王霁虹 以收益分成方式进行土地一级开发中的法律风险与防控
土地一级开发的风险与规避
土地一级开发的风险与规避
宋安成
【期刊名称】《上海房地》
【年(卷),期】2011(000)011
【摘要】房地产开发一般由土地一级开发和土地二级开发两大部分构成。
所谓一级土地开发．是指土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，达到土地出让标准的土地开发行为。
【总页数】2页(P39-40)
【作者】宋安成
【作者单位】盈科（上海）律师事务所
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.资金风险管理防范——土地一级开发企业投融资风险管理防范举措 [J], 云巧洁
2.谈土地一级开发中风险的分析与规避 [J], 谢洋斌
3.规避风险加强土地一级开发项目管理 [J], 郭雪峰
4.国有企业参与土地一级开发的风险及规避 [J], 王欣
5.土地一级开发法律风险与规避 [J], 宋安成
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基于风险视角的 ESG评级价值相关性再思考
基于风险视角的 ESG评级价值相关性再思考作者：沈洪涛李双怡林虹慧王徐来源：《财会月刊·上半月》2022年第03期【摘要】投資者对可持续发展的关注推动了ESG评级的快速发展。
ESG评级能否提供价值相关的信息成为研究热点，但结论并不一致。
基于实践中更为普遍的ESG负面筛选策略，本文创新性地从风险角度检验ESG风险评级与投资价值之间的关系，以重新审视ESG评级的价值相关性。
具体地，本文借助评价ESG风险暴露程度的RepRisk评级数据，验证ESG风险评级对公司股票回报率与波动性的影响，并进一步对比分析ESG正面评级的价值相关性。
研究发现， ESG风险越高的公司，其股票回报率越低，股价波动性越大，但ESG正面评级的价值相关性并不稳定。
在此基础上，本文提出我国ESG信息披露与ESG投资未来发展的建议。
【关键词】ESG评级;价值相关性;负面筛选;ESG投资【中图分类号】 F275 【文献标识码】A 【文章编号】1004-0994（2022）05-0011-9一、引言环境、社会和治理（简称“ESG”）是以人与自然和谐共生为目标的可持续发展价值观。
随着可持续发展思想的深入， ESG成为政策制定者、监管者、企业、投资者等利益相关方密切关注的话题。
ESG理念高度契合了我国“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，以及“十四五”规划和二○三五年远景目标中“推动绿色发展，促进人与自然和谐共生”的可持续发展战略。
2006年，联合国负责任投资原则组织（Principles for Responsible Investment， PRI）成立，旨在帮助投资者理解环境、社会和治理等要素对投资决策的影响，并支持投资者将这些要素融入战略决策中。
自此，责任投资的受关注度迅速提升，截至2022年2月14日，全球已有超过4700家机构加入PRI，其中中国有90家①。
ESG评级作为评估ESG表现的重要工具，可帮助资本市场各参与方了解和判断企业及金融产品的ESG表现。
土地一级开发企业涉税问题研究
土地一级开发企业涉税问题研究作者：何佳颖来源：《中国乡镇企业会计》 2021年第4期何佳颖摘要：随着经济社会的持续快速发展，土地一级开发事业迎来了前所未有的重大发展机遇，如何采取有效方法与策略，切实优化土地一级开发企业涉税问题，成为业内广泛关注的焦点课题之一。
基于此，本文首先介绍了土地一级开发业务相关内容，分析了土地一级开发企业涉税处理现状及存在问题，提出了优化土地一级开发企业涉税工作的有效措施，阐述了个人对此的几点浅见，望对涉税问题处理实践有所裨益。
关键词：土地一级开发；企业财务；涉税问题；方法对策引言当今社会，经济发展质量显著提升，土地一级开发实践面临着更多的不确定性因素，使涉税问题处理面临着更为严峻的挑战与考验。
当前形势下，必须宏观审视土地一级开发企业涉税处理现状，准确把握涉税问题的处理技巧与方法，切实规避税务风险。
本文就此展开了探讨。
一、土地一级开发业务分析土地一级开发是在城市总体规划和土地利用规划约束范围内，由政府相关部门或委托相关企业，对国有土地资源进行统一征收和管理的特定行为与活动，使目标土地区域由“生地”转换成为“熟地”，满足土地出让条件，为土地资源的后续开发利用奠定坚实基础。
长期以来，国家相关部门高度重视土地一级开发业务的创新与实施，在征地拆迁和安置补偿政策制定、一级开发流程优化、土地利用总体成效评价等方面制定并实施了一系列重大方针政策，为高质高效地开展土地一级开发提供了基本遵循与方向引导，在国有建设用地储备领域取得了令人瞩目的现实成就，为新时期激发国有土地资源潜力注入了强大动力与活力。
同时，广大土地一级开发企业同样在创新开发模式，优化开发流程等方面进行了大量卓有成效的研究与探索，效果显著，使土地一级开发的“政府主导”和“资金密集”等特征进一步凸显，极大程度上满足了城市建设与经济发展对土地资源产生的强烈需求。
在上述背景下，土地一级开发企业所面临的涉税问题也开始逐渐浮出水面，只有及时有效、科学合理地采取涉税问题处理策略，才能确保土地一级开发企业实现未来长远发展。
