第八章 土地增值税法
第八章土地增值税法X年注册会计师统一教材对照讲义
第八章土地增值税法第一节土地增值税全然原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收进的单位和个人征收的一种税。
对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。
二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比立广3、实行超率累进税率4、按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
简单讲：确实是根基征税范围内的所有单位和个人。
判定：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
答案：错误。
解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。
二、征税范围〔掌握〕〔一〕全然征税范围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
3、存量房地产买卖。
国家〔出让土地〕---甲〔转让国有土地〕--乙〔开发房屋出售〕---丙〔出售存量房〕---丁常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
如是集体土地必须先由国家征用变为国有才能够。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
注重：转让和出让不同。
标准之三：转让房地产是否取得收进。
〔二〕具体情况的判定〔能够回纳为应征、不征、免征三种情形〕：06单项选择题：以下各项中，应当征收土地增值税的是〔〕。
A、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A【2002年试题】以下各项中，应征收土地增值税的是〔〕。
A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】A没有取得收进不纳税；B免税；C 抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。
土地增值税计算方法
土地增值税计算方法
土地增值税是指在土地使用权转让、出让、收回等行为中，因
土地增值而应缴纳的税款。
土地增值税的计算方法是土地增值税法
规定的，下面将详细介绍土地增值税的计算方法。
首先，土地增值税的计算基础是土地增值额。
土地增值额是指
土地在一定时期内的增值收入，计算公式为，土地增值额=（土地转
让价款-土地取得成本-土地增值税应纳税额）/（1+土地增值税率）。
其中，土地转让价款是指土地使用权转让的价格，土地取得成本是
指取得土地使用权所支付的费用，土地增值税应纳税额是指根据土
地增值税法规定的应纳税额。
其次，土地增值税的计算方法是按照税率逐级累进计算的。
土
地增值税法规定了不同的税率档次，根据土地增值额的不同，按照
相应的税率进行计算。
税率越高，应纳税额也就越高。
再次，土地增值税的计税周期是按照土地增值发生时的时间来
确定的。
一般来说，土地增值税是在土地增值发生后的一定时期内
进行缴纳的，具体的缴纳时间根据土地增值税法规定来执行。
最后，土地增值税的计算方法还涉及到一些具体的计税细则和
特殊情况的处理。
在实际操作中，需要结合土地增值税法的规定和
相关的财务会计制度来进行计算和处理。
总之，土地增值税的计算方法是一个比较复杂的过程，需要根
据土地增值税法的规定来执行。
在实际操作中，需要对土地增值额、税率、计税周期等因素进行合理的计算和处理，以确保土地增值税
的准确缴纳和合规操作。
希望本文对土地增值税的计算方法有所帮助，谢谢阅读。
土地增值税法学习重点
第八章土地增值税法一、本章命题常规本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。
土地增值税既能够出客观题型，经常出计算题，也能够与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。
二、本章新增或新变化的要紧考点1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种方法计算利息扣除。
【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。
该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10%。
则该企业最多同意扣除的房地产开发费用为（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。
2.增加对转让不能取得评估价的旧房的专门加计扣除的计算纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，能够视同为一年。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
关于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地点税务机关能够依照《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均通过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。
土增税税率及计算方法
土增税税率及计算方法土地增值税是指在土地使用权有偿转让、出让时按照土地增值额征收的一种税收。
土地增值税税率及计算方法对于土地开发和利用具有重要的影响，下面将对土地增值税税率及计算方法进行详细介绍。
首先，土地增值税税率一般由国家税务部门规定，根据土地增值额的不同，税率也有所不同。
目前，我国土地增值税税率主要分为3%、5%和20%三档。
