房地产开发经营与管理第二章房地产市场与市场运行章节练习(2014-11-7)

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房地产开发经营管理模拟试题及答案第二章房地产市场与市场运行

第二章房地产市场与市场运行一、单项选择题1.房地产市场体系的客体要素是（）。

A.交易当事人B.作为交易对象的房地产资产C.房地产交易需求D.交易组织机构2.由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。

A.重要因素B.特殊因素C.一般因素D.基本因素3.下列影响房地产市场运行环境的因素中，不属于社会环境的影响因素是（）。

A.社会福利B.家庭收入水平及分布C.家庭数量及其结构D.家庭生命周期4.房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。

A.国际环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境5.产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的（）。

A.微观环境因素B.宏观环境因素C.经济环境因素D.产业环境因素6.（）从事开发投资企业的经济核算等多方面的工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。

A.会计师B.房地产估价师C.造价工程师D.房地产经纪人7.（）在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。

A.会计师B.房地产估价师C.资产评估师D.房地产经纪人8.在房地产开发过程中，（）主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。

A.建筑师B.工程师C.造价工程师D.估价师及物业代理9.指同一物业类型不同档次的供求关系是（）。

A.供求结构B.投资结构C.产品结构D.区域结构10.下列不属于房地产商业物业市场的是（）。

A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场11.将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是（）。

A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的12.在房地产市场的分类中，二级市场是指（）。

房地产开发与经营作业

《房地产开发与经营》作业答案第一章绪论一、名词解释1．房地产房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

2．房地产开发与经营•房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。

•房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

3．土地储备开发是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

4．房地产企业房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。

5．房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。

包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。

二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。

2．我国房地产企业的特征有哪些？3．房地产开发与经营有哪些特点？•难度大，产品的固定性、单件性、复杂性•风险大，投资大，周期长•政策性强1、重要产业2、民生热点4．简述房地产开发与经营的程序和内容。

（1）投资机会的选择与决策：重要环节（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。

6．房地产经营决策程序是什么？1、发现问题2、确定目标3、拟定方案4、分析评价5、选择方案6、实施追踪7. 简述房地产开发与经营决策的内容8．简述房地产行业管理的主要内容。

三、论述题1．阐述我国房地产价格上涨的原因。

•初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾–初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；–一些地方政府对调控措施贯彻不力。

房地产开发经营与管理作业题

东北农业大学网络教育学院房地产开发经营与管理作业题汇总第一章房地产与房地产业一、名词解释1、房地产业房地产业：指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。

二、填空题1、房地产是指（房产）和（地产）的结合体及其衍生的（权利关系）的总和。

2、从价值形态上说，房地产作为商品是（使用价值）和（价值）的统一体。

3、广义的房地产业的内涵应包括（土地开发经营业）、房产开发经营业、（房地产中介服务业）、房地产金融业和（物业管理服务行业）。

三、单项选择题1、在国民经济的产业结构体系中，房地产业是属于（ C ）的一个重要产业部门。

A.第一产业B. 第二产业C.第三产业D. 介于第二产业与第三产业之间四、多项选择题1、从房地产商品构成的基本形态看，大体可分为哪几种类型（A、B、D）A.建筑地块B. 房屋建筑物C.道路D. 配套基础设施2、与房地产业紧密相关的各类中介服务包括（A、C、D）A.房地产咨询B.物业管理C. 房地产经纪D. 房地产评估五、判断题1、地产是指用于房屋建筑的土地，包括地面、地上一定的空间的设施等。

（×）2、从根本上说，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。

（√）六、简答题1、为什么房地产作为社会财富，是一种资产，反映一定的经济权利关系？答：从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。

由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点, 在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变2、房地产具有什么经济特性？答：内涵的统一性；价值的双源性；空间的固定性；需求的普遍性；效用的长期性。

七、论述题1、怎样理解房地产具有内涵的统一性答：（1）房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。

房地产开发经营2章练习题

第2章房地产市场及其运行规律一、单项选择题：1、下列因素属于房地产市场运作环境中的金融环境的是（）A利率和通货膨胀B资本市场发育程度C 国际资本流动D政府对待外资的态度2、从事开发投资企业经济指标等方面的工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，是（）的主要工作。

