商业研究-绿地正大乐城

PART Ⅱ 商业研究 >> 内部动线
内部动线——垂直动线 各式电梯配置密集，上下层之间有效互动，并配置有错层梯
4m
货梯
观光梯
12m 12m
扶梯
6m
垂直电梯：6组垂直梯，其中包括客梯3租、观光梯2组、货梯1租，每组之间直线距离约3-7m； 自动扶手电梯：共5组扶梯上下（地下2、3层除外），每组之间直线距离约4-18m；
业态占比（由于B1层暂未全面开业，仅算1-3层） 服务14% 3F 休闲娱乐 19% 餐饮 31% 1+2F 1F 服务6% 休闲娱乐 12% 零售 45% 餐饮 37% 零售37% 2F
主力商户占比统计
楼层 商家品牌 华士达影院 24K 泰谷餐厅 阿什莉西餐 大众书局 旺池 茶马颐苑 esprit gap 漫咖啡 翠华餐厅 优衣库 -商铺面积（㎡） 2005.7 1817.5 703.9 837.6 1174.5 616.8 747.1 744.7 744.3 645.7 492.9 1041 -11571.7 业态 休闲娱乐 休闲娱乐 餐饮 餐饮 服务 餐饮 餐饮 零售 零售 餐饮 餐饮 零售 --
南至：龙华中路
南面：卜蜂莲花超市
PART Ⅰ 项目概况 >> 交通条件
公共交通站点分布图 公共交通站点线路统计
5
公交车站
编号 1 2 站点名 龙华路/宛平南路 龙华中路/东安路 船厂路/中山南二路 中山南二路东安路 中山南二路船厂路 经过线路
41; 734; 933 1222 隧道八线
41; 104; 144; 734; 933; 1222; 大桥六线; 万周专线
2km核心辐射人群（含住宅与办公） 共计61.9万人次
*以上数据来源：正大乐城内部调研报告
PART Ⅰ 项目概况 >> 四至情况
北至：内环线/中山南二路
北面：东安一村、东安二村（）
（双向4车道，中间有隔离栏）
西至：东安路
东至：船厂路（双向4车道）
东安花苑 7号线东安路站14号口（西侧）
（双向4车道，中间有隔离栏）
10 m
龙 华 中 路
厂 路
PART Ⅱ 商业研究 >> 内部动线
内部动线——平面动线
两条商业内街，多个回型动线
中山 南二路
东 安 路
龙 华 中 路
连接地铁入口
水平主动线 水平次动线
水平动线：两条主人流动线，交集处规划有近2000多㎡的方型中庭广场，为便于后期利用设 计为玻璃云顶。 高层利用连廊、平台多处连接各栋商业楼，形成多个“回型”人流动线。
曼娅奴 I DO Lapalette
ZUKKA YIGUE MO&CO
翠华
欧时力 (未开业) (1+2F) 马珂曼珂
柏拉莉欧 悦诗 风吟
啡你啡思
BERNIS
La Pargay
巧帛 伊华欧秀
ESPRIT
ARSOA Dazzling Cafe HAZZY
卡拉佛 TEENIE WEENIE ROEM
农行
BBQ
B1 合计
主/次主力店比重：约30% 主力店为休闲娱乐，次主力店以餐饮、品牌服饰为主
此为正大乐城招商收册数据，含B1层
PART Ⅱ 商业研究 >> 商业布局 围合式BLOCK街区 & 回字型连廊，错落有致形成人流回路
170m 210m
2
3
5
开放式街区
1 7
写字楼 大堂
6
写字楼 大堂 云顶大中庭
红线范围长约210m，宽约170m； 项目两栋高层写字楼并排布局于项目南侧临街； 商业整体呈现为开放式街区，由6栋建筑楼围合而成；中部形成中庭 广场，是商业主要客流汇点及活动、宣传举办点。
12号线
正大乐城
中山南二路
隔离绿化带
东 安 路
船 厂 路
龙华路
PART Ⅰ 项目概况 >> 基础指标
正大乐城--相关公司
投资商
开发商
绿地控股集团（国资委下）
上海绿地恒滨置业有限公司
运营公司
建筑设计 整合推广 物业公司 建设单位 按揭银行
正大商业房地产有限公司
（正大集团商业运营管理输出）
新加坡日建设计事务所 普曼广告有限公司 长城物业 中建上海分公司 中国银行
查理布朗
优衣库
拜耳 齿科
PART Ⅱ 商业研究 >> 商家分布 2F商家分布
吉亨 新韩洞 面馆 乐新皇朝 漫咖啡（1+2F）
GAP (1+2F) 思妍丽
LILY
英孚教育 一麻一辣 播 热风 欧时力(1+2F) Bear two 屈 臣 氏
