商业地产招商策划-破解项目招商拐点
最全最完整商业地产招商策划方案
最全最完整商业地产招商策划方案一、项目概述1.项目位置：位于我国某大城市核心商圈，交通便利，人流量大。
2.项目规模：占地面积xx平方米，建筑面积xx平方米，共有xx 层，包括地上xx层，地下xx层。
3.项目业态：涵盖购物中心、步行街、餐饮、娱乐、办公等多种功能。
二、市场分析1.竞争分析：周边有xx家购物中心，其中xx家与我们项目规模相当，竞争对手的优势与劣势分别是什么。
2.客群分析：目标客群年龄、性别、职业、消费水平等特征。
3.招商方向：根据市场分析，确定招商方向，如引进知名品牌、特色商家等。
三、招商策略1.品牌引进策略：筛选优质品牌，确保项目品质。
2.招商优惠政策：制定租金优惠、装修补贴等政策，吸引商家入驻。
3.营销推广策略：通过线上线下渠道，扩大项目知名度。
四、招商流程1.招商筹备：成立招商团队，明确招商目标、任务、时间节点等。
2.招商渠道拓展：通过网络、展会、行业交流等多种渠道，寻找潜在商家。
3.商家评估：对有意向的商家进行评估，包括品牌知名度、经营实力、信誉度等。
4.商家谈判：与评估通过的商家进行谈判，达成合作意向。
5.签约入驻：签订正式合同，商家开始装修入驻。
五、运营管理1.商家服务：提供一站式服务，包括政策解答、手续办理等。
2.项目推广：通过活动策划、媒体宣传等手段，提升项目知名度。
3.租金管理：根据市场行情，调整租金价格，确保项目盈利。
4.物业管理：提供优质物业服务，确保商家和消费者的满意度。
六、风险防控1.商家信誉风险：对商家进行严格筛选，确保其信誉度。
2.市场风险：密切关注市场动态，及时调整招商策略。
3.法律风险：确保项目合法合规，避免产生法律纠纷。
七、项目评估2.项目运营评估：对项目运营情况进行评估，找出问题，制定改进措施。
注意事项：1.招商定位要清晰别看商业地产招商听起来挺简单，但定位不清可是大忌。
你得分清楚自己要引进的商家类型，是高端品牌还是亲民路线，是潮流新锐还是传统老字号。
商业地产招商策划方案
商业地产招商策划方案一、项目概述商业地产项目是指以商业为核心，融合零售、餐饮、娱乐等多元业态的综合性建筑群体。
本项目位于城市核心地段，总建筑面积达到xxx平方米，并配备了现代化的设施和优质的服务，具备了较高的商业吸引力和投资价值。
二、招商目标1. 实现商业地产项目投资回报最大化；2. 吸引一流品牌入驻，形成优质的商业生态圈；3. 提升地区经济发展水平，带动周边商圈的繁荣。
三、招商策略1. 市场调研和定位：通过对目标消费群体的需求、竞争对手的分析，确立项目的定位，明确目标客户和核心竞争力。
2. 品牌引进策略：与一流品牌商洽谈合作，争取引进旗舰店或专卖店，增加项目的知名度和吸引力。
3. 租金优化策略：制定灵活的租金政策，根据品牌和业态的不同，给予合理的租金优惠，提高商户入驻的积极性。
4. 营销推广策略：通过线上线下多种渠道进行广告宣传，举办精彩活动，提升项目的知名度和美誉度。
5. 扶持政策：向新进驻的品牌商提供一定的资金补贴或者运营支持，以激励他们更好地开展业务。
四、招商方案1. 售前合作(1) 提供定制化的商业解决方案，为潜在品牌商提供全面的支持和服务；(2) 向品牌商介绍项目的地理位置、人流量、配套设施等关键信息，协助其评估市场潜力；(3) 筛选符合项目定位和目标客户的品牌商，邀请其参观项目进行实地考察。
2. 优惠政策(1) 针对旗舰店或者品牌商实行差异化的租金策略，根据品牌影响力、销售额等因素制定不同的优惠方案；(2) 提供装修补贴、广告宣传支持、租赁期限灵活等激励政策；(3) 提供消费者洞察和市场分析报告，帮助品牌商更好地了解目标消费群体，制定适应市场需求的经营策略。
3. 营销推广(1) 制定全面的市场营销策略，包括线上线下多渠道广告投放、参与行业展会和活动等；(2) 提供营销方案定制、陈列设计等服务，协助品牌商打造独特的形象和展示效果；(3) 联合品牌商共同举办主题推广活动，吸引消费者参与，提升项目的知名度和人气。
