上海国际珠宝城项目可行性概念报告(2)
珠宝市场项目可行性分析报告
项目可行性分析报告一、项目规划设计：1、项目鸟瞰图2、项目规划图3、项目主要经济指标占地面积4万平方米,建筑面积15万平方米,总投资28亿元,于2007年12月份竣工。
广场由13个四层的街市区，二层地下商业广场，两幢分别为15层和18层的商务酒店式公寓构成一个连体式、立体式商业街。
内部设计有2500余间商铺和250余套商务酒店式公寓，屋顶及地下室分别有停车场，纵向以100多部自动扶梯和垂直电梯相连，横向以天桥连廊相接，通道畅通便捷。
各街市区一至三层，层高5.4米，第四层层高5.8米，可根据需要自行设计，将单层隔为双层，以有效增加空间。
一层商铺600个，平均面积20㎡；二层商铺800个，平均面积20㎡；三层商铺700个，平均面积20㎡；四层商铺400个，平均面积40㎡。
二、项目分析1、可行性分析关键词，珠宝、黄金、皮草、高档商品。
高档商品在国际贸易是一项大宗商品，其年营业额约2000亿美元、国际高档商品市场整体表现相当平稳，各有升级。
“中国的消费者日益成为全球性的高档商品消费者，”贝恩公司全球合伙人，大中华区消费品、零售及高档商品业务主席说道。
就地域而言，大中华区现已取代日本称为第二大高档商品市场，仅次于美国。
2007年我国珠宝首饰黄金首饰企业工业总产值有200亿美元，而到2012年我国珠宝首饰的销售额便达到了2000亿美元。
5年时间有了10倍的增幅。
今天，随着社会的发展进步，珠宝玉石首饰已经从过去的达官显贵才能拥有的稀有奢侈物转变为人民群众追求美好生活、表达宝贵情感的重要消费品。
中国处在通胀高企阶段，部分具有投资属性的高档商品从众收益。
具有保值增值功能的金银珠宝类商品越来越受到消费者的青睐。
抵御通货膨胀的实际需求促进了高档商品的销售。
同时国家对房地产投资市场的不断高压政策，使房产逐渐失去了保值功能，部分流动资金从房地产市场流出，流向了高档商品的投资市场里去。
国内专业的，规模化的高档商品市场还是刚刚起步阶段，市场发展潜力巨大，中国出现高档商品集中采购市场势在必行。
珠宝城项目建设可行性建议书
珠宝城项目建设可行性建议书（此文档为word格式，下载后你可任意修改编辑）第一章项目概况一、项目名称：珠宝城项目二、项目性质：新建三、项目背景‚中国〃 ******珠宝城‛是由****集团在**市投资建设的一个集珠宝加工、经营、展示、拍卖、批发、****交易为一体的大型房地产综合开发项目。
项目座落于**市城区江阳大道与扬瓜路交汇处黄金地段。
‚**珠宝城‛占地****亩，总建筑面积****万平方米，投资****亿港元，计划引进国内外知名珠宝生产企业****多家，珠宝经营及相关领域数千商家；按照‚资源集约化、经营规模化、运作产业化、衔接链式化‛的****经营理念，将珠宝原材料集散交易—珠宝加工—珠宝经营－珠宝展示－珠宝拍卖、交易－珠宝出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放，供世界各地珠宝商贾在此投资设厂，加工、生产、展示、销售、拍卖，****贸易等；充分挖掘珠宝产业内涵，并与**地域文化有机融合，将**珠宝城打造成一个****一流的珠宝产业平台，形成产、供、销一条龙的中国珠宝专业大市场，形成象‚虎门服装‛、‚中山灯饰‛、‚顺德家私‛模式的产业集散中心——‚**珠宝‛。
如果说长江是一条美丽的项链，那么，**珠宝城无疑就是镶嵌在项链上的一颗璀璨夺目的钻石。
珠宝城建成后，将会提供上万个工作岗位，预计珠宝城年产值和交易额达80亿元以上，约占全国年产值和交易额的8%以上，形成为中国最大的珠宝产业基地之一。
第二节项目开发单位基本情况项目公司：**珠宝城实业有限公司成立日期：20****经营范围：开发、生产、营销珠宝及相关配套产品。
房地产开发、销售、租赁及物业管理。