具体来说，对于土地增值额在500万元以下的，税率为3%；土地增值额在500万元至1000万元的，税率为5%；土地增值额在1000万元以上的，税率为20%。
这些税率的确定是为了根据土地增值额的大小，合理分配土地资源，促进土地的有效利用。
其次，土地增值税的计算方法通常采用的是差额计税法。
差额计税法是指按照土地出让价款和土地取得成本之差来计算土地增值税的一种方法。
具体来说，土地增值额=土地出让价款-土地取得成本。
土地出让价款是指土地使用权有偿转让时的价格，包括土地出让金、土地整理补偿费等；土地取得成本是指土地使用权取得时所支付的成本，包括土地购置价款、土地整理费用等。
通过计算土地增值额，再根据相应的税率进行计税，就可以得出土地增值税的金额。
需要注意的是，土地增值税的计算方法可能会因地区而异，因此在具体操作中需要根据当地的相关规定进行计算。
此外，土地增值税的计税对象一般为土地使用权出让者，即土地出让者。
在进行土地增值税的计算时，需要充分考虑税收政策的变化和相关法规的规定，确保税款的合理缴纳。
总的来说，土地增值税税率及计算方法对于土地资源的开发和利用具有重要的影响。
合理的税率和计算方法可以有效地调节土地资源的利用，促进土地的有效开发，同时也能够为地方财政提供重要的税收收入。
因此，相关部门需要不断完善税收政策，确保土地增值税的合理征收，推动土地资源的可持续利用。
第八章-土地增值税PPT课件
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【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
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案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
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（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
土地增值税法
二、征税范围的确认
2、房地产的继承、赠与（只包括将房屋 产权、土地使用权赠与直系亲属或承担 直接赡养义务人以及通过中国境内非营 利性的社会团体、国家机关将房屋产权、 土地使用权赠与教育、民政和其他社会 福利=公益事业）不属于土地增值税征税 范围。 3、房地产的出租不属于土地增值税征税 范围。
二、征税范围的确认
七、纳税申报及缴纳的规定
1、纳税申报。土地增值税的纳税人应在 转让房地产合同签订后的7日内，到房地 产所在地主管税务机关办理纳税申报。
2、纳税地点。土地增值税的纳税人一般 应向房地产所在地主管税务机关办理纳 税申报。房地产所在地是指房地产的坐 落地。
练习题
1．某房地产开发公司×××年度内新建一幢商品房并 将其出售，共计取得收入8000万元。已知该公司建造 此楼的房地产开发成本为2000万元，为取得该幢商品 房的土地使用权支付的金额为800万元。由于种种原 因，该公司不能提供准确的建房利息支出情况，其房 地产开发费用按该公司所在省规定可按取得土地使用 权支付的金额与房地产开发成本之和的10％计算扣除。 转让房地产适用的营业税税率为5％，城建税税率为7 ％，教育费附加为3％。 要求：计算该公司出售商品房应缴纳的土地增值税。
六、减免税优惠。
1 、纳税人建造普通标准住宅出售，增 值额未超过扣除项目金额 20% ，免征土 地增值税。 2 、因国家征用收回的房地产免征土地 增值税。
六、减免税优惠。
3 、个人因工作调动或改善居住条件而转 让原自用住房，经税务机关核准，凡居住 满5年或5年以上免征；居住满 3年未满5年，
减半征税；未满3年，按规定征税。
二、征税范围的确认
准确界定土地增值税的征税范围通过三 条标准来判定： （一）土地增值税是对转让国有土地使用 权及其地上建筑物和附着物的行为征税 （二）土地增值税是对国有土地使用权及 其土地上的建筑物和附着物的转让行为 征税 （三）土地增值税是对转让房地产并取得 收入的行为征税
土地增值税法
第四节 应税收入与扣除项目的确定
对于存量房地产转让（扣除项目） 1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格=
重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。
第四节 应税收入与扣除项目的确定
（一）对于新建房地产转让，可扣除 1．取得土地使用权所支付的金额，包括
第三节 税率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率 表如下：
级 增值额占扣除项目金额比例 税 速算扣除系
数
率数
1 50%以下（含50%）
30%
0
2 超过50%～100%（含100%） 40%
5%
3 超过100%～200%（含200%） 50% 15%
4 200%以上
60% 35%
第四节 应税收入与扣除项目的确定
3．房地产开发费用 它是指与房地产开发项目有关的三项
期间费用，即销售费用、 管理费用、财 务费用。
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算 分摊利息支出，并能提供金融机构的贷 款证明的；
房地产开发费用＝利息＋（取得土地使 用权所支付的金额＋房地产开发成本） ×5％以内
第四节 应税收入与扣除项目的确定
三、应纳税额计算 应纳税额=增值额×适用税率-扣除
项目金额×速算扣除系数 例见P186
第六节 税收优惠
一、对建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增
值额未超过扣除项目金额20%，免征土地 增值税。
二、对国家征用收回的房地产的税收 优惠
三、对个人转让房地产的税收优惠 凡居住满5年或5年以上的免征，居住满3
（1）纳税人为取得土地使用权支付的地 价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家 统一规定交纳的有关费用。
