洋房及类别墅产品专题研究

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洋房及类别墅产品专题研究PPT课件

3
视线通廊
规划合理的视线通廊，将室内空间与室外景观有机融合，实现居住环境与自然环境的互动。
装修标准与品质要求
装修风格
根据建筑风格和市场定位，确定室内装修风格，注重色彩搭配和材质选择。
装修品质
选用高品质的装修材料和设备，注重施工质量和细节处理，打造高品质的居住环境。
智能家居
引入智能家居系统，提高居住的便捷性和舒适度，满足现代人对科技生活的需求。
风格定位
根据目标客户群体和市场需求，确定建筑风格，如现代简约、欧
式古典、中式传统等。
立面设计
注重建筑立面的比例、线条和材质搭配，营造出高端、舒适的视觉效果。
细节处理
关注建筑细节的刻画，如门窗、栏杆、花饰等，提升建筑整体的精致感和品质感。
空间规划与布局优化
功能分区
01
合理规划空间功能分区，实现动静分离、洁污分离，提高居住
洋房特点
低密度、高绿化率、宽敞的居住空间、优质的建筑材料、注重居住体验。
类别墅产品定义及特点
类别墅产品定义
类别墅产品是指在建筑形态、居住环境和配套设施等方面与别墅相似，但又不完全具备别墅独立性的住宅产品。
类别墅产品特点
建筑风格多样、居住环境较好、配套设施相对完善、价格相对别墅更为亲民。
提供多种装修风格供客户选择，满足不同客户的个性化需求。
景观资源优化方案
绿化景观升级
增加绿化面积，优化植物配置，营造宜居的生态环境。
水景设计
运用水景元素，如小溪、池塘等，提升景观的灵动性和美感。
视野开阔性
利用地形地势，打造开阔的视野，增加居住者的舒适感和愉悦感。
智能化科技应用前景

01天津中原北京别墅产品专题研究148p 共149页PPT资料

品标准提供借鉴与指导
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西山美墅馆
样本选取区位
纳帕溪谷
保利垄上
纳帕尔湾
壹千栋东方普罗旺斯
MOMA万万树
龙湾机场
玫瑰园
五环路紫玉山庄
观唐
裕京花园长岛澜桥
香江花园丽斯花园
金壁湖畔
四环路
11
别墅产品选取及简介
22
别墅产品研究
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创新理念火花
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产品标准总结
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总结产品规律，确立产品标准；
别墅类
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初步发展
项目名称：玫瑰园. 建筑类别：独栋、双拼物业地址：昌平区沙河镇北,八达岭高速
路11出口简介：玫瑰园占地749亩，建筑面积24
万平方米，包括前期开发的“五洲别墅区”和后期开发的 “爵世别墅区”。
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124套联排别墅，2座低层服务公寓楼和7000M2俱乐部大楼组成，于 2019年建成。
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早期别墅
项目名称：裕京花园建筑类别：独立别墅物业地址：顺义区后沙峪乡白辛

洋房及类别墅产品专题研究PPT课件

洋房与类别墅的规划设计比较
产品定位比较
洋房和类别墅在产品定位上存在差异，洋房更注重中高端市场，而类别墅更注重高端市场。
设计风格比较
洋房和类别墅在设计风格上也有所不同，洋房通常以欧式或现代简约风格为主，而类别墅则更倾向于古典或现代豪华风格。
规划设计重点比较
在规划设计方面，洋房更注重建筑布局、景观设计和室内装修等方面，而类别墅更注重地块选择、建筑造型、室内设计和景观环境等方面。
及类别墅产品。
加强品牌建设，提升品牌知名度和美誉度，以吸引更多目标客户。
对消费者的建议
根据自身经济实力和居住需求，选择合适的洋房及类别墅产品。
在购买过程中，关注产品品质、配套设施、物业服务等方面，以保障自身利益。
理性对待价格波动，避免盲目跟风或冲动购买，做出符合自身需求的决策。
THANKS
洋房市场现状
目前，洋房市场呈现出供不应求的态势，市场需求持续旺盛，价格稳步上涨。
类别墅市场现状及趋势
类别墅市场概述
类别墅是一种高端住宅产品，通常位于城市郊区或风景区，以豪
华、舒适、私密为主要特点。
类别墅市场现状
目前，类别墅市场呈现出供大于求的态势，市场竞争激烈，价格
相对较高。
类别墅市场趋势
目标客户群体
洋房主要面向中高端消费者，而类别墅则更侧重于高端消费者。
产品特点
洋房注重舒适度和性价比，类别墅则更注重品质和豪华感。
营销重点
洋房强调社区环境和个性化定制，类别墅则强调稀缺性和优质服务。
06
结论与建议
研究结论
洋房及类别墅市场需求持续增长，尤其在一二线城市，高端改善型住房需求旺盛。
类别墅的营销策略

