2019年武汉宝安汉水琴台商业定位报告
某商业地产项目本体及定位分析
44
项地目下区一位层业态定位导向
概述
凭借对市场脉搏的精准把握，小商品城不断扩大，而且品 牌集聚和商业规模效益逐渐提高。质优、价廉、货全使得 小商品近几年异军突起，而本案打造小商品集散地，集批 发、零售、网上交易等多种发展平台，成为京北**最具成 长性和影响力的一站式专业小商品销售平台。
50
项奥目特区莱位斯尚品购物街区业态品牌 我概司述拥有奥莱特斯客户众多：
运动休闲和户外品牌：NIKE、Adidas、Kappa、THE NORTHFACE、 ONLY、美特斯邦威、以纯等品牌； 皮鞋、皮具品牌: 德尔惠、鸿星尔克、乔丹、特步 阿迪王、晟亮、东方之子、袋鼠、格瑞斯、扎内蒂等； 童装品牌: 派克兰帝、水孩儿、丽婴房、爱儿乐童装、爱婴岛不、巴拉巴拉等； 女装品牌：阿依莲、淑女坊、潜秋、依布都、维格纳斯、地素、太平鸟、雅莹亦古、 拉夏贝尔、 歌力思、欧柏兰奴、 天意TANGY 等； 男装品牌：老人头、花花公子、梦特娇、justyle、太平鸟、七匹狼、九牧王、gap等品牌； 内衣：贴心曲线、三枪、梦依诗、彩多姿、花可儿、体态美、y8、依曼丽、诗婷、花可儿内衣连锁、淑之女； 化妆品系列：屈臣氏、相宜本草、美肤宝、欧莱雅、泊美、水密码等品牌；
38
整体功能规划
工艺品区、家居区、 婚庆用品区（婚纱、 饰品婚庆礼品、鲜花 ） 饰品区、针织区
小商品百货区
日化区、文化、体 育用品区
小商品集 散地
箱包、皮具区
玩具、服装及儿 童用品区
奥特莱斯精品街 区
电子数码主题卖场
39
项G目层区业位态定位导向
概述
打造京北区域， “最具有规模电子、数码科技城”
商业广场商业分析及业态设计初步方案
商业广场商业分析及业态设计初步方案目录一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。
关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。
一、深圳市区核心商业圈分析深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。
接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。
单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。
2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。
时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？深圳商圈的划分在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
最新武汉代表性商业案例分析
文化元素接驳城市规划，打造21世纪的清明上河图
由执导过澳门《水舞间》的弗兰克·德贡等三大顶级艺术大师联手打造的 秀场
屈原/昭君/药圣/知音/太极5个名人广场，以 纪念湖北历史文化名人，提 高楚汉文化的影响力
楚河上的游船带游客阅读楚汉文化
以楚文化为元素的汉街大戏台
13/共27页
以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公园，4D5D6D互动影院及室内过山车
项目资金 自平衡
自有价值：整体规划能力与愿意代建 带来效益：低地价且地价延期投入
23/共27页
轻松周转 提升回报
客户喜欢，商家追捧，口碑赚足
➢投资者：受追捧，认购权炒到100万/个； ➢商家：品牌审核要通过北京总部，平均租金高达150元/平方米/月仍要排队等； ➢消费者：逛街、购物、看电影休闲首先想到的就是去万达。
14/共27页
规划起点高——做航母，而不是一个项目
➢武汉中央文化区定位为“中国第一”“世界一流”“业内朝拜之地”。 ➢项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约340万平方米，号称纯文
