别墅专题研究2

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叠拼别墅专题研究

叠拼别墅专题研究
起源与发展
•欧洲 源于英国诺丁汉,在荷兰等土地较为紧 张的欧洲国家,从80年代末至90年代初, 叠拼占相当主导的地位,尤其到80年代后期, 郊区新盖的房子有三分之一以上都是叠拼;在 德国,土地的紧缺状况相对荷兰要好一些。叠 拼的进深一般都控制在10至15米以内。
•美洲 风行于美国、澳大利亚,为众多豪门巨 贾所钟爱。品质不断提高,很多叠拼产品都安 了电梯,它以营造有天、有地、有花园的私密 生活空间,实惠于独幢的价格,在市场上独树 一帜地形成热销。
交通组织:入户方位错开, 提升私密性。
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----中海蓝湾
借鉴意义: • 错层设计将各部分功能空间置于几个不同高度的平面,更具私密性 • 客厅层高 • 入户方式在两个不同平面上,独立互不干扰 • 室外堆土形成半地下室,增加地下室的采光面积
• 错层设计对于结构抗震不利,造价也相对较高 • 错层设计增加交通面积,上下楼梯对老人小孩造成不便
下沉式后院 下沉式中庭花园 下沉式中庭花园 地下室 不计入产权面积
不计入产权面积
后院花园
后期可改房间 不计入产权面积
首层后院花园
客厅挑空 后期可改房间
首层前庭花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园 万科渝园E2型(叠中)5室3厅4卫1厨163.00㎡
下沉式后院 下沉式中庭花园
地下室 不计入产权面积
特点
• 克服了联排别墅面宽窄的缺点; • 栋距大,营造出宜居户外景观环境 • 相对联排别墅,价格更有竞争力。 • 附赠空间大,更利于室外空间的设计
• 通过巧妙的入户方式设计,使每户都能享受到 纯别墅式的独立入户。
• 下层住户附赠地下室;上层住户附赠阁楼及屋 顶花园延展其空间利用率。

大平层公寓设计专题研究

大平层公寓设计专题研究
低碳系统汤臣一品玉兰花园龙湖唐宁one新设备中夬冰蓄冷集中功能系统新技术女儿墙屋顶及地下保温系统新材料严密外窗系统平层豪宅研究分析户型分析研究低碳技术分析研究产品名称物业管理公司物业费用元月中粮海景一号高力国际1015汤臣一品上海汤臣物业管理有限公司13绿城黄浦湾高力国际63华润外滩九里frasers辉盛国际77绿城玉兰花园上海绿城物业新廹盘暂无浦东星河湾星河湾物业管理有限公司上海分公司49闵行星河湾广州星河湾物业管理服务有限公司上海分公司45金地天御金地物业43绿地海珀日晖高力国际14无锡上都物业管理有限公司52金地天境金地物业新廹盘暂无华庖天地145仁恒滨江园上海仁恒物业管理有限公司浙江绿城物业管理有限公司46龙湖唐宁one北京龙湖物业管理有限公司北京星河湾北京星河湾物业管理有限公司盘古大观第一太平戴维斯20广州星河湾广州星河湾物业管理服务有限公司25深圳是阳基物业管理有限公司49杭州九树杭州亐于投资有限公司浙江绿城物业管理有限公司32于顶至尊39选择物业公司的具有一定的区域性同时对亍物业管理公司的选择基本分自持的物业管理公司
功能空间随着时间的推移,由单一的功能空间向套房空间转变,并且出现 越来越多的其他功能空间(家庭厅、室内游泳池等);出现双主卧(次卧 功能空间、面积等与主卧相同)、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式, 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善;
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一: 公寓型平面设计,采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度,是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接,内部11座多层住宅区开阔,占地面积约8.4万方,包括长达 750米的私人海滩;
•设计充分兼顾各个层面与细节,让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色,包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。

洋房及类别墅产品专题研究PPT课件

洋房及类别墅产品专题研究PPT课件

3
视线通廊
规划合理的视线通廊,将室内空间与室外景观有 机融合,实现居住环境与自然环境的互动。
装修标准与品质要求
装修风格
根据建筑风格和市场定位,确定室内装修风格,注重色彩搭配和 材质选择。
装修品质
选用高品质的装修材料和设备,注重施工质量和细节处理,打造 高品质的居住环境。
智能家居
引入智能家居系统,提高居住的便捷性和舒适度,满足现代人对 科技生活的需求。
风格定位
根据目标客户群体和市场需求, 确定建筑风格,如现代简约、欧
式古典、中式传统等。
立面设计
注重建筑立面的比例、线条和材质 搭配,营造出高端、舒适的视觉效 果。
细节处理
关注建筑细节的刻画,如门窗、栏 杆、花饰等,提升建筑整体的精致 感和品质感。
空间规划与布局优化
功能分区
01
合理规划空间功能分区,实现动静分离、洁污分离,提高居住
洋房特点
低密度、高绿化率、宽敞的居住 空间、优质的建筑材料、注重居 住体验。
类别墅产品定义及特点
类别墅产品定义
类别墅产品是指在建筑形态、居住环 境和配套设施等方面与别墅相似,但 又不完全具备别墅独立性的住宅产品 。
类别墅产品特点
建筑风格多样、居住环境较好、配套 设施相对完善、价格相对别墅更为亲 民。
提供多种装修风格供客户选择,满足不同客户的 个性化需求。
景观资源优化方案
绿化景观升级
增加绿化面积,优化植物配置,营造宜居的生态环境。
水景设计
运用水景元素,如小溪、池塘等,提升景观的灵动性和美 感。
视野开阔性
利用地形地势,打造开阔的视野,增加居住者的舒适感和 愉悦感。
智能化科技应用前景

