市场比较法实例
市场比较法运用案例
市场比较法运用案例市场比较法运用案例一、估价对象概况该评估对象为市区内住宅用地，土地面积为500m2。
二、估价要求评估该块土地2000年6月的价格。
三、评估过程1、选择估价方法。
因这类土地有较多的交易实例，故选用市场比较法进行评估。
2、收集有关资料(1)估价对象的基本资料（略）。
(2)交易实例资料。
共收集了A、B、C、D、E五宗土地交易实例，均可作为比较案例，实例A、E为正常交易，实例B、C、D均较正常交易偏低，其基本情况见下表：略正方形长方形略正方形长方形长方形形状76457300166面积m2 平坦平坦平坦平坦平坦地势1999. 11 1999.04 1999. 03 1999.11 1999. 12 交易日期12509409801020 1200单价元/m2 住宅住宅住宅住宅用地性质类似类似类似类似相同所处地区EDCBA准防火准防火准防火无准防火防火400 m350 m600 m400 m交通（距车站距离）有有有有有煤气无无无无无下水道有有有有有上水道普通普通稍软弱普通地质3、交易实例与估价对象比较修正（1）交易情况修正。
实例A、E为正常交易，不需修正。
实例B、C、D均较正常交易偏低，其中B估计偏低2％；C偏低5％；D偏低6％。
（2）交易日期修正。
（3）区域因素修正。
实例A与估价对象处于同一地区，无需修正，其他实例比较结果如下：区域因素直接标较表1比较结果95115951101009511510010010098105 95 95 98 100 95 105 110 100 95 105 100 100 90 95 95 100 105 95 100 100 95 95 1051001001001001001001001001001001000.15 0.15 0.05 0.20 0.05 0.05 0.10 0.03 0.03 0.04 0.05 0.10自然条件社会条件街道条件交通设施供给设施商业配置状况福利设施危险设施灾害危险性公害发生程度景观等其他状况EC、DB估价对象权数区域因素（4）个别（微观）因素修正。
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
某写字楼（市场比较法）案例
某写字楼（市场比较法）案例案例：某写字楼(市场比较法)1.评估对象及范围本次评估对象为北京**国际大厦有限公司所属的位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三块板4号的北京**国际大厦，建筑面积52740.85平方米。
评估基准日2000年2月29日。
2.评估对象描述(1)位置状况①位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三板块4号②土地用途：办公用地③土地面积：6708平方米④四至：项目用地东至北京第一机床厂，西至永安里东街，南至永安里甲3号，北至朝阳区体育运动委员会用地(米阳大厦)。
⑤土地级别：一类地(2)土地权利及登记状况北京**国际大厦有限公司于1998年6月已与北京房屋土地管理局签定了《北京市城镇国有土地使用权出让合同》，7月取得了项目用地的《中华人民共和国国有土地使用证》，证号为[市朝中外国用(98)字第00460号]，土地使用者为北京**国际大厦有限公司，土地使用期限为五十年，自一九九八年七月六日起至二零四八年七月五日止。
截止评估基准日，项目用地剩余土地使用年限约为48.4年。
评估对象在评估基准日设定了抵押权。
根据一九九八年六月二十四日，抵押人(北京**大厦有限公司)、抵押权人(招商银行)、借款人(**国际投资(集团)有限公司)三方签定的抵押合同，并经抵押人同意，将**大厦所拥有的土地使用权及在建工程地下2层、地上20层(面积38067.5平方米)的房屋抵押给抵押权人，贷款金额为美元3000万元，抵押率51.7%,抵押期限自1998年7月14日至2002年7月14日止。
(3)建筑规划及建设状况①工程名称：北京**国际大厦②工程地点：北京市朝阳区建国门外大街永安东里③建设用地面积：6708平方米④规划总建筑面积：52740.85平方米⑤建筑层数：地上：22层(裙房展厅3层，写字间4—22层)地下：2层(车库、设备层)⑥建筑做法钢筋砼现浇箱形基础，框架--剪力墙结构，外墙面复合铝板、玻璃幕墙，内墙涂料、顶棚铝合金龙骨矿棉板，地面为大理石(大堂)、水泥地面铺地毯(写字间)，中央空调，6部客梯(三菱电梯)、2部观光电梯、3部货梯。
市场比较法应用举例
35
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使 用证，正在施工，尚未封顶。 4、若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分 售出售，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款， 则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。 A 土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋 预售合同记载的建筑面积 B 建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出 的房屋预售合同记载的建筑面积 C 施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预 售合同记载的建筑面积 D 商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的 房屋预售合同记载的建筑面积
