1031-琼海富达美广场营销报告V2
XX项目(IBO广场)营销策略书
XX项目（IBO广场）营销策略书一、新都市场概述（一）供方市场1、住宅（1）总规模30万平米以上的项目占绝对量（2）产品形态多样化突出，但差异化纵深度不够（3）主打面积较大，与目前的市场需求有较大错位（4）产品研发力度不够，与市场切合度有较大差距（5）价格体系特别是投资型产品的价格体系缺乏市场基础（6）缺乏科学上市节奏，短时间放量过大，造成供需严重失衡（7）开发集约化程度不高，还残留大量粗放性开发痕迹（8）部分抗品户型调整后中小户型放量有较大增加（9）北新干线西段开通后其周边项目优势突显，对新都项目有较大冲击2、商业（1）临街商业和社区性配套数量较多（2）规模化城市配套项目较少（3）区域内大型购物中心处于“真空”态势（4）租赁价格指数与销售价格指数严重脱节（5）产品形态和开发经营还处于传统和粗放水平（6）空臵率较高（二）需方市场1、住宅（1）异地二次臵业者比例增加（2）本地刚性需求有一定改善，但总量还显不足。
（3）成都市区北部边缘需求人群向市区特别是北新干线周边分流的趋势会日益严重（4）清白江、广汉及新都周边需求人群更青睐适用型户型（5）居家臵业者占绝大比例2、商业（1）消费刚性需求大，购物呼唤大卖场（2）租赁柔性需求小，商户期盼大商业（3）投资刚性市场在，投资只认500强二、开发原则差异化原则个性化原则精品原则创新原则快进快出原则三、开发主题都市主角的经济生活动力港四、开发步骤（一）开发步骤原则1、遵循市场消化能力和消化节奏进行梯度开发的原则2、根据市场客观准入条件进行依次开发的原则（二）开发步骤1、C1、C2地块同时规划同时报建2、C1先施工建设，C2随后进行（三）入市节点建议（一）总体定位都市城市综合体（即新城市中心）（二）区间定位1、C1（住宅）定位：中产阶级的新城市花园洋房2、C2裙楼（商业）定位：都心Mall3、C2塔楼（公寓）定位：都市新贵的典藏品六、项目命名（一）案名要求1案名要与项目主题吻合2简洁、易记3有延展性，易于推广演绎4有一定的文化积淀和寓意（二）案名IBO广场释义：意为动力阶层‚中产阶级‛荟粹之地。
海南博鳌高端别墅项目营销案例分析解读
海南博鳌高端别墅项目营销案例分析解读1. 背景介绍海南博鳌高端别墅项目是位于海南省三亚市的一项高端房地产项目。
该项目地理位置优越，环境优美，是一处度假和投资理想的选择。
本文将对该项目的营销案例进行分析解读。
2. 营销目标博鳌高端别墅项目的营销目标是吸引富裕人群和投资者购买别墅，以满足其对奢华、舒适生活的需求。
项目方希望通过有效的营销手段，提高项目的知名度和销售额。
3. 目标受众分析3.1 富裕人群项目方将富裕人群作为主要目标受众，因为他们有足够的购买力和追求高品质生活的需求。
这一群体通常具有较高的社会地位和消费能力，能够购买高价值的房产并享受高端服务。
3.2 投资者别墅项目在投资方面具有优势，可以为投资者带来稳定的资产增值和长期租金收益。
投资者通常希望在房地产领域寻找回报率高、安全可靠的投资机会。
4. 营销策略4.1 品牌塑造通过高端豪华的项目定位和宣传，打造博鳌高端别墅项目的独特品牌形象。
这可以通过宣传别墅的奢华设施、周边环境和各种服务来实现。
4.2 线上宣传利用互联网平台，如官方网站、社交媒体和在线房产平台，进行线上宣传活动。
通过精心设计的页面、高质量的图片和吸引人的文字描述，吸引潜在购房者对项目产生兴趣。
4.3 优惠政策推出合适的优惠政策，吸引目标受众。
这可以包括折扣、分期付款、购房补贴等形式的优惠，以降低购房成本并增加购买的吸引力。
4.4 专业销售团队建立一个专业的销售团队，提供有针对性的咨询和推荐服务。
销售团队应该具备丰富的行业知识和销售经验，能够准确把握顾客需求并提供有效的解决方案。
4.5 举办活动定期举办别墅项目相关的线下活动，如发布会、观摩团、游学活动等，以增加项目的曝光度并加强与目标受众的互动。
这些活动可以提供更直接的信息交流平台，提高购买意愿。
5. 营销效果评估为了评估营销策略的有效性，海南博鳌高端别墅项目可以采取以下指标进行评估：•销售额增长情况：计算项目销售额的增长情况，以了解营销活动对销售业绩的影响。
2011年-海南博鳌印象营销策略报告
45886 280000 64459.28
3
4
博鳌地区市场供应量大，目前在售接近4000余套，在未计算地区第一大盘金湾的情况 142253.3 海南郡原置业有限公司 下后期仍将有 博鳌· 长滩雨林 273.9 1736 88773.7 1200 310 3000余套房源推出，市场竞争力大 6