小户型别墅案例分析(ppt 38页)

小户型别墅案例分析(ppt 38页)

案例2:蔷薇九里
建筑展示
3、城郊居住型小别墅案例分析
本报告是严格保密的。
3、城郊居住型小别墅案例分析
案例2:蔷薇九里
88-91㎡户型解析:三层别墅, 地下室+大露台赠送,建筑面积88-91㎡,,实际使用可达150㎡。
车位赠送 露台赠送 阁楼及露台赠送
地下室赠送
地下室
一层
30平米地下室赠送 前院私家车位赠送 ,后院庭院赠送 本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
4、度假型小别墅案例分析
案例1:海南·东和福湾 东和福湾位于三亚东线高速福湾出口处,毗邻世界顶级酒店集群和301医院
创新户型:
进驻的珍珠海岸,拥有中国唯一的国家海岸——海棠湾,紧邻万丽与世知酒店 ,距离三亚凤凰机场仅40分钟车程,近邻“神州第一泉”南田温泉、蜈支洲岛
68-75㎡独院别墅
河谷3号总价155万/套的低总价以及其创新产 品设计的更多吸引白领中青年的关注,通常具有 自备车,综合素质较高。
销售情况
08年11月开盘,便以其创新的90花园别墅产品逆 市热销,相比较周边联排别墅同期价格在12000 元/㎡,河谷3号价格以16000元/㎡首当其冲,但 其热销程度不减。
09年5月,河谷3号Ⅱ期热销 第一批开盘日当即 去化93%,再次创下90别墅热本报销告是严记格保录密的。。
本报告是严格保密的。
3、城郊居住型小别墅案例分析
案例1:上海河谷3号
河谷3号户型特征总结
所有联排别墅均南入口,结合北面的花园设置了地面停车位; 户型在设计中基本以两室两厅两卫为主,部分户型附加小房间可作为书房使用; 首层基本为客厅、餐厅和厨房,二层设一个卧室与公共卫生间,三层为主卧室区域; 在空间形态处理上采用了主要附赠以地下室(层高低于2.2米附加楼板)、中 庭、客

洋房及类别墅产品专题研究PPT课件

洋房及类别墅产品专题研究PPT课件

洋房与类别墅的规划设计比较
产品定位比较
洋房和类别墅在产品定位上存在差异,洋房更注重中高端 市场,而类别墅更注重高端市场。
设计风格比较
洋房和类别墅在设计风格上也有所不同,洋房通常以欧式 或现代简约风格为主,而类别墅则更倾向于古典或现代豪 华风格。
规划设计重点比较
在规划设计方面,洋房更注重建筑布局、景观设计和室内 装修等方面,而类别墅更注重地块选择、建筑造型、室内 设计和景观环境等方面。
及类别墅产品。
加强品牌建设,提升品牌知名度 和美誉度,以吸引更多目标客户。
对消费者的建议
根据自身经济实力和居住需求, 选择合适的洋房及类别墅产品。
在购买过程中,关注产品品质、 配套设施、物业服务等方面, 以保障自身利益。
理性对待价格波动,避免盲目 跟风或冲动购买,做出符合自 身需求的决策。
THANKS
洋房市场现状
目前,洋房市场呈现出供不应求的态 势,市场需求持续旺盛,价格稳步上 涨。
类别墅市场现状及趋势
类别墅市场概述
类别墅是一种高端住宅产品,通 常位于城市郊区或风景区,以豪
华、舒适、私密为主要特点。
类别墅市场现状
目前,类别墅市场呈现出供大于 求的态势,市场竞争激烈,价格
相对较高。
类别墅市场趋势
目标客户群体
洋房主要面向中高端消费者,而 类别墅则更侧重于高端消费者。
产品特点
洋房注重舒适度和性价比,类别墅 则更注重品质和豪华感。
营销重点
洋房强调社区环境和个性化定制, 类别墅则强调稀缺性和优质服务。
06
结论与建议
研究结论
洋房及类别墅市场需求持续增长,尤其在一二线城市,高端改善型住房需求旺盛。
类别墅的营销策略