土地增值税计算(2篇)
第1篇一、土地增值税概述土地增值税是指对土地增值部分征收的一种税收。
土地增值税的征收对象是土地所有权转移中的土地增值部分，即土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。
土地增值税的征收旨在调节土地市场，抑制土地投机行为，促进土地资源的合理配置。
二、土地增值税的计算方法1. 计算增值额土地增值税的计算首先需要确定增值额。
增值额是指土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。
计算公式如下：增值额 = 转让土地价格 - 取得土地时的成本费用其中，转让土地价格是指土地所有权转移时实际支付的价格；取得土地时的成本费用包括土地取得成本、土地开发成本、土地购置税等。
2. 计算增值率增值率是指增值额占取得土地时的成本费用的比例。
计算公式如下：增值率 = 增值额÷ 取得土地时的成本费用× 100%3. 确定适用税率根据增值率的不同，土地增值税的适用税率也有所不同。
具体税率如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4. 计算应纳税额应纳税额是指根据适用税率和增值率计算出的土地增值税金额。
计算公式如下：应纳税额 = 增值额× 适用税率三、土地增值税的计算实例假设某宗土地取得成本为1000万元，土地开发成本为200万元，购置税为50万元，土地所有权转移价格为1500万元。
计算该宗土地的土地增值税。
1. 计算增值额增值额 = 1500 - (1000 + 200 + 50) = 250万元2. 计算增值率增值率= 250 ÷ (1000 + 200 + 50) × 100% = 22.73%3. 确定适用税率由于增值率未超过50%，适用税率为30%。
土地增值税的计算方法
土地增值税的计算方法一、税率根据我国土地增值税法规定，不同地区和不同性质的土地转让所得适用不同的税率。
具体税率如下：1.城市和近郊地区的非住宅性质的土地转让所得，税率为30%；2.非城市区且不属于近郊地区的土地转让所得，税率为30%；3.城市及其近郊地区的住宅性质的土地转让所得，税率为20%；4.非住宅性质的土地转让所得，税率为20%。
以上税率适用于不同地区和不同性质的土地转让所得。
二、计税依据计税依据是指土地转让所得额，是指实际取得的销售价款扣除成本、支出和税费后的金额。
具体计算方法如下：1.土地转让所得额=销售价款-税费-印花税-城建税-土地价款-开发成本-房屋及基础设施建设费；2.其中，销售价款指的是土地转让的实际售价；3.税费是指税务部门按照规定收取的土地增值税；4.印花税是指根据税务部门的规定支付的印花税；5.城建税是指根据税务部门的规定支付的城市建设税；6.土地价款指的是购入土地时支付的土地价格；7.开发成本是指购入土地后进行建设、开发所支付的费用；8.房屋及基础设施建设费是指根据规划、设计要求支付的费用。
三、计税方式根据土地增值税法的规定，土地增值税的计税方式有两种：差额计税和减除计税。
具体计算方法如下：1.差额计税：差额计税是指按照实际销售价款扣除成本、支出、税费和相应的差额计税率计算土地增值税。
计税公式：差额计算=销售收入-转让成本-税费-印花税-城建税-土地价款-开发成本-房屋及基础设施建设费-减免金额其中，减免金额是指土地增值税法规定的可以减免的金额。
2.减除计税：减除计税是指按照一定的比例直接从销售收入中扣除一部分金额，然后按照相应的税率计算土地增值税。
减除计税的具体计算方法如下：计税公式：应纳税额=销售收入×(1-减除比例)×税率其中，减除比例是指按照政府规定从销售收入中扣除的比例。
四、税款缴纳五、例外情况根据土地增值税法的规定，以下情况不征收土地增值税：1.个人住房自住或亲属间赠予、继承；2.非居民个人出售个人住房；3.农村宅基地保有、出租、出借不再纳税；4.土地转让行为的转让价格小于土地购置价格；5.政府法定收购土地。
土地增值税的计算公式及9个实例
土地增值税的计算公式及9个实例应纳税额=土地增值×税率-速算扣除数其中，土地增值指的是土地转让时的增值收入，一般可以通过以下公式计算：土地增值=土地转让价款-土地取得成本-土地增值税已纳税额-免征规定的增值税总额税率和速算扣除数根据不同地区和政策会有所不同。
9个土地增值税计算实例实例1：地一块土地的取得成本为100万元，转让价款为150万元，已纳税额为20万元，税率为30%，速算扣除数为10万元。
土地增值=150万元-100万元-20万元-0=30万元应纳税额=30万元×30%-10万元=5万元实例2：地一块土地的取得成本为80万元，转让价款为120万元，已纳税额为10万元，税率为20%，速算扣除数为5万元。
土地增值=120万元-80万元-10万元-0=30万元应纳税额=30万元×20%-5万元=1万元实例3：地一块土地的取得成本为200万元，转让价款为300万元，已纳税额为50万元，税率为25%，速算扣除数为8万元。
土地增值=300万元-200万元-50万元-0=50万元应纳税额=50万元×25%-8万元=3.5万元纳税额为15万元，税率为15%，速算扣除数为4万元。
土地增值=90万元-60万元-15万元-0=15万元应纳税额=15万元×15%-4万元=1.25万元实例5：地一块土地的取得成本为150万元，转让价款为180万元，已纳税额为30万元，税率为35%，速算扣除数为12万元。
土地增值=180万元-150万元-30万元-0=0万元应纳税额=0万元×35%-12万元=-4.2万元（负数表示无应纳税额）实例6：地一块土地的取得成本为120万元，转让价款为160万元，已纳税额为25万元，税率为28%，速算扣除数为7万元。
土地增值=160万元-120万元-25万元-0=15万元应纳税额=15万元×28%-7万元=1.4万元实例7：地一块土地的取得成本为90万元，转让价款为120万元，已纳税额为20万元，税率为18%，速算扣除数为6万元。
土地增值税清算的两种计算方法
