地价理论及应用
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第15章_地价理论及其应用
4. 适用范围
一般用于新开发土地。 既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价
格评估。
剩余法 １. 基本原理
剩余法是在预计开发完成后不动产正 常交易价格的基础上，扣除预计开发成本 及有关专业费用、利息、利润和税收等， 以价格余额来估算待估土地价格的方法。
２. 基本公式
Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）
Ｖ：待估土地的价格 Ａ：总开发价值 Ｂ：整个土地项目的开发成本 Ｃ：开发商合理利润
马克思主义地价形成理论
土地不是劳动产品，没有价值。 但土地有使用价值，并存在价格
土地价格 实质是地租的资本化
土地价格=地租/土地还原利率 4000 = 200 / 5%
土地价格是出租土地的资本化收入
西方经济学地价形成理论
以土地收益理论和土地供求理论为代表 1 土地收益理论 土地收益理论认为:
土地价格是土地收益即地租的资本化 土地收益指：正常情况下的土地收益；
处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益
土地价格公式：
a
V= r
西方经济学地价形成理论
2. 土地供求理论 张德粹：“土地价格的决定因素是土地的
供给与需求 ” 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：
土地这一生产要素的价格完全由其需求决 定。
区域因素 估价对象 可比实例 可比实例 可比实例
A
B
C
繁华程度
10
13
9
8
道路通达度
10
8
10
11
公交便捷度
10
10
12
10
对外交通
10
9
11
13
环境质量
10
8
10
《土地价格及其应用》课件
05
土地价格的案例分析
城市地价指数的编制与应用
城市地价指数的编制
通过收集和整理城市不同区域、不同用途的土地价格数据，采用科学的方法计 算出城市地价指数，反映城市土地价格的总体变化趋势。
城市地价指数的应用
城市地价指数可以用于评估土地资源的价值，为政府制定土地政策和规划提供 依据；同时，也可以为企业和个人在进行土地投资、开发、交易等活动时提供 参考。
土地价格的垄断性
由于土地资源的稀缺性和 地理位置的特殊性，土地 价格往往受到政府和开发 商的垄断控制。
土地价格的构成
土地价格的构成要素
土地价格主要由地租、利息、利润和税费 等构成。
税费
税费是政府为调节土地资源配置和土地收 益分配而向土地使用者征收的费用。
地租
地租是土地使用者为取得土地使用权而支 付的费用，是土地所有者因让渡土地使用 权而获得的经济回报。
理性和有效性。
城市规划和建设过程中需要考虑 土地价格的影响，合理规划城市 功能分区和用地布局，提高城市
的空间利用效率。
城市规划和建设还需要考虑土地 价格的市场机制，通过合理的土 地出让和开发政策，促进城市的
可持续发展。
CHAPTER
04
土地价格的变动趋势
土地价格的变动规律
长期变动规律
土地价格受经济周期、政策调整 、人口流动等因素影响，呈现长 期上涨趋势。
土地价格的评估方法
市场比较法
成本法
通过比较类似土地交易的价格来评估 土地价格的方法。这种方法需要收集 大量市场数据并进行比较分析，以得 出合理的评估结果。
通过估算土地开发成本并加上一定的 利润和税费来评估土地价格的方法。 这种方法需要考虑土地开发成本和市 场供求关系等因素。
土地价格的案例分析
城市地价指数的编制与应用
城市地价指数的编制
通过收集和整理城市不同区域、不同用途的土地价格数据，采用科学的方法计 算出城市地价指数，反映城市土地价格的总体变化趋势。
城市地价指数的应用
城市地价指数可以用于评估土地资源的价值，为政府制定土地政策和规划提供 依据；同时，也可以为企业和个人在进行土地投资、开发、交易等活动时提供 参考。
土地价格的垄断性
由于土地资源的稀缺性和 地理位置的特殊性，土地 价格往往受到政府和开发 商的垄断控制。
土地价格的构成
土地价格的构成要素
土地价格主要由地租、利息、利润和税费 等构成。
税费
税费是政府为调节土地资源配置和土地收 益分配而向土地使用者征收的费用。
地租
地租是土地使用者为取得土地使用权而支 付的费用，是土地所有者因让渡土地使用 权而获得的经济回报。
理性和有效性。
城市规划和建设过程中需要考虑 土地价格的影响，合理规划城市 功能分区和用地布局，提高城市
的空间利用效率。
城市规划和建设还需要考虑土地 价格的市场机制，通过合理的土 地出让和开发政策，促进城市的
可持续发展。
CHAPTER
04
土地价格的变动趋势
土地价格的变动规律
长期变动规律
土地价格受经济周期、政策调整 、人口流动等因素影响，呈现长 期上涨趋势。
土地价格的评估方法
市场比较法
成本法
通过比较类似土地交易的价格来评估 土地价格的方法。这种方法需要收集 大量市场数据并进行比较分析，以得 出合理的评估结果。
通过估算土地开发成本并加上一定的 利润和税费来评估土地价格的方法。 这种方法需要考虑土地开发成本和市 场供求关系等因素。
土地经济学第六章地价理论
3、社会因素 指社会发展状况和安定状况
1）政治安定状况——政局稳定，投资风险小 2）社会治安状况——社会秩序的好坏 3）土地、房地产投机 4）城市化进程 4、国际因素 1）国际经济状况
2）国际政治因素
5、经济因素
（1）经济增长（减少）
