第四课 市场比较法(房地产案例)
市场比较法房地产估价
房地产估价
二、理论依据
替代原理
第四章
市场比较法
房地产估价
三、应用条件
（一）基本条件
1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源
2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
（二）具体条件
1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠
正常价格 卖方净得 1 1 卖方税费率
50 120
1 1 1 .5 %
4230 元 / 平方米
第四章
市场比较法
房地产估价
二、交易日期修正
——市场状况修正
（一）修正原因
市场变化
（二）修正目的
上升 下降 平稳
将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格
第四章
市场比较法
正常价格 买方付出 卖方净得 1 1 买方税费率 1 1 卖方税费率
正常价格
第四章
市场比较法
房地产估价
举例
某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调 查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中，买 卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此可 比实例修正为正常情况下的单价。
②环比指数
例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分 别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上 个月为100）。 某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到 2005年3月。
6000×1.05×1.092×1.125×1.181＝9140.4元/m2
第四章 市场比较法
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
房地产评估师行业的市场价值评估方法与案例分析
房地产评估师行业的市场价值评估方法与案例分析随着房地产市场的不断发展，房地产评估师行业也逐渐崭露头角。
房地产评估师是根据一系列的评估方法来确定不动产（包括住宅、商业楼宇、土地等）的市场价值的专业人士。
本文将介绍房地产评估师行业常用的市场价值评估方法，并通过案例分析来进一步了解这些方法的应用。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估师行业中最常用的一种评估方法。
它基于市场上与待评估不动产具有相似特征的其他物业的成交价格，通过比较这些物业的价格来确定待评估不动产的市场价值。
在进行市场比较法评估时，评估师需要考虑各种因素，例如物业的位置、面积、交通、环境等，以确保选取的比较物业与待评估物业具有足够的相似性。
二、收益法收益法是另一种常用的评估方法，尤其适用于商业不动产的评估。
该方法基于不动产所能产生的经济效益（例如租金收入），通过对其未来收益进行现值估算，来确定不动产的市场价值。
在进行收益法评估时，评估师需要考虑多种因素，如租金水平、租赁周期、市场变动等。
三、成本法成本法是一种通过计算重建或复制不动产的成本来评估其市场价值的方法。
对于新建不动产来说，成本法是一种较为准确的评估方法。
但对于存在一定年限的不动产来说，成本法需要结合折旧等因素进行修正，以获得更为可靠的市场价值评估结果。
案例分析：我们以某商业楼宇为例，通过以上三种市场价值评估方法来进行分析。
首先，我们采用市场比较法。
评估师选取了几个与待评估商业楼宇位置相近、面积相似的物业作为对照对象，并比较了它们的成交价格。
通过对这些物业价格的综合分析，评估师确定了待评估商业楼宇的市场价值。
其次，我们采用了收益法。
评估师调研了当地商业楼宇的租金水平，并结合楼宇的出租率、租赁周期等因素，对其未来收益进行了现值估算。
通过计算得出的现值，评估师确定了商业楼宇的市场价值。
最后，我们使用了成本法。
评估师考虑了商业楼宇的建筑材料、施工工艺、建筑面积等因素，计算出了重建该楼宇所需的成本，并结合折旧等因素对其进行了修正。
市场比较法PPT课件
1.2 市场法的理论依据
替代原理
交易实例A成交价
交易实例B成交价
委估房地产市场价值 交易实例C成交价
-
2
第一节 市场比较法的概念
1.3 市场法的对象和条件
1.适用对象 适用于具有交易性的房地产。 房地产开发用地
• 普通商品住宅 • 高档公寓
2.适用条件
在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似 房地产的交易。
• 建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积÷建筑 面积
• 套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积÷ 套内建筑面积
-
11
第三节 建立价格可比基础
5. 统一面积单位