A．估价师B.建筑师C.会计师D.造价工程师3、房地产市场上自用型购买者的主要条件（）A.购买能力B.预期收益C.个人意愿D.其他4、下列交易活动处于房地产一级市场的是（）A.房产出租B.房地产抵押C.土地使用权出让D.土地使用权转让5、将房地产市场划分为甲级写字楼、高档住宅市场、普通住宅市场的划分方式是（）A．按目标市场划分B.按用途划分C.按交易形式划分D.按地域划分6.、反应和描述房地产市场状况的指标，包括供应指标，需求指标和（）指标A．空置率B.价格指数C.市场旧分D.市场交易7、需求继续上涨，供应紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降。

这种状况处于房地产市场自然周期（）阶段A．第一 B.第二 C.第三 D.第四8．房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。

A．租赁B．销售C．保险D．抵押9．某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（）。

A．0．4月B．2．5月C．0．4年D．2．5年解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。

10．在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段11．如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。

A．减少B．增加C．不变D．同步递减二、多项选择题1.、下列属于房地产市场结构的有（）A. 总量结构B.区域结构C.产品结构D.消费结构E.价格结构2、按房地产市场用途，可将房地产市场细分为（）A.土地市场B.增量市场C.存量市场D.居住物业市场E.特殊物业市场3、属于房地产二级市场的包括（）A. 存量房屋买卖B.新建商品房出租C.土地出让D.土地转让E.二手房市场4、房地产市场交易指标包括（）A. 吸纳率B.城市居民消费价格指数C. 房地产价格指数D.国内生产总值(GDP)E.空置率5、房地产泡沫的成因包括:()A. 土地的有限性和稀缺性B.投机需要的膨胀C.金融机构的过度放贷D.对市场预测的偏差E.开发商的非理性行为6、下列说法正确的是:( )A. 过度开发反映市场上的供求关系,泡沫反映市场价格与实际价值之间的关系B. 过度开发和房地产泡沫都处在周期循环的下降阶段C. 泡沫产生必然引起过度开发D. 过度开发必然引起泡沫E. 过度开发和泡沫是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现7、从宏观商说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。

《房地产开发经营与管理》课程教学大纲

《房地产开发经营与管理》课程教学大纲课程编码：611063课程名称：房地产开发经营与管理英文名称：Real Estate Development and Management开课学期：6学时/学分：48/3 （其中实验学时：0）课程类型：专业教育课程选修课开课专业：土地资源管理专业选用教材：叶剑平主编：《房地产经营与管理》中国农业出版社2010主要参考书：刘洪玉主编：《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；北京：中国建筑工业出版社2008一、课程简介房地产业作为国民经济的支柱产业，已经愈发引起政府、投资者的广泛关注。

房地产开发经营与管理课程分为六章：主要介绍了房地产及房地产业的基本概念、房地产投资的特性及投资风险、如何应用经济学知识评价投资效益、房地产开发的程序及管理、房地产市场及房地产开发工程的可行性研究等内容。

该门课程综合性强，涉及管理学、经济学、建筑学等相关学科知识，学习该课程的目的是让学生了解并掌握房地产行业相关知识，并借助多学科理论及方法，解决房地产行业的实际问题。

Introduction to the courseTo be a pillar industry of the national economy, real estate industry has become increasingly causing attention of governments and investors. Rea I estate development and management curriculum is divided into six chapters, introduces the basic concepts of real estate and real estate, real estate investment characteristics and investment risks, and how to apply knowledge of economics to evaluate investment returns, procedures of real estate development and management, the real estate market and feasibility research of real estate development projects and so on. The course is very comprehensive, involves knowledge management, economics, architecture and other related disciplines.the main purpose of learning this course is to enable students to understand and master knowledge of the real estate industry, and solve practical problems in real estate industry with multi-disciplinary theories and methods.二、课程性质、目的与任务房地产开发经营与管理是土地资源管理专业的专业选修课,本门课程从理论和实际相结合的角度出发，全面系统地阐述了房地产开发经营与管理的基本理论和方法，详细分析了房地产投资与投资风险、房地产市场及其运行规律、房地产开发程序、房地产开发工程可行性研究、房地场金融、房地产开发工程管理、房地产市场营销以及物业管理等方面的问题。

房地产经营与管理作业2答案

房地产经营与管理作业2答案一、填空：1．投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估和决策2．土地费用、前期工程费、房屋开支费3．建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费4．管理费、销售费用、财务费用、不可预见费5．内部收益率、财务净现值、投资回收期6．概率分析、盈亏平衡分析、敏感性分析二、简答题：1．答：1）可行性研究是项目投资决策的依据；2）是筹集建设资金的依据；3）是开发商与各有关部门签订协议，合同的依据；4）是编制下阶段规划设计方案的依据。

