淮安白鹭湖城市会所项目定位报告
(整理)淮安市调策划报告2
淮安策划思路报告（如何设置图片，位置，具体哪幅图？）一、城市概况淮安在江苏省的地理位置1、地理位置淮安地处苏北腹地，因位于古淮河之南而得名。
全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，西南为皖东丘陵的余脉。
京杭大运河贯穿全境，洪泽湖镶嵌其中。
南距江苏省省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。
东靠盐城市，南连扬州市，西与西南接安徽省，北邻连云港市与徐州市以及刚刚成立的宿迁市。
2、淮安交通淮安是江苏南北交通交汇中心，公路、铁路、水路航运四通八达，京沪高速，同三高速，宁深高速公路以及新沂到长兴的铁路交汇淮安。
全市境内河川交错，水网密布，内河航运的主干线京杭大运河流经于此，淮沭新河、苏北灌溉总渠、淮河入江水道、淮河干流、废黄河等9条河流在境内纵横交错。
3、人口发展人口共505万。
“三淮一体城镇人口将达到115万。
现城镇人口73万，其中清河区人口30万。
4、城市规划（三淮一体何时启动？意义？对房产带来的影响）“三淮一体”战略启动实施，基础设施建设全面推进。
市区淮海南路改造和华兴桥工程竣工通车，人民南路、延安西路、解放东路整治排涝工程建成投用，淮海南路城南接线绿化改造如期完成。
淮阴县和淮安市积极策应“三淮一体”战略，加快了城区建设步伐。
县城和重点中心镇建设取得新的成效。
淮江、沂淮高速公路淮阴段及淮阴、淮安联接线、宁连路淮阴北段高速化改造和市区西绕城公路建成通车，宁宿徐高速公路淮阴段、淮河入江水道金湖大桥等工程进展顺利，运河淮阴、淮安三线船闸开工建设，新长铁路完成淮阴站站房主体工程。
220千伏淮安朱桥变、110千伏市区城中变建成投运，农网改造完成全年目标。
市区电信大厦和移动通信综合楼完成主体工程。
淮河入海水道15公里河道开挖主体工程、215公里河湖圩堤达标建设和30万亩中低产田改造任务顺利完成。
5、经济结构（经济发展速度及影响）据统计，全年完成国内生产总值291亿元。
其中，第一产业增加值88亿元，第二产业增加值116亿元，第三产业增加值87亿元。
淮安市星光大道国际娱乐会所介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告淮安市星光大道国际娱乐会所免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:淮安市星光大道国际娱乐会所1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分淮安市星光大道国际娱乐会所综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务务。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
淮安可行性研究报告
淮安可行性研究报告一、项目背景淮安市位于江苏省中部，东临黄海、南濒长江、北接背河，是江苏省沿海开放带核心区域之一。
淮安市以其深厚的历史文化底蕴和独特的自然景观吸引着越来越多的游客前来观光旅游。
然而，随着旅游业的快速发展，淮安市旅游基础设施亟待完善，特别是交通设施的不足成为了制约淮安旅游业发展的瓶颈。
为了解决这一问题，淮安市有必要进行可行性研究，制定合理的发展规划，提高旅游基础设施，实现旅游业的可持续发展。
二、项目概况1. 项目名称：淮安市旅游交通设施建设项目2. 项目内容：该项目主要包括道路、桥梁、码头等交通设施的建设，以改善淮安旅游基础设施，提高交通便利度和服务水平。
3. 项目地点：淮安市全域范围内4. 项目投资：根据初步估算，该项目总投资约为20亿元。
三、可行性分析1. 市场需求：淮安市作为一个历史文化名城，自然风光也十分优美，吸引了大量游客前来观光旅游。
然而，目前交通设施的不足严重限制了游客的出行体验，降低了淮安旅游业的吸引力。
因此，该项目建设对于提升淮安旅游业的发展具有重要意义。
2. 技术可行性：交通设施的建设涉及到大量的技术问题，如道路规划设计、桥梁建设、码头设置等。
然而，目前已有成熟的技术和经验可供参考，因此技术可行性较高。
3. 经济可行性：通过对淮安旅游业的发展前景进行分析，可以预见随着交通设施的建设，淮安市的旅游业将会有较大提升，从而带来更多的旅游收入和就业机会，项目具有较高的经济可行性。
4. 环境可行性：在项目实施过程中，需要充分考虑对周边环境的影响，并采取有效的环境保护措施，以确保项目的可持续发展。
四、实施方案1. 充分调动政府、企业、社会力量参与，形成合力。
2. 对交通设施进行规划设计，优化项目实施方案。
3. 合理控制项目投资，提高项目资金利用效率。
4. 加强环境保护工作，确保项目实施过程中的环境可持续性。
5. 建立健全项目实施进度和效果的监督评估机制，确保项目进展顺利，效果显著。
淮安七星岛项目调研报告
思考点：
配套 描述情况
东扩南连 战略发展核心位置
配套 实际情况
地段较偏 远离城市中心