洋房及类低密度住宅产品专题研究4

可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小面积带来的别墅感缺陷问题
较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和规避
较高的建筑密度
围合组团建筑单体联院处理公共绿地
在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例：纳帕溪谷）
• 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 • 增加土方工程量 •日常使用成本略高，需要配备水泵
纳帕溪谷SA户型16m2
公共绿地
集中公共绿地可以散落分布在小区内，以解决小独栋别墅庭院空间小而产生的活动空间不足，同时为邻里之间的交流提供了良好的场所零散分布的集中绿地可以缓解较高的建筑密度带来的视觉压抑和疲劳感多处集中绿地的开放性对于实现均衡物业价值有良好的效果典型案例：温哥华森林
围合组团式排布
小独栋别墅应在能保证一定的私家庭院面积下、尽可能减少对土地面积占有；
解决方案之一是采用组团式布局，即4-6栋别墅通过围合的形式，在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间，减少由于较小的院落带来的负面影响案例：纳帕溪谷小户型布局
建筑单体的朝向与体型
在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与正南、正北约40度的夹角，增加了朝阳面。项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺点，单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采光的公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实现了客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视问题留出了窗子设置的空间
■建筑基地的面积在200平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。

别墅房地产产品调查的研究的报告150页

产联合海外十大建筑及景观设计事物所所研发，展现款式、空间布局、立面用材最为丰富的别墅社区。
个性发展阶段
项目名称：保利垄上建筑类别：独栋物业地址：昌平区小汤山镇简介：保利垄上别墅位处小汤山，
项目占地860余亩，全部为独栋别墅，地上面积自220平方米至650平方米不等。
个性发展阶段
观唐
【社区围墙】以实体墙为主，局部出现艺术型变化
香江别墅
龙湖别墅
公共空间研究内容
设施设备
会所
规划布局
公共空间构成
园林景观
入口、围墙
会所：随项目的规模而变化，考虑分会所设计
【社区会所】
早期别墅
初步发展
完善阶段个性发展阶段
总结
会所建筑指标
3000－4000平方米
5000－8000平方米
8000－10000平方米，部分项目有分会所
别墅样本调研内容
2、建筑单体室外入口、庭院、安防、车库、露台。。。
室内玄关、客厅、家庭厅、餐厅、厨房、卧室、卫生间。。。
别墅样本调研内容
3、其他
层高面积采光通风立面采暖。。。。。。
调研样本项目简介
早期别墅
项目名称：香江花园
建筑类别：独栋、联排、公寓
600多套独栋庭院住宅组成，建筑密度0.38，绿化率达到 62％。
个性发展阶段
项目名称：纳帕溪谷建筑类别：独栋物业地址：昌平区温榆河上游九华山庄
对面简介：纳帕溪谷位于北京市著名的
温泉休闲度假区温榆河上游，建筑面积25万平米，总户数 600余户，容积率0.3，绿化率64%。
个性发展阶段
两侧各设人行道宽2米；

《别墅类产品研究》PPT课件

高密度城市大宅
2021/3/26
12
别墅案例赏析独栋
上海万科翡翠
首层平面
地下一层
建筑面积开间*进深庭院车位房、厅
赠送面积
阳台露台
380㎡
20.5*11.5 5个 2个 5房3厅8卫 100㎡(桑、酒、健、书) 4个
2021/3/26
二层平面
13
别墅案例赏析独栋
杭州千岛湖天鹅山
低密度临湖大宅
2021/3/26
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别墅案例赏析双拼
双拼别墅户型设计要点
把独栋的基本功能和精华提取出来，拼接在一起
充分、合理、奢侈、有节制的张扬；
紧凑的平面布局和丰富的空间划分；
空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势；平均空间尺度比独栋别墅明显偏小，以合理的尺度保持家居的亲切感和被
地上及地下面积
以320㎡的联排别墅为例：
面积(㎡)
5 20-25
5 10 15 17-18
15-20 25 15
15-20
15-20 10
5-10 5-10
20-30 10-15
10 5-10
10
总面积(㎡) 100-120
80-100 50-55 250-270 60-80
29
300-320
别墅案例赏析联排
2021/3/26
三层
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别墅案例赏析联排
联排别墅（挖中庭）上海高桥尼德兰北岸
2021/3/26
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别墅案例赏析联排
联排别墅（挖中庭）上海高桥尼德兰北岸
地下室
首层
中间套中间增加天井采光，增加庭院灰空间，边套挖