8
6、某房地产现房价格为4000元/
m2 ，预计 从期房达到现房的两年时间内，现房出租的 租金收入为每年300元/ m2 （年末收到）， 出租运营费用为每年50元/ m2 。假设折现 率为5%，风险补偿为200元/ m2 ，则该房地 产的期房价格为（ ）元/ m2 。 A 3300 B 3324 C 3335 D 3573
该城市地价指数表如上所示。 另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率 在1 ~ 1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积 率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增 长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情 况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地 比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例 宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅 度。 试根据以上条件，评估该宗土地2008年的价格。
13
10、某房地产在2006年3月的价格为2009元/
m2 ，现在调整为2006年9月的价格。已知该类 房地产2006年3月至9月的价格指数分别为： 99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和 118.3（均以上个月为基数100），则该房地产 2006年9月的价格为（ ）元/ m2 。 A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.7
土地估价市场比较法例题
市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。
2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。
该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。
又知1m2=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。
解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价()()())(2162653%05.11%11720000%11720000960000121212元=+⋅++++=甲单价=2162.65（元/m 2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m 2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2） （2）计算比准价格比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227123m 元=+⨯+⨯-⨯⨯= 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.111001002550275m 元=⨯+⨯+⨯⨯=比准价格丙())/(22.2762105100%2.11100100270026m 元=⨯+⨯⨯=（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2）上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。
2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
司法拍卖案例作为市场比较法案例
司法拍卖案例作为市场比较法案例市场比较法是一种经济学和法律学中常用的评估方法，用于确定相似产品或服务的市场价值。
司法拍卖是一种通过法院或其他司法机构组织的拍卖方式，用于解决涉及财产纠纷的案件。
本文将以司法拍卖案例作为市场比较法案例，列举10个不同的案例，以探讨在司法拍卖中如何运用市场比较法。
1. 某地法院对一处房产进行司法拍卖，根据市场比较法，法院会调查类似房产的市场价值，并根据该价值确定起拍价。
这样可以确保拍卖过程公正、透明，并最大限度地保护卖方和买方的权益。
2. 某公司的商标权被侵犯，公司提起诉讼并要求法院对商标进行司法拍卖。
根据市场比较法，法院会调查类似商标的市场价值，并根据该价值确定拍卖底价。
这样可以保证商标的公正评估和合理转让。
3. 某家公司破产清算，法院决定对其资产进行司法拍卖。
根据市场比较法，法院会调查类似资产的市场价值，并根据该价值确定起拍价。
这样可以确保破产清算过程的公正性和效率。
4. 某人因欠债不还被法院判处强制执行，法院决定对其财产进行司法拍卖。