企业类型：独资经营（港资）注册资本：****万美元注册住所：**市邗江区法人代表：****第三节项目规划概况项目位臵：**市****路与****汇处占地面积：****亩，即****万平方米建筑面积：****万平方米（****）建筑覆盖率：****%容积率：****绿化率：****%规划功能设臵：设计规划说明：项目公司现已在**市邗江区第一期购买土地544亩，其中商业用地262亩，工业用地282亩，土地款已全额付清，商业及工业用地的国有土地使用证已全部办好。
珠宝首饰项目可行性分析报告
珠宝首饰项目可行性分析报告目录序言 (4)一、珠宝首饰项目投资主体概况 (4)(一)、公司概要 (4)(二)、公司简介 (5)(三)、财务概况 (5)(四)、核心管理层介绍 (6)二、珠宝首饰项目基本情况 (7)(一)、珠宝首饰项目名称及珠宝首饰项目单位 (7)(二)、珠宝首饰项目建设地点 (7)(三)、调查与分析的范围 (8)(四)、参考依据和技术原则 (8)(五)、规模和范围 (10)(六)、珠宝首饰项目建设进展 (10)(七)、原材料与设备需求 (12)(八)、环境影响与可行性 (13)(九)、预计投资成本 (14)(十)、1珠宝首饰项目关键技术与经济指标 (15)(十一)、1总结与建议 (16)三、法人治理架构 (17)(一)、股东权益与义务 (17)(二)、公司董事会 (19)(三)、高级管理层 (20)(四)、监督管理层 (21)四、组织架构与人力资源配置 (22)(一)、人员资源需求 (22)(二)、员工培训与发展 (25)五、技术与研发计划 (26)(一)、技术开发策略 (26)(二)、研发团队与资源配置 (27)(三)、新产品开发计划 (28)(四)、技术创新与竞争优势 (29)六、原辅材料供应 (30)(一)、建设期原材料供应情况 (30)(二)、运营期原材料供应与质量控制 (31)七、投资方案 (32)(一)、珠宝首饰项目总投资构成分析 (32)(二)、建设投资构成 (33)(三)、资金筹措方式 (33)(四)、投资分析 (34)(五)、资金使用计划 (35)(六)、珠宝首饰项目融资方案 (36)(七)、盈利模式和财务预测 (38)八、市场与供应链管理 (39)(一)、供应链策略 (39)(二)、供应商关系管理 (40)(三)、存货与库存管理 (40)(四)、客户关系管理 (40)(五)、物流与分销策略 (40)九、珠宝首饰项目进展与里程碑 (41)(一)、珠宝首饰项目进展 (41)(二)、重要里程碑与进度控制 (42)(三)、问题识别与解决方案 (43)十、战略合作与合作伙伴关系 (44)(一)、合作战略与目标 (44)(二)、合作伙伴选择与评估 (45)(三)、合同与协议管理 (46)(四)、风险管理与纠纷解决 (47)十一、战略合作伙伴与投资者关系 (47)(一)、投资者关系管理 (47)(二)、战略合作伙伴关系管理 (48)(三)、投资者关系沟通 (48)(四)、投资者服务计划 (49)十二、可持续发展战略 (49)(一)、可持续发展目标 (49)(二)、环境友好措施 (50)(三)、社会影响与贡献 (51)(四)、环境保护和社会责任 (51)十三、未来展望与增长策略 (52)(一)、未来市场趋势分析 (52)(二)、增长机会与战略 (53)(三)、扩展计划与新市场进入 (53)十四、社会责任与可持续发展 (53)(一)、社会责任策略 (53)(二)、可持续发展计划 (54)(三)、社会参与与贡献 (54)十五、珠宝首饰项目可行性风险分析 (55)(一)、珠宝首饰项目风险识别 (55)(二)、风险评估和定量分析 (55)(三)、风险管理计划 (56)(四)、风险缓解策略 (56)序言本报告旨在对公司珠宝首饰项目进行评价分析，旨在提供参考意见和改进建议，帮助企业优化项目管理和提升产品竞争力。
珠宝城可行性研究报告
时，全世界的珠宝、玉石将汇集于此，让人如同置身于珠宝大世界，世
