踩盘方法_培训
踩盘培训
产新人来说，踩盘则是建立对房地产的基础认识的第一步。
竞争
知己知彼则百战不殆，了解项目竞争对手的产品、营销、价格，以及优劣势等其他价值点，供 自己项目定位、营销作参考。
学习
了解市场上热销的一些经典楼盘，借鉴其科学的开发模式、有效的营销手段、先进的产品打造 方法，为我们操作其他项目做一定的沉淀和积累。
Quality Control Center
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市场目的 市调流程
前期准备
调研要点 调研技巧 调研写作
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踩盘时获取信息的途径：与现场销售人员、策划、客户的直接交流；楼书、
户型图等资料的获取；以及项目户外广告等都是获取项目信息的途径
去楼盘的路上会有一系列户外 广告牌、导视系统等，通过它
调研要点 调研技巧 调研写作
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踩盘时重点关注的内容：楼盘区域现状及规划、产品、户型及销售价格、优
惠方式，
区域现状和规划：片区房地产市场现状、配套设施、未来规划
楼盘产品：物业形态、主力户型、建筑风格、园林会所、规划布局等
踩盘
重点
销售现状：销售价格、销售情况、畅销户型、滞销单位及原因 客户分析：客户来源、职业、阶层、年龄、特征、敏感点等 营销推广：营销活动、促销手段、营销诉求点、营销效果、合作公司
若现场情况允许，可与客户进 行现场交流，了解客户真实的 想法
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踩盘技巧培训总结
踩盘技巧培训总结1. 引言踩盘是指在房地产行业中通过实地考察、调研来了解房地产项目的具体情况。
踩盘技巧的掌握对于房地产从业者来说非常重要，它能帮助我们更加准确地了解项目的特点、优势和潜在的风险，并基于这些信息做出正确的决策。
在踩盘技巧培训中，我学到了许多实用的技巧和方法，本文将对这些内容进行总结和归纳。
2. 目标明确在进行踩盘之前，我们首先需要明确自己的目标。
目标的明确能帮助我们更加专注地进行踩盘，不会被无关的信息干扰。
在明确目标时，需要考虑项目的类型、规模和所处的地理位置等因素，并根据这些因素设定合理的目标。
3. 提前调研在实地踩盘前，进行适当的提前调研非常重要。
通过调研，我们可以了解项目所处的地理环境、周边的交通、配套设施等情况，并为后续的踩盘提供参考和指导。
调研的方式可以包括查阅相关资料、浏览网络信息、询问专业人士等。
4. 踩盘前的准备在进行踩盘之前，我们需要做好充分的准备工作。
首先，要熟悉项目的基本情况，包括项目的规划、布局、建筑面积等。
其次，要准备好踩盘工具，如笔记本、相机、测量工具等。
此外，还需要准备好一份踩盘清单，列出需要查看和了解的重点内容，以便在踩盘过程中有条不紊地进行。
5. 注意事项在进行踩盘时，我们需要注意一些事项，以避免信息的遗漏和误解。
首先，要保持客观、公正的态度，不要被开发商或销售人员的夸大宣传所影响。
其次，要注意收集项目周边的信息，如学校、医院、商场等配套设施的存在与否及其质量。
此外，要留意项目本身的优势和潜在的问题，并进行详细的记录。
6. 数据分析在踩盘完成后，我们需要对收集到的数据进行分析。
数据分析可以帮助我们评估项目的优势和潜在的风险，并为后续的决策提供依据。
在数据分析中，我们可以使用统计方法、图表等工具来对数据进行整理和呈现，以便更好地理解和利用这些数据。
7. 结论通过踩盘技巧培训，我对踩盘工作有了更深入的了解和认识。
合理的目标设定、提前调研、踩盘前的准备、注意事项和数据分析等都是踩盘工作中不可或缺的环节。
踩盘踩盘技巧培训
踩盘踩盘技巧培训踩盘-踩盘技巧培训以下内容免费阅读关于踩盘讨论背景最近公司的踩盘活动较多，发觉在踩盘过程中有专门多信息是能够不用去现场就能够查到的，有些信息到了现场依旧得不到。
因此脑袋里显现了一些问题——踩盘的目的是什么？要紧调查哪些信息？踩盘的方法及注意细节等。
看了专门多解疑的资料，结合自己一些踩盘的感受，写了这篇文章，目的要紧是为了把自己对踩盘的认识和以后该注意的地点排列起来，以便在以后的踩盘中能有更大收成。
一、关于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位当今竞争猛烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯独依据，“没有调查就没有发言权”。
在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金差不多超过了研发的费用。
在资金量专门大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。
在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。
而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，专门是客户需求调查。
踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是专门重要的。
