【学习课件】第二章房地产投资的环境分析
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房地产投资分析PPT课件
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表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽ห้องสมุดไป่ตู้开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
返回 目录
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
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1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽ห้องสมุดไป่ตู้开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
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1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
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1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
房地产投资分析课件
房地产投资是指投资者通过购买 房产、土地或其他房地产相关资 产，以获取租金、增值或开发利 润等收益。
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
房地产投资类型
要点一
总结词
房地产投资可分为住宅投资、商业地产投资、工业地产投 资和土地投资等类型。
要点二
详细描述
住宅投资是指购买住宅物业，以获取租金收益或长期资本 增值。商业地产投资是指购买商业用途的物业，如商场、 办公楼等，以获取租金收益或长期资本增值。工业地产投 资是指购买用于工业生产的物业，如厂房、仓库等，以获 取租金收益或长期资本增值。土地投资是指购买未开发土 地，等待其升值后再进行开发或转让。
投资回报率
分析项目的预期收益与投资成本之间 的关系，确保项目具有合理的投资回 报率。
政策支持
关注政府对房地产行业的政策导向， 选择符合政策支持的项目以降低风险。
项目价值评估
土地价值评估
根据土地所在地区的地价、 周边土地成交价格等因素， 评估土地的价值。
建筑价值评估
根据建筑物的建造年代、 质量、装修状况以及市场 同类建筑的价格水平，评 估建筑物的价值。
未来价值增长预测
基于市场需求、经济发展 和政策变化等因素，预测 项目未来价值的增长潜力。
项目风险评估
市场风险
政策风险
分析市场需求的变化、竞争状况以及租客 或买家的购买力，评估市场风险。
关注政府对房地产行业的政策调整，评估 政策变化可能对项目产生的影响。
财务风险
运营风险
评估项目的投资成本、资金来源以及预期 收益的稳定性，确保财务状况良好。
经营风险
物业经营管理不善可能导致租 金收入减少或物业价值降低。
控制措施
多元化投资组合、合理配置资 金、定期市场监测和调整投资
房地产投资分析课件-第2章
2.2.2 房地产市场的效率
市场效率是指市场传递产品和价格信息的功能。如果市场信息能够迅速 而又低成本地传递，而且这些信息能够及时反映在市场价格上，那么这个 市场就是一个高效的市场。市场价格反映最新信息所需要的时间是衡量市 场效率的一个标准。
1. 房地产市场低效率的原因
➢房地产产品的异质性 ➢寻找交易伙伴存在较大难度 ➢房地产交易过程较为复杂
2. 市场的低效率与投资机会
Irwin/McGraw-Hill
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.2 房地产投资市场分析
2.2.3 房地产开发项目投资市场分析主要内容
1. 市场分析的三个层面 ➢城市房地产市场分析 ➢区域房地产市场分析 ➢房地产项目市场分析
Irwin/McGraw-Hill
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.1 房地产投资环境分析
2.1.2 房地产投资环境要素及其分析
房地产投资环境是一个多层次、多因素，并且是动态发展的复杂 系统，每个因素都是互相联系、相互影响的。例如，对于房地产投资 来说，几乎包括一个城市（或区块）的所有情况，有政治、经济、社 会文化、基础设施和配套设施、法律等。
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.1 房地产投资环境分析
专题2-1 问题思考：
当地铁与房产相遇
1、地铁是如何影响房地产价值的？ 2、当地如果有条件发展地铁，将对整个城市的 房地产市场产生怎样的影响，你是如何评价的？ 3、能不能提供更多地有关地铁与房地产发展的 相关信息？
2、三个多月后，北京市工商局为何又对一些商住项目进 行了“特赦”，这一措施将对市场各方又将产生何种影响?