界珠宝玉石尽显眼前，任君选购。
3、
珠宝展示中心：外型为xxxxxxxxx×xxxxxx米，内设圆形、方形、
八角形三大中庭，中庭错落有致，融会贯通，四楼的拍卖大厅金碧辉煌
，雍容典雅，豪华气派，万千珠宝在此拍卖、展示和交易。
4、
珠宝大酒店：建筑面积xxx万平方米，拥有xxxxxxxxx间豪华套房
xxxxxxxxx亩，工业用地xxxxxxxxx亩，土地款已全额付清，商业及工业用地
的国有土地使用证已全部办好。第二期酒店用地xxxxxx亩，届时将按合同约定
供地、付款。目前，工程的详细施工规划即将完成，施工的前期准备工作正在
紧张进行中，预计xxxxxxxxxxxx年xxx月珠宝大厦、珠宝市场步行街、珠宝加
工厂区一区先期动工，其他工程将按项目开发进度如期安排开工。全部工程为
期三年半完工。
该项目位于xxx市城区主干道江阳西路南侧。整个珠宝城规划分五个区：
特大珠宝加工区、珠宝市场步行街、珠宝展示交易区、珠宝产业生活区、珠宝
3
文化交流和酒店区。其整体规划和单体设计都是聘请香港、新加坡等地名家，
按照xx一流的珠宝产业平台进行规划设计，功能明确、完善，建筑风格充份显
2
x
xxxx xxx
xx 珠宝市ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ步行街（ xxx.xx xxx. 原材料半成品、成品的展示、销售集散地
x 一期）
xxxx xxxx
xx
xx 珠宝市场步行街（ xxx.xx xxx. 同上
x 二期）
xxxx xxxx
xx
xx 珠宝加工厂一区
xxx.xx xxx. 珠宝产品加工区
珠宝项目可行性研究报告
珠宝项目可行性研究报告索引一、可行性研究报告定义及分类 (1)二、可行性研究报告的内容和框架 (2)三、可行性研究报告的作用及意义 (4)四、珠宝项目可行性研究报告大纲 (5)五、项目可行性研究报告服务流程 (12)六、智研咨询可行性研究报告优势 (14)一、可行性研究报告定义及分类项目可行性研究报告是投资经济活动（工业项目）决策前的一种科学判断行为。
它是在事件没有发生之前的研究，是对事务未来发展的情况、可能遇到的问题和结果的估计。
可行性研究报告对项目市场、技术、财务、工程、经济和环境等方面进行精确系统、完备无遗的分析，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算、论证和评价，选定最佳方案，作为决策依据。
项目可行性研究报告为决策者和主管机关审批的上报文件。
国家发展和改革委立项的可行性研究报告可行性研究报告分类——按用途二、可行性研究报告的内容和框架1、项目投资预算、项目总体投资环境对资源开发项目要深入研究确定资源的可利用量，资源的自然品质，资源的赋存条件和开发利用价值。
2、全面深入地进行市场分析、预测全面深入地进行市场分析、预测。
调查和预测拟建项目产品在国内、国际市场的供需情况和销售价格；研究产品的目标市场，分析市场占有率；研究确定市场，主要是产品竞争对手和自身竞争力的优势、劣势，以及产品的营销策略，并研究确定主要市场风险和风险程度。
3、深入进行项目建设方案设计。
包括：项目的建设规模与产品方案、工程选址、工艺技术方案和主要设备方案、主要材料辅助材料、环境影响问题、项目建成投产及生产经营的组织机构与人力资源配置、项目进度计划、所需投资进行详细估算、融资分析、财务分析等等。
4、项目总结项目总结系统归纳，包括国民经济评价、社会评价、项目不确定性分析、风险分析、综合评价等等。
可行性研究报告的内容可行性研究报告的框架三、可行性研究报告的作用及意义可行性研究报告的作用项目可行性研究的意义四、珠宝项目可行性研究报告大纲核心提示：珠宝项目投资环境分析，珠宝项目背景和发展概况，珠宝项目建设的必要性，珠宝行业竞争格局分析，珠宝行业财务指标分析参考，珠宝行业市场分析与建设规模，珠宝项目建设条件与选址方案，珠宝项目不确定性及风险分析，珠宝行业发展趋势分析。