旺 池
OASIS
women secret
Esprit (1+2F)
PART Ⅰ 项目概况 >>基础指标
宗地指标
地块 地块总面积 上海徐汇滨江船厂地块 3.39万㎡
4号线
7号线
容积率
建筑密度 绿化率 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 （地下3层） 其中， 商业建筑面积 办公建筑面积 停车位 拿地总价 成交楼板价 拆迁成本
3.0
45% 25% 19.44万㎡ 10.46万㎡ 9.17万㎡ 其中，地下1层为1.5万㎡商业面积 5.5万㎡（B1-3F） 6万㎡（地上4-19层） 1225个机动车（B2-B3层，6万㎡） 非机动车960个 12亿 11798元／㎡ 动拆迁费用全由绿地承担 占总地价70%
绿地集团已于2010年11月24日与正大集团在泰国曼谷 签订战略合作协议，就国内多个省市开发建设的 10 个 大型商业综合体项目进行全面合作，投资规模将超过 100亿元。上述商业综合体项目包括西安绿地中央广场、 大连绿地中心、 上海绿地船厂路（即为正大乐城） 、 郑州高铁站前广场、无锡太湖大道等。 此外，双方承诺在全国范围内寻址开发大型商业项目 过程中，凡需要建设大型超市、精品超市和购物中心 时，在同等条件下优先引进对方作为合作伙伴。
目标客群
主题定位
PART Ⅱ 商业研究 >> 商业楼层定位 各商业楼层定位
剖面效果图
商业 部分
楼层 3F 2F 1F B1 B2/B3 小计
商业建筑面积 （GFA，㎡） 10500 12060 14257 18183 -55000
商业出租面积 （GLA，㎡） 8841.1 7429.9 7758.6 14310 38339.6 商业使用率：70%
淮海路商圈
5km
截至 2005 年 12 月 31 日，徐汇区辖 12 个街道、 1 个镇； 2010 年第六次人口普查数据显示，徐汇 区常住人口1,091,683人次。
3km
徐汇区位于上海
街道 天平路街道 湖南路街道 斜土路街道
总人口（人） 86192 50149 66709
正大 乐城
枫林路街道
大尺度商业连廊
PART Ⅱ 商业研究 >> 外部动线（出入口）
外部动线——人流、车流、货流 人车有效分离、合理配置，避免相互干扰，提升项目可及性
中山 南二路
人流 入口 车流 入口
东 安 路 船
连接地铁入口
6个人行出入口均匀分布，按直线距离8-10m设置1个；2个车行出入口； 停车位：车库主要设置于地下2-3层，布局在船厂路一侧，设置有环形地库进出口， 并将办公车流跟普通客流收费分离。 地下商业人流导入：规划与地铁站无缝连接，在龙华中路东侧留有连接地铁入口。
PART Ⅱ 商业研究 >> 商家分布
B1商家分布
B1打造地下潮流地，集各地风味小食、餐饮、零售、服务于一体
• 商业建筑面积：18183㎡ • 商业租赁面积：14310㎡
连接地铁入口1
连接地铁入口2
商家品牌：花丸乌冬、老番屋、萨莉亚、快乐柠檬、黑钻石、金古镇汤团、金饭碗、西树泡芙、千秋膳、妯娌、台金兰；佰草集、鞋柜等
项目四面临街，周边居民可达性、进入性佳； 离地铁7号线龙华中路站200m（规划未来与 其无缝连通）； 北面毗邻内环高架，车行交通便利。
PART Ⅰ 项目概况 >> 公司背景 绿地集团&正大集团 签订10商业综合体战略合作协议
西安·绿地中央广场
大连·绿地中心
上海·绿地正大缤纷城
西安·绿地缤纷城
Mind Bridge
芙 乐 儿 面 包
佰 曼草 都集 汉 方
天 家
牛 信 庭
茶 马 颐 苑
大众书局/晨光文具
PART Ⅱ 商业研究 >> 商家分布 3F商家分布
Green Vege Cafe
泰 谷 小辉哥 阿什莉 西餐 渝乡人家
多宝来 宠物店
艾维庭
星空 琴行
贝乐尼 儿童乐园
24K梦幻小镇主题店
PART Ⅱ 商业研究 >> 业态商家统计
无锡·绿地中央广场
郑州·高铁站前广场
合作模式：绿地开发建设，正大租赁/运营管理输出为主，部分项目可考虑收购形式
PART Ⅱ 商业研究 >> 商业整体定位 上海首个“女性消费主题的购物公园”