国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)
2017年12月18日至20日，中央经济工作会议 工作总基调：稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变，调整优化财 政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条 市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融 资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土 地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目 集合发行。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应， 原则上不超过5年
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债 资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息， 实现项目收益和融资自求平衡。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院 批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄 送国土资源部。
用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方 向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。其中，土地储 备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备 计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供 应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其 他公益性事业。
最新(王达)运用法律方法完成土地一级开发及棚改
王达简介
宪法与行政法学博士，原最高人民法院行政审判庭资深法官，在最高人民法院工作十多 年，先后从事过刑事审判、民事审判、行政审判工作。起草几十部司法解释，参与几十部立法， 办理过许多大案要案。曾担任高级法院院长助理、审判委员会委员，曾担任广州大学公法研究 中心副主任、研究员，研究生导师，曾担任中国房地产产权产籍协会常务理事、北京市房地产 法学会常务理事。现任北京朗仕律师事务所律师、征收拆迁法律服务中心主任。多次在国家行 政学院、清华大学、北京大学给中央国家机关司局长和县市长培训班授课，在国家法官学院给 全国三分之二以上的法院院长授过课。精通征收拆迁、不动产登记、行政执法等领域法律，发 表相关论文一百多篇，出版专著多部，征收拆迁的专题研究五次获得国家部委相关部门奖励。 领导的法律服务团队先后担任十几个省几十个市县区政府的法律顾问，为三百多个棚户区改造 项目提供法律咨询服务，破解许多征收拆迁难题，取得和谐拆迁快速拆迁的良好效果。
SWOT
分析
一 当前棚改遇到的瓶颈
企业自行拆迁标准随意 开口子致使钉子户占便宜 缺乏依法强制的威慑 打击非法信访管理不够 职能部门履行职责不到位
二 部分典型案例
（一）暴力拆迁与不作为的教训 （二）部分成功案例
案例
分析
（一）
部分典型案例
暴力拆迁与不作为的教训
1、大连甘井子区保利项目施工企业故意伤害一案 2、衡水市大庙城中改造故意毁坏财物罪案 3、北京市门头沟违法注销房产证违法拆迁案 4、抚顺开发商抵押安置房 5、南阳不作为酿成艾滋病拆迁队事件 6、南阳市检察院处级干部危险方法危害公共安全 7、郑州市惠济区黑拆被确认违法的善后
6、纳入城市规划区的集体土地上的合法房屋， 参照国有 中纪委8号文及最高法解释
城镇化进程中的土地一级开发风险管理体系研究
2021年4月第24卷第8期中国管理信息化China Management InformationizationApr.,2021Vol.24,No.80 引 言我国土地一级开发市场化进程缓慢，本文从企业经营过程中遇到的风险出发，研究应对措施，以进行有效的风险应对。
1 土地一级开发行业及其风险管理概述1.1 “土地一级开发”概念的提出和演化2000年12月，北京市出台的《中关村科技园区条例》第四十八条提出“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划”［1］，官方首次提出土地一级开发概念。
2002年12月，《北京市土地一级开发管理暂行办法》提出“土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
”［2］北京市最先开展土地储备的制度规范工作，但早期对储备和开发的概念及工作范围等都并未做太大区分。
2007年11月，国土资源部、财政部、中国人民银行共同发布的《土地储备管理办法》在第二条明确规定“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