琼海博大庄发展有限公司 博鳌· 博鳌经典 博鳌· 博鳌湾 博鳌· 香槟郡 合计 40 151.47 177.6 4480.97 26598.76 454 927 793 13357 14446.91 68943.4 40571.46 786323.5 3 227 927 408 10663 160 197 21
40-70㎡公100 、107㎡联排别 公寓降价到1.9-2.3万 墅 、三期的26 目前已基本开发完 别 墅 ： 还 剩 下 3套， 千舟湾 套500平方米的 毕 价钱下调为400-500 独栋别墅、公寓 万/套（2500精装） 尾盘
针对区域性做广告， 主要城市：北京、上 海，手段：媒体手段 网络，报纸，户外
均价13000元/平米
搜房、户外广告
一次性付款98折
博鳌金 湾
2栋高层海景公寓
预计均价在2.5万/平 米
户外广告，搜房，新浪 参加海口房展会
未开盘
[供需面 -- 客户信号]
投资客抛售/观望 一类投资客，由于获利颇 丰选择抛售以求落袋为安， 二类投资客对楼价预期信 心不足，采用观望态势， 三类短线投机客退场（温 州炒房团自春节后逐步撤 离海南，新政后转入二三 线城市购买商业物业）
琼海、文昌在博鳌、航天城的带动下，这几年正以飞跃的速度发展。 陵水在大三亚的照顾下，市场只认识清水湾和香水湾。 五指山地区，有很好的热带雨林资源，但缺海景资源。
海南琼海黑石九英里项目策划报告
“九英里”策划报告目录前言第一章市场研究第三章产品完善和项目形象包装第四章推广一、推广策略界定二、推广总原则三、卖点界定四、阶段划分及各阶段推广策略第五章广告策略一、广告宣传目的四、行销周期五、营销手段创新六、项目招商工作步骤及资源简介七、价格定位第七章媒体策略一、媒体目标二、媒介策略三、媒体分析及选择第一章市场研究一、琼海概况1、城市区位琼海市地处海南岛东部，距海南省省会海口市86公里，距南端的三亚市163公里。
南距万宁市60公里，西连定安、屯昌县，东濒文昌清澜港。
琼海市总面积1692平方公里，现辖嘉积、中原、博鳌、潭门、长坡、万泉、塔洋、大路、阳江、龙江、会山、石壁十二镇。
嘉积城区为市府所在地。
2、交通状况东环铁路开工，223国道（海榆东线）和岛东高速公路南北向从琼海市境内通过，两条省道横贯本市，高速公路在境内有4个入口，为琼海的发展营造了较好的外部交通条件。
市内公路纵横交错，四通八达，城区通往各镇的道路全面实现硬板化，沿海有潭门、博鳌、青葛、龙湾四个港口，其中潭门港被列为国家重点渔港，正在加快建设成为我省东部渔业后勤服务基地。
龙湾港正在加快建设成为琼东的重要商港，欧洲远东基地港。
3、城市发展品牌作为一个滨海城市，琼海有着红色娘子军光荣革命传统以及先进的侨乡文化，特别是博鳌效应提升了琼海的知名度和影响力，铸造了一个城市品牌，有力地推动琼海经济社会的发展，并使琼海朝着国际化旅游度假城市发展。
从一个小渔村，一个当初的旅游通道变为极具魅力的旅游度假城市，琼海城市有着得天独厚的几个因素:博鳌。
2001年2月27日，举世瞩目的“博鳌亚洲论坛”正式落户琼海。
从此，博鳌成为亚洲走向世界的窗口，成为中国对外开放的平台，为海南、琼海的发展提供了巨大的空间。
博鳌亚洲论坛在致力于亚洲新角色、中国和平崛起等国际性话题的同时，也让昔日的小渔村博鳌名利双收，而论坛的效应更带动了琼海区域经济的发展。
红色娘子军。
一部名为《红色娘子军》的电影和芭蕾舞剧四十多年来一直常演不衰，风靡了整个中国乃至全世界，已成为经典名作。
豪宅项目营销报告-25DOC
东方圣荷西营销报告解决问题：形成购买、提升销量购买活动的构成要素：产品买方——客户卖方——销售团队目录东方圣荷西营销报告 (1)第一部分产品 (2)[一] 产品外部环境 (2)1.行业动态 (2)1.1国内 (2)1.2大连 (7)2.政策走向 (9)3.区域环境 (11)4.竞争环境 (13)[二] 产品内部环境 (14)1.产品描述 (14)2.产品细分 (14)3.销售情况 (15)4.SWOT分析 (16)5.产品定位——寻找购买决定因素 (16)第二部分客户 (17)[一] 来访客户——“触动”成交 (17)1.成交客户分析 (17)2.意向客户分析 (17)[二] 未访客户——寻找目标 (18)第三部分销售团队 (19)1.专业 (19)2.管理 (20)3.执行力——标准化、信息化、分级审核机制 (21)4.服务——与客户成为朋友 (22)第四部分销售指标 (22)1.销售目标 (22)2.销售节奏 (22)第五部分合作方式 (23)【方案一】 (23)【方案二】 (23)第一部分产品[一] 产品外部环境1.行业动态1.1国内从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。
