算：针对多个方案进市场：协助进行成本、售价、利润率发展中心行初步成本测算、利润率分市场研究中心的平衡、运营部析及比选工程部开发部销开发周期及付款计划发展中心售市场：根据定位，对项目方案提出建发展中心项目方案确定市场研究中心议，确定最终方案、研发部现金流测算发展中心区域宏微观市场研究市场：协助提供区域市场研究报告发展中心市场研究中心项目招商报告（前期阶发展中心段）项目招商版盈利能力分析、运营部项目商业策划书发展中心财务中心作方式（招商阶段）第 1 页，共 22 页地获主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门财务中心、集团资管合作伙伴确定发展中心部明确合作伙伴、寻找合财务中心、集团资管作方式（招商阶段）寻找合作资金合作方案确定发展中心土部地财务中心、集团资管合作细节确定发展中心获部取财务中心、集团资管阶引资（商业计划书）签署战略合作协议发展中心部、综合管理部段合作公司成立及相关手续办财务中心、集团资管合作实施（实施阶段）发展中心理部、综合管理部投方案标项目方案确定发展中心投经济标确定土地上限发展中心竞争对手分析、确定土地上拍卖限、价格敏感性分析、制定发展中心投标、摘牌拍卖战术竞争对手分析、确定土地上挂牌限、价格敏感性分析、制定发展中心出价战术确定用地图、桩点坐标交纳政府净收益，契税，交获取土地签订土地出让合同发展中心法务财务部、用地条件易费开发部发展部土地出让合同用地规划许可证出让金、交易费交费证开发部财务明开发部办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制开发部研发申请报告企业投资项目备案向项目备案机关提交申请报开发部告开发部建设用地规划许可证原地上物土地证登报声发展部明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需确权发展部交纳的土地使用费）开发部发展中心土地出让合同核定用地图、核定用地开发部相关图、规划地界坐标图发展部交费证明缴纳土地费用1：500现状地形图3份开发部（反楼座）第 2 页，共22 页主要工作内容工作部门节点主要阶段主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开发部研发详规发展部土地出让合同发展部交费证明缴纳土地费用开发部建设用地规划许可证开发部地籍图4份（薄膜图）办理土地证开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、开发部综管法人代表证明或个人身份证明市场：对项目定位的经营者、消费者1、项目所在地房地产市场总体供求现状市场研究和投资者以及竞争项目进行深入理解销售中心2、项目周边竞争性楼盘调查中心研究3、项目所在商圈或临商圈主要商业业态分布状况市场：组织对重点商家的专向访谈和市场研究近商圈现状调研（商业、经营状况、经营特点、预招商中心专家论证会议，并提供相关资料中心部分）期发展方向区域市场调研竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期市场：对项目与竞争项目的比较进行4、同期操作商业地产市场研究商业招商部、销售中提取数据库相关数据进行重专题讨论，了解投资者对项目的投资项目调查（商业部分）中心心点分析、竞争项目实地调研意向了解相关信息通过行业发展状况分析，消公建部分拟选业态种类费需求分析确定可开发公建市场研究确定、所选业态数量确部分业态种类。
商业地产开发过程核心业务流程
商业地产开发过程核心业务流程商业地产开发是指对商业地产进行开发和建设的过程。
其核心业务流程主要包括项目策划、土地调查、项目规划、项目审批、项目设计、项目建设、项目销售和项目运营等。
下面是对商业地产开发过程核心业务流程的详细介绍。
一、项目策划项目策划是商业地产开发的第一步，主要包括市场调研、商业模式确定和项目定位等。
市场调研是了解市场需求和竞争情况，以确定项目的发展方向和定位。
商业模式确定是根据市场调研结果，确定各种商业活动的运营模式和业态组合。
项目定位是根据市场调研和商业模式确定的结果，确定项目的产品定位和价值定位。
二、土地调查土地调查是商业地产开发的第二步，主要包括土地选择和土地评估。
土地选择是根据项目策划的结果，选择适合开发商业地产的土地。
土地评估是对选择的土地进行详细评估，包括土地的市场价值、开发成本和风险等。
三、项目规划项目规划是商业地产开发的第三步，主要包括项目整体规划和详细规划。
项目整体规划是确定项目的总体布局和功能分区，包括商业区、办公区、住宅区等。
详细规划是对各个功能区进行详细规划，包括建筑设计、交通规划和绿化规划等。
四、项目审批项目审批是商业地产开发的第四步，主要包括政府批准和相关部门审批。
政府批准是指获得政府相关部门的批准，获取项目的开发许可证和建设用地规划许可证等。
相关部门审批是指向相关部门提交项目的规划和设计文件，获得相关审批文件和许可证等。
