城市轨道交通建设对地价影响的评估模型及实证
《轨道交通对沿线房地产价格影响的研究——以广州地铁五号线为例》
轨道交通对沿线房地产价格影响的研究——以广州地铁五号线为例姓名：陈志颖学号：时景新导师：时景新专业：工程管理学院：工商管理学院摘要近年来，随着城市轨道交通建设的日益加快，沿线房地产价格所受的影响也日渐明显。
在土地资源日益稀缺和广州经济快速发展的情况下，进行轨道交通和房地产价格影响方面的研究和探讨，对于保持轨道交通建设的可持续发展、促进轨道交通与房地产开发的协调发展具有十分重要的现实意义。
为了分析轨道交通对沿线房地产价格的影响程度及规律，以广州地铁五号线为例，将五号线沿线经过的地区按越秀、荔湾、天河和黄埔划分分为4个的区域，分别收集每个区域内距离地铁站点远近距离的房产价格，然后根据数据建立数学模型，总结出了沿线房地产的价格分布规律。
结果表明，在发展水平较高且房屋价格较高的核心区域，该区域内交通基础设施发达，居民的出行快速便捷，轨道交通对房地产价格的影响较弱。
而在大多数区域，轨道交通对沿线房地产价格影响较大，房地产越靠近轨道站点其价格越高，并且越远离城市核心区轨道交通对房价的影响也越大。
关键词：轨道交通；房地产价格；影响因素AbstractIn recent years, with the quickening of the urban rail transit construction, real estate prices along the impact is increasingly obvious. In increasingly scarce land resources under the condition of rapid economic development, Guangzhou rail transit and real estate price the effects of research and discussion, to keep the sustainable development of rail transit construction, promote the coordinated development of rail transit and real estate development has very important practical significance. To analyze the impact of rail transit on real estate prices along the degree and the law of Guangzhou metro line 5, for example, after the regions along the line will be five by Yuexiu, Liwan, Tianhe and Huangpu division is divided into four areas, respectively, collection of subway stations distance distance in the area of each property prices, and then according to the data to establish mathematical model of the real estate prices along the distribution were summarized. Results show that the higher level of development and housing prices higher core area, convenient traffic facilities in the area, the residents' travel fast and convenient, rail transit impact on real estate prices are weaker. In most areas, along the rail transit on real estate prices, real estate near the rail site prices higher and higher, and that the more far away from the urban core of rail transit impact on prices.Keywords:Rail transit, real estate price, influencing factor第1章绪论1.1 轨道交通城市轨道交通（Rail Transit）是指具有运量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和用地等特点的交通方式，简称”轨交“，包括地铁、轻轨、快轨、有轨电车等。
北京地铁建设对房地产价格的影响——基于倍差法的实证研究
１ ２ ０ ０米 ）
在 短时 间内被多次 交易 ，所 以只能使用 混合面板 数据 ，并通 过 倍差法 的使用 ，利用交互项来体现这一影响。
二 、数据和变量选取
１ ． 数据来源
ｔ ｔ 盘 ． 房屋面积 （ 平方米 ）
其他控制
变量 托ｅ 穗 晤
ｌ ｏ ｇ （ ｐ ｅ ｒ ｐ ｒ ￣ ｃ ｅ ｌ ＃ ） ＝ ｏ ＋ ｎ ∞ ＋ 。 ａ ｆ ｔ Ｐ 椎 ￡ ＋ ｊ ａｔ ｒ ｅ ｒ ， ｅ ＋凰ａ ｇ ｅ ＋ ５ ａ ｇ ｅ ２ ￣ ＋ ８ 厂
变量种类
变量名
定义
因变量 主解释变量
ｌ ｏ ｇ （ ｐ ｅ ｒ ｐ ｖ ｔ ｃ ｅ ｆ ｆ ） ｉ ｎ ｔபைடு நூலகம்ｅ ｒ
计 ，并 以两元变量 “ ｎ ｅ ａ ｒ ”表示 房屋与最近地铁站的距离是否在 交互项 的系数可以衡 量消息宣 布前后房价 的变化 ，因此模型中引 １ ２ ０ ０ 米之 内。模型 中还涉及一个交互项 “ ｉ ｎ ｔ ｅ ｒ ” ，是 ａ ｆ ｔ ｅ ｒ与 ｎ ｅ ａ ｌ ＂ 入交互项㈨ ＃ 。此外 ，为 了控制遗 留变量偏差 ，模型中加入了
房价会随使 用年限而递减。本文结论可为政府掌握地铁建立后 某地 区 房价水平提供帮助，并为房价调控提供参考。
【 关键词 】 房地产 ； 倍差法 ； 地铁建立
一
、
引言
ｅ ｌ ０
ａ ｇ ｅ ２ ￡ ＃
房屋使 用年限
学 ｆ ｆ ０ 日 ４ ｝ 的二次项
２ ０ １ ３年 １ ２月 ２ １日， 地铁 三号线正式宣布将于 ２ ０ １ ４年开工 。 受 这一利好消 息影响 ，２ ０ １ ３年底东 坝地 区集 中入 市的五块 地总
分析城市轨道交通对沿线房地产价格的影响
