《房地产律师的演讲(提高创收力)技巧》朱树英
精益求精房产销售中的终身学习技巧
精益求精房产销售中的终身学习技巧精益求精是一种追求卓越的态度和方法，是不断改进和提高自己，追求更好的表现和成果的一种动力。
在房产销售行业，精益求精的技巧和方法能够帮助销售人员更好地应对市场竞争，提升销售业绩。
为了在房产销售中取得更好的成绩，销售人员应该具备终身学习的技巧，不断提高自身的专业知识和销售技巧。
一、了解房地产市场趋势了解房地产市场的发展趋势非常重要。
销售人员应时刻关注市场动态，了解市场需求，掌握最新的政策法规，以及各类房产产品的特点和区别。
只有掌握了市场趋势，销售人员才能更加精准地满足客户需求，提供合适的房产解决方案。
二、不断学习行业知识房地产行业是一个知识密集型的行业，销售人员应该不断学习行业知识。
他们需要了解土地规划、建筑结构、房地产法律法规等方面的知识，为客户提供准确的咨询和解答。
此外，销售人员还应该了解金融政策、房贷政策等内容，以便能够给客户提供全面的咨询和帮助。
三、提升销售技巧销售技巧是房产销售中的关键。
销售人员应该善于沟通和表达，能够倾听客户需求并做出恰当的回应。
他们需要学会销售技巧，如销售演讲技巧、销售谈判技巧等，以提高与客户的交流和沟通效果。
此外，销售人员还应该了解有效的销售流程和技巧，培养良好的销售习惯，通过不断的实践和学习，不断提升自身的销售能力。
四、建立个人品牌在房产销售中，建立个人品牌非常重要。
销售人员应该注重个人形象的塑造，包括仪表仪容、言谈举止等方面。
他们还应该注重个人业绩的积累和宣传，通过优秀的业绩和口碑，树立自己的专业形象和信誉。
同时，销售人员还应该努力提升自己的个人能力，成为客户信赖和依赖的专业销售顾问。
五、保持积极的心态销售工作需要面对各种挑战和困难，保持积极的心态非常重要。
销售人员应该培养乐观向上的心态，时刻保持高昂的工作热情。
他们需要有耐心和毅力，处理好与客户的关系，解决各种问题和纠纷。
并且，销售人员还应该持续学习和成长，不断提高自己的销售能力和专业水平。
房地产律师演讲与写作技能培训朱树英
房地产律师演讲与写作技能培训朱树英Newly compiled on November 23, 2020房地产律师演讲与写作技能培训房地产律师演讲与写作技能培训讲师：谭小琥谭小琥老师老师介绍：品牌策略营销专家清华大学特邀讲师世界华人500强讲师中国金牌管理咨询师国际注册企业教练（RCC）中国式沙盘模拟培训第一人授课风格：演说家的风采、战略家的气度、理论家的才华。
谭老师的培训课程：理论与实践相结合，非常有效，使我们受益很多。
——中国移动集团讲师风格个性化，易听；易懂；易执行。
——南方石化谭老师很多实用的方法能直接用到工作中，在很大程度上提高了我们的沟通效率与管理能力。
我们会再请谭老师给我们进行三天的培训。
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——中海石油谭老师是集演说家、战略家、学者型于一身的魅力讲师！——联邦家居能说会写——房地产专业律师的立身之本上篇：房地产专业律师提高演讲水平和技巧对于扩大律师业务的作用以及在演讲时应注意的问题一、提高对房地产专业律师演讲水平和技巧重要性的认识1、理应能说会道的专业律师其实不会演讲是普遍存在的问题。
（1）房地产专业律师的诉讼或非诉讼业务来源很大程度是靠律师“演讲”得来的。
现在不少高端的房地产诉讼或非诉讼业务通过招标或竞争性谈判招聘律师已越来越普遍，律师的讲标能力即专题演讲能力就成为能否胜出的关键环节，而实践证明许多从事房地产非诉讼律师不会讲标。
（见附件一）(2) 房地产专业律师承办诉讼案件必须面对法庭辩论，在法庭上的辩论即演讲是为了说服法官接受有利本方当事人的观点，法庭辩论的关键是能够结合案件的争议焦点和证据阐述本方观点。
但事实上很多律师在法庭上被法官提醒请结合本案争议焦点发表意见，也即许多律师庭上的演讲不能针对争议焦点。
（3）全国律师协会的许多专业委员会，包括民事专业委员会的许多建设工程与房地产专业律师，每年都有各种业务研讨活动。
谈房地产律师如何提高自己的专业素养
谈房地产律师如何提高自己的专业素养所谓素养，是指由训练和实践而获得的技巧或能力，房地产专业律师的素养，就应当是房地产律师处理各类房地产诉讼和非诉案件的技巧和能力。
作为房地产律师，需要什么样的素养呢？笔者根据自己多年的房地产律师执业经验，对此进行诠释。
首先，是和大家分享专业素养对律师执业的巨大意义，主要体现在以下两点：一、好的专业素养可以打通与客户沟通的专业屏障作为一名房地产专业律师，一定要具备与客户娴熟沟通的能力。
如果一个律师听不懂客户在讲什么，那将非常糟糕，因为它不仅会严重影响到与客户的正常沟通，还会在客户那里失去信任感。
对于初涉房地产业务的律师，这可能是常见的事情，而每一个从事房地产专业业务的律师，也一定或多或少遇到过对客户提到的专业问题自己不知所云的尴尬场面。
早年时候，笔者给一家上海当地的民营商业地产商提供服务。
有一次，笔者代表地产商与一家策划公司谈招商合同，谈判中，老板提出招商后的“坪效”（每3.3平方米的年销售额）要达到多少钱时，笔者一下子没反映过来这是一个什么概念。
恐怕现在仍然会有一些刚入行的专业律师不理解这一概念。
如果一名房地产专业律师没有一定的专业素养，往往当客户谈到一些专业概念、开发流程、操作模式时会一头雾水，而这种情况又不便当场请教客户。
