叠拼别墅专题研究[]
什么叫叠拼别墅 叠拼别墅有什么特征
什么叫叠拼别墅叠拼别墅有什么特征
【定义】它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅长进深的缺点。
【特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。
2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。
3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。
成全：联排别墅专题研究ppt课件
错拼布局，对地形的适应性更强。有效减少联排之间的拼接面积，使单体 建筑形体相对独立，立面更为丰富，产品使用上减少了相邻间的相互影响， 单体建筑独立性、私密性更强，同时墙体和窗面面积增加，采光和通风效 果增强，大大提高了居住品质。另外错拼分隔形成院落，也丰富了联排别 墅的室外空间。
室外景观引入室内，内庭院布置
餐厅中庭透光采光，错层分 隔客厅餐厅；
二层内庭空中花园，避免过 高产生的压抑感；
三间卧室既有露台景观又有 内庭景观。
餐 厅 内庭 采院 光 井
内庭 院
一层
二层
三层
内庭院的布置试图解决联排别墅
进深较大产生的采光通风问题，并在 ;. 居住空间内营造人与自然交流的过渡17
质产品大量涌现，联排别墅产品迅速成熟，并赢得市场认可。这
说明联排对配套、交通等条件的依赖性比较强。这个时期的产品
是三层为主、前后花园、部分带带地下室的经济型联排别墅，小
面宽、大进深、配有室内车库，一般面积在200平米左右，容易控
制总价，其主要卖点是性价比。
代表作品：金地格林世界、复地北桥城、丽水馨庭 目前联排产品已向高环境质量低密度发展，向别墅品质靠拢。
点
墅的采光性不如独栋和双拼
在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹
纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公
共休闲空间受到限制，大部分仅限于自;. 身花园内活动，休闲、健身需
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求难以得到全面满足。
联排别墅户型演变和发展
;.
9
联排别墅趋向独栋 经济别墅附加值升级 低总价精简别墅
“侧花园”拉远联排距离，层数降低 ——北京龙湖香醍 漫步 “L”形院墅联排——上海新浦江城 “凹”形内庭联排，二层完全分离——南京仙林翠谷 地下空间放大，面宽扩大——上海大华圣地维拉 大面积联排，总体布局与独栋别墅相似——成都置信芙 兼顾舒适与大气，赠送面积大—上海金地格林世界 蓉青城 外部景观引入室内——上海万科燕南园 内庭院升级——重庆协信TOWN城 “双主卧”概念，功能细分——深圳振兴城
创新叠拼研究
单户地上套内面积 115.38
地下赠送 无
阳台面积 露台赠送 挑空赠送 飘窗赠送 阁楼赠送 单户建面
5.1
71.36 26.04
19.2
无
11305.5
上叠户型立体组合关系示意
B4
B4
八层
B4
B4
七层
11
B4户型
全赠送 半赠送
入户 楼梯
屋顶
套内面积：114.4㎡，实得使用面积：225.6㎡， 赠送面积：111.2㎡，赠送率97%
改造后
六层
改造前
七层
产品类型 上叠
房型 3变4
单户地上套内面积 118.6
地下赠送 无
阳台面积 露台赠送 挑空赠送 飘窗赠送 阁楼赠送 单户建面
15.95 95.14 25.57 18.24
无
138.7
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建筑细节赏析
26
总图布局形式参考
27
小结
产品特征： 建筑形态：新叠拼产品更趋近于洋房形态。 面积段：销售面积与洋房产品面积重合，实得面积与叠拼产品销售面积重合。 赠送：超大露台赠送，室内挑空赠送等，赠送率约100%左右，性价比较高 体量指标：综合容积率可达到1—1.2，高于叠拼容积率。 溢价：与洋房产品比较溢价可达14%