化投资达80亿元，总投资500亿，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、兼具旅游、商业、 商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地。
汉街项目总结与思考
不足：
1、从规划上看，商业街较长，1.5 公里长的汉街动线单一，无转折点，且除少数节点外，无供人休憩的座椅。 当对品牌的新鲜感慢慢消失过后，审美疲劳的消费者在这条找不到一点人性化和温馨感觉的街道上难做停留。 2、相对这么大体量的商业街标准，文化小品及中心广场的整体规划面积明显偏小，文化及旅游的特质表现不彻 底，其次针对武汉的城市气候，时间最长的夏、冬两季无遮风避雨，避暑纳凉的空间，将大大损耗商业街的消费 能力。 3、受独栋建筑结构限制，大部分品牌不分业态均须开设2-3 层1000—2000 ㎡大店。这样一来，铺货成本、人工 成本、防损、水电等运营成本大幅上升使商户经营上有“不经济”的隐忧。且垂直动线是对逛街习惯的一大挑战 （每逛一个店都要上上下下，即使逛C&A、优衣库这样有内部扶梯的店都是很费体力的） 4、品牌组合方面， 首先餐饮比例明显较小，餐饮整体比例不到10%，大大降低了商业街吸引普通客群的能力， 其次部分品牌定位 较高，有价无市，消费过于超前，又例如汉街九号、汉点1911 等品牌山寨味浓厚，降低了整 体项目形象。 5、 便民设施和配套仍嫌不足，例如除工商银行外，无ATM；车站设置过少；快餐、中低消费餐饮过少；无地面 停车位等，商家的二次装修不可避免，整体影响整条商业街的市场形象。
武汉商业考察案例分析及某项目商业开发建议
商业形态好
项目不足借鉴： 1、商业立面较为普遍，特色不够鲜明； 2、2楼宽阔连廊使得1楼采光略显不足，视觉较暗； 3、商业楼层多，仅2层有连廊，2楼拖3楼（甚至带4楼）铺面较大； 4、沿街绿化带树木过密过高，一定程度影响了商业形象的展示。
瀚华天地
——西班牙风情美食乐购街
地址 规模 余泊南路与规划次路交汇处 商业功能 餐饮、购物等 总建面10万㎡，容积率3.1，其中， 纯商业约2.8万㎡，含800间商务酒 商业风格 西班牙风情 店在内，商业性质物业共5万多㎡
P03-08 P09-18 P19-27 P28-46 P47-51 P52-56
陌陌坊
——汉口后湖漫享型体验式商业情景街区
地址 规模 商业形态 后湖大道与文博路交汇处 商业共约3万㎡ 商业功能 商业风格 餐饮、健身等 民国风情
别墅式商业街，共7栋单体，3层，单体建筑3000㎡以上
项目特点 1、位处干道交汇的十字路口；纵向约400米，横向约200米； 2、商业街，外街+内街组合；外街别墅式商业，单体3层; 内街为住宅底商，2层; 3、别墅式商业开间、进深约35米，单层面积约1000㎡，单体面积约3000-3500㎡； 4、交通组织：楼与楼之间断开，2-3楼没有连廊，单体内部设有消防梯及电梯。
建筑有格调 但设计缺陷多 阻碍商气聚集
光谷天地步行街
地址 规模 关山大道与南湖大道交汇处 共8万㎡，其中，纯商业6万㎡，酒店2万㎡ 商业功能 商业风格 超市、家电、影院、餐饮、购物、休闲 现代风情 商业形态 以餐饮、购物、休闲功能为主，集中型商业与街区商业组合。双首层商业概念促进2-3楼商业发展。
商业形态好 建筑风格佳 布局过于局促
光谷世界城
——多功能、全业态、复合型超级商业步行街区
2019年9月武汉汉正街金正茂商贸城项目定位报告151p-PPT文档资料152页
租金：105-500元/㎡/ 月
多为一年一签，由业主 出租。 已售。
金正茂商贸城项目定位报告
23
汉正街现状分析
机遇 ——200亿元改造汉正街拟建6大功能区
①特色商业旅游街：多福路第一大道 ②小商品展销区：汉正街西南片 ③服装展示区：汉正街东北片 ④会展商务区：汉正街东南片 ⑤综合配套服务区：汉正街西北片 ⑥滨水魅力展示区：汉江北岸沿线
金正茂商贸城项目定位报告
桥梁&价值
桥梁&价值
BRIDGE & VALUE
9
道路四通八达，交通便捷
桥梁&价值
BRIDGE & VALUE
友
谊
南
路
汉
长
大
沿
中 堤
山 多
大 道
夹宝
正 庆
街
河
正
路
福
大
街
正巷