2．答：1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；4）当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。

3．答：1）市场供给现状分析及预测；2）市场需求现状分析及预测；3）市场交易的数量与价格；4）服务对象分析，制定租售计划。

4．答：1）土地费用；2）建造成本；3）租金或售价；4）开发周期；5）投资收益率；6）容积率及有关设计参数；7）贷款利率；8）空置率。

三、名词解释：1．在建设项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况，进行深入细致的研究，对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证，对项目的经济、社会、环境效益，进行科学的预测和评价；在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性，经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策，提供可靠科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。

2．运用静态和动态分析方法，分析计算项目投资回收期，净现值，内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评估。

3．是分析和预测、反映项目投资效益的经济评价对主要变动因素变化的敏感程度。

4．是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

房地产开发经营与管理第二章笔记

第二章房地产市场概述第一节房地产市场概述一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境三、影响房地产市场转变的力量四、房地产市场的参与者第二节房地产市场结构和指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分三、房地产市场指标第三节房地产市场的特性和功能一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场二、房地产市场的周期循环三、房地产泡沫与过度开发第五节房地产市场的政府干预一、政府干预房地产市场的必要性二、政府干预房地产市场的手段三、政府规范房地产市场行为的措施第一节房地产市场概述一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境房地产市场运行环境影响因素中，社会因素、经济因素、政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。

三、影响房地产市场转变的力量四、房地产市场的参与者第二节房地产市场结构和指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分：1、按地域范围细分2、3、按增量存量细分4、按交易方式细分抵押）5、按目标市场细分1、一级市场（土地使用权出让市场）2、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）3、三级市场（存量房地产交易市场）1、一级土地市场2、二级土地市场、一级房屋市场（增量市场或一手房市场）、二级房屋市场（存量市场或二手房市场）三、房地产市场指标………..下一页一、供给指标 ①、新竣工量 ②、灭失量③、存量（报告期存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量） ④控制量 ⑤、空置率（报告期期末空置房屋同期房屋存量的比例）⑥、可供租售量（可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+报告期新竣工量） ⑦、房屋施工面积 ⑧、房屋新开工面积（1，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积；2，不包括上期停缓建二在报告期恢复施工的房屋面积） ⑨、平均建设周期（房屋施工面积新竣工面积）⑩、竣工房屋价值（报告期内竣工房屋本身的建造价值。

竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算）二、需求指标 1、国内生产总值（GDP ） 2、人口数量3、城市家族人口规模4、就业人口数量5、就业分布6、城镇登记失业率7、城市家庭可支配收入 8、城市家庭总支出 9、房屋空间使用数量 10、商品零售价格指数 11、城市居民消费价格指数三、市场交易指数1、销售量2、出租量3、吸纳量（吸纳量=报告期内销售量+出租量）4、吸纳率（报告期内吸纳量同期可供租售量） 5、吸纳周期（同期可供租售量报告期内吸纳量）6、预售面积7、房地产价格8、房地产租金9、房地产价格指数四、市场监测与预警指标一、供给指标二、需求指标三、市场交易指数四、市场监测与预警指标1、土地转化率2、开发强度系数3、开发投资杠杆率4、住房可支付性指数（HAI）HAI=100，正好能承受HAI>100，居民能承受更高的价格HAI<100，居民只能承受更低的价格5、住房价格合理性指数6、房价租金比7、量价弹性（房地产价格变化率交易变化率）<依据交易量和价格的升降关系，判断市场所处景气阶段>8、个人住房抵押贷款还款收入比<反映个人住房抵押贷款违约的风险水平>9、住房市场指数（HMI）10、消费者信心指数第三节房地产市场的特性和功能二、房地产市场的功能第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场二、房地产市场的周期循环（房地产业的发展也存在周期循环的特性）（二）房地产周期循环的原因1、市场供给的垄断性 2、市场需求的广泛性和多样性 3、市场交易的复杂性 4、房地产价格与区位密切相关（区位决定价格60%-70%） 5、存在广泛的经济外部性 6、市场信息的不对称性 1，未来预期收益变化2，政府税收政策的影响3，收入水平变化或影响品味变化4，原用于其他方面资金的介入和土地供给变化。

