房地产企业的风险管理初探
风险管理审计初探
风险管理审计初探摘要：随着现代企业制度的逐步完善，企业对内部审计人员的要求越来越高，管理层往往希望内部审计人员对企业经营活动、内部控制、内部管理等全面工作实施监督，为企业经营目标的实现和经济效益的提高提供合理保障，这就要求内部审计要开拓审计思路，创新审计方法。
关键词：风险；风险管理审计中图分类号：f239.4 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）07-00-01风险管理审计是对传统审计方式的突破和创新，是内部审计发展的方向。
各企业都在尝试推行风险管理审计，将内部审计自身的监督职能与企业的经营目标有机地结合起来，充分发挥内部审计在企业经营管理中的重要作用。
一、风险的基本概念及相关知识1.风险：《国际内部审计专业实务框架》将风险定义为，对实现目标有影响的事件实际发生的可能性。
其衡量结果是后果和不确定性。
2.风险的特征：不确定性、未来性、目标性和双面性。
3.风险的种类：《中央企业全面风险管理指引》将企业的风险分为战略风险、运营风险、财务风险、市场风险和法律风险。
要求企业辨别出对战略和经营目标影响最突出的重大风险，进行重点管理。
4.风险管理：《中央企业全面风险管理指引》指出，风险管理是围绕公司的总体经营目标，在公司管理中各个环节和经营过程中推行风险管理流程，培养风险管理文化，建立风险管理体系，为企业经营目标的顺利实现提供可行的、合理的保证。
5.风险管理的目标，主要包括3个方面，一是降低风险发生的可能性；二是使企业的目标实现的更好；三是在降低风险发生的可能性的同时，使企业的目标实现的更好。
二、传统模式下的内部审计已不适应企业发展的需要从传统的内部审计看，其审计范围大多局限于经济责任审计和财务收支审计，并且这两项审计工作还只是单纯的查错防弊，且均是事后审计，很难做到事前监督、事中控制，内部审计工作所要达到的效果不明显。
对于经济责任审计而言，基本是干部新的工作岗位已经确定，干部管理部门才下达“干部离任经济责任审计委托书”，根本做不到先审后离，如果离任干部没有原则性的错误和失职，审计结论不会对其造成任何影响，审计工作成了走过场，审计结论不能真正成为选拔任用干部的依据。
房地产项目投资风险及其防范措施
安全地按 期收回 贷款， 所以易 取得金融机构的支 持。由
于房地产 业在社会经济生活中的重要性， 各国政府对房
住宅房 投资主要是满足随着社会经济发展和 地产
人口 的增长不断 增加的 居住需 对特定住宅的需求和 求，
好， 售或租赁经营管理较为方便， 出 一般既适合于大规 模投资， 也适合于购买一套或几套住宅的小额投资。另
期长 等特点， 使得房地产投资长期受未来宏观经济、 社 会、 法律法规， 政治、 以及自然、 环境等多方面因素变化
所产生的 不利影响， 风险因 素多， 水平相对比 风险 较高。
资 现出区别于其他项目 也表 投资的固有特性。首先是 房 业是资金密集型的行业， 投资数额巨大， 地产 项目 对 金融依 赖性高。投资者一般不愿将资金投入到那些难
１ １
基 建 管 理优 化 第２ 卷 ２０ 年４ 总第７ 期 ０ ０８ 期 ７
以 换用 物业， 更 途的 如特种厂房、 码头等。 场、 而商 写字
越来越重要。本文试作初探。 １房地产项目 、 投资的特点及类型
房地产投资是指国 企业和个人为了某种目 家、 的，
最后探讨了 房地产项目 风险的 防范 投资 对策。 关 键词： 房地产项目； 风险； 措施 投资 防范
直 间 地投 于 产开 经营 管 和服 接或 接 入用 房地 发、 、 理 务
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现在：
融资方 式单一， 产金融风险高。目 房地 前中国房地 产融资主要依靠 银行贷款， 地产项目的融资结构中银 房
房地产工程管理初探
房地产工程管理初探摘要：本文作者从目前房地产工程管理中出现的新问题入手，分析了房地产工程管理的关键问题，提出了提高房地产工程管理水平的措施。
关键词：房地产；工程管理；初探中图分类号：tu3文献标识码：a文章编号：房地产工程周期长，综合性强，在工程的不同阶段，工程管理内容的侧重点不同。
尽管有这些内容的不同侧重点，但工程管理在各个阶段都很重要。
房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。
房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位，素质高的施工企业和项目经理并且建立高效合理的管理模式来得以实现目标。
提高房地产开发商对房地产项目开发过程中风险的识别,在开发实践中增强风险理念。
房地产开发的过程中风险因素众多，加强风险管理有助于开发商识别风险以保证房地产项目的成功。
房地产开发商建立科学的项目风险管理机制，保障房地产项目管理的正确性，提高房地产开发商风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目能够顺利实现。
一个能充分防范风险的开发商总是受到人们信赖的，而这些对开发项目的融资和销售等都有很大的帮助。
开发商加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。
所以，既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本，加强房地产工程管理有着重要的现实意义。
1 工程管理的涵义工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。
工程进度管理是管理过程，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。
工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本。
只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。
2目前房地产工程管理出现的新问题2.1项目管理环境变化大，工程技术日益复杂。
随着国家经济的发展，房地产企业管理环境变化越来越大，可变因素增多，使得项目工程管理的预见性和可见性差，各类项目的技术要求也越来越高。
因此，为适应环境的变化以及工程项目的要求。
需要房地产企业不断地运用科技手段提升企业自身的核心竞争力。
关于对项目风险控制的初探——以重庆建工集团七建公司为例
建立严格 的评审机制 。 把好风 险防范的第一关 １建 立 了 三级 项 目评 审 制 度 ， 立 了 项 目经 理 部 、 刮 经 营 部 、 ． 建 公 公 司经 营 班 子 三级 评 审 制 度 ， 经理 具 有 一 票 否 决 权 ， 总 目的 在 于 从 源 头 上 把好 项 目准 入 关 。 ２ 建 立 了 五级 合 同 审批 制度 ， ． 由项 目经 理 、 营 部 、 察 审 计 部 （ 经 监 法 律评 审 ）财 务 总监 、 经 理 五个 环 节 对 合 同进 行 审 核 ， 审 方 式 分 为 传 、 总 评 递评 审 和 会 议评 审 。
维普资讯
◆建筑园地
《 经济师》０８ ２０ 年第 ４ 期
● 党智 勇
