土地一级开发法律尽职调查范围
土地一级开发的内容是什么
土地一级开发的内容是什么土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
流程：（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
土地一级开发涉及法律文件梳理
土地一级开发涉及法律文件梳理结论：国务院、国土资源部、财政部、建设部、监察部出台的法律均没有涉及到土地开发溢价分成的问题，关于土地一级开发整理利润返还问题，只有地方上关于土地一级开发整理收益问题的规定，且同样未涉及溢价分成问题。
国家将来必定会就土地一级开发出台专门法律规定，因此面临政策风险。
溢价分成存在的时间早于2008年，而之后北京、天津出台的法律规定均未涉及这一问题，说明地方上在国家未出台法律规定以前对这一做法是默认的。
北京市出台的《土地储备及一级开发暂行办法》规定（2005）：第十三条土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%.以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
第十四条过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%.通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
土地储备开发完成后依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储备开发补偿合同，收回土地储备开发成本。
天津市关于土地出让金的规定（2011.1）：第十五条土地使用权出让金包括土地整理储备成本、政策性成本和政府净收益。
第十六条政策性成本包括市政基础设施建设费、市容环境管理维护费、平衡费、铁路建设费，征收范围和标准按照我市有关规定执行。
出让经营性用地，应当将政策性成本纳入土地出让底价。
第十七条公开出让经营性土地使用权，土地出让底价不得低于评估确认的土地价格。
其中，土地使用权出让金政府净收益额不得低于土地使用权出让金的25%。
法律尽职调查工作指引
法律尽职调查工作指导目录第一章总则............................................................. 错误!未定义书签。
第二章调查材料与调查措施................................. 错误!未定义书签。
第三章尽职调查旳基本分类和工作程序 ............ 错误!未定义书签。
第四章尽职调查旳内容和基本规定 .................... 错误!未定义书签。
第五章存档............................................................. 错误!未定义书签。
附表............................................................................. 错误!未定义书签。
第一章总则第一条【目旳与性质】为指导各子企业法律工作人员对旳参与企业重大投资事项，切实做好法律尽职调查工作，根据《****企业法律工作基本规程》和《****企业总法律顾问管理暂行措施》旳有关规定，结合集团投资工作实际，制定本指导。
本指导系为向各子企业有关人员提供法律尽职调查工作方面旳指导，以便于对各子企业有关人员旳法律尽职调查工作进行评价，并非强制性规定，各子企业可根据详细事项旳状况参照执行。
第二条【定义】本指导所称法律尽职调查，是指企业拟进行投资项目，如合资、重组、并购、重大资产购置等，规定法律工作人员对有关方（如下简称“被调查方”）旳有关资料、文献、信息等从法律角度进行分析和判断，并做出尽职调查汇报。
第三条【作用】法律尽职调查重要有如下作用：（1）协助企业理解被调查方状况，用于判断拟进行旳投资项目与否具有深入洽谈旳也许性；（2）协助企业决定与否调整该投资项目旳价格以及确定调整价格旳幅度；（3）协助企业按照现实状况深入合理、合法地调整投资项目有关协议旳条款、构造以及决定投资项目完毕旳时间表；（4）协助企业愈加精确地确定该投资项目完毕旳前提条件和完毕后旳义务；（5）协助被调查方为促使投资项目基本实现而尽早采用需要旳补救措施或协助企业在有关协议中增长被调查方旳陈说和保证条款。
土地一级开发制度
土地一级开发制度土地一级开发制度是指在土地资源利用的整个过程中，以土地为对象，对土地资源的开发利用、土地利用方式的调整和土地利用权限的划定进行的一级管理制度。
土地是人类生存和发展的基础，土地资源的开发利用关系到国家经济、社会发展和人民福祉，因此建立和完善一级开发制度具有重要意义。
一级开发制度的核心是土地利用总体规划。
土地利用总体规划是国家和地方政府在国家经济社会发展的战略布局和基本要求的指导下，制定的统一的、系统的土地利用发展的规划。
土地利用总体规划的制定应充分考虑国家经济社会发展的需要、生态环境保护的要求和群众利益的诉求，确保土地资源利用的科学性、合理性和可持续性。
一级开发制度还包括土地利用规划和土地利用管理制度。
土地利用规划是对土地利用总体规划在区域、用途和时间等方面进一步细化和具体化的规划，为土地的开发利用和管理提供了具体的指导。