房产评估师考试《房地产开发经营与管理》习题精讲-第二章房地产市场及其运行

A、移动
B、异质
C、垄断竞争
D、买卖
4、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。
A、垄断竞争
B、寡头垄断
C、垄断
D、竞争 5、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。
C、土地所有权的排他性 D、土地的有限性 31、（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。 A、负外部性 B、正外部性 C、强外部性 D、弱外部性 32、下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（）。 A、发展房地产估价等专业服务 B、政府加强房地产市场信息的发布工作 C、加强开发商的管理体制 D、提高房地产市场的透明度 33、房地产的价格机制是通过（）发挥作用的。 A、市场 B、法律 C、开发商 D、房屋购买者 34、房地产市场中，引起需求增加或减少的原因不包括（）。 A、未来预期收益变化 B、政府税收政策的影响 C、收入水平变化或消费品位变化 D、某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化 35、下列关于房地产功能的描述，错误的是（）。 A、配置存量房地产资源和利益 B、显示房地产市场供应变化 C、指导供给以适应需求的变化 D、指导政府制定科学的土地供给计划 36、房地产的租金水平是由（）决定的。 A、房地产资产市场 B、房地产价格 C、房地产空间市场 D、空置率 37、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。 A、在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C、房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率 D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 38、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。 A、第一阶段 B、第二阶段初期

《房地产开发经营与管理》第二次作业答案

《房地产开发经营与管理》第二次作业答案欢迎你，你的得分：100.0完成日期：2013年07月11日22 点34分说明：每道小题括号里的答案是您最高分那次所选的答案，标准答案将在本次作业结束（即2013年09月12日）后显示在题目旁边。

一、单项选择题。

本大题共15 个小题，每小题 2.0 分，共30.0 分。

在每小题给出的选项中，只有一项是符合题目要求的。

1. 获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（）阶段的主要工作。

（ B ）A. 投资机会选择与决策分析B. 前期工作C. 建设阶段D. 租售阶段2. 影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（）（ B ）A. 未来经营费用的风险B. 系统风险C. 持有期风险D. 非系统风险3. 需求增长比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。

（ B ）A. 第一阶段B. 第二阶段C. 第三阶段D. 第四阶段4. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）( D )A. 房屋出售B. 房地产抵押C. 土地使用权转让D. 土地使用权出让5. 收益性物业管理的对象为（）（ C ）A. 物业所有者B. 物业使用者C. 建筑物及其附属设施D. 土地6. 对于房地产市场来说，由于短期内房地产的供应数量不能得到充分的调整，所以短期内房地产市场的租金和售价是由（）决定。

( B )A. 建造技术B. 需求C. 供求关系D. 开发成本7. 房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（）( C )A. B.多样性固定性C. 稀缺性D. 体积大、消耗材料多8. 已知年利率为15％，按半年计息，则年实际利率为（）( A )A. 15．56％B. 12．68％C. 15．86％D. 16．08％9. 在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（）。

A. 增加B. 减少C. 改变D. 不变10. 某投资者花费80 万元购一商业店铺，出租后，每月净租金收入1．583 万元，考虑月投资收益率0．8％，则（）几个月可收回投资。

自考房地产开发与经营复习题库(第二章第三章房地产开发市场调查与细分

第二章房地产开发市场调查与细分1、房地产市场调查的服务对象是？任何企事业单位的管理决策层或个人。

2、市场调查的概念？答：市场调查是运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。

3、市场调查分广义和狭义两种：广义的市场调查把房地产市场运作的机制、功能，各个阶段和相关要素都作为调查、分析的对象；狭义的市场调查是仅以顾客作为调查对象，探究其购买动机、消费习惯、意愿等因素，并且对同行的营销动态作估计、研究和判断。

4、房地产市场调查的特点？（1）房地产市场调查内容广泛。

（2）房地产市场调查针对性很强。

（3）房地产市场调查方法多样。

（4）房地产市场调查结果具有一定的局限性。

5、房地产市场调查的作用（1）市场调查可以使企业获得大量信息，增强房地产企业对市场动态的感应并作出相应的反应，增强房地产企业的市场竞争能力。

（2）通过市场调查，企业可以了解、把握市场需求，确定企业的目标市场，生产符合市场需求的房地产产品来满足市场的需求。

（3）通过市场调查队房地产产品进行分析，对其地段、价格、楼型、户型、绿化、配套设施、物业管理等内容进行调查归纳和研究，也可使房地产企业的营销决策具有针对性，超前性。

6、确定调查的目的采用什么方法？探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查7、初步调查的过程？（1）研究收集的信息材料，包括研究企业外部材料和分析企业内部资料（2）与企业有关领导进行非正式谈话，寻找市场占有率变化的原因（3）了解市场状况，分析消费者对本公司所开发经营的房产态度。

