市场比较法实例

价格走势
比较实例A
房型图
环境
基础设施
离市中心距离 物业管理费
内环内，距离五角场约3公里程 1.4/平米/月 （无电梯）
贵仁雅苑
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 绿化率 154
价格走势
比较实例B
23692
杨浦区五角场国科路39弄 3.5 43.1%
车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层 装修 朝向
100/101
100/99 100/97 100/100
100/102
100/95 100/99 100/98
权重
比准价格(元) 28156(平均) 28951(加权) 28124(中位） 31432(实际)
25%
25%
30%
20%
30542
25706
37135
19243
新凤城银座
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 绿化率 车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层 装修 朝向 交通 周边配套 环境 基础设施 离市中心距离 物业管理费
100/100 100/99
100/98
100/100 100/100
100/99
100/100 100/101
100/98
100/100 100/97
楼层
个别 因素 容积率/绿 化率 房龄/装修 平面布置
100/100
100/100 100/98 100/98
100/103
100/98 100/97 100/99
比 较 因 素
指 估价对象及 比较实例 新凤城（估价对 象） 才ห้องสมุดไป่ตู้公寓 贵仁雅苑 君欣豪庭 中通大厦
比较因素
成交单价(元/平米)
交易情况 交易时间 商服业繁 华度 交通条件 区域 因素 设施完备 度 离市中心 距离
待估
待估
28462
100 100
23692
100 100 99 98 98
35294
公寓
有较多商铺店面、 繁华度较好 稍优 较完备，近新华医 院 较近 一般 稍优 砖混 4/6 1.3/30% 精装修/00
公寓
有部分商铺店面、 繁华度一般 一般 一般完备 较近 较好 较优 砖混 12/13 3.5/43.1% 普通装修/04
公寓
公寓
有较多商铺店面、 有部分商铺店面、 繁华度较好 繁华度一般 一般 较完备，近新华 医院 较近 好 优 砖混 9/30 2.5/32.5 毛坯/08 较差 不完备 较近 较差 一般 砖混 16/28 10/34% 精装修/02
市场比较法
传院 李忞予
贵仁雅苑
新凤城 才茂公寓
中通大厦 君欣豪庭
因素条件说明表
内容 比较因素
估价对象及 比较实例
新凤城（估价对象）
2010.11.30（基准 日） 待估 62 待估 正常 转让
才茂公寓
贵仁雅苑
君欣豪庭
中通大厦
交易日期 成交价格（万元） 房产面积（平方米） 成交单价(元/平方米) 交易情况 价格类型 用途 商服业繁华度 区域 因素 交通条件 基础设施及公 用设施 完备度 离市中心距离 环境条件 平面布置 个别 因素 建筑结构 楼层 容积绿化率 装修/房龄
环境条件 楼层
个别 因素 容积率/绿 化率 房龄/装修 平面布置
比较因素修正表
指
估价对象及 比较实例
新凤城（估价对 象） 待估
才茂公寓 7635.5 28462 100/100 100/100 100/100 100/99
贵仁雅苑 6426.5 23692 100/100 100/100 100/99 100/98
君欣豪庭 11140.5 35294 100/100 100/100 100/100 100/98
中通大厦
比较因素 成交单价(元/平米) 交易情况 交易时间 商业繁华 区域 因素 交通条件 16515 100/100 100/100 100/99 100/97
设施完备
离市中心 距离 环境条件
100/99
房型图
价格走势
房型图
才茂公寓
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 绿化率 车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层 装修 朝向 交通 周边配套 185 28462 杨浦区本溪路138弄 1.3 30% 80/264 两室一厅 65 2000 4/6 精装修 朝南 公交：14,80,220,70,871、 地铁：较靠近8号线 近新华医院，周围有小学和幼儿 园，商铺店面稍多 稍好 较不完备
100 100 100 98 99
16515
100 100 99 97 98
100 100 100
100 99 99
100 100 100
100 100 100
100 99 100
100 98 98
100 100 103
98 97 99
100 101 101
99 97 100
100 97 102
95 99 98
车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层 装修 朝向 交通 周边配套 环境 基础设施 离市中心距离 物业管理费
34%
200/640 一室一厅 66 2002 16/28 精装修 朝南 公交：22、8、538、934、137、843 商铺店面稍多 较差 较差 内环内，距离五角场约4公里 2.00/平米/月 （电梯房）
毛坯 朝南 公交：103 80 960 地铁：与8号线有一定距离
近新华医院，商铺较多 很好 完备 内环内，距离五角场约4公里车程 1.98/平米/月 （电梯房）
中通大厦
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 109 16515
价格走势
比较实例D
杨浦区黄兴路1号（周家嘴黄兴路交口） 10
绿化率
估价对象
205 31432 杨浦区控江路1500弄 1.68 35% 470/230 一房一厅 62 2005 5/20 精装修 朝南 公交：6、70、103、220、 地铁：靠近8号线 近新华医院，商服店面较多，较发达 较好 完备 内环内，距离五角场约4公里车程 1.63元/平方米/月 （电梯房）
房 型 图
君欣豪庭
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 240 35294 杨浦区许昌路1588弄 2.5
价格走势
比较实例C
绿化率
车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层
32.5%
629/315 一室两厅 68 2008 9/30
房型图
装修 朝向
交通 周边配套 环境 基础设施 离市中心距离 物业管理费
交通 周边配套
环境 基础设施 离市中心距离
物业管理费
60/256 二室一厅 65 2004 12/13 普通装修 朝南 公交：6、8、819、147、 地铁：周围有8和10号线，但有 一定距离 较多商铺，周围有小型诊所但缺 乏大型医院 较好 配备较完善 内环外，近五角场约1公里
1.2/平米/月 （电梯房）
2010。11.20 185.00 65 28462 正常 转让
2010.11.05 154.00 65 23692 正常 转让
2010.11.30 240 68 35294 正常 转让
2010.11.11 109 66 16515 正常 转让
公寓
有较多商铺店面、 繁华度较好 较优 较完备，近新华医 院 较近 较好 较优 砖混 5/20 1.68/35% 精装修/05