而如果律师注意了自己在专业方面的积累，提高了自己的专业水准，这种尴尬的情况则会减少，甚至完全有可能避免“学艺不精”的限制而影响与客户的沟通。
二、正确地把握案件的动向，更好洞悉法律风险作为一名专业律师，应当有“初生牛犊不怕虎”的胆识和勇气，但对案件未进行专业分析，便匆匆得出结论或凭感觉分析又过于鲁莽。
不管是诉讼，还是非诉案件，要想将其做得让客户满意，专业律师一是要精通法律，二是要熟悉专业知识，二者缺一不可。
在此，笔者再举一例说明。
笔者的一位房地产开发商客户同时卖给一购房人两套房屋，面积、房型全部一样，但是在交房时却发现一套房子里面有一根近40公分的柱子，另外一套没有。
宏观调控中房地产开发经营的法律风险和对策
我在上海曾经办过一个案子，开发商在上海一直做广告的很有影响的开发商，开发商完全是出自好意，现在打官司说你公司规划擅自改变，没经过我同意，具体内容是说他的房子本来有一个垃圾桶，垃圾桶不见了，就找开发商，开发商说把垃圾桶办搬了一个位置，考虑到让垃圾箱离开远一点，使你们的环境好一点，因为这个住宅小区绿化率比较高60％，现在小业主说，你没经过我同意就搬了，损害了我的利益，我倒垃圾不方便了。规划改变造成我的损失，要求退房，用这样的理由打官司的也有的。实际上打官司的根本原因不在这里，在于当初买房子的价格高，市场的风险就变成了一个法律风险。开发商在法庭上说是规划是改变了没经过他同意，现在法院说退房不成立，要把垃圾箱搬回来就搬回来，显然这个退房的理由法院不支持。判定开发商把垃圾桶搬回来，房子不能退，这是一个玩笑一样的案例，但是确实是我办的一个案件。
我今天主要讲风险的防范和抗衡，这个情况大家都比较清楚。
第三，就是现在宏观调控很特殊的情况，前不久中国人民银行媒体上都公布了，他们提出一个建议或者是一个想法说中国的房地产不能搞预售了，不搞预售意味着银行对房地产现房之前的按揭，银行不给贷款了，建议向日本学习，日本是没有楼花、不预售的。房子都是到了成品、现房才交易，从预售到现售的期间，银行不承担这个风险，这是央行的建议，过了一段媒体也说，中国的房子不搞预售，现在不考虑，这是不同意央行的观点的，这就造成了非常奇怪的情况，我要问的是你们这两个意向出台的政策，之前怎么不沟通？这两种观点媒体上公布以后，老百姓更观望了，未来的政策走向到底怎么样？这是一种效应，这种效应在未来一段时间还会进一步有反应，尤其是央行的观点，虽然没有获得主管建设部的支持，但是他们自己制定政策的时候还会产生潜在的负面影响。
建筑纠纷诉讼时效(2014)(朱树英)
建筑纠纷诉讼时效（2014）上海市建纬律师事务所主任、合伙人（朱树英）一、工程合同的诉讼时效和除斥期间（一）基本概念解析造价、工期、质量是通常的三个争议焦点，其中会涉及到很多关于时效的问题。
在此介绍几个基本概念：期间。
期间在工程合同当中就是工期，开竣工日之间就是期间。
期限。
期限是指合同关系或者民事法律关系的当事人或者法律规定的一定的时间限定。
在工程合同当中，关于期限的规定可能到处都是。
诉讼时效。
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。
诉讼时效短期的是一年，一般的是两年，最长的期限是二十年。
过了这些期限，当事人丧失胜诉权，但是他的民事权利还在。
除斥期间。
除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间。
通俗的说就是过期作废。
除斥期间制度为我们在工程合同当中的非诉讼服务提供了一个非常重要的契机。
（二）相关的司法解释2005年最高人民法院颁布了工程合同纠纷案件审理的司法解释，这个司法解释里有一些关于除斥期间的规定。
该解释第二十条规定，当事人约定发包人收到竣工结算文件后，在约定的期限内不予答复视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。
承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的应予以支持。
这条就是典型的除斥期间的规定。
该解释第十三条规定，未经验收擅自使用，使用以后又以使用部分质量有缺陷主张权利的不予支持。
没有验收就用了，视为已经放弃验收。
这也是一个有关除斥期间的规定。
这个规定来自于当事人的合同，当时最高院予以确认，这个制度是新的《建设工程施工合同(示范文本)》里面的一个重要制度。
二、案例解析（上）（一）有关工程主体结构质量缺陷诉讼时效起算的典型案件1.案情介绍原告：浙江建工集团被告：浙江慈溪市某民营学校2000年12月29日，双方签订了《建筑工程承包合同》，约定由原告承建被告的三幢宿舍楼。
2001年2月20日工程开工，2001年9月4日之后工程未经竣工验收被告就投入教学使用。
朱树英疑难解释
《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》疑难问题解析时间：2007-1-12 点击：1309 编者按：2005年1月最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《司法解释》）正式实施后，建纬律师事务所深圳分所就如何正确理解和运用《司法解释》，依法维护企业合法权益等问题，由朱树英律师主讲，在深圳、东莞等地举办了系列专题讲座。
期间，来自各方企业界代表提出了大量的操作性问题，其中很多问题是非常有意义的，下面就其中一些具有典型意义的问答内容同时结合朱律师在以往讲课过程中的一些典型问答内容献给广大读者。