国际珠宝文化创意园可行性
国际珠宝文化创意园可行性汇报人：日期:CATALOGUE目录•项目背景•项目建设必要性•项目建设可行性分析•项目建设方案•项目风险评估与对策•项目实施保障措施项目背景01人类文明初期，珠宝以简单的形式出现，如石头、骨头等。
古代珠宝时期贵金属和宝石时期现代珠宝时期随着技术的进步，人们开始使用贵金属和宝石来制作珠宝。
20世纪以后，珠宝行业逐渐走向工业化、商业化，品牌开始出现。
030201珠宝行业发展历程03消费者需求的变化人们对文化创意产品的需求越来越高，推动了文化创意产业的发展。
01全球化的推动随着全球化的发展，文化创意产业逐渐成为各国经济发展的重要支柱。
02技术创新信息技术的发展为文化创意产业提供了更多的可能性，如虚拟现实、增强现实等。
文化创意产业的发展趋势随着珠宝行业的发展和文化创意产业的兴起，国际珠宝文化创意园的提出具有重要意义。
项目意义国际珠宝文化创意园将促进珠宝行业和文化创意产业的融合，推动行业发展，提升国际竞争力。
项目背景项目的提出与意义VS项目建设必要性02促进珠宝产业的高端发展建设国际珠宝文化创意园，吸引高端珠宝品牌和设计师入驻，提升珠宝产业的品质和附加值。
增强珠宝产业的竞争力优化珠宝产业链，提高产业效率和产品质量，增强在国际市场的竞争力。
提升珠宝产业的技术水平通过引进先进的珠宝设计和制作技术，推动珠宝产业的技术创新和升级。
推动珠宝产业升级促进文化创意产业发展增强文化创意产业的集聚效应建设国际珠宝文化创意园，吸引各类文化创意产业人才和机构入驻，形成产业集聚效应，推动文化创意产业的发展。
促进文化创意产业的创新发展通过珠宝设计与制作、文化创意产业的融合发展，推动文化创意产业的创新和升级。
提升城市文化软实力通过建设国际珠宝文化创意园，提升城市的文化形象和文化软实力。
01建设国际珠宝文化创意园，将城市打造成为珠宝设计和制作的重要基地，提升城市的形象和知名度。
提升城市形象02国际珠宝文化创意园将成为吸引游客的重要景点，增加城市的旅游价值和吸引力。
珠宝首饰项目可行性研究报告
一、珠宝首饰项目产品国际市场预测 二、珠宝首饰项目产品国内市场预测 三、珠宝首饰项目产品价格预测 四、珠宝首饰项目产品上游原料市场预测 五、珠宝首饰项目产品下游消费市场预测
图-4 财务评价基本思路
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投 资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来 源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
15
销售利润率
%
16
税后财务内部收益率 （全部投资）
%
17
税前财务内部收益率 （全部投资）
%
18
税后财务净现值 FNPV（i=8%）
万元
19
税前财务净现值 FNPV（i=8%）
万元
20
税后投资回收期
年
21
税前投资回收期
年
22
盈亏平衡点（生产能力利用率）
%
46.52 29.32 43.98 9147.60 11761.20 4.66 3.88 42.05
6
年增值税（正常年份）
7
年销售税金及附加（正常年份）
8
年利润总额（正常年份）
9
所得税（正常年份）
10
年税后利润（正常年份）
11
投资利润率
12
投资利税率
13
资本金投资利润率
14
资本金投资利税率
上海国际品牌珠宝中心项目
上海国际品牌珠宝中心上海高诚智能科技有限公司2014年3月目录第 1 章综合说明 (1)1.1 项目简介 (1)1.2 规划设计范围 (1)1.3 设计原则 (2)1.4 依据及标准 (3)第 2 章规划方案 (5)2.1 安全防范工程.............................................................. 错误！未定义书签。
