市场比较法练习题
市场比较法复习题
市场比较法复习题市场比较法一、单项选择题1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（）。
A、均衡原理B、预期原理C、竞争原理D、替代原理2、比准价格是一种（）。
A、市场价格B、理论价格C、评估价格D、公平价格3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（）。
A、同一供需圈内B、相邻区域内C、同一行政区内D、同一城市内4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（）元/平方米。
A、2100B、2333C、4286D、46665、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%，余款一年后支付。
若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（）。
A、7494元/㎡B、7250元/㎡C、4020元/㎡D、4215元/㎡6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
A、50万元B、55万元C、60万元D、60万元以上7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060D、1.0648、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。
A、323B、275C、273D、2589、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。
某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。
市场比较法应用练习题
市场比较法应用练习题一、选择题1、市场法的理论依据是( B )A、适合原理B、替代原理C、最高最佳使用原则D、均衡原理2、比准价格是一种（ A ）A、公平市价B、评估价格C、市场价格D、理论价格3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正.A、交易实例B、可比实例C、估价对象D、标准化实例4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）调整。
A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。
A、0.060B、0.940C、1.060D、1.0646、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。
A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.667、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( D )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ）A、高B、低C、相等D、无法确定10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ）A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件好D、公共配套设施状况好11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
土地估价：市场比较法试题及答案
土地估价：市场比较法试题及答案（一）判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
（）2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
（）3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
（）4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
（）5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
（）6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
（）7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
（）8．土地使用年期属于个别因素。
（）9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
（）11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
（）12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
（）13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
（）14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
（）16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
（）17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
（）18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。
（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。
3 市场比较法练习题
市场比较法练习：一、多选题：1、市场比较法中。
房地产市场状况修正包括（CDE ）方面的修正。
A交易情况 B 交易日期 C 区位状况 D 权益状况 E 实物状况2、在搜集交易实例时，下列内容（ABCE ）一般应包括在内。
A 交易目的B 建筑物和土地状况C 成交日期D 成交方式E 付款方式3、建立价格可比基础具体包括（ABDE ）A 统一付款方式B 统一采用单价C 统一采用总价D 统一货币和货币单位E 统一面积内涵和面积单位4、下列房地产交易行为中，通常会使成交价格低于正常市场价格的行为有（ABCE ）A 母子公司之间B 出手房地产用于偿还债务C 买方不了解房地产市场行情D 相邻房产的合并交易E 土地增值税有买方负担5、权益状况修正的内容包括（ABC ）A 繁华程度B 公共设施设备完整程度C 楼层、朝向D 建筑容积率E 建筑规模1 为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例，有关资料如下。
正常价格的幅度，负值表示低于正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年11月1日平均每月比上月上涨1.8%。
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。
房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