GDP、失业率、通货膨胀率 英国《经济学家》——“民间指标” 第一，新车销售量大大增加； 第二，司机需求量大大增加； 第三，出现置业人潮； 第四，赴海外度假者大大增加； 第五，纯种狗和纯种狗主人大大增加； 第六，女性做隆胸手术的人数与女性胸围 尺码俱增。
1、行政（制度）因素 行政因素主要表现在国家政策对土地价格的干预方面
（1）土地制度——包括土地所有制和使用制 （2）住房制度
（3）土地利用规划、土地利用计划
（4）城市规划 （5）租金、价格政策
（6）税收政策 （7）行政隶属变更
2、人口因素 1）绝对数量——人口密度 2）增长速度 3）人口结构——人口素质 4）家庭结构
（三）个别因素 1、土地本身因素：位置、肥力、面积、地势 地质、地块深度、形状 2、自然与生态环境因素：自然景观，空气、 水、声等的清洁度
3、经济因素：道路、交通、上下水、电力、 煤气及其他基础设施的状况 4、规划制约因素：覆盖率、容积率、 建筑物高度、地下开发深度
（四）其它因素 1、城市周围农用地的生产状况 2、购买者心理因素
口红指标——口红的销售量与经济状况相关 ——口红销售量低，经济繁荣 ——口红销售量多，经济衰退
（2）财政金融状况 （3）居民收入和消费水平 （4）利率水平
（二）区域因素 指土地所在地区的自然条件与社会经济条件。这 些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产 价格水平有决定性的影响。
土地经济学第十七章 土地价格理论及应用
在西方经济学家看来，价格是为获得一种商品或 劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自 然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳 动。
那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
(一) 土地价格的内涵
我们知道，土地能向人类永续提供产品和 服务，即在一定的劳动条件下土地本身能 产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了 土地纯收益，即地租。由于土地恒久，这 种地租是一种恒久的收益流。随着土地权 利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。 购买土地的权利，实际上是购买一定时期 的土地收益。因而，土地收益现值的总和 就表现为土地价格。土地价格是为购买土 地而支付的用货币表示的交换价值，是土 地未来地租的资本化。
（qn为n年后的现实地价)。但在现实生活
中，预期一般是不正确的，因此，公式
（17—3）更具有现实性。
（二）西方现代地价理论
土地供求理论的核心是土地市场的供求 关系决定土地价格。
二、土地价格的内涵和特点
(一) 土地价格的内涵
根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货 币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象 劳动。
收益还原法的基本公式
在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲 将其折算成现值，则乘以贴现率（即复 利率）即可。
R1
a 1 1r
a 1r
式中：R1——第一年纯收益贴现值。 第n年土地纯收益贴现值为:
a Rn (1 r )n
收益还原法的基本公式
n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土
地价格，即有限年期的土地价格：
土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决 定土地价格来建立的。
现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率 （土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价 上升额为Vqe 。在不考虑税收的前提下，资产市 场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资 产的收益率。
那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
(一) 土地价格的内涵
我们知道，土地能向人类永续提供产品和 服务，即在一定的劳动条件下土地本身能 产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了 土地纯收益，即地租。由于土地恒久，这 种地租是一种恒久的收益流。随着土地权 利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。 购买土地的权利，实际上是购买一定时期 的土地收益。因而，土地收益现值的总和 就表现为土地价格。土地价格是为购买土 地而支付的用货币表示的交换价值，是土 地未来地租的资本化。
（qn为n年后的现实地价)。但在现实生活
中，预期一般是不正确的，因此，公式
（17—3）更具有现实性。
（二）西方现代地价理论
土地供求理论的核心是土地市场的供求 关系决定土地价格。
二、土地价格的内涵和特点
(一) 土地价格的内涵
根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货 币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象 劳动。
收益还原法的基本公式