”［3］该办法虽然没有明确提到土地一级开发，但是不难推断土地一级开发是土地储备过程中依法取得土地和前期开发的环节，该管理办法作为全国范围的指导文件，为土地一级开发市场化发展奠定了基调。
1.2 土地一级开发风险管理概述国内的主流研究者将风险管理定义为通过风险识别、风险评估，优化组合各种风险管理方法，以最低成本最大限度地有效控制风险，保证安全。
土地一级开发风险管理包含风险识别、风险评估、风险转移和风险控制4个步骤。
2 我国土地一级开发行业和企业情况2.1 我国土地一级开发行业1998年以前为启蒙期，我国土地一级开发行业缺乏制度法规约束。
实操中，企业利用各种手段，以协议方式从政府手中取得土地后进行拆迁整理、市政建设，后建造房屋进行出售。
房地产开发企业合规管理及法律风险防范_记录
《房地产开发企业合规管理及法律风险防范》阅读随笔目录一、内容概要 (1)1. 背景介绍 (1)2. 本书阅读目的和意义 (2)二、房地产开发企业合规管理概述 (3)1. 合规管理定义与重要性 (5)2. 房地产开发企业合规管理特点 (6)3. 合规管理体系建设与运行 (7)三、房地产开发企业法律风险类型及成因 (9)1. 法律法规风险 (10)（1）土地政策变化风险 (10)（2）规划审批风险 (11)（3）合同履行风险 (12)2. 项目管理风险 (13)（1）工程质量风险 (14)（2）项目交付风险 (16)（3）客户纠纷风险 (17)3. 企业经营风除 (18)一、内容概要如何实施有效的合规管理并防范法律风险的问题，本文首先从总体上介绍了房地产企业面临的合规管理要求和法律风险类型，强调了加强合规管理和风险防范的重要性。
通过深入分析企业内部合规管理体系的建设、法律法规的遵守与执行、合同管理、项目风险控制等方面的实际操作案例，总结了经验教训，提出了一些切实可行的建议和方法。
文章也关注房地产企业外部环境变化对合规管理和风险防范的影响，并提出了相应的应对措施。
通过阅读随笔，有助于房地产开发企业深入理解合规管理和法律风险防控的理论和实践知识，提高企业的合规意识和风险防范能力。
1. 背景介绍在当今社会，随着城市化进程的加速推进，房地产市场日益繁荣，房地产开发企业作为城市发展的重要参与者，其发展状况直接关系到国家经济、社会稳定和民生福祉。
在追求经济效益的同时，房地产开发企业也面临着越来越多的法律风险和合规问题。
加强房地产开发企业的合规管理及法律风险防范，已成为企业持续健康发展的重要保障。
随着法律法规的不断完善和监管力度的加强，房地产开发企业在项目开发、销售、运营等方面都受到了更为严格的规范。
土地使用权、建设工程规划许可、预售许可等环节都需要遵循相关法律法规的规定。
房地产企业的税收、融资、环保等方面也受到越来越高的关注。
土地一级开发企业投融资风险管理防范举措分析
土地一级开发企业投融资风险管理防范举措分析作者：王仑来源：《今日财富》2020年第28期本文在明确土地一级开发内涵的基础上，以某土地一级开发项目为例，结合笔者在西安高科国际社区建设开发有限公司中的工作经验，阐述了土地一级开发企业投融资风险的应对措施，达到较好的资金风险管理防范效果。
一、引言在城市化进程加速的背景下，土地一级开发项目量有所增加，相应的项目规模也进一步增大。
此时，相应企业需要投入大量资金，承担着较大的投融资风险。
为了保证土地一级开发企业可持续发展，必须要展开企业投融资风险，即资金风险的防范，降低企业可能产生的经济损失，防止企业发生倒闭、破产的问题。
二、土地一级开发的内涵简述土地一级开发一般由政府或其授权委托的企业展开，对存在于一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地由生地转变为熟地，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
现阶段企业参与土地一级开发的主要资金来源是银行贷款，负债投资成为主要的投资方式，在完全市场化运作的模式下，土地一级开发企业存在较多的投融资风险。
现阶段，土地一级开发涉及到的规划内容主要包括：国民经济与社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用总体规划、修建性规划、城市产业发展规划、文物古迹保护规划、绿地系统与景观规划、轨道交通规划、道路交通规划、地下空间开发规划、供水管线规划、基础设施规划（综合管沟、排水系统、通信）、供电规划、天然气规划、消防与安防规划等。
对于土地一级开发项目来说，其需要大量的资金投入，具备较高的投融资风险，因此，相关企业必须要重点实施资金风险的管理与防范。
三、土地一级开发企业的投融资风险应对措施探究（一）项目概述项目为某地区土地储备中心的储备土地，经当地政府批准授权，将该土地建设成区域生活商业配套。
项目总面积18.72平方公里，整治内容包括市政道路建设、平场建设、公园与绿地建设、地下综合管线通道建设等。
房地产开发法律风险防范
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
