大型综合商业开发与规划新理念(刘力课件)
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究近年来，随着城市化进程的不断加快，大型城市商业综合体的开发和运营成为城市发展的重要组成部分。
这些商业综合体以其巨大的规模、多样化的业态和便利的服务设施，吸引了大量消费者和商家的关注，成为城市经济增长的重要引擎。
因此，研究大型城市商业综合体的开发和运营规律对于有效推动城市经济发展具有重要意义。
一、大型城市商业综合体的开发规律：1.地理位置的选择。
大型城市商业综合体的成功开发离不开地理位置的选择。
一般来说，商业综合体的地理位置应该具备便利的交通条件、充足的人流量和完善的基础设施。
此外，商业综合体的发展还应考虑到周边竞争环境和目标消费群体等因素。
2.建筑设计的创新性。
大型城市商业综合体的设计需要具备独特的特色和创新的理念。
通过独特的建筑设计、丰富多样的业态布局和人性化的服务设施，能够吸引消费者的兴趣和参与度，从而有效提升商业综合体的竞争力。
3.业态结构的合理性。
商业综合体的业态结构要合理安排，充分满足消费者的购物、娱乐、休闲等需求。
通过引入高品质的品牌商家，提供丰富多样的商品和服务，能够吸引更多的消费者和商家入驻商业综合体，提升经济效益。
二、大型城市商业综合体的运营规律：1.精细化管理。
商业综合体的运营需要进行全面、精细化的管理。
通过合理安排商家入驻、设立运营管理团队、制定完善的运营规章制度，实现商业综合体的高效运营和良好的用户体验。
2.个性化服务。
商业综合体的运营需要提供个性化的服务，满足消费者的多样化需求。
通过引入线上线下一体化的营销手段、提供个性化推荐和定制化服务等方式，能够增加消费者的黏性，提升商业综合体的竞争力。
3.品牌形象的塑造。
商业综合体的运营需要注重品牌形象的塑造。
通过有效的市场推广和品牌宣传，提升商业综合体的知名度和美誉度，吸引更多的消费者到访，并保持良好的口碑。
三、大型城市商业综合体的开发与运营规律的时代变迁：随着时代的发展和消费者需求的变化，大型城市商业综合体的开发与运营规律也在不断演变。
商业综合体案例分析课件
绿色屋顶可提高建筑的隔热降温 性能，有效地减轻城市热岛效应， 提高城市环境质量，实现建筑能 源的节约。
商业综合体的文化建设与品牌塑造
文化底蕴传承
商业综合体应从历史、地域、 文化等多角度挖掘市场内在 需求，弘扬文化匠人精神， 持续提供有内涵的文化服务。
品牌战略整合
商业综合体应根据企业发展 规划，整合各品牌优势，提 供有吸引力的品牌聚集地， 加强品牌资源合力，运用现 代营销手段实现品牌推广。
旧城改造模式
城市综合体从老城区、城中村等 旧区改造中诞生，通过整合现有 资源实现规模化经营。
高层建筑模式
轨道交通拓展模式
城市综合体由高层建筑组成，楼 上为住宅、办公、酒店等，楼下 为商业、文化、娱乐等综合服务。
城市综合体由轨道交通站点为核 心，依托周边配套和转移十字路 口功能，形成多层次、高密度、 全方位的城市空间。
商业综合体案例分析课件
本课件将重点介绍商业综合体的发展历程、市场运营策略、规划设计、建设 模式、案例分析等关键内容，为听众呈现一个全面的商业综合体建设指南。
什么是商业综合体
商业综合体是集商业、文化、娱乐、餐饮、办公等多种功能于一体的城市综合体，是“一站式”服务的地标性建 筑，能够为消费者提供全方位的购物及休闲体验。
多元化经营
环贸广场以奢侈大牌、时尚潮牌、 国际美食等打造高品位时尚体验， 吸引消费者聚集。
环贸广场内部充满动感和空间感， 吸引消费者游览购物，成为青年 时尚人群的重要流行地标。
环贸广场融合了众多商业形态， 如夜市、街区、小店，加强了商 业的细分和层次感。
案例二：北京王府半岛商业综合体
1
奢华体验
王府半岛商业综合体借助顶级酒店和精品商业，为消费者提供奢华和高品位的消 费体验。
商业综合体案例分析课件
详细描述
在招商过程中，应优先考虑知名品牌和有市场影响力的品牌 ，这样可以提高商业综合体的品质和知名度。同时，应注重 品牌组合的多样性和互补性，以满足不同消费者的需求和提 高整体销售业绩。
营销推广手段
总结词
商业综合体的分类
01
按规模
大型商业综合体、中型商业综合体、小型商业综合体。
02
按功能
购物型商业综合体、餐饮型商业综合体、娱乐型商业综 合体、办公型商业综合体等。
03
按地理位置
城市中心商业综合体、郊区商业综合体、旅游景区商业 综合体等。
商业综合体的历史与发展
01
02
03
起源