土地增值税清算的两种计算方法一、一般计算方法一般计算方法是指根据土地增值额、税率和纳税期间来计算土地增值税。
1.土地增值额的计算土地增值额是指土地使用权出让或转让时，土地的转让价格与土地取得价格之差。
具体计算公式如下：土地增值额=土地转让价格-土地取得价格2.税率的确定根据《土地增值税法》规定，土地增值税税率为10%。
但不同地区根据实际情况可根据法定程序调整税率。
3.纳税期间的确定纳税期间是指土地使用权出让或转让的时间跨度。
根据《土地增值税法》规定，纳税期间自土地使用权出让或转让合同生效之日起计算，至合同约定的交付日期止。
4.计算土地增值税计算土地增值税的公式为：例如，地的土地取得价格为100万元，土地转让价格为200万元，纳税期间为3年。
那么土地增值额为200万元-100万元=100万元，税率为10%，则土地增值税为100万元×10%=10万元。
二、简化计算方法简化计算方法是指对土地增值税进行简化计算，适用于价格较低、年限较短的土地使用权转让或出让。
1.计算公式简化计算方法根据土地增值税的计税价格和税率来计算土地增值税。
计税价格是指土地市场价格与土地取得价格之间的差额。
2.计税价格的确定根据《土地增值税法实施条例》规定，计税价格为土地市场价格与土地取得价格之差的50%。
当然，不同地区和不同情况下，税务机关可以根据实际情况进行调整。
例如，地的土地取得价格为100万元，土地市场价格为180万元，税率为10%。
根据简化计算方法，计税价格为（180万元-100万元）×50%=40万元。
那么土地增值税为40万元×10%=4万元。
三、两种计算方法的适用情况一般计算方法适用于土地增值明显，价格较高，纳税期间较长的情况。
而简化计算方法适用于土地增值较低，价格较低，纳税期间较短的情况。
综上所述，土地增值税清算的两种计算方法包括一般计算方法和简化计算方法。
根据具体情况，可以选择适合的计算方法来计算土地增值税。
土地增值税法--注册会计师考试辅导《税法》第八章练习
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册会计师考试辅导《税法》第八章练习土地增值税法一、单项选择题1、某工业企业转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和准予扣除的开发费用共计3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税2.5万元)。
该企业应缴纳土地增值税()万元。
A.96.75B.97.50C.306.75D.307.502、某内资房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得销售收入7000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费用及开发成本合计为2400万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10％，销售商品房缴纳的有关税费385万元。
该公司销售商品房应缴纳土地增值税（）万元.A.1128.25B.1222.75C.1535.25D.1540.253、某房地产企业在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。
下列项目可以计入利息支出扣除的是( )。
A.金融机构加收的罚息B.超过贷款期限的利息部分C.超过国家规定上浮幅度的利息支出D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额4、对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）A.房地产开发企业的预提费用，准予扣除B.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起60日内到主管税务机关办理清算手续C.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除D.房地产开发企业发生的房屋装修费用计入开发费用在计算土地增值税时可以扣除5、清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是()。
A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的C.建成后直接赠与其他企业的D.建成后产权属于全体业主的。
土地增值税扣除项目与土地增值税计算方法
土地增值税扣除项目与土地增值税计算方法一、土地增值税的扣除项目根据《土地增值税法》规定，以下项目可以作为土地增值税的扣除项目：1.土地开发、建设、划拨的直接费用：包括土地开发、建设和划拨过程中发生的直接费用，如土地开发费、建设费和划拨费等。
这些费用可以在计算土地增值税时进行扣除。
2.直接与土地转让有关的间接费用：包括与土地转让直接相关的间接费用，如土地转让手续费、土地转让过程中发生的中介费用等。
这些费用可以在计算土地增值税时进行扣除。
3.应纳税所得额：应纳税所得额是指土地增值额扣除上述费用后的余额。
根据《土地增值税法》规定，土地增值税的应纳税所得额是指土地增值额减去免税额、税负多少和扣除项目后的余额。
二、土地增值税的计算方法根据《土地增值税法》规定，计算土地增值税需要根据以下三个要素进行计算：1.土地增值额：土地增值额是指土地转让价格减去土地取得价格的差额。
土地取得价格是指土地的购买价格或取得土地权益的法定代价等。
2.免税额：根据《土地增值税法》规定，自然人在个人住房的一次购房行为中，所取得的土地增值收入，免征土地增值税。
3.税负多少：根据《土地增值税法》规定，自然人转让非住房用地的土地增值额，经扣除室内装饰费用后的部分不超过30万元的，税率为30%；超过30万元的部分，税率为40%。
根据上述要素，土地增值税的计算公式如下：例如，一些自然人在非住房用地转让中，土地增值额为100万元，免税额为0，税负多少为30%。
