第6章 市场比较法讲解

2. 确定比较交易案例
选择比较交易案例时，应具备的条件： 1）与待估土地用途应相同 用途指具体的利用方式，如办公楼（写字楼）、酒店、 商店、旅馆、住宅、仓库等。 2）与待估土地的交易类型应相同 交易类型指买卖、租赁、抵押、入股、典当等形式。 3）交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易 正常交易是指交易应是公开、平等、自愿的交易。
待估宗地区域因素条件指数 D 比较案例宗地区域因素条件指数
待估宗地个别因素条件指数 E 比较案例宗地个别因素条件指数
n
1 待估宗地区域因子修正系数Di

i1 n
1 比较案例宗地区域因子修正系数D j
j 1
n
1 待估宗地个别因子修正系数Ei

i1 n
1 比较案例宗地个别因子修正系数E j
A实例土地单价 10 000 000 8.50 212.5元 / m2 400 000
B 实例土地单价 12 000000 218.2元/m2 55 000
4. 市场交易情况修正
（1）交易情况修正
市场交易情况修正，也称情况修正，是指排除交 易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。由 于房地产市场的特殊性质，如交易物的不可移动性， 市场的不完全性等，其交易价格是随个别交易而形成 的，往往容易受当时的一些特殊因素的影响形成偏差， 不宜直接作为比较对象。所以必须进行市场情况的比 较、分析，排除特殊情况，使其正常化。
j 1
式中：D含义同前；
式中：E含义同前；
n—区域因素中所包含的因子数。 m—个别因素中所包的因子数。
四、市场比较法的特点与应用范围
1. 市场比较法的特点 (1)市场比较法具有现实性，有较强的说服力。 (2)市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价 格”。 (3)市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收 益价格相协调。 (4)市场比较法需要估价人员具有较高素质。 (5)市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理 修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
一、市场比较法的定义
市场比较法，又简称比较法，在求取一 宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将 待估土地与在较近时期内已经发生交易的类 似土地交易实例进行对照比较，并依据后者 已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、 区域以及个别因素等差别，修正得出待估土 地的评估时日地价的方法。
几个相关概念
1．类似土地： 指土地所在区域的区域特性，以及影响地价的因素和条
3. 建立价格可比基础
建立价格可比基础具体包括五个方面： ① 统一付款方式； ② 统一采用单价； ③ 统一币种和货币单位； ④ 统一面积内涵； ⑤ 统一面积单位。
在对比较实例进行修正前，应先把各比较实例 的成交价格调整为在比较实例之间，比较实例与委 估房地产之间具有比较基础（指单价的涵义统一， 面积的内容统一，货币单位统一）的价格。比如， 统一调整为土地单价或楼面地价，统一调整为建筑 面积或使用面积，统一调整为以人民币表示或以美 元表示。
第六章 市场比较法
重点：1.市场比较法的特点及其适用范围 2.市场比较法估价程序与方法
难点：各种修正系数的确定
第一节 市场比较法概述 第二节 市场比较法估价的程序与方法
第三节 市场比较法的应用范围及应用实例
第一节 市场比较法概述
一、市场比较法的定义 二、市场比较法的基本原理 三、市场比较法的基本公式 四、市场比较法的特点与应用范围
相对百分比的指数。
地价指数＝
报告期地价 基期地价
100％
11.区域分析：指分析判断待估宗地所处区域的类型、特 性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。
12.同一供需圈：指与待估宗地能形成替代关系，对待估 宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。
13.相邻区域：针对宗地而言，相邻区域指待估宗 地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域； 针对区域而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他 区域。 14．类似区域：指与待估宗地所隶属的相邻区域相 类似的、同一供需圈的其他区域。 15. 试算价格：是指由某一估价方法求得的待估宗 地的价格。 16. 比准价格：是指采用比较法求得的试算价格。
i1 n 比较案例宗地区域因子条件指数D j j 1
m
待估宗地个别因子条件指数Ei
i1 m 比较案例宗地个别因子条件指数E j j 1
式中：D含义同前；
式中：E含义同前；
n—区域因素中所包含的因子数。 m—个别因素中所包含的因子数。
（2）若区域因素和个别因素中各因子的条件修正系数是 在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定，则应 采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定 因素条件指数和因素修订系数，即有：