20世纪50年代，随着城市 化进程加速，商业Leabharlann 合体 开始出现。向多元化发展
多元化业态
商业综合体将融合多种业态，如 零售、餐饮、娱乐、文化等，提
供一站式的消费体验。
多元化品牌
商业综合体将引进更多国内外知 名品牌，满足不同消费者的需求
和品味。
多元化营销
商业综合体将采用多种营销手段， 如线上线下的互动营销、会员营 销等，提高品牌知名度和客户忠
诚度。
谢谢聆听
成功因素
太古里的成功在于其精准的市场定位、独特 的建筑风格、丰富的品牌选择以及良好的经 营管理。
D
案例二：上海恒隆广场
概述
建筑风格
上海恒隆广场是位于上海市静安区南京西 路的核心区域，是一个集高端购物、商务 、酒店等功能于一体的商业综合体。
恒隆广场以现代主义建筑风格为主，外观 高耸挺拔，内部空间宽敞明亮，营造出高 端大气的购物环境。
商业综合体案例分析PPT课件
国家标准的两倍。
2021
万象城是华润中心的一个区域
华润大厦——国际5A级甲级写字楼 “万象城”超大型室内购物中心 REEL时尚百货、嘉禾影城、华润
万家超市、“冰纷万象”真冰场 5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场 内部架构 ➢项目由北、中、南三地块组成 ➢北区与中区通过地下一层及二层、 三层之间的廊桥连接。
• 4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真 正做到人车分流、人货分流；
• 5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方 正实用；
• 6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强； • 7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够
✓ 招商是实战的学问， ✓ 招商也是一门科学， ✓ 应该按照招商规律办事
2021
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3、北京华贸中心
• 概况： • 开发商：北京国华置业有限公司 • 区位：华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东
四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟
• 项目功能分区： • 1、华贸中心写字楼 • 2、华贸商业区 （新光天地+购物中心 +商业街+广场） • 3、华贸国际公寓 • 4、五星级酒店
2021
• 项目亮点：
• 1、独特设计：主体建筑外侧的LED显示屏墙——新光星幕，长95.6米，高13.05米，中间错综排列着14508颗圆形 特制灯，设计了随年随景，随节随季，充满动幻的，万花筒般璀璨斑斓的音乐图像，将成为北京美丽的城市夜 景；
商业综合体商业规划方案介绍课件
04 空间布局：根据商业综合
体的空间特点，合理规划 各业态和品牌的布局，提 高商业综合体的空间利用 率和顾客体验
业态组合
01
零售业态：包 括超市、百货、
专卖店等
02
餐饮业态：包 括中西餐厅、 快餐店、咖啡
厅等
03
娱乐业态：包 括电影院、
KTV、游戏厅 等
04
服务业态：包 括银行、邮局、
旅行社等
05
商业综合体商业规划方案介绍 课件
演讲人
目录
01. 商业综合体概述 02. 商业规划方案设计 03. 商业规划方案实施 04. 商业规划方案评估
商业综合体概述
商业综合体的定义
通常包括购物中心、 写字楼、酒店、公
寓等多种业态
01
02
03
具有较高的商业价 值和社会影响力
04
商业综合体是一种 多功能、综合性的
提高居民生活品质： 商业综合体可以为 居民提供一站式的 购物、休闲、娱乐 等服务，提高居民 的生活品质。
改善城市环境：商 业综合体的建设和 运营可以改善城市 环境，提升城市形 象。
环境效益评估
节能减排：评 估商业综合体 在节能、减排 方面的效果
01
生态友好：评 估商业综合体 对周边生态环 境的影响
03
02
绿色建筑：评 估商业综合体 是否符合绿色 建筑标准
04
可持续发展： 评估商业综合 体在可持续发 展方面的表现
谢谢
项目质量管 理：制定项 目质量标准， 监控项目质 量，确保项 目质量达到 要求
项目风险管 理：识别项 目风险，制 定风险应对 措施，确保 项目顺利进 行
01
02
03