则土地增值税=100万元-0-30%=30万元。
需要注意的是，土地增值税的计算方法和税率是根据国家的相关法律法规规定的，不同地区和不同情况下可能会有所不同，具体的计算方法和税率请参考当地的相关政策。
综上所述，土地增值税的扣除项目包括土地开发、建设和划拨的直接费用以及与土地转让直接相关的间接费用等。
土地增值税的计算方法是根据土地增值额、免税额和税负多少等要素进行计算。
了解土地增值税的扣除项目和计算方法对于土地转让方和纳税人来说是非常重要的，可以帮助其合理安排土地转让事务和减少税负。
第八章 土地增值税 《税法》课程PPT
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
18
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
◆房地产开发企业实际缴纳的
城市维护建设税、教育费附加，
④ 与转让房地产有关的税金及附 凡能按清算项目准确计算的，
加
据实扣除。凡不能按清算项目
◆转让房地产时缴纳的城市维护
准确计算的，按该清算项目预
建设税、教育费附加、印花税等
缴增值税时实际缴纳的城市维
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
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◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：
第八章土地增值税法
第17页，共43页。
4.与转让房地产有关的税金 房地产开发企业：内资扣“两税一费”
（营业税、城建税、教育费附加），外资扣 “一税”（营业税）
非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加）， 外资扣“两税”（营业税、印花税）。
第18页，共43页。
【例题·单选题】房地产开发企业在确定土 地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税 金是（ ）。 A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税 C.营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税
第24页，共43页。
8.5 应纳税额的计算
一、增值额的确定（计税依据）
土地增值额 = 转让收入-扣除项目金额
在房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，
则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
隐瞒、虚报房地产成交价格的； 提供扣除项目金额不实的；
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又 无正当理由的；
第4页，共43页。
标准之二：产权是否变更
➢ 产权变更了就要纳入土地增值税征税范围；如果只是有 偿让渡使用权就不纳入土地增值税征税范围，比如出租 房屋。
➢ 区分转让和出让：
• 出让是一级市场的行为，是国家土地管理部门与土地需 求者见面交易的行为。出让一方也就国家并不缴纳土地 增值税。土地本来就属于国家所有。
以房地产抵债，征。 5、房地产的交换 税务处理：单位之间换房，征；个人之间互换自有居住用房地源自的，免征。 6、以房地产进行投资、联营
税务处理：房地产转让到投资联营企业，暂免征税； 将投资联营房地产再转让，征。
第7页，共43页。
7、合作建房
税务处理：建成后自用，暂免征税；建成后转让的， 征。
2024年度土地增值税法
房地产开发成本，包 括土地征用及拆迁补 偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基 础设施费、公共配套 设施费、开发间接费 用。
房地产开发费用，即 与房地产开发项目有 关的销售费用、管理 费用和财务费用。
与转让房地产有关的 税金。
财政部规定的其他扣 除项目。
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应纳税额计算方法
01
02
03
04
增值额未超过扣除项目金额 50%：土地增值税税额=增值
额×30%。
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增值额超过扣除项目金额50%， 未超过100%：土地增值税税 额=增值额×40%-扣除项目金
额×5%。
增值额超过扣除项目金额 100%，未超过200%：土地增 值税税额=增值额×50%-扣除
项目金额×15%。
土地增值税法
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• 土地增值税法概述 • 土地增值税的征收管理 • 土地增值税的计算与核算 • 土地增值税的优惠政策 • 土地增值税的征收监管与法律责任 • 土地增值税改革与展望
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01
土地增值税法概述
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定义与目的
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定义
土地增值税法是指国家对土地使用 权转让及出售建筑物时所产生的增 值额征收的税种。
房屋交换
个人之间互换自有居住用房地产， 经当地税务机关核实，可以免征土 地增值税。
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其他优惠政策
01
地方政府债券
对地方政府债券利息收入所免征的土地增值税，可由省级政府根据本地
实际情况决定。
02
租赁住房