五、项目设计项目设计是商业地产开发的第五步，主要包括建筑设计和室内设计。
建筑设计是根据项目规划和审批的结果，进行项目建筑的详细设计，包括建筑的外观、结构和装修等。
室内设计是根据市场需求，对项目的室内空间进行设计，包括商店的陈设、办公室的布局和公共区域的设计等。
六、项目建设项目建设是商业地产开发的第六步，主要包括招标和施工。
招标是向建筑公司和装修公司等发出招标邀请，选择合适的承包商进行施工。
施工是按照设计图纸和合同要求，进行项目的实际建设工作，包括土地平整、基础设施建设和建筑施工等。
商业地产项目开发流程及运营策略
商业地产项目开发流程及运营策略商业地产项目开发流程包括前期策划、项目定位、土地选址、项目方案设计、项目审批、项目施工及竣工等环节。
而商业地产项目的运营策略主要涉及商业模式选择、租赁及管理、市场营销等方面。
下面将详细介绍商业地产项目开发流程及运营策略。
一、商业地产项目开发流程1.前期策划：明确项目定位及目标市场，调研市场需求，确定项目规模和功能布局。
2.土地选址：根据项目定位选择适宜的土地，考虑交通便利性、周边配套设施、人口密度等因素。
3.项目定位：根据土地选址、市场需求和投资预期，确定项目的商业定位，如购物中心、商业综合体等。
4.项目方案设计：根据项目定位，设计合理的平面布局、建筑风格、临街商铺、公共设施等，并配备合适的停车场及停车管理系统。
5.项目审批：向相关政府部门申请项目开发许可证，包括土地使用证、规划许可证、建设用地规划许可证等。
6.项目施工：与施工公司签订合同，组织施工队伍进行土建和装修工程，确保项目按时完成。
7.竣工验收：相关部门对项目进行验收，并办理相关手续，取得相关证件和许可证。
二、商业地产项目运营策略1.商业模式选择：根据项目定位和市场调研，选择适合的商业模式，如租赁模式、销售模式、合作模式等。
2.租赁及管理：制定优秀的租赁计划，吸引优质商户进驻，确保商业项目的繁荣；建立完善的物业管理体系，提供专业的物业服务，保障顾客及商户的满意度。
3.市场营销：开展有效的市场推广活动，提升项目知名度。
制定营销计划，组织各种促销活动，如打折、折扣、限时特惠等，吸引消费者。
4.租金管理：合理定价及租金管理，确保租金的收益最大化。
根据项目的吸引力、市场需求和地区经济发展水平等因素，合理定价以吸引商户的入驻。
5.客户关系管理：建立客户档案，根据客户消费习惯提供个性化服务，并通过会员制度、折扣券等方式增强顾客忠诚度。
6.安全管理：建立完善的安全管理体系，包括监控系统、安保人员、紧急疏散预案等，确保项目顺利运营。
商业地产项目开发流程
商业地产项目开发流程一、前期准备阶段：1.项目规划：确定项目定位、商业模式、所需投资额和预计收益等。
2.市场调研：对项目所在地区的市场进行调研分析，了解当地人口状况、消费能力、竞争对手等情况。
3.土地选址：根据市场调研结果，选择合适的土地，考虑交通便利性、人口密度、可行性等因素。
4.土地获取：与土地所有人进行谈判，达成土地使用权的协议，并进行土地过户和办理相关手续。
5.资金筹措：根据项目规划进行资金需求评估，并通过自筹资金、银行贷款、合作开发等途径筹集项目所需的资金。
二、策划阶段：1.合作伙伴选择：确定与开发商、设计师、施工队等合作伙伴的合作关系，并签订相关合作协议。
2.概念设计：与设计师一起进行创意设计，包括建筑外观、空间规划、商业配套设施等。
3.技术可行性研究：评估项目的技术可行性，包括结构设计、环境影响评估、基础设施等。
4.项目预算与主要指标制定：制定项目投资预算，包括建筑总投资、土地费用、设计费用等，并确定项目的主要指标，如建筑面积、收益率等。
5.评审与批准：提交项目策划报告，经有关部门的评审和批准后，才能进行下一步的开发工作。
三、设计阶段：1.施工图设计：开展详细的施工图设计，包括建筑结构、室内装修、机电配套等。
2.施工许可证办理：提交施工图设计，并办理施工许可证，获得施工的合法权益。
3.设备采购：根据施工图设计，进行设备的采购和安装。
四、施工阶段：1.施工进展监控：对施工进展进行监控和管理，确保按时完成工程建设。
2.质量控制：对施工质量进行控制和检查，确保工程的质量符合规定要求。
3.安全管理：制定施工安全管理方案，保障施工过程中的安全。
4.工程验收：在工程完成后，进行工程验收，确保工程符合设计要求和相关标准。
五、投资运营阶段：1.租户招商：根据项目定位和市场需求，进行租户的招商工作。
2.营销推广：制定营销推广方案，吸引消费者，并进行广告宣传、促销活动等。
3.运营管理：购置设备、招募员工，并进行日常经营管理。
商业地产开发流程
商业地产开发流程商业地产开发流程是指在商业地产项目的开发过程中，按照一定的顺序和步骤进行的各项工作的总和。
下面将从规划、土地购置、设计、建设、运营等方面，简要介绍商业地产开发的大致流程。
首先是规划阶段。
此阶段主要包括市场调研、竞争分析和项目定位等工作。
开发商需要通过市场调研了解目标地区商业发展的潜力和市场空间，同时还需对竞争对手进行分析，以制定合理的项目策略。