大平层户型专题研究

大平层户型专题研究

4

武汉平层大宅市场
武汉大宅市场的转变
武汉平层大宅市场
5
【武汉大宅市场演变】
平层大宅——后别墅时代的阶段性到来
一味求大 向别墅开启:错层、复式、 跃式结构风行
1995
2000
2005
2006
2008
挖掘平层价值:主卧 独立生活系统出现
08-09年 平层大宅市场探 索
武汉市大宅市场的演变
追求功能:双卫、独立 书房、玄关等的出现
引领武汉平层豪宅
18
【武汉平层大宅市场】
万达公馆户型
万达公馆将武汉唯一纯大户平层豪宅作为一大卖点,引领武汉后别墅时代的到来,成为 武汉平层大宅市场的领航者
引领 未来 市场
项目推出16大世界精装品牌 的装修标准:4000元/平米的 装修标准进一步体现了该项 目的高端形象。 而240平米以上的户型只做两 房、三房,90平米的超大客 厅,更有双主卧、套间设置, 另设佣人间,彰显平层大宅 的大气与奢华。
内环线上的璀璨明珠
将打造成为城市中央顶级综合体。
11
【武汉平层大宅市场】
复地东湖国际二期户型
2010年1月,复地〃东湖国际天颂系开盘, 均价超过1.4万元/
㎡,其8号楼238 ㎡空中别墅更是开盘即售磬。
市场火爆 天颂系238 ㎡四房
2010年10月15复地〃东湖国际发布天际系sky house,据了解,复 地〃东湖国际天际系sky house最高售价达1500万/套。 共45层高,以
231 ㎡四房
237㎡五房
06、07年的市场有大平层产品,但平层大宅的概念未被提起
8
【武汉平层大宅市场】
金都汉宫
占地面积:106560平方米 总建筑面积:300000平方米

高端住宅别墅客户访谈整理

高端住宅别墅客户访谈整理
3.设计访谈 大纲、问卷
1.根据销售阶段的不同, 明确访谈的目的,及最 终需要留下的成果(如 客户照片、外貌衣着描 述、动作神态描述等), 才能有针对性的制作问 卷和进行记录。
1.明确访谈 目的
客户访谈流程
7.跟踪
4.筹备工作
4.客户筹备:根据销售 阶段的不同,以不同的 方式吸引客户上门。 访谈人员筹备:人员工 作计划;访谈目的及要 求沟通; 物料筹备:问卷 、文件 夹、笔、录音笔等。
休闲方式、出差习惯等等。
5、客户描述、客户语录
描述客户穿着品味、谈吐语气等等;客户语录务必记录客户 原话,了解客户真实的需求。
本文件严格保密。
11
城市山谷案例借鉴
访谈问卷设计
第一阶段问卷:采用全开方式问卷得出的主要结论:
1.客户来源区域 2.置业目的
3.三期了解渠道
3.竞争对手
4.价格接受范围
5.关注度较高的媒体
2、豪宅客户资源的调动和联系,需调动的资源和帮助、访谈团队 的配合;确定访谈的形式,例如利用制造事件和举办活动吸引豪 宅客户。
可利用世联三级市场尊贵会的资源;但尊贵会很少龙岗的会员。 因此,可举办例如财富经济论坛等的活动邀请客户上门。
鉴于豪宅客户的特殊性,访谈由策划人员与销售人员共同完成; 针对高诚意度客户的预约,需要让客户感到有尊贵感; 访谈现场,同时举办活动,营造环境留住客户;
本文件严格保密。
8
城市山谷案例借鉴
访谈方案
鉴于豪宅客户的特殊性,访谈由策划人员与销售人员共同完成;深入的访谈, 尽量由策划人员亲自完成;我们的具体办法是: 1、由销售人员筛选出高诚意度客户,通知策划人员前来访谈; 2、销售人员在多次跟踪客户,了解到足量的信息后,提交一份问卷。 3、全面设置问卷,尽可能的了解客户情况。 4、访谈现场,同时举办活动,营造环境留住客户。 我们主要利用客户最关心问题:模型到位、楼书已出等。 在预约客户的说法上,为了让客户感到尊贵,我们采用:我们的模型今天刚 到位,现只邀请诚意客户。