二、关于房地产建造阶段的法律风险 2、房地产项目施工方面的法律风险； 由于缺乏严格招标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料 供应商等方面产生的法律风险； 由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产’ 生的法律风险； 由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险； 设计变更、签证和索赔产生的法律风险； 因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法 律风险；
TEL：2 EMAIL：
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
二、关于房地产建造阶段的法律风险 1、房地产融资和资金方面的法律风险 国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险； 因融资协议安排产生法律风险（备注：很多房地产不重视融资协议 的签订和履行，认为只要拿到钱就可以了，实际融资协议存在诸多 法律风险，一旦资金提供方启动合同条款违约机制，有时会给企业 带来灾难性的影响。）； 利用虚假文件融资的风险； 盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。
TEL：2 EMAIL：
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、
转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的 风险主要包括：
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
TEL：2 EMAIL：
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
三、关于房地产销售阶段的法律风险 3、与销售行为相关的法律风险 违规销售产生的法律风险； 取得商品预售证书的相关法律风险； 预售房款的收取和使用的相关法律风险； 促销方案的相关法律风险； 销售现场布置和样版房相关的法律风险； 销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险； 认购书、购房合同书相关的法律风险。
王霁虹 石杰--环境治理企业境外发债项目法律业务浅析
环境治理企业境外发债项目法律业务浅析王霁虹石杰北京市中伦律师事务所摘要:环境治理项目前期需要投入大量资金，融资就成为了项目的首要问题，因境外发债的融资成本低，对于资金使用约束性小，越来越多有实力的中国环境治理企业也开始考虑将境外发债作为融资方式。
本文以境外发债的流程为主线，结合最新的相关政策法规，对该业务中的法律服务要点进行了简要分析，以与各位同仁进行分享和业务交流。
关键字:环境治理企业融资境外发债项目律师业务目前，中国的环境治理项目大多采用PPP模式进行，而环境治理企业作为社会投资人，除了承担常规的项目建设及运营管理责任外，还需承担投资及融资义务。
在PPP项目相关合同中，均有对社会投资人融资能力的要求，“融资交割”也成为了考核社会投资人融资能力甚至是否继续PPP项目合作的重要指标。
通常而言，环境治理PPP项目中，社会投资人可采用银行项目贷这一传统融资方式的是项目资本金之外的部分，而项目资本金部分（包括环境治理PPP项目的项目公司注册资本）则需由作为社会投资人的环境治理公司来自行投资。
目前环境治理项目的总投资额动辄几十个亿，20%的项目资本金也要十几个亿，环境治理公司的投资压力很大，故亦考虑以融资方式予以解决。
在实践操作中，很多环境治理PPP项目的资本金通过环境治理公司与财务投资人经由基金、信托等路径以“明股实债”方式予以解决。
但该等融资方式的融资成本较银行项目贷高出很多，且因政府方大多对社会投资人的投资能力及环境治理项目PPP项目公司的稳定性有要求，无论财务投资人在设立时进入项目公司还是在项目公司设立后以增资方式进入，均需取得政府方的认可，故该等融资方式在很多项目中难以实现。
而近期，因“外保内贷”政策松动等原因，很多环境治理企业开始考虑将境外发债作为融资的另一新途径。
境外发债的融资成本不仅远低于目前的基金、信托等路径、且大多比银行项目贷的成本低，而且对于资金使用没有限制，优势较为明显，但其对于服务律师的业务能力有较高的要求，很多律师因此在承接此类业务时亦因此有所犹豫。
34190135
矛盾基础上 。 出了我 国土地征 用制度应该建立城 乡 提 统一的土地市场； 明确征地 范围， 坚持公共利益原则 ； 制定土地征用法 ； 改革补偿 安置办法等一