土地利用规划应当充分考虑土地资源的利用潜力、技术条件和市场需求，确保土地的高效利用和土地利益相关各方的均衡发展。
土地利用管理制度是对土地利用规划的执行和土地资源开发利用的具体要求的规定，包括土地利用方案的编制、核准和实施、土地供应和出让、土地使用和承包等方面的内容。
一级开发制度还应当完善土地管理体制和监督机制。
土地管理体制是指土地行政管理机关的组织机构、职责和权限的配置和协调机制，应当合理划定土地行政管理机关的职责范围，明确政府部门和市场力量在土地资源管理中的分工和协作关系。
监督机制是指监察部门对土地行政管理机关和土地利用各方行为进行监督和管理的制度安排，包括建立完善的投诉举报机制、加强对土地利用项目的审查和监督等方面。
总之，土地一级开发制度是指在土地资源利用的整个过程中对土地资源的开发利用、土地利用方式的调整和土地利用权限的划定进行的一级管理制度。
建立和完善一级开发制度，需要制定土地利用总体规划，制定土地利用规划和土地利用管理制度，完善土地管理体制和监督机制，以确保土地资源的科学利用、合理开发和可持续利用。
土地一级开发项目岗位职责
土地一级开发项目岗位职责土地一级开发项目是指从土地筹备、开发到项目销售的全过程，涉及到多个岗位的职责。
以下是土地一级开发项目的常见岗位职责及其说明：一、土地收购部1. 负责土地市场调研，了解各地土地供应情况，进行土地调查和储备工作；2. 筛选、评估和分析土地资源，进行土地利用规划；3. 跟进政府土地出让、拍卖、挂牌及其他方式的土地信息，编制土地投标和投资方案；4. 负责土地合同的谈判、签订以及预算审核工作；5. 跟进土地供应政策，及时了解政府有关部门的政策动态。
二、策划部1. 负责项目策划与开发方案的制定；2. 开展可行性研究工作，包括市场调研、经济评估等；3. 负责项目规划和设计，包括土地用途规划、建设方案等；4. 协调各相关部门，推进项目进展；5. 跟进项目的市场情况，及时进行项目调整。
三、市场营销部1. 负责项目销售策划和执行；2. 制定市场推广活动，包括广告宣传、销售推介会等；3. 开展客户调研工作，了解市场需求；4. 组织项目销售团队，进行销售培训和指导；5. 参与价格策划，制定销售政策。
四、工程管理部1. 负责项目建设工作，包括工程投资、施工组织等；2. 组织编制项目设计和施工方案，协调设计、监理、施工等各方工作；3. 负责项目的招投标工作，审核施工单位资质和施工方案；4. 组织项目的施工现场管理，包括进度、质量、安全等；5. 跟进工程进展，及时解决施工中的问题。
五、财务部1. 负责项目的预算编制和资金管理；2. 跟进项目投资状况，进行成本控制与分析；3. 提供财务预算和决策支持，协助项目管理层做好财务评估；4. 负责项目的财务核算和报告，编制资金周转计划；5. 协助项目开发部门解决财务问题。
六、法务部1. 负责项目的合同审查与监察；2. 资产评估、财产权益的保护与维护；3. 解决项目涉及的法律纠纷和风险问题；4. 跟进政府土地政策和相关法规的修订，及时进行法律风险评估；5. 监督项目合规性，确保项目运作符合法律法规。
法律尽职调查应特别注意的问题
法律尽职调查应特别注意的问题(一)尽职调查需尽审慎之责1、关于尽职调查的范围法律尽职调查应当在约定的范围内进行，要有所为和有所不为。
不属于法律尽职调查范围内的事项，就一定要和客户讲清楚，绝不能大包大揽。
这是因为如果尽职调查超出约定的范围，不但可能会增加客户的法律费用成本(当然这取决于收费方式如何)，更有可能由于包揽了并非属于自己专业范围的调查工作而造成失职，导致不必要的执业风险。
2、尽审慎之责对于属于法律尽职调查范围的事项，律师则必须尽到审慎的职责。
例如，律师在审阅目标公司提供的文件资料和对管理层进行访谈时，应当注意这些文件资料是否足够、能否互相佐证还是相互矛盾，是否需要发出补充问卷和补充文件清单；关于同一事项的文件资料不清楚或模糊之处，应当进行管理层的访谈。
不仅如此，在做法律尽职调查的时候，律师还应当要保持独立的判断，不要被人误导。
对公司人员的陈述、说明或解释不要轻易去相信，因为很多时候公司有关陈述、说明或解释有意无意地是错误的或片面的，律师应当将访谈结果与基于现场调查以及从其他来源获得的信息相对照，核查是否存在重大差异或不一致。
又如，有的企业提供了税收主管部门的完税证明，但是在尽职调查过程中发现有证据证明该企业实际上有偷漏税行为并且数额巨大。
在这种情况下，律师应当及时报告客户并进行法律分析，不能仅依赖相关政府部门出具的完税证明就认为完全没有法律风险，也就是说即便有政府部门出具的证明文件，也不应当影响到律师的独立判断。
律师可以先说明该公司与政府部门有良好的关系，因此借助这个优势获得了完税证明，但根据其他证据显示其有偷漏税的情形，这与完税证明是相互矛盾的，然后说明法律后果和实际的风险，建议在交易文件中由目标公司在税务合规方面作出声明和保证，并设计违约条款来保障客户的利益。
另外，基于审慎原则，律师对于一些重大或关键的文件，如执照、许可、批文等或财产抵押登记文件，应当到相关政府部门进行独立调查核实。
土地一级开发项目岗位职责
土地一级开发项目岗位职责
土地一级开发项目的岗位职责主要包括以下几个方面：
1.项目策划：负责项目的全局规划、预算编制、市场调研、项
目定位、营销方案等工作，制定可行性研究报告，为项目做好打下
基础。
2.招商引资：负责项目的招商引资工作，与相关方面开展联系、洽谈等，介绍项目情况和投资门槛，吸引优质投资者，达成招商合作。