从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。
总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。
接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。
第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。
由下图可知，2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。
今年前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，相比2007年31.8%的增幅，明显回落。
住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。
万源国际广场项目一期营销报告
7月份，外滩是什 么？
8月20日-9月15日项目 10月8日-10月18日， 认筹信息及项目形象。 项目开盘信息。
每月都进行相应主题活动，每周至少进行两场暖场活动或交流会
活动
售楼
思路
处大 型开
放活
动
8月16日暖场活动 8月17日德州市规划交流会 8月23日德州楼市分析研讨会 8月24日圈层交流会 8月30日专项行业人群交流会 8月31日风水讲座
•12月 •1月
•2月
品牌升级
•3月 •4月•5月•6月•7月•8月•9月•10月
销售 节点
宣传 思路
8.10售 楼处正 式开放
9.6进 行集中 性认筹 活动
10.18 项目 开盘
8月1日-8月20 日，外滩解读
9月15日-10月8日， 项目卖点解读。
1月项目 加推
2015年5月1日项 目住宅二次开盘
10.25-11.2 成交客户集中 签约、按揭
1.15日返乡 潮加推
全年
10.5-10.15日建立
营销 方案 汇报
8.5日工程部 须交付售楼中 心
楼盘表，网签账号 申请及网签模板确 定，要求预售证办
理完毕
PART3 推广策略
营销 阶段
品牌立势
•7月 •8月
区域引爆
•9月 •10月 •11月
价值塑造
PART3 推广策略
项目8月21日-9月16日推广阶段
备选主题：
（待定）
PART3 推广策略
项目9月17日-10月12日推广阶段
第四阶段：9月17日-10月12日 推广目标：成功到访客户2500组，排卡认筹500张，合计排卡认筹达到700张 推广诉求：万源国际项目卖点释放和开盘在即认筹优惠
海南博鳌金湾营销沟通报告(伟业顾问)2011-207页
标志性项目扛价 中小开发商领降 量的收缩，价的回归 量价温和回暖
项目名称
均价
促销手段
5-8月标志性项目三扛亚价领海
22010-04月新政前 5-8全月新款政9后7折，推出10套限价房
70000 60000
三亚翠屏凤凰水城 海口南国威尼斯
26000 最低4700
最低可享93折 全款98折
50000 40000
伟业眼中的博鳌区域价值： 1、国际旅游岛第三极——琼海 2、错位发展—居住在海口、度假在三亚、养生在博鳌 3、海岛一体化 4、新引擎再造—龙湾港先行实验区
伟业顾问
1、国际旅游岛第三极——琼海
1、国际旅游岛第三极——琼海
地理位置：琼海市地处海南岛东部，距海南省省会海口市86公里，距 南端的三亚市163公里。南距万宁市60公里，北连定安、屯昌县，东濒 文昌清澜港 历史沿革：琼海市是始置于唐显庆五年(公元660) ，距今已有1350多年 的悠久历史，1992年11月6日，经国务院批准，撤销琼海县，设立琼 海市（县级市） 气候条件：琼海市属于热带季风及海洋湿润气候区，年平均气温为 24℃，年平均降雨量2072毫米，年平均日照2155小时，年平均辐射量 为每平方118.99千卡，终年无霜雪 人口民族：琼海市民风淳朴，文明礼貌，是“全国精神文明建设示范市 ”。2004年底统计全市总人口46万人，其中农业人口32万人，非农业 人口14万人
增加居住用地供应量，调整住房结 构，增加保障房供应