（2001年房地产估价师考试试题）1 【答案】（1） 交易情况修正系数可比实例 A ：1031003100100=+ 可比实例 B ：991001100100=- 可比实例 C ：1021002100100=+ （2） 交易日期修正系数 可比实例 A ：（1+1.2%）2×（1+1.8%）4 =1.0999 可比实例 B ：（1+1.2%）4×（1+1.8%）4 =1.1265 可比实例 C ：（1+1.2%）×（1+1.8%）4 =1.0869 （3）房地产状况修正系数①因素权重值的计算因素1的权重 =4/（1+1.67+4） =0.6 或（60%） 因素2的权重 =1.67/（1+1.67+4） =0.25 或（25%） 因素3的权重 =1/（1+1.67+4） =0.15 或（15%） ②房地产状况修正系数的计算 可比实例 A ：.=%×)+(+%×)(+%×)+(35101100101100156100253100602100100 可比实例 B ：.=%×)+(+%×)(+%×)+(45102100102100152100251100604100100 可比实例C ：.=%×)(+%×)+(+%×)+(8100100101100153100255100600100100 （4）计算比准价格）（元）（242/3.76343101100%8.111.2%)(11031006000比准价格A m =⨯+⨯+⨯⨯=）（元）（比准价格244/20.6470102100%8.111.2%)(1991000085B m =⨯+⨯+⨯⨯=）（元）（比准价格24/56.6456101100%8.111.2%)(11021006120C m =⨯+⨯+⨯⨯= （5）估价对象价格 =（6343.73+6470.02+6456.56）/3=6423.44（元/m 2）2.为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。
42市场价格比较法习题PPT课件
102、被评估的捷达车比参照物车辆的使用年限少1年， 则其价格差异调整系数为10.44％，参照物车辆的市 场价为4.5万元，则被评估车辆的评估值P为（ ）。
A、4.97万元 B、3.98万元 C、5.1万元 D、5.3万元 参考答案：A
103、市场价格比较法中的比较因素是指（ ）。 A、影响销售的因素 B、影响外观的因素 C、影响使用的因素 D、影响价格的因素 参考答案：D
Pc=PcK厂K年K技 =2.86×1.05 ×0.89 ×0.94
=2.51（万元）
参照A、B、C 三个参照物得评估物评估值 P= （ PA+PB + PA ）/3 =(3.122+2.82+2.51)/3 =2.82(万元)
例7—4为有多个参照物，所以需要把每个参照 物的市场价格经调整后，再求其平均值，作 为被评估车辆的评估值。若在市场上只能找 到一个参照物，则被评估车辆的评估值就是 参照物交易价格调整后的价值。
在二手车市场找到A、B、C 3个相似的参 照物。进行综合分析比较后，其有关情况列 于表7—2中。
以A为参照物评估： 1. 使用年限调整系数
使用年限调 K年整 参 评系 照 估物 物 数 售 售76年 年 价 价） ） 比 比（ （ 00..2373611.2 2. 技术状况调整系数
技术状况调K整 技系 参 评照 估数 物 物技 技术 术状 状值 值 况 况综 综合 合分 分
技术状况调K整 技系 参 评照 估数 物 物技 技术 术状 状值 值 况 况综 综合 合分 分
6.8 6.4
1.0
6
参照B参照物评估值： P=P0K厂K技 =2.54×1.05 ×1.06 =2.82（万元）
以C为参照物评估： 1. 不同厂家调整系数
市场比较法习题
第三章市场比较法习题一、单项选择题1.比较法适用的条件；是在同一供求范围内存在着较多的( )。
A.类似房地产的交易B.相同房地产的交易C.相关房地产的交易D.房地产的市场交易2.搜集交易实例时应注意所搜集内容的( )。
A.相关性和规范化B.统一性和相关性C.统一性和规范化D.统一性和准确性3.由于房地产的价值量大，成交价格往往采用( )的方式支付。
A.支付定金B.分期付款C.一次付清D.预付房款4.房地产正常成交价格的形成方式，是( )方式。
A.招标、拍卖B.合同定价C.通过市场交易成交D.买卖双方经过充分讨价还价的协议5.中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价( )。
A.往往偏高B.往往偏低C.往往高于或低于市场价D.也基本与市场价吻合6.正常成交价，是指在( )应缴纳的交易税费下的价格。
A.买卖双方缴纳B.买方缴纳C.卖方缴纳D.买卖双方各自缴纳自己7.如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积( )。
A.应与该宗土地的面积相等B.可大于或小于该宗土地的面积C.应与该宗土地的面积近似D.应与该宗土地的面积保持一定差距8.可比实例的交易类型应与( )吻合。
A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.估价方法9.为抵押、抵债目的的估价，应选取( )的交易实例为可比实例。
A.抵押、抵债B.类似C.一般买卖D.市场实际成交10.交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的一般不宜采用。
A.半年B.1年C.2年D.3年11.选取可比实例的数量，一般要求选取( )的可比，实例即可。
A.5个以上B.10个以下C.5—10个D.3—10个12.估价中为便于比较，价格以( )为基准。
A.房地产总价B.房地产单价C.一次付清D.分期付款13.某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20％，余款于半年后和一年后分两期平均支付。
假设季利率为1.2％，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。
第六章市场比较法课堂练习
一，选择题1.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元／m2。
A．3868.92 B．4000.00 C．4072.54 D．4286.892.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500万元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）万元/m2。
A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.373.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。
则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元／m2。
A．2938 B．2982 C．3329 D．33794.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。