摘 要 ： 章 以重 庆 建 工 集 团七 建公 司 为 例 ， 企 业 项 目风 险控 制 文 对 指 导、 理 、 督 职 能 目标 ， 管 监 全力 支 持 项 目部 抓 妒 项 目管 理 工作 。 三 、 资 金 管 理 为核 心 ， 化 财 务 管 理 以 强 １ 建 立 资 金 集 中管 理 制 度 。 ． （ ） 格 控 制 项 目部 开 立 银 行 账 户 ， 目部 开 立 银 行 账 户 由 公 司 财 １严 项 务 总 监 和 总 经 理 联 合审 批 。项 目部 开 立 的 绝 大 部 分 银 行 账 户 均 处 于 公 司 的掌 控 之 中 ， 则 卜不 允许 开 立 远 期 支 票 和 加 盖 空 白 支 票 ， 止 项 目 原 防 部 透 支 公 司 信 用 和转 移 资 金 。 （） ２ 要求 在 主城 区 的 所 有 项 目部 的 工 程 款 必 须 进 入 公 司指 定 的 银 行账户。首先， 加大 了公 司 在 银行 的 现 金 流 ， 高 了 公 司在 银 行 的 信 用 提 等级 ； 次 ， 其 保证 了公 司 的 利 润 及 各 项 费 用 的 收 取 ， 为 公 司将 款 项 直 也 的管 理 模 式进 行 了 阐述 ， 出要 在 经 营 环 节 、 目管 理 合 同 、 指 项 财务 管 理 、
房地产企业财务风险及防范论文
房地产企业财务风险及防范研究一、房地产企业财务表现房地产企业的财务风险,是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大影响。
一般的房地产企业面临的财务风险主要表现为以下几个方面:（一）无力偿还债务风险开发企业虽然也实行资本金制度,但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主,自有资本金比例相当低,大量的开发资金来源于借贷。
如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益,公司必将面临无力偿还债务的风险,其结果不仅导致资金紧张也会影响公司信誉度,甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。
根据调查显示,目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上, 远高于 60%的警戒线。
筹资结构不稳定,资金成本高。
在借贷到资金投资房地产就能赚钱的所谓高回报利益趋动下,很多企业到期能否偿还及高利率风险于不顾, 盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动,资金空转、借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等,为企业埋下了到期支付能力及利滚利的财务风险。
（二）利率变动风险房地产企业在负债经营期间,由于通货膨胀等影响,贷款利率发生增长变化, 利率的增长必然增加公司的资金成本,从而抵减了预期收益。
利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。
（三）再筹资风险再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。
由于负债经营使公司负债率加大相应地对债权人的债权保证程度降低,这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。
在一些大型房地产集团,往往还会出现连锁筹资担保链,一旦“链”中的一环断裂,再筹资风险的效应会放大, 从而给集团经营带来致命威胁。
可见,房地产企业的上述财务风险能否被尽早别、发现,对房地产企业的健康、良性发展具有重大意义。
二、房地产企业财务风险成因（一）缺乏财务预算管理意识有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权,组织施工队伍按设计图纸施工,再投入相应的资金,工程项目就能够按期竣工交付使用,就会产生经济效益。
房地产企业财务风险管理初探
难以正 常收回。笔者结合 自己工作 对当前房地产企业财务 风险的相 关问题进行 了详细的探讨 。
关 键 词 ：房 地 产 ； 务 风 险 ； 策 财 对
一
、房地产企ຫໍສະໝຸດ 业财 务风险解读 法 从 企 业 内 部 挖 掘 潜 在 资 金 ，也 没 有 考 虑催 收 应 收 账 款 ，却 总
是 千 方 百 计 地 想 从 银 行 及 其 他 金 融 机 构 贷 款 ，这 无 疑 加 大 了房 高 ， 财 务 杠 杆 效 应 也 会 越 大 ，随 之 而 来 的 财 务 风 险 也 就 越 大 。
但 是 企 业 可 以通 过 加 强 内部 控 制 、 财 务 管 理 等 措 施 ， 防止 人 为 报 及 多 家 机 构 数 据统 计 显 示 ， 目前 国 内 上 市 房 企 资 产 负债 率 已
舞 弊 行 为 的发 生 ，从 而 确 保 房 地 产 企 业 经 营 的 良性 化 运 作 ，提 升 至 历 史 最 高 水 平 ，甚 至超 过 全 行 、最 艰 难 的 ２ ０ 。 个 别房 Ｉ ０ ８年 高 抵 御风 险 的能 力 ， 现 企 业 利 益 的 最 大化 。 实 地 产 公 司 的 负 债 率 则 高 达 １０ 以 上 。 而 １ ０％ １月 ｌ ８日 ，中 邮 证
房地产经营与管理专业毕业论文参考题目
房地产经营与管理专业毕业论文参考题目1、宏观调控下桂林房地产的发展与分析2、××房地产项目可行性研究3、桂林房地产发展与城市规划的探讨4、试析桂林市商业地产发展5、桂林市经济适用房现状及发展趋势分析6、房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策7、论可行性研究在房地产开发中的作用8、房地产市场调查及方法探析9、居住类房地产的市场营销10、次贷危机对我国房地产业的影响及其对策11、房地产开发项目区位因素分析与研究12、某地区房地产业市场的泡沫经济问题13、小户型商品房的投资价值与走势14、项目后评价在房地产开发与策划中的重要价值15、房地产开发模式的探讨16、建立在城市经营基础上的房地产开发17、房地产投资风险及对策初探18、商业银行房地产贷款风险分析19、房地产业的不规范行为与法律对策20、论房地产开发企业的品牌战略/房地产企业的品牌建设21、房地产开发可持续发展研究22、房地产项目成本控制新思路23、房地产开发成本控制的对策24、建设工程成本控制新思路25、物权法与房地产发展之关系研究26、房地产投资与经营策略研究27、浅析房地产估价中收益还原法的运用28、市场比较法在房地产估价中的运用29、房地产估价中的折旧问题30、旧城改造项目成功开发模式研究31、中低价普通商品住宅项目开发研究32、商业地产项目主题定位及其影响因素分析33、商业地产与住宅项目的开发行为比较研究34、房地产开发经营的风险分析（可以某个项目为例）35、房地产价格预测36、房地产信托经营的渊源与发展展望37、近几年房地产的宏观调控措施分析38、如何保障中低收入家庭住房需求39、公众自行建房的利弊分析40、中国（或某市）房地产市场泡沫自我41、目前国内绿色住宅发展形势和存在问题42、和谐居住社区的构建43、小城镇房地产建设问题及对策研究44、违规建房现象的特点、原因以及治理思路—以桂林为例45、中低收入家庭住宅供应体系研究46、 2007国家宏观房地产政策及其影响47、桂林房地产市场分析48、某楼盘项目市场分析49、桂林房地产市场分析（住宅或写字楼）50、二手房市场现状及存在问题51、农村居住环境分析（需要调查）52、房地产估价实例分析53、城市住宅智能化现状及发展展望54、房地产网络广告的内容与形式研究55、影响项目成败的风险因素案例分析56、层次分析法在房地产开发中的应用57、房地产公司组织结构研究58、项目团队的研究与应用59、房地产市场（价格）分析研究60、 