对存在土地闲置及炒地行为的房地 产开发企业，商业银行不得发放新 开发项目贷款，证监部门暂停批准 其上市、再融资和重大资产重组伟业顾问源自国家宏观形势对于房地产的影响
目前我国处于快速发展之后的经济调整周期，加之国际 经济危机的双重影响，这种波动进会一步加剧
商业地产南昌蓝天碧水购物广场商铺营销策划报告
3月31日产品推介会
4月14日招商推介会(沃尔玛签约仪式)
3月24日市中心商圈研讨会
5月5日黄金周SP活动
4月7日铺王拍卖会
4月14日老带新SP活动
业态招商规划落实(兰桂舫主题娱乐地带、主题百货)
各主力店意向性签约完成
后续以围绕购物广场开业为主题的SP活动
开盘时间无论何时，此推广节奏大致不变
二期营销策略点
江中紫金城
总100万, 商业可售 35万
国际大超市、大型时尚百货、电 影城、真冰场、五星级酒店、大 型餐饮、大型夜总会、dicso、 儿童乐园、观光列车、spa、水 上乐园、酒店式公寓、loft商业
1F:21000-36000 ， 2F:20000-36000 ， 3F:15000-25000， 最高 36000。 均价:15000
三、招商 沃尔玛，在八一广场？ 在蓝天碧水购物广场！ 南昌最大沃尔玛旗舰店抢占蓝天碧水购物广场！ 世界500强加盟·商业巨头纷纷抢驻 方式：硬广+软文 四、业态 兰桂坊，在香港？ 在蓝天碧水购物广场！ 南昌首个酒吧、特色餐饮一条街缤纷登场！ 方式：硬广+软文
五、投资篇 理性投资，稳定收益 首选蓝天碧水购物广场 〔主要以软文形式发布〕
蓝天碧水购物广场一期 于12月25日开盘， 三天内销售商铺508套， 成交1.56亿元。 截止至目前已销售517套， 销售金额达162778090元； 已完成签约503套， 签约总金额达153432978元。 一期销售全面告捷。
2010海口南国·威尼斯城营销推广执行案119p (2)
›受国际旅游岛政策刺激，琼海、万宁、定安等海南的二线城市异军突出，未来供应量急速增加；
›09年海南市场较热，成交面积为560万平方米，按此推算，4863万的可开发量可供市场消化8-10年，后市不缺供应量，竞争
力度还会加大。
政策导向，相比去年同期土地供应较低，容积率较高，但随着城市住宅用地愈发稀缺，未 来市场值得期待。
合计：
单元 A
A/C A/B/C A/B/C
A/B A
A/B
楼层
面 积（㎡）
1
80.44
1、2、3、7 108.6~116.42
2、6、7、9
54.88
1~9
54.88~59.45
2~9
53.53/54.83
1~9
53.35~59.17
2~9
53.53~60.7
套数 1 7 8 47 31 19 41
海口
老城半小时内云经龙 济圈
本案
定安
文昌
本案位于海口半小时经济圈内 本案位于云龙镇于定安县之间，
属于半小时经济圈内。在竞争市场选 择时，我们会将海口半小时经济圈内 的房地产开发热度较高的区域为竞争 区域。
海南省
未来供应：竞争区域未来开发量占整体49%，竞争区域内普通住宅开发量占较高比重，未来普 通住宅市场竞争将异常激烈
➢严重阻碍了投机客群的购买需求，同样对高端地产物业的销售形成了强 大的阻力。
➢促使海南房产投资结构改变，有可能转向单套高总价房产(如豪宅别墅类 产品）；或非住宅类（商铺、写字楼等）或其他非限购城市购买。
➢新政起到了强烈的心理暗示作用！三套、异地停贷，贷款杠杠再次发力，再 次申明政府打压过热地产市场决心。
海口商品住宅市场进入深度调整期，受政策导向驱使，明显转向买方市场
创世纪时代广场营销策划报告(doc 29)
创世纪时代广场营销策划报告第一篇市调分析在新的历史条件下, 城市经济发展越来越受关注, 作为江南重镇之一的贵阳, 在经济一体化的过程中, 经济发展前景日趋明朗。
一个城市的经济发展、地理条件、市政规划、政策倾向及其人们的消费心理都在很大程度上影响着房地产的开发与发展。
城市的发展趋向和潜在的经济增长因素能否更大地刺激房地产市场的需求, 以及在政府的规划当中,能否给项目所处的区块物业的升值带来广阔的前景, 将对项目前期规划及未来销售和后期管理、商业运作产生直接的影响。
鉴于此, 我们对贵阳经济发展和规划进行深入的探索,以期能够把握该区将来房地产的发展趋势和整个商业带的运作。
第一章贵阳城市发展规划分析1.1贵阳概况贵阳,旧称贵阳坊,同治三(1864年)改称为贵阳镇,1949年改为贵阳区,1956年改为县级镇,1979年改为县级市,1983上7月升格为省辖市,同年10月,在原境内成立"月湖区", 为其中心城区。