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为租赁住房房源，且
土地转让的增值税计算方法
土地转让的增值税计算方法摘要：一、土地转让增值税的定义与重要性二、土地转让增值税的计算公式与税率三、土地转让增值税的扣除项目四、土地转让增值税的纳税义务发生时间五、土地转让增值税的申报与缴纳六、降低土地转让增值税的策略与建议正文：土地转让增值税是企业在转让土地使用权时，按照增值额计算并缴纳的税款。
在我国，土地资源属于国家所有，企业和个人只有使用权，没有所有权。
因此，在土地使用权转让过程中，征收增值税是十分重要的。
以下将详细介绍土地转让增值税的计算方法、税率、纳税义务发生时间以及降低税负的策略。
一、土地转让增值税的定义与重要性土地转让增值税是指在土地使用权转让过程中，根据土地增值额征收的税款。
增值税的征收有利于调节土地市场，保障国家利益，同时也有助于促进房地产市场的健康发展。
土地转让增值税的重要性体现在以下几点：1.保障国家财政收入：土地使用权转让增值税是政府财政收入的重要来源，有助于支持国家基础设施建设和公共事业发展。
2.调节土地市场：通过征收增值税，可以促使土地资源合理配置，遏制投机炒地行为，稳定土地市场价格。
3.促进房地产行业公平竞争：增值税的征收有助于消除房地产行业中的不正当竞争，促使企业加强自身核心竞争力，提高产品质量和服务水平。
4.保护消费者权益：土地转让增值税的征收，有助于确保消费者在购买房产时获得合理的价格，避免因土地成本不明导致购房成本过高。
二、土地转让增值税的计算公式与税率土地转让增值税的计算公式为：土地增值额= 转让价格- 取得价格。
其中，转让价格指的是企业转让土地使用权所取得的收入，取得价格包括企业购买土地使用权所支付的金额、相关税费以及为取得土地使用权所付出的其他代价。
根据我国现行税收政策，土地转让增值税采用四级超率累进税率，具体税率如下：1.增值额不超过50万元的，税率为3%；2.增值额超过50万元至100万元的，税率为10%；3.增值额超过100万元至200万元的，税率为20%；4.增值额超过200万元的，税率为30%。
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第八章土地增值税法第一节土地增值税基本原理（了解，能力等级1）一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税（属于财产税）；一类是收益性质的的土地税。
二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收三、土地增值税的作用（一般了解）第二节纳税义务人（了解，能力等级1）土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
第三节征税范围（掌握，能力等级1）土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。
上述内容的具体化经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。
下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：【例题·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（）。
（2002年）A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有住房C.抵押期满转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【例题·多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有( )。
A．将房屋产权赠与直系亲属的B．由双方合作建房后分配自用的C．以房地产抵债而发生房地产产权转让的D．以房地产作价入股投资房地产开发公司的【答案】CD第四节税率（掌握，能力等级2）土地增值税采用四级超率累进税率。
这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数第五节应税收入与扣除项目（掌握，能力等级2）一、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。
从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。
非货币收入要折合金额计入收入总额。
二、扣除项目的确定（重点）可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情况如下表：（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。
【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是（）。
A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本【答案】B（二）房地产开发成本（适用新建房转让）包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。
A.土地出让金B.耕地占用税C.公共配套设施费D.借款利息费用【答案】BC（三）房地产开发费用（适用新建房转让）１.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内２.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。
该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。
（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）包括营业税、城建税、印花税。
教育费附加视同税金扣除。
