土地一级开发主要法律问题的实务操作
土地一级开发实务与法律风险
土地一级开发实务与法律风险(系列一)2014-03-26点蓝字加我哦周月萍律师在一级开发过程中,政府机构的作用十分“微妙”。
如果政府完全退出,企业将面临开发成本和开发进度的风险;如果政府直接操作,则不利于市场公平竞争。
根据国家政策规定及目前土地开发情况,土地一级开发主要有政府主导型、市场化运作型以及政府主导的市场化三种运作模式。
(一)政府主导型运作模式——以重庆为例政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政府指定特定的开发企业进行土地一级开发。
重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。
土地一级开发的主体是市政府,代表市政府实行一级开发的机构是八个大型的国有建设性投资集团。
土地一级开发与土地储备紧密联系在一起,八大投资集团拥有土地储备和土地一级开发的权利,将纳入储备范围的土地委托专业公司进行一级开发,“生地”变“熟地”后,通过“招拍挂”流程进行出让。
图1政府主导型土地一级开发流程图在政府作为土地一级开发主体的运作模式中,全程由政府控制开发实体的确定、开发进度安排和开发方案实施,有利于缩短开发时间,降低开发成本,便于政府实现土地一级开发的各项目标。
政府可完全掌控地价,避免土地开发后的土地增值收益流失问题,进而实现土地开发的社会效益、经济效益与环境效益的统一。
然而,此模式下融资渠道狭窄,政府将面临着巨大的资金压力,且土地开发周期较长,对政府进行更大规模土地开发有一定的阻碍;此外,由于土地开发权并非由市场确定,而是掌控在政府手中,在监管制度缺失的情况下,容易产生政企“合谋”、定制条件出让的情况,使土地出让隐蔽化,导致土地资产流失。
同时,根据2010年9月3日国土资源部党组印发《中共国土资源部党组关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》的要求,“土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩,收购土地遴选价格评估机构应坚持公开、公正的选择方式,土地前期开发必须按规定通过招标方式选择工程实施单位。
国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)
2017年12月18日至20日,中央经济工作会议 工作总基调:稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变,调整优化财 政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条 市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融 资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土 地储备专项债券可以对应单一项目发行,也可以对应同一地区多个项目 集合发行。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应, 原则上不超过5年
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债 资金来源,对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息, 实现项目收益和融资自求平衡。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院 批准的分地区专项债务限额内安排,由财政部下达各省级财政部门,抄 送国土资源部。
用范围,不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定,土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方 向提出合理建议,严格控制土地储备总规模和融资规模。其中,土地储 备机构应于每年第三季度,编制下一年度土地储备计划。年度土地储备 计划中,新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供 应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地,积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其 他公益性事业。
最全一级土地开发流程,以及重点问题实操
最全一级土地开发流程,以及重点问题实操Part1 一级开发流程1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到一定的建设条件(“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”)使之成为“熟地”,再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