项目定位是根据市场调研结果和竞争对手分析，确定商业地产项目的类型、规模、定位和定位细分市场等。
第二是土地购置阶段。
在规划阶段确定项目定位后，开发商需要通过土地市场搜寻和接洽符合项目需求的土地。
地产开发商需要与土地拥有者协商并签订土地租赁或出售协议，完成土地的购置手续。
第三是设计阶段。
设计阶段包括总体设计和详细设计两个阶段。
总体设计是根据项目定位和规划要求，确定项目的总体布局、建筑形态和功能分配等。
详细设计是在总体设计的基础上，进一步对建筑物的具体细节进行设计，包括建筑结构、设备设施、室内装修等方面。
第四是建设阶段。
建设阶段主要包括前期准备、土建施工和装修阶段。
前期准备包括项目管理机构的组建、施工队伍的组织和施工材料的采购等。
土建施工是根据设计方案进行建筑工程的施工和监理。
装修阶段是对商业地产项目进行室内装修和美化，使其符合项目定位和市场需求。
第五是验收阶段。
验收阶段是对商业地产项目的质量、功能和安全进行检验和审查。
开发商需要邀请相关部门对建筑物进行验收，确保其符合相关标准和规定。
最后是运营阶段。
运营阶段是商业地产项目正式投入使用后的经营和管理阶段。
在此阶段，开发商需要制定合理的运营计划，包括商家招商、租客管理和市场营销等。
同时，开发商也需要持续进行项目的维护和改进工作，以保持项目的竞争力和市场价值。
综上所述，商业地产开发流程包括规划、土地购置、设计、建设、验收和运营等多个阶段。
在每个阶段，都需要有相关部门和专业人员参与和协作，以确保项目的顺利推进和成功运营。
商业地产开发的16个流程框架
商业地产开发的16个流程框架商业地产开发是一个极具挑战性和复杂性的领域，需要开发者在规划、设计、建造和管理方面遵循一套精心制定的流程框架。
本文将介绍商业地产开发的16个流程框架。
1. 土地选址商业地产开发开始于土地选址。
选择合适的土地是确保项目成功的关键。
在考虑购买或租赁土地时，地点、规模、可用性以及收益潜力都是需要考虑的因素。
2. 市场分析分析目标市场需求是成功的商业地产项目的关键。
市场研究可以提供有关当地人口、消费者需求、竞争对手和市场趋势的信息，这些信息将帮助开发者做出正确决策。
3. 规划设计成功的商业地产项目始于优秀的规划设计。
开发团队需要聘请资深的建筑师和设计师来制定一个符合市场需求和当地规章制度的设计方案。
4. 建筑物设计和工程一旦设计方案确定，建筑师和工程师可以开始进行详细设计和工程。
此时需要考虑许多因素，如结构、电力和通信网络。
5. 审批和许可在建造商业地产之前，需要遵循当地政府的审批和许可程序。
项目团队需要向政府机构提交申请并获得必要的许可证和批准。
6. 融资商业地产开发需要大量资金投入，因此，开发团队需要确保能够获得足够的资金来支持项目的实施。
融资渠道包括银行贷款、股份的销售和投资者资金。
7. 施工一旦融资得到解决，建筑和施工工作就可以开始了。
开发团队需要与承包商和供应商建立伙伴关系，确保项目运作顺利。
8. 聘请店主商业地产项目成功与否，取决于项目成功吸引租户的能力。
开发者需要与潜在的租户建立联系，聘请他们在项目中运营商铺。
9. 设施建设商业地产的设施建设是确保项目顺利运作的关键组成部分。
资深的项目管理者需要确保所有设施都按时完工，功能正常。
10. 垃圾清理处理垃圾和垃圾清理是商业地产的一项基本任务。
开发人员需要确保地产周围清洁，并保持最高的环境标准。
11. 市场推广市场推广是成功的商业地产项目的关键。
正确地推广项目将帮助吸引租户，并使其赢得竞争优势。
12. 物业管理物业管理是确保商业地产项目顺利运营的关键。
商业地产开发流程
商业地产开发流程一、筹备阶段：1.市场研究：对目标城市或地区的商业地产市场进行研究，包括需求、供应、竞争对手等方面的分析。
2.概念开发：根据市场研究结果，确定商业地产项目的概念和定位，包括项目类型（购物中心、写字楼、酒店等）、项目规模、商业配套等。
3.土地获取：根据项目需求和概念，在目标城市或地区寻找合适的土地，并与土地所有人进行洽谈、购买或租赁等。
二、规划阶段：1.土地规划：通过与当地规划部门的沟通和申请，确定土地的规划用途和规划指标。
2.设计概念：与设计师团队合作，制定商业地产项目的初步设计概念，包括建筑形态、空间布局、景观设计等。
3.可行性研究：进行商业地产项目的可行性研究，包括财务评估、市场前景评估等，以确保项目的可行性和盈利能力。
4.规划申请：根据设计概念和可行性研究结果，向相关部门提交规划申请，包括建设项目核准、用地手续办理等。
三、设计阶段：1.基础设计：与设计师团队合作，进行商业地产项目的基础设计，包括建筑结构、建筑材料、设备配置等。
2.施工图设计：在基础设计的基础上，完成商业地产项目的施工图设计，包括建筑平面图、立面图、剖面图等。
3.环评报告：根据法律法规的要求，进行商业地产项目的环境影响评估，并提交环境评估报告。
四、审批阶段：1.技术审查：将设计图纸和环评报告提交至相关技术部门进行审查，以确保设计符合相关标准和规范。