商业地产招商策略
商业地产招商策略
首先，定位和目标市场分析。
商业地产的定位和目标市场分析是招商
策略的基础。
开发商需要了解目标市场的需求、消费习惯和潜在竞争对手，以便有针对性地吸引商户入驻。
定位和目标市场分析应包括人口结构、消
费水平、市场容量、竞争态势等因素。
其次，多样化的商业组合。
商业地产应该提供多元化的商业组合，满
足消费者多样化的需求。
例如，可以引入不同类型的商户，包括大型零售店、专卖店、餐饮店、娱乐设施等，以及提供不同的服务和体验，如超市、健身房、美容院等。
多样化的商业组合可以吸引更多的目标顾客，增加商
业地产的吸引力和价值。
第三，优惠政策和服务。
商业地产开发商可以提供一系列的优惠政策
和服务，吸引商户入驻。
例如，提供降低租金或租金补贴的政策，提供免
费的装修或设备设施，提供市场营销和宣传支持等。
这些优惠政策和服务
可以减轻商户的经营成本，增加他们的利润空间，进而增加商业地产的吸
引力。
第四，品牌合作和推广。
商业地产可以通过与知名品牌合作，增加商
业地产的知名度和吸引力。
合作品牌可以为商业地产带来更多的顾客和流量，提高商业地产的租金和收益。
此外，商业地产开发商还可以通过各种
宣传和推广手段，如广告、促销活动、线上线下宣传等，提高商业地产的
曝光度，吸引更多的商户入驻。
总之，商业地产招商策略是一个综合性的工作，需要考虑多个因素和
要素。
开发商应根据市场需求和自身优势，制定相应的招商策略，不断创
新和改进，以增加商业地产的吸引力和价值。
商业地产招商流程及策略
商业地产招商流程及策略一、商业地产招商流程：1.定位阶段：确定商业地产项目的定位，包括商业类型、目标客群、产品定位等。
2.营销策划阶段：制定招商策略和计划，明确目标，包括商业客户的定位、招商方式、资源投入等。
3.材料准备阶段：准备相关招商材料，如项目介绍、规划图纸、商业方案、租赁手册等。
4.招商推广阶段：通过多种渠道进行宣传推广，包括广告宣传、线下展览会、媒体合作、官网推广、社交媒体营销等。
5.招商对接阶段：与潜在商业租户进行沟通、洽谈和签约，了解其需求并提供相关服务，包括参观场地、商谈租金、商业模式等。
6.审核选拔阶段：对租户进行审核，包括财务能力、商业模式、品牌形象等的评估。
7.合同签订阶段：与租户就租赁合同进行谈判，达成协议后签署正式合同。
8.进驻准备阶段：协助租户完成装修、物业手续、开业筹备等工作。
9.营销活动阶段：开展相关营销活动，吸引消费者进入商业地产项目，如开业典礼、优惠促销、主题活动等。
二、商业地产招商策略：1.定位策略：根据目标客群和商业类型，确定商业地产项目的定位，如高端消费、便利型购物等。
2.宣传推广策略：通过综合运用广告宣传、线下展览会、社交媒体营销等多种渠道，提高品牌知名度和项目曝光度。
3.差异化策略：与竞争对手区分开来，通过创新的商业模式、服务或体验亮点，吸引优质租户和消费者。
4.人才优先策略：5.合作伙伴策略：与知名品牌、大型企业、政府机构等建立长期合作伙伴关系，通过合作引入他们的旗舰店或办公场所。
6.定期活动策略：定期组织各种营销活动，如促销活动、主题展览、讲座、庆典等，吸引人流量和消费者。
8.财务扶持策略：对于具有潜力但暂时财务能力较弱的商业租户，可以给与一定的财务扶持或优惠政策，吸引其进驻。
总之，商业地产招商流程和策略是一个系统工程，需要在理论与实践中不断总结和优化，以实现商业地产项目的长期稳定运营和价值最大化。
商业地产的招商管理要诀
商业地产的招商管理要诀商业地产招商管理是指通过有效的招商策略和管理措施，吸引优秀的商户入驻，提高商业地产项目的经营效益。
下面将从招商策略、招商流程和招商管理三个方面，总结商业地产招商管理的要诀。
一、招商策略1.明确项目定位：商业地产项目应根据所在地区的消费水平、人口结构、竞争对手等因素，明确自身的定位和目标受众群体，确定适合的商业业态和品牌定位，以满足市场需求和竞争优势。
2.策划差异化竞争：商业地产项目需要通过差异化的商业业态和服务特色吸引商户和消费者。