04
大型商业综合体规划与建设方案
大型商业综合体规划与建设方案随着城市化进程的加快，大型商业综合体的建设成为了现代城市发展的重要组成部分。
商业综合体不仅仅是一个购物中心，更是一个集购物、娱乐、餐饮、文化等多种功能于一体的综合体验空间。
在商业综合体规划与建设方案中，需要考虑到人流、交通、环境、文化等多个方面的因素，以实现商业综合体的可持续发展。
一、商业综合体规划的基本原则1.人性化布局：商业综合体的规划应以人为本，注重人流组织和便利性。
合理规划商业区、娱乐区、餐饮区、休闲区等功能区域，使人们在商业综合体中能够便捷地找到所需的服务和娱乐。
2.生态环保：商业综合体的规划应注重环境保护，提供绿化景观、自然采光和通风等设施，减少对环境的负面影响。
同时，商业综合体应鼓励可持续发展的商业模式，如推广绿色消费和低碳生活方式。
3.交通便利：商业综合体的规划应考虑到交通流量和交通方式的多样性，提供便捷的交通接驳设施，包括地铁、公交、停车场等。
同时，商业综合体应鼓励步行和骑行等低碳出行方式，减少对私家车的依赖。
4.文化融合：商业综合体的规划应注重文化元素的融入，提供艺术展览、文化演出等文化活动。
同时，商业综合体应鼓励本土文化的传承和创新，为人们提供多样化的文化体验。
二、商业综合体规划的具体内容1.商业区规划：商业综合体的核心是商业区，规划时需要考虑商业区的面积、商铺数量、品牌定位等因素。
商业区的布局应注重品牌的多样性和差异化，以满足不同消费者的需求。
同时，商业区的设计应注重空间的灵活性，以适应未来的商业变化。
2.娱乐区规划：商业综合体的娱乐区是吸引人流的重要因素，规划时需要考虑到不同年龄段人群的需求。
娱乐区可以包括电影院、游乐设施、儿童乐园等，以提供多样化的娱乐选择。
3.餐饮区规划：商业综合体的餐饮区是人们休闲和社交的重要场所，规划时需要考虑到不同餐饮类型的需求。
餐饮区可以包括中餐、西餐、快餐等，以满足不同口味的消费者。
4.休闲区规划：商业综合体的休闲区是人们放松和休息的场所，规划时需要考虑到人们的休闲需求。
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究()
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究大型城市商业综合体研究的意义一、大型城市综合体是经济发展的要求二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法四、城市综合体的经营管理五、我国发展城市综合体的策略选择课题研究的意义大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。
从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过五星级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。
为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。
我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。
日本城市：东京、福港、京都中方城市：北京、上海深圳青岛西安一、大型城市综合体分类建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。
北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。
这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。
建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。
各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。
大型购物中心策划与运营管理ppt课件
▲按主题划分 综合型 主题式——时装型 工厂直销型 餐饮娱乐型
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第 一 部 分
理一 购 论购 物物 中中 心心 的的 前概 期念 规及 划
3.购物中心的现状 ----多或少? ▲总量上大致合理 ▲存在问题 速度快,集中 重规模,不重定位 重概念,不重市场 重招商,不重持续经营
.