对于别墅客户来说 别墅周边环境好，项目内部景 观好，是目前别墅客户对生活 环境的必然要求之一； 是否在城市中心并不重要，但 是片区基本生活配套功能要完 善； 周边商业配套是否完善从很大 程度上来说影响着该项目客户 的未来生活，其自身商业配套 的成功运营对于后续别墅销售 起重要影响。
江苏浦斯宁建设发展有限公司于2010年9月26日在淮安市国土资源局土地挂牌竞价，竟得淮安市 清河新区宁连路西侧地块土地约合目位于淮安市清河新区宁连一级公路西侧，南至深圳路，西
至铁路控制线，北至大同路，占地面积113204平方米（共有七个岛），地上总建筑面积为 123937.8平方米。
配套描述情况配套实际情况战略发展核心位置周边配套齐全商业氛围浓厚环境好自然环境优越自身景观呈现较好地段较偏进离城市中心周边配套不完善进离城市商圈缺乏商业氛围环境确实好周边多个大型公园近在咫尺对于别墅客户来说别墅周边环境好项目内部景观好是目前别墅客户对生活环境的必然要求之一
淮安七星岛项目调研报告
营销部2015年3月17日
淮安别墅项目2014年销售情况
亚军 季军
冠军
思考点
淮安热销别墅项目户型解析------白鹭湖庄园
对比优势： ①70年产权；
②赠送面积较大 ；
③签约建筑面积 200㎡左右，面 积适中，总价低 。
3.2、产品细节
苏式彩绘
产品细节采用苏轼彩绘 ，彰显中国水乡建筑风 格，与七星岛以水和岛 屿为主题风格的园林设 计理念匹配。
本项目工程由餐饮、娱乐、购物、商业、企业会所等相配套的设施和酒店組成。面向当地外企的
江苏茂华淮安项目营销策划报告
02
市场分析
淮安房地产市场概述
淮安房地产市场历史发展
介绍淮安房地产市场的历史发展过程，包括市场规模、政策环境 、供求关系等。
淮安房地产市场现状
对当前淮安房地产市场的现状进行深入剖析，包括市场供需、价 格水平、政策调整等方面。
淮安房地产市场未来趋势
基于历史和现状分析，对淮安房地产市场的未来趋势进行预测， 包括市场规模、价格走势、政策走向等。
竞品楼盘筛选
通过市场调研和分析，筛选出与项目具有竞争关系的楼盘。
竞品楼盘对比分析
对筛选出的竞品楼盘进行多维度的对比分析，包括产品定位、 价格水平、销售策略等。
竞品楼盘优缺点总结
基于对比分析，总结竞品楼盘的优缺点，为制定营销策略和推 广活动提供参考。
03
项目定位及产品规划建议
项目定位
01
02
03
城市核心区域
营销活动
组织多样化的营销活动，如产 品发布会、主题活动、抽奖活 动等，以吸引客户的关注和参 与，提高品牌知名度和美誉度
。
客户关系管理
建立完善的客户关系管理体系 ，及时了解客户需求和反馈， 提供优质的服务和售后支持， 以提高客户满意度和忠诚度。
针对不同销售阶段的具体销售策略建议
预销期
开盘期
强销期
清盘期
在预销期，主要通过宣传项目的 优势和特色，吸引潜在客户的关 注和咨询。同时，加强与客户的 沟通和互动，建立信任和认知。
在开盘期，制定合理的开盘策略 和价格体系，以吸引客户下定并 促进销售。同时，加强渠道拓展 和营销活动的组织，扩大品牌影 响力和曝光率。
在强销期，根据市场需求和竞争 状况，及时调整销售策略和价格 体系，以保持销售的稳定性和增 长性。同时，加强客户关系管理 ，提供优质的售前和售后服务。
KTV高档会所建设项目可行性分析报告
一、总论（一）项目背景与概况1、项目名称高档会所建设项目，以下简称“本项目”。
2、项目拟建地点XXXXX永丰路：该项目配套设施完善，小区周边交通便利，市内3、4、9路区可到达，距迎宾大道150米，距新建的城南客车站300米，是凯里的长途客运中心，凯里运输公司客车站即将搬迁到这里。
车站投入运营后，日发送旅客10000多人次，年客流容量为367万人次，高速公路西出口1000米。
3、楼盘开发XXXXX房地产开发有限责任公司该公司成立于2004年，注册资本800万元人民币，公司拥有良好的信誉和雄厚资本。
以其优秀的专业、管理人才，建立健全了一整套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、销售经营、财务管理等运作体系。
企业在发展中得到了省、市各级政府和相关部门的大力支持。
公司以“提高人居环境、走在行业前沿、引导大众消费”为发展目标，以“诚信、务实、高效”为行事准则。
先后成功开发楼盘：“锐红大厦”、“锐红花园”、“锐博大厦”、“锐馨鑫园（该盘在中国贵州十佳人居评选中荣获“2006中国²贵州名盘）”4、项目投资XXXXXX国际休闲服务有限公司该公司本着“弘扬黔文化，做好黔文章”和对休闲娱乐独到的见解，经过两年多的项目实地考察、调研，决定措筹巨资在凯里市永丰南路建设“锐鑫国际休闲会所”项目。
本项目由贵州规划建筑设计院和香港方黄建筑师事务所共同规划设计、建筑设计、装饰设计。
锐鑫国际休闲会所由水疗会所、国际宾馆、KTV歌城三大版块组成。
经营面积为25000平方米，总投资1.5亿元人民币。
本项目按四星级标准设计建造。
内设有超大公共浴区、SPA美容纤体、中西自助餐厅、豪华商务包间250余间、高雅气派的演艺大厅、舒适安静的公共休息区、时尚现代的KTV包间80余间、温馨舒适的客房200余间，集吃、喝、玩、乐一应俱全，建成后将是黔东南乃至整个贵州首屈一指的国际休闲娱乐会所。
5、项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。