（1）区域因素和个别因素中的各因子条件指数如是采用单 因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算的方式确定 待估宗地和案例宗地的各项因子相应的修正系数，即：
待估宗地区域因素条件指数 D 比较案例宗地区域因素条件指数
待估宗地个别因素条件指数 E 比较案例宗地个别因素条件指数
n
待估宗地区域因子条件指数Di
例：某土地交易总价款为30万元，其中首付 款10万元，余款20万元于半年后一次性付清。 假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性 付清的价格为
10 20 28.84（万元） (1 1%) 6
例：有A、B 两个可比实例，A 实例为一宗40万m2的 地块，交易价格为1000万美元，成交当时的美元汇率 是8.50；B实例为一宗55000m2的地块，成交价 1200万元人民币。现要求将这两个实例调整为以人民 币表示的土地单价。
其基本原理如下图所示:
比较 交易案例Ⅰ
比较 交易案例Ⅱ
比较 交易案例Ⅲ
待评估土地
修正 待评估土地的价格
三、市场比较法的基本公式
市场比较法可以分为直接比较分析和间接比较分析（根 据比较基准的不同）。 直接比较分析
以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项 比较，然后将比较的结果转化为修正价格。 间接比较分析
交易行为中的特殊因素很复杂，主要有以下几种：
1）有一定利害关系的人们相互间的交易。如亲友 之间，有利害关系的公司之间，公司与其职员之间的土 地交易活动等，这些交易通常价格偏低。
2）协议交易形式。由于这种形式的交易有特定购 买对象，加上一些条件的限制，通常价格偏低；
3）有特别动机的交易。如出于某种原因急欲出售 的交易，一般会使其价格偏低。而由于某种原因急欲购 买的交易，则往往会导致价格偏高；
（6-1）
待估宗地情况指数 A 比较案例宗地情况指数
待估宗地估价期日地价指数 B 比较案例宗地交易日期地价指数
待估宗地区域因素条件指数 D 比较案例宗地区域因素条件指数
待估宗地个别因素条件 指数 E 比较案例宗地个别因素 条件指数
（二）间接比较过程
比较案例宗地价格
情况修正
期日修正
二、市场比较法的基本原理
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。 在同一 市场中 ：
① 性质相同，使用价值相同的商品，价格应相同； ② 有替代关系的商品同时存在时，价格相互竞争， 相 互影响，趋于一致。 比较法正是运用这一替代原理来评估土地价格。 在房地产市场中，某宗土地的交易价格，必然受到同类 型具有替代关系的其他宗地价格的影响，并相互竞争，使价 格在某种程度上趋于一致。
某市交易形式情况修正系数表
交易形式 修正系数
协议 0.60
招标 0.70
拍卖 1.00
对市场交易情况进行修正后的交易案例价格为（ ） 元/m2。
4）其他特殊的交易情形。如增值税由售方负担， 转嫁给购买方。
PE PO E P EE
（2） 修正方法
① 剔除非正常的交易案例。 ② 测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，确定修
正系数。 ③ 利用修正系数，修正具体的交易案例。计算公式如下：
PE PO E P EE 式中：PE——情况修正后的交易实例价格；
4）与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近
5）交易时间与待估土地的估价期日接近或可进行比较修正
市场比较稳定，比较的有效期可以延长，即可以选择几 年前的交易案例用于比较。市场变化快，不稳定， 则比较的 有效期要缩短。一般应选择2年内成交的不动产交易实例，最 长不超过3年。
另外，在评估时，要选取三个以上的比较实例，保证比 较案例与待估宗地尽可能接近，来进行替代，以得出最为准 确的土地价格。
以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易 案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修 正价格。
（一）直接比较过程
比较案例宗地价格
情况修正
期日修正
容积率修正
区域因素修正
个别因素修正
使用年期修正 待估宗地价格
可用公式表示为： PD = PB×A×B×D×E
式中：PD——待估宗地价格； PB——比较案例宗地价格。
一、市场比较法估价的程序
收集交易资料 确定比较交易案例 进行待估宗地修正
确定合理试算价格
二、市场比较法估价的方法
1. 收集交易资料
（1）收集交易案例的内容：土地坐落、用途、面积、形 状、地段交通条件、交易价格、成交日期、交易双方的基本 情况、地块特性、地块所处区域特性以及交易市场状况等。
（2）收集交易案例的途径：查阅政府有关部门不动产交 易资料；查阅各种报刊有关房地产交易的消息；查访房地产 经办人，了解各种信息；通过市场调查，直接调查交易双方； 查阅当地评估机构所掌握的交易资料；同行之间资料交流， 参加各类估价协会组织及其他途径。
容积率＝ 建筑面积 宗地总面积
8. 区域因素：是指土地所在区域的自然条件与社会、经 济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地 价格水平产生影响的因素。 9. 个别因素：是指土地的个别特性（宗地条件）对其价 格的影响因素。