洋房叠墅产品线研发(第二轮成果)

8F或7+1F建筑按7F建筑间距控制
洋房南北向建筑间距示意
注：建筑间距系数暂以上海标准为依据
宅前绿地以私家庭院形式附送给业主，提升土地价值属性
NO.1 室——地下室
NO.2 院——首/二层私家花园入户
产品层面价值体系
VALUE ADVANTAGE
NO.3 错——错层布局，镂空采光 NO.4 退——层层退台，私享空中花园
2、花园洋房关注人对建筑本身的需求，对产品需求不仅仅是满足居住和睡觉的要求，更多是一种舒适的享受。
3、花园洋房更多考虑人性化的空间尺度，不同层次的景观搭配缓冲了建筑对人的压迫，把人、自然和建筑有机的融为一体。
建筑、人、景观的和谐统一
花园洋房场所精神
“洋” 字体现为一种外来产品、外来文化，花园洋房就是将国外开放的生活方式推荐给国人。邻里空间、入户花园、空中花园、阳台、露台等居住空间围绕开放这种生活理念进行硬件设计，更多的开放空间给人营造一种回归自然的感觉，让人与人、人与建筑、人与周边环境处于一种和谐、开放、有机的状态
融创洋房标准案例
GARDEN VILLA CHARACTERISTIC
1.玉兰花园臻园
2.滨江壹号院 3.瑷颐湾C区 4.无锡蠡湖香樟园2-5地块 5.狮山御园 6.石湖项目(为4F叠加产品） 7.吴江合作项目 8.昆山南项目 9.常州玉兰广场A地块 10.常州玉兰广场E地块
花园洋房场所精神
随着城市的快速发展，人们的生活方式也正发生着剧烈的变化，高强度的生活节奏、拥堵的城市交通、日渐稀缺的城市土地等一系列城市病让人们越来越注重健康的生活方式，高楼大厦不再是检验城市发展的指标，而低层建筑逐渐成为一种令人向往的生活载体，居住建筑由高层到底层意识形态的回归，是生活水平提升的一个理性转变。