2.1.1 视频安防监控系统........................................ 错误！未定义书签。
2.1.2 入侵报警系统 ................................................ 错误！未定义书签。
2.1.3 电子巡更系统 ................................................ 错误！未定义书签。
2.1.4 一卡通（门禁、梯控、消费）管理系统... 错误！未定义书签。
2.1.5 停车场管理系统 ............................................ 错误！未定义书签。
2.1.6 车位引导及反向寻车系统............................ 错误！未定义书签。
2.2 综合布线系统 (5)2.3 多媒体会议（AV）系统.............................................. 错误！未定义书签。
2.4 信息发布系统.............................................................. 错误！未定义书签。
2.5 背景音乐及紧急广播系统.......................................... 错误！未定义书签。
2.6 有线电视系统 (12)2.7 无线对讲（覆盖）系统 (17)2.8 建筑设备自控系统...................................................... 错误！未定义书签。
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项目及周边分析/项目概况
本项目位于浦东新区和浦江镇交 界处，向东、向北为国家保障性住 房基地--三林保障房基地；向西为一
项目规划地上建筑面积45499㎡，地下一层建筑面积 23140㎡，地下两层建筑面积24564㎡，停车位560个。
品漫城居住社区；项目南面是芦恒
路综合交通枢纽。
未来规划的浦江镇华侨城商业是本项目的主要竞
争对手，华侨城的商业定位辐射范围到5公里，本 项目区域也属于华侨城商业覆盖区域；华侨城商业 业态规划完善，多品牌商家，本项目很难与其竞争；
中粮万科项目除本身规划商业外，其也属于华
侨城商业覆盖区域，对本项目的商业有一定影响；
定消费客群资源；
14
项目概念定位
大润发（杨思站）
世纪联华（凌兆新村）
鹏欣一品漫城
万科早城
家乐福（浦江镇）
沃尔玛
华侨城
快餐等沿街商铺；
卜蜂莲花（江月路站）
10
项目及周边分析/周边分析 项目周边交通情况
芦恒路综合客运枢纽位于闵行区浦江镇浦星公路东侧、 芦恒路北侧，毗邻轨道交通8号线芦恒路站； 该枢纽规划内未来设6条公交线路首末站、社会机动车 停车库(包括P+R停车及配建停车，其中，P+R500个泊位； 配建机动车库90个泊位)、非机动车停车库、出租车候客站、 轨道交通地下联络通道、便民配套服务设施、公共卫生设 施等相关配套设施于一体。预计2013年6月开通。 项目现在周边有6条公交线路，有2条通向莘庄地铁站， 一条通向淮海路，2条通向南桥汽车站，还有1条通向浦江 镇，8号线芦恒路站。 自驾：由南北高架、卢浦大桥、济阳路、浦星公路构成 的城市南北中轴、由外环、中环、内环三大环线以及由打 浦路隧道、龙耀路隧道、上中路隧道、芦恒路隧道（规划 中）四大隧道等构建的一轴三环四隧立体交通网络，驱车 约25分钟便达陆家嘴、人民广场、徐汇三大商业中心。
后的经营有一定影响；
中粮万科项目除本身规划商业外，其也属于华侨城商业覆盖区域，对本项目的商业有一定影响； 中粮万科项目的商业目前未规划，开业时间未定；
13
