市场比较法练习题

实例1:估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域 和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表：

在该宗土地的估价过程中应注意以下事项:

1. 2. 注意特殊交易；

各项修正不超过 20%，总修正不超过 30% ； 估价结果确定可按不同权重计算。 土地还原率r 为6%。 容积率修正系数表为课本第

110页，表4-6。

4. 5.

1.

2. 交易期日更正

3. 区域因素修正

4. 个别因素修正

6. 容积率修正

7. 土地使用年限修正

1 -1/(1 +r X 1 -1/(1 +r y

式中:

土地还原利率，本例

r 取6% 彳寺估宗地剩余使用年限 -比较实例剩余使用年限

8. 比准价格

9.确定评估值

根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，求取评估值。

由于宗地C 为正常交易，宗地条件与估价对象宗地更接近，故确定实例 的权重去0.4，地价计算如下：

使用年限修正系数

实例A 比准价格

实例B 比准价格

实例C 比准价格

cc 100 105 100 100 1.8 1 一 2

= 4500^ ——X ——X ——X ——X 一 X - =5197 兀/ m 2

95 101 98 98 1.8 0.9867

100 105 100 100 1.8 1 — 2

=5200 X --- X --- X --- X --- X --- X ----- = 4620 兀 / m

105 103 100 99 2.0 0.9935

100 105 100 100 1.8 1 — A 的权重去0.3，实例B 的权重取 0.3，实例C

实例2：某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处与同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较案例情况及比较结果见

下表：

注意事项：

1.区域和个别因子条件指数采用累加方式

2.调查该市今年工业用地地价上涨情况，2005年1月至2005年10月地价上涨4%，平均每月上涨幅

度为0.4%

3.采用算术平均法计算待估宗地单价运用市场比较法的估价过程：

（1）交易情况修正、使用年限修正。

交易情况一致，免于进行交易情况修正；剩余使用年限一样，免于修正。

（2）交易期日修正。

调查该市今年工业用地地价上涨情况，2005年1月至2005年10月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为0.4%，将2005年1月1日地价指数定为100，则地价指数2005年10月31日为104, 2005年8 月31日为103.2。

（以满月算，如2月1日不满两个月，贝U按满1月后指数100.4,即2月1日到2月27日指数均为100.4, 直到2月28日满两个月指数变为100.8,同理3月1日至3月30日指数均为100.8）

（3）区域因素修正。

（7）确定待估宗地单价：

上述各实例修正后价格差异较小，采用算数平均法计算待估宗地单价:

（实例A 修正后价格+实例B 修正后价格+实例C 修正价格）/3=401（元/m 2

）

课本第115页第6题计算题答案:

因交易实例与待估实例的情况差别不大，故确定最终比准价格选择简单算术平均法

(1371 + 1444+1344)- 3=1386 元/m 2

则该地块2007年9月20日的正常市场价格为 1386X 1500=207.9万元

f95

区域因素

100

96

101

个别因素修正。 容积率修正见修正系数表。 计算各案例修正后的价格:

比准价格：

100 117.2 100

A =1200% X X

100 100.3 102.25 100 117.2 100

B =1150^ X X

——=1

97 101.4 94.9

100 117.2 100

C=1380x

X X

105 109.3 104.8

=1371元 1344元 (4)

(5) (6) 实例 A : 实例 B : 实例 C : 容积率 修正

交易期日 修正

区域因素 修正

个别因素 修正

370X1/0.98X 395X1/0.96X 355X1/0.97X

104/104 104/100

104/103.2 X 100/96 100/95

100/101

X 100/101=389(元/ m 2) X 100/99=455(元 / m 2) X 100/102=358(元 / m 2)