根据市场比较法，法院会调查类似财产的市场价值，并根据该价值确定拍卖底价。
这样可以保证债务清偿的公正性和合理性。
5. 某公司因违法行为被罚款，法院决定对其资产进行司法拍卖以支付罚款。
根据市场比较法，法院会调查类似资产的市场价值，并根据该价值确定起拍价。
这样可以确保罚款的公正执行和合理支付。
6. 某地法院对一处土地进行司法拍卖，根据市场比较法，法院会调查类似土地的市场价值，并根据该价值确定起拍价。
这样可以确保土地交易的公正性和合理性。
7. 某人的车辆被法院查封并决定进行司法拍卖，根据市场比较法，法院会调查类似车辆的市场价值，并根据该价值确定拍卖底价。
这样可以保证车辆交易的公正性和合理性。
8. 某公司的专利权被侵犯，公司提起诉讼并要求法院对专利进行司法拍卖。
根据市场比较法，法院会调查类似专利的市场价值，并根据该价值确定拍卖底价。
这样可以保证专利的公正评估和合理转让。
市场比较法案例
市场比较法案例
经调查该城市地价指数以2007年为100,以后每年增长12个百分点,此类用地的最低容积率为2,据统计分析,该城市此类用地容积率在2—2.5时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为2时地价增加4%,超过2.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为2时的地价增加3%.对区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中数字为负时，表示案例宗地的条件比待估宗地条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件，按以下要求完成计算。
（1）编制期日修正指数表（2）编容积率修正系数表（3）试计算宗地H在2010年时的地价。
答案：
1、（1）编制期日修正系数表
（2）编制容积率修正系数表
（3）计算地价
期日修正容积率修正区域修正个别修正
1280×136/100×1.2/1.16×100/100×100/108=1667.43元/m2
1360×136/112×1.2/1.12×100/99 ×100/102=1752.22元/m2
1380×136/112×1.2/1.12×100/100×100/104=1762.35元/m2
1340×136/124×1.2/1.08×100/95 ×100/98=1754.0元/m2
1420×136/136×1.2/1.26×100/97 ×100/95=1467.6元/m2
H地价=(1667.43+1752.22+1762.35+1754.0+1467.6)/5=1680.72元/m2。
市场比较法模板
（一）市场比较法在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：待估宗地价格= 比较实例宗地价格×待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数1、选择比较实例选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求:①用途相同；②交易类型相同；③属于正常交易；④区域及个别条件相近；⑤统一价格基础。
本次评估，选择了三个已发生交易，用途与待估宗地相同或相近的实例，以他们的价格作比较，结合影响居住用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。
实例1：随州市兴达房地产开发有限公司西城沿河大道该地块位于西城沿河大道随州市委党校旁，居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积1468.8平方米，容积率为1.4。
宗地环境有无污染，地形较平坦，形状较规则，无规划限制。
2006年3月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整”的市场价格为51.95万元/亩，即779.28元/平方米。
实例2：随州市三环房地产开发有限公司东城长堰堤一地块该地块位于随州市烈山大道南端, 居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积79736.21平方米，容积率为1.6。
宗地环境有无污染，地形较平坦，形状较规则，无规划限制。
2006年3月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整”的市场价格为50.96万元/亩，即764.45元/平方米。
实例3：随州市民纬置业有限公司东城舜井大道88号一地块该地块位于东城舜井大道88号，居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积1321.59平方米，容积率为1.8。
市场比较法案例
市场比较法案例市场比较法是一种常用的评估方法，用于确定资产的公允市场价值。
该方法通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定目标资产的价值。
下面将通过一个案例来说明市场比较法的具体应用。
假设某地区有一处房产，需要进行评估以确定其公允市场价值。
评估师首先收集了该地区近期类似房产的交易数据，包括售价、面积、房龄、装修情况等。