系 列用 ； 改革； 公共利益 以公共利益为 目的是 土地征用行 为发生的前提条件。 目前我国土地 须先经过土地征用这一环节。这样 的土地使用制度不仅阻碍了土地资源 征用权滥用的一个重要原 因就是公共利益的范围界定不明确 。因此研究 的有效配置 ， 更使土地征用无法按照公共利益 的原则行使。因此 ， 建立城 公共利益的涵义与范围对于改革并完善我国土地征用制度具有十分重大 乡统一的土地市场就成为改革我 国土地征用制度的客观需要。建立城乡 统一的土地市场要在政府宏观调控指导下 ，在科学制定土地利用规划的 的 意义 。 基础上 ， 把城市土地和农村建设用地推进调整 ， 按市场规律运作 ， 通过招 １ 公共 利 益原 则 与现 行 土地 制 度 的矛盾 国家为发展公共事业或建设公共设施可以行使征用权 ，这是各 国宪 标 、 拍卖 、 出 的方式配置土地资源 ， 挂牌 让 满足不同用地者的需求 。 对于赢 可以按市场经济规律 、 按市场价格获取土地 ， 既可以体 法和法律中都允许的合法行为。但为防止损害私人利益 ， 各国都将公共利 利性的用地项 目， 又能促进土地 的高效利用 ； 而对于公共利益的用 地项 目， 益设定为征用行为发生的惟一合法前提 。 美国联邦宪法规定， 只要是为了 现土地的价值 ， 土地 公共 目 ， 的 并有公正的补偿 ， 、 、 联邦 州 县三级政府及从事建设或经营的法 可通过征用 的方式获取。而且 由于征地后该地块用于满足公共利益 ， 征用前后价格差异小 ， 不会引发各方的利益冲突。 人都可以实行征地。加拿大联邦及安大略省征地法规定 ， 征用土地是 国家 价值增值量小 ， 为了公共利益向私人收回土地 的一种强制权力。１本 １ ５ 年制定 的土地 ３２ 明确界定征地范围， ３ ９１ ． 严格坚持公共利益原则 公共利益是土地征用权行使的惟一合法前提 ， 在实际操作 中， 必须严 征用法规定 ，重要 的公用事业用地可以运用土地征用制度 。我国也不例 外 。我国虽然实行 的是土地公有制 ， 由于公有制 的主体不唯一 ： 但 国家和 格坚持。 根据 国外的实践经验和我国的具体情况， 征地权行使的范围大致 １ 公共道路交通及其附属设施用地 ； ） ２ 国防建设用地 ； ） ３ 劳动群众集体。因此 ， 当国家建设需要使用集体所有的土地时 ， 征用行 为 可包括以下用地： ） 就会发生 。在我国宪法中有 明确的规定 ： 国家为公共利益的需要 ， 以依 公共能源及其附属设施用地 ， 可 如某一城市或地 区的煤气管道工程 ；） ４ 灾害 如水利建设工程 ； ） ５ 公共设施用地， 如公共基础设施用地 、 法对集体所有的土地实行征用。也就是说， 征用集体土地必须以公共利益 防治工程用地 ， ６科学研究及 文化教育事业用地 ；） ７ 自然资源与环境保护工 需要为前提 。但现行的土地制度似乎又扩 大了土地征用权行使 的范围 。 公共绿地等 ； ） ８ 公共事业用地 ， 如福利 、 慈善事业 ；） ９政府机关用地 ；ｏ 国家法 ｌ） 《 土地管理法》 中第 ４ 条规定 ：任何单位和个人进行建设 ， ３ “ 需要使用土地 程用地 ； ） 的 必须 依 法 申请 使 用 国有 土 地 ” 国有 土地 面积 有 限 ， 陕 速发 展 的经 济 律规 定 的其他 事 业用 地 。 。 号 相比， 严重不足 。因此只能从农村集体经济组织获取土地 ， 满足经济发展 ３３ 制定《 ＿ 土地征用法》 的需要。但是由于制度的原因， 我国的集体土地是不能直接出让的。我国 征用是政府基 于公共利益 的需要而对所有权进行 的限制和约束的一 涉及国家 、 集体 、 个人三方的利益。对土地 《 市房地产管理法》 城 第八条规定 ： “ 集体所有 的土地 ， 经依法征用转为国 种形式。土地征用具有强制性 ， 详细 、 、 具体 公正、 可操作性强 。任何含糊 的 有土地后， 国有土地使用权方可有偿出让 ” 该 。这似乎可以理解为当有用 征用法律规范的制定应全面、 地需 求 时— — 无 论 是 为 个人 利 益 、 一 组 织 的 利 益 ， 是 公 共利 益 ， 果 规定都会让某些土地使用者有机可乘 ， 某 还 如 导致寻租行为和投机行为的发生。 需要使用集体土地时 ， 可以动用征地权 ， 先使其转变为国有土地 ， 而后再 因此应对土地征用的范围、 审批程序 、 执行过程 、 补偿方式 、 安置办法等 内 土地管理法》 中 获取其土地使用权。这显然与土地征用权行使 的前提相矛盾。实际上 ， 我 容做详细的规定。 目前有关于土地征用的法律规定仅在《 由于受各种因素的限制 ， 内容不够全面具体。鉴 于土地征用 的重要 国土地征用权的使用也并没有严格控制在公共利益界定的范 围内，征用 体现 ， 性及实际操作 的复杂性 ， 有必要制定专门的法律 ， 对征用行为进行规范。 权 的滥 用 现象 到 处可 见 。 ２ 对公 共 利 益的 探讨 ３ 改 革补 偿 安置 办 法 ． ４ 农地补偿价格偏低是征地矛盾突出的重要原因。适 当提高征地补偿 公共利益的概念具有高度的抽象性 ， 它一般理解为社会普遍的利益。 也是法律公正性 的体现。但需注意的是 ， 改革 而利益又是动态的， 具有相对性的。因此， 公共利益的内涵是多方面 、 多层 不仅是对农民权益 的维护 ， 次、 不确定 的。 可以说公共利益的概念是动态的 ， 以绝对化的。 难 公共利益 后， 只有为公共 目的才能行使征地权 ， ， 因此 补偿标准不能过高。安置工作 是关系农民切身利益的大事 。 各地应 与私人利益是相对的。 但并不是私人利益之外均属公共利益。 公共利益也 事关农民失去土地后的生存与发展， 不是国家利益。在市场经济条件下 ， 代表国家行使权力的各级政府也有其 根据 当地的经济发展的实际情况 ，可采用多种形式安置农 民，如调地安 就业安置 、 货币安置 、 投资入股安置、 留地安置等。而对于不能安置的， 特定的利益。因此， 国家利益绝不能与公共利益相 等同， 尽管两者有时很 置、 难 区分， 但两者之间的区别是客观存在的。 也可以一次性发放安置补助费 ， 使有一技之长者自谋职业。各地在这方面 积极实践， 止多元化安置之路。