在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲 将其折算成现值，则乘以贴现率（即复 利率）即可。
R1
a 1 1r
a 1r
式中：R1——第一年纯收益贴现值。 第n年土地纯收益贴现值为:
a Rn (1 r )n
收益还原法的基本公式
n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土
地价格，即有限年期的土地价格：
土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决 定土地价格来建立的。
现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率 （土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价 上升额为Vqe 。在不考虑税收的前提下，资产市 场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资 产的收益率。
土地经济学第十七章地价理论、评估与其应用
2、市场比较法的基本公式 VD =VB × A × B × D × E
VD
= VB ×
100
（ ） 100
×
×
×
（）
（ ） 100 （ ）
100
VD 为待估宗地价格； VB 为比较实例宗地价格； A：为待估宗地情况指数/比较实例宗地情 况指数 = 正常情况指数/比较实例宗地情况指数； B：为待估宗地估价期日地价指数/比较实 例宗地交易日期地价指数； D：为待估宗地区域因素条件指数/比较实
（四）西方现代地价理论的特点及不足 1、现代地价理论的主要特点
（1）以现代经济增长理论为理论基础 （2）以现代土地产权为价格载体 （3）以权利人的经济收益为价值内涵 （4）以资本的价格为价格标准
2、西方现代地价理论的不足 （1）理论基础已经改变 （2）土地收益价格不能体现土地利用的外部性 （3）以土地产权定价不能充分反映土地资源的经
P2
P1
假定在需求不变的情况下，政府采取
P0
措施增大土地供给，如取消农用地保
护制度，供给曲线便向右移动至
S2S2，并与DlD1重新均衡到Eo 点，
并决定了此时的市场价，Po<P1 。
野口悠纪雄将地价理论总结为两个层次： （1）古典地价理论
q R 以地租的现值作为地价，即地价是由市场上 ( i g ) 的地租决定的，地价是一个被动的变数。
（一）地价与房价 （二）地价与物价 （三）房市与股市
第二节 地价评估
一、地价评估的目的与作用
土地价格评估：是指专业人员按照一定的土地 评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序和方法， 对土地市场价格的测定。 (一) 土地估价有助于土地交易的顺利进行 (二) 土地估价有助于企业投资决策 (三) 土地估价有助于土地市场的完善 (四) 土地估价有助于土地市场管理
马克思地租、地价理论研究
马克思地租、地价理论研究一、本文概述本文旨在深入研究和探讨马克思的地租和地价理论，旨在全面理解这一经典理论在现代社会经济条件下的应用和发展。
马克思的地租和地价理论是其政治经济学体系的重要组成部分，对于理解资本主义经济中土地资源的分配、利用和流转具有重要的理论指导意义。
本文将从马克思的原著出发，结合现代经济实践，对地租和地价的形成机制、影响因素及其在经济社会发展中的作用进行深入分析，以期为我国土地制度的改革和完善提供理论支持和实践借鉴。
在概述部分，本文将首先介绍马克思地租、地价理论的基本框架和核心观点，包括土地所有权的本质、地租的形成与分配、地价的决定因素等。
随后，本文将回顾国内外学者对马克思地租、地价理论的研究现状，分析现有研究的不足之处，为后续的深入研究提供理论铺垫。
在此基础上，本文将明确本文的研究目的和意义，阐述研究方法、研究内容和创新点，为后续章节的展开奠定坚实的基础。
通过本文的研究，我们期望能够更深入地理解马克思地租、地价理论的内涵和精髓，揭示其在现代经济社会中的实践价值和应用前景。
我们也希望通过本文的研究，为相关领域的学术研究和政策制定提供有益的参考和启示。
二、马克思地租理论概述卡尔·马克思的地租理论，作为其政治经济学体系的重要组成部分，为我们提供了深入理解土地经济关系的独特视角。
马克思认为，地租是土地所有者凭借其土地所有权而获得的剩余产品，它体现了土地所有者和土地使用者之间的经济关系。
这种关系在资本主义社会中表现为土地所有者和资本家之间的阶级关系，而在其他社会形态中则可能呈现为不同的形式。
在马克思的理论中，地租被划分为两种基本形式：级差地租和绝对地租。
级差地租源于土地的自然肥力、地理位置和投资额度的差异，这些差异使得不同的土地在同样的劳动投入下产生不同的产量。
而绝对地租则是指无论土地质量如何，土地所有者都会因其对土地的所有权而获得的地租。
这是因为土地作为一种稀缺资源，其所有权本身就具有一定的价值。
17 第十七章-地价理论及其应用
经济发展状况
一般因素
财税体制、城市规划
（从宏观上产生全局影响）
土地相关政策、城镇化速度
土地资源禀赋、土地产权状况
区域因素
位置、基础设施条件
（对地区地价有决定性影响）
规划限制、环境质量等
个别因素 （同一区域内地价差异的主要原因）
宗地面积、宗地形状 宗地位置、临街宽度
地质条件等
六、地价变动的规律性
• （一）土地价格呈总体上升趋势
⑨ 求出比准价格。
交易情况修正系数
A=
待估宗地情况指数 比较案例情况指数
=
正常情况指数 比较案例情况指数
=
100
（）
交易期日修正系数
B=
待估宗地期日地价指数 比较案例期日地价指数
=
（）
100