一般而言,规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操作中,这些节点在时间上存在交叉性。
Part2 一级开发项目模式2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类:旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异,但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化,但是项目性质并未改变。
2.2各模式对比模式组织实施单位用地性质旧城改造由市相关部门统筹,实施国有土地城中村改造由市相关部门统筹,下设单位或市更新部门实施集体用地旧厂房改造土地储备机构或国有企业国有土地国有土地收储土地储备机构或企业国有土地土地一级开发项目土地储备机构或企业集体土地或国有土地中心城区棚户区改造国有企业为主多数为国有土地一次性招标棚户改造国有企业为主国有土地土地开发棚户区改造企业集体土地Part3 一级开发实务分析3.1前期手续阶段关键事项(一)授权批复(二)规划条件(三)用地预审(四)立项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三大委办单位:发改委——立项审核;规划局——规划条件的审核确定;国土局——土地规划的核验。
北京土地一级开发操作实务
竞买人提出竞买申请时应提交的文件: 1.竞买申请书 ; 2.营业执照 ; 3.法人资格证明文件; 4.法人代表身份证复印件; 5. 不低于公告数额的竞买保证金; 6. 按照公告须提交的其他文件
土地整理 储备中心 与原土地 使用者签 订土地收 益分配及 搬迁协议
挂牌
受让方交纳合 同定金
市国土资源局与竞得 人签订《土地出让合 同》
B
甲企业最终得到(拆迁补 偿 熟地价下限—平均毛 地价)
甲、乙两企业最终得到 (熟地价高限—平均毛地价)
A地块自行完成拆 迁后甲、乙两企业 申请联合入市
B地块仅能进行土 地的一级开发
申请政府收储(按照现状) 《北京市非住宅拆迁标准》
被拆迁《北京市非住宅拆迁标准》
本报告是严格保密的。
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北京土地一级开发操作实务
市规委 规划意见书
1、受理申请并 进行土地预审 2、 委 托 市、 区 县土地储备机构 编制土地一级开 发实施方案
市国土局会同市发改、 规划、建设、交通、 环保等部门就土地、 产业政策、规划、资 质、交通、环保等对 一级开发实施方案提 出原则意见
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
市园林局 古树处理意见
从东向西从这里穿过。
市国土局商 相关委办局 1、审核土地一级开发成 本 2、组织验收土地 3、根据委托合同支付相 应土地开发费或管理费 4、纳入市土地储备库
土地一级 开发主体 组织实施征地、拆 迁和市政基础设施 建设。危改、文保、 绿隔等项目需按规 定承担回迁房建设
相关委办局 办理征地、 拆迁、 市政基础设施建 设等相关手续。
市国土局
委办局联席会
市国土局会同相关 部门 1、确定土地一级开 发主体(委托或招 标) 2、下达土地一级开 发批复 3、签订土地一级开 发合同 土 地 一 级 开 发 主 体
土地一级开发实施工作方案
土地一级开发实施工作方案一、工作背景和目标分析在城市化进程不断加快的背景下,土地开发成为重要的发展手段和途径。
土地一级开发是指对农村集体经济组织和农户集中居住地、村住区和村工区进行宅基地和农村集体建设用地的勘测、测绘、规划、设计、征收、分配、移民安置、拆迁、建设和管理等运营活动。
本工作方案旨在制定土地一级开发的实施工作计划,确保土地资源的合理利用和农村发展的可持续性。
二、工作内容和方法1.勘测、测绘、规划、设计阶段(1)利用现代测绘技术对待开发区域进行详细勘测和测绘工作,包括地形、地貌、地质条件等数据的获取。
(2)依据勘测结果进行土地规划和设计,根据土地可行性和环境影响评估制定开发方案。
(3)充分调研开发区域的自然、社会、经济等因素,确定合理的土地用途和开发模式。
2.征收、分配、移民安置阶段(1)按照法律法规和程序,对需要征收的土地进行征收,确保公平、公正、公开,多渠道筹措征地补偿费用。
(2)根据征地范围和居民目前的居住状况,制定合理的移民安置方案,确保居民的基本生活权益。
(3)科学、公平地对待地上和地下的各项财产,确保市场经济的运行规则,物尽其用,合理利用资源。
3.拆迁、建设和管理阶段(1)对需要拆迁的房屋、设施进行评估和拆迁,确保拆迁工作的顺利进行,避免不必要的争议和纠纷。
(2)按照规划和设计要求,对待开发区进行建设和管理,保证项目进度和质量的同时,注重环保和生态建设。