2.相关许可证申请：根据项目需要，向相关部门申请相关许可证，如建筑许可证、环境许可证等。
五、施工阶段：1.招投标：根据设计图纸，进行招标过程，选择合适的施工队伍和供应商。
2.施工管理：建立项目管理团队，负责施工过程的计划、协调和管理，确保施工按照设计要求和时间进度进行。
3.质量控制：实施质量控制措施，检查和监督施工质量，确保施工质量符合设计要求和相关标准。
六、交付阶段：1.竣工验收：完成施工后，进行竣工验收，确保项目符合相关法规和标准，以及合同约定。
2.装修和装饰：根据商业地产项目的需要，进行内部装修和装饰工作，提升项目的品质和吸引力。
16个商业地产开发的流程框架
16个商业地产开发的流程框架商业地产开发是一个复杂的过程，涉及到许多方面，包括市场分析、地产评估、设计规划、建筑施工、销售租赁等等。
各个环节的安排和协调直接影响着商业地产项目的成功。
本文将介绍16个商业地产开发流程框架，帮助开发者在开展商业地产项目时更加有条理、科学、有效。
1.市场分析市场分析是商业地产项目开发的第一步。
要充分了解市场的需求和变化趋势，同时关注竞争对手的情况，以便做出正确的决策。
2.土地评估在市场分析的基础上，对可行的土地进行评估。
评估内容包括土地性质、用途、权属、地形地貌、自然环境等。
3.项目策划根据市场分析和土地评估的结果进行项目策划，包括定位、规划设计、投资预算等，确立项目的基本方向。
4.融资筹备商业地产项目的融资是非常重要的一环节。
根据项目的规模、风险、收益预估等因素来寻找合适的融资渠道。
5.政策法规了解政策法规对于商业地产项目的顺利开展非常重要，包括土地规划、房屋产权法、劳动法等相关条例和规定。
6.设计规划商业地产设计规划需要考虑到建筑规范、土地利用、景观设计、绿色建筑等因素。
在这个阶段需要制定详细的设计方案和施工图纸。
7.施工准备商业地产项目的施工准备包括人员调配、施工计划、现场管理等。
在确保安全、高效的前提下，尽可能缩短施工周期。
8.土地开发土地开发是商业地产项目建设的重要一环。
要进行地质勘探、地面平整、基础设施建设等工作。
9.建筑施工建筑施工包括土建工程和装饰工程两个大的方面。
土建工程包括地基、结构、外立面等；装饰工程包括室内装修、电气、水利等。
10.软装配饰软装配饰是商业地产项目装修设计的一个重要组成部分，包括家具、灯具、艺术品等。
要与施工期协调安排。
11.项目验收项目验收是商业地产项目完工的必要程序。
验收标准包括建筑质量、工程量、时间效率等。
12.运营准备完成验收后，需要进行项目的运营准备。
运营准备包括人员配备、业务培训、设备部署、信息化系统建设等。
13.业务招商商业地产项目的核心是租赁业务招商。
商业地产开发的一般流程_secret
商业地产开发的一般流程1、市场条件判断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。
该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。
和对该项目的定位有个宏观的思考。
因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。
2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。
实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。
一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。
当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。
3、判断可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。
将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的*****商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。
直到最近，二期经营状况才得到改观。
其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。
商业地产开发流程
商业地产开发流程1.市场调研和分析：商业地产开发的第一步是进行市场调研和分析，确定开发项目的地理位置和规模，并评估项目可能的市场需求、竞争环境和潜在利润等方面的因素。
2.需求确定与规划：在市场调研和分析的基础上，开发商需要确定项目的主要业态和目标客户群，并编制详细的规划方案，包括用地规划、建筑设计和功能布局等。
规划方案一般需要获得相关政府部门的批准。
3.可行性研究：可行性研究是商业地产开发的核心环节，主要包括市场可行性研究、技术可行性研究和财务可行性研究。