2012桂林市房地产市场发展趋势研究61、某某楼盘营销策划案例分析62、现代居住小区规划创新发展思路——以某小区规划设计为例63、试论房地产开发项目策划模式64、桂林房地产市场和价格走势的比较研究65、房地产市场的地区差异分析——桂林和柳州（或其他城市）比较分析66、中国房地产税制改革研究67、旧城改造模式研究——以桂林为例68、住房公积金制度利弊分析——关于中国住房公积金制度的反思69、对当前我国土地征用制度的思考70、建设用地使用权最高年限及其续期研究—以居住用地为例71、如何选择房地产市场竞争策略72、谈我国住房金融模式的选择73、试论我国房地产金融政策存在的问题及其完善对策74、浅谈我国的住房公积金制度75、房地产企业融资新渠道探析76、浅谈房地产企业的税收筹划77、浅谈房地产企业的财务管理78、房地产投资与区域经济协调发展的关系79、房地产宏观调控对房价及市场供求的影响80、桂林市房地产市场供需状况分析81、商品住宅价格与居民收入82、税费增加对房地产业的影响83、桂林市房地产业现状及可持续发展研究84、桂林市房地产市场研究――市场与政府干预85、城市地价与房价关系研究86、“经济适用房”政策实施中的问题探讨87、房地产开发周期理论综述88、城市化进程与土地利用政策的相关性分析89、开发区外部环境分析理论及实证研究90、高/低档住房市场购买行为分析－以X市为例91、整合营销/关系营销/网络营销在房地产中的应用92、 X房地产项目营销方案策划93、房地产业与经济发展关联研究－以XX市为例94、房地产业发展特征与趋势区域比例研究95、房地产业与国民经济协调发展研究－以XX市为例96、城镇廉租房建设运营机制探讨97、当前房地产企业风险防范控制探讨98、济南市居住区停车位的建设管理初探99、论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施100、论我国城市各阶层住房问题的解决措施101、论科学发展观与房地产业健康发展102、论房地产业发展与和谐社会建设103、论住宅小区命名与城市文化建设104、房地产企业绩效管理创新研究105、住房理财的理论与实践106、提高房地产融资能力的途径与拓展107、和谐地产的理论与实践108、企业核心竞争力培育探讨。
房地产财务风险管理问题及策论文
房地产财务风险管理的问题及对策中图分类号：f275 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）11-000-01摘要房地产的投资近几年来都是方兴未艾，很多方面的投资者和资金都纷纷涌入到这一系列的投资当中。
因此，作为一个已经渐渐成为国民经济中重要的投资项目类型，房地产企业的经营也相当让投资者以及国家金融经济调控机关的重视，也可以说，拥有巨大的资本规模的房地产行业，其经营的风险控制受到了很多方面的瞩目。
本文以当前房地产企业的发展和房地产市场的实际出发，针对房地产企业如何控制好自身的财务风险，提出一些分析和建议。
关键词房地产财务财务风险管理对策关于房地产企业的风险控制，有一个项目非常重要，就是房地产企业的财务风险的管理。
房地产企业面临的时代机遇是明显的，但是房地产企业同时也面临着很多风云变幻的市场因素，作为一种大型资本流动的企业，其财务问题成为企业运行与经营安全的一个核心部分。
故，如何更好地控制房地产的财务方面的风险，对于整个房地产企业的运行是相当关键的。
因此，本文以当前房地产企业的发展和房地产市场的实际出发，针对房地产企业如何控制好自身的财务风险，有效地促进房地产企业的安全运行和房地产市场的健康发展方面，做出一些简要的分析，希望能够对当前的房地产企业的发展提供一些有益的建议。
一、房地产财务风险的含义和具体表现房地产企业的财务风险，指的是房地产的企业在房地产项目的资本融合、资金投放、资金运行和利润的分配等方面的财务活动中，因为自身因素或者客观的因素而出现对房地产企业在获取利润以及企业的自身发展方面所出现的一系列重大的影响。
现代企业的财务风险基本上来源企业的债务问题，同样，房地产企业的负债问题也是房地产企业的财务风险的一个重要来源。
房地产企业的负债运营，如果企业在房地产项目上能够顺利地获取利润，那么则企业除了能够清偿债务，还可获取巨大的发展，但是另一方面就是企业如果在房地产项目上面出现经营上的失当，不一定需要大型的亏损，只要是未来的经营利润持续下降，那么企业就有可能没办法清偿相关的债务。
房地产投资风险防范及风险管理
房地产投资风险防范及风险管理初探摘要：房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的投资活动，同时也是一项高投资、高收益、高风险的投资。
因此，研究房地产投资风险，并在房地产投资项目中做好风险识别、防范与管理，有着十分重要的意义。
关键词：房地产投资；风险；防范；管理中图分类号：f293.30 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）06-0-02房地产业作为一个有高额附加值的行业，对实现社会生产要素的优化配置、调节社会消费结构、发展城市建设、为国家财政提供稳定的收入、解决就业、引进外资等方面都起到了重要作用。
房地产业是一个典型的高投入、高风险行业。
在房地产投资中对风险的估计、分析正确否将直接影响到房地产投资项目的成功与否。
因此，分析房地产投资决策过程中面临的各种风险因素，并在此基础上进行有效的风险防范和管理，对保证房地产投资收益，减少或避免不必要的风险损失具有重要的作用。
一、房地产投资风险及其特征房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营管理中，以获取产业利润的一种经济行为。
房地产开发是一个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，任何一项房地产投资的形成都要经历投资信息收集和整理、考察、评审、实施与管理、竣工后的评价与分析。
某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资项目带来多种多样的风险。
房地产投资风险的特征主要体现在以下几个方面：第一，风险的不可预知性。
房地产投资风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。
如：国家政策的变化；战争的爆发；自然环境的变化等等。
在投资项目初期，很难将这些风险估计进去。
第二，房地产的不可移动性。
房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。
因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。
第三，房地产开发项目的高投入性。
房地产开发项目的基础设施建设投入、房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费等投资额巨大，一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元。
风险管理审计应用初探
误区，不能实现考核的目的。现代人力资源管 理中的绩效考核，与目标考核虽异曲同工，但 考核标准更加具体明确，更注重实实在在的 业绩，所以参照绩效考核完善目标考核，并将 其应用到各个工作环节，便能更好地为事业 单位的战略目标服务。
关键词：风险管理 风险审计 应用模型
一、引言 随着当今技术经济的飞速发展，企业面 临的经营环境日趋复杂，其面临的风险也日 趋多样化，风险对企业持续经营及发展的影 响也日趋严重。与之相对应，企业管理层对于 企业的风险管理也越来越重视，建立风险管 理系统（ERM）应对经营过程中的各类风险， 已经成为国际上大型企业的普遍管理行为。 内部审计作为公司治理的基石之一，将促进 企业的风险管理作为自身的主要职责。但是， 如何在风险管理流程中履行监控和评价的控 制职能，通过评估运营风险管理，提示运营风 险，大多数企业的内部审计人员仍然处于摸 索阶段。 二、风险审计与企业风险管理的关系 21 世纪以来，随着企业战略管理的实 施，风险战略决策的启用，风险审计成为决定 内部审计发展的方向。理论与实践已经证明， 经营战略、风险管理和内部审计三者之间协 调一致，对企业经营目标的实现有着至关重 要的影响。因此，为了内部审计这一职业的成 长，内部审计的主要职责应该与企业的战略 目标、风险管理措施结合起来。 三、内部审计在风险管理中的作用及流 程简述 风险管理是企业的决策层及经营层的职 责，制定什么样的内部规章及程序来识别风 险、评估风险、应对风险，是企业管理当局在 业务流程中应该予以事前明确规范。具体来 说，内部审计在风险管理中的作用表现在三 个方面，一是鉴别风险；二是区别可控制的风 险；三是指出缺乏控制或过度控制的区域并 提出建议。 四、风险管理审计的具体应用