(3)建立合理的管理机制和流程,确保开发区的正常运行和后期维护。
三、工作计划和时间安排1.勘测、测绘、规划、设计阶段:预计完成时间为3个月。
2.征收、分配、移民安置阶段:预计完成时间为6个月。
3.拆迁、建设和管理阶段:预计完成时间为1年。
四、预期成果和效益评估1.实施土地一级开发,有效利用土地资源,提高土地利用效率,为农村发展提供更大的空间。
3.通过移民安置和拆迁工作,提升农民的生活品质和居住环境,促进农村社会稳定和和谐发展。
北京土地一级开发操作实务
北京土地一级开发操作实务土地一级开发是指对农村集体土地进行开发,改变土地的用途,开展房地产开发等经营活动。
作为一项重要的经济活动,北京市的土地一级开发操作实务主要包括土地整备、规划设计、开发建设等方面,下面是对这些方面的详细介绍:土地整备是土地一级开发的第一步,主要包括土地征收、拆迁、补偿和安置等。
根据城市规划,政府需要对农田进行征收并进行相应的补偿,确保农民合理的权益。
土地的拆迁工作需要进行详细的测绘、评估和评定,以确保权益的合理补偿。
同时,政府也需要及时提供相应的安置政策,为被拆迁的人员提供合适的安置条件。
规划设计是土地一级开发的核心环节,主要包括城市规划、土地利用规划和建筑规划等。
城市规划是指对土地资源的合理利用和城市结构的优化设计,包括道路、绿地、公共设施等的规划。
土地利用规划则是对土地用途和分区进行规定,确保土地的合理利用。
而建筑规划则是对建筑的高度、密度、结构等进行规划和设计,确保建筑的安全性和美观性。
开发建设是土地一级开发的最后一步,主要包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。
土地平整是指对土地进行平整和清理,确保土地的适合建设。
基础设施建设包括道路、水电、通信等基础设施的建设,以满足后续开发的需要。
房屋建设则是指房地产项目的建设,包括住宅、商业楼等不同类型的建筑。
除了上述的操作实务,还可以进行市场营销和销售工作,包括房屋销售、产权交易、购房指导等。
此外,政府还需要加强对土地一级开发的监管和管理,提高土地使用效益,防止土地滥用和浪费。
总之,北京土地一级开发操作实务主要涉及土地整备、规划设计、开发建设和市场营销等方面,这些工作的顺利进行对于促进城市发展和提高土地利用效能至关重要。
同时,政府需要加强对土地一级开发的监管和管理,确保土地资源的合理利用,推动可持续发展的实现。
土地一级开发的法律问题
土地一级开发法律分析四川社科律师事务所律师:陈韬土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
本文对我国土地一级开发相关问题作简要的法律探讨。
一、土地一级开发流程1、由土地所有者给上一级行政主管部门申报《土地整理申请》;2、由上一级土地主管部门审核批准同意土地处理,并向土地整理和储备中心正式行文批准;3、土地整理和储备中心审核评估通过,并向市级土地联席会议申报,并通过联席会议审议通过下发到区土地整理储备中心;4、土地整理储备中心招标;5、一级开发企业中标实施;6、三通一平交由土地储备中心上市;7、二级开发完成投入使用之前完成管网,道路、水、电、通讯等。
二、土地一级开发内容1、办理各种政府审批手续,包括规划、项目核准(立项)、征地、拆迁、市政建设审批(包括交评、环评);2、实施征地工作;3、实施拆迁工作;4、完成地上物拆除(注:树木可以留给二级开发商完成)、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作;5、实施市政建设;6、招标人认为可由中标人承担的其他一级开发工作。
三、土地一级开发的模式1、完全政府运作的模式政府作为土地的所有者代表,将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能,由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。
该机构是非盈利性政府职能部门,保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现,而不是利用这种特权去谋取自身利益。
土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款进行土地一级开发,开发完成后或将预期的熟地交由土地治理部门,面向市场以招拍挂方式公开出让。
这种模式中,土地储备机构充当政府土地一级开发机构,开发土地的权属登记在该机构名下。
《上海市土地储备办法》规定:“土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后,或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后,或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后,可以向市房地资源局申请土地登记,领取土地储备的房地产权证。