若改为直接比较判定，将出现（）的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.9335.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。
市场比较法习题课
2001.4.1
2001.2.1
2001.5.1
其中交易情况的分析判断是以正常价格为 基准，正值表示可比实例的成交价格高于 其正常价格的幅度，负值表示低于其正常 价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上 涨1.2％，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8％。 （4）房地产状况的比较判断结果如下表
3、为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期如下表 （2）交易情况的分析判断结果如下表
可比实例A 成交价格 （元/m2） 成交日期 6000 可比实例B 5800 可比实例C 6120 交易情况 可比实例A ＋3％ 可比实例B －1 ％ 可比实例C ＋2 ％
房地产状况 因素1 因素2 因素3 可比实例A ＋2％ －3％ ＋6％ 可比实例B ＋4 ％ －1 ％ ＋2 ％ 可比实例C 0 ＋5％ －3％
房地产状况中的三个因素对价格影响的重 要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是 因素3的1.67倍。房地产状况个因素的正值 表示可比实例的状况优于估价对象状况的 幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
建筑面积 成交价格 成交日期 交易情况 状况因素
3
1、某房地产估价所，拟采用市场法评估某宗房地产，从众多交易中选取了甲、 乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：
可比实例甲
1000 m2 240万人民币 2001年11月初 －5％ 0％
可比实例乙
1200 m2 300美元/m2 2002年8月初 0％ ＋2 ％
[工程类试卷]市场比较法练习试卷1及答案与解析
![[工程类试卷]市场比较法练习试卷1及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/f22cc402647d27284b7351d4.png)
市场比较法练习试卷1及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
1 市场法适用的估价对象是具有( )的房地产。
（A）交易性（B）收益性（C）特殊性（D）再开发潜力2 市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多的( )。
（A）完全相同的房地产（B）相关的房地产的交易（C）类似房地产的交易（D）房地产的交易3 市场法通常是( )房地产市场价值评估的首选方法。
（A）收益性（B）非收益性（C）特殊性（D）再开发潜力4 市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。
（A）替代原则（B）均衡原则（C）外部性原则（D）供求原则5 搜集内容( )的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
（A）充实和完整（B）丰富和完整（C）广泛和真实（D）完整和真实6 价格换算是对价格( )的处理，或者说对价格表达方式进行标准化，这种处理称为建立价格可比基础。
（A）表现形式（B）内在因素（C）外在因素（D）计算结果7 下列不适用利用市场法评估的房地产类型为( )。
（A）商品房开发用地（B）普通商品住宅（C）写字楼（D）学校8 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
（A）同一省（B）同一城市（C）同一供求范围内的类似地区（D）B或C9 采用市场比较法评估地价时，除交易日期修正外，其他各项修正均以待估宗地为基准修正时，应采用公式( )。
10 市场比较法的间接比较法是以( )为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
（A）标准宗地（B）待估宗地（C）类似宗地（D）比较宗地11 可比实例所处的地区应与估价对象应为同一地区或者是( )。
（A）同处与一个领域（B）同一供求范围内的类似地区（C）同处与一个稳定的环境（D）同处与一个公平竞争的环境12 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般( )。
市场比较法习题
1、为评估某住宅的价格，估价人员在住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日，该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可以比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价〔如需计算平均值，请采用简单算术平均〕。
2、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（）元/平方米。
A、2000；B、1900；C、2100；D、1905。
3、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%；D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%。
4、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）。
A、1.05；B、0.95；C、0.98；D、1.03。
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060 D、1.064一、单项选择题（共15小题，每小题1分。
每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1 、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。
土地估价收益还原法_市场比较法作业作业题
收益还原法AND 市场比较法（向下拖动市场比较法）1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。
试估计该建筑物的现时总价和单价。
解：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30建筑物现时总价=()()万元元31310000503050%511500100011==⎥⎦⎤⎢⎣⎡-⨯--⨯⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡-∙--∙N n N R C 建筑物现时单价=310000/500=620元/m 2答：略3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。
2022年市场法习题附答案
