洋房及类别墅产品专题研究

• 洋房的特征——品质提升关键词： • 1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花 园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活 “有天有地”、“独立私密”等特征。 • 2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台 等），住宅与景观的结合更加紧密。 • 3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立 面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异
•2 •类低密度住宅产品
•Townhouse产品
•Townhouse定义与特征 •Townhouse价值分析 •Townhouse常见溢价方式
•经济型小独栋产 品
•小独栋产品的界定
•规避小独栋产品缺陷的手 段
•小独栋产品户型设计建议
洋房及类别墅产品专题研究
•洋房产品的价值分析
• 花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式 并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。
洋房及类别墅产品专题 研究
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2020/11/24
洋房及类别墅产品专题研究
容专 题 内
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•
•1 • 洋房住宅产品
•洋房产品的定义与特征
•洋房产品的价值分析 •常见洋房产品的分类
•2 •类低密度住宅产品
•Townhouse产品
•Townhouse定义与特征 •Townhouse价值分析 •Townhouse常见溢价方式
洋房及类别墅产品专题研究
案例1. 天津水晶城
区域：位于天津市西 青区，外环线以外，临 近南开、红桥两区； 占地面积： 38.4万平 米。 建筑面积： 38.41万 平米 物业类型：情景洋房、 公寓、联排，共2700户。 组团：9 综合容积率：1
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•一期情景花园洋房
洋房及类别墅产品专题研究
•错层
•12米
•情景房
•架空层平面
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洋房及类别墅产品专题研究
二层户型： 南露台入户、错层、7.4米面宽
• 建筑面积：140.48㎡ 错层三 室两厅双卫
• 独创露台入户方式，私密性、 归属感更强
• 7.35米开间，近40㎡横向客 厅和餐厅，视野开阔，采光 充分
• 超过20㎡的主人房宽敞舒适， 可设置走入式衣帽间
层层退台，由自家退台俯视 室外楼梯，小花园也进入眼 底；
•首层私家花园
•俯瞰露台
•退台
•退台
步入式设计，穿过院子才可进入家门， 回归小院生活；私家花园彰显居住者生 活情调，业主小院落与社区大环境的结 合； 外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗， 增加与自然的亲近；
下层—— ·8.1米开间宽大客厅与餐厅， 三间卧室、三间卫生间 ·层高达3米，辟有6米共享空间， 空间宽敞明亮 ·客厅与观景露台相通，便于干 燥通风 ·附带超大观景露台
•露台
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案例2：北京万科青青
• 地理位置：位于朝阳区京沈高速 路旁，距国贸仅14公里，离东四 环7公里，驱车15分钟即可到达；
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首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽
• 建筑面积：149.14㎡ • 架空层储藏室：28.37㎡ • 错层四室两厅双卫 • 南入口首层，位于首层，独
享50㎡左右私家花园，花池 的设置，平添主人生活情趣。 • 独有情景房，倍添院居情趣 • 开间宽大客厅和餐厅，视野 开阔、采光充分 • 超过20㎡主人房宽敞舒适， 可设置走入式衣帽间 • 三间主卧组织紧凑，空间利 用合理
•错层
• 三间卧室组织紧凑，空间利 用合理
• 活动区（客厅、餐厅）与休 息区呈小错层格局，空间层 次丰富
• 附带观景露台
•露台入户
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洋房及类别墅产品专题研究
三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、7.4米面宽
• 建筑面积：128.92㎡ 错 层三室两厅双卫
• 7.35米开间，近40㎡横 向客厅和餐厅，视野开 阔，采光充分
上层—— ·豪华主人区，设卧房、休闲厅、 超大卫生间、走入式衣帽间、书 房 ·主卧室连通观景楼台，采光通 透，情趣盎然 ·坡屋顶，低于2.2米处可设壁 橱、书架等，空间利用充分，富 有新意 ·卫生间、化妆间设有天窗，市 内屋顶采光明亮，空气流通更加 顺畅 ·顶层双向“观景天窗”，近收 阳光与惬意
•露台 •主人区 •露台
• 超过20㎡的主人房宽敞 舒适，可设置走入式衣 帽间
• 三间卧室组织紧凑，空 间利用合理
• 卫生间洗卫分离，互不 干扰
• 活动区（客厅、餐厅） 与休息区呈小错层格局， 空间层次丰富
• 附带观景露台
•错层
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洋房及类别墅产品专题研究
顶层户型：跃层、豪华主人区、8.1米面宽
建筑面积：186.59㎡ 跃层四室 两厅三卫
• 1、入户方式开始趋于“私有”
• 目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住 户获得相对独立 的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。
• 典型案例： • ——天津万科水晶城的南入户情景洋房。
• 2、居住空间前所未有的“丰富多元”
• 空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显 增加： • 前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景 联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充
•经济型小独栋产 品
•小独栋产品的界定
•规避小独栋产品缺陷的手 段
•小独栋产品户型设计建议
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•1
• 洋房住宅产品
•洋房产品的定义与特征
•洋房产品的价值分析 •常见洋房产品的分类
•2 •类低密度住宅产品
•Townhouse产品
•Townhouse定义与特征 •Townhouse价值分析 •Townhouse常见溢价方式
•经济型小独栋产 品
•小独栋产品的界定
•规避小独栋产品缺陷的手 段
•小独栋产品户型设计建议
洋房及类别墅产品专题研究
•洋房产品的定义与特征
• 洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于 普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。
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•洋房产品的价值分析
• 3、“院落感”的价值开始体现
• 一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社 区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团 空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。 • 典型案例 • ——万科·西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重； • ——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。
洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感
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•洋房产品的价值分析
洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化
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•1
• 洋房住宅产品
•洋房产品的定义与特征
•洋房产品的价值分析 •常见洋房产品的分类
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洋房及类别墅产品专题研究
户型以赠送入户花园、阳台、露台为主，层层交错 (180㎡)
• 大面积阳台空间， 增加室内外互动情趣
• 景观阳台，增加用餐情趣
• 大面积阳台空间， 增加室内外互动情趣
• 大面积阳台空间，增加室 内外互动情趣
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• 客厅南北通透，采光好，5 米大开间，增加室内舒适性
花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色 1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中 的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品
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洋房及类别墅产品专题研究
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•1
• 洋房住宅产品
•洋房产品的定义与特征
•洋房产品的价值分析 •常见洋房产品的分类
• 上承多层产品
• 1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线
• 空间情景化
• 2、以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房””路线
• 下启类低密度产品
• 3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线
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洋房及类别墅产品专题研究
• 绿城•长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代 化高尚生活园区
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• 不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推 动作用明显
• 风格迥异的组团花园与中央水景花园遥相呼应，辅以形 态各异、变化灵动的水系及密集的树林，构成一系列存在诱 导性、参与性强且感观丰富的共享景观环境空间，形成可居、 可观可游、可赏的整体空间景观意向
• 规模：约25万平方米，容积率1.1 • 产品：青青家园分为四期开发，
一期、二期、三期建筑层数以4层 半为主，尺度宜人；四期为8-9层 住宅，形成视线轴的上游景观， 丰富空间层次。 • 总户数：1860户，主力户型： 120-180平米，以三居为主。
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以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质
• 13.2米大面宽 洋房及类别墅产品专题研究
•常见洋房产品的分类
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• 上承多层产品
• 1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线
• 空间情景化 • 下启类低密度产品
• 2、以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房”” 路线
• 3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线
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• 社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应
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• 通廊围合• 建筑围合
• 1.在两级布置中，通过建筑的 • 围合，通廊的围合、景观的围 • 合，最终形成一种院落套院落 • 的围合感觉，从而提高了住户 • 的安全感及私密性，富有生活 • 意趣。 • 2.同时，在围合的庭院中，园 • 林和建筑合一，四季植物呈现 • 出来时间的流动和生命的变化 • 延续。 • 3.在社区的氛围营造上，绿城• • 桂花城着力于塑造一个步行的 • 社区，中心绿地、组团花园、 • 广场等整个社区活动空间都可 • 以通过步行来实现，而人性尺 • 度的把握上则控制在200、300 • 米的步行距离内。
万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙， 每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台
•三层露台 •二层露台入户 •首层情景房
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•首层情景房
•首层花园入户
情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个 性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。 主要为4层半建筑，入户方式巧妙： 首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户
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洋房及类别墅产品专题研究
• 总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为 丰富的绿地景观系统
• 1.以多层次、组团化为空间布局的基 本原则，依照东向和南向两个入口动线的 延续，小区分为大致均衡的四大组群，共 享中心开放景观 • 2.利用半地下车库的顶板形成不受外 来交通干扰的外部空间，结合景观的设计， 形成为住户服务的室外休闲和活动的场所 • 3.以江南小镇为意象体系规划的母本， 通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处 理、综合商业设施安排、人车分流交通组 织等，营造出“大社区－小住区”的两级 布置的六大组团聚落空间
•2 •类低密度住宅产品
•Townhouse产品
•Townhouse定义与特征 •Townhouse价值分析 •Townhouse常见溢价方式
•经济型小独栋产 品
•小独栋产品的界定
•规避小独栋产品缺陷的手 段
•小独栋产品户型设计建议
洋房及类别墅产品专题研究
•常见洋房产品的分类
• 目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：
4、造型特质从“整体”走向“细节”
集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键； 而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿
插，呈现与普通集合住宅明显的差异。
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•洋房产品的价值分析