第七章设计角度
第七章设计角度一一“面子”的味道第一节定位策划方案对接设计思考1. 为什么从设计艺术学角度研究、分析问题在中国，无论是城市战略定位，还是地产战略定位，都存在战略定位与设计脱节的状况。
大家各做各的事，看上去协作得挺好，事实上根本没有协作，因为策划者和设计者基本上无法真正沟通。
他们对对方的工作只是泛泛的了解，策划人不懂设计，设计者不懂策划。
看上去很好的战略却不能通过设计很好地体现出来，看上去效果很好的设计，出来的产品却不尽如人意，毫无战略策划可言，缺乏味道，或者说味道杂七杂八，完全不入流。
设计，一方面是战略定位策划的固化，一方面是为给消费者一个体面的场所。
之所以说设计是为给消费者面子，是因为战略最终要靠设计固化下来，对应的消费群也要通过设计的空间、设计效果固定下来。
消费空间及消费场所要带给人们怎样的感觉，对此，不同的消费者有不同的要求，他们需要的“味道”也是不同的。
因此，策划人、设计者要根据消费者的需求开展工作，否则就会出现问题。
消费群的生活水平低，消费场所的档次就不能高，反之亦然。
在所有的咨询、策划中，城市与地产领域是比较特殊的。
如果策划人懂规划，懂建筑设计，那么他就能做出合适的方案。
如果策划人还会手绘，能够实现战略定位思想的可视化，那做出的战略定位就更加具有可操作性。
城市与地产都是在营造空间，只是表现形式不同。
如果策划者没有空间概念，这个战略定位策划不能形成概念设计，也就不能称其为战略了。
因此，战略定位要求可视，因为只有这样才能更好地与规划设计进行对接，进而为项目实施打下坚实的基础。
2. 设计方案不接地气的原因城市规划通常以设计院所为主导，“设计院所模式”还是中国城市规划、商业地产、“泛商业地产”的主要模式。
但是，越来越多的城市领导者、投资商、开发商发现，从设计入手进行规划，看似很快，实则很慢，在城市开发上更是如此。
而且，这点在我之前讲的几个案例中也有所体现。
城市思想的确立、灵魂的植入、城市味道的创造、产业格局、生活方式等问题很难解决，这些都不属于设计的范畴，而属于战略策划的范畴。
白鹭湖生态农业旅游度假区概念性规划
白鹭湖生态农业旅游度假区概念性规划〔纲要〕第一局部定位研究1、位置与范围：白鹭湖生态农业旅游度假区位于X市江宁区西南的胜家桥社区，距离X城区约40公里，45分钟车程，由板霞路，通过机场高速至禄口机场仅30分钟车程，通过将军大道与江宁高新区、江宁大学城相连。
度假区北至板霞路，南至栗子山山脊线X山生态园边界，东至城市总体规划确定的生态旅游道路，总面积约6.37平方公里。
2、投资单位：本工程由X市白鹭湖房地产开发与联创集团共同开发建设。
联创集团总部位于XX，1997年5月公司成立，13家控股子公司，子公司亚信联创为美国NASDAQ上市公司，是全球收入和市值均第2大、中国第1大的电信软件和效劳提供商。
全球逾10000名员工，11个研发中心，每年研发投入超过3亿人民币。
X、贾庆林等国家领导人曾屡次视察该公司，肯定其科技创新能力及成绩。
在联创集团的13家控股子公司中，联创食为天有机农业公司主要从事有机农业基地建设，以及全国物流配送网建设——基于物联网的全国CRM、物流网，开展有机农业网络预定、产品定制等。
白鹭湖生态农业旅游度假区就是其最重点的建设基地。
3、规划期限：202X年－2025年❖近期：202X年－202X年❖中期：202X年－202X年❖远期：202x年－2025年4、上层地域定位《X市总体规划》提出，X市要努力建成“充满经济活力的长江下游现代化的中心城市；富有文化特色的具有国际影响的历史文化名城以及人与自然和谐共生的滨江城市〞；《X市总体规划》强调生态系统建设，提出了三条生态走廊，白鹭湖地区属于其中的“云X—牛首祖堂山—老山〞廊道。
生态廊道规划将本工程规划区划入限建区和禁建区，白鹭湖水库周边50米划为蓝线，工程的建设强度受到肯定的限制。
江宁区将被培养成城市的次中心。
目标成为商业效劳配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和X都市圈的商业副中心。
5、政策背景❖工程所在的江宁是X创新技术、产业开发的最前沿，高度重视科技创新和产品创新。
惠州白鹭湖山水度假区综合体项目策划报告
惠州白鹭湖山水度假区综合体项目策划报告一、项目概况：白鹭湖度假区位于惠州市区东北部，距离惠州市中心9.2公里，占地面积12平方公里，约1200公顷，其中湖面面积约266公顷，由于区内拥有多座岛屿，湖岸曲折多湾，众多半岛交错伸入，景观优美，适合开展各项水上活动，并且区内环境无污染，水体清澈，生态环境保持较好，每年都吸引大量候鸟前来越冬觅食，烟波淼淼中常有成群白鹭飞翔，故名“白鹭湖”，该项目由雅居乐地产集团与惠城区人民政府共同投资，注资额约为50亿元。
二、项目定位目标：南有新世界棕榈岛，北有雅居乐白鹭湖。
三、项目规模及产业结构计划将该综合地块的白鹭湖山水度假区打造成以度假为主题，功能复合型超大高尚社区。
其中计划将高尚社区建设成集主题公园、会议中心、休闲度假居所及高尚住宅于一体的综合体，包括高档星级酒店、游艇码头、人工沙滩、休闲生态园、拓展活动基地、马术俱乐部、郊游经营、娱乐购物区、休闲度假山庄等。