市场效率是指市场传递产品和价格信息的功能。如果市场信息能够迅速 而又低成本地传递，而且这些信息能够及时反映在市场价格上，那么这个 市场就是一个高效的市场。市场价格反映最新信息所需要的时间是衡量市 场效率的一个标准。
1. 房地产市场低效率的原因
➢房地产产品的异质性 ➢寻找交易伙伴存在较大难度 ➢房地产交易过程较为复杂
2. 市场的低效率与投资机会
Irwin/McGraw-Hill
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.2 房地产投资市场分析
2.2.3 房地产开发项目投资市场分析主要内容
1. 市场分析的三个层面 ➢城市房地产市场分析 ➢区域房地产市场分析 ➢房地产项目市场分析
Irwin/McGraw-Hill
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.1 房地产投资环境分析
2.1.2 房地产投资环境要素及其分析
房地产投资环境是一个多层次、多因素，并且是动态发展的复杂 系统，每个因素都是互相联系、相互影响的。例如，对于房地产投资 来说，几乎包括一个城市（或区块）的所有情况，有政治、经济、社 会文化、基础设施和配套设施、法律等。
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.1 房地产投资环境分析
专题2-1 问题思考：
当地铁与房产相遇
1、地铁是如何影响房地产价值的？ 2、当地如果有条件发展地铁，将对整个城市的 房地产市场产生怎样的影响，你是如何评价的？ 3、能不能提供更多地有关地铁与房地产发展的 相关信息？
2、三个多月后，北京市工商局为何又对一些商住项目进 行了“特赦”，这一措施将对市场各方又将产生何种影响?
房地产投资环境与市场分析PPT课件
16
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
房地产宏观环境分析PPT课件
利率对房地产供求的的影响
从需求上看，购房者主要分为两类，消费性购买者和投资性购买者。不管是用于居 住还是投资，大部分的购房者都采取银行按揭贷款的方式购买房产，所以利率政策 会直接影响于购房者的成本。在房款总价不变的前提下，若利率提高，则借款的支 出会增加，会减少对房屋的需求。反之，则会导致人们手中财富的贬值，人们会选 择其他的投资渠道，也会催生对房屋的投资性需求。
测一测
商界有句名言“女人和孩子的钱好赚”。从战略分析角度 来看，该说法主要分析的因素是（ ）。
A.人口因素 B.价值观 C.生活方式变化 D.消费心理
某国际快餐连锁公司宣布在中东开设连锁店，但并不出售
猪肉汉堡，只出售牛肉汉堡、鸡肉汉堡和鱼肉汉堡。这说
明该国际快餐连锁公司在战略分析中考虑了（ ）。
万科发展历程
二、经济环境分析
人民币汇率变动对房地产价格的影响
人民币升值将使调整中房地产面对大量热钱恶炒的巨大压力。国外游资早已栖身国 内房地产业，其中有的就是赌人民币升值才进入内地房地产业的。当一个国家或地 区的货币面临升值压力或者货币持续升值时，在升值前如把外币换成本币，一旦本 币升值，投资者将本币换成外币就能够获得与升值幅度相应的收益。这促使投资者 追逐该国及地区资产，而最有吸引力的就是股票和房地产，因为投资者不但能获得 升值收益，而且能够获得股票和房地产本身增值的收益，可以说是赚足两头的钱。
棚户区改造
棚户区的改造速度和规模将明显提高。今年政府工作报告 明确提出 2014 年棚户区改造任务为470 万套，在上年实际 开工的 323 万套基础上大幅提升。
一、政治法律环境
房产税征收新规定
2014年，对拥有2套住宅的家庭，人均建筑面积80 平方米以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年征 收1%—3%房产税，家庭第三套住宅，每年征收 4%—5%房产税，第四套及以上住宅，每年征收 10%房产税
《房地产投资分析》PPT课件
6、房地产投资外在效应分析的程序 （1）、筹备与计划 （2）、确定项目目标与分析范围 （3）、选择分析指标 （4）、调查预测，确定分析基准 （5）、制定备选方案 （6）、进行分析评价 （7）、选出最优方案 （8）、专家论证 （9）、评价总结，编制“项目外在效应分析报告”
整理ppt
21
第三节 房地产投资外在效应分析
整理ppt
6
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
1、房地产的资金投入方式 （1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混
合型）
（2）、房地产辛迪加 （3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券
化
（4）、直接购置房地产
整理ppt
7
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
2、房地产投资开发的对象
（1）、未开发的土地
整理ppt
15
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述 1、外在效应含义
指由于某种经济活动所产生的没有被市场 承认的对不参与同一经济活动的其他人造成 的影响称为经济的外在效应（外在经济效应）
整理ppt
16