房地产开发企业财务风险管理
浅谈房地产开发企业财务风险管理摘要：我国不少房地产开发企业资产负债很高，房地产开发企业承受着巨大的财务风险，财务风险对于房地产开发企业这一具体行业来说，是房地产开发企业因财务出现异常导致企业的资金报酬、房地产投资很难正常收回。
关键词：房地产开发企业；财务；风险管理房地产行业是高回报行业，同进也有很大的风险，面对激烈的竞争，房地产开发企业必须提高财务管理水平才可实现可持续发展，财务管理是企业管理的核心系统之一，应成为房地产开发企业实现持续发展的有效管理控制工具。
一、房地产开发企业财务管理的意义财务风险是说在企业的所有财务活动中，因企业受到内、外部环境和各种难以把握或难以预计的因素影响。
企业的实际财务结果同预期的结果发生偏离，因而使企业蒙受可能性的损失。
房地产开发项目开发周期长、投资大、不确定性强，所以房地产开发过程中的财务风险管理就更加的重要，只有对项目风险进行有效的规避和控制，开发项目的收益才有可靠性。
二、房地产开发企业财务风险的表现形式从房地产开发企业的经营特点分析，一般的房地产开发企业面临的财务风险主要表现为下面这几个方面：1.利率变动风险。
房地产开发企业在负债经营期间，由于各种因素的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长是增加公司的资金投本，因而抵减了预期收益。
利率的变动风险是房地产开发企业面临的众多风险中最为严重的不测风险。
2.再筹资金风险。
再筹资金通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。
因负债经营使房地产开发公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度大大降低，这在很在程度上限制了房地产企业在其他渠道增加负债筹资的能力。
在一些大型的房地产开发企业经常还会出现连锁性的资担保链，一担连锁筹资中一个环节断裂，风险效应也会加大，对房地产开发企业经营带来致命的威胁。
3.无力偿还债务风险。
房地产开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分的开发企业在初期阶段大都以负债开发为主，本有资金比例很低，大量的开发资金都来源于借贷。
房地产行业的财务风险研究【开题报告】
开题报告财务管理房地产行业的财务风险研究一、立论依据1.研究意义、预期目标研究目的：本文将从房地产企业财务风险的特点、含义开始研究，分析其风险的形成的原因，最后再探讨怎么样才能防范和控制风险。
从而帮助企业更好的认识到财务风险的重要性，可以很快速的判断出风险的存在，是怎么样形成的，并且通过防范和控制风险来提升企业在现在的这个市场经济中价值和竞争力，使得企业能够更好的发展。
研究意义：房地产产业，它是一个典型的资金密集行业，但是因为资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点使得企业本身必然面临很大的财务风险（房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等），同时房地产的开发经营也是投资周期很长的一种活动,资金收回又比较慢。
为了更好地防范房地产企业财务风险，必须深入分析房地产企业财务风险的表现形式，对风险防范问题进行评估和研究，充分发挥房地产企业财务风险管理职能，避免企业财务风险危机发生，才能提升整个企业的财务管理水平,才能够增强房地产企业的整体竞争能力。
2.国内外研究现状国外研究现状：Whitake(1999)说财务风险是现金不足以偿还当前债务的表现,实际上这并非充要条件,公司完全可以通过其他手段获取现金而避免风险,如动用现金储备、减少金融资产、增加权益等。
90年代，西方发达国家的企业普遍确立起风险管理的职能，发展成为了多个学派。
在这些学派中最具有代表性的有两个学派“美国学派说”和“英国学派说”。
“美国学派说”把风险管理的对象局限于纯粹风险，重点放在风险处理上。
其代表是美国著名保险学家特瑞斯普雷切特等人合著《风险管理与保险》一书中将风险定义为未来结果的变化性,这个定义强调风险具有不确定性的特征。
而英国学派段说对风险管理的定义则侧重于对经济的控制和处理程序等方面，国外的研究更侧于财务风险发生后的措施和应对，对于财务风险发生的成因的分析不十分详尽国外房地产研究大多是实证研究，最常用的理论是现代资产组合理论（PMT）。
安顺市房地产投资风险及对策初探
目录1 房地产投资风险 (2)1。
1 房地产投资风险的含义 (2)1.2 房地产投资风险的特征 (2)1。
3 房地产投资风险分类 (2)2 房地产投资风险因素分析 (2)2.1 通货膨胀风险 (2)2。
2 市场供求风险 (3)2。
3 周期风险 (3)2。
4 变现风险 (3)2.5 政策性风险 (4)2。
6 利率风险 (4)3 房地产投资风险的防范对策 (4)3.1 投资风险较小的房地产项目 (4)3.2 通过投资组合降低风险 (5)3.3 通过市场调查来降低风险 (6)3。
4 加强管理来控制风险 (6)致谢 (8)参考文献 (9)1 房地产投资风险1.1 房地产投资风险的含义房地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某房地产项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度。
变动程度越大，风险越大,变动程度越小，风险越小。
从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小.完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。
当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。
后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。
较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
1。
2 房地产投资风险的特征房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。
正确认识房地产投资风险的特征,对于建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失,降低风险发生的可能，提高投资活动的效率是具有重要意义的。
对于房地产投资风险的特征，可以分为：客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性等。
1。
3 房地产投资风险分类由于在房地产投资中存在着复杂的不确定因素，因此其风险因素也很多。
一般来说，可以把房地产投资风险分为系统风险和非系统风险两部分。
系统风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动,这种因素以同样的方式对所有证券的收益产生影响.系统风险主要包括市场风险、利率风险和购买力风险。