正确理解是充分运用的前提——《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》疑难问题解析建纬律师事务所：朱树英问题一：根据《司法解释》第4条的规定，我们是否可以这样理解：施工合同被认定无效后，人民法院可以凭职权收缴当事人已经取得的非法所得，而如果是仲裁案件，仲裁委员会则无权收缴。
答：我个人认为仲裁处理该类案件是同样应当把《司法解释》第四条规定作为法律依据的。
因为《合同法》《民法通则》都有对无效合同当事人非法所得进行收缴的相关规定，如果收缴这部分非法所得在法院处理时可行，在仲裁时不处理，在理论上是讲不通的，在实践中也是行不通的。
这个问题与法院和仲裁在处理优先受偿权时碰到的问题有些相似。
当时，在最高院颁布有关工程价款优先受偿权的司法解释后，也有人提过相同的问题，即该司法解释规定行使优先受偿权的拍卖工程应由法院处理，那么仲裁案件时能否判优先受偿权？当时有人就说仲裁不能裁，因为合同法第286条规定是“人民法院依法拍卖”。
而实际上，仲裁庭还是可以裁决的,只是裁决完了要由法院去执行，而且仲裁对收缴非法所得做出裁决后由法院去执行，和仲裁裁决本来就由人民法院执行也是不相冲突的。
问题二：施工合同签订后，双方以补充协议的方式对中标的合同价款进行调整，如果当时双方都认为补充协议确未违反双方的真实意思表示，而过后承包人又以补充协议违反招投标法为由，要求认定补充协议无效，这时如何确定合同价款？答：这本身就是黑白合同的认定问题。
北仲081125讲课PPT(朱树英)
详见附件二 详见附件二
点击
《各地政府关于建筑材料价格调整的政策文件目录表》 各地政府关于建筑材料价格调整的政策文件目录表》
二、仲裁庭自由裁处价格异动争议应准确把握的 几个法律问题 法律问题 应考虑因素
发包方一方是否 按合同约定及时 支付进度款？ 支付进度款？
裁判法律依据
可参照《合同法》 条之规定， 可参照《合同法》第63、107条之规定， 、 条之规定 裁定价格异动后果为违约所引起损失的 组成部分，由违约方承担相应责任。 组成部分，由违约方承担相应责任。
二、仲裁庭自由裁处价格异动争议应准确把握的 几 动的调整规定可作 为衡量显失公平的 标准有哪些？ 标准有哪些？
在现行法律、法规并无如何衡量显失公平标准的情况下， 参考“价格法”的三种价格性质的相关规定，作为政府指导价， 地方政府主管部门有相应规定的，可认定为对作为市场价的固 定价格进行自由裁量的依据。
裁处工程合同纠纷案件 涉及价格异动争议 应准确把握的几项原则
北京仲裁委员会仲裁员 上海市建纬律师事务所主任
朱树英
2008年11月25日 年 月 日
一、对价格异动造成合同难以继续履行的，原则 对价格异动造成合同难以继续履行的， 上应依法进行裁处
国家发改委等九部委于2007年11月1日颁发、2008年5月1日施行 年 月 日颁发 日颁发、 国家发改委等九部委于 年 月 日施行
《合同法》第63条 合同法》 条 执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的 交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计 价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价 格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取 标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价 格执行；价格下降时，按照原价格执行。 《合同法》第107条 合同法》 条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不 符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或 者赔偿损失等违约责任。
湖南省律师协会关于举办“建设工程法律实务”专题讲座的通知
湖南省律师协会关于举办“建设工程法律实务”专题讲座的通知文章属性•【制定机关】湖南省律师协会•【公布日期】2014.07.09•【字号】湘律协通知[2014]21号•【施行日期】2014.07.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】律师正文湖南省律师协会关于举办“建设工程法律实务”专题讲座的通知（湘律协通知〔2014〕21号）各市、州律师协会，省律协直属会员部：为帮助我省律师更全面、更深入地了解我国当前建筑领域的法律问题与法律实践，提高建设工程法律实务技能，省律协决定举办“建设工程法律实务”专题讲座。
现将有关事项通知如下：一、参加人员全省执业律师自愿报名参加。
二、时间、地点时间：2014年7月18日（星期五）上午8：30-12：00地点：湖南省委招待所（长沙市芙蓉区韶山北路20号，省委大院西侧）三、培训内容、主讲人主题：建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法对律师业务拓展提出的新要求主讲人：朱树英，上海市建纬律师事务所主任、合伙人，上海市第十、十一届政协常务委员，中华全国律师协会民事业务委员会主任暨建筑房地产论坛组织委员会主任，中国房地产业协会法律事务专业委员会主任四、其他事项1、本次培训不收培训费用，交通住宿费用自理，省律协负责提供中餐；2、由于会场容纳人数有限（400人），会务组将优先安排已报名人员，请全省律师按要求报名参加；3、本次培训记入继续教育培训课时；4、参加人员请于7月18日上午8：30前在会场签到；5、各市州律师统一在所属市州律协报名。