叠墅产品专题性研究_图文

叠墅产品专题性研究_图文

2. 叠拼——传统概念
叠拼别墅
传统别墅的优化
上一代叠加式别墅往往是小间距、排排坐的格局,居住空间显得局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大,并且将 别墅巧妙穿插于花园中,注重房子和花园、景观的关系,强调整体的美感与和谐度。
1st :别墅产品规划较高容积率区间[0.8—1.2]。
2nd: 和双拼、联排别墅极其相似的立面观感。 3rd:单套户型面积一般不超过250平米
高端豪宅供不应求的市场现状,开发商改该如何握市场空白,抢占高端价值产品市场:
展望未来:开发商应引导日益旺盛的豪宅客群,改变传统的豪宅观念:
在先天具有稀缺城市价值的高密度地块中, 开发商将“别墅”顶级生活享受价值通过 户型、入户空间、单体、园林及物业配套 等打造“墅级”生活感受的高端产品;
“ 豪宅 ≠别墅”的观念日益形成
限制,故开发商游走在政策边缘,满足客群对于低密 度生活的渴望的高性价比豪宅产品营运而生;
自2003年以来,地产市场受“限墅令”和 “1.0容 积率”的影响较大;
国土资源部 《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》
第四条规定:“今后5年内停止别墅类用地供应。”
中国人民银行 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
南向次卧 南向主卧
世茂·爱马尚郡
下叠户型
下叠
负一层-二层 4室3厅3卫1厨
187㎡
有较大空间地下活 动室,且二分之一 开间设计南向采光 井,采光效果较好;
北向老人房 设计舒适感低
南向起居室 端头餐厅采光 起居空间尺度感较强
北向双次卧设计 双卫设计压缩卧室 空间,较为紧蹙
南向双主卧设计 尺度小,私密性弱
省南向住户的采光空间与私密性;

叠墅产品专题性研究.202000730

叠墅产品专题性研究.202000730
区的供应量十分有限,仅存在于哪些区域,在改善区域范围内,更是在很长时间里无叠拼产品面市。 ✓ 叠拼产品一般都拥有前庭后院,既接地气又亲近自然,还通过轴线、路径、平台等设计,增加了居者活动空间,通
过楼层分隔实现功能分区,这让居者在拥有私密生活的同时,也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择,从现实意义上说,低密的叠拼所代表的居住符号,是更具居住功能、讲求
阁楼空间,与露台相连,在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且,该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料,结合铝合金栏杆,
不仅内部更加通透,外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值,消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下,叠墅成为一种现象级产品,正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸,由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成,一般为四层带阁楼建筑,其中一、二层为一户,三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式,私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台,
增加南向开间
✓ 利用退台设计,将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现,连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构,让中叠和上叠,都 拥有一个私家北向入户 大花园,每个花园还配 私家电梯,实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积, 将每户的销售总价控制 降下来。其中,下叠A 户型仅有123平,B户型 130平,中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大,但 麻雀虽小五脏俱全,比 如中叠C户型,三楼三 开间,四楼一开间,并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。

06-海南三亚典型别墅项目专题调研报告

06-海南三亚典型别墅项目专题调研报告
万科可体验使用 10万㎡湖泊,拥有近 1000平米水上乐园, 将根据老、中、青、儿童不同生命周期,开发水上自 行车、水球、划船比赛、游泳比赛等各种水上娱乐活动。让一家人各有各的玩法,各有各的快乐。

以上均为示意图
3 大家庭运动节,一家人各有各玩
湖畔项目拥有 约 1 万㎡家庭趣味运动中心,约 5000 ㎡文娱广场、约 40亩的山体公园。 通过万科度假服务中心为 度假家庭准备各种定期家庭主题活动,如家庭趣味运动会,自行车、跳舞、夏令营,冬令营等。
2-户型规划
■联排别墅:独门独院,可享受花园庭院、居室面宽达13米,是普通联排的 2倍。
3-生态园林
■生态示范城:景观先行,产品细节展示。
简 约 的 营 销 中 心
4-营销策略
■借鉴之处:充分挖掘本体资源,以丰富配套吸引人,突出绿色、养老概 念;充分发挥客户会的资源优势。
② 人 为制造供不应求、三地选房
① 长达一年的蓄客期+多样性活动吸引客户
③ 最牛团购
④ 万客会的资源优势
鲁能· 三亚湾
1-整体规划
■海滨配套式开发模式:高尔夫+游艇港+商业娱乐三大休闲配套
· · · · ····
总规图
国际文化会所 GOLF公寓 游艇2区
双会所 高1区
GOLF学院 及练习场 高3区 高2 区 美丽1区 美丽3区 美丽 MALL
6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
数据来源:cric
项目规划图
一期 二期
鲁能三亚湾 万科湖畔度假公园 万科森林度假公园 25度阳光 美丽之冠 凤凰水城 半山半岛
凤凰机场 约 20 公里 海棠湾 约 20 公里