例如四川省江安县在进行征 土地征用权 的行使必须以公共利益为前提 ， 这是各 国（ 区） 地 在土地 应努力探索， 征 用法 律 法规 中明确 指 出 的 。各 国在 法 律 中均 对公 共 利益 给 予界 定 ， 其表 地补偿安置的过程中探索出一条新路 ， 即实行“ 小康街 ” 用地安置 ， 受到 了 述方式可分为两种 ： 概括式 、 概括与列举并用式 。概括式如法国《 民法典》 当地农 民的 欢迎 。由于农 民在知识 、 技能方面的缺陷使得一般 的就业安置 规 定 ：为 了公 共 利 益 的需 要 ，包 括直 接 的 公共 工 程 建设 和 间 接 满 足公 共 难 以达 成 实效 。因此 建议 在 经 济欠 发 达或 安 置有 困难 的地 区 ， 地 时应 由 “ 征 利益的建设 ， 以及政府进行宏观调控的需要”概括 与列举并用式如 日本 当地政府组织“ ； 失地农 民就业安置 中心”其主要任务首先是技能培训 ， ， 由 的《 土地征收法》 规定 ：为 了兴办各种社会公共事业 ， “ 如道路 、 公园 、 堤防 政府根据失地农 民的需要来确定技能培训的项 目， 统一组织 ， 统一培训。 以及港湾建设等” 。 在确定 已有一技之长后 ，可由农 民自己或 由安置中心联系适合农民的工 ３ 公 共 利益 原 则影 响 下土 地 征 用制 度 的改 革 思路 作， 让被征地农民的安置工作落到实处。这样做既可以避免新贫困人 口的 土地征用制度的改革是系统工程 ， 是长期 的过程。要完善征地制度 、 产生 ， 也降低 了今后工作的难度。 参考文献 确保土地征用权的正确行使 ， 不仅要坚持公共利益 的原则 ， 还要对制度中 存在的阻碍性 因素加以改革。具体来说 ， 改革应从 以下几方面人手 ： 『１李俊敏 ， １ 于海清． 余明全土地征收制度改革探讨叨． 现
自然资源部对十三届全国人大四次会议第2910号建议的答复
自然资源部对十三届全国人大四次会议第2910号建议的答复文章属性•【制定机关】自然资源部•【公布日期】2021.07.06•【文号】自然资人议复字〔2021〕109号•【施行日期】2021.07.06•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】自然生态保护正文对十三届全国人大四次会议第2910号建议的答复自然资人议复字〔2021〕109号王筱虹代表：您提出的《关于完善生态保护红线立法工作和管理制度的建议》收悉。
生态保护红线是保障和维护国家生态安全的底线和生命线，党中央高度重视生态保护红线划定和管理工作，完善生态保护红线立法工作和管理制度，对依法严守生态保护红线极为必要，您提出的有关建议我们将在相关立法和政策制定中积极采纳。
现结合生态环境部和国家林草局的协办意见，答复如下：一、关于“加速制定生态保护红线管理办法”按照国务院部署要求，我部正在牵头研究制定《生态保护红线管理办法》。
2019年以来，依据《中共中央办公厅国务院办公厅关于国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》《中共中央办公厅国务院办公厅关于建立以国家公园为主体的自然保护地体系的指导意见》，我部会同相关部门制定下发了多份文件，初步明确了生态保护红线划定、人为活动管控以及有关矛盾处置规则，为生态保护红线管理工作提供了重要基础。
同时，衔接自然保护地等法律法规规定，结合生态保护红线评估调整、自然保护地整合优化等工作，研究起草了《生态保护红线管理办法》（征求意见稿），进一步明确生态保护红线划定、管控、占用、调整、考核等相关规定，并先后多次征求相关部委、地方的意见建议，拟进一步完善后报国务院。
二、关于“严格把关红线划定方案”我部高度重视生态保护红线划定工作，在广泛听取相关部门、基层政府和专家意见的基础上，对划定过程中的突出矛盾问题进行了认真研究，相继制定10余份文件，明确矛盾处理规则，严格审核划定方案。
一是明确工作原则。
坚持强化统筹，结合国土空间规划划定落实三条控制线，做到不交叉不重叠不冲突；应划尽划，根据自然地理格局和生态功能划定，不预设比例指标；安全优先，牢牢守住耕地保护红线，确保国家粮食安全；问题导向，妥善处理历史遗留问题，尽量减少新的不必要的矛盾冲突。
房地产宏观调控背景下建筑施工企业法律风险及对策
房地产宏观调控背景下建筑施工企业法律风险及对策关键词：房地产宏观调控建筑施工企业风险对策摘要：2010年以来，国家针对过热的房地产先后出台了一系列宏观调控政策，房地产企业面临重新“洗牌”，而与房地产企业密切相关的建筑施工企业风险也在加大。
这些风险无一例外的最终都将以法律风险的方式表现出来。