我国房地产经济的新常态及应对措施初探
我国房地产经济的新常态及应对措施初探刘㊀刚摘㊀要：房地产行业一直是我国经济发展的重要部分，随着社会环境的变化，近年来，房地产行业也在处于变化之中㊂首先，分析了新常态下我国房地产经济中涌现出的主要问题，包括宏观调控机制不健全㊁监督管理不到位㊁法律法规不完善㊁房地产泡沫滋生等㊂其次，针对新常态中的问题，进行了细致讨论，并提出了相应的解决措施㊂关键词：房地产；经济；新常态一㊁引言自从１９８０年至今，２０年来，房地产行业呈现波浪式的发展特点㊂在一定的社会背景下，房地产行业发展兴盛，既能够满足民众的住房需求，又能够高额赢利，还能够为国家创收㊂随着社会的发展，居民对住房质量要求升高，城市化进程对楼房数量要求增长，地价高㊁成本高而造成房价高，然而相对高额的房价，居民的月收入相对较少，这就造成了社会各个方面的矛盾㊂社会发展必然会影响房地产的发展步伐，但是社会发展是必然的，房地产行业要适应社会，重新定位，从而构建房地产经济的新常态㊂二㊁新常态下我国房地产经济中涌现出的主要问题（一）宏观调控机制不健全市场经济是推动房地产行业发展的最佳方法，但是在新常态下，仍然需要国家的宏观调控来解决房地产过热或者低迷的状态㊂由于房产经济是我国经济发展的主要组成部分，所以宏观调控的政策随着国家社会发展形势而不断调整㊂这就会造成一些历史时期，房产过热，而某些历史时期则房产过冷㊂无论是房产过热或者过冷，通过宏观调控都会缓解问题，但是却不能够根治问题㊂早期房产经济宏观调控不健全是有社会发展水平和社会主要矛盾共同决定的，１９８０ ２００５年，社会的生产力的发展水平不是很高，人民住房是大问题，房屋分配制度也影响了房产经济的发展，通过政府宏观调控，社会经济活跃起来，推动了房产行业的发展㊂需要注意的是这个时代是房产从无到有的过程，房产的发展也在切实解决居民的住房问题㊂然而，２００６ ２０１９年，社会生产力水平已经较高，居民都具有定所，但是在城市化进程中，农村居民及老旧小区居民对居住环境和房屋质量的要求提升了㊂此时的房产商面对的不再是百姓对房屋的基本需求和刚性需求，而是对住房改善性的需求㊂所以，此时宏观调控机制不是刺激消费，或者抑制房价增长，而是要调控房产商的房屋质量㊂这是宏观调控需要面临的新问题，虽然市场经济有利于房产商良性竞争，但是房产经济与地方政府业绩息息相关，如何进行恰当宏观调控成为新的难题㊂（二）监督管理不到位新常态下，居有定所的人民对住房舒适度有了更高的要求㊂虽然房地产对地方经济发展的贡献非常大，但是房地产本身也存在很多问题，比如住房面积不合理㊁住房质量频出问题㊁楼盘小区物业不佳㊁房产证办理有困难等，这些都反映出了地方政府对房产经济法的监督管理不到位㊂所以，监管工作的侧重点也要发生变化，前期是监管房产商是否按时交付足够数量的楼房，当下和未来是要监管房产商的各个方面的工作㊂（三）法律法规不完善我国房地产行业是应运而生的，自从２０世纪８０年代至今，为了加强经济建设会推进房地产经济，当房屋存量过剩时，会出台相应的政策来促进消费，如果房屋供不应求，则又要出台相应的法令法规限购限价㊂在一定程度上，关于房产的法律法规是在房产之后或者建设过程中而产生的，这部分法律法规的滞后性，很难再房产经济发展过程中起到规范和引导的作用，也很难减少或者降低房产经济在社会发展新常态中受到挫折㊂（四）房地产泡沫滋生房地产行业由于其占用大量货币资金和物质资源，其形成的资金流和物质流如果不能正常地回流，就会造成资金链断裂，形成房地产经济泡沫㊂事实上，从２０１６年开始，全国各地房地产市场成交量开始萎缩，据中指院的统计２０１７年与２０１６年同期相比，房地产市场成交量下降３７％㊂但与此同时，其房地产价格却单边上涨了２１％，２０１８年上半年房地产市场成交量仍在萎缩，在国家强有力的宏观调控下，房地产价格上涨势头得到有效遏制㊂但目前购房者持有浓厚的观望情绪，这种成交量和价格同时萎缩的情况下，房地产开发商将面临房屋囤积不得不降价的压力，由此引起的房地产行业资金循环和周转困难将不可避免㊂目前，这一状况已经开始突显，这种房地产的 硬着陆 方式必将直接冲击与房地产相关联的上下游产业，诱发房地产泡沫㊂三㊁新常态下我国房地产经济中问题的对应措施（一）制订长期稳定的政策目标新常态下，我国房产经济发展需要政府制订一个长期稳定的政策目标㊂近年来，我国房产的发展受到多方面因素的影响，并没有长期的稳定的政策目标，这就造成了在一定历史时期房地产商大量倒闭，一定历史时期房地产发展迅猛㊂当下，我国的居民住房问题基本解决，如何提升住房的舒适度是房产上需要解决的问题，也是政府制订长期稳定政策的目标㊂（二）完善房产相关的法律法规新常态下，我国会制订长期稳定的政策目标来引导居民消费购买房产，也会辅助房产商在房屋设计㊁建设质量㊁配套管理㊁租房售房等多个方面改革发展㊂全面依法治国的背景下，关于未来房产商业务范围内的相关法律法规也要尽快出台，这样可以起到法律为房产经济发展保驾护航的作用，也可以避免投机倒把商家利用国家政策囤积土地资源的现象㊂由于社会发展的速度是未知的，当下制订的法律法规适用性会受到影响，所以完善房产相关的法律法规时，要做到与时俱进，持续修改和完善㊂（三）加大房产商财务审计监督新常态下，既要促进房产经济的平稳发展，又要避免房价过高损伤购房者的利益㊂房价过高的原因很多，一方面，㊀㊀㊀（下转第４４页）险的转移，即当公司投资项目时，主动向保险公司提出担保申请，并向保险公司缴纳保险费㊂另一种是不购买保险的，信托公司在国外投资时，采用联合投资方式㊂换句话说，我们已经与其他专业投资公司建立了合作伙伴关系，为了提高投资的科学性并增加可信赖的公司从投资项目中获得的经济利益，公司需要在内部设立专门的风险识别部门，以专业地应对其投资所带来的风险㊂此外，有必要引进和培训专业的投资人才，以便该部门能够实时有效地运作和跟踪和分析投资项目，以确保顺利进行投资发展㊂四㊁增强风险意识，建立专业团队第一，提高管理团队技能，建立风险管理体系㊂信托公司内部的管理层需要对风险管理具有高度了解，倘若没有风险管理意识，信托公司遭受风险的可能性就会增加㊂为了提高经理对风险管理的认识，我们需要阐明每个信任环节的工作，并从每个信任环节开始明确分工职责，树立榜样㊂加强对所有高管的培训，并提高他们对风险预防的认识，高管获得专业知识，提高管理技能，并对下属提出严格要求，以确保信托公司的健康发展㊂对管理人员的培训可以最大限度地降低信托公司的管理风险，并且人员主观上变化活跃，需要加以机器的配合㊂第二，响应国家号召，关注最新动态㊂政策属于国家制订的，作为中国境内的合法公民与企业必须去履行的义务，不是一个人或者一个企业能够改变的规定，因此，在国家政策面前，我们必须去遵从履行㊂从整体上看，信托公司需要了解国家的最新政策变化，并积极响应国家政策呼吁㊂注意最新发展，预测未来发展趋势，并在必要时采取风险防护措施㊂第三，加强内控管理恩威并施，建立高素质团队㊂尽管管理有关柜员风险的信息已在一定程度上提高了柜员风险的水平和效率，但这并不意味着人为因素在违规风险管理中的作用可以忽略不计，因此，可以构建高质量的科学有效的风险管理制度㊂最重要的事情是有效实施相关制度，并将加大对非法操作的严厉处罚㊂五㊁结语信托业面临更大的业务调整及转型压力，信托公司持续增强风险管理能力已成为大势所趋，这就需要信托公司从逐步构建全方位多层次的风险管理体系㊁修炼内功提升核心竞争力㊁强调制度先行筑牢制度防线㊁强化风险排查筑牢管控防线等方面全力推进风险管理，大力提高风险管理水平㊂参考文献：［１］齐梦莎． 资管新规 下房地产信托实务的规范发展［Ｊ］．天津法学，２０１９，３５（３）：７１－７７．［２］杜强．强监管环境下信托业面临的挑战与应对策略［Ｊ］．新金融，２０１９（９）：５４－５８．［３］杜强．资管新规背景下信托业转型与发展研究［Ｊ］．华北金融，２０１９（５）：５２－５６．［４］杜朝运，田星．信托业风险管理的困境和出路［Ｊ］．开放导报，２０１９（５）：１０５－１０８．