可以通过引进新的商业业态、强化特色餐饮、举办特色活动等方式，创造独特的购物和消费体验。
3.建立合作伙伴关系：与知名的商业品牌、大型企业、地方政府等建立合作伙伴关系，共同合作开展招商活动。
通过借助合作伙伴的品牌影响力和资源优势，提升商业地产项目的吸引力和竞争力。
二、招商流程1.市场调研：通过市场调研，了解当地商业环境、消费习惯、竞争情况等信息，为招商策略和具体招商目标的确定提供依据。
2.招商目标制定：根据市场调研的结果，确定商业地产项目的招商目标，包括商户数量、品牌定位、总体经营规模等，并制定详细的招商计划。
3.招商宣传：通过多种渠道和方式，宣传项目的亮点和优势，吸引潜在商户的关注和参与。
可以利用广告、网络媒体、招商会议等方式进行宣传。
4.商户评估：对有意向入驻的商户进行评估，包括商户的经营实力、品牌影响力、合作条件等方面的考察，确保商户与项目定位相符合，并符合项目的要求。
5.合同签订：与商户达成合作意向后，正式签订入驻合同，明确双方的权责和合作细则，确保双方利益的平衡和合作的顺利进行。
三、招商管理1.租金策略：制定合理的租金政策，根据商户品牌影响力和经营面积等因素进行差异化定价，确保租金收入最大化，并与商户长期合作。
2.运营指导：为入驻商户提供运营指导和培训，帮助商户提升经营管理水平，提供市场营销、品牌推广、顾客服务等方面的支持，共同提升项目的经营效益。
商业地产项目招商管理策略
商业地产项目招商管理策略一、前言商业地产项目的招商管理策略对项目的成功运营和营销至关重要。
本文将从项目招商管理策略的目标、内容和实施方式等几个方面对商业地产项目的招商管理进行分析和探讨。
二、目标为了实现商业地产项目的长期稳定发展和营收增长，招商管理策略需要达到以下几个目标：1.提高项目和品牌知名度，增强吸引力和竞争力；2.扩大项目的招商渠道和能力，吸引更多的优质商户入驻；3.确保商户的质量和稳定性，提升项目的整体品质和口碑；4.提高商户的营销能力和市场表现，实现双方共赢。
三、内容招商管理策略包含以下内容：1.项目定位和规划：以综合服务和多元化经营为核心，确定目标客户群体和市场需求，建立愿景和规划。
2.招商策略：根据项目定位和规划，确定招商策略，包括市场定位、合作模式、收益分配等。
3.招商流程：明确招商流程，包括信息发布、测评筛选、洽谈签约、资料审核和入驻管理等。
4.商户管理：对入驻商户进行分类管理，包括签约、对接、服务、绩效考核、行业培训等。
5.营销策略：制定营销策略，包括宣传推广、促销活动、品牌营销、客户服务等。
6.投资和财务管理：定期进行投资和财务分析，了解项目的财务状况和投资回报情况。
四、实施方式招商管理策略的实施方式包括以下几个方面：1.团队构建：建立专业的招商管理团队，包括项目经理、招商经理、客户经理等。
2.资源整合：整合外部资源，包括中介机构、行业协会、服务机构等。
3.创新思维：创新招商策略和管理模式，包括互联网招商、扶持企业孵化等。
4.数据分析：借助现代化管理手段，进行数据分析和业务模式创新。
5.国际化合作：与国外大型商业地产公司合作，吸取先进经验和管理技能。
6.经验分享：加强经验分享和人才培训，提升招商管理团队的专业水平和创新能力。
五、商业地产项目招商管理策略是项目成功运营和营销的重要保障。
通过制定合理的招商管理策略、实施多元化的招商方式、构建专业的招商管理团队和分析数据等方法，可以提高项目的招商能力和管理水平，进而实现商户和项目双方的共赢发展。
策划案例—商业地产成功招商攻略