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•2 •类低密度住宅产品
•Townhouse产品
•Townhouse定义与特征 •Townhouse价值分析 •Townhouse常见溢价方式
•经济型小独栋产品
•小独栋产品的界定
•规避小独栋产品缺陷的手段
•小独栋产品户型设计建议
洋房及类别墅产品专题研究
•洋房产品的价值分析
• 花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。
万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台
•三层露台 •二层露台入户 •首层情景房
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•首层情景房
•首层花园入户
情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户
• 洋房的特征——品质提升关键词： • 1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活 “有天有地”、“独立私密”等特征。 • 2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。 • 3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异
•错层
• 三间卧室组织紧凑，空间利用合理
• 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富
• 附带观景露台
•露台入户
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洋房及类别墅产品专题研究
三层户型：楼梯入户、南露台、错层、7.4米面宽
• 建筑面积：128.92㎡错层三室两厅双卫
• 7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分
•错层
•12米
•情景房
•架空层平面
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洋房及类别墅产品专题研究
二层户型：南露台入户、错层、7.4米面宽
• 建筑面积：140.48㎡错层三室两厅双卫
• 独创露台入户方式，私密性、归属感更强
• 7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分
• 超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间
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洋房及类别墅产品专题研究
户型以赠送入户花园、阳台、露台为主，层层交错 (180㎡)
• 大面积阳台空间，增加室内外互动情趣
• 景观阳台，增加用餐情趣
• 大面积阳台空间，增加室内外互动情趣
• 大面积阳台空间，增加室内外互动情趣
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• 客厅南北通透，采光好，5 米大开间，增加室内舒适性
洋房及类别墅产品专题研究
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2020/11/24
洋房及类别墅产品专题研究
容专题内
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•
•1 • 洋房住宅产品
•洋房产品的定义与特征
•洋房产品的价值分析 •常见洋房产品的分类
•2 •类低密度住宅产品
•Townhouse产品
•Townhouse定义与特征 •Townhouse价值分析 •Townhouse常见溢价方式
• 超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间
• 三间卧室组织紧凑，空间利用合理
• 卫生间洗卫分离，互不干扰
• 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富
• 附带观景露台
•错层
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洋房及类别墅产品专题研究
顶层户型：跃层、豪华主人区、8.1米面宽
建筑面积：186.59㎡跃层四室两厅三卫
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洋房及类别墅产品专题研究
• 总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统
• 1.以多层次、组团化为空间布局的基本原则，依照东向和南向两个入口动线的延续，小区分为大致均衡的四大组群，共享中心开放景观 • 2.利用半地下车库的顶板形成不受外来交通干扰的外部空间，结合景观的设计，形成为住户服务的室外休闲和活动的场所 • 3.以江南小镇为意象体系规划的母本，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等，营造出“大社区－小住区”的两级布置的六大组团聚落空间
4、造型特质从“整体”走向“细节”
集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键；而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿
插，呈现与普通集合住宅明显的差异。
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洋房及类别墅产品专题研究
•洋房产品的价值分析
Hale Waihona Puke • 上承多层产品• 1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线
• 空间情景化
• 2、以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房””路线
• 下启类低密度产品
• 3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线
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洋房及类别墅产品专题研究
• 绿城•长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区
洋房及类别墅产品专题研究
• 不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推动作用明显
• 风格迥异的组团花园与中央水景花园遥相呼应，辅以形态各异、变化灵动的水系及密集的树林，构成一系列存在诱导性、参与性强且感观丰富的共享景观环境空间，形成可居、可观可游、可赏的整体空间景观意向
•经济型小独栋产品
•小独栋产品的界定
•规避小独栋产品缺陷的手段
•小独栋产品户型设计建议
洋房及类别墅产品专题研究
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•1
• 洋房住宅产品
•洋房产品的定义与特征
•洋房产品的价值分析 •常见洋房产品的分类
•2 •类低密度住宅产品
•Townhouse产品
•Townhouse定义与特征 •Townhouse价值分析 •Townhouse常见溢价方式
上层—— ·豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房 ·主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然 ·坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意 ·卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅 ·顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意
•露台 •主人区 •露台
• 1、入户方式开始趋于“私有”
• 目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。
• 典型案例： • ——天津万科水晶城的南入户情景洋房。
• 2、居住空间前所未有的“丰富多元”
• 空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加： • 前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充
•经济型小独栋产品
•小独栋产品的界定
•规避小独栋产品缺陷的手段
•小独栋产品户型设计建议
洋房及类别墅产品专题研究
•洋房产品的定义与特征
• 洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。
洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感
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洋房及类别墅产品专题研究
•洋房产品的价值分析
洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化
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洋房及类别墅产品专题研究
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•1
• 洋房住宅产品
•洋房产品的定义与特征
•洋房产品的价值分析 •常见洋房产品的分类
• 13.2米大面宽洋房及类别墅产品专题研究
•常见洋房产品的分类
• 上承多层产品
• 1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线
• 空间情景化 • 下启类低密度产品
• 2、以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房”” 路线
• 3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线
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• 规模：约25万平方米，容积率1.1 • 产品：青青家园分为四期开发，
一期、二期、三期建筑层数以4层半为主，尺度宜人；四期为8-9层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。 • 总户数：1860户，主力户型： 120-180平米，以三居为主。
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洋房及类别墅产品专题研究
以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质
下层—— ·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间 ·层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮 ·客厅与观景露台相通，便于干燥通风 ·附带超大观景露台
•露台
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洋房及类别墅产品专题研究
案例2：北京万科青青
• 地理位置：位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅14公里，离东四环7公里，驱车15分钟即可到达；
洋房及类别墅产品专题研究
案例1. 天津水晶城
区域：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；占地面积： 38.4万平米。建筑面积： 38.41万平米物业类型：情景洋房、公寓、联排，共2700户。组团：9 综合容积率：1