台湾土地经济学之一基本观念真题解答参考

（1）价格上限管制，如房租上限、国宅价格（参见本文）。
（2）数量管制，如国有地禁止标售（参见本文）。
（3）。财政政策，如租税政策（参见土地税论）。
（4）。货币政策，如不动产信用管制、利率政策等。
（5）。对于不动产生产活动的外部成本予以课税，如开发影响费、环境污染费等；对于土地开发的不当得利课税，如土地增值税；对于土地开发的邻避效果予以补贴。
(一)图形
初始图
(二)分析
令PR为土地价格；OQR为土地总数量；S0为水稻田提供做为建地的供给曲线；D0为建地的需求曲线；OP01为纯粹水稻田价格（即水稻田未变更为建地时的价格，亦为当时的地价）。
1。假设初始均衡E0（Q0,P0），表示建地需求曲线D0与水稻田提供做为建地的供给曲线S0相交于E0点，此时水稻田数量为Q0QR，即0Q0的水稻田变更为建地，且地价为OP0。
2.一般财货市场，政府介入手段较多，问题的解决较容易。
不动产市场，政府介入手段有限，问题的解决较困难。
3.一般财货市场，政府宜从「增加财货供给」较有效。
不动产市场，政府宜从「打击投机需求」较有效。
换言之，一般财货市场宜ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ供给面着手，不动产市场宜从需求面着手。
4.一般财货市场之价格自由伸缩，故政府介入之目的在恢復市场机能。
2。土地市场的土地投机将导致市场失灵
（1）图形
（2）说明
①令P为土地价格，Q为土地数量，S为土地供给曲线，D为土地需求曲线，初始均衡为E0（P0）。
②当土地市场因土地投机动机使得土地需求增加，致土地需求曲线由D0水平右移到D1，在初始价格P0下，产生土地市场超额需求E0a，使得土地价格有上涨的压力。因为土地市场属于完全竞争，土地供给者知道土地价格因需求增加而上涨，又由于土地不能生产制造且地主具惜售下，使得土地供给曲线由S0水平左移到S1最终供需双方在E1（P1）达成新均衡，土地价格
2.不可移动性：不动产之位置固定，因此纵然某地区之不动产价格高涨，亦无法从其他地区输入不动产，甚至由国外进口不动产。总之，不动产市场是地区性市场。有的地区供不应求，不动产价格高涨；有的地区供过于求，不动产价格下跌。
3.異质性：不动产具有其固定区位，每一件不动产为世界唯一，无兩件不动产完全相同，因此彼此间完全替代性低，价格不易统一。
不动产市场之价格具有向下僵硬性(即上涨容易、下跌难)，政府介入之目的在健全不动产制度。
5.一般财货市场，政府之介入着眼于短期问题之解决。
不动产市场，政府介入着眼于长期制度之建立。
政府对于住宅租赁市场的干预，通常系采取租金管制措施；试问：当住宅需求增加时，这种措施的短期效果、长期效果为何？请绘图說明之
2。土地市场不具有自由竞争性（Free Competition）
所谓「自由竞争性」是指市场经济的运作过程中，供给面、需求面和市场价格并无人为干预或政府角色介入。但是在土地实际交易层面，政府时常因为政策需要而进行土地市场的需求面与供给面之干预，因此土地市场运作不满足「自由竞争」性质。
3。土地市场不具有完全竞争性（Perfectly Competition）
2。福利分析讨论
（1）租金管制前
初始均衡E1时，承租者的福利剩余为（a＋b），出租者的福利剩余为（c＋d＋e），社会总剩余为（a＋b＋c＋d＋e），此时住宅租赁市场满足配置效率。
（2）租金管制后
在住宅租赁市场的房屋有效供给曲线S1且租金R0下，承租者的福利剩余为（a＋c）（增加c，同时减少b），出租者的福利剩余为e（减少c＋d），社会总剩余为（a＋c＋e），此时住宅租赁市场产生（b＋d）的社会无谓损失，产生市场失灵。
补充：
(一)短期效果：
1.抑制房租上涨：政府房租上限管制措施，将抑制房租上涨。
2.租赁市场供不应求：在R0的房租水平，出租供给量Q0，承租需求量Q2，产生超额需求Q0Q2。
3.闲置空屋增加：在偏低之房租水平下，部分屋主寧愿让其房屋闲置，也不提供加入市场。
(二)长期效果：
1.黑市、转租等应运而生：由于租赁市场供不应求，则黑市交易、转租行为等地下经济应运而生。
(二)土地投机将引发市场失灵，故土地投机不具有正当性。
1。一般财货的市场价格机能
（1）图形
（2）说明
①令P为一般财货价格，Q为一般财货数量，S为一般财货供给曲线，D为一般财货需求曲线，初始均衡为E0（P0）。
②当财货需求增加，使得需求曲线由D0水平右移到D1，在初始价格P0下，产生财货市场超额需求E0E1，使得一般财货价格有上涨的压力。因为财货市场属于完全竞争，生产者知道价格因需求增加而上涨，故在有利可图下会扩大生产，使得供给曲线由S0水平右移到S1，最终供需双方在E1（P1）达成新均衡。因此P0价格透过市场浮动调整呈现稳定均衡，市场达成配置效率。
台湾土地经济学之一基本观念真题解答参考
有人认为土地投机是一种「不勞而获」，有人则认为具有「严肃的社会功能」，试从土地市场的特性分析土地投机是否具有正当性
(一)土地市场的性质
1。土地市场价格不具有集中交易性