然后，评估师对这些数据进行分析，找出与目标房产最相似的几处房产，作为市场比较的对象。
首先，评估师发现一处与目标房产相邻的房屋，在同一小区内，面积和房龄与目标房产相近，售价为100万元。
其次，评估师找到了一处距离目标房产较远但面积更大的房产，售价为120万元。
最后，评估师还发现了一处与目标房产同样面积和房龄的房产，但装修情况更好，售价为130万元。
通过对这些数据的比较，评估师可以初步确定目标房产的公允市场价值。
首先，可以看到与目标房产相邻的房屋售价为100万元，但由于地理位置更优越，因此可以认为目标房产的价值应该略高于这一价格。
其次，虽然面积更大的房产售价为120万元，但由于距离较远，因此并不适合作为市场比较的对象。
最后，装修更好的房产售价为130万元，可以作为目标房产价值的上限参考。
综合以上分析，评估师可以初步确定目标房产的公允市场价值应该在100万元至130万元之间。
当然，这只是初步估算，评估师还需要考虑其他因素，如房产的具体位置、周边配套设施等，来进一步确定其公允市场价值。
通过以上案例可以看出，市场比较法是一种简单而有效的评估方法，通过与类似资产的市场交易数据进行比较，可以快速且准确地确定资产的公允市场价值。
当然，在实际应用中，评估师还需要综合考虑其他因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
总之，市场比较法在资产评估中具有重要的应用价值，对于确定资产的公允市场价值具有重要意义。
希望以上案例能够帮助大家更好地理解市场比较法的具体应用，为资产评估提供参考。
市场比较法的应用
市场比较法的应用例4－10 某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。
经调查收集到以下资料：（1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如表4－7所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。
表4－7 待估宗地与交易案例的比较（2）土地还原率为7%。
（3）该市住宅地价指数以2005年1月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点。
（4）该市住宅地的容积率修正系数见表4－8。
表4－8 住宅地的容积率和修正系数请根据上述资料，采用市场比较法估算出待估宗地于2006年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。
【解】（1）计算公式：比准价格＝比较实例价格×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数（2）交易日期修正系数为比较实例A＝121／109比较实例B＝121／107比较实例C＝121／111比较实例D＝121／116（3）区域修正系数为比较实例A＝100／（100＋3）＝100／103比较实例B＝100／（100－5）＝100／95比较实例C＝100／（100－5）＝100／95比较实例D＝100／（100－6）＝100／94（4）个别因素修正系数为比较实例A＝100／（100－11）＝100／89比较实例B＝100／（100－2）＝100／98比较实例C＝100／（100－2）＝100／98比较实例D＝100／（100－3）＝100／97（5）容积率修正系数为比较实例A＝1比较实例B＝1．8／2．4比较实例C＝1．8／2．4比较实例D＝1．8／2．1（6）土地使用年期修正系数为比较实例A＝1比较实例B＝1比较实例C＝［1－1／（1＋7%）70］／［1－1／（1＋7%）50］＝1．026 比较实例D＝［1－1／（1＋7%）70］／［1－1／（1＋7%）40］＝1．062 （7）计算比准价格比准价格A＝1 200×（121／109）×（100／103）×（100／89）×1×1＝1 453．158（元／m2）比准价格B＝1 560×（121／107）×（100／95）×（100／98）×1×（1．8／2．4）＝1 421．143（元／m2）比准价格C＝1 650×（121／111）×（100／95）×（100／98）×1．026×（1．8／2．4）＝1 486．638（元／m2）比准价格D＝1 400×（121／116）×（100／94）×（100／97）×1．062×（1．8／2．1）＝1 457．920（元／m2）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的估算结果，则有待估土地单价＝（1 453．158＋1 421．143＋1 486．638＋1 457．920）／4＝1 454．71（元／m2）。
市场比较法应用举例
实例一：（1）估价对象概况。
在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如表1。
项目宗地成交价（元/m2）交易时间容积率位置比较形状比较区域因素比较个别因素比较A 580 1987 1.3 0 -5% 0 0B 620 1988 1.2 3% 0 0 -4%C 660 1988 1.4 0 -2% 0 0D 700 1989 1.4 0 0 -3% 0E 680 1989 1.3 0 0 +3% 0F 730 1990 1.2 +2% 0 -5% 0G 740 1990 1.3 0 0 0 -3%H 1990 1 0 0 0 0 现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。