贵阳地处东经116°41'至l17°30'、北纬27°35'至28°40'之间, 总面积3554平方公里。
全省五大水系之一的信江贯穿东西, 岸南龙头山上自古有一片樟树林,每当晴空万里, 群鹰在樟树林上空展翅翱翔尽情盘旋, 信江深潭激流则回旋于龙头山下。
辖区属南岭准地槽边缘的信江凹隔带, 地势南北高, 中间低, 东西长约50公里, 呈带状分布, 320、206国道和浙赣线、皖赣线、鹰厦线三条铁路线把离市区18公里的贵溪市和离市区25公里的余江县连成一个整体。
全市目前人口近105万, 其中非农业人口占26.8%, 农业人口占73.2%；男性占52.8%, 女性占47.2%；在职职工约占全市人口的9.7%, 其中女性占37.9%。
目前城区人口约20万,其中外来人口占28%左右, 而由本地外出经商者亦接近28%,从而在数量上形成对等贸易, 展现了贵阳作为一个放射性城市的特性, 其居民的经商投资意识也由此可见端倪。
汇达广场项目市场调查报告暨营销策划提案 (1)
汇达广场项目市场调查报告暨营销策划提案客户：辽宁汇达投资有限公司撰写：杭州圣宝房产代理有限公司2011年7月9日第一部分营口宏观情况一、城市基本情况1、自然地理营口市距离辽宁省省会沈阳市179公里；南同“北方明珠”大连市接壤，距离220公里；东北与中国“钢都”鞍山市相依；东与中国最大的边境城市丹东市毗邻；北与辽河油田属地盘锦市隔河相望，中国七大水系之一的大辽河从里注入渤海，区域位置十分优越。
营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。
营口市地势自东南向西北倾斜，东西宽公里，南北长公里，市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的%，海岸线长96公里，近海难涂16万多亩。
2、行政区划截至2005年12月31日，营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区）、两市（大石桥市、盖州市）、41个建制镇（其中老边区4个、大石桥市15个、盖州市22个）、14个乡（盖州市）、27个街道办事站（站前区7个、西市区7个、老边区2个、鲅鱼圈区4个、盖州市2个、大石桥市5个）、14个国有农场、929个行政村。
3、交通情况营口天然具备着良好的地理位置，是环渤海经济带上的重要港口城市之一，是东北最重要的航运枢纽和物流中心。
营口市中国北方离内陆最近的港口城市，营口一市三港（营口老港、鲅鱼圈港、仙人岛港），已经与50多个国家和地区的140多个港口通航，年吞吐量突破2500万吨，成为东北第二大港、中国第十大港。
营口陆路交通亦是四通八达，东北铁路、电气化高速铁路、公路、高速公路构成的交通网络纵贯营口境内。
长大铁路、沈大高速公路、哈大公路（202国道）、庄林公路（305国道）纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。
营口港（包括鲅鱼圈港区和老港区）为全国19个主枢纽港之一。
市域内有两条跨市输油管道通向营口港（鲅鱼圈区），有一条跨省输油管道经过境内。
营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。
营大公路、辽河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街宽敞明亮。
国际大厦营销策划报告
本报告严格保密
1
前言
感谢贵司对我司的信任，使我们有机会参与贵公司旺德府国际 大厦项目营销执行提案，通过与贵公司多次深入沟通，并有机 会搭建起双方合作的平台。
在正式撰写本方案之前，和盛公司做了以下功课： 对本案开发的写字楼市场背景及所处的片区环境进行了深度分析； 对本案地块/项目本身进行了深度的分析； 对本案进行了切实可行的营销方案讨论及思想交流； 本方案着力对本案的产品定位做了深入浅出、切实可行的探讨， 提出了适合项目营销执行的成熟见解，希望本方案能为贵公司 旺德府国际大厦项目今后的营销提供有益的参考。
2010年全省生产总值15902亿元，连续3年位列“全国10强”，与2005年相 比，2010年主要经济指标均实现翻番，其中人均生产总值由1290美元增加到 3400美元。5年间，全省生产总值年均增长14%，高出全国平均水平2.8个百 分点，是改革开放以来年均增速最快、增幅波动最小的5年，全省生产总值从 1000亿元到5000亿元用了11年，从5000亿元到10000亿元用了4年，从 10000亿元到15000亿元只用了2年。