市场可行性研究需要评估项目的市场潜力和竞争优势；技术可行性研究需要确定项目的技术可行性和施工可行性；财务可行性研究需要核算项目的投资和收益，评估投资回报率和风险。
4.融资筹资：商业地产开发通常需要大量的资金投入，开发商需要寻找合适的融资渠道，如银行贷款、股权融资、债券发行等，并制定详细的融资方案。
此外，投资者还需要与潜在投资方进行洽谈并达成融资协议。
5.建设施工：一旦融资和筹资完成，就可以开始项目的建设施工阶段。
这一阶段涉及到地勘、设计施工图纸的制作、招投标、合同签订和施工管理等环节。
开发商需要确保项目的建设按照规划和设计要求进行，并保证施工质量和安全。
6.配套设施建设：商业地产开发除了建设主要建筑物外，还需要建设相应的配套设施，如停车场、道路、绿化、供水供电等。
这些配套设施对于项目的顺利运营和客户的便利有着重要的作用。
7.内外装修和设备安装：商业地产项目建设完成后，还需要进行室内外装修和设备安装工作，使整个项目符合规划和设计要求，并能满足客户的需求和期望。
8.竣工验收和运营：商业地产项目建设完成后，需要进行竣工验收，并获得相关部门的批准和证书。
获得竣工验收后，开发商可以开始进入项目的运营阶段，包括租赁和销售、运营管理、维护保养等。
9.监测和调整：商业地产开发完成后，开发商需要对项目进行监测和调整，及时发现和解决运营中的问题和困难，并根据市场需求做出相应的调整和改进。
商业地产开发流程(绝对详细)详解
详规
土地出让合同
交费证明
缴纳土地费用
建设用地规划许可证
地籍图4份（薄膜图）
土地登记申请书
土地确权来源证明文件
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协办部门工作内容
工作部门
主办部门
协办部门
节点
主要阶 段
规 划 设 计 阶 段
办理土地证 区域市场调研
项目定位 设计前期 方案设计组织
主办部门工作内容
申请人主体资格证明、 法人代表证明或个人身 份证明
市政府）
建筑平、立面功能效果 及成本测算的研讨及确 定
各部门共同商讨成本指标， 逐步深化。
彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）
建筑方案报建图
协办部门工作内容
市场：结合项目定位，对方案进行分 析评价，合理优化成本结构
景观概念方案设计及确定
市场：结合项目定位和客户需求，对 景观方案设计提出有效建议
市场深度调研
项目最终定位
可行性研究报告
成本测算：针对多个方案进 行初步成本测算、利润率分 析及比选
开发周期及前期阶 区域宏微观市场研究
段）
项目招商版盈利能力分析
项目商业策划书
明确合作伙伴、寻找合 合作伙伴确定 作方式（招商阶段） 合作方案确定
合作细节确定
协办部门工作内容
项目方案确定
投经济标
确定土地上限
投标、摘牌 拍卖
竞争对手分析、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定 拍卖战术
挂牌
竞争对手分析、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定 出价战术
获取土地
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标 、用地条件
交纳政府净收益，契税，交 易费
商业地产开发流程(绝对详细)
发展中心 发展中心 发展中心 发展中心
法务 财务部
用地规划许可证
土地出让合同
出让金、交易费交费证 明
办理房地产开发资质预审表
开发部 开发部 开发部
发展部 财务
企业投资项目备案
委托工程咨询资格机构编制申 请报告
向项目备案机关提交申请报告
开发部 开发部
研发
确权
建设用地规划许可证
原地上物土地证登报声 明（原有土地证作废） 土地补偿费（原户主需 交纳的土地使用费）
工程 工程
工程
工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程
发展中心
销售中心 市场研究中心
土地深判
可行性研究报告
市场：对周边消费群体和项目状况进行
项目最终定位
深入分析，对项目定位、客户定位、业 态定位和产品定位，对项目发展提出策
略性建议
成本测算：针对多个方案进行 初步成本测算、利润率分析及 比选
市场：协助进行成本、售价、利润率的 平衡
发展中心
发展中心、 运营部
了解周边配套情况
了解地块周遍的商业、居住区 市场：对周边购买力、交通和商业状况
、交通等情况
进行调研，了解基本情况
了解该区域未来规划情 了解地块所属区域的规划，对
况
以后项目开发的影响和支撑。
了解地块的上市方式和 土地款
了解当地的建安成本、 政府收费项目和具体情 况 了解当地的房地产市场 状况
同土地所有方进行接触，了解 土地出让方式和土地款，以及 能否调整。
企业投资项目备案
基础工程形象部位达到正负零及图象文件
获取《面积计算成果表》
项目总平面图 获取商品房网上销售数据录入合格证明
商业地产开发的一般流程