分析城市轨道交通对沿线房地产价格的影响摘要：本文主要研究的动机是投资主体与受益主体分离，然后通过阅读相关国内外文献中有关轨道交通对房价的影响的分析的文章，最后提出了如何平衡土地收益的建议。
关键字：投资轨道交通房地产价格受益分配1.研究的动机-投资主体与受益主体分离目前我国各城市轨道交通建设大都是政府投资，采用政府主导的负债型融资模式，导致政府债务负担很重，城市轨道交通投资建设面临着投资和盈利的两大难题，迫切需要通过良好的融资模式和市场化运作来摆脱困境。
应该看到轨道交通作为“准公共产品”，对周边环境有着明显的外部效应，例如城市轨道交通的建设将间接提高沿线土地不动产的价值，沿线一定范围内住宅、商业的开发及企业聚集，从而带来土地及房屋价格的上涨，使土地所有者和住宅开发者不需付出任何代价就可得到轨道交通的外部效应。
但另一方面，由于高额的建设费一直制约着城市轨道交通的发展，新的线路建设面临巨大的资金缺口，许多轨道交通企业因为高额的运营成本而亏本经营。
城市轨道交通突出作用表现在城市轨道交通对经济社会可持续发展的带动和辐射功能，大运量城市轨道交通的建设促进了居住聚集，增加了沿线土地高强度开发，刺激了房地产市场，为沿线地产商带来了投资机遇和实现高额利润的商机。
所以只有通过轨道交通对沿线房地产价格影响的研究，研究其影响规律及影响程度，然后将这种定性定量研究成果结合市场，研究轨道交通建设与房地产开发更加良好互动，取得最大社会效益和社会公平的策略，这样才能真正挖掘轨道交通沿线房地产开发的利益，以指导沿线土地的整合和一体化开发，减轻政府财政负担，使投资主体与受益主体更加协调地融合在一起，加快我国城市轨道交通建设与房地产开发。
2..影响房地产价格的因素国内外对房地产经济及住宅价格进行了大量的研究，各国学者对城市房屋价格影响因素的分类也多种多样，综合来看，可以将城市房屋价格的影响因素分为宏观因素和微观因素两类。
宏观影响因素一般包括经济发展状况、利率、人均GDP、城市规模以及国家政策法规等。
城市轨道交通对其周边房价影响的调研
城市轨道交通对其周边房价影响的调研【摘要】城市轨道交通现如今已成为常见的一种交通出行方式。
但在中国，除了一些大城市外，中小城市中，轨道交通还处在规划或在建过程中。
如北京、上海、深圳等城市的轨道交通已存在好多年，居民从轨道交通中获益良多，但像西安、成都等城市，轨道交通还处于半运行半建设的过程中。
轨道交通在解决交通拥堵上的作用很大，但由此造成了政府的庞大财政支出。
轨道交通除了使城市居民受益外，最大的受益者就是轨道交通沿线的地产开发商。
本文选择X 市地铁沿线房产作为案例，通过搜集其沿线房地产交易数据，以及对沿线楼盘进行分析，得出轨道交通对周边房价影响是真实存在的，且两者间呈正比例关系。
【关键词】轨道交通房价正比关系一、选题背景及研究意义城市轨道交通作为一种便利、快捷、高效、舒适的，承载量较大的客运方式解决了大中城市交通拥挤、空气污染等由传统客运方式带来的问题。
我国轨道交通的发展虽普遍面临建设资金短缺、营运收支不平衡的困难，但轨道交通却增加了沿线房地产的价值，给开发商带来了巨大的收益。
因此，对城市轨道交通经济效益的科学研究和分析，有重要的理论和现实意义二、轨道交通的概念界定城市轨道交通是指具有固定路线，在路线上建造固定的轨道，并在每一个站点都设有服务的基础设施，且设有专业的车辆在轨道上运行的公共交通类型。
目前世界各国已意识到轨道交通的发展对城市和社会发展有重要的推动作用，其自身带来的经济效益也是不容忽视的。
轨道交通的特点是轨道交通运营效率高，乘客乘坐方便快捷；轨道交通使用清洁能源，有利于环保和节约资源。
从世界各国的经验看，大力发展运能大、速度快、没有污染的城市轨道交通系统，是解决大城市交通拥堵问题的首要途径。
三、房价的概念界定房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产土地价格加建筑物价格，此价格是房地产经纪运行和资源配置最重要的调节机制。
影响房价的因素有经济因素、社会因素、政治因素、房地产的内在因素和环境因素。
城市轨道交通对房地产价值的影响研究——以武汉市轨道交通为例
２００９年。
陆续编制完成了几轮《武汉市城市快速轨估计参数拟合得到：道交通网络规划》，通过国内专家评审，并获武汉市△Ｊｏ＝２８４２．５—８０．２５１ｎｘ。
政府批复［３１０２００９年底，新的《武汉市城市快速轨一１７９．４１１ｎｘ２＋２５６．６（］ｎｘ４－ｌｎｘ３）道交通建设规划（２００９－２０２０））获得通过。
在未来将数据带人模型中进行计算得出的房价波动值十年中，武汉市将投入１２０５．３亿元修建地下轨道，△Ｐ见附表：方便市民出行。
附表模型计算的房价变化情况表（单位：元）武汉市轨道交通１号线一期工程于黧ｌ２３４５６７８２００４年５月竣工，９月２８日正式试运营。
实现了武汉市轨道交通‘‘零”的突破。
一期工程运营线路自宗关站至黄浦路站，长度１０．２３公里，全线高架，沿线设置１０个车站；二期工程于２００５年１２月动工。
计划于２０１０年１２月竣工，分东西两段。
正线全长１８．２５公里。
其中西段工程从宗关至吴家山．长１１．２６公里；东段工程由黄埔路至堤角。
长６．９９公里（图２）。
轨道交通１号线集中在汉口中心区及副中心。
沿京汉大道穿越汉Ｉ：１中心区，连接了汉ＩＺ：ｌ中心区与古田、堤角两个发展方向，缓解了汉口沿江方向的客运交通压力。
加快了汉口旧城人口的疏散。
随着１号线的规划建设与建成通车，其沿线房地产受益巨大，短短一年间成交均价上扬千余元，除了居住使用，投资价值也可见—斑。
图２武汉市轨道交通１号线示意图３．２武汉市轨道交通１号线对沿线房地产影响实证分析本文根据武汉市轨道交通一号线的实际情况，通过调查收集的数据资料对以上建立的轨道交通地价函数模型进行实证分析，定量分析轨道交通对沿线房地产价格的影响机制。
基准时间选为２００６年１月．房地产研究对象选择ｌ号线沿线２公里内普通高层住宅（不包括房价不变的经济适用房），将数据整理带入模型中．结合ＳＡＳ统计软件进行最小二乘Ｆ检验：ｎ－２＝６，Ｆｏ．文１，６）＝１３．７，Ｆ：—躲：９７．６８，Ｆ＞１３．７，ＳＥＩ２（ｎ一）”’Ｐｒ＞Ｆ的值为０．０００３，小于０．０１。
城市轨道交通对地产价值的影响分析
钢轮钢 轨系统为基础 的公共交 通体 系 ，又称 快速轨 道交通 ，简称轨 道 开城市 空间架构 ，使得 原本偏 僻 的城 郊 区域 纳人到都 市生活圈 中，随
交通 ，轻 型轨道 、地下 铁路 、有轨 电车 、高 速磁悬 浮列车和 市郊铁路 着 城市轨 道交通 的建设 和运行 ，为人 们提供 了快捷高效进 入市 中心 区 都属于城 市轨道交通 的范畴 。城市轨 道交通作 为一 种大容量 的公共 客 的交通工具 ，能有效 分离工业 区 、商业 区和住 宅区。 （ ）良好 的轨道交 通规划将 大大提升 地产价值 五 运 交通方式 ，具 有以下交 通特 性： 第一 ，能有 效缓 解公共 交通 供需不