四、运营模式：1.运营定位：利用本项目的环境资源优势，发展以惠州为基点，辐射深圳、香港、东莞、广州等地的集旅游，度假，休闲，商务、投资于一体综合地产高端项目，以诗情画意、超凡脱俗作为发展定位，注重自然景观与人文建筑之间的结合，使景区成为游客和业主心目中美丽的度假天堂和居住乐园。
2.运营分区规划中本着最大程度保护生态环境，达到最佳观赏性的原则，根据自然环境和建设内容的差异，将白鹭湖休闲游览度假区分为以下三大功能区：a)生态游览区：地理位置：位于白鹭湖南部区域，较接近城镇聚居区，区域北端有高速公路跨湖横穿，位于东南亚的大坝是周边居民日常游览选择地。
功能定位：游览、嬉戏、登高、森林探险、果木观赏等内容的生态旅游区。
b)中央都会区：地理位置：本区位于白鹭湖中心地带，横跨湖心，包括白鹭湖东岸大部分区域，湖心岛和西岸部分区域。
功能定位：中心区定位为以住宿、会议、园林赏景、水上活动、等功能为主的休闲度假区。
其中住宿区以酒店公寓为主。
淮安湖心岛会所建筑设计方案
满目荷花千万顷，红碧相杂敷清流。 接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红。
淮安湖心岛会所概念方案
荷—— 本案的“荷”来自于荷花，荷花
是圣洁的代表，更是佛教神圣净洁的象征。荷 花出尘离染，清洁无瑕，故而自古以来都赋予 了荷花“出淤泥而不染，濯清涟而不妖”的高 尚品质。本案在几个建筑体块的周边引入水景， 种满荷花，以景观的手法弱化建筑体感。
方案解读 文化·焦点·漂浮
本案水平展开的枝状平面使得整个建筑获得了景观视野 的最大化，看似随意的平面其实与周边环境有着某种隐 性的联系，每一部分都分别对应周围的景观。
淮安湖心岛会所概念方案
功能分析
门厅大厅 会议中心 客房 宴会餐饮 娱乐活动 历史保护广场
淮安湖心岛会所概念方案
平面功能
淮安湖心岛会所概念方案
Concept Design
方案一 汉唐风
淮安湖心岛会所概念方案
效果图
淮安湖心岛会所概念方案
效果图
淮安湖心岛会所概念方案
效果图
淮安湖心岛会所概念方案
总平面图
建筑面积指标表
类别
单位
数量
一层建筑面积
m2
5800
二层建筑面积
m2
3200
合计
m2
9000
淮安湖心岛会所概念方案
方案解读
采用汉唐风格为主体——唐朝社会意识形态呈现为开方，融合，兼容并包的特点
淮安湖心岛会所概念方案
特色二：短脊，出檐深远
斗拱大，屋檐看上去较为深远
淮安湖心岛会所概念方案
特色三：构件简洁，粗犷 ，结构性大于装饰性
结构简单，朴实无华，古朴舒展
淮安湖心岛会所概念方案
功能分析
门厅 会议中心 客房 宴会厅 餐饮 娱乐活动 历史保护广场
四述报告——精选推荐
四述报告四述报告 四述报告1 xxxx年，在局党委的正确领导下，我们紧紧围绕局党委各项中⼼⼯作，抓好贯彻与落实，全⾯完成年初制定的各项⺫标任务。
现把领导班⼦的述职、述廉、述学、述法情况汇报如下。
⼀、述职部分 1、抓好公园建设特⾊化⼯作。
⼀是做好园区绿化及景观提升。
投⼊资⾦60多万元对园区裸露地⾯进⾏绿化美化，对⽔环境进⾏集中整治，对核⼼景区进⾏景观提升。
⼆是做好“城市绿⾊⼩客厅”建设。
为响应市政府关于打造“城市绿⾊⼩客厅”和健⾝步道的号召，4⽉初，从市体育局申请到⼀批免费提供的健⾝器材，利⽤园区原有健⾝场所进⾏升级改造，并增设健⾝路径，为群众提供更加优质的健⾝场地。
得到⼲⼤市⺠⾼度关注和认可，⽔利⾏业美誉度和形象得到很好的提升。
2、抓好园区管理精细化⼯作。
⼀是对园区樱花建档管理。
完成园区所有樱花苗⽊统计⼯作，并对1000多株樱花进⾏分类挂牌管理。
⼆是做好园区⻓效管理⼯作。
对公园景区、花⽊市场、⻔⾯房、公园⼲场以及欢乐园等重点区域进⾏1⼩时动态保洁，确保景区环境整洁。
三是抓好安全⽣产⼯作。
游客的安全⼀直是我们的⼯作重点，在⽇常管理中，加⼤⼯作⼈员和保安队员对园区的巡逻密度和频率;在重⼤节⽇期间，单位⼈员实⾏24⼩时轮流值班制，做到“岗不离⼈、⼈不离岗”，确保公园安全、有序运⾏。
3、抓好综合服务⼈性化⼯作。
⼀是在春节期间，举办⽔⽂化汉字竞赛活动。
通过活动的开展，让群众在游园的同时，增加⽔⽂化汉字知识，成绩优异者，还获得新春礼物，感受新年祝福。
⼆是在樱花园东⼲场安装噪⾳测试仪。
樱花园⼲场是群众跳舞、娱乐的场所，但噪⾳问题⼀直影响周边居⺠，为缓解⽭盾，我们在⼲场安装噪⾳测试仪，⽤分⻉说话，让群众⾃觉维护⼲场环境，得到⼲⼤市⺠的充分肯定和认可。
4、抓好多种经营性管理⼯作。
经营项⺫主要有三个。
第⼀，樱花园花⽊市场。
花⽊市场占地总⾯积xxxx2m2，现有花⽊⼤棚33间3090m2，临时展⽰摊位75个5200 m2。
淮安市某商业项目营销策划报告
淮安市某商业项目营销策划报告目录1.市场调研与项目竞争力分析2.项目市场定位及概念设计3.项目建筑规划设计优化建议4.项目商业规划建议5.项目商业环境设计建议6.项目物业管理策略建议7.项目经营管理策略建议一、市场环境研究及项目竞争力分析目录1.城市背景及宏观经济环境研究2.整体商业环境研究3.针对性商业环境分析4.典型商业场所调研分析5.在建、在售商铺住房调研分析6.基地概况7.项目SWOT分析一城市背景及宏观经济环境分析研究（一）城市概况淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。