数据来源：中国统计局
本报告严格保密
10
2010年湖南经济运行情况
刚刚过去的“十一五”，湖南综合经济实力迈上新台阶，堪称富民强省的新跨 越。2010年，全省生产总值达15902亿元，已连续3年进入全国前10位。与 2005年相比，2010年主要经济指标均实现翻番，其中人均生产总值由1290美 元增加到3400美元。
1 中部崛起战略的双核心之一；
2
承接东西部发展的桥梁，国家经济持续发展的新 脊梁；
3 承接东部沿海产业转移的前沿地带。
本报告严格保密
12
长沙在湖南的发展中承担什么样的角色？ 城市定位：湖南政治、经济、文化、科教、信息中心
(营销策划)旺业广场营销策划报告书
旺业广场营销策划报告书目录一、引言-----------------------------------------------------(1)二、“旺业广场”基本概况-----------------------------(4)三、深圳市楼宇市场透视(一) 市场形势分析-----------------------------------------------(6)(二) 市场价位分析-----------------------------------------------(8)(三) 市场消费群分析-------------------------------------------(10)四、“旺业广场”市场分析与定位(一) “旺业广场”市场分析1、优势分析----------------------------------------------------(11)2、劣势分析----------------------------------------------------(13)3、消费群分析-------------------------------------------------(14)(二) “旺业广场”市场定位1、产品定位----------------------------------------------------(15)2、形象定位----------------------------------------------------(15)3、价格定位----------------------------------------------------(16)五、“旺业广场”营销策略组合(一) 营销思路----------------------------------------------------(17)(二) 营销方式----------------------------------------------------(17)(三) 营销宣传1、中心思想----------------------------------------------------(17)2、宣传主题----------------------------------------------------(18)3、宣传方法----------------------------------------------------(18)(四) 营销实施1、促销前准备-------------------------------------------------(18)2、内部认购及导入阶段--------------------------------------(20)3、推出阶段----------------------------------------------------(20)4、全面推出阶段----------------------------------------------(21)5、最后调整阶段----------------------------------------------(22)六、“旺业广场”楼宇品牌的形成(一) 营销人员的业务培训-------------------------------------(23)(二) 营销人员的素质培养-------------------------------------(23)(三) 销售现场的布置与销售气氛的渲染-------------------(23)(四) 完善、周到的售后服务----------------------------------(23) 七、企业形象的树立(一) 销售窗口的宣传作用-------------------------------------(25)(二) 销售窗口的桥梁作用-------------------------------------(25)(三) 媒体的宣传效应-------------------------------------------(25)八、结束语-------------------------------------------------(26)一、引言在房地产项目的开发建设中，销售回报是项目开发建设的结果。