8、房地产市场调查中普遍采用抽样调查。

9、房地产市场调查的程序（1）确定调查目的（2）初步调查（3）调查设计（4）现场调查（5）资料整理、统计和分析（6）撰写和提交调查报告10、房地产市场调查的内容（1）房地产市场环境调查政治法律环境调查、经济环境调查、社会文化环境调查、社区环境调查（2）房地产市场需求调查房地产消费者调查、房地产消费动机调查、房地产消费行为调查（3）房地产市场供给调查行情调查现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况建筑设计及施工企业的有关情况（4）房地产市场营销活动调查房地产市场竞争情况调查房地产价格调查房地产促销调查房地产营销渠道调查11、房地产消费者调查主要是包括？（1）消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势（2）调查房地产现实与潜在消费者数量与结构（3）消费者的经济来源和经济收入水平（4）消费者的实际支付能力（5）消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求和意见等。

2020年房地产估价师《房地产开发经营与管理》【章节题库】-第二章房地产市场及其运行(下)【圣才出

第三节房地产市场的特性和功能一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。

这表明房地产市场具有（）的特性。

[2014年真题] A．信息不对称性B．交易复杂性C．供给垄断性D．经济外部性【答案】D【解析】经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。

房地产市场的外部性问题非常突出。

例如，房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地出让收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。

2．某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。

[2012年真题]A．垄断性B．外部性C．复杂性D．信息不对称性【答案】B【解析】经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。

其中，正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价；负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。

本题中，该大型房地产开发项目对该区域具有正外部性。

3．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。

[2009年真题]A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性C．土地所有权的排他性D．土地的有限性【答案】A【解析】房地产市场供给垄断性的原因包括：①房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此房地产市场供给在短期内缺乏弹性；②由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；③由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。

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第四节房地产市场的运行规律一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（）。

[2016年真题]A．平均空置率B．平均吸纳量C．平均交易量D．平均租售价格【答案】A【解析】市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点（从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置），尽管不能精确地确定平衡点的位置，但研究表明，在房地产市场的自然周期中，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。

2．房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（）。

[2016年真题]A．房地产开发企业对市场预测的偏差B．购房者对市场预测的偏差C．房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D．房地产开发资金的易得性【答案】B【解析】房地产市场中的过度开发又称房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

过度开发的诱因主要有三个方面：①开发商对市场预测的偏差；②开发商之间的博弈和非理性行为；③开发资金的易得性。

3．在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）。

[2015年真题]A．基本不变B．开始下滑C．缓慢上升D．快速上升【答案】B【解析】从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段：①自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底；②在自然周期的第二阶段（增长超过了平衡点），需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求；③自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错；④自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。

市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超出市场需求数量的大小。

在自然周期的第四阶段，如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金的话，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平。

房地产估价师房地产开发经营与管理-2

房地产开发经营与管理-2(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：45.00)1.运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占______的比率。

该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。

（分数：1.50）A.毛租金收入√B.潜在租金收入C.经营收入D.净收益解析：2.保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到______的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

（分数：1.50）A.利润为零时√B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标解析：3.目前，关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的______与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。

（分数：1.50）A.毛租金收入B.净租金收入√C.经营收入D.税后现金流解析：4.房地产项目盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于______的设置。

（分数：1.50）A.平衡点√B.转折点C.有效成本D.固定成本解析：5.临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到______的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

（分数：1.50）A.利润为零时B.利润最大时C.允许的最低经济效益指标√D.允许的最高经济效益指标解析：6.当项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是______。

（分数：1.50）A.盈亏平衡分析√B.市场风险分析C.安全风险分析D.项目风险分析解析：7.确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为______。

（分数：1.50）A.投资回收期B.内部收益率√C.财务净现值D.开发商利润解析：8.多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是______，且各因素发生变化的概率相同。

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房地产开发经营与管理：房地产开发经营与管理考试卷及答案模拟考试卷考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题开发项目全部投资的内部收益率表明了（）。

A.项目投资所能支付的最高贷款利率 B.将未来收益或收入转换成现值的收益率 C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比本题答案： 2、多项选择题《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有( )。

A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿 B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼 C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产 D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人 E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产本题答案： 3、多项选择题给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对( )等方面的要求姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------。

A、水量、水质B、生活、生产C、水压、水温D、消防本题答案：4、名词解释土地征用本题答案：5、单项选择题在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在( )万元之间。