市区面积337平方公里，人口48万。
淮安是我国历史文化名城，古称楚州，历史上是漕运盐运重镇，我国南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”。
淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。
淮安市经济基础相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地区。
淮安历史上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命的兴起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输工具的出现，淮安就因水运交通的衰落和陆上交通基础设施的滞后，失去了昔日的交通地位，成为中国近代城市建设史上典型的衰落城市。
改革开放以来，淮安市外围对外交通条件逐步改善。
如今淮安公路、铁路、水路四通八达，同三（京沪）高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会，京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举的交通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。
目前，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱的工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干企业。
淮安市人民政府关于命名白鹭湖公园青龙湖公园的通告-淮政发[2009]134号_2
![淮安市人民政府关于命名白鹭湖公园青龙湖公园的通告-淮政发[2009]134号_2](https://img.taocdn.com/s3/m/36429331bc64783e0912a21614791711cc7979a9.png)
淮安市人民政府关于命名白鹭湖公园青龙湖公园的通告
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 淮安市人民政府关于命名白鹭湖公园青龙湖公园的通告
（淮政发〔2009〕134号）
为加强我市生态坏境建设，美化城市，给市民提供休闲娱乐场所，清河区在古黄河南，沿水渡口大道两侧兴建了两座公园。
根据《淮安市地名管理办法》第四章第十二条之规定，对这两座公园予以命名，现通告如下：
一、白鹭湖公园占地300亩，位于水渡口大道以北、湖滨路以西、河畔路以东；
二、青龙湖公园占地270亩，位于深圳东路以北、水渡口大道以南、青龙湖路以西、宁连路以东。
特此通告。
二○○九年九月一日
——结束——。
雅居乐世纪白鹭湖项目报告
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雅居乐世纪白鹭湖项目报告
•惠州商机无限
•从经济上来看，随着中海壳牌项目的正式投产， 在大项 目的带动下惠州经济高速增长，一些配套项目纷纷兴建， 大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增 加数倍，这也将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌 入惠州。
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雅居乐世纪白鹭湖项目报告
所以主推项目名为：
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雅居乐·世纪白鹭湖
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雅居乐世纪白鹭湖项目报告
•推广主题
世纪城邦，世界生活
－－打造珠三角国际休闲城邦
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雅居乐世纪白鹭湖项目报告
•主题内涵
•世纪城邦，世界生活
•时代背景 •发展理念 •生活方 式
世界级城 打造与世 市群呼唤国 界同步的国 际生活社区； 际化社区；
•得惠州者，得珠三角
•惠州以丰富的旅游资源和优良的空气质量，成为珠三 角省内游热点目的地。惠州的旅游景点分布特征：北 部以生态风景旅游为主，集中在江北、博罗、龙门； 南部以滨海旅游观光为主，集中在大亚湾、惠东。而 白鹭湖项目距离深圳、东莞、广州距离较近，加上珠 三角城市居民省内游日趋旺盛，广州、深圳、东莞市 民是主力军。
目则能更好的承载这项使命； 3、惠州地处经济发达的珠江三角洲东部，西靠广州和东莞，南临深
圳特区和大亚湾，东接汕头特区，是 “穗—港—惠” 旅游金三 角
的枢纽地区，蕴含巨大商业潜力； 4、 雅居乐将把白鹭湖项目打造成国际化生活典范社区，并以此开创
中国休闲地产新模式，奠定休闲地产领头羊的地位。