3.项目实施：负责项目执行工作，包括项目整体规划、设计方
案制定、相关法律手续等，并对项目进行监管和调度，确保项目按
计划开展。
4.预算管理：负责项目预算的编制、执行及监督，协调相关部
门的配合，确保项目投资到位，按照预算合理开支，控制成本。
5.市场推广：在项目实施阶段，负责项目的营销推广工作，对
项目进行推广策划，组织公关活动，加强与媒体、广告公司等的合
作以便有效地实现项目的推广。
6.合同管理：负责项目合同的签订、履行、维护及有关内容的
跟进等，起到“桥梁”作用，保障项目合作方之间的法律利益得到
维护。
总之，土地一级开发项目的岗位职责十分综合和繁重，需要具
备团队协作能力、市场推广能力、运营管理技能、良好的沟通协调
能力、风险控制能力和创新精神等。
这些能力和素质，对于岗位来
说都是必不可少的。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容
土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖章）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。 （3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。 （4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。 （5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
一级土地开发法律法规梳理
一级土地开发法律、法规梳理目录一、一级土地开发的概念 (2)1.1《国土资源部关于进一步加强土地开发整理管理工作的通知》 (2)1.2国土资源部关于印发《土地开发整理若干意见》的通知 (2)1.3《土地管理法》 (3)1.4《土地储备管理办法》 (3)1.5《北京市土地储备和一级开发暂行办法》 (3)1.6相关论述 (4)1.6.1 广义的土地整理（有以下三种） (4)1.6.2 土地一级开发的概念（总结，非法律明文规定） (5)1.6.3 几组概念之间的区别 (6)二、土地一级开发的主体 (6)2.1《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》 (6)2.2《土地储备管理办法》 (7)2.3《国土资源部办公厅关于印发<2011年国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动工作要点>的通知》 (7)2.4相关论述 (7)2.4.1 土地一级开发的运作模式 (7)2.4.2 企业参与土地成片开发模式的基本特征 (8)2.4.3 土地一级开发实践探索 (10)2.4.4 利益分配 (11)2.4.4.1 分配方式 (11)2.4.4.2 利益来源 (12)2.4.5 税收问题 (12)2.4.6 项目资产产权归属问题 (14)三、土地一级开发实施 (15)3.1内容 (15)3.2程序 (15)3.3回报与限制 (17)四、一级土地开发的法律风险及防范 (19)一、一级土地开发的概念我国国家层面的法律法规没有对“土地一级开发”的概念进行界定，个别地方政府规章或相关规定虽有涉及，但对土地一级开发概念的理解也各不相同。
而在理论研究上，对于土地一级开发的概念应该如何界定，也存在不少的争议。
1.1《国土资源部关于进一步加强土地开发整理管理工作的通知》（1998年10月28日国土资发[1998]166号）“……一、土地开发整理要以保护生态环境为前提，以土地整理为重点各地开展土地开发整理工作要从保障土地资源可持续利用出发，十分注意保护和改善生态环境，防止水土流失，改善农业生产条件；坚持积极推进土地整理，加强土地复垦监督，适度开发未利用土地的方针，将工作的重点放在现有农地、灾毁土地和各类工矿废弃土地、撤并村庄废弃土地的整理复垦上；通过对田、水、路、林、村的综合治理，调整用地结构，增加有效耕地面积，提高耕地质量，改善农业生产条件和生态环境。
尽职调查的主要内容
尽职调查尽职调查(Due Diligence)又称谨慎性调查，一般是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后，经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。
其主要是在收购、投资等资本运作活动时进行，但企业上市发行时，也会需要事先进行尽职调查，以初步了解是否具备上市的条件。
“尽职调查”----“Due diligence Investigation”:“尽职”的概念最早起源于西方的法律文件中，是指做事情时保持应有的谨慎态度。
如果说谨慎态度可以分为一般意义的谨慎、非同寻常的谨慎，那么“尽职调查”就是非同寻常的谨慎。
经过长期的发展，尽职调查的含义已从原先适用于法律概念，而被广泛地运用于并购交易过程之中。
通过在并购过程中的尽职调查，对目标公司或被收购公司执行谨慎的调查和审计，使收购方了解并购过程中可能面临的各种风险。
对目标企业来说可以从了解收购方的情况，以判断并购会给目标公司的股东、管理层和职工带来多大风险。
尽职调查的目的是力求发现企业并购中的各种风险，并确定防范可能存在的风险的办法。