《房地产评估》市场比较法练习题一、单选题1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例旳实际价格是（）。
A、24B、23.42C、23.43D、22.862、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例旳房地产状况是（）旳房地产状况。
A．估价时点 B．收集该可比实例时C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映3、比准价格是一种( )。
A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格4．比较法旳理论根据是( )。
A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则5．不合合用比较法评估旳房地产是( )。
A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．原则工业厂房6．运用市场比较法评估，选用旳可比实例数量宜为( )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～107．对交易实例进行区域因素修正是由于( )A.交易实例房地产与待评估房地产是处在同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处在同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8．下列( )状况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不理解行情 B．政府合同出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押旳房地产9．可比实例是相邻房地产旳合并交易，则算出来旳比准价格往往比实际正常价格( )。
A．高 B．低 C．相等 D．不可比10．卖方不理解市场行情，这种状况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。
A．高 B．低 C．不高不低 D．无法拟定11．采用比较法估价时得出四个估价成果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。
若求其中位数，则为( )元/m2。
A．230 B．242.5 C．235 D．24012．为评估某住宅10月1日旳正常市场价格，在其附近收集旳某可比实例旳有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调节系数为1.087，已知从5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调节得到旳价格最接近于（）m2。
（作业）市场比较法
例题1. 解题过程解题过程根据题意采用市场比较法进性评估。
根据题意采用市场比较法进性评估。
1、编制某城市住宅地价指数表、编制某城市住宅地价指数表 表4-1-5 某市住宅地价逐年指数某市住宅地价逐年指数日期日期 2000年12月1日 2001年8月1日 2002年6月1日 2002年12月1日 2003年5月1日 2003年10月1日地价指数地价指数100 108 118 124 126.5 129 2、编制土地使用权年期修正指数、编制土地使用权年期修正指数土地还原利率为8%，以住宅用地法定最高70年的指数为100。
则：。
则：50年期修正指数为：年期修正指数为：40年期修正指数为：年期修正指数为：3、容积率修正系数：按题目给定的系数进行。
、容积率修正系数：按题目给定的系数进行。
4、确定区域因素和个别因素条件指数、确定区域因素和个别因素条件指数根据题意，表中指数为交易比较实例与待估宗地相比，因此，确定待估宗地的条件指数为100，各交易实例条件指数按表4-1-6中给定数据确定。
中给定数据确定。
表4-1-6 条件指数条件指数项目项目区域因素条件指数区域因素条件指数 个别因素条件指数个别因素条件指数 比较实例A 103 90 比较实例B 98 97 比较实例C 104 101 比较实例D 96 98 待估宗地待估宗地100 100 5、比较修正各交易实例价格、比较修正各交易实例价格 A B C 6、待估宗地价格的确定、待估宗地价格的确定经比较分析，上述4个试算价格差别不大，取算术平均值得待估宗地单位土地面积价格：个试算价格差别不大，取算术平均值得待估宗地单位土地面积价格：84.95]%)81/(11/[]%)81/(11[1007040=+-+-´32.98]%)81/(11/[]%)81/(11[1007050=+-+-´74.1366901001031008.22.21001001001291250=´´´´´作业题答案：作业题答案：解：（1）公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数房地产状况修正系数 （2）交易情况修正系数）交易情况修正系数可比实例A=100/100 可比实例C=100/97 可比实例E=100/105 （3）交易日期调整系数为：）交易日期调整系数为：可比实例A=0.985×A=0.985×1.026×1.026×1.026×1.013×1.013×1.013×1.028×1.028×1.028×1.035×1.035×1.035×1.033×1.033×1.033×1.038=1.168 1.038=1.168 可比实例B=1.013×B=1.013×1.028×1.028×1.028×1.035×1.035×1.035×1.033×1.033×1.033×1.038=1.156 1.038=1.156 可比实例C=1.033×C=1.033×1.038=1.072 1.038=1.072 （4）房地产状况调整系数为：）房地产状况调整系数为：可比实例A=100/（95×95×0.4+105×0.4+105×0.4+105×0.35+110×0.35+110×0.35+110×0.250.25）=100/102.25 可比实例B=100/（92×92×0.4+96×0.4+96×0.4+96×0.35+98×0.35+98×0.35+98×0.250.25）=100/94.55 可比实例C=100/（106×106×0.4+109×0.4+109×0.4+109×0.35+97×0.35+97×0.35+97×0.250.25）=100/104.8 （5）计算比准价格）计算比准价格比准价格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/m 2）比准价格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/m 2）比准价格C=1380×（100/105）1.072×（100/104.8）=1344.38（元/m 2）（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3=1388.22（元/m 2）估价对象价格（总价）=1388.22×=1388.22×1500=208.331500=208.33（万元）（万元）。
市场比较法试题及答案