创新叠拼产品专项研究
1
前言
叠拼别墅作为别墅的一种变体，与独栋、类独、联排产品相比有容积率高、体量大的特点， 主要满足开发商最大化别墅量的需求。
经历了最初的上、下叠，到上、中、下叠，现今已演变为上、中上、中下、下叠的组合形 式，建筑形态上日益趋近于洋房，但在功能及空间使用上又与洋房有一定差别。
现根据市场上最新出现的叠拼产品，对其进行功能平面及指标数据分析，以研究未来叠拼 别墅的需求及发展趋势。
叠拼别墅户型研究
叠拼别墅户型研究叠拼别墅是一种常见的住宅形式，特点是两个或多个独立的别墅单元叠加在一起，共用一面或多面墙壁。
这种住宅形式在国内外都很受欢迎，因为它既有独立的隐私空间，又能充分利用土地资源。
在叠拼别墅的户型设计上，通常会考虑以下几个方面：1.空间规划：叠拼别墅通常面积较大，所以在空间规划上可以更加灵活多样。
可以考虑设置宽敞的起居空间，包括客厅、餐厅和开放式厨房，以满足家庭日常生活的需求。
此外，还可以考虑设置独立的书房、娱乐室或健身房等功能空间，以提供更多的选择和便利。
2.户型布局：叠拼别墅的户型布局可以有多种选择。
一种常见的方式是前后分布，即前层用作客厅和起居空间，后层则设置卧室和私密空间。
这种布局可以在前层创造出一个宽敞明亮的开放空间，同时保留了后层的私密性。
另一种方式是左右分布，即将前后两层分别划分为两个独立的单元，各自拥有自己的客厅、厨房、卧室等功能区。
这种布局适合多代同堂生活或是朋友合住的情况。
3.采光与通风：叠拼别墅通常有较多的墙面，所以在户型设计上，应该考虑如何最大程度地利用自然采光和通风。
可以通过设置大面积的窗户、阳台和天窗等来增加室内的光线和空气流通。
此外，还可以根据朝向和建筑布局来合理设置室内空间，使得采光和通风效果更好。
4.私密性和隔音：叠拼别墅虽然是多个单元叠加在一起，但仍然需要保证每个单元的私密性和隔音效果。
可以通过设置独立的入户门、花园或阳台等来划分不同的空间，避免干扰和侵入。
此外，还可以采用隔音材料和设计来降低室内声音的传递，确保居住的舒适度。
总之，叠拼别墅的户型设计是一个综合考虑多个方面的过程，需要根据实际情况和个人需求来进行合理的规划。
通过合理的空间布局、优化的采光通风、良好的私密性和隔音效果等设计，可以为居住者提供一个舒适、实用的居住环境。
老周-房地产进阶培训-叠拼别墅概述
叠拼别墅起源于欧美国家，近年来在国内逐渐兴起。随着土地资源的日益紧缺 和人们对高品质生活的追求，叠拼别墅逐渐成为一种受欢迎的住宅类型。
叠拼别墅优势分析
01
02
03
04
空间利用率高
通过垂直叠加设计，叠拼别墅 实现了空间的高效利用，同时
保证了居住的舒适度。
私密性强
每户人家拥有独立的门户、私 家花园和露台，确保了生活的
其他小品元素
座椅、灯具、标识牌等小品元素 也是园林景观的重要组成部分， 它们不仅具有实用功能，还能增
添景观的特色和趣味性。
景观照明设计及节能环保措施
照明设计原则
根据叠拼别墅的风格和整体环境，选择适 宜的照明方式和灯具类型，营造舒适、温 馨的夜间环境。同时，要遵循节能环保的 原则，选择高效、低耗的照明设备。
的观赏性。
水景、雕塑等小品元素运用
水景设计
通过水池、溪流、喷泉等水景元 素，增加景观的灵动性和趣味性。 水景设计需考虑与周围环境的融 合，以及水质维护和安全管理等
问题。
雕塑小品
在绿地中布置雕塑、装置艺术等 小品，可以丰富景观内容，提升 文化品位。雕塑小品的选择需考 虑与整体环境的协调性，以及材
质、造型的艺术性。
和投资回报。
市场竞争格局变化趋势预测
1 2
品牌竞争
品牌开发商在产品质量、设计创新、物业服务等 方面的优势将使其在叠拼别墅市场中占据主导地 位。
个性化需求
消费者对叠拼别墅的个性化需求将推动开发商在 产品设计和装修服务等方面进行差异化竞争。
3
智能化发展
随着科技的不断进步，叠拼别墅的智能化水平将 不断提高，成为市场竞争的新焦点。
06 叠拼别墅未来因素分析
叠墅产品专题性研究_图文
2. 叠拼——传统概念
叠拼别墅
传统别墅的优化
