张家口市房地产税收调研文章

我市房地产行业税收政策及管理存在的问题和建议近年来随着住房制度的改革、经济社会发展和人民生活水平的提高，房地产业发展迅猛，成为地方税收的重点税源。

以张家口市地税局税收入库数为例，2004年房地产税收4995万元，2005年为10000万元，2006年达到19265万元，今年上半年已入库16184万元，预计2007年房地产税收能够突破3亿元。

房地产税收占总体税收的比重也在逐年提高，2004年至2007年上半年，该行业税收占地税税收的比重由4.97%提高至12.82%，成为支撑我市地税税收持续增长的主要动力。

但房地产业的迅猛发展及房地产开发形式和房产交易的多样化与税收政策和管理手段相对滞后的矛盾，致使目前在房地产业税收征收管理中出现了许多新情况、新问题,引发新的思考。

一、现行房地产业税收政策方面存在的问题（一）税收政策不统一。

2006年和2007年，我国先后取消了在企业所得税和土地税政策上的内、外资差别，但“内外差别”的政策仍然存在，对内资房地产企业开征城建税和教育费附加、地方教育附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。

耕地占用税政策也内外不统一。

对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外资企业却不征收。

（二）税制结构不公平。

房地产税收集中在建设的增量方面，即在交易流通环节设臵了主要税种，而在房地产的保有期间设计的税种非常少，且免税范围大。

1、目前房地产流通交易环节设臵的税种主要有：（1）营业税：房地产销售行为按销售收入的5%征收；出租行为按租金收入的5％征收；（2）城市维护建设税：按营业税税款的7％（市区）、5%（县城、镇）、1%（乡村）征收；（3）教育费附加：按营业税税额的3％征收；（4）地方教育附加：按营业税税额的1％征收；（5）土地增值税：我市别墅、写字楼、商用房预征率为2%，市区（含宣化区、下花园区）住房（除别墅外）预征税率为1%，各县普通标准住房预征税率为0.3%，各县非普通标准住房预征税率为0.5%；（6）企业所得税：核定征收房地产企业按收入3.3%征收，核实征收房地产企业按收入4.95%征收，项目结束汇算清缴；（7）房产税（或城市房地产税）：出租房产行为按租金收入的12％征收（外资企业适用城市房地产税，税率8%），自用生产经营的房产按照房产原值扣除30%后的房产余值每年按1.2%的税率计征；个人所得税（个人私有住房租赁）：每次收入不超过4000元的，按减除费用800元后余额的20％征收；每次收入4000元以上，减除20％的费用，余额按20％征收。

2、房地产保有环节税收种类过少。

我国现行的保有环节房地产税收包括房产税、城市房地产税（外资适用，与房产税基本一致）和城镇土地使用税。

房产税只对城市、县城、建制镇和工矿区建设规划区内的房产征收，而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外；土地使用税只对城市、县城、建制镇和工矿区行政规划区的应税土地征收；同时，城镇土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象，使征税范围非常狭窄。

这种税制结构设臵的消极影响是：（1）土地闲臵、浪费现象严重。

土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时课征，这相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地未进入流通，就无须为土地的增值而纳税。

这种状况无异于鼓励了土地保有，使土地保有者以低成本长期持有土地，等待土地价格的上涨。

同时，土地保有者为了能够在适当的时机及时出手土地，往往只对土地进行简单的开发，以空地或低利用率的方式保有，不利于土地作为有限资源的合理利用。

（2）进入市场流通的土地要承受过高的税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，这就从总量上减少了国家的税收收入。

更为严重的是，它直接阻碍了大量划拨存量土地进入市场的进程，减少了土地的有效供给，激发了土地价格上涨。

（3）在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府不能充分参与增值的分配，只能任由其流向房地产的实际保有者。

（4）房屋建设期间税收多为一次性税源，税源多而不稳定。

房地产保有期的税收全部为地方性税种，税源稳定但规模偏小，使得房地产税收难以成为地方财政收入的稳定来源。

(三)税负不公平房屋出租经营和自行经营税收负担差别太大。

现行税收政策规定，企业自用的房产按照房产原值扣除10%-30%后的房产余值每年按1.2%的税率计征，而出租房产则按照租金收入的12%（或18%）计征。

这种规定导致了税负不公平状况的产生。

以我市一家盈利企业位于市区一级地段,建筑面积200平方米,房产原值30万元的房屋为例,如果自用,只需缴纳房产税和土地使用税合计3320元,如果对外出租，年租金4万元，出租方需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、企业所得税、印花税合计20260元，名义税负超过50%，出租人为了自身利益，采取种种手段偷逃税款，基层税务人员为缓和矛盾，往往将政策变通成，只征收其中某些税率较低的税，造成了税法的随意性。

二、现行房地产业税收管理方面存在的问题（一）房地产开发中存在的问题目前，房地产开发企业纳税意识普遍不强，财务人员对房地产开发行业的相关税收知识掌握不清，不能适应房地产业务需要，造成房地产业税收的大量流失。

1、预收房款不按规定申报纳税。

这一问题非常普遍，房地产开发商往往在楼盘还没有开发前，就已经取得了部分甚至是全部的售楼款项，这些“预收房款”大多计入往来账项，只有小部分申报了收入，缴纳了流转环节的营业税。