商业地产开发的一般流程1、市场条件判断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断.该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。
和对该项目的定位有个宏观的思考。
因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。
2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。
实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。
一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同,所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增,也会发生锐减.当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。
3、判断可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。
将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量,客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因,但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。
直到最近，二期经营状况才得到改观。
其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业,这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。
商业地产项目开发规范流程
商业地产项目开发规范流程商业地产项目开发是一项复杂的、规范的、综合性的工程，需要按照一定的规范流程进行，以确保项目的实施质量，以及项目的可持续发展。
以下是商业地产项目开发的规范流程：一、立项商业地产项目开发需要经过立项程序，在此程序中，项目投资方需要把握好项目的目标和投资规模，做好项目的投资决策，并确定建设项目的基本情况，比如项目的投资规模、建设地点、建设时间等。
二、勘察设计在立项后，需要进行勘察设计，勘察设计是商业地产项目开发的基础工作，它是项目建设前景规划、技术论证以及确定工程投资规模等工作的基础。
勘察设计程序中，需要做好地质勘测、水文地质勘测、环境监测等工作，要求设计团队按照客户的要求，按照行业规范，制定出合理的方案。
三、施工准备项目施工准备阶段是商业地产项目开发的重要环节，需要经过现场勘测及调查、建设用地拆迁、资金筹措、施工组织等程序。
在施工准备阶段，项目投资方需要确保施工工程的质量，并对施工工程进行现场管理，落实施工安全管理制度，以确保工程的安全和质量。
四、施工施行施工施行阶段是商业地产项目开发的关键阶段，在施工施行阶段，项目投资方需要认真落实施工管理制度，制定实施方案，加强现场管理，确保工程施工质量。
同时，项目投资方还要做好环境保护措施，确保施工过程中环境不受污染。
五、验收评价验收评价是商业地产项目开发的最后环节，在这一环节，项目投资方需要对工程质量进行全面检查，确保工程质量达到规定的标准，并对施工单位提出改进建议，提高商业地产项目开发的质量，保证项目的长期可持续发展。
以上就是商业地产项目开发的规范流程，它是一个系统的流程，需要按照相关规范进行，以确保项目的实施质量，并保证项目的长期可持续发展。
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确定用地图、桩点坐标 交纳政府净收益，契税，交 、用地条件 易费 土地出让合同 出让金、交易费交费证 明 办理房地产开发资质预审表 企业投资项目备案 委托工程咨询资格机构编制 申请报告 向项目备案机关提交申请报 告 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声 明（原有土地证作废）
开发部 开发部 开发部 开发部 发展部 发展部 开发部 开发部 发展中心 研发
运营部、法务部 市场研究中心、销 售中心、招商中心 市场研究中心、销 售中心、招商中心
方案设计组织
第 3 页，共 22 页
节点
主要阶段 规 划 设 计 阶 段
方案设计组织
主要工作内容 主办部门工作内容 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会 市政府） 建筑平、立面功能效果 各部门共同商讨成本指标， 及成本测算的研讨及确 逐步深化。 定 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 建筑方案报建图 景观概念方案设计及确定 项目成本指标确定