考生还要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：（五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%【提示】1．此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；2．取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
【例题·计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。
计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额的合计是多少？【答案】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额=10000×（10%+20%）=3000（万元）。
（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。
1．“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率2．对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
【例题·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。
（2009年原制度）A.旧房产的评估价格B.支付评估机构的费用C.建造旧房产的重置成本D.转让环节缴纳的各种税费【答案】ABD【例题·判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
（）（2000年）【答案】×【难点归纳1】从不同转让标的看扣除项目的差异。
新建房地产转让时可扣除：1．取得土地使用权所支付的金额；2．房地产开发成本；3．房地产开发费用；4．与转让房地产有关的税金；5．财政部规定的其他扣除项目。
存量房地产转让时可扣除：1．取得土地使用权所支付的金额；4．与转让房地产有关的税金；6．旧房及建筑物的评估价格。
【例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（）。
A. 取得土地使用权所支付的金额B. 房地产开发成本C. 与转让房地产有关的税金D. 旧房及建筑物的评估价格【答案】AC【难点归纳2】从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。
归纳图表：第六节应纳税额的计算（掌握，能力等级3）一、增值额的确定（一）通过收入减除扣除项目求得（二）关于评估价格的使用纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
【提示】评估价有评估找收入和评估成本之分。
【例题·单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（）。
（2001年）A.税务部门估定的价格扣除B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除C.房地产评估价格扣除D.房地产原值减除30%后的余值扣除【答案】C二、应纳税额的计算方法第一步，计算收入总额第二步，计算扣除项目金额第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数第五步，套用公式计算税额。
公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数【土地增值税计算的命题规律】关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统“步骤型”到“关系加分摊型”的变化【例题·步骤型计算】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5‰）。
已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。
另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。
请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。
（1997年）【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的计算步骤和各项目的基本扣除规定。
（1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为3000万元②房地产开发成本为4000万元③房地产开发费用=（3000+4000）×10%=700（万元）④与转让房地产有关的税金=15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（万元）⑤从事房地产开发的加计扣除=（3000+4000）×20%=1400（万元）⑥转让房地产的扣除项目金额为=3000+4000+700+825+1400=9925（万元）（3）转让房地产的增值额=15000-9925=5075（万元）（4）增值额与扣除项目金额的比率=5075÷9925≈51.13%（5）计算应纳土地增值税税额：第一种计算方法：应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）第二种计算方法：应纳土地增值税税额=9925×50%×30%+（5075-9925×50%）×40%=1533.75（万元）【例题·步骤型计算】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费l万元，购置后一直对外出租。
2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80％。