策划案例—商业地产成功招商攻略目录一、内容概括 (2)1.1 背景分析 (3)1.2 研究目的与意义 (4)1.3 研究方法与数据来源 (5)二、商业地产招商概述 (6)2.1 商业地产定义及特点 (6)2.2 商业地产招商的重要性 (7)2.3 商业地产招商的挑战与机遇 (8)三、成功招商策略 (9)3.1 市场调研与定位 (11)3.2 项目规划与设计 (12)3.3 招商渠道与方式 (13)3.4 合作伙伴选择与谈判 (14)3.5 招商宣传与推广 (15)3.6 招商人员培训与管理 (17)四、招商流程管理 (18)4.1 招商计划制定 (19)4.2 招商活动组织 (20)4.3 招商效果评估 (21)4.4 招商合同管理 (22)4.5 招商后续服务 (23)五、案例分析 (25)5.1 案例一 (27)5.2 案例二 (28)5.3 案例三 (29)六、总结与展望 (30)6.1 研究总结 (31)6.2 发展前景与趋势 (32)6.3 政策建议与实践指导 (33)一、内容概括本策划案例旨在深入探讨商业地产成功招商的全过程，从前期策划到后期招商的实施，提供一系列切实可行的策略与方法。
商业地产作为城市经济发展的重要支柱，其招商效果直接关系到项目的成败和市场的繁荣。
本攻略将详细解析商业地产招商的核心要素，包括市场调研、定位规划、招商策略制定以及风险控制等方面。
在市场调研阶段，我们将对目标区域的经济环境、产业结构、消费需求等进行全面分析，为项目定位提供数据支持。
在定位规划阶段，我们将根据市场调研结果，结合项目自身特点，确定项目的市场定位、功能定位和发展战略。
在招商策略制定阶段，我们将制定针对性的招商策略，包括招商渠道的选择、招商价格的确定以及招商合同的签订等。
我们还将建立完善的招商团队，加强团队培训和激励，提高招商效率。
在风险控制方面，我们将建立健全的风险预警机制，对可能出现的风险进行预判和预防。
商业地产招商策划方案
商业地产招商策划方案一、项目背景：商业地产是指商业化程度较高的地产项目，通常包括商业综合体、商业街、购物中心、商业广场等。
招商是商业地产项目推广和发展中的重要环节，对于项目的成功运营和盈利至关重要。
本文将提出一套商业地产招商策划方案，以帮助项目顺利招引商户，提升项目价值和影响力。
二、招商目标：1.吸引一流品牌商户进驻，提升项目的品牌价值。
2.打造差异化的商业定位，吸引目标消费群体。
3.实现商业地产项目的稳定回报，最大程度的盈利。
三、招商策略：1.定位策略：通过市场调研和分析，明确目标消费群体的需求和消费习惯，制定差异化的商业定位，与其他项目区分开来，提高竞争力。
2.品牌合作策略：与知名品牌进行合作，提升项目的品牌价值和影响力，吸引更多有影响力的商户进驻。
可以通过提供优惠政策、免租金期等方式吸引品牌入驻，同时与品牌合作推出独家活动，提升项目知名度。
3.优质服务策略：提供优质的设施和服务，以吸引商户。
例如提供免费停车位、24小时保安等，以增加商户的安全感和便利性。
4.宣传推广策略：通过线上和线下渠道进行营销和推广，提高项目的知名度和曝光率。
可以通过社交媒体、电视广告、户外广告等方式进行宣传，吸引目标消费群体关注。
5.项目整合策略：与周边项目进行合作，共同打造商业氛围和文化，形成商圈效应。
可以与餐饮、娱乐、健身等相关业态进行合作，开展联合营销活动，促进互利共赢。
6.数据分析策略：通过数据分析，了解商场运营情况，掌握各商户的销售情况和消费者的偏好，及时调整商户组合，提升商场的竞争力和运营效益。
四、招商方案：1.建立招商团队：组建专业的招商团队，包括招商经理、市场调研人员、设计师等，具备丰富的行业经验和市场敏感性。
2.制定招商计划：根据项目定位和目标，制定详细的招商计划，包括招商时间表、预算、合作方式等。
3.寻找优质商户：通过市场调研和网络资源，寻找具有潜力和影响力的商户，并与其进行沟通和洽谈，了解其需求和合作条件。
解决商业地产招商困难的9个对策
解决商业地产招商困难的9个对策对策1：商业建筑设计方案要有“完美”、“完整”性能超越行政或规划的要求，这时这个开发项目会得到政府更多的支持。
在确定规划时，政府的本愿是要把项目的目标提高、做好，但是政府对商业的规划并不是真正了解，所以我们在项目规划中既要反映商业需求，又要照顾到政府的期待；在政府期待满足的同时，充分考虑到未来商业的经营。
如能这样去做，开发项目会得到政府很好的支持，那么招商也会不难了。
在上海梅川路休闲街原来的路幅很宽，为了进一步推进商业繁荣，打造时尚、休闲生活一条街，该街在原来的路中央设置一排花坛，这样既降低客流速度，也弥补了原来宽街对街穿越不足，使得商业气氛浓郁起来。