“先生”别墅特色营销专题研究

“先生”别墅特色营销专题研究

“先生”让人们不用再依靠电影或小说去回忆逝去的风华绝代。
地下室的高价值收藏、五星级酒店、亚洲顶级跑马场 让居住人群尽情演绎上流圈层的精致生活艺术。
“功能空间定制”吸引到的是一群能够相互交流、相互探讨、相互学习、共同分享的朋友 住宅更承担起圈子社交和文化交融的功能
“玩”的概念层面再度提升,让你玩到极致的又不再是一个人的生活、一个人的梦想, 而是家族的荣耀和世代的传承。
空无一人的豪宅生出一钟莫名 的惊慌;体型良好”
“自幼务农,天分非同一般,经 历一段痛苦婚姻,也曾迷失在城 市灯红酒绿中;长相显年轻。”
“希腊赫尔墨斯艺术大学诗歌 学博士 ,历经311次浪漫的失 恋后,仍浪漫的相信爱情。 ”
“天生的娇美容颜,多年舞蹈训 练,让我不仅容貌闭月羞花,更 具有青春脱俗的高雅气质。 ”
独特、具创意、非常规甚至奇怪的营销在成都这个市场上受到了更多的关注。
鑫苑名家“非主流”
“开奔驰宝马,住锦绣花园”……
看“先生”的推广如何演绎其独特“玩家”精神……
邱 先 生 怒 了
!
夏 先 生
痴 了
!
欧阳先生 懒着……
“寻找166位胆敢玩物到极致 的先生,一起玩,取悦自己, 顺便修养别人、影响后辈。”
“先生”独特的营销概念和包装,在项目前期得到了良好的市场反应。
项目一期16栋推出市场即快速售罄 ,客户所好之物林林总总,包括: 雪茄、字画、摄影、花、茶等等。
目前项目166套已经全部投入市场,让人对其后期面对大规模房源销售时 的演绎更加充满期待。
The end , thank you .
地址:中国.四川.成都人民南路4段27号商鼎国际1栋B座17楼 电话:86-28-86026666 传真:86-28-86026666-616 网址: 传真:610041

花园洋房专题研究

花园洋房专题研究

退:层层退台,每户花台私享阳光;
露:顶层大面积露台,展现生活高品质。
空间特征——

底层的私家小院,或者三、四层围合成的空中花园, 能够容纳几个座椅,一张小桌,在有阳光的春天和 冬天,茗茶、下棋等,但不适宜过大。
空间特征——

错——错落布局,立面灵活
错层—空间转换
通过“错”来实现空间的分区,动静相错,不仅是室内的错层空间转换,同时室内和室外空间转换相错,
目 录
1
2 3
花园洋房概述 花园洋房的特征
花园洋房分类 花园洋房户型特征 与其他物业之比较
4
5
花园洋房户型特点
大户型占绝大部分,小户型数量有限。
大部分采取4+1、5+1等平层加跃层结构,也有部分3+1平层、纯跃
层和错层产品。 动静分区、干湿分区合理,大开间,小进深等户型受青睐。
通风、采光、朝向等硬性指标成为热点。
例如在楼宇入口处设小品景观,首层带有庭院,二层有入口观景厅,且每户带有户内花园,形成立体造 景的效果。
宽景洋房特点
运用了超短进深的设计,比如万科的假日风景,宽 景洋房楼体进深只有7米,户型南北通透,具备良好 的采光、通风、观景效果;在100平方米的建筑面积 内,设臵了宽大的横厅,拥有带储物间的玄关,带 阳台的餐厅和卧室,主卧采取套间设计,拥有步入 式衣帽间,配臵全面。
也增加空间的动感和层次感。
空间特征——
退
退台
退台的目的是为了让 没有接地的楼层延伸
更大的室外空间,增
加室内空间与室外空 间的接触面。
空间特征——

把尽可能多的室内空间暴露给自然,通过增大开窗面积,增大 开窗数目等手法,把更多的室内空间暴露给自然。

长沙房地产豪宅项目运达中央广场专题研究报告2011年 44P

长沙房地产豪宅项目运达中央广场专题研究报告2011年 44P

底商影响居住纯粹性
保利国际广场规划更科学宜居
物业形态
超高层写字楼五星酒店
保利国际广场开发商品牌能够 兑现规划
户型本身
部分户型设计存在缺陷
部分户型设计存在缺陷
园林
强调名贵树种
运达的园林打造较好,但只靠 几颗名贵树来吸引客户,显得 较为小气
推广展示分析
产品推广对比分析
运达中央广场推广力度较弱,推广主打城市综合体, 画面调性无豪宅感运达中央来自场专题2011.03.29
开发背景
运达中央广场· 开发背景
项目开发商——湖南运达房地产开发有限公司成立于2001年 ,注 册资金5000万元 ,涉足写字楼、酒店、公寓、商业、别墅、住宅 等物业形态开发

湖南本土开发商, 62万平米高端城市 综合体
成功打造建面11万㎡运达国际广场,涵盖国际五星级酒店(喜来登 酒店)、国际5A写字楼、国际公寓和国际名品走廊(美美百货), 被广大高端客户认可。
B3栋酒店写字楼:地上 58 层,建筑高度约 235.3 米。
精装品质
八大智能系统:
运达中央广场精装修报价4500元/㎡,但精装 标准未定,只展示八大智能系统以及科勒卫浴
户式中央空调系统:恒温恒湿 智能家居系统:远程调控室内温度 、湿度、亮度以及安防监控、语音 应答
户式中央热水系统:24小时热水
动静分区明显; 卫生间干湿分离;
户型分析
C1户型:三房两厅三卫 建筑面积178㎡
入户花园,私密性强;
动静分区明显;
客厅设计不利于摆放家具; 厨房餐厅动线流畅; 卫生间门与卧床相对,风水不好; 卧室通风采光不够好;
户型分析
D1户型:四房两厅四卫 建筑面积220㎡