码
街
石
道
街
路
利
济
南
金正茂商贸城项目定位报告
路网丰富，交通便捷 但是大多道路并不宽 敞，白天人流较大， 物流一般在晚间开始 活动。
10
占道严重，可达性较差
服装经营户11000户，占市场销 售额近50%，是汉正街市场销售 量最大的主导销售商品
金正茂商贸城项目定位报告
29
汉正街服装市场布局
桥梁&价值
BRIDGE & VALUE
种类
分布区域
中高档男装
广货巷、中心商城三~四楼、万商白马商厦八~九楼
中档男装
多福商城大夹街临街铺面，九如巷
低档男装
国体商城沿多福路、中心商城沿汉正街、大夹街小部份、汉正街小商品 市场一楼，万商白马商厦一楼
商业定位报告
商业定位报告产品篇一、洞悉MALL开发的误区1、时机把握失误大型商用物业投资额较高～投资开发已各项目必须要经过缜密的思考运筹。
开发商如果不把握时机～盲目入市～最后只有以失败告终。
大型项目在房地产高潮时期投入成本较高～到房地产低潮亏本低价出售～这是开发商对市场的动态把握失误所致。
2、战略跟风走大型商场都有自己的发展战略～但由于对需求研究不够～对竞争分析不透～严重存在适应性不强、质量不高的问题～总是跟着感觉走～“跟风”走。
目前～大型商场“前店一面”定位雷同～缺乏个性和特色。
但需要指出的是～以单纯“大而全”却缺乏明确经营主题的市场定位可能会造成不具特色～不易长期地吸引消费者。
合理地、准确地进行市场定位～可找出与经营优势相适合的目标消费群～从而确定经营主题。
围绕这个经营主题深入展开各项工作～容易达到事半功倍的效果。
香港太古广场的“旅游购物”主题和广州天河娱乐广场的“娱乐”主题均是经营较为成功的例子。
3、客源定位失误客源定位以大型品牌名店为主～引进各名牌。
但不少开发商为了快速回笼资金～将商场分割成若干个小单位出售～造成经营混乱～且当形势不利迹象出现时～未能及时改变客源定位及相应的措施补救。
二、击破冰点策略1、市场垄断目前市场形势是买方市场正在全面形成～而有效需求却不足～新的消费热点还未出现,政府抓大放小政策全面实施,国外商品流通企业在中国的合资和独资零售企业纷纷开业,不同业态及同行争夺市场更加激烈。
这一切对于大型商场来说既是挑战～又是发展的机遇。
A, 逐步形成国际竞争规模实力的大型商业可能进一步扩大规模～使市场垄断地位有所提高。
B, 无规模实力的商业倒闭树木将会逐年递增。
因此大型商场应及时调整发展战略～关键是要找出一个好的发展思路。
我司认为成规模的～尤其是MALL之类的要搞一业为主～多种经营～寻求新的经济增长点～这不失为回避风险的良方。
2、突出个性发展个性～突出特色。
商品齐全～环境优雅～服务质量好就是大型商业物业吸引消费者的优势所在。
汉阳古琴台广场商业群楼初步定位报告
XX广场商业群楼初步定位报告第一部分：项目理解及分析一、项目分析（一）项目综合简介XX广场项目位于汉阳古琴台，是一栋具有标志性的商住项目，主体由一栋塔楼及六层群楼组成，本案所论述的为商业群楼部分（后简称项目）。
项目规划范围包含地上六层及地下一层群楼物业，主体面宽为108米，进深90－95米，总建筑面积6万平米。
建筑采用剪力墙结构，整体无粱设计，一至六层层高为4米，地下一层高为4.7米。
建筑一层设计有5个出入口，内部配置电梯19部，其中包含观光电梯、中厅扶梯各两部，交通动线清晰便捷。
项目还配备车位个，停靠方便。
项目是一个具有商业历史的建筑，曾历经过百货与电子广场两次产业经营，因此内部商业配置十分齐全，且商业知名度也较高。
（二）项目现状项目目前处于空置状态，内部水、电、梯均已停用。
由于外墙封闭，内部空间目前采光点少，部分区域黑如深夜。
（三）项目周边配套情况1、交通配套：项目位于鹦鹉大道，紧邻江汉一桥，不远至XX大桥，交通极为便利，是武汉三镇的交通枢纽，车流量达每分钟150辆之多。
2、商业配套：项目北面过江汉一桥即达武广、汉正街及江汉路三大汉口核心商圈，南面为汉阳钟家村老商业中心，无论购物、医疗、娱乐一应俱全。
3、自然资源配套：项目矗立于三镇中心，享尽繁华的同时，包揽了武汉几大著名的自然胜景，XX、汉江、月湖、龟山呈现于此，美不胜数。