尽职调查涵盖的范围主要包括:公司财务报告审计、公司经营管理审计、公司合规性审计和并购交易审计。
涉及的机构有会计师事务所、律师事务所、投资顾问公司等。
在并购过程中，最常执行的是财务尽职调查(Financial Due diligence)和法律尽职调查。
对公司的经营管理、并购交易流程等环节，并购方在制定并购方案前期，一般己做了初步的了解或审计。
1 尽职调查分类根据执行调查的主体分类。
根据执行的主体,可以将尽职调查分为由买受人执行的尽职调查和出卖人执行的尽职调查。
二者的区别主要体现在尽职调查的目的上:买受人执行尽职调查的目的在于了解和避免风险以及确定价格;出卖人执行尽职调查的目的则往往在于了解企业的现状以及控制将向买受人提交的信息的内容及形式,其中也可能不乏粉饰的目的。
根据调查的时间分类。
无讼阅读｜关于土地使用权的法律尽职调查要点
无讼阅读｜关于土地使用权的法律尽职调查要点转载请注明来源近年来，由于政府土地供给减少，房地产企业通过金融机构融资因监管政策不断收紧而难度越发增大，尤其是许多中小型房地产企业在拿地后，其开发资金迟迟不能到位，最终只能通过出让项目公司股权而退场或者接受十分苛刻的条件方式进行融资开发，由于土地使用权本身及开发的价值较大，故受到投资者的极大认可，土地使用权作为投资标的或者抵押物对投资人是一个比较充分的保障，也成为此类投资法律尽职调查的根本问题。
除了土地开发的市场风险外，由于我国土地政策较为严格，就法律风险而言，从土地的取得、转让、开发等全过程环节均存在相应的法律风险，其中土地使用权被政府无偿收回的风险是终极风险。
前有北京嘉华律师所800万赔偿案在先，土地使用权的法律尽职调查风险不可不防。
对此，笔者拟就对土地使用权的法律尽职调查需要重点关注的法律问题及其操作进行初步分析介绍如下，以供参考：（一）土地使用权的权属与取得1、核查土地使用权证书、不动产登记簿查询证明只是法律尽职调查第一步按照《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。
因此，原则上，依法进行土地使用权登记并取得土地使用权证书，且能通过在不动产登记部门打印的不动产登记簿查询证明印证，则登记的权利人即为合法的土地使用权人。
但是，从对土地使用权的法律尽职调查而言，前述工作只是法律尽职调查第一步。
2、对土地使用权的法律尽职调查须深入至土地使用权的取得程序首先，如果土地使用权的取得程序不合规，不仅可能造成纠纷，而且可能造成出让合同无效，土地使用权被政府收回。
从土地使用权取得方式上，分为出让和划拨，因划拨土地的转让、出租、抵押均需要补办出让手续方可进行，故本文主要讨论出让取得的土地使用权。
出让土地使用权的取得程序分为招拍挂出让和协议出让，按照《国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发〔2004〕71号），2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。
《关于土地一级开发的调研报告》
《关于土地一级开发的调研报告》关于“土地一级开发”的法律调研报告一、相关法律法规：1、全国人大常委会xx年8月29日通过，xx年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）2、国务院xx年12月24日通过，xx年9月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称“《实施条例》”）3、建设部202x年3月29日发布并实施的《房地产开发企业资质管理规定》（以下简称“《资质管理规定》”）4、北京市国土资源和房屋管理局发布的，202x年12月12日起实施的《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出[202x]1100号）（以下简称“《暂行办法》”）5、北京市人民政府202x年1月31日下发的《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[202x]4号）（以下简称“《土地储备制度意见》”）6、北京市国土资源和房屋管理局202x年12月31日下发的《关于北京市土地整理储备中心和区县分中心、重点功能区分中心职责分工（试行）的通知》（京国土房管出[202x]1112号）（以下简称“《职责分工的通知》”）二、关于“土地一级开发”的主管机关《暂行办法》以及《职责分工的通知》对“土地一级开发”的主管机关以及各主管机关的权限作出了明确的规定。
其中：1、《暂行办法》第四条规定，“市国土房管局（现市国土局）负责市土地一级开发的管理工作。
市土地储备中心及分中心按有关职责分工，负责土地一级开发的组织实施工作。
”2、《职责分工的通知》第一条明确，“市土地储备中心负责对政府以‘熟地’出让的土地组织拆迁和基础设施建设等前期开发工作，或通过招标方式选择承担土地一级开发的单位”；第二条明确，“朝、海、丰、石四个区及十个远郊区县分中心可作为主体具体实施本区县区属企事业单位国有土地的收购和土地一级开1发工作（进行土地收购和土地一级开发时，土地收购方案及预期收益、土地一级开发成本及预期收益等报市中心审批后方能实施）”，此外，该条同时还明确“商务中心区分中心”、“中关村分中心”以及“北京市经济技术开发区”均可作为主体具体实施本规划范围内的土地一级开发工作。