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述
2、房地产投资外在效应分析的内涵
和房地产投资的资金构成。（主体和资金）
整理ppt
3
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资构成 1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投
资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖）
整理ppt
4
第一节 房地产投资概述
整理ppt
23
整理ppt
21
第三节 房地产投资外在效应分析
整理ppt
6
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
1、房地产的资金投入方式 （1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混
合型）
（2）、房地产辛迪加 （3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券
化
（4）、直接购置房地产
整理ppt
7
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
2、房地产投资开发的对象
（1）、未开发的土地
整理ppt
15
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述 1、外在效应含义
指由于某种经济活动所产生的没有被市场 承认的对不参与同一经济活动的其他人造成 的影响称为经济的外在效应（外在经济效应）
整理ppt
16
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述
2、房地产投资外在效应分析的内涵
和房地产投资的资金构成。（主体和资金）
整理ppt
3
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资构成 1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投
资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖）
整理ppt
4
第一节 房地产投资概述
整理ppt
23
房地产宏观环境分析PPT课件
一、政治法律分析
政治环境包括政治制度、权力机构、颁布的方针政策等因 素。法律因素包括国家制定的法律、法规、法令以及国家 的执法机构。 政局稳定状况 政府行为 路线方针政策 各政治利益集团 法律法规 国际政治法律因素
一、政治法律分析
特点： • 不可测性 • 直接性 • 不可逆转性
二、经济环境分析
A.政治和法律因素
B.经济因素
C.社会和文化因素
D.技术因素
测一测
甲公司从事家电产品的生产和销售，现在决定进军北美市 场，为此进行详细的外部环境分析。下列选项中，属于甲 公司针对北美市场进行宏观环境的分析有( )。
A.北美相关国家针对来自我国的家电产品实行进口配额 B.北美相关国家整体经济增速下降 C.北美相关国家技术创新能力较强 D.北美相关国家市场中该产业竞争对手数量众多
A. 技术环境
B. 政治环境
C. 经济环境
D. 自然环境
测一测
在十多年前，因被报道在全球分店使用含有牛肉调味剂的 油脂制作法式炸薯条，麦当劳曾几乎被迫撤离印度市场。 众所周知，麦当劳是以汉堡作为其主打产品的。然而汉堡 的主要原料牛肉却成为麦当劳在印度惹争议的一个根源。 在印度，信奉印度教的人占到印度总人口的80%，他们将 牛奉为神物，宰杀或食用牛肉是对印度教和教徒最大的亵 渎。麦当劳宣布于2013年在印度开全素麦当劳餐厅，这表 明麦当劳不愿放弃印度市场，为吸引消费者不断作出改进 。以上信息表明麦当劳在进行战略规划时考虑了( )。
从供给方面看,房地产开发是长期投资，需要大量的资金来支持,目前国内房地产企 业普遍财务能力有限,并且项目风险较大,大多数只能依靠金融机构行的贷款和购房 者的预付款，因此利率的变动对开发商的决策影响甚大。不考虑其他因素的影响, 贷款利率提高使得借款的利息提高，进而企业的机会成本变大，当企业收益一定时 ，成本的提高会降低企业所得利润,因此开发商可能会减少房地产的供给量。对一 些规模小的企业影响甚大，因为这些企业的资金来源单一，不像大企业可以上市投 资，它们主要是依靠银行借款，利率的提高会对借款成本产生乘数效应，数倍的增 大企业的融资风险。
房地产投资分析ppt课件
一
指企业管理部门为管理和组织房地
、
产项目的开发经营活动而发生的各
总
种费用，包括管理人员工资、职工
投
福利费、办公费、差旅费、修理费、
资
工会经费、职工教育培训经费、劳
估 算
动保险费、待业保险费、业务招待
费等费用及其他管理费用。
第三部分 投资分析的主要内容
1.7 不可预见费
由于房地产开发周期长，不确定因
第一部分 房地产投资
房
•投资用量大
地
•投资合作性强
产
投
•投资回收期长
资 特
•投资风险大
征
•投资回报率高
第二部分 房地产投资分析
房地产投资分析是开发项目可行性研究的
投
重要组成部分，它是在国家现行财税制度、现
资
行价格和有关法规的基础上，从房地产开发经
分
营企业的角度分析测算项目的效益及费用等财