土地价值 ，土地价值 是指土 地在权属 转移及 其收益 分配 中的价值形 式 及其量化 表现 。土地 价值 是地产 价值 的核心 部分 ；第二 ，土地上 附着 物的价值 ，即人类劳动所 创造 的价值 ，是地产 价值 的重要组成 部分 ； （ 城市轨道交 通对 整个沿线通 道地产 价值的影响 一） 城市 轨道 交 通将 提 高整 个 沿线 通道 地 产 的价值 。在 城市 轨道交 通 规划和建 设 的初 期 ，基于对未 来城 市轨道交 通发展潜力 和土地资 源
（ 提高 地产 的开 发和利用 强度 三）
市轨 道交通改 善道路通达 性所 引发的一 系列外部 效应 ，直接推 动着沿 线地 产不 同程度 的价值增值 ，促进 了城市 轨道交 通沿线 的经济发 展 。
因此 ， 研究 城市轨道交通 对地产价值 的影 响有着重要 的现实意 义。
城 市采 用何 种 交通 方 式 与城 市 当前 的土 地利 用形 态有着 非 常密
地产是 土地财产 的简 称 。指 在一定 的土地所 有制关 系下作 为财产
轨道交通建设影响下土地利用性质空间分异的组合预测模型
Ｉ ｎ上 ＝ ＿————————一 （ ｘ㈤ （ ～ １ ） ￡ ）
中图分类号 ：Ｕ２９ ５ ３． ；Ｕ４ １ ２ ７ ９． ２ 文献标识码 ：Ａ
把握轨道 交通建 设条件下 土地利 用性质分 布 的
变化特征及演化趋势 ，是实现轨道交通与土地利用 良性互动、制定轨道交通与土地利用一体化规划的 重要前 提 。国 内外 专家 对 此 进 行 了系列 研 究 Ⅲ 。 １ ］
过缩小预测区间以提高预测精确度； 运用组合预测模型，对 ２０－２ １ 年南京市轨道交通 １ ０３ ０５ 号线主要吸引范围
内土地利用性质的空间分异进行 了预 测分析 。计算结果表 明：轨道交 通建设加剧 了城市 土地 利用性质 的空 间分 异 ，其周边各种性 质的土地利用面积变化趋势呈现 出非平稳 随机过程特性 ；轨道交通建 设对 不同性质土地 利用 的影 响方式与影响强度 各不相同 ，其 中，对居住用地具有强 烈的吸 引作用 ，对 公建用地吸引作用 不明显，对工 业用地具有明显的排斥作用 。 关键词 ：轨道交通 ；土地利用性质 ；空间分异 ；系统云灰色模 型；马尔可夫链 ；组合预测模型
对 Ｘ∞ 作一 次 累加生 成 ，有 ’
Ｘ“ ＝｛ ￡ ’￡ ≥ ０ ｔ １ ２ … ， ｝ ’＝ Ｘ“ （）ｌ ＝ Ｘ“ （） ， 一 ， ， ｒ ／
收稿 日 ：２ ０—２０ ；修订 日 ：２０ —４ ３ 期 ０ ６１ １ － 期 ０７ — ０２ 基金项 目：国家重点基础研究发展计划 “ 九七 三”项 目 （ ０６ Ｂ Ｏ ５ ０ ２ ０Ｃ ７ ５ ０ ）
然而 ，在 我 国 ，由于轨 道交通 建设周边 土地利 用 的
１ 基 于系统云灰色模 型的土地利用面 积动态基准 曲线拟合
系统云灰色模型 （ｙｔ ｌ ｄＧ ｅ ｄ１ Ｓ ｓ ｍ Ｃｏ ｒ Ｍｏ ｅ ｅ ｕ ｙ ） 是以系统云为背景，按趋势关联分析原理构造而成
深圳地铁对周边房地产价格影响的实证分析
工程技术●影响的实证分析陈莉周明勇深圳大学管理学院深：t l l I518060[摘要]轨道交通的发展会促进周边房地产的增值，其关键是如何定量评估轨道交通对房地产价格的影响。
根据地价函数模型理论，本文建立了深圳地铁一期建设对站点周边住宅价值影响分析的模型．并利用深圳地铁一期沿线站点周边住宅交易数据，进行实证研究，得出了定量分析的结论。
[关键词]地价模型；城市轨道交通；房地产价格；深圳中图分类号：U121；F293．2文献标识码：A一、引言近年来，随着城市化进程的加快、汽车的普及，道路资源的低效率分配利用以及市区道路的结构性缺陷等原因．使得城市交通问题日益突出。
随着现代社会越来越高效的生活节奏。
城市居民在住宅区位的选择上，对交通条件具有越来越强的依赖性．这是交通可达性对城市生活影响力的表现。
其中尤为明显的当属城市轨道交通的建设，这种安全、快速、大运量的交通方式一出现就成为影响城市居民购房取向的重要因素。
轨道交通线路建到哪里，房地产开发就会热到哪里。
大量楼房聚集在轨道交通沿线，形成密集的带状居住中心。
轨道交通不仅能够节省乘车者的出行时间．而且还能减少其出行的时间和经济成本．同时还促进了沿线土地的高密度开发和房地产价值的增值。
轨道交通对房地产价值的影响使得其周边房地产价格呈现出一定的分布规律，借助对这一规律的研究。
可以探讨轨道交通对房地产价格影响的范围和程度。
二、轨道交通对房地产价格的定性分析(一)交通成本与地价城市土地价值与交通之间有密不可分的关系，杜能于1816年出版的《孤立国》中若干同心的杜能圈，表明了距离中心市场不同距离的农地有不同的价值。
1903年赫德在《城市土地价值理论》中认为城市土地价值的高低决定于城市土地的交通能达性。
1964年阿罗索提出的地租理论，运用微观经济学原理解释了区位、地租和上地利用之间的关系。
这一理论为城市交通与上地价值关系的研究提供了模型。
由此可见。
土地的稀缺性使得房地产区位条件越好。
轨道交通对城市地价的影响模型-以南京市为例
图1：南京地铁1号线分布图轨道交通建设对城市地价的影响研究1——以南京市地铁一号线为例摘要：本文回顾了国内外有关轨道交通对土地和房地产价格影响的研究文献，基于特征价格模型，结合影响土地价格的其他特征，建立了轨道交通建设对城市地价影响的计量经济模型，对南京市土地价格受轨道交通运营的影响规律进行实证研究。
结果显示，在不同的城市区位圈内轨道交通对土地价格的影响各不相同。
从城市中心地区向外围，轨道交通站点的影响辐射逐步扩大，距站点距离的增加对土地价格的影响有衰减作用。
轨道交通对其周边地价的增值作用为政府对地价进行评估与监管提供了决策参考。
关键词：轨道交通；土地价格；特征价格模型 引言城市轨道交通从狭义来讲，是指一个城市或大都市区范围内以钢轮钢轨系统或胶轮轨道系统为基础的公共交通体系，包括地下铁路、轻轨、市郊铁路和有轨电车等。
城市轨道交通是一种快捷高效的大容量城市客运交通方式。
城市轨道交通在给市民带来方便的同时也对沿线土地价格有着增值的影响。
根据国内外研究表明，城市轨道交通建设对周边地价具有明显升值作用。
城市轨道交通的建设改变了土地用途、进而通过改变城区的区位结构来影响城市总体规划和发展态势。
国内外已有学者对轨道交通给土地带来的影响进行了实证研究。
美国学者对华盛顿特区地铁及周围房地产的研究显示[3]，截至2001年1月地铁累计投资达到95亿美元，新增的土地价值达到100亿～150亿美元。