请各市州律协通知和落实本市州参加培训人员，并将参训人员名单统一上报。
各市州律协和省直会员所务必于7月15日前将参训人员名单填写在“建设工程法律实务”专题讲座报名表上，发送电子邮件至*******************。
联系人：刘媛联系电话：*************邮箱：*******************湖南省律师协会2014年7月9日附件：“建设工程法律实务”专题讲座报名表┌──────┬───┬──────────┬───────────┬───────┐│姓名│ 性别│所在律所│联系方式│备注│├──────┼───┼──────────┼───────────┼───────┤││││││├──────┼───┼──────────┼───────────┼───────┤││││││├──────┼───┼──────────┼───────────┼───────┤││││││├──────┼───┼──────────┼───────────┼───────┤││││││├──────┼───┼──────────┼───────────┼───────┤││││││├──────┼───┼──────────┼───────────┼───────┤││││││├──────┼───┼──────────┼───────────┼───────┤││││││├──────┼───┼──────────┼───────────┼───────┤││││││├──────┼───┼──────────┼───────────┼───────┤││││││├──────┼───┼──────────┼───────────┼───────┤││││││├──────┼───┼──────────┼───────────┼───────┤││││││├──────┼───┼──────────┼───────────┼───────┤││││││└──────┴───┴──────────┴───────────┴───────┘。
朱树英最高院审理建设工程合同纠纷案件司法解释对建设工程合同及造价管理提出的新问题新对策
朱树英最高院审理建设工程合同纠纷案件司法解释对建设工程合同及造价管理提出的新问题新对策最高院审理建设工程合同纠纷案件司法解释对建设工程合同及造价管理提出的新问题新对策分类: | 发表于 2010年10月15日星期五最高人民法院关于《审理建设工程合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对建设工程合同及造价管理提出的新问题、新对策中国建设工程造价协会专家委员会委员上海市建纬律师事务所主任朱树英2010年6月20日一、最高人民法院关于《审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的主要内容及其重点难点条款1、关于合同效力：△第一条：建设工程施工合同无效的情形；☆第二条：合同无效，工程验收合格的处理原则；☆第三条：合同无效，工程验收不合格的处理原则；☆第四条：违法转包、分包合同的处理原则；第五条：施工中取得资质的，按有效处理；☆△第六条：垫资原则上按有效处理；第七条：劳务分包与工程转包。
2、关于合同的解除权：第八条：发包人的合同解除权；☆第九条：承包人的合同解除权；☆第十条：解除合同后的处理原则。
3、关于质量问题：☆△第十一条：承包人拒绝修复的处理原则；△第十二条：质量缺陷的处理原则；△第十三条：未经验收擅自使用的处理原则。
4、关于工程期限问题：△第十四条：实际竣工时间的确定；△第十五条：质量争议期间工期的处理。
5、关于工程结算标准和工程量的确定：☆第十六条：工程价款的计算标准；☆第十七条：拖欠工程款应计付利息；☆第十八条：根据实际情况确定利息起算时间；☆△第十九条：工程量计算；☆△第二十条：逾期不结算的后果；☆△第二十一条：“黑白合同”的认定；☆△第二十二条：按固定价格结算；☆第二十三条：可以不全部鉴定；6、关于程序问题的规定：△第二十四条：建设工程不适用专属管辖规定；△第二十五条：总承包人、发包人、施工人为共同被告；☆△第二十六条：实际施工人利益的保护；第二十七条：保修责任。
7、生效时间：△第二十八条：解释的实施。
朱树英谈律师专业化-9页精选文档
朱树英谈律师专业化-(转载于房地产专业法律服务网）编者按：2019年7月28日，朱树英律师应邀在云南袁野律师事务所进行业务交流。
袁野所是一家有60多名执业律师的在西南地区有一定影响的大所。
该所根据朱律师交流讲话的录音整理成本文，并发表在该所今年第2期所刊上。
现经朱律师本人修改后转载本所刊，以飨读者。
很高兴有机会和袁野所的同仁交流，我是全国律协民事业务委员会副主任，主管房地产业务研究。
民委还有一个房地产论坛，我是论坛组织委员会主任。
和大家研究交流律师业务，这就是我的责任。
我主要讲三个问题。
一、律师和律师事务所的专业化现在很多律师事务所都在讨论专业化，我认为专业化不仅仅是事务所的专业化，也是律师的专业化。
我们建纬所全体律师，只做城市建设这一专业，其中包括建筑和房地产。