［５］段振茂．金融科技提升信托经营效率研究［Ｄ］．重庆：重庆工商大学，２０１９．［６］姚江涛．促进信托行业提质增效 读‘美国信托监管指引：资产管理“与‘日本信托银行年报与信托税制“［Ｊ］．中国金融，２０１９（２）：９８．作者简介：孙华，大同证券有限责任公司淄博柳泉路证券营业部㊂（上接第４２页）房产商拿到土地开发资格的成本比较高；另一方面，房产商日常支出业务费用的弹性大且难以控制㊂加大对房产商财务审计监督力度，对房产商的投资总额进行审计，对其日常支出业务费用进行审计，评估房产建设的真实成本，为规范房产售价提供参考㊂（四）实施 双控 齐下的宏观调控新常态下，要充分发挥市场经济的调节作用，让房产商在良性竞争中提升房屋质量，提升自身竞争力，为自己创造效益㊂但是在形成新常态之前，要制订长期目标，稳步发展，此时宏观调控必备可少，结合前期房产宏观调控的问题，要通过实现 双控 来切实做好调控作用㊂双控 是指既要控制楼房售价不可过高，也要控制楼房售价断崖式降价㊂虽然，房产经济是我国经济发展的重要组成部分是，同时能够对提升ＧＤＰ起到促进作用，但是一味地楼价上涨，就会造成部分低收入人民无法解决住房问题，也会让日益增长的房价与相对稳定的工资收入之间形成矛盾㊂维持房价为当前状态，或者楼价略有微调，不会对ＧＤＰ造成极大影响，也是让房产经济应对市场需求进行自动调节㊂另外，控制房价下跌幅度，避免断崖式降价，是对房产商的一种保护㊂在购房者中，多数居民是通过贷款来购买房屋的㊂如果房价急剧下跌，则其所够房屋房价大幅度缩水，购房者则会违约偿还贷款，进而导致房产商资金链断裂，房产泡沫形成，房产商破产而无力偿还贷款㊂购房者和售房者均违约，信用危机产生，金融危机会再次爆发㊂因此，房地产无论是房价过高，还是房价急剧降低，都会造成严重而深远的社会影响，所以必须在形成新常态之前，进行双控㊂四㊁结语综上所述，新常态下，我国房地产经济中的问题需要中央政府和地方政府共同干预，制订长期稳定的目标，通过有效的宏观调控手段来引导房产行业构建新的发展状态㊂在全面依法治国的背景下，针对房产行业的法律法规也要尽快出台，从而对房产行业进行规范㊂另外，要对房产企业财务审计工作进行监督，控制房产成本，避免房价飞涨㊂房子是用来住的，不是用来炒的㊂在新常态下，房产行业要认清如今社会环境的特点，全面提升房产相关工作的质量以提升在行业中的竞争力，在市场竞争中以质取胜㊂参考文献：［１］韦汝虹，金李，方达．基于ＧＩＳ的中国城市房地产泡沫的空间传染性分析：以２００６－２０１４年３５个大中城市为例［Ｊ］．长江流域资源与环境，２０１８（９）：１９６７－１９７６．［２］张炜．预期㊁货币政策与房地产泡沫：来自省际房地产市场的经验验证［Ｊ］．中央财经大学学报，２０１７（８）：７７－９０．［３］刘宁，董焕影，乔瑞．全国主要城市房地产可持续发展水平综合评价［Ｊ］．工程管理学报，２０１８（３）：１３５－１３９．［４］裴振营．浅谈经济新常态下房地产企业的战略转型［Ｊ］．中国经贸，２０１５（４）：１１７－１１８．作者简介：刘刚，汉中市南郑区房产交易中心㊂。
房地产开发企业财务风险管理探究
房地产开发企业财务风险管理探究摘要：房地产开发企业是一个产业链条长，投资周期长以及风险程度高的行业，在我国房地产开发行业还属于一个新兴的行业，其具有很大的发展潜力，但是目前在国际经济变动，金融政策的从紧以及宏观经济政策调控的状况下，房地产开发企业面临着巨大的财务风险和投资风险，加强控制房地产开发企业财务风险和投资风险，以保证房产投资的可行性和可靠性是目前最为房地产开发企业面临的重要的问题。
关键词：房地产开发财务风险财务管理引言财务风险是一种财务系统无法预料和控制的因素，使财务系统运行偏离预期的目标对企业造成经济损失和额外的收益。
近年来房地产开发行业在我国得到前所未有的发展，目前已经成为投资的重要的领域，也是资金密集型的高风险产业，在国际金融变动的时代下，房地产开放企业想要实现自身长期健康持续的发展，必须不断提高自身的财务管理水平和应对财务风险的能力。
下面我们重点进行分析房地产开发企业如何做好财务风险管理工作。
一、房地产开发企业财务风险的成因财务风险分为外部原因和内部原因，因此要客观地分析和认识财务风险，从而采取有效的措施加以控制。
（一）外部原因在经济全球化的市场经济环境下，企业所处的环境复杂，宏观的经济环境以及国家的经济政策，都会给企业带来一定的影响，例如全球经济危机，国家的利率汇率政策变动，都有可能加重企业的成本压力，造成房地产开发企业的存在财务风险。
（二）内部原因1、资本结构不合理，在目前经济形势下，大多数房地产开发企业存在着资产负债率较高，资本结构不合理的状况，企业过分依赖银行贷款，融资渠道单一，也就使房地产开发企业缺乏低于市场风险的能力，在国家实施货币紧缩政策时，就会导致资金链紧张，造成财务风险。
2、缺乏财务预算管理，预算管理在企业的财务管理中处于中心地位，很多房地产开发企业对全面预算管理的认识不足，比较注重预算管理对成本费用的节约，缺乏系统管理和价值管理的观念，甚至将预算与计划相混淆，对预算管理的重要性认识不够，预算执行和监控的力度也不够，也就降低了房地产开发企业抵御市场风险的能力。
房地产企业财务风险管理分析
ｆ摘 要 ］本 文探 讨 了房地 产行 业 发展 及 国外 房地 产业 发展 经
使 用外 来 的Ｕ盘 、移动 硬 盘等 ，要 预 先查 杀 病毒 ，防止 其 危害 会计 验 ，从 国 家政 策 、银 行政 策、企 业 自身等方 面结合 筹 资投 资过程 遇
信 息 系统 。第 三 ，设 置 防火 墙 ，隔离 流氓 软 件 ，抓 好 网 内主机 的 用户 到 的 问题 ，对企 业战略 转 型进行 了基本 构想
名 和 密码 管 理 。第 四 ，加强 对 重 要 网络 设 备 的管 理 ，路 由器 已 经成
［关键 词 ］房地 产企 业 筹 资 风险 投 资风险 发展 战略
为网络 安全 存取 过 滤是 限制 外部 访 问的一 个 有效 的手 段 。最后 ，要定 期定 时对 计 算机硬 盘和 软盘 进行 病毒 检测 和杀 毒 。
四 、结 论 通过 上 述几 个部 分 的深入 分 析 ，我们 可 以看 到 ，在 当代 网络 经 济 的快 速发 展过 程 中 ，财 务会 计 管理 工作 的基 本 职能 已经 产生 了较 大 的 改变 ，网络 经济 的发 展使 得 财务 会计 信息 的 实时 报告 即将 变 为 现 实 ，使企 业所 提供 的财 务会 计 报告 体 系更加 趋 于完 善 ；传统 的财 务 会计 工作 发生 改 变 ，财 务会 计 人力 资源 的价 值 发生 了变 化 ，在此 基 础上 发展起 来 的会 计信 息 更加 具有 国际 化 、标 准化特 征 ；网络经 济 给 当代 社会 带 来 的；中击 ，极 大地 提 高 了企业 的运 行 效率 。但 是 ， 我们 在深 切 的感 受到 网络 经济 给我 们 带来 经济 生 活上 的极 大便 利 的
讯 ，２００９，（０６）
房地产开发企业规避风险的措施初探
【 关键词】 房地产开发 企业； ， 规避风 险； 措 施； 初探
一
、
影响房地产开发企业市场风险的因素
失效 的可能性 ， 借助信息系统进行 内部风 险控 制将 是企业管理 的大趋势。（ ３ ） 风险控制制度的不够完善 。目前 ， 我 国大 多数房
（ １ ） 消费者需求变动。消费者的购 买决策是一种选择行为，