根据《营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

但是个别房地产企业没有按照此项规定及时申报纳税，而是用“白条”“收据”作为预收房款凭证，以此来代替由税务部门专门印制带有地税部门统一监制章的预售房专用收据。

造成计税依据不准确，不及时申报纳税，从而造成少缴税款。

2、以房抵工程款、抵贷款不按规定纳税。

部分房地产企业因资金紧张在房屋建成后以商品房抵拖欠施工单位的工程款，双方均不计入收入，不申报缴纳营业税。

3、不及时结转收入，虚转成本或以收据支付工程款。

房地产开发企业由于自身行业所具有的工期长投资长，投资大，很多工程要跨年度完成，造成收入与费用配比困难，使收入和成本不能配比结转，部分代收款项不计入营业税，严重影响应纳税所得额的准确核算。

有的企业则以非法票据支付的形式来预付施工企业偷逃税款提供了便利。

同时，造成房地产企业在清算土地增值税造成数据不准，差距较大。

4、房地产开发企业在建设期不申报开发用地的土地使用税。

土地使用税条例规定，直到房屋卖出土地分割出售为止，在从征用土地到房屋销售完毕期间，房地产开发企业认为缴纳土地使用税不合理，造成欠税较多。

（二）房地产出租存在的问题根据现行税收法律法规，对出租房屋的行为，根据不同情况应分别征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税或城市房地产税、个人所得税或企业所得税、印花税。

近年来，我市地方税务机关针对房屋租赁市场的实际情况，不断探索切实可行的税收征管方法，在强化管理、组织收入方面做了大量工作，取得了一定成效，租凭类房产税由2003年的375万元稳步增长到2006年的546万元。

但是，由于税源分散，纳税人不愿提供真实有效的房屋租赁合同，导致这部分税收难以控管，尤其是农村集体出租厂房和个人出租房屋仍是房地产税收管理的盲区和薄弱环节。

（三）税务部门自身的问题。

1、税源数据的缺失。

征管改革后税收管理员管事不管户，造成税务人员就表审表，就数说数，下企业实际了解情况的少了，相关税源的信息取得只能通过纳税人自行申报。

这种方式存在以下几方面问题：一是过于依赖纳税人，导致税源基础资料不全，底数不清；二是没有基础数据，无法及时准确地发现纳税人偷、逃税行为，导致征收管理工作停留在一个较低层面；三是税源数据的管理与应用基本上属于手工操作，导致基层工作量较大，工作进程较慢，工作效率较低。

税源数据的缺失已经成为制约税收征管工作质量提高的瓶颈。

2、征管力量单薄，管理不到位现象严重。

由于目前税收管理现状是大部分征管力量放在重点税源及大企业管理中，分管零散税收的管理员少之又少，从而造成管理弱势，漏征漏管现象偏多。

3、私房出租缺乏有效的监控手段。

目前，企事业单位的房屋出租基本上可以通过出租单位收入账目进行核实，征收的难度不大。

但私房租赁则不同，虽然个人房屋租赁纳入了我市综合治税的范畴，规定了“个人出租房屋应缴纳的税收，委托公安机关或街道、村（居）委会代征。

”但由于缺乏详细操作办法，部门之间缺乏密切配合和相互的合作，只处于相互约定和协商的工作状态，遇到问题不能及时得到解决，必须召开部门之间的协调会议解决，缺乏相应的工作制度、信息共享和手段，难以实现房地产税源的源泉控管。

而且由于私房出租户纳税意识淡薄以及租赁双方受各方面利益的影响，租赁收入十分隐蔽，纳税人为了逃避税收，往往签订一明一暗两份合同，明的一份应付各项检查，暗的一份作为收取租金收入的依据，而且两份合同在租金收入、租赁期限上存在很大的差别；有的以假借无偿给亲友使用等名义，拒不提供真实的租金收入；有的承租方以维修房屋、提供劳务抵顶租金，偷漏税款；还有些租赁房屋作为假入股，签定虚假的合伙经营协议，实际上收取租金，以达到逃避各种税收目的。

4、现行政策规定可操作性不强。

房屋租赁业税收管理上，国家先后出台了《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发…2005‟82号)、《国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知》（国税发[2005]159号），但没有制定具体的工作流程，可操作性差。

三、解决问题的对策（一）进一步完善税制。

一是解决房屋出租税负过高的问题。

由省、市政府确定房屋出租业税收综合征收率（5%—8%为宜），对出租房屋收取租金，且租金收入申报属实，能提供真实有效的房屋租赁合同、协议等，可以以租金收入和确定的税收综合征收率（5%—8%为宜）缴纳出租房产的各项税收。

二是尽早开征物业税。

由于房地产开发建设可使地方在短期内获得巨额财政收入，在短期利益和政绩思想的驱动下，地方政府容易忽视土地资源的优化配臵和城市的可持续发展，无计划、无节制地出售土地，导致土地资源的急剧减少和浪费，影响了城市的可持续发展。

对保有期间的包括房屋在内的物产开征物业税，使得政府可以参与物业的持续升值的再分配，有利于地方财政收入稳步增收。

对合理利用有限的土地资源和城市的可持续发展有极重要的意义。

（二）加强部门协调配合，实现房地产税收一体化管理。

房地产税收管理的大量源头信息来自房管、建设、国土、公安等部门。

在房地产开发环节上，我们要加强同财政、土地、建委、房管、规划等职能部门的协调配合，制定适应我市实际情况的《房地产税收管理办法实施细则》，明确各自职责，以地方政府文件的形式下发各职能部门，由地方政府监督部门监督执行。