2、踩盘是为了解哪些信息专门多人可能和我有一样的疑问——我们要明白的东西仿佛大部分能够直截了当通过网络和解决，去踩盘不是白费时刻吗？那个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘仿佛没多大作用，专门白费时刻，因为差不多有专门多渠道了解专门详细的楼盘信息了：差不多技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）购房者对楼盘的评判——业主论坛到底还有哪些信息需要踩盘来了解，我通过查阅一些资料，看了专门多帖子，差不多上搞清晰踩盘到底有什么作用了：（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）能够了解一些项目的细节，比如销售人员的素养、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。
教你如何去踩盘
教你如何去踩盘踩盘是市调的一部分，也有分明踩和暗踩，然而应当如何踩盘呢？我以为也要因人而异，现在把我对踩盘的实际运用总结一下，希望得到同行业共鸣：1、踩盘年龄28岁以上者：建议用暗调，因为外表相对老成，售楼小姐较难从第一感觉判断身份。
2、踩盘年龄25以下者：建议明调，但要考虑城市销售水平，一旦采取明调，则要求踩盘者需要足够大的耐心和职业水平，因为许多重要的数据不可能从售楼人员口中得出，必须通过蹲点观察销售过程才能获得信息，尤其在三线城市更是这样。
根据各类所需数据我将采用不同方法：1、各类经济技术指标：这类数据是最容易获取的，可以从一些楼书等宣传资料获得。
2、项目周边市政配套：也是比较容易获得，暗调时有培训过的售楼小姐一般都会主动告诉你，明调也有可能得到。
一线城市完全可以从市区地图中获取数据，不过最好再亲自走走比较好些。
3、项目内的配套设施及物业管理相关：可以通过先看沙盘、楼书，再询问售楼小姐确认。
4、价格：获取均价很容易，一个电话一般都能成功获取信息，但是要采集的是楼层差价，方向差价，景观差价的话就需要一些小技巧了，该怎么做呢？4.1楼层差价：通常我到售楼现场后，通过询问获知有相邻楼层同一方向的两套房子有空缺：于是我就把楼上、楼下两套房子价格都问一下，再相减基本上就可以认为是楼层的差价概数了，当然用这个方法还要考虑对方项目是多层、高层问题。
多循环几次，一般都能采集到差价问题。
4.2景观差价：也是同理，就是把同一楼层相邻的几套价格都问一遍，可以对销售人员说想买两套之类的话。
4.3其他差价：同理，选取不同角度来询问，但是一次踩盘不要问太多价格，可以考虑多次踩盘。
如果用明调的话我觉得是赌博，一旦售楼小姐不配合，这些数据你就很难获得，而暗调只要有耐心，没什么数据是调不出的。
5、停车调查：相对容易也可以从电话上获取，但要获得车位数量、规格就得看楼书宣传或到现场看图纸了。
6、空置率调查：问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在不行就只好一家一家走了，看装修情况。
踩盘的技巧
踩盘的技巧一、对于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位 ---当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。
在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。
在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。
在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。
而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。
踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。
2、踩盘是为了解哪些信息 ---很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：基本技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）购房者对楼盘的评价——业主论坛到底还有哪些信息需要踩盘来了解：（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。
还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。
（3）可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。
二、踩盘信息搜集方法1、对各种环境的感性认识---踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。
这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈，你还要到项目周边走一走，看一看，体会一下氛围。
“衣食住行”与大家的生活密切相关，一个区域，各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样，所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西，比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。
房地产踩盘培训课件
四、踩盘内容
现场“感”
五、踩盘技巧
1. 踩盘时间