作为一家律师事务所，我们整个所可以说在房地产业务方面是比较专业的。
在这种情况下，事务所的整体专业化优势有利于律师个人迅速走上专业化道路。
反之，一个律师事务所专业化的关键有时也在于律师个人的专业化。
往往有这样的情况，因为有一个非常好的专业律师就促成了事务所这一方面的专业化。
某一律师在某一领域非常有造诣，他加盟事务所以后，就构成了一个以他为主的专业，这是由律师个人决定了事务所的专业化。
因为律师事务所是由具有专业知识的律师组成的，因此不仅仅事务所和合伙人要考虑专业化，就组成事务所整体的律师个人而言，都要考虑自己如何成为一名专业化律师。
结论是，在解决事务所专业化这个问题上必须具有两个积极性：一是事务所、合伙人的积极性；二是律师的积极性。
所以，我的第一个观点是，律师和事务所都要在专业化这个问题上发挥积极性，也就是要发挥两个积极性。
我们所的建筑房地产专业特色，还反映在事务所部门设置上。
按照房地产开发的流程，我们将事务所的主要业务分为三个部：专搞前期开发的土地房产部、专管中期施工营造的工程房产部以及负责后期销售、租赁、物业、按揭等方面的金融房产部。
我们所现在在专业化服务方面碰到的问题是由于我们为开发商和承包商都提供法律服务，然而事务所又不能同时接受相对人双方的委托，客户往往在我们这里“打架”。
房地产律师的演讲与写作技能-朱树英
房地产律师的演讲与写作技能朱树英朱树英：主要职务：上海市建纬律师事务所主任、高级合伙人，中华全国律师协会民事业务委员会主任暨建筑房地产论坛组织委员会主任，中国房地产业协会法律事务专业委员会主任。
其他职务与荣誉称号：上海市第十届·、第十一届政协常务委员；上海市首届"东方大律师"；全国优秀律师；上海市人民政府政府采购专家库专家；中国土木工程学会招标投标分会常务理事；中国国际经济贸易仲裁委员会建设专业仲裁员暨专家委员会委员；上海、北京、武汉、厦门、济南、台州、苏州、常州仲裁委员会仲裁员；清华大学、重庆大学、浙江大学、厦门大学、同济大学、交通大学、东南大学法学客座教授。
业务范围：朱树英从事律师工作二十多年来承办过近千件有关建筑、房地产领域的非诉讼和诉讼案件，其中多为行业内有重大影响的案件。
擅长解决在专业领域中疑难复杂的法律问题，他在非诉讼领域首创的全过程和阶段过程法律服务模式，为拓展中国律师在建筑、房地产领域的服务广度和深度作出了显著贡献。
主要著述：《律师在建筑工程承发包合同造价管理中的作用及其过程控制》在第十四届亚太法协会上发表并获国内外法律专家的一致好评，并作为唯一一名中国律师在第20届世界建筑师大会招投标论坛上发表。
朱树英律师将其多年的实践积累毫无保留地奉献出来，由法律出版社出版的三本共130余万字的专著《建设工程法律实务》、《房地产开发法律实务》、《建设工程实务问答》，以及与他人合著由科学出版社出版的《建设工程合同与索赔管理》、由知识产权出版社出版的《住宅商品房交易与物业管理案例评析及法律实务》均深得业内人士和广大读者的好评。
引言各位早上好！今天讲的主要内容是专业律师的立身之本，专门讲房地产律师的说和写。
这个题目刘卫老师给我一天的时间，我可以在一个小时讲完，也可以一天讲完。
首先我来解读一下，很多律师说能说会写，对律师来说不是问题，律师本身就是能说会道的。
外界评价律师，说律师在法庭上侃侃而谈，律师本身就是能说会道，于是律师自己也认为，说和写肯定是没有问题的，因为读书了那么多的书，当了律师，天天在讲话。
《建设工程施工合同》实务操作讲座 朱树英主讲
建筑施工合同上海建纬律师事务所朱树英主任主讲新版《建设工程施工合同（示范文本）》实务操作讲座地点：国谊宾馆北楼二层会议厅题目：新版《建设工程施工合同》（示范文本）修订简介及主要内容朱树英（上海市建纬律师事务所主任）：很荣幸有机会和大家一起讨论。
我参加示范文本第一版的起草工作，在87、88年参加了第二版的修改讨论工作，所以对文本修改的情况很了解。
我原来在上海建委下设的一个公司工作过，工作28年后，才当律师。
我跟广大的施工朋友们是同行，也可以说跟律师是同行。
从操作的过程中主要是三部法之间的关系出现了一些新问题，在操作当中应该怎么办。
下面主要讲经过修改的新的示范文本在使用过程中遇到的一些问题，主要是立法进步了，使得当初制定的文本在使用当中遇到很多问题。
比如第一版的文本中有这条约定，如果发包方拖欠了工程款，承包方可以留一部分或者全部工程款。
实践当中，很多承包合同就这样定，到时候一方不付钱，施工方就把工程留在那里不交。
我们最近处理一个案，涉及到40套房子的问题，施工方就是不交钱，你不把钱给我，我房子就不交，这也不是没有道理。
《担保法》里有一种是留置，建设合同没有留置的，钱没交，不能留房子。
现在很多施工企业说我们是用标准文本里的规定，可是法院判我们败诉。
这个情况现在又有变化，这次《合同法》16章是建设合同，建设工程合同里没有规定条款适用第15章的承揽合同。
假如说加工方没有拿到加工的费用，可以留置加工。
这怎么解释？有待于以后的司法解释。
法律的变化比较大，由于这种情况，第一版的文本不修改是不行的。
使用的示范文本要经过修改，这也是国际惯例。
FIDIC这是第五次修改，可能要经过一段实践的考验。
在这次修订当中，建设部领导同志的意见，新的文本应该靠近FIDIC。
当然有一个问题，当初靠的是第四版的文本，很多提法有一些条款都和FIDIC差不多，可是现在FIDIC又改了，总是跟人家靠，但还是比较滞后的。
第二版的文本可能以后又要修改。