土地一级开发实施工作方案
土地一级开发实施工作方案一、工作背景和目标分析在城市化进程不断加快的背景下，土地开发成为重要的发展手段和途径。
土地一级开发是指对农村集体经济组织和农户集中居住地、村住区和村工区进行宅基地和农村集体建设用地的勘测、测绘、规划、设计、征收、分配、移民安置、拆迁、建设和管理等运营活动。
本工作方案旨在制定土地一级开发的实施工作计划，确保土地资源的合理利用和农村发展的可持续性。
二、工作内容和方法1.勘测、测绘、规划、设计阶段（1）利用现代测绘技术对待开发区域进行详细勘测和测绘工作，包括地形、地貌、地质条件等数据的获取。
（2）依据勘测结果进行土地规划和设计，根据土地可行性和环境影响评估制定开发方案。
（3）充分调研开发区域的自然、社会、经济等因素，确定合理的土地用途和开发模式。
2.征收、分配、移民安置阶段（1）按照法律法规和程序，对需要征收的土地进行征收，确保公平、公正、公开，多渠道筹措征地补偿费用。
（2）根据征地范围和居民目前的居住状况，制定合理的移民安置方案，确保居民的基本生活权益。
（3）科学、公平地对待地上和地下的各项财产，确保市场经济的运行规则，物尽其用，合理利用资源。
3.拆迁、建设和管理阶段（1）对需要拆迁的房屋、设施进行评估和拆迁，确保拆迁工作的顺利进行，避免不必要的争议和纠纷。
（2）按照规划和设计要求，对待开发区进行建设和管理，保证项目进度和质量的同时，注重环保和生态建设。
（3）建立合理的管理机制和流程，确保开发区的正常运行和后期维护。
三、工作计划和时间安排1.勘测、测绘、规划、设计阶段：预计完成时间为3个月。
2.征收、分配、移民安置阶段：预计完成时间为6个月。
3.拆迁、建设和管理阶段：预计完成时间为1年。
四、预期成果和效益评估1.实施土地一级开发，有效利用土地资源，提高土地利用效率，为农村发展提供更大的空间。
3.通过移民安置和拆迁工作，提升农民的生活品质和居住环境，促进农村社会稳定和和谐发展。
土地一级开发内容
土地一级开发内容土地一级开发是指对未利用或未充分利用的土地进行开发建设，以实现土地资源的最大价值。
土地一级开发的内容涉及土地的规划设计、基础设施建设、土地整理与开垦、绿化美化等方面。
下面将从这些方面逐一介绍土地一级开发的内容。
一、土地规划设计土地规划设计是土地一级开发的首要步骤，它包括对土地利用现状进行调查和评估，确定土地利用规划的总体方向和目标，制定具体的土地利用方案。
在规划设计中，需要考虑土地的自然条件、社会经济条件、环境保护要求等因素，合理确定土地用途和布局，以实现土地资源的有效利用和优化配置。
二、基础设施建设基础设施是支撑土地利用的重要条件，它包括道路、供水、供电、通信、排水、燃气等基础设施的建设。
土地一级开发需要根据土地利用规划确定的用途和布局，合理规划和建设基础设施，以满足土地利用的需要。
在建设过程中，需要考虑基础设施的可持续性和环境友好性，确保基础设施的质量和效益。
三、土地整理与开垦土地整理与开垦是指对土地进行改造和改良，以提高土地的利用效益和生产力。
土地整理包括土地的平整、填埋、排水、固化等工程措施，以改善土地的地形、土质和排水条件。
土地开垦包括农田的开垦、园林绿地的建设、工业用地的开发等，以扩大土地的利用范围和增加土地的产出。
四、绿化美化绿化美化是土地一级开发的重要内容，它包括植树造林、绿化景观、花坛草坪、水体景观等绿化措施，以提高土地的生态环境和景观效果。
绿化美化不仅可以改善土地的生态功能和生态效益，还可以提升土地的使用价值和观赏价值，为人们提供良好的生活和工作环境。
土地一级开发的内容涉及土地的规划设计、基础设施建设、土地整理与开垦、绿化美化等方面。
这些内容相辅相成，相互关联，共同构成了土地一级开发的整体内容。
通过科学规划和合理设计，合理建设基础设施，改造和改良土地，以及进行绿化美化，可以有效提高土地的利用效益和生态效益，实现土地资源的可持续利用和优化配置。
而在实际开发过程中，需要充分考虑土地的自然条件、社会经济条件、环境保护要求等因素，注重生态环境保护和可持续发展，以实现土地一级开发的目标和效果。
土地项目尽职调查提纲
律师在土地项目转让过程中进行的尽职调查一、为完成土地使用权交易需进行的前期调查工作（一）、对土地使用权权属的调查1、审查《国有土地使用权证》，了解使用权的取得方式、使用权的出让年限等情况；2、建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致；3、转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人；4、转让方拟转让的建设用地使用权的取得方式，是出让还是划拨；5、调查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据，是否符合出让合同的有关约定；6、调查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地；8、拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利。