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市场情况
目标客群
项目理解
楼市冰封 客户绝技
空无一人的二手房中介，已经关门的临时售楼部
全国市场
冷淡
海南楼市
冰封
琼海现状
萧条
竞品威胁
产权
市场情况
目标客群
项目理解
销售员反应冷淡 不再主动接待客户
暗调琼海现有在售楼盘，销售员反应冷淡，不再主动接待客户 更有销售员躺在沙发上打游戏，一片萧条景象。
全国市场
网出行便利
本案
市场情况
目标客群
项目理解
商业性质 不受限购影响
在海南全省限购，土地冻结 大背景下，本案40年土地性
质受影响
市场情况
目标客群
项目理解
十万方综合体 首屈一指
琼海首席商业综合体项目， 公寓6.35万，打造琼海繁华中
心
市场情况
目标客群
项目理解
商业+商办公寓
34-74㎡挑高复式公寓，户户 有阳台，满足生活所需；商 业MALL商铺，高端时尚生活
市场情况
目标客群
项目理解
配套商业 一站式生活 影院、美食、酒店应有尽有
市场情况
目标客群
项目理解
海桂学校 万余师生
海桂学校师生为项目提供稳 定客源
市场情况
目标客群
项目理解
精装 可选精装，私人定制
市场情况
目标客群
项目理解
亮点
亮点
亮点
挑高复式 户户阳台 通燃气
复式产品买一得二 户户阳台生活惬意
市场情况
“每天过着闹钟般的生活，有时候真 的想和家人一起去海南静静的待一段 时间，房子不要大，如果能升值就最 好了“
市场情况
目标客群
项目理解
客户声音.2
客户姓名：刘女士 年龄：56 职业：退休 购房动机：过冬度假 购买面积：40㎡ 关注点：价格/升值潜力 接受单价：10000-13000元 购买抗性：地段 电话：135XXXX3228
在海的故乡 做人生赢家
建面约35-75㎡ 不限购 挑高小户 海岸定居生活
岛外客户释放信息
PARTFIVE
05 营销策略 Marketing Strategy
岛内似乎有这么一个共识
客户，要从内地找 渠道，一定做分销
？ 对吗
不对吗
在对本案的思考过程中 我们总希望打破这种线性的思维模式
市场情况
目标客群
项目理解
本案是
位于海南限购区域内，土地年限40年 地处海桂学校旁，政务区核心板块（地段相对较好） 有交通（高铁站、高速路、机场），有客群（学校师生、周边住户） 有景观（内部）、区域需求旺盛、价格相对合理 以公寓为主，兼顾商业的琼海首席城市综合体
喜-商业性质 不限购
在海南全域限购大背景下， 40年产权公寓及商业不在限购 范围内
铺号 1-20商铺 21-31商铺 32-42商铺 43商铺 1-15商铺 16-23商铺 24-31商铺 32商铺 1-16商铺 17-31商铺 32-46商铺 1-14商铺 15-29商铺 30-31商铺 32-36㎡ 1-13商铺 1-13商铺
总面积 1825㎡ 1825㎡ 1825㎡ 952㎡ 1329㎡ 1329㎡ 1329㎡ 708㎡ 1738㎡ 1738㎡ 1738㎡ 2865㎡ 2498㎡ 2865㎡ 1624㎡ 991.74㎡ 991.74㎡
项目理解
主力户型 • 挑高两室两厅 • 40㎡左右小户型 • 有阳台 • 有客厅 • 通燃气
A户型40.36㎡ 416套 占比35.9% A5户型35㎡ 192套 占比16.5%
（6#、7#）
（3#、5#）
市场情况
目标客群
项目理解
楼栋 1#
2#
3#
5# 6# 7#
183间商铺 近3万方
层数 1F 2F 3F 4F 1F 2F 3F 4F 1F 2F 3F 1F 2F 3F 4F 1F 1F
公寓形象塑造
• 给客户美好生活向往； • 体现海南生活风情特征； • 远方的家，抓住海南，抓住万泉河； • 投资+度假属性，不限购轻松拥有。
位置
海南·琼海 “万泉河水，清又清”
海南·万泉河 内地人向往的 度假胜地
生活
梦想中的家 理想的归宿 生活的原乡
内地人向往的梦想之地
公寓slogan