对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。
对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差，表中数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
（2）根据上述条件，试计算1990年宗地H的评估价格。
实例二:(一)估价对象概况估价对象为某公司拥有的位于**城市**路123号商铺,该商铺的建筑面积为1200平方米,土地使用年限为2000年12月1日至2040年11月30日.（二）估价要求需要评估该不动产在2009年12月的正常交易价值。
（三）估价方法估价对象适合在公开市场交易，采用市场法。
（四）估价过程1．选取可比实例估价人员在该商铺附近调查选取了近期成交的三宗类似商铺A、B、C作为可比实例，有关资料见表1。
表1 可比实例情况说明2.因素修正及修正指数说明交易情况修正:在上表交易情况中,正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其市场价格的幅度。
交易日期修正：已知当地写字楼价格在2009年下半年每月上涨1%。
市场比较法案例
市场比较法案例市场比较法是评估财产价值的一种常用方法，尤其适用于房地产、土地和企业评估等领域。
它的基本原理是通过比较市场上类似财产的交易价格来确定目标财产的价值。
下面我们将通过一个案例来详细介绍市场比较法的应用。
假设我们需要评估一栋位于城市中心的商业大楼的价值。
首先，我们需要收集市场上类似商业大楼的交易数据，包括交易价格、建筑面积、位置、租金收入等信息。
然后，我们可以通过比较这些交易数据来确定目标大楼的价值。
在收集数据后，我们发现了三栋类似的商业大楼的交易信息。
第一栋大楼位于市中心繁华地段，建筑面积为10000平方米，最近一笔交易价格为1亿人民币，租金收入稳定。
第二栋大楼位于城市郊区，建筑面积为8000平方米，最近一笔交易价格为8000万人民币，租金收入较为一般。
第三栋大楼也位于市中心，建筑面积为12000平方米，最近一笔交易价格为1.2亿人民币，租金收入较高。
通过对比这三栋大楼的交易数据，我们可以初步得出结论，目标大楼的价值应该介于1亿到1.2亿人民币之间。
然而，为了更准确地评估目标大楼的价值，我们还需要考虑一些其他因素，比如大楼的年龄、物业管理情况、周边配套设施等。
在考虑了这些因素后，我们最终确定了目标大楼的价值为1.1亿人民币。
这一价值不仅是通过市场比较法得出的，还综合考虑了其他因素对大楼价值的影响。
通过以上案例，我们可以看到市场比较法在商业大楼评估中的应用。
它通过比较市场上类似财产的交易数据，帮助我们确定目标财产的价值。
当然，市场比较法也有一定的局限性，比如市场上类似财产数据不足时，就很难准确评估目标财产的价值。
因此，在实际运用中，我们需要综合考虑其他评估方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。
综上所述，市场比较法是一种常用的财产评估方法，通过对比市场上类似财产的交易数据来确定目标财产的价值。
在实际运用中，我们需要充分收集和分析市场数据，同时也要注意该方法的局限性，以确保评估结果的准确性和可靠性。
市场比较法(房地产案例)
确定区域因素修正系数。
实例B、C、D都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。
实例A与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；
区域因素
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
可比实例D
繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观 城市基础设施 社会公共设施 规划限制 治安状况
1%
0
-2%
形状
0
3%
0
5%
-4%
其他
0
-3%
-3%
0
-2%
对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条块优于成交地块，数字大小表示优劣的幅度。又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨一个百分比。容积率修正率修正系数如表下表
202X
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房地产估价方法之一
市场比较法
汇报日期
2
1
——其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产
——房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法
——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产
——其前提：交易市场已经形成——比准价格