第 五 部 分
四 购顾 物客 中服 心务 的 运 营 管 理
1.服务咨询和管理 2.服务项目
咨询、导购 会员卡 礼品卡 其他配套服务 3.投诉处理
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第 五 部 分
五 购营 物销 中推 心广 的 运 营 管 理
1.对外推广的连续性 2.营销活动的组织 3.与租户的互动 4.软宣传 5.内部气氛的营造
2.调研的主要对象
相关政府部门 主要客户 消费者 竞争对手 专家及行业管理者 业主
3.调研方式
典型调查 深度访谈
抽样调查 一般数据收集
.
第 一 部 分
三 购定 物位 中确 心定 的 前 期 规 划
1.定位依据 ▲市场需求：需求、习惯、竞争 ▲项目自身特点：规模、结构、区位 ▲财务目标
2.总体定位 ▲综合性 / 主题性 ▲超区域型 / 区域型 / 社区型 ▲美式 / 百货式
6.餐饮娱乐的多样化
.
第 二 部 分
估二 购定 物价 中策 心略 的及 总财 体务 策评 划
1.定价依据
2.租赁条件 ▲按金 ▲递增 ▲管理费
▲优惠 ▲租期
3.定价策略及调整
4.开业前现金流测算
5.开业后前六年租金测算
.
策第 划二
部 分
三 购整 物体 中营 心销 的策 总略 体 布 局
商业综合体开发与管理的方法论(116页
下面我们通过日本与韩国城市商业综合体案例进行介绍
大型城市综合体的多专业团队协同工作方法
五星级酒店在综合体的地位
在五星级酒店项目论证过程中，我们认为可以发挥综合体优势，方便设置酒店和购物中心之间的动线连接，采用自然的流线连接酒店出口和购物中心空中入口，鼓励五星级酒店的住客到商业空间休闲和消费。 在五星级酒店的设施中，重点强调宽带计算机网络和睡眠健康系统用品，在设计创新同时，在设施布置方面也能够创新，满足现代顾客的需求。 通过高级酒店提升物业价值。
大阪难波城地铁城市综合体的整体构思
进入大阪难波城步行街的局部特色
进入步行街
步行街中间地带
步行街的人流终点引导空间处理
通过里面较大公共空间引导顾客有效循环起到渔场作用
四、业态规划与动线设计特点
高 島 屋 為 日 本 著 名 百 貨 公 司 ， 走 高 檔 消 費 品 路 線 ， 業 務 及 規 模 大 分 龐 大 ， 在 東 京 、 大 阪 、 京 都 及 橫 濱 等 多 個 城 市 均 設 有 分 店 。
VMD详解
VM是把购物中心形象具体化，以有效的营销活动为手段，把商品企划、进货销售等所有业务整合起来的策略。
商业建筑策划
１．根据顾客的需求进行商业规划与商品面积测算， 根据经营要求勾画商业空间的初步模型。 ２．根据洋流理论选择最能让人流通畅，优先选择环形布局，不论何种建筑形态。 ３．对商业建筑概念模型模型进行招商摸底和运营成本分析，选择运营成本相对较低的方案。 ４．文化主题与建筑空间的表示结合起来,形成项目的文化内涵。
五星级酒店的投入产出分析
１．可见性好，周边比较繁华的地段回收期可以缩短。
MGM酒店
五星级酒店的风格与特色
综合开拓课程
▪ 自燃损失险负责赔偿保险车辆因本车电器、线路、供油 系统发生故障及运载货物自身原因起火燃烧，造成保险 车辆的损失。
啊，车头怎么冒烟呢？ 坏了，着火了！不知道保险公司有 没得赔呢？否则，损失可就大大的 啦 ……
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无过错损失补偿险
无过错损失补偿险
▪ 保险车辆在使用过程中，因与第三者（仅限于非机动 车辆、行人）发生交通事故，造成第三者人身伤亡， 经公安交通管理部门依法裁决，应由第三者自己承担， 而由被保险人垫付的合理的抢救医疗费、丧葬费，由 于第三者确实无偿还能力，裁决后一个月内第三者仍 未能偿还的，保险人负责赔偿。
提高个人竞争力
接触方式 客户面 话术 成功机率 收入渠道
仅推销个险 少 少 33%
1种
仅推销产险 少 少 33%
1种
仅推销团险 少 少 33%
1种
综合开拓 3种 3种 90%
3种
第8页/共38页
综合开拓基本法考核政策
考核项目