地铁沿线一些区域的商业用地增值幅度达到100 %～300 %。
我国相关研究业已分析了北京、深圳、广州等地铁交通对于周边土地利用及房价、地价的影响。
据统计，1993年—1994年，梅陇、田林和康健地铁口附近地区的房价涨幅在 150 %以上，远远超过上海市区的平均涨幅[4] 。
广州地铁一号线的通车运行、鹤洞大桥的通车等交通条件的巨大改善后，土地升值很快，升值约1 000元/m 2。
地铁的建成，使得坐落于地铁车站周边的物业（尤其是商服业）租金增长为 40 % ~ 500 %［4］国外业已建立了相应的偏好模型揭示地铁建设对于房地产价格的影响。
城市轨道交通对城市土地利用和居民生活的影响评估
城市轨道交通对城市土地利用和居民生活的影响评估城市轨道交通即地铁、轻轨等交通工具在城市内运行的系统，它对城市土地利用和居民生活产生了深远的影响。
本文将从土地利用和居民生活两个方面来评估城市轨道交通的影响。
首先，城市轨道交通对土地利用产生了重大影响。
一方面，轨道交通建设需要占用大量土地，包括建设轨道线路、车站和维护设施等。
这会导致原本的土地用途被改变，可能涉及农田、居民住宅区和商业用地等。
另一方面，轨道交通的建设和运营会带动周边土地价值的提升，吸引了更多的商业、办公和住宅开发。
这会促进城市向轨道交通线路周边集中发展，形成以轨道交通为核心的城市核心区。
因此，城市轨道交通对土地的利用和开发具有重要的影响。
其次，城市轨道交通对居民生活产生了多方面的影响。
首先，轨道交通提供了快速、便捷的出行方式，减少了人们的通勤时间和出行成本。
这对居民提高了生活质量，增加了他们的社交和工作机会。
其次，轨道交通的建设和运营为城市就业市场带来了新的机会。
轨道交通的建设需要大量的劳动力，而轨道交通运营也需要多层次的管理和服务人员。
这为城市创造了新的就业机会，促进了经济发展和居民收入增加。
另外，轨道交通的存在也改变了居民的生活方式。
它提供了更多的休闲和娱乐选择，使居民更容易到达城市的文化、商业和娱乐中心。
然而，城市轨道交通也存在一些不利因素。
首先，轨道交通的建设和运营会产生噪音和振动，对周边居民的生活造成干扰。
特别是轨道交通线路经过居民区时，会对居民的居住环境产生一定的影响。
其次，轨道交通的建设可能导致原有的居民被迫搬迁，对他们的生活产生一定的不便和困扰。
此外，轨道交通系统的运营也需要一定的经费和资源支持，如果管理不善或者使用不合理，会对城市的财政造成压力。
针对城市轨道交通的影响，政府和相关部门应采取一系列的措施来最大限度地实现其正面效果，同时减少其负面影响。
首先，政府应制定科学合理的规划和政策，将轨道交通纳入城市发展的整体策略中，协调土地利用和交通规划。
城市轨道交通建设对土地价格的影响分析研究
城市轨道交通建设对土地价格的影响分析研究现代城市的快速发展带来了巨大的人口迁徙和经济增长，因此城市交通系统的建设成为确保城市运行顺畅的关键因素之一。
在这其中，城市轨道交通系统的建设一直受到广泛关注。
本文将探讨城市轨道交通建设对土地价格的影响，并分析其背后的原因。
城市轨道交通建设的第一阶段往往涉及土地征收和拆迁。
为了将轨道交通系统与城市各个区域相连，政府通常需要征收一定范围的土地。
这使得原本位于轨道交通线路规划范围内的土地价值倍增。
土地拆迁的过程往往伴随着政府补偿和拆迁费用支付，这些资金的流入也会对土地市场造成直接影响。
当轨道交通线路开始运营时，或者即将完工时，土地市场通常会出现一定程度的波动。
首先，轨道交通的开通意味着人们能够更加便捷地到达城市核心区域，这大大提高了周边土地的可达性和便利性。
原本远离城市中心的住宅区、商业区或工业区的土地价值因此被重新评估。
其次，轨道交通的建设给城市带来了更多的商业机会和就业机会。
新建地铁站周边的商业街、购物中心以及商务办公楼的建设都会促进土地价格的上涨。
然而，城市轨道交通建设也可能对土地价格造成一定程度的负面影响。
首先，轨道交通线路密集的区域可能会出现土地供应过度。
因为开发商可能会抢先购买轨道交通线路附近的土地，并投资大规模开发项目。
然而，由于供应过剩，可能导致市场饱和，土地价格下跌。
其次，城市轨道交通线路可能会改变区域原有的土地用途。
例如，原本用作住宅开发的土地可能因为轨道交通的建设而被规划为商业或办公用地，这将直接影响土地价格。
对于城市轨道交通建设对土地价格影响的分析研究，应该结合特定城市的地理环境、经济发展情况以及土地市场的需求状况。
以中国为例，近年来大中型城市的轨道交通建设如火如荼，这直接导致了土地价格的大幅上涨。
一方面，中国城市快速发展带来了庞大的人口迁徙，需求量大大超过了供给。
另一方面，中国政府实行的严格的土地供应政策使得土地供应量无法及时满足需求，这也推高了土地价格。
城市轻轨工程建筑活动对城市土地价值的影响评估
城市轻轨工程建筑活动对城市土地价值的影响评估引言：城市轻轨工程作为一种重要的城市交通建设项目，对城市交通拥堵问题的缓解和居民出行的方便起到了重要作用。
然而，城市轻轨工程的建设活动不仅仅是对交通基础设施的改善，同时也对周边土地价值产生了一系列影响。
本文旨在对城市轻轨工程建筑活动对城市土地价值的影响进行评估和探讨。
一、城市轻轨工程带来的土地利用改变城市轻轨工程建设活动会对周边土地利用模式产生一定影响。
一方面，轻轨线路的规划和建设可能会导致沿线土地的利用由低效低密度向高效高密度转变，加强了土地的开发与利用强度。
另一方面，轻轨工程建设往往需要占用一定面积的土地，可能会造成对部分原有的土地资源的消耗和浪费。
因此，在评估城市轻轨工程建筑活动对土地利用改变的影响时，需要综合考虑土地利用效率和土地资源浪费的因素。
二、城市轻轨工程对周边房地产市场的影响城市轻轨工程建设活动的规划和建设会对周边房地产市场产生一定影响。
首先，轻轨工程建设往往会提升周边地区的交通便利性，改善居民的出行条件，这使得周边的房地产市场更加吸引人。
其次，轻轨线路的规划和建设也会增加周边土地的开发潜力，为房地产商提供更多的开发机会。
这些因素可能导致周边房地产市场的需求和价格出现上升趋势。
三、轻轨工程带来的土地价值提升城市轻轨工程建设活动往往能为周边土地带来价值的提升。
一方面，轻轨工程的规划和建设使周边地区的交通更加便利，提高了该地区的可达性和可联通性，使得该地区的土地得到更广泛的关注和瞩目。
另一方面，轻轨线路的修建也会增加周边土地的开发潜力，吸引更多的投资者和开发商进入该地区，推动土地市场的良性发展。
四、城市轻轨工程建筑活动对土地利用效率的促进通过城市轻轨工程建筑活动，可以实现土地利用效率的提升。
轻轨线路的规划和建设使得沿线土地的开发利用更加高效，更好地满足城市发展的需求。