A.60-100B.64-80C.64-100D.80-100本题答案：6、多项选择题房地产市场基本构成要素为( )A.市场运行客体B.房地产市场管理组织C.市场运行主体D.房地产市场中介组织E.市场运行的行为方式本题答案：7、问答题什么是房地产？本题答案：8、单项选择题无正当理由拖欠房租( )个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。

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房地产开发经营与管理：房地产市场与市场运行知识点模拟考试卷考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。

A.收入水平变化 B.未来预期收益变化 C.房屋套型设计的优劣、合理性 D.土地供给的变化 E.消费品位变化本题答案： 2、单项选择题基础设施状况，属于房地产市场运行环境中的( )。

A 、微观环境因素 B 、宏观环境因素 C 、经济环境因素 D 、产业环境因素本题答案： 3、单项选择题当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用( )的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

A 、紧缩 B 、扩张 C 、提高利率 D 、降低利率姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、单项选择题房地产泡沫生成的必要条件是（）。

A.土地的稀缺性B.投机需求膨胀C.开发商对市场预测的偏差D.资金的支持本题答案：5、单项选择题目前，在我国的城市住宅中，其中（）不能进入市场流通。

A.经济适用房B.廉租房C.商品房D.二手房本题答案：6、单项选择题由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。

A.基本因素B.首要因素C.一般因素D.重要因素本题答案：7、多项选择题房地产市场的法律制度环境包括（）等。

A.土地制度B.住房制度C.宏观金融政策D.交易制度E.城市发展政策本题答案：8、多项选择题在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

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房地产开发经营与管理：房地产市场与市场运行考试考试题模拟考试卷考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的( )。

A 、第一阶段 B 、第二阶段初期 C 、第二阶段后期 D 、第三阶段 E 、第四阶段本题答案： 2、判断题中国目前空置量的统计是不完整的，是指”报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

”（）本题答案： 3、单项选择题房地产价格，通常用不同类型房屋的( )表示。

A 、中位数价格 B 、销售价格 C 、抽样价格姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D、成交价格本题答案：4、判断题由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性。

（）本题答案：5、单项选择题下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是（）。

A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。

过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出本题答案：6、判断题城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。

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房地产开发经营与管理：房地产市场与市场运行考试题及答案模拟考试考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题房地产市场供给的特点主要有（）。

A.市场供给在短期缺乏弹性 B.市场供给具有非同质性 C.具有高度的垄断性 D.具有竞争的完全性和充分性 E.具有高度的适应性本题答案： 2、多项选择题房地产市场的法律制度环境包括（）等。

A.土地制度 B.住房制度 C.宏观金融政策 D.交易制度 E.城市发展政策本题答案： 3、单项选择题在房地产自然周期中，由于竣工项目的大量增加所导致的供给高速增长，将推动市场进入自然周期运动达到（）。

A.第一阶段 B.第二阶段 C.第三阶段姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.第四阶段本题答案：4、单项选择题在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的( )。

A、第一阶段B、第二阶段C、第三阶段D、第四阶段本题答案：5、单项选择题房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。

A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境本题答案：6、判断题土地供应政策的核心，是土地需求计划。

( )本题答案：7、多项选择题宏观经济周期循环的阶段有( )。

A、繁荣B、衰退C、萧条D、复苏E、重生本题答案：8、单项选择题在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。

A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断本题答案：9、单项选择题在房地产自然周期的（）市场上只有可以承受高风险的投资者。

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房地产开发经营与管理：房地产市场与市场运行考试卷及答案模拟考试考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的( )组成。

A 、土地使用权 B 、土地所有权 C 、房屋所有权 D 、土地使用权和房屋所有权本题答案： 2、单项选择题根据传统房地产周期理论，房地产的发展呈现一种（）的周期性。

A.自我发展 B.自我更新 C.自我修正 D.自我均衡本题答案： 3、判断题当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。

（）本题答案： 4、判断题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。

（）本题答案：5、多项选择题房地产市场需求的特点主要有（）。

A.多样性B.广泛性C.垄断性D.复杂性E.具有高度的适应性本题答案：6、单项选择题当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用( )的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

A、紧缩B、扩张C、提高利率D、降低利率本题答案：7、单项选择题供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的（）。

A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段本题答案：8、判断题房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。

( )本题答案：9、单项选择题下列关于房地产市场特性的表述中，房地产市场具有（）是不正确的。