项目及周边分析/项目SWOT分析
项目位于三林保障房基地，规 划居民量大； 项目地下与地铁连通，周边交
项目交通便利，虽然人流量大，但流动性强，停
4
万科早城 家乐福（浦江镇） 沃尔玛 卜蜂莲花（江月路站）
规划别墅区 华侨城
项目及周边分析/周边分析 项目周边住宅及居民情况介绍
鹏欣一品漫城总建筑面积约 50 万
平方米，分五期规划，多元化的产
品包括：公寓、洋房、别墅等物业 形态。 目前四期的售价为25000元/㎡； 一品漫城总户数约为 2900 户，未 来入住率达到 100% 的情况下，估算 居住人口约为11600人； 据调查，该小区主要住户是有车 的上班族，主要年龄段在 28-50 岁之 间，导致了小区白天基本没人的情 况； 据调查，虽小区内有商业配套， 但小区内居民目前消费主要还是在 浦东三林地区或南方商城区域。
三林保障房基地
6000户，单户面积主要是60㎡；
6
项目及周边分析/周边分析 项目周边住宅及居民情况介绍
中粮万科项目到本项目步行约 1520 分钟，有一条公交线路经过本项 目3站地后到中粮万科； 中粮万科在浦江镇项目主要以别 墅、公寓、写字楼为主； 中粮万科项目规划 40 万㎡，目前 别墅建筑面积约为 6万㎡，公寓及写 字楼面积为 9.8 万㎡，商业配套面积 约为7万㎡； 中粮万科目前在售的是写字楼及 公寓 —— 万科早城，户型面积为 40-
大润发（杨思站） 世纪联华（凌兆新村）
鹏欣一品漫城
万科早城 华侨城 家乐福（浦江镇） 卜蜂莲花（江月路站）
8
项目及周边分析/周边分析 项目商业配套及大卖场情况介绍
中粮万科项目规划商业约为7万㎡，目 前还在未具体规划，据了解，主要是高级 商务会所及服务于别墅、公寓及办公的商 业配套； 华侨城商业距离本项目约3公里；
三林经 济适用 房基地 三林经 济适用 房基地
一 品 漫 城
本案
芦恒路综合 交通枢纽
3
项目及周边分析/周边分析 项目周边情况介绍
项目周边目前居民小区有鹏欣一品漫城、
大润发（杨思站） 世纪联华（凌兆新村）
三林保障房，万科早城，及未来规划的别墅
区； 项目周边主要商业有漫城商业街，万科早 城的商业配套及浦江镇华侨城的商业体； 周边的大卖场主要有离项目一站地铁站的 （2.4公里）的浦江镇的家乐福，地铁一站地
12
项目及周边分析/总结
周边商业：
周边现有商业一品漫城经营状况不好，租金价格偏低；该小区居民消费主要到南方商城或者浦 东三林区域； 每2-4公里都设有一个大卖场；
离项目2.8公里的凌兆新村区域有比较成熟的社区商业配套，该区域的居民基本上不会到本项目
消费； 未来规划的浦江镇华侨城商业是本项目的主要竞争对手，华侨城的商业定位辐射范围到5公里， 本项目区域也属于华侨城商业覆盖区域；华侨城商业业态规划完善，多品牌商家，本项目很难与其 竞争； 华侨城商业预计2013年年底开业，本项目的开业时间晚于华侨城1年半左右，本项目开业时华 侨城商业基本上已结束培养期，走向成熟，而消费者相对会到成熟的商业区域消费，对本项目开业
5
鹏欣一品漫城
项目及周边分析/周边分析 项目周边住宅及居民情况介绍
三林经济适用房基地将建设
一座总建筑面积为246.25万平 方米、可容纳8.5万人居住的保 障性住房基地； 根据规划，基地内将建有社 区文化、体育中心、卫生中心 等设施，并计划设臵菜场4处， 小学2所、初高中3所、九年一 贯制学校1所和幼托8所； 目前已交房面积为100万㎡， 房源16657套，目前入驻户数约
16
项目概念定位/定位思考 3、消费人群的分析
凌兆新村居民
周边未拆迁居民 消费 人群 浦江镇以南居民
三林保障房居民
一品漫城
华侨城居民 中粮万科 规划别墅区
根据市场调研看，周边除保障房居民外，多数为中高档消费人群，有私家车，交通便利，方便这部 分人群到市中心或者商业集中区域消费，即便是就近消费，也会到华侨城消费，本项目很难分流华 侨城的这部分人群，只能在定位上，降低并错开这些人群的消费目的。 根据上图，确定的消费人群就是三林保障房居民，其他都存在不可确定的变数。