房地产律师演讲与写作技能培训 朱树英
房地产律师演讲与写作技能培训房地产律师演讲与写作技能培训讲师：谭小琥谭小琥老师老师介绍：品牌策略营销专家清华大学特邀讲师世界华人500强讲师中国金牌管理咨询师国际注册企业教练（RCC）中国式沙盘模拟培训第一人授课风格：演说家的风采、战略家的气度、理论家的才华。
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（1）房地产专业律师的诉讼或非诉讼业务来源很大程度是靠律师“演讲”得来的。
现在不少高端的房地产诉讼或非诉讼业务通过招标或竞争性谈判招聘律师已越来越普遍，律师的讲标能力即专题演讲能力就成为能否胜出的关键环节，而实践证明许多从事房地产非诉讼律师不会讲标。
（见附件一）(2) 房地产专业律师承办诉讼案件必须面对法庭辩论，在法庭上的辩论即演讲是为了说服法官接受有利本方当事人的观点，法庭辩论的关键是能够结合案件的争议焦点和证据阐述本方观点。
但事实上很多律师在法庭上被法官提醒请结合本案争议焦点发表意见，也即许多律师庭上的演讲不能针对争议焦点。
（3）全国律师协会的许多专业委员会，包括民事专业委员会的许多建设工程与房地产专业律师，每年都有各种业务研讨活动。
许多专业律师只会宣读论文，不会演讲自己的论文观点，不会在论坛或会议规定的时间内发表自己的论文，或者时间到了论文还没有讲完，或者时间没到却没内容讲了。
建纬30年“垂直耕耘”的成功典范——朱树英及上海市建纬律师事务所
编者按上周，为庆祝即将到来的建纬30周年，“建纬律师”官微推出“建纬之声”专栏，面向全体建纬律师、律师助理、实习生以及广大读者粉丝征集《寄语建纬三十周年》主题文章。
（详见：征文 | “建纬之声”专栏开启，“寄语建纬三十周年”，让我们听到你的声音）征稿启事发出后不久，我们就收到了一位建纬的老朋友——蒋志辉先生发来的文章，回顾了他与朱树英律师近三十年的深厚友谊，与建纬所近三十年的点点滴滴。
1. 1992年朱律师主持了全国第一例中外合资房地产公司以股权转让方式实现土地使用权的转让；2.1993年以朱律师为主的辩护团队为国内第一例外商独资企业及其法定代表人被作为行贿罪嫌犯主体作无罪辩护，并获胜。
此案开庭时，我就坐在被告席上，我的身份就是该企业及该企业法定代表人的代表。
朱律师手持厚厚一本辩护词，着眼于构成犯罪的四要素，逐一为被告辩护。
这情形历历在目，宛如昨日。
3.1993年朱律师及其辩护团队在为上述案件辩护时，以事实与证据使法院认定外商独资企业开发内销房地产并非非法，从此开创了国内外商房地产企业开发内销房地产之先河（按当时有关规定，外资房企是不能开发内销房地产的；而案情是该外企向上海市建委就开发内销房地产项目曾提出过书面申请，该申请就是本人起草和发送给上海市建委的，但上海市建委在一年多的时间内未予书面答复；后该申请在上海市建委档案中被查获作为证据；朱律师及其辩护团队向主审法官提出既然政府主管部门对该申请事项未予以否决，就应被视为政府主管部门默许同意该申请事项；后主审法官采纳了朱律师团队的辩护意见）。
4.1993年上海建纬所在波特曼大酒店举行隆重签约仪式，建纬所与美国友邦保险公司签署国内第一份保险合同（内容就是为建纬所律师办案提供相应责任保险）。
5.1996年建纬所聘请5位相关行业的业内人士担任建纬所专业顾问，这也开创了律所邀请非司法界人士担任律所专业顾问的国内先河。
当时的背景是：全国房地产方面的法律法规尚处萌芽期，法律法规已满足不了上海飞速发展的城市建设现实需求。
房地产开发法律实务介绍
《房地产开发法律实务》，法律出版社出版朱树英/著前言近年来，各地律师受理的房地产案件呈上升趋势，尤其是房地产开发引起的纠纷以其争议标的大，案情复杂而成为律师的一类新的专业实务。
随着房地产开发市场层出不穷的新模式、新创造，律师的法律实务涉及房地产的具体问题也越来越宽泛，而且实践中还不断出现新的操作性的法律问题，因此，房地产开发的专业法律服务实践迫切需要展开对律师有关房地产的具体实务分类研究探讨。
本人在上海市建纬律师事务所执业十年来，承办了大量的有关房地产开发的诉讼和非诉讼案件，其中不少案件具有实务研讨的典型意义和总结价值。
由于国家对房地产开发的专门立法薄弱，为加强研究的实务性和针对性，本书研讨以实际案例为主要线索，适当配以有关的论文和法律文件。
需要说明，本书所涉的法律实务仅围绕房地产开发而展开，而房地产市场的有序发展和规范运作，主要要依靠开发商和投资商，由此，本书涉及案例的当事人主要是房地产开发商或投资商，也即本书仅涉及律师的房地产开发方面的法律实务和为开发商提供的法律服务。
一、房地产开发及其法律服务概述要在房地产开发的特定范围内讨论律师实务，应首先对有关房地产开发的一系列基本问题统一认识。
（一）关于房地产。
房地产，通常指地产和房产的合称。
我国房地产开发的土地使用制度的多样性，决定了房地产概念的复杂性。
房地产作为不动产离不开用以开发的土地，按我国《城市房地产管理法》的规定，房地产开发用地主要有出让和划拨两大类，因此由于房地产的用地取得的来源和方法不同，与土地密切相关的房地产的概念也会因土地取得方法不同而不同。
广义的房地产包括以各种方式取得土地使用权而开发的房地产，而狭义的房地产仅包括以土地出让方式取得土地使用权而开发的房地产。
本书讨论的主要是指狭义的房地产，因此，本书所称的房地产，是指有条件、有期限的土地使用权和相应土地上的房屋产权合二为一，并能够作为商品流通的不动产。