通过轻轨工程的交通便利性和人流集聚效应，可以提高沿线土地的开发价值，最大程度地利用土地资源，进一步推动城市的可持续发展。
城市轨道交通对城市土地价值的影响研究
城市轨道交通对城市土地价值的影响研究近年来，城市轨道交通以其高效快捷的特点成为城市发展的重要推动力。
然而，城市轨道交通的建设与发展也给城市土地价值带来了显著的影响。
本文将探讨城市轨道交通对城市土地价值的影响，并分析其带来的正面效应和负面影响。
城市轨道交通的建设往往会带动周边土地价值的提升。
首先，轨道交通线路在城市规划中往往经过或附近的区域将成为热点地区，由此带动了该区域的房地产需求和价格上涨。
地铁、轻轨等交通设施的便利性，使得居住在这些区域的人们可以更加便捷地前往其他城市区域，因此这些区域的地产市场需求大幅增加。
其次，轨道交通线路的建设也会引发相关基础设施的建设，例如购物中心、写字楼、娱乐场所等，这些设施的建造也会进一步提高周边区域的土地价值。
然而，城市轨道交通对土地价值的影响也不仅仅局限于正面效应。
一些研究表明，轨道交通线路的建设也可能带来负面影响。
首先，轨道交通线路的建设需要大量的土地，并可能引发土地征用和拆迁，这会给当地居民带来困扰。
其次，轨道交通的建设与运营会产生噪音和震动，对周边居民的生活质量造成一定程度的影响。
此外，轨道交通站点周边往往会出现大量的人流和车流，可能会导致交通拥堵和环境污染的问题。
因此，对于城市轨道交通的发展，需要充分考虑土地价值的影响。
一方面，需要合理规划轨道交通线路，避免对居民生活造成过大的负面影响。
另一方面，需要加强基础设施建设，提高周边区域的发展水平，从而提升土地价值。
在规划和运营轨道交通线路时，应充分考虑生态和环保要求，减少对周边自然环境的破坏。
除了以上的正面效应和负面影响外，城市轨道交通对土地价值还有一系列其他方面的影响。
例如，轨道交通线路的建设会改变周边区域的居民结构和居住方式，可能会带动该区域的房地产市场发展。
此外，交通便利的设施也会吸引更多商业和服务业的进驻，进一步增加了该区域的土地价值。
总结而言，城市轨道交通对城市土地价值的影响不可忽视。
合理规划轨道交通线路、加强基础设施建设、考虑生态环保要求是实现轨道交通与土地价值平衡发展的关键。
城市轨道交通对地价影响综述
城市轨道交通对地价影响综述【摘要】本文通过对国内外学者关于不同地区轨道交通对房地产增值的研究成果，结合杭州地铁1号线开通以来对土地增值的影响，列出了未来值得深入研究的一些问题，包括对商业及办公物业价值的影响，轨道交通对土地价值的影响在空间和时间上的变化特点等。
【关键词】轨道交通；土地增值；房地产价值；文献综述0.引言轨道交通是一种安全舒适、快捷高效、节能环保的大容量公共交通。
为解决快速城市化带来的人口膨胀、交通拥挤等问题，越来越多的城市开始筹划轨道交通建设并积极投入到申报建设过程中，因此我国进入了城市轨道交通建设历史上最大的一波投资浪潮。
目前已有北京、上海、天津、广州、长春、大连、重庆、武汉、深圳、南京等10座城市开通了轨道交通线路，杭州的轨道交通建设也正在投入与运行中。
理论上，轨道交通通过降低交通成本，提高站点区域的可达性，必然会推动土地价值乃至房地产价值的提升。
但在实际中，轨道交通对房地产价格影响的时效性、轨道交通的影响在同一站点区域内空间上的变化等是继续要实证研究的问题。
1.土地增值理论基础在陈顺清提出的城市增长与土地增值的三阶段理论中认为，城市用地扩展的原动力是城市职能的扩展与调整，产生城市的主要力量是市场力。
自然、经济、人口因素，公共设施的投入、土地利用的外部效果及制度变迁都有可能产生土地增值；公共增值，特别是土地利用的外部效果导致的土地增值是分析的瓶颈。
王德起认为，城市土地增值的内在依据则是投入增加→效用（或收益）增加→价值（价格）提高的一个良性循环；而城土地增值的外在条件则表现为供求矛盾的尖锐化或稀缺度的增加。
实质上，城市土地增值就是一个市场经济条件下地产可收益性或效用性日趋增长的价值显化过程，其中投入增加导致的可收益性或效用的提高进而价值或价格上升，可称为投资性增值，它是城市土地增值的物质基础；市场环境是价值显化进而增值实现的条件；价值显化程度的高低是市地增值的结果表现。
毕忠德，王士君，朱光明，周乐认为市土地增值是指在城市化过程中，伴随着社会经济发展地改良，土地利用过程中获得的土地收益的不断增加。
城市轨道交通建设对地价影响的评估模型及实证_以北京市轨道交通为例
城市轨道交通建设对地价影响的评估模型及实证———以北京市轨道交通为例陈有孝,林晓言,刘云辉(北京交通大学经济管理学院,北京100044)摘 要:城市轨道交通投资能够带来巨大的外部效益,测算这种效益对于准确估量投资收益和制定轨道交通开发利益还原政策都有重要意义,然而如何估算这种效益是一个一直以来困扰城市投资专家的问题,而借用沿线土地价值增值幅度来评价轨道交通的外部效益是解决这个问题的一个主要的思路。
本文分析了城市轨道交通与地价之间的相互作用关系,借鉴国内外学者的相关研究成果,定量地分析了城市轨道交通对于地价的影响情况,重点探讨了基于资产价值法的轨道交通沿线开发利益计算方法,并根据北京市轻轨13号线(西直门———霍营段)的实际情况建立了北京市轨道交通建设地价影响函数,并通过另一条城市轨道交通线———八通线给出了实证检验过程。
关键词:轨道交通;地价;外部效益;投资效益外溢中图分类号:U121 文献标识码:A 文章编号:167228106(2005)0320007207Impacts of R ail T ransport Construction on Land V alue ,V alu ation Model and Empirical Study ———Case Study on Beijing Light RailCHEN Y ou 2xiao ,L IN Xiao 2yan ,L IU Yun 2hui(School of Economics and Management ,Beijing Jiaotong University ,Beijing 100044,China )Abstract :The investment of urban rail transport brings a large scale of benefit to the society ,and the calculation of this benefit makes sense of evaluating the investment return accurately and establishes the approach for return of urban rail transit development benefits.It is a main