请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
容积率
1
2
3
4
5
修正系数
1
1.8
2.4
3.0
3.5
请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
地价 指数
100
101
103
109
111
112
119
121
市场比较法案例
市场比较法案例
经调查该城市地价指数以2007年为100,以后每年增长12个百分点,此类用地的最低容积率为2,据统计分析,该城市此类用地容积率在2—2.5时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为2时地价增加4%,超过2.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为2时的地价增加3%.对区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中数字为负时，表示案例宗地的条件比待估宗地条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件，按以下要求完成计算。
（1）编制期日修正指数表（2）编容积率修正系数表（3）试计算宗地H在2010年时的地价。
答案：
1、（1）编制期日修正系数表
（2）编制容积率修正系数表
（3）计算地价
期日修正容积率修正区域修正个别修正
1280×136/100×1.2/1.16×100/100×100/108=1667.43元/m2
1360×136/112×1.2/1.12×100/99 ×100/102=1752.22元/m2
1380×136/112×1.2/1.12×100/100×100/104=1762.35元/m2
1340×136/124×1.2/1.08×100/95 ×100/98=1754.0元/m2
1420×136/136×1.2/1.26×100/97 ×100/95=1467.6元/m2
H地价=(1667.43+1752.22+1762.35+1754.0+1467.6)/5=1680.72元/m2。
市场比较法(房地产案例
市场比较法(房地产案例市场比较法（房地产案例）1. 引言市场比较法（Market Comparison Approach，简称MCA）是房地产估值中常用的一种方法，通过对市场上相似的物业进行比较，确定所要估值物业的市场价值。
本文将以一个房地产案例为例，介绍市场比较法的应用和步骤。
2. 案例描述假设我们要估算一套位于城市中心的公寓的市场价值。
这套公寓位于高楼层，拥有三个卧室和两个浴室，总面积为100平方米。
我们将使用市场比较法来确定这套公寓的市场价值。
3. 步骤市场比较法的步骤主要包括：选择样本、确定调整项、计算调整值、确定物业价值。
下面将详细介绍每一步骤。
3.1 选择样本选择样本时，我们需要选择与要估价物业相似的、在同一地区的物业作为比较样本。
在我们的案例中，我们可以选择几个与目标公寓类型相似的公寓作为样本。
3.2 确定调整项在选择样本后，我们需要确定每个样本与目标物业在物理特征、位置等方面的差异。
这些差异被称为调整项。
例如，如果某个样本比目标公寓多了一个卧室，我们需要对该样本的价格进行调整。
3.3 计算调整值确定了调整项后，我们需要计算每个调整项对价格的影响程度。
这些影响程度被称为调整值。
调整值可以通过市场调查或专家判断等方式获得。
以我们的案例为例，我们可以通过查看市场数据或咨询专业人士来确定卧室数量对价格的影响。
3.4 确定物业价值在计算了每个样本的调整值后，我们可以将这些值应用到样本的价格上，得出每个样本的调整后价格。
然后，我们可以根据这些调整后的价格来确定目标物业的市场价值。
最常用的方法是计算样本的平均价格，并将其作为目标物业的市场价值。
4. 总结市场比较法是一种常用且相对简单的房地产估值方法。
通过选择样本、确定调整项、计算调整值和确定物业价值，我们可以得出目标物业的市场价值。
然而，需要注意的是，市场比较法的准确性取决于选择的样本质量和正确确定的调整值。
因此，在实际应用中，我们需要仔细地选择样本并考虑各种调整项，以获得更准确的估值结果。
市场比较法
市场比较法1、直接法：（过程）比较案例宗地价格—情况修正—期日修正—区域因素修正—个别因素修正—…—待估宗地地价公式：P D=P B×A×B×D×E A待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数 B待估宗地估价期日指数/比较案例宗地估价期日指数D待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数 E待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数2、间接法：（过程）比较案例宗地价格—情况修正—期日修正—标准化修正—区域因素修正—个别因素修正—…—待估宗地地价公式：P D=P B×A×B×C×D×E C标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数二、1、P D=P B×100/（）×（）/100×100/（）×100/（）2、P D=P B×100/（）×（）/100×（）/100×（）/1003、P