析 概
务数据，计算出项目在财务上的获利能力、回
估
让年期内的土地出让金、市政基础设
算
施配套建设费的平均楼面价格。
依据项目的用地性质及项目所在地的
级别而定。
第三部分 投资分析的主要内容
一
拆迁安置补偿费
、
指新征土地应支付的安置费、土地
总 投
补偿费、土地附属物补偿费及坟场、
资
养殖场等的拆迁安置费；旧城市开
估 算
发应支付的拆迁安置费等。
第三部分 投资分析的主要内容
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
房地产投资分析第2章幻灯片PPT
房地产投资分析第2章幻灯 片PPT
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二、现金流量图
所谓现金流量图：把经济系统的现金流 量绘入一个时间坐标图中，以反映出各现金 流入、流出与相应时间的对应关系。
❖ 现金流量图的作图方法和规则如下：
利率包括时间价值、通货膨胀和风险价值 因素。
三、资金时间价值的表现形式 1. 利息； 2. 是评价企业投资方案的基本标准； 3. 金融机构的房地产金融业务核算都是以资 金时间价值为基础； 4. 资金时间价值量的大小取决于： （1）资金的使用时间 （2）资金数量的多少 （3）资金投入和回收的特点 （4）资金周转的速度
(4)箭线与时间轴的交点为现金流量发生的时点。
现金流量的三要素：大小、方向和作用点。
第二节 资金时间价值的含义
一、资金时间价值的概念
资金时间价值是指一定量资金在不同时 点上的价值量的差额。如利率、利息。
二、资金时间价值的衡量
通常情况下，资金时间价值被认为是没 有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资 金利润率。
第三节 资金时间价值的计算
一、资金时间价值的计算方法
单利： F= P（1＋n·i）；
复利： F=P（1＋i）n
P= F /(1＋n·i)
二、 复利终值与复利现值的计算 1．复利终值的计算 公式：F=P（1＋i）n =P(F/P,i,n)
【例题2.1】某公司将100000元投资于收益率 为5%的项目，项目周期3年，按复利计算3年 后的终值。
(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续， 轴上每一刻度表示一个时间单位；时间轴上的点称 为时点，通常表示的是该时间单位末的时点；零表 示时间序列的起点。
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二、现金流量图
所谓现金流量图：把经济系统的现金流 量绘入一个时间坐标图中，以反映出各现金 流入、流出与相应时间的对应关系。
❖ 现金流量图的作图方法和规则如下：
利率包括时间价值、通货膨胀和风险价值 因素。
三、资金时间价值的表现形式 1. 利息； 2. 是评价企业投资方案的基本标准； 3. 金融机构的房地产金融业务核算都是以资 金时间价值为基础； 4. 资金时间价值量的大小取决于： （1）资金的使用时间 （2）资金数量的多少 （3）资金投入和回收的特点 （4）资金周转的速度
(4)箭线与时间轴的交点为现金流量发生的时点。
现金流量的三要素：大小、方向和作用点。
第二节 资金时间价值的含义
一、资金时间价值的概念
资金时间价值是指一定量资金在不同时 点上的价值量的差额。如利率、利息。
二、资金时间价值的衡量
通常情况下，资金时间价值被认为是没 有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资 金利润率。
第三节 资金时间价值的计算
一、资金时间价值的计算方法
单利： F= P（1＋n·i）；
复利： F=P（1＋i）n
P= F /(1＋n·i)
二、 复利终值与复利现值的计算 1．复利终值的计算 公式：F=P（1＋i）n =P(F/P,i,n)
【例题2.1】某公司将100000元投资于收益率 为5%的项目，项目周期3年，按复利计算3年 后的终值。
(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续， 轴上每一刻度表示一个时间单位；时间轴上的点称 为时点，通常表示的是该时间单位末的时点；零表 示时间序列的起点。
房地产项目投资环境的分析
房地产项目投资环境的分析一、房地产投资环境概述房地产投资环境，是房地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。
按照尼古拉斯•斯特恩对于投资环境的解释，投资环境主要是指现在和未来影响投资的风险和收益的政策、制度和行为环境。
投资环境主要关注的是制度、管理、政策、稳定以及基础设施。
进行房地产投资就如同种下一棵树，而投资环境就是养育树木并决定其生死的土壤。
对房地产投资环境进行分析，是房地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。
二、房地产投资环境要素正确判断和评估投资所在地的投资环境，从而选择最佳投资点，已成为投资者决策前的重要一环。
影响投资环境的因素广泛，几乎包括一个城市（或地区）的所有情况，但一般把投资环境因素划分为6大类，即政治、经济、基础设施和配套设施、法律、社会文化和自然地理，而每种因素又包含大量的子因素。