method to solute the prob 2lem that using land value to estimate the benefit of rail transport.Theoretically this paper analyzes the relationship between railway construction and land price.On the basis ,we used overseas basic theories as reference for the quantitative calculation of urban rail transit development benefits.Based on the property value method ,we emphatically discussed the calculation methods for estimating the invest 2ment benefits through land price rising degree.The paper established the model of rail transport con 2struction on land value impacts on the basis of the data no.13,Beijing light rail (Xizhimen-Huoying ),and gave the proof of model using another rail of Beijing ,called Ba-tong rail.K ey w ords :rail transport ;land value ;external benefit ;investment benefit overflow收稿日期:2004210209作者简介:铁道部科技研究计划资助项目(2003F008,2004F009)作者简介:陈有孝(1981—),男,黑龙江人,北京交通大学经济管理学院硕士研究生。
城市轨道交通对房地产价格的影响--以北京市轻轨13号线为例
通过对轻轨１３号线沿线住宅小区进行调查，收 集了２００１年一２００４年新建商品住宅小区的开发建 设资料共１５０条，具体包括小区位置、价格时点、装 修状况和销售均价等。为了消除数据间的差异，剔 除了精装修样点和期房样点，一律采用毛坯房的现
城市建 万设方与数发展据
房销售均价，本文最终采用房价样本数据１２０条。 地价数据来源于北京市国土资源局公布的
从表２的后半部分可以看出，从三环往外，距轻 轨站点１—２公里区段的地价差值明显高于其他相 邻区段的差值，说明在距站点１公里的范围内，轻轨 对地价的影响最大，这也表明政府在出让土地时，对 轻轨的影响范围估计过低。将相邻距离地价差 （１４、６、７）进行平均后得出，随距轻轨站点距离的变 大，地价降低的速率为９元／米。／公里～。
图１ 不同环线区域内轻轨站点附近房价变化特征
三轻轨站点附近的地价特征
表２列出了与表１相应的地价数据，图３反映 了相应的地价变化趋势。从表２的前半部分和图３ 可以看出，在各环线之间，地价与距最近轻轨站点的
距离都具有一定的相关性，由于这些土地大部分是 协议出让，说明在政府出让土地的时候还是考虑到 了轻轨对土地价值的影响；但与图２相比较，地价的 变化趋势相对平缓，表明政府对轻轨的影响力估计 不足。
表２
环线范围 ２—３环 ３—４环 ４—５环
＞５环 ３—６环
不同环线区域内轻轨站点附近地价特征
单位：元／米２
距最近轻轨站点不同距离的平均房价
＜１公里
１—２公里
２—３公里
３—４公里
７１９
７０５
６９１
６７３
相邻距离房价差值 １公里一２公里 ２公里一３公里 ３公里一４公里
１４
１４
１８
城市轨道交通对土地资源空间价值影响
负面效应
Ｈｅｄｏｎｉｃ模型的假设 （１）商品的差异性 商品的差异性意味着每件商品存在着差异，具
国外的部分研究同样证实，轨道交通对于城市 土地的正面效应不太明显，甚至有可能对沿线土地 和住房价格产生负面效应。Ｋｎｉｇｈｔ和Ｔｒｙｇｇ主要从 资产角度研究城市地铁，认为对于城市土地和住宅 价格影响较大因素主要有潜在储备土地的规模、经 济发展状况、政治和社会环境以及政府政策与经济 的协调性等Ｉ ｓ］。Ｌａｎｄｉｓ．Ｊ等通过对加州的地铁网建 成的效益和对周边土地的影响进行研究，揭示出土 地和房产价格和距地铁站点远近具有负相关性，也 许是这些轨道交通线靠近重工业区和高速公路有 关¨。。Ｄｅｂｒｅｚｉｏｎ等认为轨道交通站点的距离与房 产价格有负面关系，因为轨道交通的噪声等负面因 素影响了周边土地和房产的价格¨１。 总之，轨道交通对于土地和房产所产生的正面 效应主要归功于轨道交通对于沿线的经济和就业 有促进作用，也可以优化沿线的可达性降低通勤成 本；负面效应主要是由轨道交通的负外部效应造 成，主要因素有污染、噪声、提升犯罪率、对景观的 破坏等。
城市发展研究２１卷２０１４年６期Ｕｒｂａｎ
天津地铁对住宅价值的空间效应
研究对象与范围 本文研究的对象为天津市地铁１号和９号线站
点周边的土地上的住宅。研究的子市场范围为地 铁站点周边２ｋｍ半径距离以内的房地产，样本的交 易时间为２０１２年。１号线以及９号线（津滨轻轨 段）已经正式运营多年，这样就剔除了时间效应的 影响，为讨论轨道交通对住宅价值的空间效应提供 了样本。
３
３．１
素对于房产价格影响较小，这就将选择特征变量置 于模型构建的首要步骤。特征变量的选择也要求 较高的适用性，能够反映房产的主要特征，同时需 避免多重共线性，也要考虑到变量相关数据资料的 获取的难易程度。在影响房产价格诸多因素中较 为重要的特征变量，对于回归方程产生巨大影响， 变量选取的数量也有限制，否则会产生共线性问 题。在具体的实践中，一般可将房产特征变量划分 为三大类：区位特征、邻里特征和建筑特征¨５｜。
轨道交通对土地经济价值的影响思考
轨道交通对土地经济价值的影响思考发布时间：2021-07-23T10:04:55.337Z 来源：《建筑科技》2021年7月下作者：文渊博[导读] 轨道交通是兼具运输量大、速度快、安全可靠性好、节能降耗、无尾气污染等优势的交通形式，在推动城市国有土地集约化应用、指引提升城市发展规划空间布局、缓解城市交通堵塞与空气污染、提升周边国有土地的价值、推动城市化建设和提高城市绿色发展等层面，都有着非常重要的意义。
四川成都中唐空铁科技有限公司文渊博 610299摘要：轨道交通是兼具运输量大、速度快、安全可靠性好、节能降耗、无尾气污染等优势的交通形式，在推动城市国有土地集约化应用、指引提升城市发展规划空间布局、缓解城市交通堵塞与空气污染、提升周边国有土地的价值、推动城市化建设和提高城市绿色发展等层面，都有着非常重要的意义。