1公顷＝10000平方米 1亩＝666.67平方米 1平方英尺＝0.0929平方米 1坪＝3.30579平方米 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.0929（或×10.764） 平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579（或×0.303）
市场比较法
• 1、市场比较法的概念 • 2、选择可比实例 • 3、建立价格可比基础 • 4、各项修正计算 • 5、市场比较法运用举例
-
1
第一节 市场比较法的概念
1.1 市场法的概念
又称市场比较法、比例法，是将估价对象与在估价时 点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类 似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值 的方法。
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6
第三节 建立价格可比基础
2.3 建立价格可比基础
建立价格可比基础包括五个方面的内容： ①统一付款方式； ②统一采用单价； ③统一币种和货币单位； ④统一面积内涵； ⑤统一面积单位。
房地产估价第四章比较法1课件
第一节 比较法的基本原理
二、比较法的理论依据：替代原理 由于市场竞争机制的作用，效用相同或相近的商 品之间将产生替代效应，最终使得市场上相同或 相近效用的商品之间具有相同的价格。这就是替 代原理。 同时，由于房地产市场的不完全性和房地产商品 的差别性，采用市场比较法进行房地产估价时， 必须分别比较各交易实例与待估房地产之间的差 异及对待估房地产价格的影响程度，进而估算估 价对象房地产的市场价格。
第二节 比较法的运用步骤
建立比较基础通常包括： 2. 统一付款方式 要将分期付款可比实例的成交价格修正为在其成
交日期时一次付清的价格。 3. 统一采用单价 4. 统一币种和货币单位 在通常情况下，采用交易日期时的市场汇价来进
行不同币种之间的价格换算 。 5. 统一面积单位 6. 统一面积内涵 应用举例：P51 例4－1
正常情况
甲 120 居住 5800 2014年8月 同一供需圈 正常交易
乙 105 居住 6000 2015年6月 同一供需圈 正常交易
丙 140 办公 6500 2015年9月 同一供需圈 正常交易
丁 115 旅馆 6100 2015年7月 不同供需圈 正常交易
A．甲 B．乙 C．丙 D．丁
课堂练习：
第二节 比较法的运用步骤
（二）选取可比实例的质量要求 1. 与估价对象类似的房地产 （1）与估价对象房地产的用途应相同。 （2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。 （3）与估价对象房地产所处地段应相同。 2. 成交日期与估价对象房地产的价值时点相近 3. 成交价格为正常价格或可修正为正常价格 4. 可比实例的交易类型应与估价目的吻合
第四章 市场比较法
教学内容 ： 1.比较法的概念 2.比较法的理论依据 3.比较法的适用范围 4.搜集交易实例 5.选取可比实例 6.建立比较基础
房地产估价之市场比较法资料讲解
第四章市场比较法教学时数：6 课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格X交易情况修正系数X估价期日修正系数X 区域因素修正系数X个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础⑤进行交易日期修正⑦进行个别因素修正④进行交易情况修正⑥进行区域因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
房地产评估-市场比较法案例分析
由以上得，待估房地产的评估价格为：
（ 8722.36+8912.02+8327.04)/3 =8653.81㎡/元
项目 单价(㎡ 元 单价 ㎡/元) 交易情况修正 系数 交易日期修正 区域因素 剩余使用年期 修正 个别因素 比准价格 待估宗地价格
可比实例1 可比实例
可比实例2 可比实例
可比实例3 可比实例
7835.05
100/100 112/100 100/97 99.57% 97.8/101 8722.36
7333.33
100/100 111/100 100/102 98.2% 97.8/86 8912.02
6517.86
100/100 117/100 100/98 99.57% 97.8/91 8327.04
交易实例： 交易实例：
项目 地址 交易情况 交易日期 建筑结构 建筑总层数 所占层数 装修状况 面积（㎡） 面积（㎡） 交易价格（万元） 交易价格（万元） 可比实例1 可比实例 海港区滨河里小 区 正常交易 2010-09-30 混合 6 4 精装修 97 76万 万 可比实例2 可比实例 海港区秦皇小区 正常交易 2010-10-20 混合 6 1 一般 105 77万 万 可比实例3 可比实例 海港区滨河里小 区 正常交易 2010-3-12 混合 6 3 一般 112 73万 万
房地产价格测算
新上海花园底商
（一托二） 新上海花园住宅
市场比较法1
本案沿街商铺定价：底商均价/住宅均价（商住比法）,C=A/B 计算出上虞市平均商住比为：1.38 项目名称 头甲公寓 新上海花园 均价
8500元/㎡
平均商住比
1.38
权重