在律师实务中，因出让土地而引起的房地产纠纷纷繁芜杂，而因划拨取得土地从事房地产开发或房屋建造活动，在本书选用的案例中也有各种表现方式和具有特定的运作方式。
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房地产律师的演讲（提高创收力）技巧朱树英引言首先我来解读一下，很多律师说能说会写，对律师来说不是问题，律师本身就是能说会道的。
外界评价律师，说律师在法庭上侃侃而谈，律师本身就是能说会道，于是律师自己也认为，说和写肯定是没有问题的，因为读书了那么多的书，当了律师，天天在讲话。
其实这本身就是最大的问题，为什么？因为很多律师并没有把这个问题作为一个问题，误以为讲话肯定是过关的。
一、提高对房地产专业律师演讲水平和技巧重要性的认识从这个角度来认识问题，很多律师可能都没有钻研过，其实“讲”能够“讲”来业务，“演讲”能够征服法官，讲得好，法官被你打动了，这个案子就赢了，而且更重要的是和当事人去谈案子，有时候是不经意的，人家在谈，你也在谈，由于你的演讲，这个案子就被你拿到的。
本人在这方面有很多的体会。
所以律师不仅要重视自己的演讲水平和技巧的提高，更重要的是要和“做强做大”结合起来。
我昨天碰到法政的副院长，他正好在北京开会，晚上一块吃饭。
他问：“你来干什么？”我说：“我这里有一个课。
”我问：“法政有没有这样的课？”他说：“有，有选修课，演讲学。
”我说：“我说的不是演讲学本身，而是怎么提高法律人的演讲水平，对于他案子办赢了，业务拿来，有没有老师讲这样的课？”“没有，老师不做这种实务研究。
”所以这个问题对律师来说是非常重要的问题。
（一）理应能说会道的专业律师其实不会演讲是普遍存在的问题本来应当能说会道的律师不会讲，包括专业律师。
专业律师在专业方面也是能说会道，但有的就并不会讲，这是一个普遍存在的问题，大小律师、成名的律师都有这个问题：不会讲。
这个话绝对不是贬低律师，只是说在实务当中遇到的问题。
1.房地产专业律师的业务来源很大程度是律师“演讲”得来的律师演讲的重要性和业务开拓以及获得成功是一种什么关系？房地产很多项目，尤其是影响比较大的项目，是取决于律师的演讲，让当事人认识，让当事人认可。
所以律师的“演讲”不是通常意义上的能把死的说成活的，把黑的说成白的。
而是要说到当事人想听的东西被你说到了。
律师提高了自己的演讲水平，可以扩大律师业务，可以拿来案子，因为律师会讲当事人想听的东西。
现在很多项目，对律师的要求不是原来意义上通过什么关系、通过什么人介绍案子，他得听律师的介绍。
这里有两个投标书，两个标书都是一个重大的项目——深圳地铁5号线BT项目。
之前这个BT项目已经过了一次招投标，建纬总所和深圳分所经过投标以后，我们胜出。
BT项目投资两百个亿，是和广州亚运会配套的一个基础设施项目，从深圳到广州的一条地铁，投资非常大。
这个项目是我们在半道上抢来的，我们是怎么中标的呢？深圳地铁公司已经在广东招律师，最后入围了两家律师事务所，董事长感觉这两家律师事务所不专业。
当事人第一阶段就问这个律师事务所有多少人？这两个所都是一百个人以上律师事务所，但涉及到具体的问题，什么叫BT，这个BT的建设者很注意这种专业的问题，而律师就有距离。
所以当董事长听说上海有一家建纬所非常专业，就找了建纬所比选。
我就半道插了进去。
我们是怎么来体现我们的水平呢？我们就跟他们讲了一天关于BT的演讲，我讲关于BT项目合同的框架以及制定合同文本注意的问题，我讲了半天；我们所另外一个律师讲关于BT项目的招标，作为招标人要注意的问题，两个人讲了一天，就把这个项目讲了下来。
我们都觉得不好意思，人家都已经入围了，我们半道插进去以后，这个项目就是我们做。
现在这个项目还在服务过程当中。
这下面又在招标，招BT模式的理论以及政策研究课题的科研项目，因为这是国内BT投资最大的一个项目，他们想把这个操作方式成为一个研究报告，影响国家关于BT的立法，于是就竞争性比选，还不是正式的招标，要求投标单位准备两个文件，一个是技术标，一个是商务标。
说句题外话，他们招标的要求很高，投标的律师事务所，团队得拿出五张工程师以上的证书出来，组成课题研究的团队的五个律师必须有工程师以上知识。
这个招标比选的条件，就把一大批律师事务所压下来。
因为这个BT项目是我们律师做的，这个课题研究我们理所当然要去投标，这个条件我们所比较有优势，总所拿了十张证书来，我们所其中三个律师是高级工程师，还有两个是英国皇家测量师。
我们拿了十个工程师资格证书，他们说，就你们了。
这个项目我们正在做，做一个影响国家关于BT政策课题研究。
作为房地产的律师，就算能演讲还不行，必须能演讲专业的法律问题，能够专业的让当事人信服。
如果这个要求解决了，那么这个业务就是你的。
就这么简单，这个市场很公平。
在座的各位都是房地产律师，你们都很专业，那专业律师怎样通过演讲和写作提高他的占有市场份额的能力，我们更多碰到的是律师不会讲。
有些律师有机会去推销自己，去讲课，但是能不能抓住，这又是一个问题。
机会对每个人都是公平的，每一位都有机会，这个机会来了以后，能不能抓住很重要。
我们做律师不能沾沾自喜，说自己能讲，其实不然，很多律师都不会讲。
深圳现在在造深交所新的营运大堂，这是一个标志性的工程，深圳深交所有钱，所以这个项目是通过国资方案竞标的。
荷兰大都会建筑事务所在北京中标了中央电视台，在深圳中标了深交所。
深交所的项目严格意义上是经过招标的，而且深交所在做国资方案竞标的同时，第一个招标找服务对象只找律师。