用 住 宅 的 销 售 带 来 很 大 的 困 难 ，企 业 不 得 已降 价 甚 至 亏 本 出 指标 ， 计算 出采购预算： 在风险管理阶段 ， 根据公司 的风险管理 售， 不 少 企 业 因 此破 产 ： 这 一 政 策 规 定对 高 档 商 品房 开 发 商 同 策 略 ， 信 息 系 统 应 具 备 决 策 咨询 和 支 持 的 功 能 ， 提 出解 决 策 略 ： 样 带 来 冲 击 ，部 分 潜 在 顾 客 转 而 购 买 眼 下更 为 便 宜 的普 通 住 在实施风 险控 制方案阶段 ， 信息系统根据预 定的方案 ， 在房地 宅 。 国家 为 了 保持 国 民经 济 持 续 稳 定 地 增 长 ， 会 采 取 必要 的财 产 开 发前 期成 本 、 服务质量、 土地 成本 、 等 关 键 环 节 引 导 和 约 束 政、 货 币政 策 进行 宏 观 经 济 调控 。 二、 房 地 产开 发企 业 内部风 险控 制 现 状 人 员 按风 险 管理 和 合 同操 作 ， 充 分 降 低 开 发 企 业 过 程 的操 作 风
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
条件 之一， 对其的理解和执行只是表 面化 。内部风 险控制 的并
总之 ， 在进行 房地产开发投资决策前 一定要在考虑 自有 资
未发挥其真正作用。（ ２ ） 信息控制系统效能低下。 房地产开发企 金和 可 能 筹集 到 的资 金 总 量 的基 础上 ， 选 择 适 合 自 己企 业 投 资 业认 为利用信 息系统完成 内部风险控制 ，会 增加企业运营 成 能 力 的项 目 ， 以稳 健 的 发 展代 替 快 速 扩 张 ， 尽 可 能 减 少 企 业 财
我国房地产企业土地增值税纳税筹划的实务操作及风险初探
我 国房地产企业土地增值税纳税 筹划 的实 务操作 及风险初探
长春 建工 集 团有 限公 司 曹红
摘 要： 当前 ． 土 地 增 值 税 的 纳税 筹 划 问 题 已经 成 为 我 国众 多 房 地 产 税筹划计划执行方式不当 ， 以及 对 于风 险 的应 变 能 力 丧 失 等 问 题 。
２ 、 规 避 平 台筹 划 法
继出台了 “ 国六条 ” 、 “ 国十一条 ”和“ 国八条” 等， 可见从财政 、 金融 和税
收 等 诸 多 方 面 对 房 地 产 行 业 的科 学 调 控 越 发 急 迫 。这 在 很 大 程度 上 也
给我国一些房地产企业 。 尤其是中小 型企业 带来 了一些消极 的影响 。 具 体表现是 一些企业还缺 乏适应这种大 力度宏观调控 客观环境 的能力 。
探讨 当 下 我 国 房地 产 企业 土地 增 值 税 的 纳税 筹 划 的 若 干 问 题 和 解 决 的 技巧 ， 希 望 对从 事 该项 工 作 的人 员有 所 裨 益 。
一
障 土 地 增 值 税 筹 划 目标 的顺 利 实 现 ， 具 体 的 筹 划 方法 ： １ 、 利 用 其 征 税 范 围 进行 纳税 筹 划 主 要 表 现 为 合 作 建 房方 式 筹 划 和代 建 房 方式 筹 划 。 前 者 指 的 是 在 项 目完 成 后 ．合 作 双 方 按 照合 作建 房 合 同 的 具 体 约 定 比例 来 进 行 分 房 自用 ， 因此 双 方 都 暂 免 土 地 增值 税 。需 要 指 出 的 是 ， 转 让 的 时 候 需 要 缴
（ 一） 充分 利 用税 收 的 相 关 政 策 进行 纳税 筹 划
不 容 忽视 的 一种 情 况 是 ， 当下 我 国 整 体 的 产 业 结 构 调 整 大 背景 下 ， 相 关 的宏 观政 策 出 台和 变 化 都 很 快 。这 就 要 求 房 地 产 企 业 的高 层 管理 者 积 极 关 注 国 内 外 的宏 观 经 济 政 策 ，并 且 具 有 一 定 程 度 的宏 观 政 策 预 见性 ， 尤其 是 关 注土 地 增 值 税 方 面 政 策 的 新 调 整 。当前 我 国 关 于 土 地 增 值 的 税 法 里有 许 多优 惠政 策 规 定 ， 比如 可 以通 过 建 造 普 通 住 宅 出 售 的 税收优惠 ； 合 作建 房 的税 收优 惠 ； 企 业 兼 并 的税 收优 惠 等 规 定 。 房 地 产 企 业 管 理 者 只 有 将相 关 政 策 吃 透 ，才 能 将 企 业 由税 收筹 划 的被 动 地 位
铁路房地产合作开发法律风险的管理与控制初探
利无 法在公 司中体现 。项 目公司 的资金使用及运营情况脱 离铁路 方的
监 督 控 制 。五 是 安 全 及 质 量 风 险 。包 括施 工安 全 、 工 程 质 量 等 方 面 对 带 来 的 纠纷 与 损失 。
性 的客观实体。 基于历史教训 ， 要规避风险 ， 维护铁路合法权益 ， 就 必 须
美国经济学家 Ｆ ． Ｈ． Ｋ ｎ ｉ ｇ ｈ ｔ 曾说 。 风 险 是 不 愿 发 生 的 可 预 测 不 确 定
出现 资 金 短 缺 ， 导 致 项 目无 法 继 续 。 二是合作方违约风险 ， 包括 ： 未 及 时 按 合 同约 定 确 保 资 金 供 应 ，或 未 经 铁 路 方 同 意 擅 自处 理 项 目及 土 地 资 产． 都 会 给 铁 路 企 业 造 成 重 大 损 失 。三是 不 良融 资 风 险 。如果 合作 方 在 融 资 时将 铁 路 的土 地 及 项 目利 益 做 抵 押 ，到 期 不 能 还 贷 就 会 导 致 土 地 及 项 目被 强 制 拍 卖 。或 者 合 作 方 挪 用 贷 款 资 金 、 逃避债务 ， 将 可能 使 铁 路企业承担法律连带偿债责任 。 四 是 项 目公 司风 险 。 铁 路 方 以 土 地使 用 权 作 价 人 股 项 目公 司 ， 如 果 合 作 方 操 纵 项 目公 司 ， 将 使 铁 路 方 的股 东 权
开 发 项 目的 法 律 风 险 管 理 和控 制 机 制 是 确 保 相 关合 作 项 目顺 利 实施 并
折风险。 合 作 双 方 如 都 没 有 房 地 产 开 发 资质 可能 使 合 作 协 议 归 于 无 效 。 项 目未 获行 政许 可则 合 作 夭 折 。 二 是 未 将 铁 路 方列 名 风 险 。 是 指 在 报 建 手续中 ． 合 作方 将 合作 项 目的批 文 或 证 照办 至 其单 独 名 下 ， 给 未 列 名 的
房地产风险管理论文
房地产风险管理论⽂ 房地产开发项⽬的建设周期很长，在开发过程中存在着很多不确定的风险因素，下⾯是店铺整理了房地产风险管理论⽂，有兴趣的亲可以来阅读⼀下! 房地产风险管理论⽂篇⼀ 房地产企业筹资风险管理探讨 摘要：作为我国的经济⽀柱产业之⼀，房地产业的发展状况直接牵动和影响着我国其他⾏业的发展。
由于投⼊资⾦数额巨⼤、资⾦占⽤时间长等特点，房地产企业筹资风险突出，因此，对房地产企业筹资风险管理进⾏探讨具有现实意义。
本⽂基于房地产企业筹资风险的具体表现，分析风险产⽣的原因，并对如何防范筹资风险提出⼏点建议。
关键词：房地产企业筹资风险风险分析风险应对 随着我国经济体制改⾰的不断深⼊，以推⾏城市化建设、住房制度改⾰、房屋商品化和⼟地有偿使⽤等制度为契机，我国房地产业迅速发展壮⼤，投资总额从1998年的3 614亿元，逐年增长⾄2012年的71 804亿元，占我国固定资产投资总额的近四分之⼀。
但因为资⾦投⼊量⼤、负债经营、回收期长和变现能⼒差等特点，房地产企业始终⾯临巨⼤的筹资风险。
近年来，受全球⾦融危机和国内房地产调控政策的影响，房屋成交量萎缩，许多房地产企业融资出现困境，筹资风险进⼀步加剧，因此，对房地产企业筹资风险进⾏深⼊研究，寻求有效应对措施显得尤为重要。
⼀、房地产企业筹资风险的具体表现 (⼀)资产负债率⾼，偿债压⼒⼤ 作为典型的资⾦密集型产业，房地产企业资⾦投⼊量⼤、存贷周转期长，仅仅依靠企业⾃有资⾦显然不能维持正常的⽣产经营，所以企业要对外举债。
国家统计局发布的2012年统计年鉴显⽰，在1998年-2011年14年间，房地产企业的资产负债率均保持在72%以上，⾼于50%-60%的警戒标准，⽽且房地产企业的开发资⾦⼤部分来源于银⾏信贷，也就是说，其有息负债的⽐例⾮常⼤，⼀旦企业⽤负债进⾏的投资不能按期收回并取得预期收益，那么企业很可能不能按时偿还贷款本息。