0.0056 -0.8 -0.0224 0.0076 1 0.019
区域印象 4.00% -0.2 -0.008 -0.2 -0.008 -0.4 -0.016 0.2
0.008
0.2
0.008
0.0044 -0.2 -0.0044 0.009 0.2 0.009 0.0072 -0.2 -0.0072 0.0056 -0.2 -0.0056 0.2 0 0.0056 0 0.0064
权重
打分
环境 升值潜力 5.20% 0.2
噪音影响 2.80% -0.6 -0.0168 -0.2 -0.0056 -0.4 -0.0112 0.2 治安状况 1.90% 0.6 景观资源 2.20% 0.4 交通 公交路线 4.50% 0.2 市区交通 3.60% 0.2 市间交通 2.80% 0.2 0.0114 0.2 0.0088 0.4 0.009 0.2 0.0072 0.2 0.0056 0.2 0.0038 0.8 0.0088 0.4 0.009 0.2 0.0072 0 0.0056 0 0.0152 0.4 0.0088 0.2 0.009 0 0 0.2 0.2 0.2
租金倒推法
租金投资回报率计算方法： 回报率=（12个月租金总额—各项成本）/当前销 售价格 注：（12个月租金总额—各项成本）：通常以 10—11个月计算 案例示范： 1、对X周边类似楼盘进行调研，得出：
房地产估价方法之市场比较法61页PPT
例4 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明， 买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税 费由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应 由卖方缴纳的税费为正常成交价格7%，应有由 买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，试求该 宗房地产的正常成交价格。
课题五市场法
例5 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写 明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉 及的税费由卖方来负担。据悉，该地区房地 产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价 格7%，应有由买方缴纳的税费为正常成交价 格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。
课题五市场法
§5.6市场状况调整
一、市场状况调整的含义 应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点
时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比 实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。
交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影 响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日 期时的价格变成了在估价时点时的价格。
三、交易情况修正方法
交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格X交易情况修正系数＝正常价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格±交易情况修正数额＝正常价格 在交易情况修正中应采用可比实例成交价格比其正常价 格是高还是低多少的说法。
可比实例选取得恰当与否，直接影 响到市场法评估出的价格的准确性， 因此应特别慎重。
课题五市场法
二、选取可比实例的要求 数量要求
3≤n ≤10
1、可比实 例房地产应 是估价对象 房地产的类 似房地产
质量要求
同一供求范围 用途相同
建筑结构相同
市场比较法在房地产评估中的运用
市场比较法在房地产评估中的运用发布时间： 2004—6—10 9:18：00 在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。
我们不仅要懂得这些方法的基本原理,更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。
下面以市场比较法为例来具体谈一谈.市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质.即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。
运用市场比较法估价的操作思路如下：一、搜集交易实例运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。
这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息.搜集交易实例应包括下列内容:1、交易双方情况及交易目的；2、交易实例房地产状况；3、成交价格；4、成交日期；5、付款方式；6、其它一些附加说明（图片资料）。