鹏欣一品漫城
三林保障房基地 芦恒路交通枢纽
凌兆新村（ 2.8 公里）的世纪联华，地铁 2 站 地江月站的卜蜂莲花（ 3.8 公里），离项目 3 站地铁站杨思站的大润发（约3.9公里），离 项目4.4公里左右浦江镇的沃尔玛。 项目周边有 6条公交线路，有 2条通向莘庄 地铁站，一条通向淮海路，2条通向南桥汽车 站，还有1 条通向浦江镇，2013 年6月建成的 芦恒路交通枢纽，8号线芦恒路站。
商业辐射范围预计在5公里，可以辐射
到本项目周边； 2013年底开业，目前签约商家有家乐福 （18000㎡），联合院线，肯德基、必胜 客、麦当劳等商家；
万科早城 家乐福（浦江镇） 沃尔玛
物业费50元/月
华侨城
卜蜂莲花（江月路站）
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项目及周边分析/周边分析 项目商业配套及大卖场情况介绍
项目所属8号线地铁站点，每站都设有 大卖场，服务于该站点周边的住宅小区， 地铁站凌兆新村（2.8公里）的世纪联华， 地铁2站地江月站的卜蜂莲花（3.8公里）， 离项目3站地铁站杨思站的大润发（约5公 里），还有地铁（2.4公里）站浦江镇的家 乐福（未开业），面积均在14000-18000㎡ 之间；周边4.4公里浦江镇有沃尔玛超市； 但据调查：大润发经营状况良好，卜蜂 莲花经营状况一般，世纪联华经营状况相 对比较差； 世纪联华主要服务于凌兆新村，除本身 规划缺陷外，还由于凌兆新村区域中心社 区商业比较齐全，有苏宁电器、农工商、 联华、85度C，肯德基，克里斯汀，中西
万科早城
规划别墅区
90 平，主推 60 平的滨水小户型，共
约600套房源；
项目西南面的空地据调查是美国黑 石集团的别墅用地，目前还未规划。
7
项目及周边分析/周边分析 项目商业配套及大卖场情况介绍
项目西面是鹏欣一品漫城商业街总面积 3.5万平方米； 目前租金报价为2元；还在招商中； 单体商铺面积在63.7㎡--604.29㎡之间。 底楼商铺层高为5.4米，可作隔层； 目前经营的重要商家有联华超市、宠物 店、美容店、药房、餐饮店等社区配套； 由于该小区白天基本没人，商家经营状况 不好；
11
本案
芦恒路综合交 通枢纽
项目及周边分析/总结
周边人口： 项目目前周边主要居住人口是一品漫城的居民和三林保障房已入驻的6000户居民，万科项目的入驻人口预 估约为4000人，预估目前周边人口约为30000人； 项目主要处于三林保障房基地，未来的主要消费人口也来源于此，该区域的人群消费档次及能力相对薄弱； 未来5年内规划人口可达到约10万人；本项目5年内，理想状况下，最大的消费人群数量约为10万人，但一 品漫城及万科项目、华侨城商业都为自身规划了商业配套，未来本项目的消费人群将被分流； 按照项目2013年7月开工，2015年5月开业，周边至2015年人口最高可达到6万人，开业1年后周边人口最高 可达到7万人，周边居住人口的增长缓慢，对项目的经营有很大影响，同时说明项目的培育期很长；在未 来经营中，提供给商家的免租期相对就要长一些。 交通状况： 芦恒路综合枢纽预计2013年6月开通，开通后，使得本项目区域的交通更为便利，人口的流动性更强，从而 分流了项目的主要消费人口，对项目的未来经营有很大影响； 项目处于芦恒路综合枢纽，周边多公交线路，交通便利，虽然人流量大，但流动性强，停留时间短，对项目 商业消费并无好的影响；
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项目概念定位/定位思考
根据对项目的市场调研及区域未来规划，发现项目存在几个关键性问题： 1、项目周边消费人口不足以支撑项目的商业体量； 三林保障房的居民是主要消费人口；（8.5万人口）