规划专题研究 容积率2.5-4.5

规划专题研究 容积率2.5-4.5

社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率:觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式 (通常为商业办公酒庖等综合体)
上海品尊国际,成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园,上海丐茂滨江花园,北京棕榈泉国际公寓,上海绿城,北京红玺台,天津仁恒河滨城,
社区的道路系统呈环形布置, 沿 道路布置地下车库的出入口,以及地 面的零时停车位等; 车型道路保证社区组团景观及大 围合景观的完整性;
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景 组团景观 主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观, 以及一个中心景观构成,5个组团景 观幵迎合其命名种植相兰的植被; 中心会所景观打造二维高低变化 空间,景观更富于灵劢感;
图例
物业形态 高层18-30F 酒庖式公寓 会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓 (楼王)
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口 车型入口 车库 消防通道
人车完全分流,人车分设入口; 车辆直接人进入地下车库,到达 单元地下车库大堂; 东南向的服务式酒庖公寓与设 置入口,及地下车库入口,提升其与 属性的同时,也方便社区的管理及私 密性;
人车完全分流,人车分设入口; 西南向的服务式公寓与门设置入 口,提升其与属性的同时,也方便社 区的管理及私密性;

花园洋房专题研究

花园洋房专题研究

之间的距离,更具人文气息;
同时,别墅大多处C于H郊EN区L,I 住花园洋房的生活便利性要优于别墅。
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花园洋房概念与特点
花园洋房VS多层
本质区别:花园洋房能提供住户与外 界接触和与自然交流更大的空间,创 造了一种新的城市生活状态
花园洋房实际上是一种多层住宅,不过是多层住宅在舒适度和环境美化方面的
升级产品。
广义的花园洋房已不再是别墅,称之为Garden
House 或者Garden Apartment更贴切,是介于别墅
和普通公寓之间,为六层以下多层板式建筑。其建
筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中
西混合式为主,强调景观、园林规划较好,绿化率
比较高,普遍在远郊一带,形成有一定规模的社区。
一般一层赠送花园,顶层赠送阁楼或露台。
花园洋房的优点
一般一层只有两户,居住密度相对多层要低;
外观上花园洋房更具有创造空间,每户通过退台,空间错落等手法,户型均有变化;
花园洋房将室外的景色引入室内,讲究室内外空间的衔接协调,一般一层带花园,
其他楼层赠送露台,景观性更好
花园洋房的缺点
由于每层都要退台,建筑基底面积较大,建筑密度也相应变大
层数一般在四~五层,容积率做不高,一般在0.8~1.0之间(对于开发商而言)
错——动静相错,室内和室外空间转换相错,增加空间的动感和层次感
退——退台,让没有接地的楼层延伸更大的室外空间,增加室内空间与
室外空间的接触面
露——更多的C室HE内N空LI间暴露给自然
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花园洋房户型的演变
花园洋房户型的发展演变
舒适度、私密性、景观性、奢侈度升级。
形态功能
地下空间的利用——金科十年城、金地格林郡 顶层复式私密性主卧——金地格林郡 顶层三跃层复式——苏州万科金色家园 紧凑型花园洋房——上海万科白马花园

豪宅专题研究

豪宅专题研究
奥运期间,美国代表团曾放弃入驻奥运村, 以高额租金签约本案。
台湾
n 外观设计:丹下健三建筑师事务所 n 主力户型:528、693、858 n 项目均价:83300 元/M2 n 开发企业:宏盛建設股份有限公司 n 物业管理费:11.4元/M2·月 n 项目特点:公共设施精致、抗震性能好 n 较区内其他项目扛跌性强、入住明星多
墙地面采用进口大理石 永大日立高速电梯 彩色电视监控系统 德国西门子报警系统,进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱
私家 建材设施
天花和墙身
窗户
阳台 门扇及窗套线 分户门 室内楼梯 空调 厨房 浴室 卫生间 私家按摩池 沐浴组 减压阀组 给水泵 净水器 供水 排水 热水供应 电力供应 照明调空开关及电动窗帘轨 道开关 中央吸尘 保安系统
n舒适的环境 n怡人的景观
产生这种心理的原因
社会资源密集化
n周到的服务
n昂贵的价格
豪宅 资源
社会资源的相对集中,支持了豪宅可以做到硬件 一流,软件领先,拥有比普通住宅更多的保值与 增值能力。而完成社会资源集中过程的方式,就 是要求发展商或开发商要增加投入。
n更好的地理位置