二、选取可比实例根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。
选取的可比实例应符合下列要求：l、估价对象的类似房地产；2、成交日期与估价时点相近,不能超过一年;3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
三、建立价格可比基础运用市场比较法进行评估的过程中,在选取可比实例之后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。
换算处理应包括下列内容：1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。
2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多.3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
4、统一面积内涵和面积单位。
四、进行交易情况修正由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异,所以我们有必要进行交易情况修正,排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。
市场比较法(房地产案例
市场比较法(房地产案例市场比较法（房地产案例）1. 引言市场比较法（Market Comparison Approach，简称MCA）是房地产估值中常用的一种方法，通过对市场上相似的物业进行比较，确定所要估值物业的市场价值。
本文将以一个房地产案例为例，介绍市场比较法的应用和步骤。
2. 案例描述假设我们要估算一套位于城市中心的公寓的市场价值。
这套公寓位于高楼层，拥有三个卧室和两个浴室，总面积为100平方米。
我们将使用市场比较法来确定这套公寓的市场价值。
3. 步骤市场比较法的步骤主要包括：选择样本、确定调整项、计算调整值、确定物业价值。
下面将详细介绍每一步骤。
3.1 选择样本选择样本时，我们需要选择与要估价物业相似的、在同一地区的物业作为比较样本。
在我们的案例中，我们可以选择几个与目标公寓类型相似的公寓作为样本。
3.2 确定调整项在选择样本后，我们需要确定每个样本与目标物业在物理特征、位置等方面的差异。
这些差异被称为调整项。
例如，如果某个样本比目标公寓多了一个卧室，我们需要对该样本的价格进行调整。
3.3 计算调整值确定了调整项后，我们需要计算每个调整项对价格的影响程度。
这些影响程度被称为调整值。
调整值可以通过市场调查或专家判断等方式获得。
以我们的案例为例，我们可以通过查看市场数据或咨询专业人士来确定卧室数量对价格的影响。
3.4 确定物业价值在计算了每个样本的调整值后，我们可以将这些值应用到样本的价格上，得出每个样本的调整后价格。
然后，我们可以根据这些调整后的价格来确定目标物业的市场价值。
最常用的方法是计算样本的平均价格，并将其作为目标物业的市场价值。
4. 总结市场比较法是一种常用且相对简单的房地产估值方法。
通过选择样本、确定调整项、计算调整值和确定物业价值，我们可以得出目标物业的市场价值。
然而，需要注意的是，市场比较法的准确性取决于选择的样本质量和正确确定的调整值。
因此，在实际应用中，我们需要仔细地选择样本并考虑各种调整项，以获得更准确的估值结果。
市场比较法
统一付款方式
一次性付款与分期付款的不同
处理方法：分期折现
例：某宗可比实例成交总价为30万元，其中首付20%，余款于
半年后一次性付清。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在 其成交日期一次性付款的价格。
30×20%+[30×(1-20%)]/(1+0.5%)6=29.29万元
统一面积内涵
总价与单价的处理 价格的面积内涵
房地产估价三大基本方法之 市场比较法
管理工程系 李志乔
案例
2007年8月，安徽水苑房地产评估有限责任公司接中国电信 （安徽）有限责任公司委托，评估该公司位于安徽省合肥市某宗位 于市中心黄金地段住宅的市场价值以为该公司处置该处住宅做价格 参考。安徽水苑房地产评估有限责任公司在接受委托人委托后排出 两名注册房地产估价师对该处房产进行估价。 两房地产估价师在接受估价任务后，从安徽水苑房地产评 估公司的交易实例库中选取了三例与估价对象位置相近、交易类型 与估价目的相吻合、成交日期均在2007年、成交价格为正常市场价 格的住宅交易案例作为可比实例，并将可比实例成交价格的形式、 口径，可比实例的交易状况，交易时的市场状况，可比实例的房地 产区域因素、个别因素等情况与估价对象逐一进行了比较。在充分 比较的基础上，两位房地产估价师结合自身对于合肥市房地产市场 的了解与把握，将三个比较实例的成交价格逐一进行了修正，最后 取三者修正后价格的平均值作为估价对象的最后评估结果。
可比实例A 该处房地产处于市中 心地带，生活条件优 秀、环境优美，较估 价对象区位佳。 可比实例B 该处房地产与估价 对象相邻，区位与 估价对象无明显差 异。 可比实例C 该处房地产相比 估价对象位置偏 远、交通条件较 差、生活环境等 方面也较估价对 象差。 与估价对象相比， 无论建筑物实物 状况、土地实物 状况方面均有较 大优势。
房地产评估案例市场法+收益法+成本法.