9、审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形：(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；(2)已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；(3)权属有争议的；(4)未依法登记领取权属证书的；(5)以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。
(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
10、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况；（二）、对转(受)让方主体资格调查1、到工商登记机关进行查询，了解交易双方公司是否合法成立、是否有效存续；2、审查转让方和转受让方的法人资格证书或执照；二、为完成土地使用权交易需进行的后期具体工作1、拟定转让方与受让方签订的土地使用权转让合同；2、协助转让方出具无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件并对相关文件加以审查；3、审查关于转让房地产价值的评估报告；4、协助交易双方前往公证处签署转让合同,并对公证处签署的转让合同加以审查；5、拟定土地使用权交易过程中需公司准备的决议文件；6、准备土地使用权交易过程需提交政府部门的相关文件；7、协助交易双方办理土地使用权交易的整个过程。
土地一级开发法律服务的审查要点
土地一级开发法律服务的审查要点转自：今日头条2022-04-05 15:34·德恒律师事务所土地一级开发，一般是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套基础设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件（“熟地”），再对“熟地”进行有偿出让或转让的过程。
按照开发主体划分，土地一级开分为政府运作模式和开发企业运作模式。
在政府运作模式之下，政府下属的土地收储机构或承担土地一级开发职责的国有企业既是土地开发的投资主体、开发主体，也是土地增值收益的享有主体。
这种模式主体清晰，权责明确，也很少会产生法律纠纷。
在开发企业运作模式之下，由政府或者土地收储机构与土地开发企业签订开发协议或者合作协议，由开发企业负责筹措资金，办理规划，组织征地、拆迁，进行基础设施建设，开发企业在完成土地开发后回收开发成本、利润或者与政府按照约定分享土地增值收益。
在市场运作模式下，开发企业参与土地一级开发可以减轻地方政府进行土地开发的资金压力，对于满足经济发展和城市建设用地需求有着积极意义。
但开发企业也面临如何回收土地开发成本、能否收取土地溢价收益、土地开发协议解除后合法权利如何救济等一系列问题。
现笔者结合办案实践以及有关案例，对开发企业运作模式下土地一级开发纠纷的有关实践做法和法律问题进行分析和总结，以供交流参考：一、土地一级开发协议的的法律性质土地一级开发协议一般以“土地整理协议”“投资合作协议”“开发建设协议”等名称出现，该类协议的的主要内容为政府与社会资本合作进行土地一级开发，开发企业按照约定回收土地开发成本、利润或者按照约定分享土地增值收益。
依照《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条第（五）项规定，该类政府与社会资本进行合作的协议在法律性质上属于行政协议范畴。
在争议解决及法律适用上，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十八条规定：订立于2015年5月1日之前的行政协议所引发的争议应适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，2015年5月1日后订立的行政协议引发的纠纷应适用《中华人民共和国行政法》及《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定。
土地收并购项目法律尽职调查清单
银行与购房者之间的按揭协议范本
8、
项目竣工验收
（1）
关于规划、环保、消防等各单项验收的意见
（2）
竣工验收备案表
（3）
实测面积报告书
已有房产证的项目不需要提供
9、
房屋所有权证书及权利限制文件
10、
项目开发情况、开发进度及在建工程情况说明
11、
贵公司对项目已经投资资金的台账（分为已办理房产证房屋及未办理房产证房屋两部分梳理，需罗列花费投资资金的子项目及对应金额）
六、税务及财政补贴
1、
贵公司目前适用的主要税种、税率以及土地使用税的缴纳情况
2、
贵公司任何时期所接到的所有税务部门签发的涉及贵公司欠税通知、欠税罚单
3、
贵公司享受税收优惠或财政补贴的任何政府批准文件，包括但不限于任何认定贵公司具备享受减免税资格的批复和批准证书，任何政府部门同意对贵公司提供“先征后返”、财政补贴等待遇的批准文件、通知等
土地收并购项目法律尽职调查清单模板
序号
文件明细
有
无
备注
第一部分 贵公司文件
一、基本情况
1、
公司最新的证照文件，包括：
（1）
营业执照正、副本复印件及历次发生变更的营业执照
（2）
组织机构代码证
（3）
税务登记证
（4）
银行开户许可证
贷款卡
（5）
社会保险登记证/表
（6）
房地产开发企业资质证书
2、
公司最新章程
3、
2）投资情况（预计投资总金额、已投资金额、资金缺口）；