到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时 大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就 餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于 找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天 各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。
五、踩盘技巧
2. 提前电话联系，效果更好。 3. 避免专业术语。 4. 身份与楼盘客群的配套。 5. 问的越仔细，越挑剔，越能表现诚意。 6. 留下真实电话。
一、踩盘目的
学习交流 收集资料
专业知识 学生角度 社会锻炼
业内交流 工作度 经验借鉴
知己知彼
什么样的产品最受欢迎？什么样的策略最合适？
答案： 客户说的算
与其研究客户，不如研究对手
研究竞争对手 是对市场最直接认识
二、踩盘方式
明访
暗访
三、踩盘准备
⑴ 确定踩盘内容 ⑵ 首先网络收集 ⑶ 社会身份设定 ⑷ 踩盘全副武装 ⑸ 踩盘心态调整
踩盘方法和踩盘技巧汇总
在完成以上步骤后，在离开接待中心前，向销售人员索取名片或联系方式，用于
人员的诚信度的作用。（也可以于过程中提前索取。）
完成楼盘个案分析表 在填写楼盘个案分析表的同时，如果还有没有了解清楚的地方, 通过电话再次向销售人员询问。
位置示意图（上北）
附件1楼盘个案分析表范本
楼盘个案分析表
楼盘名称
了解该区域内的道路、商业、居住环境以及公园绿地、就学条件、就医条件 和人文遗产大型公建等情况， 以便在填写楼盘个案分析表时能反映其真实的地理 环境和周边生活设施情况。
尽量了解楼盘个案分析表里所反映的关于该楼盘的相关问题， 明确该问题中 所包含的专业名词的实际含义以及了解渠道。
踩盘人员进入接待中心：
主动表示来看房，先要求销售人员介绍楼盘情况 请销售人员先将整个楼盘的大致情况介绍一下。 （通常情况下接待人员会主动介 绍楼盘情况），通过销售人员的介绍，大致可以了解到一些关于该楼盘的基本技 术参数和产品特征。
索取楼盘书面介绍资料 向销售人员索取相关的楼盘书面介绍资料。 以便更进一步详细了解该楼盘的一些 资料。
引导销售人员 在通过之前几个步骤后，应该对该楼盘有一定的了解，但在销售人员介绍的同时, 往往有一些踩盘人员要了解的资料他们未能提供， 这个时候就需要踩盘人员去引 导销售人员。通常采取的方式为自称买房客户或投资客来深入了解该楼盘的相关 信息。（①同时如果有名片的话可以递上名片以表诚意）
踩盘方法和踩盘技巧
踩盘人员数量要求： 建议同一楼盘踩盘人数尽量控制在3人以下，这样不容易让
楼盘客户服务专员有所察觉，ห้องสมุดไป่ตู้而降低获取资料的准确性和专业性。
踩盘人员穿着要求： 根据楼盘的不同品质进行服装搭配， 以休闲服饰为主， 以免
房地产踩盘专业培训及话术
是我们必须要踩盘的对象，它们不一定是我们自己项目的直接竞品，只要是比我们自己做得好，在市场上有美誉度的项目都可以成为我们学习的对象，都可以成为经典和学习的项目。
那么，根据不同类型的项目，我们采取的踩盘方法是不同的。
针对直接竞品项目，我们要采用暗踩的方式，这样才能够获取真实的、第一手竞品销售的信息和营销的策略，如果用明踩的方法，销售员往往会给业绩“注水”，夸大项目实际销售的业绩，夸大项目营销策略效果，让你得到的信息是失真的、错误的，从而得出错误的判断，所以为了获得直接竞品的信息最好采用暗踩，有时甚至不惜假装诚意客户，特别是在开盘的时候去缴纳诚意金，进行“卧底”来打探真实的、第一手的信息。
针对潜在竞品项目，我们一般推荐采用暗踩，道理是一样的，但是因为在拿地阶段，看的地块比较多，竞品相对也多，由于时间和行程的原因，没时间把全部项目用暗踩的方式看完，因为暗踩比明踩要耗时，那么也可以亮明身份进行明踩。
针对经典学习项目，就必须是明踩，因为要和对方项目经理或公司接洽接待的事宜和行程安排，同时要提出参观学习的重点事项，并且列出双方人员交流座谈的重点内容和要点，以及参观后的学习心得的交流等等。
2暗踩的技巧和细节下面我们结合一个具体的踩盘手记来分享和点评暗踩的一些技巧和细节（结合具体的踩盘手记比较有场景感）。
1、大胆地说“第一次”，“都没有”（走进售楼处，看下时间）G（引导员）：请问你们是第一次来售楼处吗？C（客户）：是，第一次G：好，请问你们是否和我们的置业顾问电话联系过？是哪位置业顾问？C：都没有G：好的，那我帮你介绍一位金牌置业顾问为您服务（引导员用对讲机呼叫置业顾问）这是开发商售楼处甄别客户的一个流程，通过引导员把不同来源的客户引导到相应的销售流程中去，主要是区别是否是中介渠道的客户，或者是区别出是哪一位置业顾问的客户。
如果是第一次到访就可以排除是“中介渠道”的客户，那么作为自然到访的客户，就可以分配给开发商自己的销售团队进行接待，所以“暗踩”时，有个踩盘技巧——可以放心、大胆地说是“第一次”，“都没有”，开发商是很开心的，很愿意接待你，因为可以少付中介的佣金了，至于安排的是不是金牌置业顾问就不好说了。
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人员的交谈，了解到对自己有 价值的资料。
获取信息途径
楼书、 户型图
楼书、户型图是对楼盘的 详细介绍，上面包括项目 的基本数据、周边配套、 项目所在区域的规划等
现场客 户访谈
若现场情况允许，可与客户进 行现场交流，了解客户真实的 想法
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踩盘后的总结：按照踩盘模板，深入分析项目，并融入自己对项目的思考和 建议，总结项目的价值点
Wish you a good day!