我们必须充分认识这些风险，并及时应对。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：Key words: Real estate；Macro-control；Building construction enterprise；Risk；CountermeasureAbstract: Since 2010, the state against the overheated real estate has issued a series of macro-control policies, real estate companies face afresh “shuffle”, the construction business risk which closely related to the real estate enterprises is also increased. These risks without exception will eventually to legal risk manner. We must be fully aware of these risks, and timely to reply.房地产宏观调控背景2010年1月，为了促进房地产市场平稳健康发展、稳定市场预期，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，但第一季度全国大中城市房屋价格增长速度仍然过快，房地产市场投机因素日益增强。
2010年4月17日，国务院直接针对房价、地价上涨过快的形势出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。
浅谈如何抑制土地评估风险
浅谈如何抑制土地评估风险
张健;燕洪波
【期刊名称】《黑龙江国土资源》
【年(卷),期】2007(000)003
【摘要】曾在新浪网上看到一条对评估行业的调侃：“在激烈无序的竞争压力下，不少评估业务中客户的要求就是评估师估价的结果；评估师要做的，就是给客户要求的估价结果从专业角度找出恰当的理由。
”此话说的让专业人士感到不舒服，但是，经济工作中的任何行业都有它特定的行业风险，我国的评估体系尚不完善，在成长过程中出现一些瑕疵也是在所难免，关键是如何正确认识和积极防范。
而对风险有充分的认识，积极防范和规避风险，是每一名土地估价师和每一个评估机构面临的严峻挑战。
由于土地评估带来的是隐性风险，一般不会马上显现出来，因此，作为土地评估工作者不能麻痹大意、心存侥幸，给自己埋下风险隐患。
笔者以自身从事评估工作的实际体会，谈一谈若想成功控制评估风险应该注意的几个问题。
【总页数】1页(P35)
【作者】张健;燕洪波
【作者单位】绥化市国土资源局;绥化市国土资源局
【正文语种】中文
【中图分类】F3
【相关文献】
1.农村集体土地房屋拆迁补偿评估风险及防范对策 [J], 詹海斌
2.浅谈如何抑制土地评估风险 [J], 段玉虎;李春河
3.城市边缘区土地资源价格评估风险预控 [J], 周莹莹;于晨;刘飞燕;李璐
4.集体土地产权结构与抵押评估风险防范 [J], 曾晖;邢国威;付梅臣
5.浅谈三优三保工作中评估风险防控 [J], 王灿
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房地产企业财务危机预警实证研究
房地产企业财务危机预警实证研究王楠子;吴霁峰;何云;王欣怡【摘要】房地产企业财务危机预警管理能力在企业经营活动风险控制中占据重要位置.建立在我国上市公司财务数据具有高相关性和高维性等特点之上,提出了基于主成分分析与Logistic分析相结合的危机预警方法.运用逻辑回归分析方法,得到影响房地产企业财务能力的6个主成分综合因子,构建科学合理的房地产企业财务危机预警决策模型.实证研究结果表明:该模型能够最大限度减少变量信息丢失情况下实现多变量的降维处理,同时解决原始数据各变量之间彼此高度相关的不足,对于预测企业经营失效与否具有很好的识别预警和推广能力,为我国上市房地产企业制定后期发展战略决策提供有效参考.【期刊名称】《工程管理学报》【年(卷),期】2019(033)003【总页数】5页(P154-158)【关键词】房地产企业;财务危机预警;逻辑回归分析;主成分分析【作者】王楠子;吴霁峰;何云;王欣怡【作者单位】中建一局集团第二建筑有限公司,北京 102600;武汉中城房地产有限公司,湖北武汉 4300741;文华学院,湖北武汉 430074;华中科技大学,土木工程与力学学院,湖北武汉 430074【正文语种】中文【中图分类】F293.3房地产行业关系国计民生，该行业的发展可以有效提升国家整体经济实力，对于房地产相关联的产业的发展也具有促进作用，因此房地产行业已经成为了推动社会经济发展的重要力量[1，2]。
房地产行业具有周期长、高投资、高风险、高收益等特征，在我国经济和社会发展中占据重要位置[3]。
随着市场经济的完善，近年来房地产行业竞争日趋激烈，一些企业由于管理不善而导致严重负债局面[4]。
而企业财务能力是综合反映企业利用自身积累的财务知识合理控制企业财务资源的能力，其中财务危机预警管理能力对企业深入挖掘经营活动中存在的风险因素和揭示隐藏问题具有重要意义，能为企业及时做出风险控制决策提供可靠依据，进而化解危机，提升企业核心竞争力[5]。
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随着中国经营性用地必须进行招拍挂的政策日益严厉，越来越多的开发商开始把目光投向土地一级开发市场。所谓土地一级开发，是指政府组织并委托一级开发实施主体，对纳入土地储备范围的土地，按照各项规划条件进行征地拆迁、土地整理、适当的市政配套设施建设，使土地达到出让标准的土地开发行为。土地一级开发获得收益的方式有两种，一为固定收益率，如北京市规定企业参与土地一级开发最高利润率为8%；二为参与土地收益分成。即开发商与政府约定，双方按一定比例对土地出让收入超出双方约定金额以上的部分进行分配。本文将针对土地收益分成的土地一级获益方式进行分析和评论。