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◇2007年3月，美林湖国际社区。拥有30000亩休闲森林 ， 8000亩的天然湖面，10000亩的用地规模,集别墅住宅、国 际学校、高尔夫、国际医疗中心、五星级酒店、乡村俱乐 部、商业小镇等大型国际化配套于一身。 …….
楚州商业项目前期定位策划
楚州商业项目前期定位策划第一部分市场调研分析一、区域经济环境的分析和生活结构研究区域概况1、地理环境淮安市楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。
全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇。
2、交通条件高速公路淮安楚州交通便利，京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。
目的城市北京上海南京连云港徐州盐城宿迁高速公路京沪高速淮宁高速淮连高速徐宿淮盐高速时间（h）8.53.521321铁路交通新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。
水运空运交通京杭大运河等多条流域性航道汇聚楚州，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。
随着淮安民航机场的建设，更将使楚州拥有飞速发展的广阔空间。
◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等1、人口增量及组成分析2006年年末全区户籍总人口121.1万人，全区全年出生1.58万人，死亡0.31万人。
总人口中城市人口23.4万、镇人口16.97万、乡村人口80.73万人。
预计到2010年城镇人口达到51万，其中城区人口达到28万。
表1-1楚州区2004-2006年总人口及总户数年份2004200520062010年（预计）总人口（万人）119.49119.46121.1城镇人口51万，其中城区人口28万总户数（万户）35.1435.0335.21城镇人口（万人）38.9539.2340.37城市人口（万人）24.4122.7223.4图1-1 2004-2006 楚州区人口状况数据来源：江苏省统计年鉴2、GDP发展状况及产业结构情况2005年实现生产总值87.12亿元，比上年增长8.1%。
中企华建友工程管理有限公司_企业报告(供应商版)
盱眙县黄花塘镇人民 政府
0.6
TOP10
玻璃钢化粪池采购政府南片区采购 代理
盱眙县黄花塘镇人民 政府
0.6
*项目金额排序，最多展示前 10 记录。
公告时间 2023-06-20 2023-03-06 2023-08-08 2023-04-18 2023-02-16 2022-09-26 2022-11-28 2022-12-07 2022-11-28 2022-11-30
1.1 总体指标 ..........................................................................................................................1 1.2 业绩趋势 ..........................................................................................................................1 1.3 项目规模 ..........................................................................................................................2 1.4 地区分布 ..........................................................................................................................4 1.5 行业分布 ...........................................................................................................................5 二、竞争能力 .................................................................................................................................7 2.1 中标率分析 ......................................................................................................................7 三、竞争对手 .................................................................................................................................8 3.1 主要竞争对手....................................................................................................................8 3.2 重点竞争项目....................................................................................................................8 四、服务客户 .................................................................................................................................9 4.1 关联客户中标情况 ............................................................................................................9 4.2 主要客户投标项目..........................................................................................................10 五、信用风险 ...............................................................................................................................11 附录 .............................................................................................................................................13
淮安合肥路商住地块项目操作思路2
关于淮安开发控股有限公司合肥路商住地块项目操作思路前言本案是在博日策划与调研人员对项目及周边区域进行初步调研的基础上，结合博日房产营销经验，而提出的操作思路建议。
根据项目现实状况，在策划中相对偏重于前期的项目地块分析与定位建议，对于具体的执行工作，我们将进行阶段性的计划与安排。
本案旨在于为开发商提供一种新的思路，让企业决策层看得更多，看得更远。
第一部分市场面分析1.1淮安市场情况1.1.1淮安主要别墅项目基本情况1.1.2淮安主要别墅区容积率及配比构成→对于淮安别墅市场，我司认为具有以下几方面特征：1、别墅项目稀少，无纯正意义别墅：淮安别墅项目体量总体趋小，在售楼盘中拥有别墅的项目并不多，其主力类型多为经济型别墅，即以叠加和联排为主，而双拼则是稀缺产品。
2、自然资源稀缺，景观大多需自建：淮安的别墅项目自然景观资源非常稀缺，仅有几个毗邻古黄河、盐河、里运河边的别墅，价值也被自然拉高，多数别墅项目位于开发区内，均采取中心景观自建的模式来填补景观上的不足。
3、价格可与市区公寓持平，交通不是主要问题：就价格来说，淮安市区一套公寓的价格与郊区一套别墅的价格（单价，主要指叠加与少数联）相差无异，而淮安城市区域有限，对于有车一族来说出行无差异，交通引发的销售阻力较小。
4、别墅风格同质化严重，缺乏个性诉求：淮安区域内的别墅项目多为欧美风格别墅，或以北欧风情、或以地中海风情，同质化现象严重。
1.1.3别墅客群市场简析·购买人群职业分布：公务员、事业单位、银行、医院、电力、烟厂等中层领导以上；经商人士、企业主等·其中按购买目的主要可分为以下两类：1、改善居住需求：城区已有住房，希望过更加舒适的生活，享受更高级别的居家体验。
2、投资需求：楼市火爆，价格上涨，投资客信心大增；同时受通胀压力，希望通过购房对资金保值；→我司观点：09年淮安别墅价格随着楼市回暖火爆上升的幅度明显高于普通住宅，这说明淮安市场存在很大别墅需求。
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时尚现代的建筑风格， 超前的设计理念。
街区中间位置设置中心广场，中心广场作为活动业街 区以内街贯穿， 消费者在内街中 漫步、休闲、参 观、消费。内街 的形式避免了单 纯大型商场的呆 板和单调，是购 物更具娱乐性和 参与性。
内街贯穿整个商业文化 街区
市中心商圈作为淮安最大最繁荣的商圈，其以百货、大型超市、零售作为主要 商业形态，餐饮和休闲娱乐分布较散，整个商圈无法形成整体性综合性较强的 商业氛围。
目前，淮安的餐饮业分布散乱，规模和档次不高。淮安菜系不多，主要以淮扬 菜系为主，价格不高，但口味一般，同时淮安缺乏较为特色精致的餐饮行业。
淮安市位于苏北的 中心，从地理位置和区 位条件上来讲淮安具有 很多的地理优势。本项 目需要站在苏北乃至江 苏省的高度来运作，项 目运营后将辐射整个江 苏省。