区域因素修正系数 待估宗地区域因素条件指数
D= 比较案例区域因素条件指数
= 100 （）
个别因 素修正 系数：
• 1、土地价格的周期性发展是其主要特征
• 2、土地价格变动受政府调节的影响
• （三）土地价格变动具有明显的地区差异性
•
土地位置固定，土地市场具有区域性。
• （四）地价在房价中所占比例越来越大
•
建筑成本随技术的发展而不断降低，房
地产增意义和作用
• （1）为土地有偿转让与使用提供了付费的理论 和计量依据。
• （2）土地还原利率为7%。 • （3）住宅地价指数以1999年1月1日为100，以
后平均每月上涨1个百分点。
• （4）该城市住宅地价的容积率修正系数见下表。
容积率
1.0
2.0
2.5
3.0
4.0
5.0
土地价格理论及应用
城市化和逆城市化现象
在人口增长和土地价格上涨的情况下，可能会出现城市化和逆城市化现象。城市化是指人 口向城市聚集，而逆城市化是指城市人口向农村或其他地区迁移。
04
土地价格政策与管理
土地价格政策的目标与手段
保护土地资源
促进经济发展
通过制定土地价格政策，合理配置和利用土 地资源，防止土地资源的浪费和过度开发。
公正性和透明度。
加强土地市场的信息披露
02
建立土地市场信息共享平台，提供土地供求信息、价格走势等
数据，增加市场透明度。
强化土地价格调控
03
根据经济和社会发展需要，适时调整土地价格政策，控制地价
过快上涨，保持土地市场的稳定和健康发展。
土地市场的规范化建设
完善土地市场法规
制定和完善土地市场法规，规范土地交易行为，防止土地投机 和违法交易。
人口增长
人口增长也会影响土地价格。随着 人口增长，对住房和其他基础设施 的需求增加，从而推高土地价格。
02
土地价格评估
土地价格评估的基本原理
土地价格定义
土地价格是指土地在市场交易 过程中，买卖双方对于土地使 用权和地上建筑物所有权所达
成的价格。
价格形成因素
土地价格的形成受到多种因素 的影响，包括地理位置、土地 用途、市场需求与供给、经济
土地价格的决定性因素是市场供求关系。当供大于求时， 土地价格下跌；当供小于求时，土地价格上涨。
使用权与所有权
土地的使用权和所有权也会影响土地价格。例如，租赁权 和产权期限长短会影响土地价格，因为它们决定了投资者 对未来收益的预期。
区位因素
不同地理位置的土地价格存在差异。一般来说，城市中心 地区的土地价格高于郊区，这是因为城市中心地区的商业 、交通等便利条件更优越。
在人口增长和土地价格上涨的情况下，可能会出现城市化和逆城市化现象。城市化是指人 口向城市聚集，而逆城市化是指城市人口向农村或其他地区迁移。
04
土地价格政策与管理
土地价格政策的目标与手段
保护土地资源
促进经济发展
通过制定土地价格政策，合理配置和利用土 地资源，防止土地资源的浪费和过度开发。
公正性和透明度。
加强土地市场的信息披露
02
建立土地市场信息共享平台，提供土地供求信息、价格走势等
数据，增加市场透明度。
强化土地价格调控
03
根据经济和社会发展需要，适时调整土地价格政策，控制地价
过快上涨，保持土地市场的稳定和健康发展。
土地市场的规范化建设
完善土地市场法规
制定和完善土地市场法规，规范土地交易行为，防止土地投机 和违法交易。
人口增长
人口增长也会影响土地价格。随着 人口增长，对住房和其他基础设施 的需求增加，从而推高土地价格。
02
土地价格评估
土地价格评估的基本原理
土地价格定义
土地价格是指土地在市场交易 过程中，买卖双方对于土地使 用权和地上建筑物所有权所达
成的价格。
价格形成因素
土地价格的形成受到多种因素 的影响，包括地理位置、土地 用途、市场需求与供给、经济
土地价格的决定性因素是市场供求关系。当供大于求时， 土地价格下跌；当供小于求时，土地价格上涨。
使用权与所有权
土地的使用权和所有权也会影响土地价格。例如，租赁权 和产权期限长短会影响土地价格，因为它们决定了投资者 对未来收益的预期。
区位因素
不同地理位置的土地价格存在差异。一般来说，城市中心 地区的土地价格高于郊区，这是因为城市中心地区的商业 、交通等便利条件更优越。
土地利用规划理论及运用
（一）地租和地价理论 1.马克思地租理论：
土地价格是地租的资本化，即土地价格=地租/利息率 地租是土地所有者借以实现的经济形式，其产生条件是土 地所有权和使用权的分离。
（1）级差地租：利用较好生产条件的土地产生的超额利润。 产生的条件：土地有限性和土地差别性
（2）绝对地租：凡租用土地者，无论土地好坏，都须向土地所有者 交纳一定数额地租，由所有权而产生，在各种形式的地租中，绝对地 租是土地所有权最典型的实现形式。
（二）地租地价与土地利用规划的ห้องสมุดไป่ตู้系
提高土地肥力
改善运输条件
追加投入
级差地租形成条件的变化
影响地租地价
地价高
地价低
规划为高价用地，如：
工业用地、行政办公用地、
商服用地和居住地
农业用地
（3）垄断地租：从特别有利的土地上产生的商品的垄断价格中获得 超额利润。
2.西方经济学地租理论 经济学者将地租分为契约地租和经济地租。
契约地租：土地承租人和土地出租人通过契约的形式，规定 佃户按期缴纳给物主的租金款额。
经济地租：是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成 本之后剩余的那一部分，影响因素为价格和成本。
土地价格是地租的资本化，即土地价格=地租/利息率 地租是土地所有者借以实现的经济形式，其产生条件是土 地所有权和使用权的分离。
（1）级差地租：利用较好生产条件的土地产生的超额利润。 产生的条件：土地有限性和土地差别性