由此可见，政府意志在推进经济发展的前提下是可以改变的。
像梅川路这样做，商业环境条件改善了，那么招商困难就迎刃而解了。
对策2：重视商业地产过量问题针对商业地产过量问题，有积极和消极两种解决办法：积极的解决办法就是参与市场竞争，打破原来商业格局，积极解决的办法很多，如价格、建筑、商品、SP活动、业态创新等。
如1995年家乐福进军上海曲阳新村就是打破了原来商业的平衡，由于业态新颖、商品价格便宜、品种比较齐全，所以赢得了市场，在这个商圈中站住了脚。
消极的办法就是改变业态，从常规的零售业态，转成其他商业业态，如上海建国西路上有个商业物业，零售始终做不好，后来改为特色儿童教育就成功了。
对策3：抑制产品性开发的冲动商业地产产品设计的理想状态是“三元归一”，即投资开发的要求、规划要求、商业使用要求，在一个商业规划方案中完整体现，如果其中有困难时，只有对开发商的要求进行调整。
这是因为市场不可能为我们调整，由于商业地产过剩，商业企业有选择权，如果我们不调整，在同等条件下，他选择其他商业物业；规划较难调整，因为规划是法律行为，具有强制性，调整余地不大，剩下来的只有开发商进行调整，适度抑制产品开发追求超高利润的冲动，把商业项目做得更符合商业对建筑的需求。
商业地产招商策划方案
商业地产招商策划方案一、背景分析商业地产作为现代社会的经济支柱，具有巨大的市场潜力和发展前景。
然而，面对竞争激烈的市场环境，如何制定有效的招商策划方案成为商业地产开发商亟需解决的问题。
二、目标定位1. 目标市场：针对商业地产项目所在区域的消费人群进行市场定位，包括年龄、职业、收入水平等关键指标。
2. 招商目标：确定商业地产项目所需招商品牌类型及数量，如知名品牌、特色食品饮品等。
三、竞争优势1. 位置优势：商业地产项目的地理位置及交通便利性等。
2. 项目特色：商业地产项目的设计理念、建筑风格、园林景观等。
3. 商业配套：商业地产项目周边的教育、医疗、娱乐等配套设施。
四、方案策略1. 市场调研：了解目标市场需求，包括消费习惯、购物偏好等，为招商策划提供依据。
2. 定位明确：根据市场调研结果，明确商业地产项目的定位，突出特色与亮点。
3. 品牌合作：与知名品牌展开合作，加强商业地产项目的品牌号召力和竞争力。
4. 营销推广：通过线上线下相结合的方式，开展全方位的市场推广活动，包括广告宣传、展览会参展等。
5. 社区互动：与项目周边居民和商户建立良好互动关系，做好社区形象塑造。
五、实施步骤1. 编制招商方案：根据市场调研和策略定位，制定具体招商方案，包括品牌引入、租金优惠政策等。
2. 资源整合：整合项目所需的各类资源，如人力资源、资金资源等。
3. 市场推广计划：制定详细的市场推广计划，包括时间安排、渠道选择等。
4. 品牌合作洽谈：与目标品牌进行洽谈，商讨合作细节及合同签署等事宜。
5. 招商推广活动：开展招商推广活动，如品牌发布会、招商路演等。
6. 合同签订：与品牌合作方签订合同，并确保合同条款符合双方利益。
七、风险控制1. 市场风险：定期监测市场变化，灵活调整招商策略。
2. 合同风险：严格审查合同条款，确保自身权益得到保障。
3. 管理风险：建立有效的管理体系，及时发现和解决项目管理问题。
八、监测评估建立招商策划方案的监测评估机制，定期对实施效果进行评估和反馈，及时进行调整和改进，确保方案的可执行性和有效性。
【03】招商常见问题破解
招商常见问题破解招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握，缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。
招商就是为商户服务，首先建立在是否了解你的目标客户真正的需求，没有调研就没有发言权。
第二就是招商是永不停止的工作，好的购物中心是调整出来的，而不是定位和招商一步到位就能成功的。