n更多的占地面积

n更多的建筑材料
硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件,但仅有硬件是不够的,只有将外 在的包装与内在的气质和谐统一,共同达到高标准,才能完美地展现出其卓而不群的风度。 软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅”的必要条件。
这个软件就是豪宅的气质和灵魂,它不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求, 更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。
宏盛帝宝
PART 2 解读豪宅
什么是豪宅?
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C.围廊由细巧的柱子支 撑。
它有四种基本形态:四 坡顶为两个山墙相交; 两个相交山墙顶;正立 面山墙;城市住宅。
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中世纪传统
辛格风格(Shingle)
辛格风格别墅根基于三 大风格:(A)安妮女皇 风格的宽长门廊,不对 称布置;(B)殖民复兴 风格的双折线屋顶,古 典柱头及巴拉丁“窗 户”;(C)罗马风格的 不对称和雕塑般的形体。 该风格最引人注目之处 在于:(A)正立面的 陡峭的大山墙(与另一 山墙正交)及长门廊; (B)多层次屋檐; (C)墙体在墙角处连 续过渡,墙体与屋檐连 续过渡。
宽度门廊;四坡屋顶式;
侧向山墙;中央山墙; 双折线屋顶;一层;二 层楼外伸(加利森式); 三层。
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古典文艺复兴传统
美国风格(American Colonial Revival)
美国风格别墅有四种基
本体型:
A型,正立面双山墙式 (又称Shotgugun);
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古典文艺复兴传统
法国第二帝国风格(French Second Empire)
法国第二帝国风格别墅 特征是: A.高大而突出的契形屋 顶——孟莎顶 (Mansard); B.其侧面顶(有平的和 曲面两种)配有若干老 虎窗,赢得了许多居住 空间; C.屋檐的装饰与意大利 风格相似; D.契形屋顶的上下两边 楣口都有像小台阶一样 的装饰长条。 它有五种形态:简单的 孟莎顶;中央山墙或主 翼;非对称型;带塔楼; 城市住宅式。
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古典传统
希腊风格(Greek Revival)
希腊风格别墅特征是: A.屋顶为低坡度的山墙 或四坡顶; B.在三角形屋檐下及正 门廊的屋顶下有宽长的 上楣带; C.古典式门廊(有时与 屋檐等高)的顶通常是 平的,由若干根圆形或 方形的立柱支撑; D.正大门上有横向装饰 条,与精致的大门装饰 融于一体。 它有六种形态:门廊与 屋檐等高;门廊低于屋 檐;正立面是全断面门 廊;正山墙门廊;正山 墙门廊带侧翼;平顶 (城市住宅中)
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温哥华森林(北京)——都铎风格
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麦卡伦地(北京)——都铎风格
未采用的设计风格
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现代传统
草原风格(Prairie)
草原风格别墅特征是: A.极平坦的大坡屋顶向 四周作水平延伸; B.外墙细部装饰条水平 排列;这样的风格在第 一次世界大战后逐步消 失; C.窗的设计突出水平伸 展性; D.底层往往有一层厚实 的门廊与主体建筑连接; 门廊由方形柱子支撑。
B型,L形式;
C型,I形式(含Cape Cod与Saltbox形式);
D型,四坡屋顶式。
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古典文艺复兴传统
荷兰风格(Dutch)
荷兰风格别墅有两大明
显的特点:(A)双折线
屋顶;(B)侧墙沿街面 开数扇老虎窗。荷兰殖 民复兴风格根基于1880 年复兴时期的诸建筑风 格,吸取了辛格风格的 建筑特征,显非对称式
它有六种形态:简单四 坡顶;四坡顶带中央山 墙;非对称造型;带塔 楼;正立面山墙;平顶 (城市中)。
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古典文艺复兴传统
意大利文艺复兴风格(Italian Renaissance)
意大利文艺复兴风格别 墅特征是: A.低坡度四坡顶,有时 是平顶,瓦通常是陶瓷 做的; B.宽长的屋檐下均等排 列装饰托座; C.窗户分格细致,低层 窗户和大门上常为拱形 气窗,二层窗小而简单; D.进口门廊常有小的古 典柱子支撑; E.立面常常是对称的。 它有四种形态:简单四 坡顶;四坡顶带侧翼; 非对称造型;平顶。
它有三种形态:对称型; 非对称型;带塔楼。
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古典文艺复兴传统
殖民复兴风格(Colonial Revival)
殖民复兴风格别墅特征
与亚当风格相比,低层
窗户演变成左右一对, 大门廊纵深加长,加上 冠顶形成一进口,其余
特征与亚当风格相接近。
这种风格有九种流派: 非对称;四坡屋顶配全
同的是每个立面几乎都 有明显的装饰,俗称 “绷带”式建筑,是日
尔曼民族的主要民居形
式。
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中世纪传统
法国殖民风格(French Colonial)