D=标准宗地地价×100/（）×（）/100×（）/100×（）/100×（）/100（1）若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关，应采用积算方法修正：D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数=∏待估宗地区域因子条件指/∏比较案例宗地区域因子条件指数数DiE=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数=∏待估宗地个别因子条件指/∏比较案例宗地个别因子条件指数数Di（2）若区域因素和个别因素中的各因子条件修正指数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因素分解后确定，则应采用因子修正加和的方式确定D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数=1+∑待估宗地区域因子条件指数/1+∑比较案例宗地区域因子条件指数DiE=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数=1+∑待估宗地个别因子条件指数/1+∑比较案例宗地个别因子条件指数区域因素（位置、基础设施、交通）个别因（地形、形状、Di其他）三、市场交易情况修正方法（利用修正系数，修正具体的交易案例。
市场比较法求取项目比准价格
采用市场比较法估算房地产价格
a、选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域或相似区域的三个三个项目成交均价进行比较。
以下三个实例与本案处于同一区域或相似区域，具有较强的可比性。
实例一：滨湖城市花园，3室2厅2卫，27/34层，成交单价8700元/㎡，成交日期20XX8月。
实例二：滨湖城市花园，3室2厅2卫，22/34层，成交单价8550元/㎡，成交日期20XX7月。
实例三：滨湖城市花园，3室2厅2卫，12/35层，成交单价7900元/㎡，成交日期20XX9月。
具体条件见表1。
表1 比较因素条件比较表
b、比较因素条件指数表
根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素指数确定表2。
表2 比较因素条件指数表
C、比较因素修正
将可比实例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，详见下表：
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象房地产条件时的比准价格，三个可比案例测算的比准价格相差不大，故采用三个修正后比准价格的算数平均数作为估价对象的最终单价,即：
〔7926元/㎡＋7991元/㎡＋8227元/㎡〕÷3=8048元/㎡
〔2〕初步估价结果的确定
a、结合估价师经验，综合确定房屋单价为8050元/平方米
b、估价对象市场总价＝8050元/㎡×124.79㎡
＝100.46万元。
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比 较 因 素
指 估价对象及 比较实例 新凤城（估价对 象） 才茂公寓 贵仁雅苑 君欣豪庭 中通大厦
比较因素
成交单价(元/平米)
交易情况 交易时间 商服业繁 华度 交通条件 区域 因素 设施完备 度 离市中心 距离
待估
待估
28462
100 100
23692
100 100 99 98 98
35294
100/101
100/99 100/97 100/100
100/102
100/95 100/99 100/98
权重
比准价格(元) 28156(平均) 28951(加权) 28124(中位） 31432(实际)
25%
25%
30%
20%
30542
25706
37135
19243
新凤城银座
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 绿化率 车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层 装修 朝向 交通 周边配套 环境 基础设施 离市中心距离 物业管理费
交通 周边配套
环境 基础设施 离市中心距离
物业管理费
60/256 二室一厅 65 2004 12/13 普通装修 朝南 公交：6、8、819、147、 地铁：周围有8和10号线，但有 一定距离 较多商铺，周围有小型诊所但缺 乏大型医院 较好 配备较完善 内环外，近五角场约1公里
1.2/平米/月 （电梯房）
房型图
市场比较法
传院 李忞予
贵仁雅苑
新凤城 才茂公寓
中通大厦 君欣豪庭
因素条件说明表
内容 比较因素
估价对象及 比较实例
新凤城（估价对象）
2010.11.30（基准 日） 待估 62 待估 正常 转让
才茂公寓
贵仁雅苑
君欣豪庭
中通大厦
交易日期 成交价格（万元） 房产面积（平方米） 成交单价(元/平方米) 交易情况 价格类型 用途 商服业繁华度 区域 因素 交通条件 基础设施及公 用设施 完备度 离市中心距离 环境条件 平面布置 个别 因素 建筑结构 楼层 容积绿化率 装修/房龄
价格走势
房型图
才茂公寓