上一代叠加式别墅往往是小间距、排排坐的格局，居住空间显得局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大，并且将 别墅巧妙穿插于花园中，注重房子和花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐度。
1st ：别墅产品规划较高容积率区间[0.8—1.2]。
2nd: 和双拼、联排别墅极其相似的立面观感。 3rd：单套户型面积一般不超过250平米
高端豪宅供不应求的市场现状，开发商改该如何握市场空白，抢占高端价值产品市场：
展望未来：开发商应引导日益旺盛的豪宅客群，改变传统的豪宅观念：
在先天具有稀缺城市价值的高密度地块中， 开发商将“别墅”顶级生活享受价值通过 户型、入户空间、单体、园林及物业配套 等打造“墅级”生活感受的高端产品；
“ 豪宅 ≠别墅”的观念日益形成
限制，故开发商游走在政策边缘，满足客群对于低密 度生活的渴望的高性价比豪宅产品营运而生；
自2003年以来，地产市场受“限墅令”和 “1.0容 积率”的影响较大；
国土资源部 《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》
第四条规定：“今后5年内停止别墅类用地供应。”
中国人民银行 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
南向次卧 南向主卧
世茂·爱马尚郡
下叠户型
下叠
负一层-二层 4室3厅3卫1厨
187㎡
有较大空间地下活 动室，且二分之一 开间设计南向采光 井，采光效果较好；
北向老人房 设计舒适感低
南向起居室 端头餐厅采光 起居空间尺度感较强
北向双次卧设计 双卫设计压缩卧室 空间，较为紧蹙
南向双主卧设计 尺度小，私密性弱
省南向住户的采光空间与私密性；
叠墅产品专题性研究.202000730
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
XX别墅市场专题调查研展报告(专题篇)
专题篇2—1市场调查选取范围说明2—2虹山半岛（一期）市场调查2—3虹山半岛相关区域联体别墅市场调查2—4虹山半岛相关区域独立别墅市场调查2—1市场调查选取范围说明虹山半岛立足于上海西南地区，在闵行曹行镇，位地银都路南端、虹梅南路上。
总占地面积195930平方米，将全部规划建成独立别墅和联体别墅组成的大型别墅住宅区，分二期进行开发。
目前已经开发并正在销售的一期占地面积为87030平方米，其中独立别墅84栋，联体别墅26栋，总户数184户；本案为虹山半岛二期开发项目，占地面积为108900平方米，项目规划为独立别墅和联体别墅。
由此，规定了如下的本案市场调查的选取范围：从整个别墅住宅小区项目开发延续性来说，虹山半岛一期项目的各类情况，将直接影响本案的规划和市场定位及行销情况，对之作全面细致的市场调查分析，意义重大；以徐家汇为起点至上海西南方向车程为半小时至1小时左右的辐射区域，将是本案考察竞争性因素的主要物业区域，从别墅物业客户群流来看，对本案构成竞争影响的区域主要来自三个方面，即：其一为最邻近本案的闵行顾戴路周边物业及其形成的市场；其二为莘庄别墅区的别墅物业及其形成的市场；本篇将对上述的本案市场选取范围逐项研展，从而为有关方面把握市场机会，寻求机会，寻求市场切入点、规划决策等提供系统详实的依据。
专题篇2—1 市场调查选取范围说明2—2 虹山半岛（一期）市场调查2—3 虹山半岛相关区域联体别墅市场调查 2—4虹山半岛相关区域独立别墅市场调查2—2虹山半岛（一期）市场调查一、项目简介虹山半岛位于虹梅南路2121号，处于闵行曹行镇的虹梅南路与银都路的交界外，近邻由莘庄至徐浦大桥的外环外南大道。
整个小区占地195930平方米，共分二期开发。
其中位于西半边的一期于2000年11建别墅110栋，其中独立式别墅84栋，联体四拼式别墅26栋，总户数184户，不久即可交房。
虹山半岛一期由上海景洪房产开发有限公司开发。