土地一级开发及有关法律问题
市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划,
对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织
进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行
为。”
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一、概 述
土地一级开发目前尚无统一的学理定义。根据《北京市 土地一级开发管理暂行办法》第三条规定,土地一级开发 概念可以归纳为:政府按照土地利用总体规划、城市建设 规划及环境保护等强制性规定的基础上,就一定量的土地 进行征用、拆迁补偿、规划设计、市政基础设施、公共配 套设施和环境景观建设等活动的总和。
(3)意见征询和行政审批
地方政府的实施方案报送上级政府后,由上级政府土地主
管部门牵头,会同发展和改革、规划、建设、交通、环保等
部门对土地一级开发提出意见和建议。申报方将根据意见和
建议对实施方案予以调整,直到获得审核通过。一旦审核确
定了实施方案,就可以在实施方案的基础上整理完成土地一
级开发招标文件。通过公开招标,选定土地一级开发实施主
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一、概 述
3、土地一级开发的运作过程
政府依据城市总体规划编制区域规划或控制性详细规划 是土地一级开发运作流程的开始。
一级开发的验收完成标志着土地一级开发的完成。具体 来说,土地一级开发的运作流程分为五个阶段:
(1)区域规划编制
(2)实施方案编制
(3)意见征询和行政审批
(4)组织实施征地拆迁和市政工程建设
操作方案,同时还需要大量的人员调配等等工作,这些由房地
产企业完成,减轻政府的工作必定会尽可能地在保证项目工程的高
效率的基础上考虑最大限度地降低成本,这样就很大程度地减
轻了政府的经济负担。
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土地一级开发法律实务初探
摘要:土地一级开发是我国市场经济深层次发展的产物,是我国建筑房地产市场化的源头保障,是我国市场经济发展基础部分。
本文从法律实务的角度,就我国现行土地一级开发的法学理念及实务操作做出相应的论述,并进行实务操作性的探索,以期推进该类社会关系的法律规制。
关键词:土地一级开发企业主导型政府主导型融资优惠政策风险一、土地一级开发概述(一)土地一级开发概念土地一级开发学理概念说法不一,争议颇多;《北京市土地一级开发管理暂行办法》 (京国土房管出字[2002]1100号)第一次从立法的角度对土地一级开发的涵义做了较为详尽权威的界定。
第三条:“本办法所称土地一级开发,是指政府委托市土地整理储备中心(以下简称市土地储备中心)及分中心,按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
”土地一级开发,应是法律关系主体按照土地利用总体规划、城市建设规划及环境保护等强制性规定的基础上,就一定量的土地进行征用、拆迁补偿、规划设计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设等活动的总和。
(二)立法状况我国首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》,但该条例并未对土地一级开发的涵义做出明确的界定。
目前,有关土地一级开发领域相关法律关系,我国还没有一部统一的法律对其做出相应的规制。
只有北京市等少数地方政府对该类法律关系以立法的方式予以调整,而其他地区对此并没有以立法的形式而是以地方政策或操作惯例的方式操作执行。
法律关系主体在实施该类法律行为时,就存在无法可依的现状,只能靠政府制定的具有极大不确定性的行政规范性文件,只能依赖于政府的诚信及自律。
基于以上现实,加之作为市场经济主体的公司的寻求利益最大化及政府权力无限扩张的本性,政府权力的寻租及市场主体不正当竞争的出现就成为必然。
土地一级开热点难点问题发实务解析课件
• 其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷,拖延业
务的进展,造成资金沉淀,延缓资金周转。
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特点
• 3.土地需求受经济环境和政策影响大。
• 其一,土地储备及土地一级开发承担了调控土地市 场的职能,是政府调控房地产行业的工具。
• 其二,从二级市场需求来讲,工业用地和商业物业 用地出让容易受到经济环境的影响,住宅用地则更 是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业 发展,国内许多开发区及工业园区的工业用地出让 常常倒挂。