（2）绝对地租：凡租用土地者，无论土地好坏，都须向土地所有者 交纳一定数额地租，由所有权而产生，在各种形式的地租中，绝对地 租是土地所有权最典型的实现形式。
（二）地租地价与土地利用规划的ห้องสมุดไป่ตู้系
提高土地肥力
改善运输条件
追加投入
级差地租形成条件的变化
影响地租地价
地价高
地价低
规划为高价用地，如：
工业用地、行政办公用地、
商服用地和居住地
农业用地
（3）垄断地租：从特别有利的土地上产生的商品的垄断价格中获得 超额利润。
2.西方经济学地租理论 经济学者将地租分为契约地租和经济地租。
契约地租：土地承租人和土地出租人通过契约的形式，规定 佃户按期缴纳给物主的租金款额。
经济地租：是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成 本之后剩余的那一部分，影响因素为价格和成本。
第章我国土地价格理论与土地市场PPT课件
变
– 土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响
动
– 土地价格变动受政府调节的影响
趋
势
土地价格的变动具有明显的地区差异性
及 规
地价在房地产价格中所占比重越来越大
律
性
8
二
土地价格的分类
、
土 地
土地价格评估的目的与作用
价
格
土地价格评估的原则
的
评 估
土地价格评估的基本方法土地估价工作程序9来自土地价格的分类法
较实例宗地交易日期地价指数；
D： 待估宗地区域因素指数修正=待估宗地区域因素条件指数
∕比较实例宗地区域因素条件指数；
F： 待估宗地个别因素指数修正=待估宗地个别因素条件指数 ∕比较实例宗地个别因素条件。
17
区域因素
繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观 城市基础建设 社会公共设施 规划限制 治安状况
•包含：一是土地资源价格，一是土地资本价格。
由地租资本化产生的土地价格，称为土地资源价格，构
土 成现实土地价格的一部分。即P1＝L/R （1） 地 土地资本价格是投入土地的活劳动和物化劳动形成的。 价 格 若用P2表示现实土地价格，L表示土地年租价，R表示平均 的 利息率，K表示投入城市土地的资本，S表示投入到土地资本 形 的预期收益。那么，现实的土地价格就表现为：P2＝L/R＋ 成 (K＋S)
二 、
（1）按土地权利分类，可以划分为所有权价格、 使用权价格、租赁权价格、抵押权价格、空中权
土 地
价格、地下权价格等；
价 （2）按土地价格形成的方式分类，可以分为交易
格
价格和评估价格。评估价格又包括交易底价、基
的 评
第五章土地价格理论及应用
第五章土地价格理论及应用
中国耕地价值或价格的组成
1．耕地的农业生产资料市场价值 2. 耕地的社会保障价值 3. 耕地的发展权价值 4. 耕地的国家粮食战略安全价值 5. 耕地的生态安全价值
第五章土地价格理论及应用
第三节 土地价格的管理
一、中国土地价格体系 二、中国土地价格管理制度
第五章土地价格理论及应用
第五章土地价格理论及应用
2．土地使用权转让价格
土地使用权转让价格是指土地使用者 之间依市场规则转移土地使用权，受让 者向转让者支付的代价。
第五章土地价格理论及应用
3．租赁价格
租赁价格是土地使用权人将土地使用 权再转租给他人而获得的报酬。
第五章土地价格理论及应用
4．地役权价格
地役权价格是土地使用者为获得在他 人土地上通行或通过等权利而支付的代 价。
一、土地价格评估的目的 二、土地价格评估的原则 三、土地价格评估的基本方法
第五章土地价格理论及应用
一、土地价格评估的目的
（一）土地估价有助于土地交易的顺利进行 （二）土地估价有助于企业投资决策 （三）土地估价有助于土地市场的完善 （四）土地估价有助于土地市场管理
第五章土地价格理论及应用
二、土地价格评估的原则
第五章土地价格理论及应用
（二）西方现代地价理论（自学）
第五章土地价格理论及应用
二、土地价格的内涵和特点
(一) 土地价格的内涵 根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值
的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类 抽象劳动。
在西方经济学家看来，价格是为获得一种商 品或劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。 但自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽 象劳动。 那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
中国耕地价值或价格的组成
1．耕地的农业生产资料市场价值 2. 耕地的社会保障价值 3. 耕地的发展权价值 4. 耕地的国家粮食战略安全价值 5. 耕地的生态安全价值
第五章土地价格理论及应用
第三节 土地价格的管理
一、中国土地价格体系 二、中国土地价格管理制度
第五章土地价格理论及应用
第五章土地价格理论及应用
2．土地使用权转让价格
土地使用权转让价格是指土地使用者 之间依市场规则转移土地使用权，受让 者向转让者支付的代价。
第五章土地价格理论及应用
3．租赁价格
租赁价格是土地使用权人将土地使用 权再转租给他人而获得的报酬。
第五章土地价格理论及应用
4．地役权价格
地役权价格是土地使用者为获得在他 人土地上通行或通过等权利而支付的代 价。
一、土地价格评估的目的 二、土地价格评估的原则 三、土地价格评估的基本方法
第五章土地价格理论及应用
一、土地价格评估的目的
（一）土地估价有助于土地交易的顺利进行 （二）土地估价有助于企业投资决策 （三）土地估价有助于土地市场的完善 （四）土地估价有助于土地市场管理