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议109PPT
建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。
o 采取跌落式的布局 o 多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化 o 富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念 o 浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目
景观规划：原滩式河景传世豪宅
其中南区一期别墅100户，电梯700余户 配套设施：社区配套有6000 ㎡经营性会所
(包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)， 1200 ㎡大型超市（百货、净菜市场），社 区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个 篮球场，2个游泳池
总价：联排300-400万，双拼440-550万， 电梯7000—11000元/平米
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
目标客户群：
年龄：30-45岁 阶层：7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客 收入水平：年收入100万以上 购买因素：环境、品质 区域来源：外省30—40％，以深圳、上海、北京、重庆居多，成都本地60％，以城西和城南为主
绿地率：68% 配套设施：会所、篮球场、网球场、
健身房、7200㎡的独立商铺、休闲 商业街 均价：联排14000-20000元，叠拼 8000-12000元，高层6000-7000 交房标准：清水房 分期开发策略：现在是一期的蓄水 期，后续不明
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
总体规划：
o 核心规划理念：中国叠水风景的高档住宅社区 o 社区建筑采取自由跌落式的建筑布局，充分利用自然活水和河滩园林景观元
素以及区内480m河谷资源，使整个社区呈现高层建筑环抱多层建筑、并向 江安河开放的状态。 o “分而不散，围而不合”的自然组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富。 o 中西园林风格建筑，50米宽沿河翠绿景观带，构筑出自然之上的精致生活。 o 建筑布局围而不合，活水、河滩被天衣无缝地融入社区
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议_109PPT
以活水文化为主题，以北欧优美的居住环境为设计蓝本，以宁静、和谐的居住氛围为生活 基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将北欧园林风情巧妙地融入到原滩社区之中
开发时续
分南北二区，一期南区靠近光华大道和江安河边，二期北区都靠江安 河。2005年12月至今。 开盘时间: 2006-11-28南区一期，高层电梯和 别墅.2007-5 南区二期，高层电梯和少量别墅
仁和春天大道现在是第4期销售阶段，物业是130-160平米的高 层住宅，单价区间在7000—11000元/㎡
前期销售了300-400㎡的联排别墅和400-500㎡的双拼别墅，总 价在200-300万和440-550万区间。
预计今年年底将要推出联排别墅，均价在14000左右。
营销策略
推广主调：淡黄色及生态色绿色 核心卖点：中国首例原滩社区 主题推广语：一片原滩，整个世界
通过对成都市的部分高端别墅的走访,挑出10个高档别墅住宅作为典型分析，我们主要研究的是 竞争激烈的低层低密度别墅。
价格特征：叠拼别墅均价在7000-16000元/㎡之间，联排在7500-20000元/㎡，各大楼盘严格 按批次推盘.