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：社会环境优 优 优 优通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表实例A B C项目名称 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦地址**南路 360 号 **东路 139 号 **南路 528 号标价$2,800 $2,800 $3,000B.比较因素条件表比较因素条件表物业名称 因素情况名称坐落位置 所处地区 建筑用途单价交易日期待估对象＊＊银行大厦＊＊＊路＊＊号**新区金融区办公楼待估2004 年 6 月 30 日可比实例 A新**国际大厦**南路 360 号 **新区金融区办公楼22,4802004 年 8 月可比实例 B**联合大厦**东路 139 号**新区金融区办公楼22,4802004 年 7 月可比实例 C**证券大厦**南路 528 号**新区金融区办公楼24,0902004 年 7 月区商业繁华度交通条件公共服务设施繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区有地铁和多条公交 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交线 有地铁和多条公交线路 线路 路 线路 金融区内，公共服务金融区内，公共服务 金融区内，公共服务 金融区内，公共服设施齐全。
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规划限制 治安状况
总分值
100
100
87
100
108
各宗可比实例的区域因素 修正系数如下：
• （4）确定个别因素修正系数。
• 估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境 条件较好，其他方面没有差异。经分析确定个别因素 使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低 3%。所以各宗可比实例的个别因素修正系数如下：
请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
• 请按以上条件，估算该住宅用地在2004年 10月的单位地价。
时间 地价 指数 2003.1 100 2003.2 101 2003.4 103 2003.10 109 2003.12 111 2004.1 112 2004.8 119 2004.10 121
• 2、交易实例的房地产状况
• 3、成交价格 • 4、付款方式
• 5、成交日期
• 交易实例调查表 • 建立交易实例资料数据库
• 修正的一般步骤：
• ①确定修正比较或系数
• ②修正求得实例的正常价格 • 交易情况的修正公式： • 可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格 • 若以正常交易价格为基准（100）对可比实例价格进 行修正， • 则：正常价格×交易情况修正系数=可比实例价格，可 比实例价格×交易情况修正系数=正常价格
•实例B的面积为374 m2，成交单价102元/ m2，交易日期2000年3月1日；
•实例C的面积为300 m2，成交单价83元/ m2，交易日期1999年6月1日； •实例D的面积为457 m2，成交单价94元/ m2，交易日期1999年7月1日； •实例E的面积为76 m2，成交单价145元/ m2，交易日期2000年3月1日。 •实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B、C、D均较正常买 卖价格偏低，其中：实例B估计偏低2%，实例C估计偏低5%，实例D估计偏 低3.5%。
房地产估价方法之一
市场比较法
• ——其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等 方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产
• ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房 地产 • ——其前提：交易市场已经形成——比准价格 • ——房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是 很成熟的方法
• 公式：
• ⑧求出比准价格
• 下面将对各个步骤进行详细阐述。
• 途径
• 1、查阅政府资料
• 2、报刊租售信息 • 3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 • 4、交易展示会 • 5、同行相互提供 • 6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、 房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调 查了解
• 搜集交易实例的内容 • 1、双方交易情况与交易目的
进行因素综合修正
• 5、计算估价结果 • 将上述五个比准价格的简单算术平均值 作为最终的估价结果， • 则有：估价对象土地的单价==
（131+131+105+116+148）/5=126（元/平方米）
1、某城市内有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例， 几宗地块的交易情况与待估地一致。其他条件比较如下表：
• 各宗可比实例的交易情况修正系数如下：
实例A： 实例B： 实例C： 实例D： 实例E：
100 100 100 0 100
100 100 100 2 98
100 100 100 5 95
100 100 100 3.5 96.5
100 100 100 0 100