项目招商报告（前期阶 段） 项目招商版盈利能力分析 项目商业策划书 合作伙伴确定 寻找合作资金 土 地 获 取 明确合作伙伴、寻找合 作方式（招商阶段）
市场研究中心
财务中心 财务中心、集团资 管部
第 1 页，共 22 页
节点
主要阶段 寻找合作资金 土 地 获 取 阶 段
主要工作内容 主办部门工作内容 明确合作伙伴、寻找合 作方式（招商阶段） 合作方案确定 合作细节确定 引资（商业计划书） 合作实施（实施阶段） 投方案标 投经济标 签署战略合作协议 合作公司成立及相关手续办 理 项目方案确定 确定土地上限 竞争对手分析、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定 拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定 出价战术
工作部门 协办部门
规划设计条件 现场踏勘 了解周边配套情况
土地信息收集
市场研究中心 市场研究中心
了解地块所属区域的规划， 了解该区域未来规划情 对以后项目开发的影响和支 况 撑。 同土地所有方进行接触，了 了解地块的上市方式和 解土地出让方式和土地款， 土地款 以及能否调整。 土地初判 了解当地的建安成本、 政府收费项目和具体情 成本测算 况 了解当地的房地产市场 产品形式、开发周期的安排 状况 现状图（四至电子文件） 市场深度调研 项目最终定位 土地深判 可行性研究报告 成本测算：针对多个方案进 行初步成本测算、利润率分 析及比选 开发周期及付款计划 项目方案确定 现金流测算 区域宏微观市场研究 市场：深入理解周边居民状况、现有业态和项 目状况，深入理解区域市场 市场：对周边消费群体和项目状况进行深入分 析，对项目定位、客户定位、业态定位和产品 定位，对项目发展提出策略性建议 市场：协助进行成本、售价、利润率的平衡 市场：了解周边项目的产品、售价和销售情况 及开发进度
规划方案及市政方案送 审
第 4 页，共 22 页
节点
主要阶段
主要工作内容 主办部门工作内容 土地出让合同 规划方案及市政方案送 修建性详细规划 2 份，电子文 件1份（注：规划方案审定 审 前 ， 提 交 10 本 规 划 设 计 方 案，电子文件1份） 申报单位（人）委托代理 的，需提交授权委托书 建筑设计方案申报表 1/500现势地形图1份 土地出让合同 投资计划 建筑方案送审 建筑设计方案 2 份（含建筑效 果、总平面、各层平面、立 面、剖面图等）、重要项目 需提交模型 申报单位（人）委托代理 的，需提交授权委托书 投资计划 大配套 小配套 取得许可证 消防证明 人防证明 地名证明 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 施工单位配合做记录、现场保护 移交施工单位 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足 施工中标价的1/3以上） 建设项目年度投资计划（当年计划） 施工图审查 质量监督登记表 安全措施 安全施工措施登记表 营业执照
开发部 开发 市场：结合项目定位和客户需求，对景观方案 设计提出有效建议 市场：结合业态规划和商家要求，对相关配套 设施设备的种类、数量提出建议 研发 运营 运营 运营 研发 市场 ：结合项目定位和客户需求及经验判 断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制 定
指标确认阶段
项目考核指标确定 年度考核指标调整 施工图设计院的选择与合同签定 制定建筑、综合管网、 按产品型式不同提供建筑设 景观施工图设计任务书 计限额指标，提供景观限额 （交工标准确定、建筑 设计指标 、景观限额指标确定） 结构方案及设备选型研讨及确定 地质勘察报告 组织现场勘察，并提供地质 勘察报告 总平面图 放线图 桩位图 施工图报建图 消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算 施工图会审 施工图全图 编制典型楼座建安预算，建 安成本综合测算、分析、反 馈并进行图纸优化 综合管网方案设计 景观扩初及施工图设计 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 设计方案（含总平面方案） 申报表 市场：平衡成本和利润，优化方案
市场研究中心
商业招商部、销售 中心பைடு நூலகம்
市场：完成项目业态规划和落位
市场研究中心
招商中心、销售中 心
项目定位
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算 开发计划 项目发展报告 项目考核指标初定 资金流
市场：结合控规指标等相关要求进行项目定位 市场研究中心 工作 研发部
商业招商部、销 售体系 商业策划 运营部 财务部 商业