商业定位 社区型 休闲商业广场 零售 业态组合 餐饮 休闲娱乐
档次定位
中高端 周边2km范围内 居民+商务人士 年轻时尚 上海首个女性消费主 题的购物公园
4
3
正大乐城
4
3
2 1
5
41; 144; 734; 933; 大桥六线; 隧道八 线; 万周专线
合计：5个站点，9条Βιβλιοθήκη Baidu交线路（500米内）
地铁站点
编号 1 站点名 龙华中站 合计：1个站点，1条地铁线路（200米内） 线路 7号线
1
地铁站点 公交站点
车行道路条件

北面紧邻中山南二路，上海内环高架路 西临规划中的东安路（延伸段），区域主干道 南靠规划中的龙华路，区域主干道 东至船厂路，区域次干道
PART Ⅱ 商业研究 >> 商家分布 1F商家分布
衣恋 欧蒂芙 wages GAP 费尼 (1+2F) 汉堡 哈森 爱慕 BELLE
卡西欧新秀丽 naivee OTT 潮宏基 茂昌 爱柔士 眼镜 IWODE FILA Le coq KAKO Viva 安 heart 柏
夏
漫咖啡 (1+2F)
JSM H&B PPT 星巴克
代表品牌 华士达东方影城 、24K KTV、艾维庭、思妍丽等 播、热风、bear two 、Mind bridge、OASIS、大众书局、天家日本料 理、旺池、亨吉面馆等 HAZZY、GAP、优衣库、Ochirly、Teenie weenie、E·LAND、ESPRIT、 星巴克、翠华餐厅、费尼汉堡餐厅、查理布朗等 美食天地+YOUNG Street 车库（55400㎡，1225个）
PART Ⅲ 项目特色与评价 >> 建筑特色
重要广场、出入口
玻璃云顶广场，中心聚客点，活动展览厅
与悦达889类同
地标性云顶广场
项目中心聚客区域，两条商业内街的交汇处； 约2000多㎡，作为公共广场，可以在这里举办各种表演、展览、特卖等；广场西侧，且在 两条商业内街的视觉交点设置有大型电子广告墙；
户数来源于小区普查；按家庭每户2.7人，且 乘以82.36%的入住率得出的人口数
商务人群统计：
辐射半径 1km 1-2km 小计 办公面积 （㎡） 1,721,552 1,847,860 3569412 办公人数 （人） 143,462 153,988 297,450
商务楼普查；按人均办公面积12㎡/人
PART Ⅰ 项目概况 >> 区域介绍
项目位于徐汇滨江板块北段
项目位于徐汇区滨江板块，中山南二路东安路路 口，毗邻内环高架，居住氛围成熟； 距离徐家汇商圈 3km 左右，距离淮海路商圈约 5km，属打造中的徐家汇CBD的延伸商业区，预 计2015年左右商圈逐步成熟；（媒体报道）
徐家汇商圈 南京路-人民广场商圈 静安寺-南京西路商圈
长桥街道 田林街道 虹梅街道 康健街道
99882
88598 81695 22278 80613
徐汇区
徐家汇
凌云街道 龙华街道 漕河泾街道 华泾镇
92443
90515 54264 69365 31918
PART Ⅰ 项目概况 >> 辐射人口
核心辐射范围 (半径2km)
居民人口统计：
辐射半径 1km 1-2km 小计 居民户数 （户） 88,957 55,693 144,596 居民人数 （人） 197,815 123,845 321,660
PART Ⅲ 项目特色与评价 >> 建筑特色
重要广场、出入口
三大广场人流导入，中心四方广场人流汇聚
西北 入口广场 600㎡ 600㎡
北面客群导入口，可容纳小 型宣传活动，标志性广告立 方营造了亲切的商业氛围。
四方广场 2000㎡
东北 入口广场
1200㎡ 西南 入口广场
南面客群导入口，大尺度步梯， 形成标志建筑；规划有地铁连 接入口，形成与地铁无缝连接；
开放式社区商业研究案例
上海正大乐城
商业管理部 2014年03月
PART Ⅰ 项目概况
1 基础指标 2 区域介绍 3 辐射人口 4 四至情况 5 交通条件
PART Ⅲ 项目特色及点评
1 建筑特色
2 文化特色
3 营销特色 4 项目评价
6 公司背景
PART Ⅱ 商业研究
1 商业整体定位
2 商业楼层定位
3 楼层商家分布 4 业态商家统计 5 平面分区 6 项目动线