第五章土地价格理论及应用
二、土地价格评估的原则
第五章土地价格理论及应用
（二）西方现代地价理论（自学）
第五章土地价格理论及应用
二、土地价格的内涵和特点
(一) 土地价格的内涵 根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值
的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类 抽象劳动。
在西方经济学家看来，价格是为获得一种商 品或劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。 但自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽 象劳动。 那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
第五章土地价格理论及应用
1、课税价格 课税价格是专为国家或地方政府征收
土地税收而确定的价格。 2、抵押价格
抵押价格是土地作为信用担保而确定 的价格。
二、中国土地价格管理制度
1．土地估价制度 2. 估价机构和估价人员的资格认证制度 3．基准地价和标定地价定期公布制度 4．城镇地价监测体系 5．土地供应计划制度和土地储备制度 6．土地交易最低限价制度
2．土地使用权转让价格
土地使用权转让价格是指土地使用者 之间依市场规则转移土地使用权，受让 者向转让者支付的代价。
3．租赁价格
租赁价格是土地使用权人将土地使用 权再转租给他人而获得的报酬。
4．地役权价格
地役权价格是土地使用者为获得在他 人土地上通行或通过等权利而支付的代 价。
（四）其他价格形式
第二节 土地价格的评估
一、土地价格评估的目的 二、土地价格评估的原则 三、土地价格评估的基本方法
一、土地价格评估的目的
（一）土地估价有助于土地交易的顺利进行 （二）土地估价有助于企业投资决策 （三）土地估价有助于土地市场的完善 （四）土地估价有助于土地市场管理
二、土地价格评估的原则
（一）公平原则 （二）最有效利用原则 （三）替代原则 （四）预期收益原则 （五）供需原则
(一) 土地价格的内涵
土地价格的本质内涵是在正常市场条件下， 土地在未来年期所能提供的土地纯收益（地租） 的资本化价值。所有者转移地租的资本化价值。 这种土地纯收益，是劳动者所创造的剩余价值的 一部分，可能来自本宗地劳动者，也可能因为土 地资源的稀缺和垄断，来自全社会劳动者剩余价 值的转移。这一纯收益的资本化价值，在正常市 场条件下能够弥补自然土地所应具有价值补偿和 凝固在土地中的土地资本价值的补偿。
第五章 土地价格理论及应用
土地税收而确定的价格。 2、抵押价格
抵押价格是土地作为信用担保而确定 的价格。
二、中国土地价格管理制度
1．土地估价制度 2. 估价机构和估价人员的资格认证制度 3．基准地价和标定地价定期公布制度 4．城镇地价监测体系 5．土地供应计划制度和土地储备制度 6．土地交易最低限价制度
2．土地使用权转让价格
土地使用权转让价格是指土地使用者 之间依市场规则转移土地使用权，受让 者向转让者支付的代价。
3．租赁价格
租赁价格是土地使用权人将土地使用 权再转租给他人而获得的报酬。
4．地役权价格
地役权价格是土地使用者为获得在他 人土地上通行或通过等权利而支付的代 价。
（四）其他价格形式
第二节 土地价格的评估
一、土地价格评估的目的 二、土地价格评估的原则 三、土地价格评估的基本方法
一、土地价格评估的目的
（一）土地估价有助于土地交易的顺利进行 （二）土地估价有助于企业投资决策 （三）土地估价有助于土地市场的完善 （四）土地估价有助于土地市场管理
二、土地价格评估的原则
（一）公平原则 （二）最有效利用原则 （三）替代原则 （四）预期收益原则 （五）供需原则
(一) 土地价格的内涵
土地价格的本质内涵是在正常市场条件下， 土地在未来年期所能提供的土地纯收益（地租） 的资本化价值。所有者转移地租的资本化价值。 这种土地纯收益，是劳动者所创造的剩余价值的 一部分，可能来自本宗地劳动者，也可能因为土 地资源的稀缺和垄断，来自全社会劳动者剩余价 值的转移。这一纯收益的资本化价值，在正常市 场条件下能够弥补自然土地所应具有价值补偿和 凝固在土地中的土地资本价值的补偿。
第五章 土地价格理论及应用
地价理论及应用
【重点】 认识和理解土地价格形成和变化的规律 及影响因素。了解我国土地价格管理的基本内 容。
【难点】 土地价格的形成理论
第十三章 地价理论及应用
? 地价理论 ? 地价评估 ? 地价管理
一、地价理论
（一）土地价格形成的理论
1、马克思主义地价形成理论 以劳动价值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是
交易地价
是指土地市场中实际交易的价格。 ①土地使用权出让价格 ②土地使用权转让价格 ③租赁价格 ④地役权价格
其他地价 课税价格、抵押价格等
三、地价管理
（二）中国土地价格管理制度
1 、建立土地估价制度 2 、建立估价机构和估价人员的资格认证制度 3 、建立基准地价和标定地价定期公布制度 4 、建立地价监测体系 5 、建立土地供应计划制度和土地储备制度。 6 、建立土地交易最低限价制度 7 、建立土地增值税制度
2）农地基准地价：是制在农村范围内，以县域为单位对现状 利用条件下同级别的土地（主要是耕地），或者土地条件相 当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评 估确定的某一时点的平均价格。
3）基准地价的作用