另外，轨道交通转变了城市的道路通行能力，对周边乃至相应覆盖范围内的土地资源利用形成直接影响。
本文从轨道交通对土地资源利用和开发建设、市政规划及构造、房地产的价值等层面展开具体分析，对轨道交通对城市土地的经济价值的影响进行了论述，意在为城市的规划建设以及轨道交通的加速发展提供适当借鉴。
关键词：轨道交通；土地经济价值；房地产价值；土地利用一、轨道交通对土地经济价值的影响轨道交通与国有土地的应用密切关联。
第一，城市中支撑轨道交通形成运转的根本便是国有土地，而国有土地的结构类型和应用状态是形成轨道交通的基本因素。
第二，畅达性是轨道交通和国有土地相互间不容忽视的要素，其主要原因需要考虑轨道交通的快速发展会作用于国有土地，通过提升畅达度会直接影响国有土地的应用状况。
第三，国有土地的属性直接影响公共交通，城市公共交通的快速发展作用于土地属性、强度、应用结构类型和土地价格等层面。
第四，轨道交通和周边停靠站的设定，不仅依据地方社会现状确定，而且需要考虑国有土地的相应属性，这样的交互式作用最后形成各不相同的土地资源利用方式。
探讨轨道交通对土地经济价值的影响.docx
探讨轨道交通对土地经济价值的影响引言随着我国经济、社会、城市建设的不断发展，轨道交通与人类活动的关系日益密切，但是，轨道交通建设方面的滞后性日趋明显，导致土地利用和城市发展产生冲突。
因此，有关部门有必要针对轨道交通和土地价值之间的关系进行研究，明晰轨道交通和土地经济价值之间的作用机制。
1轨道交通对土地利用与土地开发的影响轨道交通与土地的利用关系密切。
首先，城市中支持轨道交通产生运行的基础就是土地，而土地的结构和利用形态是构成轨道交通的基本要素。
其次，通达性是轨道交通和土地之间不可忽视的因素，其根本原因在于轨道交通的发展会反作用于土地，通过改善通达度会影响土地的利用情况。
再次，土地的属性影响城市交通，城市交通的发展反作用于土地性质、强度、利用结构以及地价等方面。
最后，轨道交通以及沿线站点的设置，一方面根据当地社会环境决定，另一方面即取决于土地的相关属性，这种交互影响最终产生不同的土地利用模式。
1.1轨道交通对土地利用规划及结构的影响高铁等类型轨道交通沿线站点一般符合当地经济社会发展趋势，形成土地集约利用率高的现象，但是也存在一些问题，如土地利用强度大、密度高、周边地区开发具有局限性、公共设施利用率低、与其他交通衔接以及空间结构单一等。
此外，城区亦存在交通拥堵、城市空间结构不合理、土地集约利用性差等弊端。
城市在进行规划轨道交通时，以TOD开发模式为依据，以站点周边土地利用布局、土地开发控制、空间推进方式等为关键点，提出开发模式多样化、公共基础设施邻近化、接驳换乘低碳化、生态空间开放化等整体统一规划的战略措施。
不仅如此，轨道交通所使用土地的规划呈现不同的特点，能够在提高新规划区域交通可达性的同时弱化传统城市中心区域的交通可达性，这种特征对商业、居民居住用地等类型的土地存在较强的吸引力，而对工业用地则呈现出不同的影响机制。
1.2轨道交通对土地利用强度特征、布局模式的影响土地的利用结构不同，其表现特征也不相同。
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摘 要:城市轨道交通投资能够带来巨大的外部效益,测算这种效益对于准确估量投资收益和制定轨道交通开发利益还原政策都有重要意义,然而如何估算这种效益是一个一直以来困扰城市投资专家的问题,而借用沿线土地价值增值幅度来评价轨道交通的外部效益是解决这个问题的一个主要的思路。本文分析了城市轨道交通与地价之间的相互作用关系,借鉴国内外学者的相关研究成果,定量地分析了城市轨道交通对于地价的影响情况,重点探讨了基于资产价值法的轨道交通沿线开发利益计算方法,并根据北京市轻轨13号线(西直门———霍营段)的实际情况建立了北京市轨道交通建设地价影响函数,并通过另一条城市轨道交通线———八通线给出了实证检验过程。
2. 模型计算存在一定的误差。究其原因,主要包括以下几个方面:首先,由于样本收集困难和失真情况的存在,标定模型参数所用的样本个数较少,带来一定的误差。其次,模型中自变量的选择也存在一定的问题,地铁沿线房价涉及到多方面影响因素,但在本模型中仅选取了四个主要的变量进行描述,这也会影响其精确度。最后,本文研究中选定房价差作为因变量,主要是为了排除区域经济的影响,但在实际的开发利益计算中,区域经济影响能否完全排除也是一个问题,这也会引起一定的误差。同时,由于采集数据时间的限制,对于轨道交通对地价长远影响的考虑并不全面。
参照国外地价函数法的典型模型,建立房价差函数如下:
式中,Δｐｉ为轨道车站圈内地块受轨道交通影响前后的地价差;ｘｉｊ为轨道建设而引致的影响房价变动的变量,其中ｊ=1,2,…,ｍ;ａｊ为参数,是指各个变量所带来影响的量化幅度,其中ｊ=1,2,…,ｍ。
在本文****讨论4个变量:样本楼盘到相应车站的距离,车站到城市中心轨道交通站的运行时间,研究中统计数据时间的起点,统计数据时间的终点。
关键词:轨道交通;地价;外部效益;投资效益外溢
一、研究背景
城市轨道交通,又称快速轨道交通,简称城市快轨,捷运系统。狭义来讲是指一个城市或大都市区范围内以钢轮钢轨系统或胶轮轨道系统为基础的公共交通体系,包括地下铁路、轻轨、市郊铁路和有轨电车等。广义而言包括城市之间的高速铁路如日本的新干线和我国广州深圳之间的准高速列车。本文研究对象指狭义的轨道交通方式。
由于我国的轨道交通投资建设并未采取香港和其它欧洲国家一样的捆绑模式,将轨道交通建设与其周边土地一起投资运作,使得在实际情况中,部分城市轨道交通投资效益(即轨道交通点周边的地价收益)并未由轨道交通的投资者(政府或政府所属企事业单位)获得,这对充当投资者的政府部门是非常不公平的。一个城市需要建设的公共项目很多,但城市政府的财力和物力往往有限,而轨道交通投资又相当大、投资收益回收又非常慢,例如在北京市交通委员会正在制定的《北京市城市快速轨道交通建设规划》中,2020年规划线网将由19条线路组成,总长度561.5公里,其投资将是十分巨大的。因此如果不能很好解决城市轨道交通投资外溢效益的分配问题,将影响到城市未来的建设。这就必须要求能够准确地评估轨道交通投资的整体效益,这部分体现在土地价值增值上的溢出投资效果更是在评估中重点考虑的部分。
根据国际研究的经验,我们的研究中选取计算区域内距车站2公里圈内地块的多层住宅平均房价作为研究对象。
(四)回归参数的最小二乘估计
经过调研,所取样本数据如表1所示。
将这些经过整理分析得到的18组数据带入模型中进行最小二乘估计参数标定得到:
(五)模型的一些说明