因为土地市场的交易一般透过私下授与或经纪商中介完成最后的成交价，故此土地价格不具有集中交易性，也无法降低买卖双方的讯息不对称（Asymmetric Information），更不能避免市场产生劣币驱逐良币的反淘汰（Adverse Selection）和道德风险（Moral Hazard）之产生，所以土地市场的价格很难充分揭露对象商品的真实价值与市场定位。
2。不动产市场的运作将导致市场失灵
（1）图形
（2）说明
①令P为不动产价格，Q为不动产数量，S为不动产供给曲线，D为不动产需求曲线，初始均衡为E0（P0）。
②当不动产市场因不动产投机动机使得不动产需求增加，致不动产需求曲线由D0水平右移到D1，在初始价格P0下，产生不动产市场超额需求E0a，使得不动产价格有上涨的压力。因为不动产市场属于完全竞争，不动产供给者知道不动产价格因需求增加而上涨，又由于不动产不能实时生产制造与由他区满入满足，且不动产持有者具惜售下，使得不动产供给曲线由S0水平左移到S1最终供需双方在E1（P1）达成新均衡，不动产价格由P0上涨到P1。因此P0价格无法透过市场浮动调整呈现稳定均衡，不动产市场最终产生市场失灵。
综合上述，房租管制将使租赁市场发生供不应求现象，黑市租金因而产生；闲置空屋增加，形成资源浪费；租赁服务质量惡化，损及房客权益。总之，房租管制对无住屋者而言，未蒙其利，先受其害。
假设水稻田大规模地转变为建地使用后，所丧失之地下水补注以及地区性洪水调节等作用，必须投入庞大经费兴建水库及防洪工程等方式予以弥补。若今考虑前述工程成本，水稻田开发为建地的數量会如何变化？试绘图說明之
（6）。凡是产生巨大外部利益或易产生「坐享其成」的公共财与公共设施，均由政府提供。
（7）。对于公共事业日地所需之土地，予以强制征收；对于垄断或投机性土地，采照价收买。
补充：
(一)不动产之基本特质：
1.稀少性：不动产之生产成本高，且生产耗时，故供给弹性小。当不动产需求突然增加时，常发生供不应求现象，而造成不动产价格暴涨。
3。由上述①和②可知，一般财货市场价格合乎价格机能，而不动产市场价格不具浮动调整功能而产生市场失灵。
(三)政府介入行为在一般财货市场与不动产市场之差异
1。一般财货市场：
一般财货市场的价格其浮动调整功能，透过价格机能的引导，政府不需介入太多。
2。不动产市场：
因不动产市场价格其向下僵固性而呈现易涨难跌，故政府利用价量管制及租税政策以健全市场制度。
不动产的基本特质有異于一般财货，该特质也造成「不动产市场」迥異于「完全的竞争市场」。试說明不动产究竟具备那些基本特质，导致其与一般财货在市场上的运作效果不同。政府若为追求社会最大福祉，其对「不动产」与「一般财货」在介入的措施与政策上究竟该有何种重要的差異？请比较說明政府在介入「不动产市场」与「一般财货市场」时应有的差異
2.以变相方式提高租金：虽然名目租金在政府管制下，不得提高。但房东常以变相方式提高房租（如提高押金、由房客支付地价税、房屋税、管理费、维修费等），而使实质房租提高。
3.租赁服务质量惡化：房东在偏低之房租水平下，不提供其他附带性服务（如电话、电冰箱、洗衣机、电视机等）；甚至对出租房屋不进行维修，任其衰败。
（3）所得重分配效果
政府实行租金管制措施的目的，是为了保护房屋实质需求者的租屋权利，但政策是否对承租者有利，须视所得重分配效果的比较而定：若承租者增加的福利剩余c，大于损失的福利剩余b，则承租者的净福利增加，表示租金管制政策保护了实质需求者的租屋权；若承租者增加的福利剩余c，小于损失的福利剩余b，则承租者的净福利下降，表示租金管制政策不但未达政策目的，还同时损害了出租者的经济利益（因出租者的福利剩余只有e面积）；若承租者增加的福利剩余c，等于损失的福利剩余b，则承租者的净福利不变，但是政策仍伤害了出租者的经济利益。
(一)不动产市场的性质
同上题
(二)一般财货与不动产在市场运作之差异：
1。一般财货的市场价格机能
（1）图形
（2）说明
①令P为一般财货价格，Q为一般财货数量，S为一般财货供给曲线，D为一般财货需求曲线，初始均衡为E0（P0）。
②当财货需求增加，使得需求曲线由D0水平右移到D1，在初始价格P0下，产生财货市场超额需求E0E1，使得一般财货价格有上涨的压力。因为财货市场属于完全竞争，生产者知道价格因需求增加而上涨，故在有利可图下会扩大生产，使得供给曲线由S0水平右移到S1，最终供需双方在E1（P1）达成新均衡。因此P0价格透过市场浮动调整呈现稳定均衡，市场达成配置效率。
由P0上涨到P1。因此P0价格无法透过市场浮动调整呈现稳定均衡，市场最终产生市场失灵。
3。由上述①和②可知，土地投机行为会致使土地市场价格不具浮动调整功能而产生市场失灵。故土地投机不具有正当性。
补充：
(一)土地市场之性质：由于土地交易之产品具異质性、土地市场之买卖双方相对很少、土地欠缺集中市场、土地市场之信息不靈通等因素，故土地市场是不完全竞争市场，没有效率的市场。又由于土地利用之外部效果、公共财、独占性、稀少性等因素，土地市场容易发生「市场失靈」。