市场比较法试题及答案(一)判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
()2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
()3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
()4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
()5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
() 来源：6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
()7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
() 8．土地使用年期属于个别因素。
()9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
()10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
()11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
()12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
()13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
()14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
()15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
()16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
()17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
()18．某宗地19xx年9月的价格为2000元，19xx年9月至20xx 年9月该市地价指数上涨15％，若其他情况不变，则该地块在20xx 年9月的价格应为2600元。
()19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元／m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元／m2。
市场比较法 练习题
市场比较法练习题实例1：估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表：在该宗土地的估价过程中应注意以下事项：1.注意特殊交易；2.各项修正不超过20%，总修正不超过30%；3.估价结果确定可按不同权重计算。
4.土地还原率r为6%。
5.容积率修正系数表为课本第110页，表4-6。
解：运用市场比较法评估的过程如下：1．交易情况修正2.交易期日更正3.区域因素修正4.个别因素修正6. 容积率修正7. 土地使用年限修正 使用年限修正系数()()yx r r +-+-=1/111/11式中：r ——土地还原利率，本例r 取6% x ——待估宗地剩余使用年限 y ——比较实例剩余使用年限 8. 比准价格实例A 比准价格51979867.018.18.19810098100101105951004500=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=元/2m 实例B 比准价格46209935.010.28.1991001001001031051051005200=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=元/2m实例C 比准价格4680110.28.1100100971001021051001004900=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=元/2m 9. 确定评估值根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，求取评估值。
由于宗地C 为正常交易，宗地条件与估价对象宗地更接近，故确定实例A 的权重去0.3，实例B 的权重取0.3，实例C 的权重去0.4，地价计算如下：实例2：某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处与同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较案例情况及比较结果见下表：1. 区域和个别因子条件指数采用累加方式2. 调查该市今年工业用地地价上涨情况，2005年1月至2005年10月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为0.4%3. 采用算术平均法计算待估宗地单价运用市场比较法的估价过程：（1）交易情况修正、使用年限修正。
市场法习题附答案
《房地产评估》市场比较法练习题一、单项选择题1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。
A、24B、23.42C、23.43D、22.862、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
A．估价时点 B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映3、比准价格是一种( )。
A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格4．比较法的理论依据是( )。
A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。
A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～107．对交易实例进行区域因素修正是因为( )A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不了解行情 B．政府协议出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。
A．高 B．低 C．相等 D．不可比10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。
A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。
若求其中位数，则为( )元/m2。
A．230 B．242.5 C．235 D．24012．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。
市场比较法试题及答案
市场比较法试题及答案(一)判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
()2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