• 待估房地产价格=比较案例房地产价格× 交易情况修正系数×估价期日修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系 数
• 理论依据：替代原理
• 适用条件与对象
• 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供 求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易 较多时，才是有效方法。 • 不适用的情况： • ——没有房地产交易的地方 • ——在农村等房地产交易较少的地区
• • • • • • • • • • •
操作步骤： ①依实例； ②选可比； ③建可比； ④交易修； ⑤日期修； ⑥区域修； ⑦个别修； ⑧求比准； ⑨算价格。 ⑩完评估
• 综合修正计算注意：每项修正对可比实例成交价格的 调整不超过20%，综合调整不得超过30% • 修正视具体情况可采用: • ——百分率法
项目 用途 成交日期 成交价格 容积率 区域 条件 位置 基础设施 2 0 0 待估土地 住宅
估价期日2004.10
比较案例A 住宅 2003.10 6000/m2 3 -2% -1%
比较案例B 住宅 2003.12 6500/m2 3 -3% -2%
比较案例C 住宅 2004.8 7000/m2 4 0 2%
பைடு நூலகம்
比较案例D 住宅 2003.4 6700/m2 2 -3% 0
交通
个别 条件 地势 形状 其他
0
0 0 0
-2%
-2% 3% -3%
0
1% 0 -3%
3%
0 5% 0
-2%
-2% -4% -2%
对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如表所列，表中数字为 正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示优劣的幅度。又知该城市地价指数在2003年1月为 100，以后每月上涨一个百分比。容积率修正率修正系数如表下表 容积率 修正系数 1 1 2 1.8 3 2.4 4 3.0 5 3.5
区域因素 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素
估价对象
可比实例 A
可比实例B
可比实例C
4500元/m2 600美元/ m2 5000元/m2 1999.11.1 2000.1.1 2000.6.1 -5% 0% +2% +2% +3% -2% -3% +5% -2%
• ——差额法
• ——回归分析法 • 综合计算比准价格方法 • ——简单算术平均法 • 例如：综合结果：(1080+1018+1100)/3=1089元/m2 • ——加权平均法 • ——位数法 • ——众数
•估价对象是一块空地，总面积为459m2。估该宗土地于2000年10月1日的 买卖价格。
•共调查搜集了A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。 •实例A的面积为166m2，成交单价120元/ m2，交易日期2000年4月1日；
• ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建 筑
• ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙
• 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交 易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）
• 操作步骤 • ①搜集交易实例 • ②选取可比实例 • ③建立价格可比基础 • ④进行交易情况修正 • ⑤进行交易日期修正 • ⑥进行区域因素修正 • ⑦进行个别因素修正
• • • •
2000年9月1日 2000.1.1 1:8.5 2000.9.1 1:8.3 --2000.2.28 增1%； 2000.3.1 –减1.5%
•
区域因素 繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观
城市基础设施 社会公共设施
估价对 象 20 10 10 5 10 5 15 15 5 5
可比实例 可比实例 可比实例 可比实例 A B C D 20 10 10 5 10 5 15 15 5 5 19 8 10 9 8 5 11 9 5 3 20 10 10 5 10 5 15 15 5 5 13 11 10 13 9 12 8 11 9 12
•据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每 月上涨1%。
•个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低3%。 •区位因数如下表
• 确定修正系数 • （1）确定交易情况修正系数。 • 实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正； • 实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：实例 B估计偏低2%，实例C估计偏低5%，实例D估计偏低 3.5%。
•
•
（2）确定交易日期修正系数。
据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之 间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。各 宗可比实例的交易日期修正系数如下：
•
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（3）确定区域因素修正系数。
实例A与估价对象土地处于同一地区，无需 作区域因素修正； 实例B、C、D都为估价对象土地所在地区的 区域因素进行比较的结果，如下表所示。