项目的地块面积从107-2600亩, 其中最大面积为麓山国际社区，最小为香颂岛。 容积率在0.42-2.35之间 产品结构：联排、电梯洋房、叠拼、双拼、独栋、高层、多层花园洋房组成。 整体规划思路：高端物业的整体规划按照低容积率、高绿化率来打造，尽量满足建筑南北通透，
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议
目录
第一部分：成都别墅典型案例研究 第二部分：项目客户群研究 第三部分：项目景观规划发展建议
第一部分：成都别墅典型案例研究
成都市部分别墅分析
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Content1.叠加型别墅的概念2.叠加型别墅的演变过程3.叠加型别墅的客群特点及市场空间4.叠加型别墅的设计支点5.叠加型别墅的户型设计特色6.叠加型别墅设计个案康城II期倚林佳园珠江国际城京城雅居境界水晶城美林香槟小镇塞那维拉圆明园东门住宅区管乡新乡住宅区世界上没有绝对的好户型，但是有最适合于某一特指消费群的户型．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．。
叠加式别墅1. 叠加式别墅的概念作为一种特殊形式的别墅，叠加式别墅是一种概念型产品，它是Townhouse 的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。
它将一成不变的居住方式由平面改为垂直分布，动静分区，合理化使现代生活的居住格局更趋向完美。
良好的空间利用率也将一个有天、有地、有花园的立体空间演绎得淋漓尽致，融经济性与享受性于一体。
叠拼是建筑的另一种组合方式，如果说双拼是二层或三层建筑的左右布排，叠拼则是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。
叠拼的入户模式目前有两种：一种是叠上、叠下均归入一个公共单元门，叠上还要通过公共楼梯走到三层，从三层回家；另一种是叠上住户通过公共楼梯进门，叠下从室外直接进家，做到完全的独门独户；这种形式对于叠下来讲，分摊面积会大大减少，无疑是一种品质的提升，但因为分摊户数减少，叠上住户的面积分摊也会相应增加。
至于叠拼的面积范围，专家认为，市场上叠拼户型最小的在１４０多平方米，而２５０平方米应该是面积的上限，面积再大也已失去叠拼的意义。
叠拼并不同于传统的跃层，传统的跃层并不能满足很多购房人比较讲究的对私有花园和露台的感觉，叠拼则实现了人们对于这种情调空间的“占有”。
或者有天或者有地，与公共住宅里面大家对资源的享用完全不一样；而且，它在公共空间的把握上与集合住宅也有所不同。
在集合住宅里，大家都要经过楼梯间，而现在可以做到一门两户，甚至独门独户，私密性得到了保护，这是一种品质的标志。
2. 叠加式别墅的演变过程2.1 叠拼，源自欧洲。
在荷兰等土地较为紧张的欧洲国家，从８０年代末至９０年代初，叠拼占相当主导的地位，尤其到８０年代后期，郊区新盖的房子有三分之一以上都是叠拼；后来虽然数量减少，但品质也在不断提高，现在很多叠拼产品都安了电梯。
在德国，土地的紧缺状况相对荷兰要好一些。
叠拼的进深一般都控制在１０至１５米以内，另外，建筑形态也和国内有所不同，公共走廊多一些，外飘出来的楼梯比较少。
第二就是没有完全独立的私家花园或楼顶露台，花园都是公共的，也没有栅栏这种人为隔断。
3. 叠加式别墅的客群特点与市场空间欧洲当时叠拼住宅的消费者大都是中等偏下的人群，而开发这类产品的开发商由政府支持，也不允许赢利。
但目前国内的叠拼买家至少是中等收入以上，现在的叠拼与欧洲当年的叠拼已经不是一个层面的产品了。
叠加式别墅的主要客源是中等消费群体别墅。
别墅的价格普遍较高，众多白领并不具备很高的消费能力，但对于立体生活孜孜追求的消费心态，使他们更愿意购置这种类别墅住宅新形态：一是房价的适中合理使他们可以用公寓的钱买别墅生活，二是立体空间演绎精彩为居家生活备添活力。