法国殖民风格别墅特征 是: A.高大陡峭的四坡屋顶 或侧山墙屋顶,别墅常 常是一层; B.大门和窗户细而长, 门和窗上都有沿垂直方 向的小网格,成对排列。 它有两种形态:城市传 统和乡村传统。其中乡 村传统由周围的一系列 柱子支撑形成围廊,给 居住者提供了360°的全 景视野,但最突出的要 数门廊的进口楼梯,它 是后来欧洲各地皇家花 园别墅门廊设计的雏形。
它有两种形态:平式或 低坡度屋顶;孟马莎顶。
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古典文艺复兴传统
乔治亚风格(Georgian)
乔治亚风格别墅特征是: A.正立面常有古典门廊; B.廊檐下有长方形图案 排列,屋檐上有齿饰; C.窗户上下成对,分割 成许多小网格(9到12 个),通常窗户也是5列, 为中央对称; D.大门常有长方形雕花 组成排列图案,门梁上 有竖向排列的长方形花 纹。 它有五种形态:侧山墙; 双折线屋顶;四坡屋顶; 中央山墙;城市住宅。
它有两种形态:正立面 山墙;城市住宅。
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中世纪传统
安妮女皇风格(Queen Anne)
安妮女皇风格别墅特征 是: A.不规格的陡峭屋顶(L 山墙与四坡顶交汇), 正立面通常有一主山墙;
B.底层有部分或全部非 对称围廊,通常有一层 高,沿墙的一侧或两侧 分布;
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古典文艺复兴传统
意大利风格(Italianate)
意大利风格别墅特征是: A.四方形塔楼,低坡度 四坡屋顶,多半是两到 三层; B.细长的窗户配以拱形 装饰上楣(倒U字形); C.宽长的屋檐下均等排 列装饰托座; D.大门上有许多雕花, 门框的雕刻也尽显繁杂。
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中世纪传统
古堡风格(Chateaues上开有数个老 虎窗,并沿伸到墙面;
B.老虎窗上﹑烟囱上﹑ 侧墙上常有精美的哥特 装饰物,垂直升天;
C.石墙,通常还有一个 古色古香的塔楼,看上 去很神秘。
它有五种形态:四坡顶 为两个山墙相交;侧山 墙顶;正山墙顶;两山 墙正交;双折线顶。
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中世纪传统
史迪克风格(Stick)
史迪克风格在1878年很 盛行,它造型非常漂亮, 享有“木质安妮女皇风 格”的雅号。别墅特征 是: A.正立面为陡峭的山墙, 侧向也有三角形山墙相 交,山墙上有装饰木架; B.屋檐外和进口门廊均 有斜向木条架作装饰; C.外墙常有木板包装, 水平及垂直方向都有木 条镶嵌。
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中世纪传统
德国风格(Germany)
德国民族建筑在别墅方
面最具代表性的风格要
数德式(Fachwerk-bau) 和城堡式(德国目前各 地仍保留许多原形)。
城堡式可归入古堡风格
中去论述。德式风格是 从中世纪德国民间住宅 基础上发展起来的,与
英国都铎风格接近,不
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古典传统
法国学院派风格(French Beaux Arts)
法国学院派风格别墅特 征是: A.外观装饰得豪华﹑繁 杂,正立面(一层或多 层)通常为一排有气度 的柱廊(双柱); B.墙面﹑窗户﹑窗顶和 屋檐等处有精细的雕花 装饰,尽显豪华气势; C.墙体由石块砌成,立 面常显对称。
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古典文艺复兴传统
法国折衷主义风格(French Eclectic)
法国折衷主义风格别墅 特征是: A.装饰较简单,三角屋 顶高而陡,有时也有山 墙; B.屋檐与墙体的接触处 装饰仅为一个台阶; C.砖墙结构或涂外墙 层,有时也用墙外布置 装饰手法; D.窗边等仅有一些石条 装饰。
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温哥华森林(北京)——乔治亚风格
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古典文艺复兴传统
亚当风格(Adam)
亚当风格别墅特征与乔 治亚风格相比,屋檐齿 饰加长,正门上方加了 一个半圆形或椭圆形气 窗,墙面窗户有装饰窗 修饰,其余的特征和形 态与乔治亚当风格几乎 一致。
都铎风格(Tundor)
都铎风格别墅特征是: A.陡峭的侧山墙与另外 一个或多个正立面陡峭 的山墙屋顶正交; B.高大的砖头烟囱,顶 上有若干小圆筒作烟囱 冠; C.高而狭长的窗户,玻 璃窗分成若干组,拱形 门廊; D.最明显的是细长的装 饰条包裹主要立面。 它有六种形态:拉毛水 泥墙面;砖墙面包裹; 石墙面包裹;木墙面包 裹;假的稻草屋顶;带 女儿墙。
(L形式),屋顶上有时
开一个巨大的辛格窗, 荷兰风格建筑布局合理, 通风与采光性好。
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古典文艺复兴传统
西班牙风格(Hispanic)
西班牙风格是殖民风格 ﹑传教风格﹑折衷主义 风格和蒙特利风格等的 总称,也包括在南美洲 曾盛行的西班牙民族风 格。其中传教风格常有 多弧形独立的墙面,立 柱支撑的门廊上也有弧 线装饰。殖民风格与蒙 特利风格的建筑,二楼 常有连续的一排走廊, 而折衷主义风格,其装 饰性不如传教风格那么 明显。 西班牙风格别墅特征是: A.屋顶多为红瓷瓦铺设; B.屋沿朝两侧外伸,户 内有庭院; C.门廊和窗多显拱形。
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