第6章 市场比较法讲解

某市交易形式情况修正系数表
交易形式 修正系数
协议 0.60
招标 0.70
拍卖 1.00
对市场交易情况进行修正后的交易案例价格为（ ） 元/m2。
5. 估价日期： 指评估的开始日期。指从受理评估业务到最后
决定价格标准的一段时期。如1994年11月5日开始接 受委托评估，12月1日要拍卖的底价。则估价期日为 12月1日，评估日期为11月5日。
6. 交易情况修正：是指排除交易行为中的一些特殊因素 所造成的交易价格偏差。 7. 容积率：指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与 整个宗地面积之比。
待估宗地区域因素条件指数 D 比较案例宗地区域因素条件指数
待估宗地个别因素条件指数 E 比较案例宗地个别因素条件指数
n
1 待估宗地区域因子修正系数Di

i1 n
1 比较案例宗地区域因子修正系数D j
j 1
n
1 待估宗地个别因子修正系数Ei

i1 n
1 比较案例宗地个别因子修正系数E j
以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易 案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修 正价格。
（一）直接比较过程
比较案例宗地价格
情况修正
期日修正
容积率修正
区域因素修正
个别因素修正
使用年期修正 待估宗地价格
可用公式表示为： PD = PB×A×B×D×E
式中：PD——待估宗地价格； PB——比较案例宗地价格。
（6-1）
待估宗地情况指数 A 比较案例宗地情况指数
待估宗地估价期日地价指数 B 比较案例宗地交易日期地价指数
待估宗地区域因素条件指数 D 比较案例宗地区域因素条件指数
待估宗地个别因素条件 指数 E 比较案例宗地个别因素 条件指数
（二）间接比较过程
比较案例宗地价格
情况修正
期日修正
（1）区域因素和个别因素中的各因子条件指数如是采用单 因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算的方式确定 待估宗地和案例宗地的各项因子相应的修正系数，即：
待估宗地区域因素条件指数 D 比较案例宗地区域因素条件指数
待估宗地个别因素条件指数 E 比较案例宗地个别因素条件指数
n
待估宗地区域因子条件指数Di
A实例土地单价 10 000 000 8.50 212.5元 / m2 400 000
B 实例土地单价 12 000000 218.2元/m2 55 000
4. 市场交易情况修正
（1）交易情况修正
市场交易情况修正，也称情况修正，是指排除交 易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。由 于房地产市场的特殊性质，如交易物的不可移动性， 市场的不完全性等，其交易价格是随个别交易而形成 的，往往容易受当时的一些特殊因素的影响形成偏差， 不宜直接作为比较对象。所以必须进行市场情况的比 较、分析，排除特殊情况，使其正常化。
2. 市场比较法的适用条件 仅适用于市场比较稳定有大量丰富交易案例的
地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代 性。
具体来说，市场比较法的适用条件如下：
①要有足够数量的比较案例（不少于3个）；② 交易案例资料与待估土地具有相关性和替代性；③ 交易资料的可靠性；④交易资料的正常性；⑤交易 合法性。
i1 n 比较案例宗地区域因子条件指数D j j 1
m
待估宗地个别因子条件指数Ei
i1 m 比较案例宗地个别因子条件指数E j j 1
式中：D含Baidu Nhomakorabea同前；
式中：E含义同前；
n—区域因素中所包含的因子数。 m—个别因素中所包含的因子数。
（2）若区域因素和个别因素中各因子的条件修正系数是 在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定，则应 采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定 因素条件指数和因素修订系数，即有：
第六章 市场比较法
重点：1.市场比较法的特点及其适用范围 2.市场比较法估价程序与方法
难点：各种修正系数的确定
第一节 市场比较法概述 第二节 市场比较法估价的程序与方法
第三节 市场比较法的应用范围及应用实例
第一节 市场比较法概述
一、市场比较法的定义 二、市场比较法的基本原理 三、市场比较法的基本公式 四、市场比较法的特点与应用范围
4）与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近
5）交易时间与待估土地的估价期日接近或可进行比较修正
市场比较稳定，比较的有效期可以延长，即可以选择几 年前的交易案例用于比较。市场变化快，不稳定， 则比较的 有效期要缩短。一般应选择2年内成交的不动产交易实例，最 长不超过3年。
另外，在评估时，要选取三个以上的比较实例，保证比 较案例与待估宗地尽可能接近，来进行替代，以得出最为准 确的土地价格。
一、市场比较法的定义
市场比较法，又简称比较法，在求取一 宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将 待估土地与在较近时期内已经发生交易的类 似土地交易实例进行对照比较，并依据后者 已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、 区域以及个别因素等差别，修正得出待估土 地的评估时日地价的方法。
几个相关概念
1．类似土地： 指土地所在区域的区域特性，以及影响地价的因素和条
一、市场比较法估价的程序
收集交易资料 确定比较交易案例 进行待估宗地修正
确定合理试算价格
二、市场比较法估价的方法
1. 收集交易资料
（1）收集交易案例的内容：土地坐落、用途、面积、形 状、地段交通条件、交易价格、成交日期、交易双方的基本 情况、地块特性、地块所处区域特性以及交易市场状况等。
（2）收集交易案例的途径：查阅政府有关部门不动产交 易资料；查阅各种报刊有关房地产交易的消息；查访房地产 经办人，了解各种信息；通过市场调查，直接调查交易双方； 查阅当地评估机构所掌握的交易资料；同行之间资料交流， 参加各类估价协会组织及其他途径。
例：某土地交易总价款为30万元，其中首付 款10万元，余款20万元于半年后一次性付清。 假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性 付清的价格为
10 20 28.84（万元） (1 1%) 6
例：有A、B 两个可比实例，A 实例为一宗40万m2的 地块，交易价格为1000万美元，成交当时的美元汇率 是8.50；B实例为一宗55000m2的地块，成交价 1200万元人民币。现要求将这两个实例调整为以人民 币表示的土地单价。
件均与待估土地相类似的土地。 2. 比较宗地：
指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗 地或地块。 3. 标准宗地：