1、开发商：招商常见误区（一）招商失败原因&破解策略①盲目定位、不切实际：理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。
③招商期望值过高：期望值过高的表现主要体现在租金上。
开发商最终应考虑的是商场整体的经营效益，整体的商业氛围，整体的购物环境，不能只简单地计算所谓的利润，而应留给经营者更多的空间。
②过分强调市场环境的影响：很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。
从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。
④缺乏持续经营的商业管理理念：很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。
开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快。
总的来说，规划设计不合格，商家“望楼兴叹”，招商营销工作缺少针对性，招商质量把关不严，租赁合约设计不利商家利益等，这都是普遍存在的问题。
商业地产招商应做到“招得进，留得住”。
商业地产开发要破解招商难题，就必须把经营理念渗透到每个环节，主要从定位、规划设计、租金等方面着手。
（二）招商难点解析绝大多数开发商感到“招商难”，其实都是项目前期选址、定位、规划、设计当中的问题不断累积而成。
可是，几乎每个开发商都是遇到招商困境的时候才“头疼医头，脚疼医脚”。
招商难点解析之一：僧多粥少消费市场年平均增幅在13％左右，而商业地产投资的增幅却都在24％以上。
策划案例—商业地产成功招商攻略
招商难，已是业内不争的事实。 招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于 招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了 解和把握，缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营 销举措。而且，招商对购物中心成败的关键性作用，并不局限于招 商这一个时段、一个环节，而是贯穿购物中心开发的整个过程中的 每个环节、每个方面。更重要的是在每个环节方面，都要从承租商 的角度看待问题，从承租商的角度发现、分析和解决问题。这样创 造出来的“作品”，才能最大限度地获得承租商的认同和攀附，从 而在根本上解决招商难的问题。
七、商业地产招商6步实操要点
八、商业地产7大招商策略 九、滞销商业10大起死回生的解套模式
策 划
创 造
财 富
一、商业地产招商主要存在问题
1、招商难究竟难在哪里？ 2、招揽什么样的商家进店 ？ 3、如何定租金才恰当 ？ 4、招商租约中的三大痼疾 ？ 5、如何立约，才能发挥出合同的激励功能呢？
1、招商难究竟难在哪里？
策 划
创 造
财 富
三、商业地产定位4法
方法一：采用错位交叉论证。 按照不同定位重点，综合各定位要素错位交叉论证，寻求定位支 点、互斥点； 方法二：定位侧重点要随运作改变。 结合商场运作不同阶段，定位侧重点随之改变。 方法三：越级分析定位。 商场定位，还要从客户角度进行消费群分析，定位才能更到位， 为以后商场营销运作做基础。 方法四：动态定位。 商场定位要根据商场动态运作，而适时调整，灌于动态理念。
2、招揽什么样的商家进店 ？
（1/3）
“招揽什么样的商家进店”，看似属于招商工作范畴，它实 际上涉及购物中心开发经营的核心问题：整体定位、设计思想、 经营理念等。 具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本 定位： 其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群 体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本 社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购 物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、 休闲、聚餐、娱乐等需求。