,这一环节也被认为是高地价推升高房价的最直接的原因。此外,地
方政府还可以通过土地征收与土地出让的时间差获取丰厚的“时间价值
”。
•
在这种逻辑背后,地方政府并没有内在动力去主动遏制房价的上
涨势头。高地价支撑了高房价,反过来又继续带动周边地段升值,进
一步扩大了政府财政收入。一面是地方政府“财源广进”,一面是房地
产业欣欣向荣带动GDP快速增长,这实在是地方政府所乐于见到的结
果。这也就是为什么中央政府每次出台严厉的房价调控政策却难以在
各地收到实效的原因。
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摒弃“土地财政依赖症”的迫切性
房价高企,背后推手众多,成因复杂。而
土地财政之所以更为人诟病,是因为地方政
府一方面以“规则制定者”的形象垄断土地征
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中央政府的房价调控政策与地方政府的土地财政 的博弈
土地财政在我国的历史并不长,1998年房改之前,地方政府几 乎没有卖地收入。在此之后,这笔“额外”的收入占地方财政收 入之比逐年增加,甚至成为地方财政收入的主要来源。地方政 府之所以严重依赖土地财政,与我国的财税体制有着密不可分 的关系。1994的分税制改革,导致地方政府财政收入分配与事 务责任划分倒挂,财权事权的不匹配导致地方政府在平衡财政 收支上捉襟见肘。为了弥补财政收支的缺口,地方政府纷纷“广 开财路”,进行多元化融资,其中卖地融资以其各方面的“优势” ,迅速成为各地财政收入的主要来源。
土地一级开发中的法律问题
土地一级开发进程中的法律问题探讨自2002年7月起,国土资源部发文要求在全国范围内推行以招标、拍卖、挂牌形式进行土地公开交易,同时推行土地整理储备制度以来,市场对于土地一级开发产生了大量的需求。
各地方政府通过制度的建立与实施初步构建土地一级开发板块的设想已在探讨与尝试之中,土地一级开发逐步从无序竞争逐渐转向规范化、体系化运作,笔者曾就土地一级开发基本模式及实践中的法律问题进行探讨研究,但在土地一级开发实施进程中,仍然存在制度缺陷需要予以解决,为规范土地一级开发进程,揭示土地一级开发中存在的各种制度缺陷,并就土地一级开发进程中已出现的法律问题作以探讨研究,以期抛转引玉,引起各方对该问题的重视与深入研究。
一、关于土地一级开发起止的界定笔者认为,根据土地一级开发阶段划分,可将土地一级开发分为计划编制、前期策划、意见征询和审批、组织实施及工程验收五个阶段,即土地一级开发应按照这五个阶段次序进行。
关于土地一级开发以何为起点的问题,有意见认为,应从土地一级开发主体取得土地一级开发授权之日起;也有意见认为,应从政府下达土地一级开发批复之日起算。
笔者认为,上述观点均有偏颇,从土地一级开发形成的原因来分析,因为市场存在土地需求,而政府为满足不同的市场需求,从保护耕地、农用地,限制建设用地规模的原则出发,根据不同市场的需求编制了土地供应计划、土地利用年度计划、土地储备开发计划,通过实施土地开发计划,启动土地一级开发进程,因此,笔者认为,依据城市总体规划编制区域总体规划(或控制性详细规划)是土地一级开发的起点。
作为土地一级开发完成的标志,笔者认为,不应以土地土地挂牌上市作为土地一级开发完成标志,而应以一级开发验收完成,作为完成的标志,原因在于:1、土地一级开发目的在于完成土地上市前的征地手续、市政建设、征地拆迁工作,使征收土地达到上市交易条件,而土地挂牌上市是政府土地储备机构所应履行的基本职责,故土地挂牌上市不应属于土地一级开发范畴,2、土地一级开发商的在一级土地开发中的义务已履行完结。
土地一级开发主要法律问题实务操作
土地一级开发主要法律问题的实务操作2014-02-192012年12月16日,中央经济工作会议在报告中提出,要积极稳妥地推进城镇化建设。
中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾表示:正常情况下,在国务院每年审批的400万亩全国建设用地中有280万亩是征收农民的土地,是从农村集体土地转化的建设用地。
因此,交流土地一级开发法律问题和实务操作时,深入探讨的焦点在于集体土地的一级开发。
一、土地一级开发的概念及开发模式土地一级开发的概念目前尚缺乏全国性的规范性文件予以界定,主要见北京市的有关规定。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》(京国土市[2005]540 号)第2条规定:本办法所称土地储备和一级开发,是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地,并组织实施拆迁和市政基础设施建设,达到土地供应条件的行为。
实践中,土地一级开发是指政府或其授权委托的一级开发企业,按照规划要求,对一定区域范围内的国有土地或集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,编制规划,并进行市政配套基础设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”出让要求的前期开发建设工作。