从不同的角度，可以对投资环境作不同的分类：1、从地域范围上划分，可分为宏观投资环境和微观投资环境。
2、从投资环境所包含因素的多少来划分，可分为狭义的投资环境和广义的投资环境。
3、从投资环境表现的形态来划分可分为硬投资环境和软投资环境。
4、从投资环境的属性划分，可分为自然投资环境和人为投资环境。
下面我们只从软环境和硬环境的分类对投资环境要素进行详细阐述：硬环境是指房地产项目所在地及周边区域的自然地理条件、基础设施和配套设施（其中包括市政、办公、商业、娱乐、休闲、餐饮等），也就是投资区域的物质条件。
良好的硬环境是项目成功的物质条件。
相应地，软环境就是该项目运作的非物质条件，如政治、经济、法律、文化等外部要素都属于软环境范畴。
软环境的好坏难以定量分析，其方向性、程度和可控性比硬环境更难以把握。
（一）硬环境要素从房地产市场来看，硬环境的改善能够对房地产需求产生较大的拉动作用，促进客群聚集，促进市场活跃。
而所谓的硬环境主要包括以下几个方面：1、基础设施基础设施，又称基础结构（Infrastructure），是来源于拉丁文infra（下部、底层）和structure（结构、建筑物）的合成词。
【学习课件】第二章 房地产投资的环境分析
–投资环境决定投资的方向、数量和结构。
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二、投资环境的分类
（一）按与投资的关系：
（1）狭义的投资环境：自然环境和社会环境
（2）广义的投资环境：自然环境、经济环境、政治环境 和社会环境
（二）按层次分
（1）宏观投资环境：指影响整个社会资本运动的宏观社 会经济变量和历史文化现实，研究的是全国或大区域 范围内的国民经济发展、商业周期的兴衰等，国家的 法律制度、国家的经济增长率以及政治与政局的稳定。
Bi
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i1
五、综合评价法
该方法又称AHP法或递阶分析法，具体步骤为： 1.由层次分析法确定各环境要素的权重系数； 2.由统计分析确定各环境要素的得分； 3.计算投资环境的综合得分， 4.由灵敏度分析（敏感性风析）判断各环境要素
发生变化对环境分析带来的影响。
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案例分析
设某房地产开发项目，选中了甲、乙、丙 三个地块。投资者分别从经济环境、社 会政治环境、自然环境和基础设施环境 四个方面进行了调查分析。其环境因素 可见表1所示内容。投资者邀请了20位 专家对环境要素进行了评分，结果如表 2所示。试进行投资环境的分析。
（一）评价指标
1.投资效果系数（H）：投资额与在一定时间 内所获得的利润额的比率。H=P/T，其中P为 利润额，T为投资额。
2.投资乘数（C）：投资增量与获利增量的比 率。
CP/T
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3.边际消费倾向（B）：消费增加额与收益增 加额的比率。
4.投资饱和度（D）：投资的边际效率与利润 之比。
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（2）一般因素，wi＝0.3
➢ 经济环境中的消费结构、居民收入、物 价指数等。
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二、投资环境的分类
（一）按与投资的关系：
（1）狭义的投资环境：自然环境和社会环境
（2）广义的投资环境：自然环境、经济环境、政治环境 和社会环境
（二）按层次分
（1）宏观投资环境：指影响整个社会资本运动的宏观社 会经济变量和历史文化现实，研究的是全国或大区域 范围内的国民经济发展、商业周期的兴衰等，国家的 法律制度、国家的经济增长率以及政治与政局的稳定。
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五、综合评价法
该方法又称AHP法或递阶分析法，具体步骤为： 1.由层次分析法确定各环境要素的权重系数； 2.由统计分析确定各环境要素的得分； 3.计算投资环境的综合得分， 4.由灵敏度分析（敏感性风析）判断各环境要素
发生变化对环境分析带来的影响。
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案例分析
设某房地产开发项目，选中了甲、乙、丙 三个地块。投资者分别从经济环境、社 会政治环境、自然环境和基础设施环境 四个方面进行了调查分析。其环境因素 可见表1所示内容。投资者邀请了20位 专家对环境要素进行了评分，结果如表 2所示。试进行投资环境的分析。
（一）评价指标
1.投资效果系数（H）：投资额与在一定时间 内所获得的利润额的比率。H=P/T，其中P为 利润额，T为投资额。
2.投资乘数（C）：投资增量与获利增量的比 率。
CP/T
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3.边际消费倾向（B）：消费增加额与收益增 加额的比率。
4.投资饱和度（D）：投资的边际效率与利润 之比。
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（2）一般因素，wi＝0.3
➢ 经济环境中的消费结构、居民收入、物 价指数等。