因此，只要产品营造到位，这种物美价廉的别墅应不愁销路。
目前市场上叠拼产品的拥趸者大都是这样一类群体：３０～４０岁左右；受过良好的教育；收入稳定，介于中档与高档之间；在各自的单位中肩负着中层以上的职位；家庭已经构建完成；对品质生活有着热切的追求和较高的品位；已完成一次置业，升级改善需求迫切；情调之外，实用也是其考评物业的另一条重要标准。
可以用“具有小资情结的中坚阶层”来描摹这一购房群体。
4. 叠加式别墅的设计支点▪低层：大部分叠加式别墅是四至六层。
如果再高的话和一般复式公寓没什么区别了。
由于受层高限制，通常是两套别墅住宅上下叠加；▪低密度：叠加式别墅容积率大致在1左右，低的不到0.8,一般比联体别墅要高，但比多层公寓要低；▪房型面积介于公寓与联体别墅之间：叠加式别墅面积多在150~300m2之间；▪有别墅要素：下单元住户拥有小花园，大约在30~40m2左右；上单元住户拥有面积较大的露台。
大多数住家有车位，但多数没有车库。
▪注重景观：叠加式别墅密度较低，有利于营造景观；▪高架空绿化层：首层架空一般在5米以上，并形成绿化景观；▪价格适中：总价宜控制在150万元以内，价格太高则不如买联体别墅与独立别墅。
5. 叠加式别墅户型设计特色5.1 叠加式别墅户型的优势在于：它作为一种别墅户型产品，它的核心价值在于其户型的特点。
叠加式的总面积较小的户型设计上克服了三层落地的Townhouse的单层面积偏小造成的户型设计不能更合理以及楼梯走道面积过大的缺陷。
同时，在该类户型的设计统筹中，可加入譬如叠加式全景设计或多种入口的私密性户型设计手法，以增加该产品的竞争力：以叠加式全景观别墅中央风情景观长廊，实现窗窗有景，移步换景。
用空中花园、天台花园、5.5米架空层花园的多种开放设计，让每个组团、每个单位都拥有三重景观。
以多种入门途径：首层与空中花园入客厅、二层于阳台入主人房及工人专用门入厨房或工人房。
将别墅生活的高私密性特点引入，使叠加式别墅的业主充分体验了该户型的“别墅“特点。
未来，叠拼向何处突破？不能否认，任何一样产品总有不尽如人意之处；作为低密度的起步产品，叠拼自有其“力不从心”的“先天不足”，比如交通、动线的局限；比如是面宽、采光的限制；比如格局、层高的阻碍；比如如何在一定面积范围内、在有限的空间内出彩，颇有“巧妇难为无米之炊”的尴尬。
但随着经济发展和消费者购房需求的调整，叠拼产品应该有能力向更优化的方向突破。
第一就是控制住进深；第二是力争在空间上多一些变化；其三，要保持居住动态的私密性和处理好公共部分的尺度；所有低密度产品的特性都应在叠拼产品上有所体现并力争突破。
“叠拼是价格和舒适度之间妥协和让步之后形成的产物”，其言未免尖刻，但叠拼确实是一个不错的中间值的产品，希望未来它能走得更远。
6. 叠加式别墅个案6.1 康城II期，香草天空。
位于北京定福庄组团南区，距CBD20分钟车程。
总占地10.3公顷，容积率0.65，层数4.5层（地下一层）。
其产品形式为低层低密度叠拼别墅，上叠有艺术阁楼和风情露台、下叠有私家庭院及情趣地下空间，小区内建有豪华泳池会所—界定格调生活。
产品户型细分为18种，每户建筑面积为181-315平方米，总价为120-200万元不等。
总的来说，该项目的套内户型面积偏大，造成了总价偏高。
在别的低密度社区可以作成联排或独栋；这可能与开发商的定位取舍有关。
6.1.1. 在设计上，有以下几个特点：▪餐厅局部做挑空设计，使空间跳跃起来；▪地下室设卫生间和采光天井，使地下室功能更为齐全；▪面宽8.6米，进深15米的尺度完全地保证了舒适度。
▪内庭院的设计形成了室内外风景的有效过渡，延伸了视觉景观，是该套户型的一大亮点；▪北侧车库的设置解决了低密度住宅的停车困扰；▪室内房间出现全明空间，连卫生间、厨房等都是明的。
▪上叠艺术阁楼的坡屋顶部分运用玻璃采光，充分满足了人们的情调空间。
