第四课 市场比较法(房地产案例)

•据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每 月上涨1%。
•个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低3%。 •区位因数如下表
• 确定修正系数 • （1）确定交易情况修正系数。 • 实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正； • 实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：实例 B估计偏低2%，实例C估计偏低5%，实例D估计偏低 3.5%。
• 2、交易实例的房地产状况
• 3、成交价格 • 4、付款方式
• 5、成交日期
• 交易实例调查表 • 建立交易实例资料数据库
• 修正的一般步骤：
• ①确定修正比较或系数
• ②修正求得实例的正常价格 • 交易情况的修正公式： • 可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格 • 若以正常交易价格为基准（100）对可比实例价格进 行修正， • 则：正常价格×交易情况修正系数=可比实例价格，可 比实例价格×交易情况修正系数=正常价格
•
•
（2）确定交易日期修正系数。
据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之 间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。各 宗可比实例的交易日期修正系数如下：
•
•
（3）确定区域因素修正系数。
实例A与估价对象土地处于同一地区，无需 作区域因素修正； 实例B、C、D都为估价对象土地所在地区的 区域因素进行比较的结果，如下表所示。
规划限制 治安状况
总分值
100
100
87
100
108
各宗可比实例的区域因素 修正系数如下：
• （4）确定个别因素修正系数。
• 估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境 条件较好，其他方面没有差异。经分析确定个别因素 使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低 3%。所以各宗可比实例的个别因素修正系数如下：
• • • • • • • • • • •
操作步骤： ①依实例； ②选可比； ③建可比； ④交易修； ⑤日期修； ⑥区域修； ⑦个别修； ⑧求比准； ⑨算价格。 ⑩完评估
• 综合修正计算注意：每项修正对可比实例成交价格的 调整不超过20%，综合调整不得超过30% • 修正视具体情况可采用: • ——百分率法
请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
• 请按以上条件，估算该住宅用地在2004年 10月的单位地价。
时间 地价 指数 2003.1 100 2003.2 101 2003.4 103 2003.10 109 2003.12 111 2004.1 112 2004.8 119 2004.10 121
进行因素综合修正
• 5、计算估价结果 • 将上述五个比准价格的简单算术平均值 作为最终的估价结果， • 则有：估价对象土地的单价==
（131+131+105+116+148）/5=126（元/平方米）
1、某城市内有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例， 几宗地块的交易情况与待估地一致。其他条件比较如下表：
• 各宗可比实例的交易情况修正系数如下：
实例A： 实例B： 实例C： 实例D： 实例E：
100 100 100 0 100
100 100 100 2 98
100 100 100 5 95
100 100 100 3.5 96.5
100 100 100 0 100
• 待估房地产价格=比较案例房地产价格× 交易情况修正系数×估价期日修正系数 ×区域因素修Baidu Nhomakorabea系数×个别因素修正系 数
• 理论依据：替代原理
• 适用条件与对象
• 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供 求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易 较多时，才是有效方法。 • 不适用的情况： • ——没有房地产交易的地方 • ——在农村等房地产交易较少的地区
• • • •
2000年9月1日 2000.1.1 1:8.5 2000.9.1 1:8.3 --2000.2.28 增1%； 2000.3.1 –减1.5%
• ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建 筑
• ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙
• 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交 易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）
• 操作步骤 • ①搜集交易实例 • ②选取可比实例 • ③建立价格可比基础 • ④进行交易情况修正 • ⑤进行交易日期修正 • ⑥进行区域因素修正 • ⑦进行个别因素修正
项目 用途 成交日期 成交价格 容积率 区域 条件 位置 基础设施 2 0 0 待估土地 住宅
估价期日2004.10
比较案例A 住宅 2003.10 6000/m2 3 -2% -1%
比较案例B 住宅 2003.12 6500/m2 3 -3% -2%
比较案例C 住宅 2004.8 7000/m2 4 0 2%
•实例B的面积为374 m2，成交单价102元/ m2，交易日期2000年3月1日；
•实例C的面积为300 m2，成交单价83元/ m2，交易日期1999年6月1日； •实例D的面积为457 m2，成交单价94元/ m2，交易日期1999年7月1日； •实例E的面积为76 m2，成交单价145元/ m2，交易日期2000年3月1日。 •实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B、C、D均较正常买 卖价格偏低，其中：实例B估计偏低2%，实例C估计偏低5%，实例D估计偏 低3.5%。
•
区域因素 繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观
城市基础设施 社会公共设施
估价对 象 20 10 10 5 10 5 15 15 5 5
可比实例 可比实例 可比实例 可比实例 A B C D 20 10 10 5 10 5 15 15 5 5 19 8 10 9 8 5 11 9 5 3 20 10 10 5 10 5 15 15 5 5 13 11 10 13 9 12 8 11 9 12
• ⑧求出比准价格
• 下面将对各个步骤进行详细阐述。
• 途径
• 1、查阅政府资料
• 2、报刊租售信息 • 3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 • 4、交易展示会 • 5、同行相互提供 • 6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、 房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调 查了解
• 搜集交易实例的内容 • 1、双方交易情况与交易目的
房地产估价方法之一
市场比较法
• ——其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等 方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产
• ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房 地产 • ——其前提：交易市场已经形成——比准价格 • ——房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是 很成熟的方法
• 公式：
• ——差额法
• ——回归分析法 • 综合计算比准价格方法 • ——简单算术平均法 • 例如：综合结果：(1080+1018+1100)/3=1089元/m2 • ——加权平均法 • ——位数法 • ——众数
•估价对象是一块空地，总面积为459m2。估该宗土地于2000年10月1日的 买卖价格。
•共调查搜集了A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。 •实例A的面积为166m2，成交单价120元/ m2，交易日期2000年4月1日；
比较案例D 住宅 2003.4 6700/m2 2 -3% 0
交通
个别 条件 地势 形状 其他
0
0 0 0
-2%
-2% 3% -3%
0
1% 0 -3%
3%
0 5% 0
-2%
-2% -4% -2%
对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如表所列，表中数字为 正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示优劣的幅度。又知该城市地价指数在2003年1月为 100，以后每月上涨一个百分比。容积率修正率修正系数如表下表 容积率 修正系数 1 1 2 1.8 3 2.4 4 3.0 5 3.5
区域因素 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素
估价对象
可比实例 A
可比实例B
可比实例C
4500元/m2 600美元/ m2 5000元/m2 1999.11.1 2000.1.1 2000.6.1 -5% 0% +2% +2% +3% -2% -3% +5% -2%