“打造成为引领淮安时尚消费潮流精品第一街，城市新名片” “打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的淮安商业第一街” “打造淮安城市商业新财富中心及地标性建筑群落”
文字渲染
精品商业酒店，建筑风格时尚现代，采用玻璃幕墙的外立面， 最大特点是将建筑美学、建筑功能、建筑节能和建筑结构等因素 有机地统一起来。
市区商业扫描
市场缝隙 在哪里？ 淮安需要什么？ 消费者需要什么？ 商家需要什么？
商家研究
消费者研究
白鹭湖城市会所
城市会所 文化名片 品味地标 魅力徽章 City Club cultural landmark charm card badge taste
城市会所 文化名片 品味地标 魅力徽章
白鹭湖城市会所是什么？
1. 项目所处清河区开发中心位置， 市场前景看好。
2. 在区间无其他竞争物业，可塑 性较强。
3. 土地成本较低，而且由政府统 一规划、设计与开发。
4. 区重点工程，观注程度较高， 有政策扶持优势。
5. 项目设计量雄厚，在业界有较 强的影响力。
6. 有相当部份人对清河区有较强 烈的投资热情。
项目劣势
1. 项目开发投资较大，账面回 报率低。
我是—— 一个突破淮安传统的商业集群组合 一张能够为城市带来效益共赢的文化名片 一部更新城市地标建筑的领航之作 一枚闪耀在城市版图上的魅力徽章
让您在购物之余、休闲一刻，率先品味和领略到时尚、 休闲的购物情趣。因为我有丰富的商品、富有时代感的 购物空间，以及各种娱乐、休闲项目、 文化风情街等。
1912升级版
以世博创意建 筑元素桥、廊、亭 等将整个街区之间 建筑相连接。
王区长提出清河区必须以科学发展观为统领，以项目建设为主线，紧紧围 绕打造“长三角北部地区商贸名区”定位，坚持走差别化、特色化发展之路， 努力在特色城市化上实现新突破，在产业升级上取得新成效，在旧城改造上呈 现新局面，在民生改善上迈上新水平，加快推动全区经济社会发展水平领先苏 北、跨越苏中、融入苏南，努力建设更具竞争力的现代化中心城区，确保在全 市率先全面建成小康社会。
距离市中心 15分钟车程
本案周边交通便利， 距离淮安市中心仅仅15 分钟车程。
白鹭湖山庄
淮安万达广场
钵池山公园
项目卫星图片
项目周边图片
项目简介：
项目全长1500米， 宽近100米。本案总 建筑面积约9万平方， 建筑设计多为2—3 层。本案建成后将 成为淮安乃至苏北 标志性商业文化街 区。
项目优势
城市印象
江苏省淮安市，历史悠久，人文荟萃。秦时置县，曾是漕运枢纽、盐运要冲， 鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”。
地处以上海为龙头的长江三角洲地区，是长三角城市群22城市之一，是长三角 城市经济协调会成员。京杭大运河与古淮河在淮安交汇，市境内有全国五大淡 水湖之一的洪泽湖。
关键词：创意
引入创意概念业态——打造淮安城市会所，弥补商圈业态空白，共享魅力淮安
关键词：团队
强势团队鼎力加盟——1912原班人马，历经锤炼，携手众多业内知名策划人， 再铸辉煌
可盈利的领地：商业底蕴生生不息 可推广的理念：体验式消费，全面升级都市消费文化 可预见的未来：引领淮安餐饮、娱乐、休闲、文化、住宿的全新商业中心 可感受的活力：一个拥有活的文化、有生命的、可消费、观赏、体验的建 筑群落
Upgrade edition
品质高点
潮流源点
时尚聚点
消费热点
旅游亮点
文化藏点
品牌重点
城市焦点
关键词：升级
这不是单纯的复制——依据淮安市场需求，量身打造，升级版1912，我们可以 复制——复制成功，但我们绝不重复。
关键词：理念
引入1912核心理念——引领现代休闲时尚，改变城市消费习惯，打造淮安娱乐 休闲金字塔尖
淮安市市区面积8962平方千米，人口534.16万人（2009年）。淮安是迅速崛起 的交通枢纽城市。境内公路、铁路、水路四通八达。
淮安拥有清河区、清浦区、楚州区、淮阴区四个市区和金湖县、盱眙县、涟水 县、洪泽县四个辖县，总面积8962平方千米。但淮安商圈主要集中在清河区， 以清河区市中心向四周辐射作为淮安市民最常出没的商圈地带。
肖书记在近期指出，清河区街道行政区划调整，将有利于街道策应中心城区建 设，各展所长，竞相发展，充分挖掘人文底蕴，彰显人文特色，形成各具优势的发 展特色； 肖书记要求各街办以本次区划调整为新的起点，进一步统一思想、提高 认识、抢抓机遇，坚持以一流的标准审视发展、一流的思路谋划发展、一流的举措 推动发展、一流的作风保障发展，进一步创新创优社会管理和公共服务，加快建设 人民群众更加满意的幸福清河。
2. 周边物业建设周期和速度不 确定性。
3. 远离传统商业中心，人气不 足。
4. 物业形态受到限制。 5. 新的大型商业项目开发量的
增加，影响销售和招商 6. 项目整体操盘难度较大，环
节因素太多。 7. 交通状况不理想。
刘永忠书记在清河区发表如下讲话：积极探索科学发展新路径、不 断增创区域发展新优势、着力构建现代城市产业新体系、倾力打造和谐幸 福新清河的做法和成绩予以充分肯定，并要求充分发掘发挥自身比较优势， 不断扩大对外开放，加速集聚各类高端资源和优质发展要素，创造清河更 加开放繁华和谐的明天。