海之南·万泉河·人生原乡
中美贸易战愈演愈烈
经济下行压力不断增大，社会 中对未来经济发展笼罩着负面 情绪，越来越多的有钱人选择 去债务化
市场情况
目标客群
项目理解
央行放水失效 市场未见起色
10月15日央行宣布“放水”以来 已过近一个月，市场反应平淡， 并未出现预期效果，说明市场对 未来预判仍未悲观
市场情况
目标客群
项目理解
二线城市遇冷
洞察2：注重实景展示，相信眼见为实
受损于长时间、大规模的商业宣传及中介骚扰，他们对承诺抱有 谨慎态度，更相信眼见为实，相信自己的判断。
PARTTHREE
03 项目理解 Project Understanding
市场情况
目标客群
项目理解
万泉河畔 海桂学校一墙之隔
海桂学校、万泉河、市政府 近在咫尺，海陆空立体交通
胜却人间无数
海南琼海·富达美商业广场 营销策略提报
听
闻
论
赏
触
动
市
客
本
项
营
推
场
户
体
目
销
广
风
心
优
形
策
执
雨
声
劣
象
略
行
PARTONE
01 市场分析 Market Analysis
全国经济
冷淡
海南楼市
冰封
琼海市场
萧条
竞品威胁
产权
全国经济
冷淡
海南楼市
冰封
琼海市场
萧条
竞品威胁
产权
市场情况
目标客群
项目理解
“ 退休了，身体也大不如前了，我们 这里冬天比较冷，也没有暖气，还是 想去海南过冬，价格别太贵，房子也 不用大，够老两口住就可以了“
市场情况
目标客群
项目理解
本地客户描摹 1、中年人 2、投资为主 3、扎根琼海
市场情况
目标客群
项目理解
客户声音.3
客户姓名：汪先生 年龄：31 职业：保密 购房动机：投资 购买面积：50㎡ 关注点：地段/价格/升值潜力 接受单价：12000-20000元 购买抗性：升值潜力/价格 电话：————
不恋战，打造快销类产品 求特色，以鲜明特征在竞品中脱颖而出 重产品，打造具有特色标签的特色产品 准定位，明确目标，有的放矢
PARTFOUR
04 形象塑造 Image Molding
整盘形象
如何打造项目在琼 海的高端综合体形
象
案前思考
商业氛围
通过画面表现，形 象塑造，展现项目 浓厚的商业氛围
生活想象
市场情况
目标客群
项目理解
琼海步行街
预计12月中下旬推出1栋住宅 均价1.5万 主要卖点：配套、价格
市场情况
目标客群
项目理解
冷淡 冰封
萧条
产权
及时应变 安之若素
调整心态
扬长避短
PARTTWO
02 目标客群 Target Group
谁是我们项目的买家？
市场情况
目标客群
项目理解
客户预判 开门见山
地理位置的表述 更富意境
《万泉河水清又清》 勾起目标客群心中向往
项目打造的居住体验 客户梦中的地方
公寓案名
海岸公馆
海岸既是对项目位于海南的一种阐释，又是海岸生活的延续； 将公寓形容成为停靠在海岸边的房子，与建筑本身契合； 海岸是港湾、是归宿，是人生的追求； 公馆古时指皇家行宫、别苑，现指高端有品质的居所，提升项目档次； 公馆又拔高了居住者的身份形象
？
名利双收
名：琼海人热捧的第一综合体项目 利：项目快速去化，获取可观溢价
核心问题
商业，如何树立客户信心 公寓，如何塑造生活体验
策略定调
立足岛内 辐射内地
定调阶段之经验 1、不动摇：准确找到问题，坚持核心价值； 2、找答案：带着问题深入市场，你问题永远不是第一个； 3、想象力：把策略语言翻译成通俗易懂，必须轻松的生活场景。
结合营销节点 针对不同阶段 释放不同主题
放大 明天商业想象
富达美广场 创变琼海商业格局
形象期
惊艳 未来即将到来
现代商业体验 即将启幕
开盘期
领航 琼海时代潮头
与富达美携手 敢立琼海潮头
热销期
富达美广场名称对岛外吸引力不足
要求我们针对公寓必须 以全新形象吸引岛外客群
商业客群
岛内客户85%
岛外客群15%
公寓客群
岛内客户30%
岛外客户70%
市场情况
目标客群
项目理解
岛外客户描摹 1、北方人 2、50-70后 3、百万富翁 4、年度假消费30万以上
市场情况
目标客群
项目理解
我们来看看岛外人怎么说
市场情况
目标客群
项目理解
客户声音.1
客户姓名：宋先生 年龄：48 职业：私营公司 购房动机：投资+过冬度假 购买面积：50-70㎡ 关注点：地段/价格/升值潜力 接受单价：10000-15000元 购买抗性：地段 电话：138XXXX8761
目标客群
项目理解
10种户型 1160套公寓
楼栋号 3#/5# （户型 相同）
6#/7# （户型 相同）
户型 A5 B2 D A A1 A2 A3 A4 B C