标定地价
①是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场 和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。 是宗地地价的一种。 ②作用：作为政府确定土地出让金、土地资产、核定 土地税费、制定土地市场管理政策的依据
三、地价管理
（三）西方发达国家土地价格管理
1 、美国 对土地市场干预最少的国家之一。但为防止地价的失控对土 地市场及其整个经济产生负面影响，因而逐步加强了对土地 价格的管理，所采取的主要措施有建立土地估价制度、对地 价进行控制等。 2 、日本 是对土地市场进行政府干预最多的国家之一。主要措施有： 建立地价公示制度；建立不动产估价制度；建立土地交易评 估制度和申报劝告制度；制定《国土利用计划》 3 、德国 成立土地估价委员会；政府具有土地的征购权和优先购买权； 建立农地转用控制制度。
【难点】 土地价格的形成理论
第十三章 地价理论及应用
? 地价理论 ? 地价评估 ? 地价管理
一、地价理论
（一）土地价格形成的理论
1、马克思主义地价形成理论 以劳动价值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是
交易地价
是指土地市场中实际交易的价格。 ①土地使用权出让价格 ②土地使用权转让价格 ③租赁价格 ④地役权价格
其他地价 课税价格、抵押价格等
三、地价管理
（二）中国土地价格管理制度
1 、建立土地估价制度 2 、建立估价机构和估价人员的资格认证制度 3 、建立基准地价和标定地价定期公布制度 4 、建立地价监测体系 5 、建立土地供应计划制度和土地储备制度。 6 、建立土地交易最低限价制度 7 、建立土地增值税制度
2）农地基准地价：是制在农村范围内，以县域为单位对现状 利用条件下同级别的土地（主要是耕地），或者土地条件相 当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评 估确定的某一时点的平均价格。
3）基准地价的作用
标定地价
①是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场 和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。 是宗地地价的一种。 ②作用：作为政府确定土地出让金、土地资产、核定 土地税费、制定土地市场管理政策的依据
三、地价管理
（三）西方发达国家土地价格管理
1 、美国 对土地市场干预最少的国家之一。但为防止地价的失控对土 地市场及其整个经济产生负面影响，因而逐步加强了对土地 价格的管理，所采取的主要措施有建立土地估价制度、对地 价进行控制等。 2 、日本 是对土地市场进行政府干预最多的国家之一。主要措施有： 建立地价公示制度；建立不动产估价制度；建立土地交易评 估制度和申报劝告制度；制定《国土利用计划》 3 、德国 成立土地估价委员会；政府具有土地的征购权和优先购买权； 建立农地转用控制制度。
地租地价理论的应用的例子
地租地价理论的应用的例子在西方古典经济学家中，威廉·配第为极差地租理论奠定了初步的基础；亚当·斯密已在实际上肯定绝对地租的存在，只是未明确提出绝对地租的概念；大卫·李嘉图运用劳动价值论研究地租，对极差地租理论做出了突出的贡献。
但他错误的否定绝对地租的存在。
1威廉•配第1.1威廉·配第(Willian Petty,1623～1687) 是英国古典政治经济学创始人,他对地租理论做出了开拓性贡献。
1.2主要著作有《赋税论》、《政治算术》、《献给英明人士》、《货币略论》等.1.3威廉·配第的地租地价观点概括而言：《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。
威廉·配第的地租地价理论具体而言：1.认为地租是使用农地生产农作物的一种剩余或净报酬，即收获的产品扣除生产费用以后的剩余部分，以公式表示即：地租＝市场价格—生产成本. 2.配第首先提出了地价可由土地获得的地租资本化后得出的观点，这一理论经历三百多年，从本质上未被动摇过。
3.关于级差地租，配第论述了其基本原理：即由于土地肥沃程度、距市场的距离以及耕作技术水平的差异，而造成了地租的差异。
马克思正是在此基础上提出了级差地租Ⅰ(包括两种形式)及级差地租Ⅱ的概念。
2 弗朗斯瓦·魁奈2.1弗朗斯瓦·魁奈（Francois Quesnay 1694—1774 ）是资产阶级古典政治经济学奠基人之一，法国重农学派的创始人和重要代表。
2.2主要经济著作有：《明证论》、《租地农场主论》、《谷物论》、《经济表》等。
2.3弗朗斯瓦·魁奈的地租地价观点概括而言：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。
魁奈提出“纯产品学说”，并以此为基础，研究了社会总资本的再生产与流通。
他认为，财富就是物质，就是使用价值，工业只能改变财富的形态，不能增加财富的数量，只有农业才能使财富增加。
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三、地价管理
（三）西方发达国家土地价格管理
1 、美国 对土地市场干预最少的国家之一。但为防止地价的失控对土 地市场及其整个经济产生负面影响，因而逐步加强了对土地 价格的管理，所采取的主要措施有建立土地估价制度、对地 价进行控制等。 2 、日本 是对土地市场进行政府干预最多的国家之一。主要措施有： 建立地价公示制度；建立不动产估价制度；建立土地交易评 估制度和申报劝告制度；制定《国土利用计划》 3 、德国 成立土地估价委员会；政府具有土地的征购权和优先购买权； 建立农地转用控制制度。