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 绿化率 车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层 装修 朝向 交通 周边配套 185 28462 杨浦区本溪路138弄 1.3 30% 80/264 两室一厅 65 2000 4/6 精装修 朝南 公交：14,80,220,70,871、 地铁：较靠近8号线 近新华医院，周围有小学和幼儿 园，商铺店面稍多 稍好 较不完备
公寓
有较多商铺店面、 繁华度较好 稍优 较完备，近新华医 院 较近 一般 稍优 砖混 4/6 1.3/30% 精装修/00
公寓
有部分商铺店面、 繁华度一般 一般 一般完备 较近 较好 较优 砖混 12/13 3.5/43.1% 普通装修/04
公寓
公寓
有较多商铺店面、 有部分商铺店面、 繁华度较好 繁华度一般 一般 较完备，近新华 医院 较近 好 优 砖混 9/30 2.5/32.5 毛坯/08 较差 不完备 较近 较差 一般 砖混 16/28 10/34% 精装修/02
毛坯 朝南 公交：103 80 960 地铁：与8号线有一定距离
近新华医院，商铺较多 很好 完备 内环内，距离五角场约4公里车程 1.98/平米/月 （电梯房）
中通大厦
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 109 16515
价格走势
比较实例D
杨浦区黄兴路1号（周家嘴黄兴路交口） 10
绿化率
100/100 100/99
100/98
100/100 100/100
100/99
100/100 100/101
100/98
100/100 100/97
楼层
个别 因素 容积率/绿 化率 房龄/装修 平面布置
100/100
100/100 100/98 100/98
100/103
100/98 100/97 100/99
车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层 装修 朝向 交通 周边配套 环境 基础设施 离市中心距离 物业管理费
34%
200/640 一室一厅 66 2002 16/28 精装修 朝南 公交：22、8、538、934、137、843 商铺店面稍多 较差 较差 内环内，距离五角场约4公里 2.00/平米/月 （电梯房）
环境条件 楼层
个别 因素 容积率/绿 化率 房龄/装修 平面布置
比较因素修正表
指
估价对象及 比较实例
新凤城（估价对 象） 待估
才茂公寓 7635.5 28462 100/100 100/100 100/100 100/99
贵仁雅苑 6426.5 23692 100/100 100/100 100/99 100/98
估价对象
205 31432 杨浦区控江路1500弄 1.68 35% 470/230 一房一厅 62 2005 5/20 精装修 朝南 公交：6、70、103、220、 地铁：靠近8号线 近新华医院，商服店面较多，较发达 较好 完备 内环内，距离五角场约4公里车程 1.63元/平方米/月 （电梯房）
价格走势
比较实例A
房型图
环境
基础设施
离市中心距离 物业管理费
内环内，距离五角场约3公里程 1.4/平米/月 （无电梯）
贵仁雅苑
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 绿化率 154
价பைடு நூலகம்走势
比较实例B
23692
杨浦区五角场国科路39弄 3.5 43.1%
车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层 装修 朝向
君欣豪庭 11140.5 35294 100/100 100/100 100/100 100/98
中通大厦
比较因素 成交单价(元/平米) 交易情况 交易时间 商业繁华 区域 因素 交通条件 16515 100/100 100/100 100/99 100/97
设施完备
离市中心 距离 环境条件
100/99
2010。11.20 185.00 65 28462 正常 转让
2010.11.05 154.00 65 23692 正常 转让
2010.11.30 240 68 35294 正常 转让
2010.11.11 109 66 16515 正常 转让
公寓
有较多商铺店面、 繁华度较好 较优 较完备，近新华医 院 较近 较好 较优 砖混 5/20 1.68/35% 精装修/05
100 100 100 98 99
16515
100 100 99 97 98
100 100 100
100 99 99
100 100 100
100 100 100
100 99 100
100 98 98
100 100 103
98 97 99
100 101 101
99 97 100
100 97 102
95 99 98
房 型 图
君欣豪庭
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 240 35294 杨浦区许昌路1588弄 2.5
价格走势
比较实例C
绿化率
车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层
32.5%
629/315 一室两厅 68 2008 9/30
房型图
装修 朝向
交通 周边配套 环境 基础设施 离市中心距离 物业管理费