这个招标方式我们第一次碰到，非常严格。
因为深交所本身就比较规范，在全国邀请了7家律师事务所，北京4家，广东2家，上海1家，这7家只有我们这个所在当时不到一百个人，其余在国内都是有头有面的大师，然后邀请招标投标搞深交所全过程法律服务项目的招标。
这个招标文件每一个投标单位邀请你来招标，投标单位给你一个小时时间去讲标，每一家一个小时，组上20几个标专家，整整花了一天，从早上8点到12点，4家；下午1点到4点，3家。
接下来评标委员会评，到底谁出标，是这样一个方式。
我碰到所有的招标，这是一个最严格的招标。
他要求你投标的单位讲标时，律师事务所自己派人来讲，没有要求XX人讲。
投标文件应按照要求怎么做，我想这7个事务所大同小异的，因为按照统一要求制作的投标文书，比如说这个团队有多少人，这个团队有多少专业资质，做了多少专业项目等等，做下来的文件肯定差不多。
那怎么讲呢？第一谁去讲，这7个单位当中，竞争对象有朱茂元，我们所是我去。
两个“朱”在深圳讲，但我在的事务所是主任，朱茂元不是主任，他有两个身份，第一是北京市律师协会房地产专业委员会主任，同时是中伦律师事务所房地产专业委员会的主任，朱茂元律师的讲课非常好，我听过他的讲课很有经验。
现在问题是我不知道他怎么讲的。
我这次的体会是：按照招投标讲一定不会成功，每一家都有投标文件，按照投标文件，没有成功的投标文件是这么做的，评标专家都已经看过了，你这个单位叫什么名称，有多少专业的律师，这个团队有什么经验，人家都看过。
有必要按照投标文件去讲吗？我相信，这7家单位基本上都是按照投标文件讲的，所以基本上都是不成功的，为什么？没有必要。
因为人家都已经看见了你的投标文件，你再去讲一遍，有什么意义？讲得人家都打磕睡了。
我现在讲的是会“讲”和“不会讲”的区别。
表面上都会讲，7个人把投标文件讲一下，半小时过了，然后就提问。
所以我们要研究，这些人想听什么。
而更多的律师恰恰不研究，所谓不会讲话，指的是这个问题。
其实这上面讲的全是大腕律师。
我用了一分钟讲投标文件，“如果我们中标，投标文件当中我们所做的承诺都有对应的负责人，具体请你们看。
”然后就讲，时间到了，我刚好讲完。
我讲完了以后，有一个评委说，朱老师你不愧是老师，你的这个时间控制得最好。
讲了什么？主要讲的是：“假如是我中标，我就很自信，给你们提供法律服务，会注意四个大的法律问题，我认为这四大问题，是深交所当前应该碰到的重大法律问题，我相信你们是不知道怎么解决的。
”我说了四个问题，这四个问题就注定我们中标。
我在北京的中央电视台同样我也是讲了这四个问题，这个项目也是我们中标，当然没有像深圳一样严格招标，这四个大的问题分别是：“第一，现在这个项目已经拆平了，‘三通一平’是不是已经达到了开工条件，表面上平了，但下面有很多设备基础（原是深圳博物馆），北京的中央电视台，原来是好几个场，下面也有很多设备基础。
你们今天看到的三通一平，其实不是具备开工条件的标志，地下障碍物的清理谁来解决，什么时候解决，如果你今天不研究这个问题的话，一个施工单位进来了，而你的招标文件并没有要求他负责清理的话，那你就死路一条了。
施工单位肯定提出来说，下面有障碍物，请你清除。
法律规定是建设单位负责清理的。
所以第一你们对地下障碍物要有一个总体的研究，同时法律上要在工程总承包合同招标文件当中，明示中标的人要负责地下障碍物的清除，你要承诺。
同时费用是包在总价里的。
他们知道有这个问题，不知道该怎么办法。
这是第一个。
”“第二个问题，你们现在正在招标测量师，北京有很多境外的测量师，我说你要招标测量师时，一定要注意测量师行的合同，而且他给你的承诺要注意。
香港的测量师行都说帮你制作各种文本，你要研究这些人适用的是香港的法律，他们在香港没有问题，可到大陆来，大陆是成文法的大陆法系，香港执行的是英美法系，相关法律规定和我们国内不一样。
以前有很多案子，用的很多是香港合同，结果打官司在国内这些合同条款是不能保护当事人的，因为中国的法律不是这么规定的，所以你们接下来做测量师行的招标就要注意这个合同文本，是不能定稿的，只能给你做参考，而且要对测量师行进一步的法律把控，中国律师要考虑这样的问题，不要听他忽悠，说把所有的合同都做，要有多少费用，他做不了，还不如找工作律师做。
这是第二个问题。
”“第三个问题，你们现在正在做设计的方案竞标。
国内现在有很多重大工程，喜欢找国外的建筑师来提供一个方案的设计，国外的建筑师设计出来的东西都是很怪异的，越怪异越好，北京中央电视台的项目就很怪异，老百姓叫‘裤衩’，这种项目从结构上来说是一个非常大胆的设计，中央电视台的主楼列入‘世界八大建筑奇迹之一’。
深交所的设计正好和北京的相反。
”我不大相信媒体说的有淫秽色彩，因为深交所的结构形式是一种创新，深交所的结构形式是中国的宗旨，整个建筑物当中是一“竖”，旁边悬挑出两块，旁边都有65米，整个结构是中国的“中”，很有意思。
从个结构上说，是从当中往两边分挑的。
整个施工工艺都是全挑平台的施工。
因为深交所的主楼到了一定的高度就挑出来了，这个施工的方式和传统就不一样。
“这种设计涉及到知识产权的成果保护，很多施工单位并不知道，因为中国的法律规定：设计的人所提供的设计知识产权，合同如果没有约定的话，推定为是设计人的，你不能动它，除非合同有另外一个规定，说是买断的。
这是一种方法。
”“还有一种不注意，用的过程当中想动它，那么设计者有阻权，因为知识产权是他的，所以我们建议设计的方案，包括设计的招投标，一定要事先想好设计成果算谁的。