3）项目建设情况（项目建设是否如期正常进行，开发进度情况，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证、消防验收文件、规划验收文件、竣工验收备案表及房屋质检报告的取得情况）；
法律尽职调查内容和需要关注的问题
第16页
五、房地产公司尽调特别需要关注的事项
5.2
项目公司开发资质
（1） 资质分为四个等级： 一级资质：承担房地产项目的建设 规模不受限制，可以在全国范围承 揽房地产开发项目。
第17页
二级资质及二级资质以下：可以承 担建筑面积２５万平方米以下建设
五、房地产公司尽调特别需要关注的事项
5.3 土地出让金和契税的缴纳 （1）办理《国有土地使用证》的必要 条件；
4.4
目标公司的主要证件
（1）《 营业执照》、《 税务登记证》 （国税和地税）、《 组 织机
构代码证》、《 统ຫໍສະໝຸດ 登记证》 等，核查原件。第9页
如外商投资企业, 需核查《 批 准证书》、外汇登记IC卡等证件。
四、一般性公司尽调需要关注的事项
4.5
目标公司债务和对外担保情况
（1）需要关注主要融资和担保合同是 否对交易有所限制。
法律尽职调查 内容及需要关注的问题
XX律师事务所
| 2018-8-22
目录
一、法律尽职调查的概念
二、法律尽职调查的目的
三、法律尽职调查的方式
四、一般性公司尽调需要关注的事项
五、房地产公司尽调需要特别关注的事 项
第2页
六、小结
一、法律尽职调查的概念
第3页
法律尽职调查， 指在上市、收 购兼并、重大 交易中，由委 托人委托律师 就交易对象和 交易事项的相 关法律事项， 按照其专业准 则，进行审慎
5.1 建设手续是否合法有效。主要为“五证”，必须核查原件。
（1）《建设用地规划许可证》及附件、附图：规划用地位置、性质和面积等； （2）《国有土地使用证》：面积、土地使用权人、用途、抵押登记等 （3）《建设工程规划许可证》及附件、附图：建筑面积、用途、层数等 （4）《建筑工程施工许可证》：面积、开工和竣工时间； （5）《预售许可证》：预售的范围、面积。
尽职调查的基本内容
尽职调查的基本内容一、业务调查（1）业务调查主要包括分析公司所处细分行业的情况和风险，调查公司商业模式、经营目标和计划。
公司的商业模式是指公司如何使用其拥有的关键资源，通过有效的业务流程，形成一个完整的运行系统，并通过这一运行系统向客户提供产品或服务，满足客户需求并向客户提供了价值，从而获得收入、利润和现金流。
（2）行业研究通过搜集与公司所处行业有关的行业研究或报道，与公司管理层交谈，比较市场公开数据，搜集行业主管部门制定的发展规划、行业管理方面的法律法规及规范性文件，以及主办券商内部行业分析师的分析研究等方法，审慎、客观分析公司所处细分行业的基本情况和特有风险（如行业风险、市场风险、政策风险等）。
包括但不限于:1、行业所处的生命周期和行业规模；2、行业与行业上下游的关系（即行业价值链的构成）；3、行业的竞争程度及行业壁垒；4、国家对该行业的监管体制和政策扶持或限制，以及产业政策对该行业的影响；5、影响该行业发展的有利和不利因素。
（3）公司产品考察通过与公司经营管理层交谈，实地考察公司产品或服务，访谈公司客户等方法，调查公司产品或服务及其用途，了解产品种类、功能或服务种类及其满足的客户需求。
包括但不限于：1、产品或服务的种类；2、调查每种产品的功能和用途以及特定消费群体，或服务所满足的客户需求及特定消费群体；3、每种产品的技术含量（所应用的关键技术及所达到的技术指标）或服务的质量；4、每种产品或服务是否向消费者提供保障（售后服务等）；5、报告期内各期每种产品或服务的规模，需求状况及其对价格的影响；6、各类产品或服务在公司业务中的重要性，包括在销售收入及利润中的比重，在行业中所占的市场份额和变动趋势；7、公司对提高现有产品或服务质量、增强竞争力等方面将采取的措施以及公司新产品或服务种类的开发计划。
（4）关键资源调查通过实地考察、与管理层交谈、查阅公司主要知识产权文件等方法，结合公司行业特点，调查公司业务所依赖的关键资源，包括但不限于：1、公司独特的、可持续的技术优势（包括分析主要产品或服务的核心技术、可替代性以及核心技术的保护措施等）；2、研发能力和技术储备（包括分析公司的研发机构和研发人员情况、研发费用投入占公司业务收入的比重、自主技术占核心技术的比重等）；3、商标、专利、非专利技术等无形资产的数量、取得情况、实际使用情况、使用期限或保护期、最近一期末账面价值、存在纠纷情况等；4、取得的业务许可资格或资质情况;5、特许经营权（如有）的取得、期限、费用标准；6、提供产品或服务时所使用主要设备和固定资产的情况；7、公司高级管理人员与核心技术（业务）人员的简要情况，主要包括：姓名、国籍等基本信息、职业经历（参加工作以来的职业及职务情况）、曾经担任的重要职务及任期、现任职务及任期，根据其业务经历、行业或专业背景，评价高级管理人员的经验和能力，整体评价整个管理团队是否有互补性；8、调查公司管理层及核心技术（业务）人员的薪酬，持股情况和激励政策（包括股权激励）。
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土地收储成本支出情况；
土地收储项目的合同内容及履行情况；
项目总体规划审批相关文件；
收储项目与后续出让相关的一些相关文件的情况；
项目有关的优惠措施情况；
I.