个人(团队 )的初年度
晋
佣金；团 升
业绩
体短期险 及产险续
年度服务 维
津贴
▪ 赔付交强险各分项限额以上部分；
“开车最怕是撞车、撞人了， 自己的车受损失不算，还要 花一大笔钱给别人修车、治 病……”
第23页/共38页
车上人员责任险
车上人员责任险
▪ 车上人员责任险负责赔偿车辆发生意外事故造成车上人员 的人身伤亡（包括司机和乘客）和所载货物的损失，依法 应由被保险人承担的赔偿责任。
13459259593 东方部
13799280579 联邦部、广益部
13696964700 营业一区、二区
幸福部、恒星部、鸿盛部
13959276090 明欣部、威猛部
《商业规划基础》课件
品牌和营销策略
品牌定位：明确品牌定位，确定目标市 场和目标客户
品牌形象：塑造品牌形象，提升品牌知 名度和美誉度
营销策略：制定营销策略，包括产品、 价格、渠道、促销等方面
营销渠道：选择合适的营销渠道，包括 线上和线下渠道
营销活动：策划和执行营销活动，提高 品牌曝光度和用户参与度
营销效果评估：定期评估营销效果，优 化营销策略和营销活动
培训与发展计划
培训目标：提高员工技能和素质，提升企业竞争力 培训内容：专业技能、管理能力、沟通技巧等 培训方式：内部培训、外部培训、在线培训等 培训效果评估：通过考试、实践等方式进行评估，确保培训效果
01
财务规划与管理
财务预测与分析
财务预测：预测 未来一段时间内 的收入、成本、 利润等财务指标
财务分析：分析 历史财务数据， 找出财务状况、 经营成果和现金 流量的变化趋势
财务预算：根据 财务预测和财务 分析，制定未来 一段时间内的财 务预算
财务控制：根据 财务预算，控制 各项支出，确保 财务目标的实现
资金筹措与运用
资金来源：银行贷款、股权融资、债券融资等 资金运用：投资、研发、生产、销售等 资金管理：预算管理、成本控制、风险管理等 资金规划：短期、中期、长期资金规划，确保资金合理运用
战略评估与调整
评估标准：市 场环境、竞争 对手、内部资
源等
评估方法： SWOT分析、 PEST分析、 波特五力模型
等
调整策略：调 整目标、调整 资源配置、调 整市场策略等
调整频率：定 期评估，根据 市场变化及时
调整
战略与商业模式的关联
商业模式是战略规划的基础，决定了企业的发展方向和竞争策略
战略规划需要根据商业模式进行调整和优化，以实现企业的长期目 标 商业模式的创新和变革会影响企业的战略规划，需要不断调整和适 应市场变化 战略规划需要与商业模式相匹配，以实现企业的可持续发展和竞争 优势
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专业招商渠道更受重视
招商与设计的互动关系
统一规划模式与运营方式的改变
既往开发模式将带来社会问题
二、商业地产项目类型趋势
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2 3 大型 Mall 开发更趋慎重
中国目前经济与消费模式对 Mall 的支持能力有问题
中国传统的消费习惯促进小型商业地产繁荣
大盘开发使社区商业成为商业地产新模式
与新技术、新界面的整合趋势
Hale Waihona Puke 845
体验式消费成为商业地产新模式
三、商业地产产品设计新趋势
1
2 3 商业规划设计成为专业化中的专业化 地标形象不再重于功能的要求
交通、停车等方面预留发展空间
体验消费与综合促销新模式
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文化主题与地域特点 重视人性化与精细化设计
大型综合商业开发 与规划新理念
刘力 洲联集团（WWW5A） 五合国际（WERKHART）总设计师
LOGO
www.themegallery.co m
一、商业地产开发新模式
1
2 3 商业地产开发金融产品化 商业地产操作模式专业化
住宅开发模式不再适用商业地产
专业机构的缺环制约商业地产发展
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