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样板房体验
售楼处讲解：售楼处置业顾问会进行区域模型解说以及对沙盘的详细解说 样板房体验：样板房一般为精装修，向客户展示产品效果 周边环境参观：楼盘周边环境考察，包括小区内部园林，会所，底商，周边交通，配套设施等
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踩盘时重点关注的内容：楼盘区域现状及规划、产品、户型及销售价格、优 惠方式，
踩盘时获取信息的途径：与现场销售人员、策划、客户的直接交流；楼书、 户型图等资料的获取；以及项目户外广告等都是获取项目信息的途径
去楼盘的路上会有一系列户外 广告牌、导视系统等，通过它 们可以侧面了解项目在营销方 直接到一些楼盘售楼部去了解 情况，通过与售楼人员、策划
面的广告诉求、主要卖点
户外广告销售、策划 人员交流ABC
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踩盘的流程解析：先到售楼处大致了解楼盘产品情况，获取楼书等，然后到 样板房参观，最后参观楼盘周边环境
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售楼处讲解
此阶段可向售 楼人员索取楼 书、户型图等
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周边环境参观
此阶段重点考察 项目内部社区环 境和外部配套等
此阶段对照户型图
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观察户型的优劣势
踩盘是从事地产行业的基础训练，通过实地的楼盘考察，能够了解市场需求 、了解楼盘的产品、销售和客户的情况，建立对房地产的基础认识。
了解竞争楼盘
知己知彼则百战不殆，了解竞争对手的产品、营销、价格，以及优劣势等 其他价值点，供自己项目定位、营销作参考。
借鉴楼盘价值点
了解市场上热销的一些经典楼盘，借鉴其科学的开发模式、有效的营销手 段、先进的产品打造方法，为我们操作其他项目做一定的沉淀和积累。
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踩盘前的准备：搜集项目相关资料，熟悉项目的基本数据指标，思考踩盘的 主要目的
明确踩盘对象
查找相关资料
出发前的准备
> 路线准备：查好出 行路线 > 着装准备：着装休 闲，选择舒适的鞋 子 > 物料准备：地图、 纸、笔、水、相机、 录音笔等
寻找对象项目的相关资 > 明确调查区域，对区 料（如：网上，已有资 域有一定的了解和认 料，知情人士等），作 识 一个初步的了解，拟定 > 明确调查对象（如： 在踩盘过程中应该注意 住宅物业、商业物业、 哪些方面，向售楼人员 厂房物业等） 提出什么问题
区域现状和规划：片区房地产市场现状、配套设施、未来规划 楼盘产品：规划布局、建筑风格、园林会所、物业形态、主力户型等
踩盘 重点
销售现状：销售价格、销售情况、畅销户型、滞销单位及原因 客户分析：客户来源、职业、阶层、年龄、特征、敏感点等 营销推广：营销活动、促销手段、营销诉求点、营销效果、合作公司
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踩盘方法培训
Centaline Consultants
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为什么要踩盘 踩盘前要准备些什么 踩盘的流程是什么 踩盘时重点关注什么内容
踩盘时如何获取信息
怎样写好踩盘报告
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踩盘目的解析：借鉴楼盘优势、了解竞争楼盘、熟悉房地产市场
熟悉房地产市场
核心
标题句的重要性 认识到项目的核心问题
总结项目打造的成功与失败之处，对市场、区域、产品
、客户等做一定的总结。
总结
建议
针对项目出现的问题，提出自己有建设性的意见
一份好的踩盘报告不应该只是数据的堆砌，而是应该加 入自己对项目的思考
思考
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