4、文化资源配套：项目位于月湖文化广场建设范围内，著名的知音文化处处可循，另外即将投入使用的琴台大剧院更是将高尚文化聚焦于此，成为武汉未来高知、高雅文化传播的主阵地。
二、项目的优势条件分析三镇交通枢纽，通达性良好；核心地段，价值永恒；坐拥经典美景，感受高雅文化，建筑内外的品质、气度自然天成。
三、项目的难点分析商业氛围不足，人流引进困难项目所在地段虽是汉口、汉阳商圈连接的纽带，但由于汉口、汉阳商圈一直以来都相对独立，加上这一地段汇集了几大著名自然景观，缺乏可开发商业的土地资源，所以商业发展相当缓慢。
2019武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P
地块卫星图示：
本案地块
南国花郡地块
周边环境现状
【北临恒安路与富安街交汇口】
【南临南国花郡项目】
【东临成熟居民区】
◎ 交通配套 公交74路、543路、561路、570路、804路等 ◎ 生活配套 中商平价、中百仓储、武商量贩、红旗家俱、 工贸家电、苏宁电器 ◎ 金融配套 招商银行、中国交通银行、中国民生银行、中 信银行、中国工商银行、中国信合 ◎ 医疗卫生配套 南湖医院、武汉蓝湖医院、武汉陆军总院、省 人民医院、武汉妇幼保健院 ◎ 景观配套 虽然项目属于南湖片区范畴，但项目所在地距 离湖岸景观带较远，在景观配套上目前只能以小区 内的景观建设为主。
很难吸引教师购买的。
【综合点评】 此项目最大的失误是定位偏差，这样已占据雄楚大道优势的“地利盘”，
应该沿“武昌脊梁大道”这样的路线做潜力文章，而不是将自身定位成一个 “学府中央盘”
同时，不应该把客户群定在高校教师（虽然和高校在一起），而应该定 位在35岁以下的年轻人，这一部分人群分布在中南——丁字桥——亚贸—— 街道口——珞狮南路——图书出版城一带。因此户型应全部以中小户型为主， 而不应该设计大户型，大户型的客户群通常在40岁以上。
PART2: 区域及地块特质分析
宏观区位：隶属武昌
项目位于武昌区恒安路南湖 驾校地块，处于城市二环线 以内。
距中南商圈及雄楚大街10分钟 车程内，有多条公交线路通达 武汉三镇各地。 并有规划中地铁七号线可直接 到达汉口。
本案
中观区位：处于武昌最大的社区——南湖社区
南湖片区——武昌最大的 成熟社区，目前开发项目 较集中区域，随着交通配 套设施的完善和旧城改造 的完成，南湖片区房地产 市场价值将裂变。 代表楼盘：大华南湖公园 世家、南国花郡等
武汉八大商圈盘点
业态组合 有大型商业项目在建，目前开业的部分以百货和大卖场以及购物步行街为主；
商业体量 88.2平方米
客户特征 周边高校的学生和居民以及光谷白领人群为主；
可达性 商圈优势
·鲁巷广场处转盘将成为堵车的隐患，目前车流不是很多的情况下堵车现象也 时有发生； ·地铁2号线穿越该商圈，站点设在光谷世界城内；
区域商业规划起点较高，交通便利，周边消费力潜力巨大；
地址
武汉市江汉区建设大道588号 总建筑面积（㎡）
179,958
业态
商业、写字楼、酒店
商业面积（㎡）
30,000
预计开业时间
2013年
开发商
钰龙集团
概况
地址 业态 预计开业时间
项目集居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等于一 体，是各类功能复合、资源互通、互为价值链的高端建筑群体。整个项 目拟分两期开发，建筑高度将高达200余米，一期项目将涵盖楼下裙楼 的国际特色商业区及楼上塔楼的顶级写字楼、高端公寓等产品形态。
1997年
中山大道608号
商业面积(㎡)
40,000
购物中心
楼层
1F-6F
武汉王府井百货2001年被武汉市政府确立为中山大道商业区 的龙头企业，配套功能齐全，内部装修堂皇典雅。武汉王府井 百货在商贾云集的华中重镇，以鲜明的经营特色，结合当地的 消费习惯和文化背景，历经四次全面调整，已经形成了商场卓 然的经营特色和稳定的消费群；
未来两年光谷商圈将新增商业规模40万方，整体 商业规模将突破100万方，其商业规模是目前武广商 圈的两倍之多。随着武汉地铁2号线的建成，以及雄 楚大道上武汉城市快速路的新建，辅之以三环线的连 接作用，将大大缩短光谷地区与其他城区的时间距离， 更加便捷的交通将为光谷的发展带来新的契机。