这是购物中心招商运作的基本要求。 其二，本项目区别于其他同行的经营特色是什么？不同的经 营特色，有不同的商户阵列，就有不同的招商蓝图。打算强化购 物中心中高档商品，应以知名品牌为招商重点；以休闲娱乐为特 色的购物中心，则应在餐饮、酒吧、娱乐场、影院等行业的招商 方向下功夫。不能见别人上什么，你就上什么。“跟风”往往造 成与他人的雷同，抹煞自身特色。
商业地产招商策划
为提高沟通协调能力，我将采取以下措施：
（1）学习沟通技巧，掌握有效表达方法；
（2）加强与同事、上级及客户的日常沟通，锻炼沟通能力；
（3）参与团队合作项目，提高协调解决问题的能力；
（4）总结沟通经验，不断优化沟通策略。
3.培养时间管理能力，提高工作效率
为提高工作效率，我将从以下方面培养时间管理能力：
（1）梳理现有商户资源，挖掘潜在客户，拓展招商渠道；
（2）加大宣传力度，提高项目知名度，吸引优质商户；
（3）组织专业培训，提升招商团队业务能力；
（4）优化招商政策，激发商户入驻积极性。
2.总结实际完成情况及成果
截至目前，商业地产招商策划工作取得以下成果：
（1）完成年度招商任务，租金收入实现稳定增长；
（3）参加跨界培训，学习其他领域的知识，提升综合素质；
（4）主动结识行业内优秀人才，学习借鉴他们的成功经验。
（2）成功引进多家知名品牌，优化了商户结构；
（3）招商团队业务能力得到提升，团队凝聚力增强；
（4）创新招商模式，提高了招商效率。
3.分析未完成计划的原因及教训
尽管取得了一定成果，但仍存在以下不足：
（1）部分招商计划未按期完成，原因是市场环境变化及团队执行力不足；
（2）商户满意度有待提高，原因是服务意识不足及沟通不畅；
（2）调整团队组织架构，合理分配人力资源，提高工作效率；
（3）选拔优秀人才，充实团队力量，提升团队整体实力；
（4）建立激励机制，激发团队成员积极性，提高团队执行力。
2.加强团队培训，提高团队综合素质
为提升团队综合素质，我们将开展以下培训工作：
（1）定期组织业务知识培训，提高团队成员的专业技能；
商业招商的难点与解决措施
商业招商的难点与解决措施嘿，大家都知道商业招商可不是件容易事儿啊！就好像要把一群挑剔的“财神爷”请进家门，这其中的难点啊，那可真是不少。
先说这找对目标吧，就好比你要在茫茫人海中找到那个最适合你的伴侣一样难。
你得清楚知道自己需要什么样的商家，不能瞎碰运气。
要是找错了，那可就麻烦啦，就像你本想找个会做饭的，结果来了个连锅都不会拿的，这不是添乱嘛！然后呢，就是竞争太激烈啦！大家都在抢那些好的商家资源，你得有自己的独特卖点才行。
这就好像一场赛跑，大家都拼命往前冲，你要是没点特色，怎么能脱颖而出呢？比如说，别人都只是提供场地，你要是能再给商家提供一些额外的服务，像营销支持啦，那不是就更有吸引力了嘛！还有啊，谈判也是个大难题。
价格啦，条件啦，都得谈得妥妥当当。
这可不像在菜市场买菜，随便还还价就行。
这得双方都满意，不然一拍两散，前面的努力不都白费啦！这就好像下棋，每一步都得深思熟虑，不能马虎。
那怎么解决这些难点呢？嘿，咱也有招儿！首先得把自己的优势搞清楚，明明白白地告诉商家，咱这儿为啥好，为啥值得你来。
就像你得把自己的优点大大方方地展示给心仪的人看一样。
然后呢，要多去了解商家的需求，投其所好。
人家喜欢啥，咱就尽量满足啥，这才能让人家心甘情愿地来呀。
还有就是谈判的时候，别死脑筋，要灵活一点。
该让步的时候让步，但也得坚守自己的底线。
这就像跳舞，有进有退，才能跳出好看的舞步。
另外，别忘了服务要跟上。
商家来了之后，得让他们感觉像在家里一样舒服，有啥问题都能及时解决。
不然人家下次可不来啦！再就是要多宣传自己，让更多的商家知道咱这儿有多好。
这就好比你得把自己打扮得漂漂亮亮的，才能吸引更多人的注意呀！总之啊，商业招商虽然难，但只要咱用心，办法总比困难多。