()3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
()4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
()5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
() 来源：6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
()7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
() 8．土地使用年期属于个别因素。
()9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
()10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
()11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
()12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
()13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
()14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
()15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
()16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
()17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
()18．某宗地19xx年9月的价格为2000元，19xx年9月至20xx 年9月该市地价指数上涨15％，若其他情况不变，则该地块在20xx 年9月的价格应为2600元。
()19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元／m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元／m2。
市场比较法例题
容积 位置 率 比较 1.3 1.2 1.4 1.4 1.3 1.2 1.3 1.0 0 +3% 0 0 0 +2% 0 0
形状 比较 -5% 0 -2% 0 0 0 0 0
区域因 素比较 0 0 0 -3% +3% -5% 0 0
个别因 素比较 0 -4% 0 0 0 0 -3% 0
• 现假设该城市地价指数以2004年为基期，每 年同2004年相比增长率为12%。对于容积率， 此类地块的最低容积率为1，该城市此类地块 的土地，当容积率每增加0.1，单位宗地地价 比容积率为1时增加5%。对位置、形状、区域 因素、个别因素对地价的修正，都与待估地 块比较，表中数字为负的，表明成交宗地的 条件比待估宗地差;表中数字为正的，表明成 交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗 地地价修正幅度。 • 估价要求：根据以上条件评估宗地H在2007年 10月30的评估价格。
表1 地价指数表
年 月
2006 2006 .01 .02 2006 2006 2006. 2007 2007 .10 12 .01 .08 .04 2007 .11
地价 100 101 指数
103
109
111
112 1。
④确定区域因素和个别因素的条件指数。 根据题目条件，表中数字为待估地块与案 例地块比较的结果，即分别以案例地块区域和 个别条件为100，待估地块与各案例地块分别 相比，数字为正表示待估地块优于案例地块， 即因素条件大于100。又因本题中区域因素个 别因素中又分别包含多个因子，因此这两个因 素的因子修正应当先求和再修正。
⑤评估宗地H的地价：求以上7宗地地价修正后的算术平均数。 参考答案： 676元/平方米
例题2：
估价对象简介：某城市内，有一宗住宅用地需 要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四 宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地 块一致，其它条件比较如下表。
浙江省房地产经纪人《经纪实务》：市场比较法考试试题
浙江省房地产经纪人《经纪实务》: 市场比较法考试试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、某项目固定总成本为50万元, 总面积为200 ㎡, 销售税费率为15％, 单位变动成本为4000元／㎡, 则目标销售价格为元／㎡。
A：5454B：6218C：6871D：7647E: 工厂的生产设备2、收益乘数法具体有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法, 其中．的缺点是忽略了房地产租金以外的收入, 忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。
A：毛租金乘数法B：潜在毛收入乘数法C：净收益乘数法D：有效毛收入乘数法E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信3、房地产经纪人协理从业资格注册由负责。
A: 各市级注册管理机构B: 各省级注册管理机构C: 各县级注册管理机构D: 中国房地产估价师与房地产经纪人学会E: 客户资金代收代付风险4、消费者对商品价格变动的反应程度, 描述的是。
A：习惯性心理B：敏感性心理C：倾向性心理D：感受性心理E: 房地产经纪服务的外部社会环境不诚信5、房地产经纪机构因歇业或者其他原因终止经纪活动的, 应当自办理注销登记后的日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续。
A：15B：20C：30D：45E：客户资金代收代付风险6、房地产经纪执业规范的落实和执行主要依靠。
A: 执业人员自觉和法律调节B: 法律调节和行业的自律C: 执业人员自觉和行业的自律D: 法律调节和道德调节E: 客户资金代收代付风险7、与普通的商业服务业相比, 房地产经纪人员及其就职的房地产经纪机构, 并不实际占有具有实体物质形态的商品, 要想使买卖双方相信自己的最基本要素的是。
A：守B：诚C：信D：责E：客户资金代收代付风险8、我国政府认可的唯一全国性房地产经纪行业组织是。
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实例1:估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域 和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表：
在该宗土地的估价过程中应注意以下事项:
1. 2. 注意特殊交易；
各项修正不超过 20%，总修正不超过 30% ； 估价结果确定可按不同权重计算。
土地还原率r 为6%。
容积率修正系数表为课本第
110页，表4-6。
4. 5.