操作流程、政策、法律法规
项目所在地工商关于股权变更所需要文件及操作流程情况；
项目所在地工商关于章程、董监事、备案的登记所需文件和操作流程情况；
所有正在进行的或潜在的针对公司的执法或行政调查的情况；
被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况（如有）；
H.
土地收储
土地收储项目的招标情况；
公司中标的情况；
目标地块原土地性质、权属情况、动拆迁的情况；
动拆迁相关的政策、文件、公告情况；
已签署的动迁协议的履行情况、动迁户的安置情况；
未动迁完毕的清单以及动迁进展情况；
公司经营性合同的情况；
公司供应商的情况；
公司关联交易的情况；
公司保险的情况；
公司重大合同；
E.
无形资产 (如有)
知识产权：所有由公司所有或使用的知识产权（商标、专利等）的详细情况以及相关登记文件的情况；
重要合同：任何技术许可或技术转让合同，商标许可或商标转让合同文件的情况；
F.
劳动
公司员工人数基本构成（正式员工、派遣员工等）情况；
公司资产或股权存在查封、冻结的情况；
公司为本项目投入前期成本的所有财务凭证核对；
C.
对外投资、融资担保情况
公司对外投资结构情况；
公司融资、借贷情况签署的各项合同以及履行情况；
公司担保利益签署的各项合同以及履行情况；
D.
公司经营
公司治理结构情况：职能部门设置和内部权力配置情况；
公司重大的股东决定、董事会决议等情况；法律尽职调查围A.组织与设立
企业注册资本、出资人、出资方式、股东基本情况；
公司股权结构情况、公司股权变更沿革；
公司法定代表人基本信息；
公司董事会/监事会成员、经理基本情况；
公司章程情况；
公司验资情况、出资证明情况；
公司证照、印鉴情况；
公司其他主要证件的情况（组织机构代码证等）；
公司一级土地开发、动拆迁资质的情况；
项目所在地一级土地开发相关政策、法律法规
项目所在地动拆迁相关综测、法律法规
J.
母公司情况（与目标公司相关）
母公司的股东情况、出资情况、设立登记法人地位存续情况；
母公司组织结构和经营管理情况（包括董监事、经理设置）、章程情况；
母公司对目标公司和目标项目的控制情况；
母公司的印鉴情况；
母公司员工情况（主要是派往目标公司的人员情况）；
公司员工社会保险金缴纳情况（是否有欠缴等）；
G.
争议、诉讼（如有）
未决以及可能发生的诉讼和合同纠纷情况
任何调解书、将会生效的判决书、诉状、命令、禁令以及任何重要的和解协议以及相关来往信函的复印件，如果公司成立迄今，公司或其董事、经理或重要雇员是或已经是该等文件的当事人，或受到该等文件的制约的情况；
所有已经遭受的、正在进行的、或潜在的针对公司的执法或行政处罚、调查的情况（如有）；
母公司资产涉及目标项目的对外投资、融资、担保情况；
母公司签署的与目标项目有关的重大合同及负债情况；
母公司与目标公司及目标项目有关的知识产权、无形资产以及关联、竞争关系的情况；
母公司取得的与目标项目有关的许可证照情况；
母公司与目标公司、目标项目有关的劳动人事情况（例如是否有代缴社保等）；
母公司与目标公司、目标项目有关的资金控制、专款管理及其他重大安排情况。
公司主要股东的信誉情况；
公司已经取得的各种许可证（尤其动拆迁许可证）的情况；
公司分支机构的上述情况（如有）；
B.
资产情况
公司资产清单、资产评估文件及购买协议、付款凭证、其他证明资产权属的文件的情况；
公司成立至今所有财务月的资产负债、利润、现金流量情况；
公司表外的重要债权债务情况；
公司以分期付款购买、信贷、租赁等方式拥有或使用的重大资产清单及相应合同情况；