总的来说,土地一级开发的模式有:(一)政府运作模式政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作,土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。
具体可以分为三种类型:一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发,如北京市,由北京市土地整理储备中心(或授权各区县分中心)直接负责;二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发,如重庆市,由政府下属的几大国有企业(如重庆城投)负责;三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发,如上海市,由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。
政府运作模式有其自身的优势,比如可以保证土地开发为熟地后土地增值收益为政府所得;政府全程控制,可以缩短开发时间。
但与此同时,这种模式也存在相应的弱点,比如政府会面临巨大资金压力;政府全程操作,缺失监管,易政企合谋,使土地出让隐蔽化。
土地一级开发案例和操作实施
• (2) 在市政配套建设方面的关系,注意的几 个关系:一是规划与现状之间的关系,比如保 留树木、保留现状基础设施,减少拆改移的工 程量,二是区域内市政与区域外市政之间的关 系,如污水处理、变电站及其他市政设施的引 入;三是大市政与小市政之间的关系,在接口、 控高等方面的衔接;四是征地拆迁与市政建设 之间的关系。五是与其他重要基础设施之间的 关系,比如五环路。六是过度方案与规划之间 的关系 • (3) 在资金匹配方面的关系:一级开发需要 二级开发商资金的支持。
三、一级开发和二级开发之间 的关系
• 一级开发与二级开发分离,是用地制度改革后 第一个一级开发和二级开发分离的项目。但是 一级开发与二级开发之间在资金、规划、市政 建设、拆迁组织等工作方面均存在密切的关系。 • (1) 在规划方面的关系:建筑规划与市政规 划在规划方面的关系,从城市规划有关法律法 规方面说明。市政与建筑在总规、控规、详规 方面的联系。
土地一级开发程序
• • • • 541号文件配套出台 对项目发起的规定 三委一局联席会决策机制 实施方案的编制与审核
一、项目的基本情况
(一)项目由来及运作方式 • 两种不同的视点,2000年市长办公会决 定本项目 • 绝版的“生地熟卖” 项目 • 房价与地价捆绑招标,对“国六条”有 借鉴意义
(二)规划情况
• 2、征地工作中遇到的问题: • (1)谈判时的约定。 • (2) 征地要与拆迁同时考虑。注意关于 地上物、树木等是否包含在征地补偿协 议中。
• (二)拆迁 • 1、 回迁房的建设,回答几个问题:用地手续怎 样办理;地征不征;出让金交不交、价格怎样 确定;应该由谁建设;每户多少房子?是否需 要入市交易。 • 2、 制定拆迁实施细则,且要考虑历史问题和 周边的关系确定区位补偿价格。 • 3、 拆迁量的估算:地形图的测绘、下户调查 评估、签订补偿协议。 • 4、 除公产、私产拆迁外,特别注意高压线杆、 基础设施拆改移、坟墓、绿化、锅炉房等拆迁 • 。
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土地一级开发主要法律问题的实务操作2014-02-19 德恒工程建设及投融资2012年12月16日,中央经济工作会议在报告中提出,要积极稳妥地推进城镇化建设。
中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾表示:正常情况下,在国务院每年审批的400万亩全国建设用地中有280万亩是征收农民的土地,是从农村集体土地转化的建设用地。
因此,交流土地一级开发法律问题和实务操作时,深入探讨的焦点在于集体土地的一级开发。
一、土地一级开发的概念及开发模式土地一级开发的概念目前尚缺乏全国性的规范性文件予以界定,主要见北京市的有关规定。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》(京国土市[2005]540 号)第2条规定:本办法所称土地储备和一级开发,是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地,并组织实施拆迁和市政基础设施建设,达到土地供应条件的行为。
实践中,土地一级开发是指政府或其授权委托的一级开发企业,按照规划要求,对一定区域范围内的国有土地或集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,编制规划,并进行市政配套基础设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”出让要求的前期开发建设工作。