1.
2. 交易期日更正
3. 区域因素修正
4. 个别因素修正
6. 容积率修正
7. 土地使用年限修正
1 -1/(1 +r X 1 -1/(1 +r y
式中:
土地还原利率，本例
r 取6% 彳寺估宗地剩余使用年限 -比较实例剩余使用年限
8. 比准价格
9.确定评估值
根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，求取评估值。
由于宗地C 为正常交易，宗地条件与估价对象宗地更接近，故确定实例 的权重去0.4，地价计算如下：
使用年限修正系数
实例A 比准价格
实例B 比准价格
实例C 比准价格
cc 100 105 100 100 1.8 1 一 2
= 4500^ ——X ——X ——X ——X 一 X - =5197 兀/ m 2
95 101 98 98 1.8 0.9867
100 105 100 100 1.8 1 — 2
=5200 X --- X --- X --- X --- X --- X ----- = 4620 兀 / m
105 103 100 99 2.0 0.9935
100 105 100 100 1.8 1 — A 的权重去0.3，实例B 的权重取 0.3，实例C
实例2：某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处与同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较案例情况及比较结果见
下表：
注意事项：
1.区域和个别因子条件指数采用累加方式
2.调查该市今年工业用地地价上涨情况，2005年1月至2005年10月地价上涨4%，平均每月上涨幅
度为0.4%
3.采用算术平均法计算待估宗地单价运用市场比较法的估价过程：
（1）交易情况修正、使用年限修正。
交易情况一致，免于进行交易情况修正；剩余使用年限一样，免于修正。
（2）交易期日修正。
调查该市今年工业用地地价上涨情况，2005年1月至2005年10月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为0.4%，将2005年1月1日地价指数定为100，则地价指数2005年10月31日为104, 2005年8 月31日为103.2。
（以满月算，如2月1日不满两个月，贝U按满1月后指数100.4,即2月1日到2月27日指数均为100.4, 直到2月28日满两个月指数变为100.8,同理3月1日至3月30日指数均为100.8）
（3）区域因素修正。
（7）确定待估宗地单价：
上述各实例修正后价格差异较小，采用算数平均法计算待估宗地单价:
（实例A 修正后价格+实例B 修正后价格+实例C 修正价格）/3=401（元/m 2
）
课本第115页第6题计算题答案:
因交易实例与待估实例的情况差别不大，故确定最终比准价格选择简单算术平均法
(1371 + 1444+1344)- 3=1386 元/m 2
则该地块2007年9月20日的正常市场价格为 1386X 1500=207.9万元
f95
区域因素
100
96
101
个别因素修正。
容积率修正见修正系数表。
计算各案例修正后的价格:
比准价格：
100 117.2 100
A =1200% X X
100 100.3 102.25 100 117.2 100
B =1150^ X X
——=1
97 101.4 94.9
100 117.2 100
C=1380x
X X
105 109.3 104.8
=1371元 1344元 (4)
(5) (6) 实例 A : 实例 B : 实例 C : 容积率 修正
交易期日 修正
区域因素 修正
个别因素 修正
370X1/0.98X 395X1/0.96X 355X1/0.97X
104/104 104/100
104/103.2 X 100/96 100/95
100/101
X 100/101=389(元/ m 2) X 100/99=455(元 / m 2) X 100/102=358(元 / m 2)。