工作部门 协办部门工作内容 主办部门 开发部 研发 开发部 研发 运营 协办部门 研发部 开发 研发部 市场研究中心、销 售中心、招商中心 研发 研发 市场研究中心、销 售中心、招商中心 市场研究中心、销 售中心、招商中心 销管 销管 工程 工程
市场：结合项目定位，对方案进行分析评价， 合理优化成本结构
发展中心
发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 销售中心 市场研究 中心 销售中心 市场研 究中心 市场研究中心
发展中心、运 营部 发展中心
市场研究中心 工程部 开发部 销售 市场研究中心
市场：根据定位，对项目方案提出建议，确定 发展中心、研 最终方案 发部 市场：协助提供区域市场研究报告 发展中心 发展中心 发展中心、运 营部 发展中心 发展中心
工作部门 协办部门工作内容 主办部门 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 协办部门 财务中心、集团资 管部 财务中心、集团资 管部 财务中心、集团资 管部、综合管理部 财务中心、集团资 管部、综合管理部
投标、摘牌
拍卖
挂牌 获取土地 签订土地出让合同 用地规划许可证
发展中心 发展中心 开发部 开发部 法务 财务部 发展部 财务
确权
土地补偿费（原户主需 交纳的土地使用费） 土地出让合同 核定用地图、核定用地 相关图、规划地界坐标 图 交费证明 1：500现状地形图3份 （反楼座） 详规 土地出让合同 缴纳土地费用
发展部 开发部 开发部 发展部 研发
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办理土地证
节点
主要阶段
办理土地证
主要工作内容 主办部门工作内容 交费证明 缴纳土地费用 建设用地规划许可证 地籍图4份（薄膜图） 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、 法人代表证明或个人身 份证明 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 3、项目所在商圈或临 商圈主要商业业态分布状况 近商圈现状调研（商业 、经营状况、经营特点、预 部分） 期发展方向 竞争项目开发规模、定位种 类、操作方式、开发周期 4、同期操作商业地产 提取数据库相关数据进行重 项目调查（商业部分） 点分析、竞争项目实地调研 了解相关信息 通过行业发展状况分析，消 公建部分拟选业态种类 费需求分析确定可开发公建 确定、所选业态数量确 部分业态种类。结合市场相 定 关类型物业供求状况确定所 选业态开发数量
工作部门 协办部门工作内容 主办部门 开发部 开发部 协办部门 发展中心 研发
开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 研发 发展中心
建设工程规划许可 证
开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 财务 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部
运营 工程管理部 法务 市场研究中心、销 售中心、招商中心 工程 运营
研发
运营
研发 工程 研发 研发 研发 研发 研发 研发 运营 研发 研发 运营部 研发 研发 运营部 开发部
研发
施工图设计组织
施工图成果
工程
运营
市场研究中心、销 售中心、招商中心 开发 运营 市场研究中心 研发
市场：平衡成本和利润，优化景观方案
财务 财务 研发 研发
开 工 开 盘 现场工程放线
研发
工程 工程 工程 研发 工程
施工许可证
研发 工程 工程 工程
第 5 页，共 22 页
节点
主要阶段
销售许可证
企业投资项目备案
主要工作内容 主办部门工作内容 资质证书 《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》 年度投资计划 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 公用基础设施配套证明 获取前期物业备案证明 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 获取《面积计算成果表》 项目总平面图 获取商品房网上销售数据录入合格证明 规划成果 大配套 移苗 临水、临电 临水、临电 平整场地 施工组织方案 勘察 桩基施工单位 监理 招投标、签订合同 土建施工单位 甲供材、分包商 沉降观测 土建施工单位的公开招标及合同备案 施工图会审 组织监理、施工单位一起对 图纸会审 会同设计院进行会审，签定 会审记录 会同设计院进行技术交底， 签定交底记录 办理质检委托 办理安全检查委托 申办项目临时、永久路口的 报建手续 环卫、环保等相关手续 申办项目临时施工用水、临 时用电、排污手续 办理施工人员暂住手续