总的来说,土地一级开发的模式有:(一)政府运作模式政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作,土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。
具体可以分为三种类型:一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发,如北京市,由北京市土地整理储备中心(或授权各区县分中心)直接负责;二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发,如重庆市,由政府下属的几大国有企业(如重庆城投)负责;三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发,如上海市,由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。
政府运作模式有其自身的优势,比如可以保证土地开发为熟地后土地增值收益为政府所得;政府全程控制,可以缩短开发时间。
但与此同时,这种模式也存在相应的弱点,比如政府会面临巨大资金压力;政府全程操作,缺失监管,易政企合谋,使土地出让隐蔽化。
(二)市场运作模式市场运作模式是指通过招标的方式委托开发企业实施土地一级开发。
土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
目前,土地一级开发市场化运作模式比较成熟的有北京市,如专门制定了《北京市土地整理和一级开发暂行办法》、《土地一级开发项目招标投标暂行办法》。
市场运作模式相比政府模式,可以减少土地储备机构的融资压力,可以通过竞争降低一级开发成本。
但是,这种模式也有弱点:政府主管部门对一级开发的控制不如政府运作模式直接,难以有效发挥土地储备和一级开发对市场的调控效果。
二、土地一级开发的运作流程及可能涉及的法律问题政府依据城市总体规划编制区域规划或控制性详细规划是土地一级开发运作流程的开始,一级开发的验收完成标志着土地一级开发的完成。
具体来说,土地一级开发的运作流程分为五个阶段:(一)区域规划编制由地方政府(区、县或乡镇)主导,根据城市的总体规划及土地利用的总体规划,编制拟开发地块所属区域的总体规划或控制性详细规划,并将编制完成的规划报送市政府的规划主管部门审批,由土地主管部门进行土地预审。
实践中,土地一级开发商为取得土地一级开发资格,往往会提前介入,出资或协助政府完成区域规划的编制控规,笔者服务的20655亩中国文创园项目便是。
本阶段,政府方面会遇到的法律问题是:如何设计合法合理的土地一级开发模式;土地一级开发商会遇到:如何在项目前期调查核实项目所需的相关资质、项目的审批事项、当地政府优惠政策、操作惯例及相关程序性保障、当地政府对相类似投资项目的履约情况等法律问题。
(二)实施方案编制地方政府在报审区域规划的同时,需向土地主管部门提出土地一级开发申请,并完成土地一级开发实施方案的编制。
实施方案的编制应以政府规划部门批准的区域规划为依据,实施方案将作为招标文件的主要组成部分。
本阶段会遇到的法律问题包括:如何使实施方案的土地征收、拆迁、整理和供地等工作符合行政审批许可的程序,如何保障土地一级开发的审批程序能及时合法地批准下来。
(三)意见征询和行政审批地方政府的实施方案报送上级政府后,由上级政府土地主管部门牵头,会同发展和改革、规划、建设、交通、环保等部门对土地一级开发提出意见和建议。
申报方将根据意见和建议对实施方案予以调整,直到获得审核通过。
一旦审核确定了实施方案,就可以在实施方案的基础上整理完成土地一级开发招标文件。
通过公开招标,选定土地一级开发实施主体,并与之签署土地一级开发委托合同。
一级开发商取得授权批复后,持授权凭证到环境、交通、规划、土地等部门办理行政审批许可手续。
本阶段,政府方面会遇到的法律问题是:如何确定合法的一级开发主体,如何保障政府选择的一级开发企业能够按照政府的要求筹集足够的资金;土地一级开发商会遇到的法律问题是:如何在一级开发委托合同的谈判、签订中最大限度地寻求法律支持,确保自身的合法权益。
如何谈判、起草合规的融资方案和担保文件,在服务和发放企业债时会涉及。
(四)组织实施征地拆迁和市政工程建设按照政府批准的实施方案,完成征地拆迁和市政工程建设。
征地拆迁涉及拆迁安置标准、补偿方案及回迁安置等。
市政工程建设主要是将水、电、气、通信、道路等市政设施引入待征用地内。
征地和拆迁是一级开发过程中最容易产生纠纷的阶段,会遇到的法律问题是:如何处理拆迁各服务单位之间和各服务单位与被拆迁人之间的纠纷,如何保障土地征迁进度按照既定的时间完成等;在市政设施建设和基础配套设施建设中,会遇到:招投标、施工合同谈判和履行等法律问题。
(五)工程验收土地一级开发的工程验收包括:审核土地一级开发主体提交的一级开发成本报告、审核待征土地地上物清除状况及拆迁结案手续、复检市政工程等。