土地收益分成的方式，对地方政府来说，是以将来的收入向开发商支付土地一级开发费用，可以大大减轻政府短期内的财政压力；对开发商说，可以提高土地一级开发的投资收益，并且有利于在土地出让时摘地。
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虽然采用土地收益分成模式听起来极为诱人，但是基于当前国家对房地产市场的严厉调控政策，以及全国上下均对地方政府负债极为担忧的情况下，在土地一级开发项目中采用土地收益分成的方式，开发商要特别注意土地收益分成能否实际落实、土地出让时间过长无法及时收回投资以及各地对能否进行土地收益分成规定不一的系列法律风险予以高度重视并进行谨慎防范。
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根据规定，土地出让收入的规定使用范围为五大方面，分别是征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出和其它支出。其中“土地开发支出”，包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出， 按照财政部门核定的预算安排。“城市建设支出”，包括完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市基础设施建设支出，具体包括：城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设支出。
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一、各地对土地收益分成规定不统一的风险及防范
目前中国在法律、行政法规以及部门规章层面，均未禁止企业参与土地出让收益分成，但具体到各地则存在不同的规定。例如海南省2006年7月19日颁布实施《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》规定，土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，土地一级开发商可分成的比例最高达70%。而在四川省，根据2011年5月10日实施的《关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》(川国土资发〔2011〕36号)，四川省境内禁止企业以任何方式参与土地出让收益分成。
根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》以及《国有土地使用权出让收支管理办法》等规定，从2007年1月1日起，各地建立土地出让收支预决算制度，土地出让收入要全部缴入当地国库，支出一律通过基金预算安排，未列入预算的各类项目一律不得通过土地出让收入支出。因此，能否将土地收益分成列入土地出让支出预算，是决定能否采用土地出让收益分成方式的关键，也是开发商面临的主要风险之一。
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三、土地长期不出让或无法出让，开发商难以收回投资的风险及防范
由于中国实行土地利用计划管理及建设用地总量控制，土地出让要依据年度用地供应计划进行，纳入供应计划的土地才能上市出让。若土地预计未来上市出让时间不确定或超出预期，开发商不能及时收回投资，融资成本将会随之增加，难以实现既定的项目投入产出比。
因此，我们建议开发商在与各地政府协商土地出让收益分成事宜时，注意确认项目土地的上市出让时间，并考虑该上市出让时间是否与投资人的预期投资回报周期相符。否则，开发商的投资将存在商业上的风险，建议重新评估采用土地出让收益分成模式收回开发成本的可行性。
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土地一级开发项目的投资成本部分可以分别纳入“城市建设支出”与“土地开发支出”的范围，列入土地出让支出预算。但对于投资收益部分是否可列入土地出让支出预算存在一定的不确定性，在实践中根据各地财政部门的掌握不同而不同。
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因此，我们建议开发商要与当地政府提前核实土地收益分成能否列入该市的土地出让收入支出预算，并要求政府就此出具正式的确认承诺文件。在项目实施过程中，开发商要特别注意核实相应的预算程序是否履行。否则，开发商将面临无法实现土地出让收益分成，投资无法收回的风险。
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因此，在国家未禁止企业参与土地出让收益分成的前提下，企业能否参与土地出让收益的分成，主要取决于各地方政府的规定及态度，故建议开发商在具体参与土地一级开发项目前，注意了解、熟悉当地土地一级开发的相关政策法规，以及当地政府的态度和底线，以便在谈判过程中争取更大的利益。
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二、土地收益分成无法实际兑现的风险及防范