▪就整套户型面积比例关系而言，二层两间北向卧室刚刚超过10平方米及15平方米，而南向主卧近40平方米，差异过大。
▪老人房的设计始终是叠拼产品的一大难点，以该户型为例：究竟是将二层南向大卧室还是北向小卧室安排给老人居住，无论如何都难免尴尬；而将一层客厅隔出房间做老人房，一来面宽仅2.7米，二来也影响客厅的功能使用，显然不够人性化。
6.2 倚林佳园，位于北京奥林匹克公园附近。
容积率1.25，层数4.5层。
在设计中刻意强调每户的独特性，使之在形式上脱离普通多层住宅区，向Townhouse社区靠拢。
单套面积140-321平米，总价为100-190万。
6.2.1 这是一个容积率偏高的叠拼别墅社区。
在设计上，具体采用了下列手法：▪上下层住宅分开入户，取消传统楼梯间入户。
从而强调了每家独门独户的感觉，突出其独立性。
▪楼梯设计强调开放性与地接性，加强上层住户与地面的亲近。
同时避免对下层住户的干扰。
▪造型设计将每层不同的功能用房凸显出来，而不是象普通住宅那样将每户的立面相同，模糊其个性。
以层层退台的手法减小建筑的体量感。
使五层楼具有三层Townhouse般的感觉，极具家的亲切感及归属感。
6.3 珠江国际城位于北京市通州地区，容积率0.9。
产品为4层、3层混合的叠拼别墅。
其单套面积190-229平米，总价范围在86-103万元。
面积与价格都是近郊叠拼别墅的典型。
6.3.1 针对市场的反馈，珠江国际城的叠拼产品在设计上对倚林佳园进行了改良，在上层户型上作了调整：▪第一，减少了上户的面积，由三层变二层，从而减缓了上三层回家又要爬两层才到主卧室的矛盾。
使户型大小与设计提供的条件相匹配。
▪第二，同时进一步将上下户南北分入的方式予以强化。
并给上层住户提供了40平方米的可停车的北面花园，使之条件更为改善。
▪但是，上层入户的楼梯体量过大，使得整个建筑物看起来不协调，同时也影响了下层住户的采光。
6.4 京城雅居地处京沈高速公路与东五环快速干道的交汇处，至国贸CBD中心20分钟车程。
项目容积率1.08, 叠拼别墅单套面积为177-258平米，总价为113-146万元。
6.4.1 叠拼设计特点：▪由金属机件、铝板、玻璃晶体和日本进口金属面砖构成独特的“光体”建筑，被命名为RAY-HOUSE，新光学住宅。
▪户型讲求方正实用，人在室内的线性动线变成了更趋人性化的活动空间。
▪叠下户型赠送阳光半地下室，层高达２．９米，辅以南北双庭院及阶梯型双层私家花园设计，半地下空间如同地面建筑一样宽敞明亮，还同时配置了卫生间和排水设施。
▪叠上部分户型设计了５．８米挑空，既摆脱了空间压抑感，又弥补了公摊面积的损失。
▪顶光中庭有创意，在纵向的建筑布局中，嵌入一个自然光源；从天而降的天光，增加了采光的层次和角度。
▪公共空间打破常规，玻璃光体入口楼梯厅作为上层单元的独享空间，保证上下层单元之间的生活疏离，私密性更强。
▪客卧设计灵活，可做成带书房的套房，上空预留了充足的搭建空间和创意余地。
▪在公共走道部分，考虑到居住的私密性及行走的安全性，并没有做成开放式，而是用一种通透的走道观光电梯厅的形式，增加了视觉景观的功能。
▪顶层５０平方米日光天台，满足居住情趣6.5 境界水晶城位于北京亦庄卫星城，容积率0.97。
产品为4.5层的叠拼别墅，其单套面积为210-230平米，总价为116-127万。
6.5.1 叠拼设计特点:▪起居室均有错层设计, 享有3.45米的超高空间。
主卧为斜屋顶设计，空间延展，变化丰富；▪空间整齐大气，使用率高达９５％；▪最大面宽８米，入户阳光双层挑空玄关.保证居住相对舒适，局部空间挑空，立体感强；▪若有使用需求的话，可在起居室分隔成一个近１５平方米南向卧室，做老人房使用；在同类户型中，此为一大改进之处▪私家室外楼梯直接入户▪工人房入口开在厨房内，功能调整余地较小▪赠送６０平方米双向顶层露台6.6 美林香槟小镇位于位与北京天竺核心区，距温榆河800米，紧临机场路与京順路两大高速专道，20分钟直通CBD。