(⼆)经营活动现⾦净流量为负值，企业资⾦链紧张 按照证监会⾏业板块分类，2009年133家房地产上市企业中有41家企业经营活动现⾦净流量为负值，2011年上升为89家。
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房地产企业的风险管理初探-企业管理论文
房地产企业的风险管理初探
蒋媛
（山西太行建设开发有限公司，山西阳泉045000）
摘要：本文分析了项目风险的基本内涵和类别，从三个方面探讨了房地产企业强化风险管理的对策，并重点就集团型房地产企业应对风险进行了论述，具有一定的理论和实践指导意义。
关键词：房地产企业；风险管理；流程；决策
中图分类号：F293.30 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2015）22-01５９-02
在房地产行业，成熟的开发商总是很大程度能透过风险看到机会，但有些开发商却被风险挡在了殿堂之外。
不论是国家政策，还是行业政策，又或者是市场行情的变化，对房地产企业都构成或多或少的风险，为此，房地产企业必须时刻关注政策风险、市场形势所带来的风险，科学研判，稳妥应对。
一、科学识别项目风险
风险识别首先是识别风险事件，并进行分类、量化等工作。
对于房地产企业，常见的几种风险为政策风险、决策风险、管理风险，具体表现在：（1）政策风险。
政府作为保护广大人民的利益载体，在制定政策时，要充分考虑资源与经济的关系，当然，还有政策的不连续性、突变性和漏洞的存在等等矛盾。
而对于地产开发商来说，政策应该是一种约束和控制的行为，企业必须要遵守相关的政策法规，同时要制定对于相关法律法规进行补充和操作的部门管理规章制度和规范性文件以及强制性标准等。
（2）项目决策风险。
房地产项目决策风险，主要体现在项目的定位风险、创新风险等。
项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，包括项目的目标客户定位、产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。
项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，基本上决定了项目的销售前景。
如果项目定位不准确、盲目开始项目建设，带来的影响将是巨大的，也给管理控制带来的巨大的难度。
这是项目开发过程中最大的风险，属项目的决策性失误风险，风险事件一旦发生，其管理非常困难，成本巨大，甚者能导致不可挽回的后果。
（3）项目资金风险。
这是任何项目都要面临的风险类型，如果项目资金链出现问题，项目将会举步维艰。
所以，项目可行性报告要体现项目的资金曲线，制定合理的资金控制计划，保证项目能够有充足的资金运行。
但是由于项目的资金绝大多数来自于外部，如银行、合作伙伴、金融市场等，因为会受到金融市场的影响，在做资金计划时，要保证能合理规避这些外部金融风险事件。
二、房地产项目管理风险
房地产管理是在房地产业务流程框架内进行的管理活动、行动决策，这些管理事务本身都能给项目带来致命的打击，而且是重量级的风险事件。
如果管理不到位，带来的项目质量风险、进度风险、人力风险，还有前面的资金风险，都会因为管理对项目产生致命的伤害。
房地产项目的项目特性非常明显，房地产商应该建立完善的项目管理体系，保证项目管理体系流程清晰、责任明确。
同时要加强项目管理人员的项目管理知识。
（1）项目的质量风险：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品
质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过验收而造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题；处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后给客户造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等。
（2）项目进度风险：在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。
比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”而不慎跌入“陷阱”。
三、科学控制房地产企业面临的风险
对于成功的房地产风险管理，决策层首先需要能认识到风险管理的重要性，在项目规划时予以重视，并做详尽的风险管理规划，并采用“以流程为中心”的管理方式，确保有效应对突发事件及相关风险和机会。
一个成功的全面风险管理流程能够为企业管理者提供一个风险管理框架，以便其明确地考虑风险变化，帮助房地产商应对种种挑战，从而判断开发商愿意
承受的风险量，并确保有到位的风险缓释措施，将风险限定在既定水平。
首先，作为风险管理开始，应在项目开始时进行风险的识别，可以采用头脑风暴法对风险事件识别以后进行分类及量化，根据不同类型的风险事件进行分类，根据成本影响进行量化分级，形成风险清单。
对于风险分类及风险等级划分要根据各开发商的管理特点进行划分。
?此外，由于房地产项目属于典型的资源整合型项目，其市场环境及项目开发环境等变数相对较大，在风险识别时，要考虑到不可预见的风险事件发生。
其次，根据风险事件清单，进行风险应对计划的编制，设置不同的风险阀值，风险准备的方案，并明确岗位，监控项目临界值的跟踪。
这里是“准备”方案，而不要“应对”方案，强调是对风险事件的控制，进行主动管理，而不是被动的应对。
再次，按照风险管理流程，一方面要保证风险列表清单清晰，另一方面列表中风险清单在流程中得以体现，包括风险的认知，对比风险清单进行对号，并制定准备措施，流程的主体要责任明确。
责任人按照流程规定的临界值和项目的进展及项目执行情况进行比较，进行风险事件的识别，并按照流程“准备”的动作进行风险事件的解决。
当然，此流程是在组织决策层进行风险管理规划的前提下进行风险的识别、风险应对计划的编制、风险控制与跟踪，并根据不同房地产商不同的风险喜好进行不同的流程设置。
在项目整体规划下的风险管理流程体系的建立、风险清单的制定完成后，企业要将风险管理建立在持续测试和验证的基础上，确保局部、重复的风险控制管理活动有效跟进。
四、集团企业如何进行风险管理
风险管理控制框架和流程是搭建在房地产企业组织之上的，所以，对于风险管理控制模型，会因为组织的不同而有所不同，切不可生搬硬套。
比如，对于一般的项目型房地产公司，可以先做好前期的项目风险管理规划，把风险的临界值检查放置在项目日常绩效评估工作中，对于风险清单中的风险就能做到预见性的管理了。
对于集团式的大型房地产公司来说，就需要考虑建立基于企业管理体系下的风险管理系统。
比如，在项目前期，需要充分的做好风险清单以及风险准备计划的编制，在组织上设立专门的风险管理岗位，并设计风险管理流程，流程范围覆盖项目相关的各个部门。
区域分公司（或是子公司）要定期的审核风险报告，如果遇高等级风险，要第一时间汇报到集团公司。
保证信息能畅通的传达是风险事件能得到妥善处理的最基本条件。
定期的风险报告是项目核心的过程输出产品之一，它能保证项目知识有效的利用。
在风险报告中不仅要有临界值风险监控的内容，还应该有对所有发生的风险事件的描述和处理过程。
上级（区域公司或是分公司、集团公司）要对报告的真实性、准确性进行检查。
对于房地产企业的风险，大多管理者想到的是能应对，采用的方式是接受、减轻等被动的应对措施。
风险存在于项目的整个生命周期，在项目的每个阶段都存在。
所以在项目开始前期，就要为每个已经识别的风险做好“准备”。
这些风险的准备包括制度上、人力、资金上准备。
在制度上，要建立风险管理体系，制定风险管理流程，落实到岗位、并做好风险预算，保证风险发生时，能有一系列的既定动作进行。
（责任编辑：袁凌云）。