地租的资本化。其理论内容： (1) 自然状态的土地虽然不是劳动新产品，没有价值，但有使 用价值，在一定的生产关系下，产生了地租。因此，土地价 格就是地租的购买价格。 (2 ) 土地价格的实质是地租的资本化 将地租按一定的利息还原成一个资本量便是土地价格。资本 化的地租表现为地租。 P=R/r (3) 土地租金是出租土地的资本化收入
【重点】 认识和理解土地价格形成和变化的规律 及影响因素。了解我国土地价格管理的基本内 容。
【难点】 土地价格的形成理论
第十三章 地价理论及应用
? 地价理论 ? 地价评估 ? 地价管理
一、地价理论
（一）土地价格形成的理论
1、马克思主义地价形成理论 以劳动价值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是
2）农地基准地价：是制在农村范围内，以县域为单位对现状 利用条件下同级别的土地（主要是耕地），或者土地条件相 当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评 估确定的某一时点的平均价格。
3）基准地价的作用
标定地价
①是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场 和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。 是宗地地价的一种。 ②作用：作为政府确定土地出让金、土地资产、核定 土地税费、制定土地市场管理政策的依据
一、地价理论
（三）土地价格变动的规律 1、土地价格呈总体上升趋势 2、土地价格变动呈现周期性特征 3、土地价格变动具有明显的地区差异 4、地价在房地价格评估的目的和意义 （二）土地价格评估的主要方法 （注：主要以课堂自学为主）
三、地价管理
因土地交易的方式和条件的不同及土地管理的需要， 土地价格表现为多种形式。多种土地价格形式构成了 土地价格体系。
第十三章 地价理论及应用
【内容提要】 土地作为一种特殊商品，其价格的 形成也不同于一般的商品，因此，关于土地价 格的形成及其变化规律成为土地经济学所研究 的重要内容，本章主要介绍土地价格的基本理 论，土地价格的评估以及土地价格的管理。通 过学习使学生对土地价格的形成及变化规律， 为什么要对土地价格评估和管理等问题能够有 系统的认识和了解。
是土地估价各种模型的依据。 (2) 土地供求理论
土地价格的决定因素是土地的供给和需求。 ①土地供给无弹性下的价格决定：土地价格完全由需求所决 定 ②土地供给有弹性下的价格决定：由供给和需求共同决定
一、地价理论
（二）土地价格的内涵及特点
1、土地价格的内涵 ①土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值， 是土地未来地租的资本化。 ②土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格，关于“市 场价值”的解释。（一般情况下） 2、土地价格的特点 ①土地价格是土地权益价格 ②土地价格不是土地价值货币的货币表现，一般不依生产成 本定价。 ③土地价格主要由土地需求决定 ④土地价格总体呈上升趋势 ⑤土地价格具有强烈的地域性
（一）土地价格体系
基准地价 标定地价 交易地价
其他地价
基准地价
基准地价是由政府管理部门委托评估机构，根据现状条件 下的土地级别评估的某一时点上法定最高年期物权性质的土 地使用权区域平均价格。
1）城镇基准地价：是指在城镇规划范围内，对现状利用条件 下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、居 住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期 物权性质的土地使用权区域平均价格。
交易地价
是指土地市场中实际交易的价格。 ①土地使用权出让价格 ②土地使用权转让价格 ③租赁价格 ④地役权价格
其他地价 课税价格、抵押价格等
三、地价管理
（二）中国土地价格管理制度
1 、建立土地估价制度 2 、建立估价机构和估价人员的资格认证制度 3 、建立基准地价和标定地价定期公布制度 4 、建立地价监测体系 5 、建立土地供应计划制度和土地储备制度。 6 、建立土地交易最低限价制度 7 、建立土地增值税制度
一、地价理论
（三）影响土地价格的因素
凡是影响土地的供给与需求，或影响地租收益和土地还原 率的一切因素都是影响土地价格的因素。 1、一般因素 是指影响土地价格的一般的、普通的、共同的因素，它对土 地价格的总体水平产生影响，主要有土地制度、城市规划、 城市性质及宏观区位、土地利用计划、土地相关政策、人口 状态、经济发展状况、社会安定状况等。 2、区域因素 对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。主要有区 域位置、基础设施条件、规划限制和环境质量等。 3、个别因素 是指土地本身的条件和特征对土地地价有影响的因素，如宗 地、面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利
土地租金=土地固定资本+真正的地租
一、地价理论
（一）土地价格形成的理论
2、西方经济学地价形成理论 是在市场价格理论的基础上发展起来的。
(1) 土地收益理论 ①土地价格是土地收益即地租的资本化。地租为经济地租。 ②经济地租：土地总收益扣除总成本的余额。 ③土地收益：有3个方面的含义。 ④土地收益和土地价格的关系：V=a/r