1. 从拟合出的系数来看,对于ｘ1而言其系数为-162.995,说明它和房价差是负相关的。也就是说,随着轨道交通车站距离市中心运行时间的增加,房价上涨幅度变的越来越小。对于ｘ2,其系数是-134.798,它和房价上涨额Δｐｉ同样是负相关。说明地块距轨道交通车站越远,房价上涨额越小。然而时间变量的系数为355.662,说明运行时间与房价变动是呈正相关的关系的,时间越长,价格变化越大,这一点是显而易见的。同时可以看出在这几个变量之中,时间变动是最主要的,在房价的波动中占主导地位。
(二)变量的选取及线性回归模型
本研究中所采用模型的基本建立方法是地价函数法。这种方法的基本思想是:在轨道交通新线沿线区域,选定若干个地点,分析影响地价的各种因素,并假设地价与各影响因素间的关系不会伴随轨道交通设施的建设而发生变化,据此来推定沿线区域的地价函数,最后通过计算某一地块在轨道交通建设前后的地价差,来确定该地块由于轨道交通带来的开发利益。地价函数通常取多元函数,通过自变量取值反映轨道交通建设前后的土地属性,其形式一般取为对数形式:,其中的自变量ｘｉｊ是不同土地属性的反映,通过构造地价函数来计算开发利益方法成立的一个重要前提是假设地价函数关系伴随轨道交通建设并不发生变化,在这一前提下,该方法既可以用于事后计算又可以进行事前预测。
另外一个必须考虑的是时间因素,不同时段地价上涨幅度必然不同,整体来说,这种房价随时间的变化可以类比为对数关系,即在轨道交通基础设施动工并对房价产生重大影响时开始,房价会有较大波动,其后波动幅度慢慢减少,在本文中,我们也把它类比为对数关系。这里面存在两个问题:其一为房价变化幅度是波动的,在城市轨道动工建设和开始运营两个时点都是会有一个较大幅度的增长(ＧｒａｈａｍＲ.Ｃｒａｍｐｔｏｎ,2003),而在研究中将其忽略;其二,研究基准时间起点的确定,这个时间既不是规划时间,也不是动工时间,更不是开通时间,而是消费者有明显的房价增值预期的时间,这很难把握,本文中综合考虑工程动工时间和通过观察到的房价产生重大波动的时间来确定这个时间起点。
城市轨道交通具有运量大,速度快,准点,污染少,能耗比较低等多方面的优点,从1863年英国伦敦第一条地铁开通运行至今,全球已经有43个国家320多个城市修建了轨道交通线路,其中80多个城市修建了地铁,很多大城市形成了比较完善的轨道交通网络系统。
城市轨道交通方式已经成为目前大都市公共交通的主要方式。城市轨道交通的发展动力主要源于促进社会经济发展的基础设施公共投资,基于公共投资的外溢性理论,公共投资对社会的贡献(外部性)是公共投资的一个主要收益[1]。城市轨道交通主要有两个方面的社会贡献:1减轻道路交通的压力,降低地面公共交通承担的客运周转量,并通过诱发运量降低地面交通量;2对城市土地的增值作用,改变土地用途、进而通过改变城区的区位结构来影响城市总体规划和发展态势。
轻轨13号线在2002年9月28日开通从西直门到霍营的西线九个站,2003年1月28日全线贯通。经过观察调研,发现在2000年开始,13号线沿线的地价有了明显波动,上涨趋势十分显着,在获取资料的时候我们取2000年1月为基准时间起点,取北京地铁环线前门站为城市中心站。
远离市中心的市郊区域受轨道交通建设的影响比市中心更为显着,同时考虑到样本数量有限,所以在此选择地铁13号线西直门至霍营站之间沿线的多层普通住宅作为研究对象(不包括房价不变的经济适用房)。
在各种房情变量之中,样本楼盘到车站的距离无疑是一个主要的变量,距离近则变化显着,距离远则变化轻微。而且这种变化不是成比例的关系,随着距离的减少,房价的增幅呈上升的趋势,表现出类似对数的关系。同理另外一个重要的变量,车站到达市中心的时间,也是呈现一个类似的对数关系。这两方面的变化都是由于城市区位中聚集效益上升而导致的。
在轨道交通基础设施建设给社会提供运输供给、提高周边地区的交通可达性进而使地价增值的同时,使用公共交通的稳定通勤客流和地价间相互作用势必将改变土地利用内容,进一步改变运输需求,产生运输需求与运输供给间新的矛盾,从而构成了运输设施建设与地价间的循环关系。运输设施与地价的循环关系如图1所示。
城市轨道交通设施建设的初期投入巨大,呈高度集聚状态,其后的管理成本集聚度也很高,再加上投资效益的外溢,除部分项目的成本可以在一个较长时期内回收外,相当一部分项目的成本形成集聚沉淀,从而导致低回报或无直接回报。城市轨道交通投资成本的集聚沉淀主要表现在轨道交通点周边地区的土地上,外溢出的效益通过地价收益流向周边土地或土地上物业的所有者手上,其流向主要有三块:(1)政府部门;(2)该土地上已有物业的所有人;(3)将要在该土地上建造物业的开发商。这部分地价收益再通过物业市场上的租赁价格和房地产商品市场上的出售价格最终实现。
通过评价地价增幅来评价交通基础设施为社会带来的外溢效益是一个主要的思路,而正确的估量交通对地价的影响成了问题的关键。
在轨道交通之中,这种基础设施的外溢效益表现得更为明显,站点周围房价往往呈环状大幅波动,评价这种波动趋势更为重要和紧迫。在我国对于城市轨道交通开发对地价影响的定量计算工作目前还比较少,在我国城市交通规划中都仅仅定性地提到这种影响,然而在欧美日等发达国家和地区则已经做了大量的定量研究工作。
(三)数据
在给出函数的表达式之后,选取北京市的一条轻轨线路———13号线(西直门———霍营段)进行数据拟和分析。
北京第一条城市快速轨道交通线———北京城市轻轨13号线是北京市快速轨道交通线网规划中的第13号线,所以又被称为地铁13号线。13号线从西直门出发,向北经大钟寺、知春路、五道口、上地、西三旗,然后向东,经回龙观、黄土店、立水桥、北苑,再向南经望京、太阳宫、和平里、造纸厂至东直门,全长40.5公里。轻轨13号线的建设对于开发清河、北苑、酒仙桥这城北三大边缘区域发挥着重要作用,这三大边缘区域是规划中高校、科研单位和国家机关工作人员的居住区。13号线线路示意图如图2所示。
运用的方法主要包括前后地价比较法、地域比较法、地价函数法三种重要方法,在国外比较有代表性的研究包括:Ｓｈｅｐｐａｒｄ(1999)和ＧｉｂｂｏｎｓａｎｄＭａｃｈｉｎ(2003)[3,4];ＪａｎＣ.Ｆｒａｎｓｏｏ和Ｊ.ＷｉｌｌＭ.Ｂｅｒｔｒａｎｄ(2000);ＧｒａｈａｍＲ.Ｃｒａｍｐｔｏｎ(2003)的。在国内近年也有一定程度的探讨,比较有代表性的研究包括:叶霞飞等(2002);何宁等(1998)。
通过对国内外研究工作的总结和归纳,可以看出在城市轨道交通开发对于地价影响的定量工作上有以下几个特点:①没有统一的方法论,很多方法具有特殊性,各国应该采用适合本国国情的方法进行评估;②定量分析的模型中所取变量的膨胀趋势很明显,但没有一个总结和对变量重要性的排序评估;③由于研究的时间还比较短,导致推测和假设比较多,定量模型误差还比较大。