验收由土地储备部门、市政建设部门、工程建设管理部门、拆迁管理部门及土地一级开发商一并完成。
本阶段,一级开发企业关注的是供地进度和成本、利润的收回,因此会有关于供地方式的合法性、供地文件的合规性等法律问题。
三、土地一级开发主要法律问题的实务操作(一)土地开发征地要件1、征地目的的“公共利益”。
根据《宪法》第10条第三款、《土地管理法》第2条第四款的规定,公共利益需要是进行土地征收的前提。
但是由于我国法律没有对公共利益的概念、判断标准明确规定,所以实践中常因此而引起矛盾纠纷。
例如,2013年6月,南昌市九龙湖新区投资400亿元的万达城项目就涉及行政征收还是协商收购的问题,最终南昌市政府选择协商收购,因万达城不属公共利益。
再如,2008年4月24日,王宗雄等148人不服政府的征地行为,起诉被上诉人临高县政府及原审第三人盛源公司征收土地行为违法一案。
海南省临高县政府为建设物流中心项目需要征收原为临高县美榔上村村民小组集体所有的林地30亩,盛源公司竞买取得了上述30亩土地使用权。
先不论本案法院的判决如何,根据一般的共识,“物流中心项目”不是公共利益类型,属于经营性项目。
我国没有“物流中心项目”是“公共利益需要”的明文规定,临高县政府实行土地征收行为于法无据。
根据“法无明文规定不得为”的宪政规则,临高县政府在没有法律依据的情形下进行土地征收不符合法理。
但是,也不能完全否认临高县政府的征地行为。
因为我国法律在区分公益性建设用地和经营性建设用地方面,目前仍含糊不清。
主要是因为《土地管理法》第43条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;……前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
”这意味着国家原出于公共利益需要并且只能以为满足公共利益需要为目的而征收的原属于农民集体所有的土地,可以基于单位和个人的建设需要而依申请出让。
该条文将只有为满足公共利益需要才能征收的土地征收权扩展到了整个经济建设用地。
严格来说,土地一级开发征地目的的“公共利益”要件不得缺失,否则,一方面会导致征地权被滥用,破坏耕地;另一方面会导致我国现行的以公共利益优先、个体服从的征地补偿制度显失公平。
因为被征地人为了服从公共利益的需要,必须做出接受偏低的征地补偿款的让步,以公共利益之名却行商业开发牟利之实,对被征地人不公。
目前,“公共利益”的概念界定属于世界法律领域的难题,至今没有一个公共利益的界定是为多数人所接受的。
实务中可以参考2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条的规定,尽管这里对公共利益判断标准的界定适用于国有土地上房屋征收的情形,但值得各级政府在集体土地征收中予以借鉴。
建议可通过省级人大制定当地公共利益目录。
实务中,在公共利益的具体概念很难界定的情形下,可以将公共利益的界定问题转化成用什么样的制度来确认某项征收是否符合公共利益的需要。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第3条规定了征收应遵循“决策民主、程序正当、结果公开”的原则,可以在土地征收中引入法定的民主参与程序来界定公共利益,建立健全土地征收听证制度,通过公众参与来最终判断其征收行为是否符合公共利益的需要;或可以引入司法审查程序来界定公共利益,当事人可以对地方政府征地的必要性和合理性提起诉讼。
由法院对征收决定的合法性进行司法审查,这符合国际惯例。
2、城镇化建设必须保证农用地特别是耕地总量不减少。
农用地是我国粮食安全的保障,《土地管理法》第31条、第33条规定:“国家实行占用耕地补偿制度。
非农业建设经批准占用耕地的,按照‘占多少,垦多少’的原则,由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地”;“省、自治区、直辖市人民政府应当确保本行政区域内耕地总量不减少”。
对非法占用耕地建设的行为,根据《刑法》第342条的规定,依法追究刑事责任。
经调研,南昌市占用耕地建设强调“城乡建设用地增减挂钩”。
即,先对一处进行拆旧,复垦成耕地,然后将增加的耕地与地方国土部门挂钩,扣除(减掉)在另一处因安置旧地拆迁农户而占用的耕地,最终增加的耕地就是地方国土部门可开发的经济建设用地指标。
例如,某地方国土部门,在甲地复垦了100亩耕地,在乙地因安置拆迁户,设置新安置点占用了30亩地,如果在甲地复垦的耕地经验收,最终有95亩合格,那么,该地方国土部门就有95-30=65亩经济建设用地指标,就可以在本辖区某丙地报批将65亩耕地转为建设用地(简称“农专用”)。
为了保证耕地总量不减少,在旧地拆迁复垦耕地数量至少完成一半(假如报批复垦100亩,就是完成50亩),并且经市国土局初步验收后,才能在新的耕地上(如上述丙地)开发建设用地,并且占地量不能超标。
(二)土地一级开发的征地补偿问题土地一级开发中有关征地拆迁补偿的矛盾纠纷异常尖锐。