指一定区域内设定的、具备的条件在一定范围内有相应 的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。
4. 估价期日： 是指决定待估土地价额的基准日期。评估地价
时，最后确定待估宗地的估价期日以年月日形式表示。
二、市场比较法的基本原理
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。 在同一 市场中 ：
① 性质相同，使用价值相同的商品，价格应相同； ② 有替代关系的商品同时存在时，价格相互竞争， 相 互影响，趋于一致。 比较法正是运用这一替代原理来评估土地价格。 在房地产市场中，某宗土地的交易价格，必然受到同类 型具有替代关系的其他宗地价格的影响，并相互竞争，使价 格在某种程度上趋于一致。
PO——情况修正前的比较案例价格； EP——待估宗地情况指数或正常情况指数 ； EE——比较案例宗地情况指数。
例：某城市运用市场比较法评估某地块的拍卖成交价，以 选 取 的 某 交 易 案 例 为 协 议 方 式 的 交 易 ， 成 交 价 为 480 元 /m2，目前该市确定的交易形式情况修正系数表如下：
相对百分比的指数。
地价指数＝
报告期地价 基期地价
100％
11.区域分析：指分析判断待估宗地所处区域的类型、特 性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。
12.同一供需圈：指与待估宗地能形成替代关系，对待估 宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。
13.相邻区域：针对宗地而言，相邻区域指待估宗 地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域； 针对区域而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他 区域。 14．类似区域：指与待估宗地所隶属的相邻区域相 类似的、同一供需圈的其他区域。 15. 试算价格：是指由某一估价方法求得的待估宗 地的价格。 16. 比准价格：是指采用比较法求得的试算价格。
其基本原理如下图所示:
比较 交易案例Ⅰ
比较 交易案例Ⅱ
比较 交易案例Ⅲ
待评估土地
修正 待评估土地的价格
三、市场比较法的基本公式
市场比较法可以分为直接比较分析和间接比较分析（根 据比较基准的不同）。 直接比较分析
以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项 比较，然后将比较的结果转化为修正价格。 间接比较分析
3. 建立价格可比基础
建立价格可比基础具体包括五个方面： ① 统一付款方式； ② 统一采用单价； ③ 统一币种和货币单位； ④ 统一面积内涵； ⑤ 统一面积单位。
在对比较实例进行修正前，应先把各比较实例 的成交价格调整为在比较实例之间，比较实例与委 估房地产之间具有比较基础（指单价的涵义统一， 面积的内容统一，货币单位统一）的价格。比如， 统一调整为土地单价或楼面地价，统一调整为建筑 面积或使用面积，统一调整为以人民币表示或以美 元表示。
j 1
式中：D含义同前；
式中：E含义同前；
n—区域因素中所包含的因子数。 m—个别因素中所包的因子数。
四、市场比较法的特点与应用范围
1. 市场比较法的特点 (1)市场比较法具有现实性，有较强的说服力。 (2)市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价 格”。 (3)市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收 益价格相协调。 (4)市场比较法需要估价人员具有较高素质。 (5)市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理 修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
3. 市场比较法的适用范围 从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有
充足的具有替代性的土地交易实例的地区；从评估 目的和评估结果的形式来看，除可直接用于评估土 地的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的 租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
第二节 市场比较法估价的 程序与方法
一、市场比较法估价的程序 二、市场比较法估价的方法
4）其他特殊的交易情形。如增值税由售方负担， 转嫁给购买方。
PE PO E P EE
（2） 修正方法
① 剔除非正常的交易案例。 ② 测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，确定修
正系数。 ③ 利用修正系数，修正具体的交易案例。计算公式如下：
PE PO E P EE 式中：PE——情况修正后的交易实例价格；
2. 确定比较交易案例
选择比较交易案例时，应具备的条件： 1）与待估土地用途应相同 用途指具体的利用方式，如办公楼（写字楼）、酒店、 商店、旅馆、住宅、仓库等。 2）与待估土地的交易类型应相同 交易类型指买卖、租赁、抵押、入股、典当等形式。 3）交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易 正常交易是指交易应是公开、平等、自愿的交易。
容积率＝ 建筑面积 宗地总面积
8. 区域因素：是指土地所在区域的自然条件与社会、经 济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地 价格水平产生影响的因素。 9. 个别因素：是指土地的个别特性（宗地条件）对其价 格的影响因素。
10. 地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域一定
时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平
标准化修正
区域因素修正
个别因素修正
……
待估宗地价格
可用公式表示为： PD= PB×A×B×C×D×E
式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；
标准宗地条件评价系数 C
比较案例宗地条件评价系数
（6-2）
对公式（6-1）、（6-2）中的区域因素和个别因素修正， 当因素内存在多个不同的因子影响时，区域因素和个别因素的 修正系数分别按下列计算。
交易行为中的特殊因素很复杂，主要有以下几种：
1）有一定利害关系的人们相互间的交易。如亲友 之间，有利害关系的公司之间，公司与其职员之间的土 地交易活动等，这些交易通常价格偏低。
2）协议交易形式。由于这种形式的交易有特定购 买对象，加上一些条件的限制，通常价格偏低；
3）有特别动机的交易。如出于某种原因急欲出售 的交易，一般会使其价格偏低。而由于某种原因急欲购 买的交易，则往往会导致价格偏高；