只要咱把这些难点一个个攻克，把那些商家都吸引过来，那咱的商业不就火起来啦！咱的钱包不就鼓起来啦！所以啊，别怕困难，大胆去干吧！原创不易，请尊重原创，谢谢!。
商业招商失败的原因及破解策略
商业招商失败的原因及破解策略招商是商业地产开发至关重要的一环，是一个商业项目的生存点。
有些开发商甚至片面地认为商业地产开发就是招商，招商的重要性可见一斑。
然而招商难,却是业界的共识.开发商与商家本是天然的利益共同体，只有相互依存，相互合作,才能得到发展。
但现实是一些地产开发商在招商中“涸泽而渔”的做法,导致招商成为一道难以跨越的坎。
四大症状导致商业招商失败目前许多商业项目，尤其是一些大型商业项目，往往是销售火爆，而招商效果却非常不理想。
笔者认为目前商业地产项目招商难主要存在以下几方面的问题：规划设计不合格,商家“望楼兴叹”。
由于国内许多商业地产开发商是由开发住宅转型而来的,商业地产的开发沿袭了住宅的开发模式，拿到地后不是去找专业策划公司、商家进行论证，而是直接去找设计院，先将规划设计做好后,或等建筑建好后再去招商.但现实是由于规划设计院与开发商对各种业态的经营选址与物业要求不熟悉，规划与建筑结构不符合进驻商户的经营要求，导致一些理想的承租户“想说爱你也不易”。
招商营销工作缺少针对性。
招商难的根本原因并不在于市场上的商家资源越来越少,而是在于招商营销工作缺少针对性；缺乏对不同业态经营规律与商户不同心态的具体了解与把握。
比如影院与肯德基、麦当劳等一些娱乐与餐饮类业态通常采取的是利润分成的合作模式，如果对此类业态经营规律与商家要求降低经营风险的心态不了解与把握，仍采用固定租金招商模式去招商，这就等于给招商设置障碍，导致招商难。
同样由于不同经营实力的商家对进驻项目时机上有不同的选择，比如百货、超市就是我前通常所说的主力店，一般在项目开始规划设计阶段就需要开始招商；但一些小商户由于经营实力弱,如果在项目工程建设没有进展到一定程度就去针对此类商户招商,会导致由于商户对项目信心度不足而不愿意进驻。
招商质量把关不严。
在项目招商过程中出现不管“张三李四，只要给钱就进"的做法，这看似招来了更多商户，但这往往是商场后期经营死火的导火索，实际上是给开发商与承租户的利益带来致命的伤害。
商业地产招商规划要点
商业地产招商规划要点2023年我国新开购物中心398座，据推测2025年将超过10000家。
此外尚有大量的奥特莱斯、商业街、产业园、文旅项目中的商业配套以及旧改项目商业升级。
按照人均购物中心面积应控制在1.2㎡的国际惯例，可以预见我国商业地产未来会面临愈加激烈的商户争夺战。
目前多数商业地产领域的开发商大多是在18年后期进入这个市场的，刨去疫情3年的等待，真正对于商业地理的理解与应用不过短短的两三年时间，而且限于楼盘瑕疵（一般是指地段不佳、设计缺陷），普遍存在开业困难的情形。
加之目前的招商人员，很多是新人，在实践工作中往往没有获得专业的指引。
所以，在此介绍商业招商工作的规划要点供大家参考。
一、招商团队规模设置（一）团队配比一个项目即便有好的整体策划，如果实施中没有严格执行，也会发生走样，最终导致结果出现偏差，所以必须要有精干、强大的招商团队。
1、筹备期项目对于招商团队的人数则需要考虑项目的总体量、项目的困难程度和招商时间节点等因素。
一般对于体量在两万方以内的商业项目，建议配备的招商人员应不少于3名；在五万方的商业项目，建议配备招商人员不应少于5名；总体量超过五万方的商业项目，建议招商人员不应少于8名。
如果是为保障项目总体招商的的进度和质量，则应当分割区域，成立相关小组分别负责，落实到人头上进行跟进，具体配置人员则应视情况而定。
这些招商人员仍需要获得推广营销、设计、法务和物业管理部门的配合与协作，否则无力支撑。
如果考虑到费用问题，则可将部分工作外包，以减少成本。
2、已开业项目可在上述的人员基础上减少30%，如果是已开业三年以上比较成熟的商业项目，则人数可减少50%以上。
招商人员招满场子后基本上就没有太多存在价值，这残酷的事实迫使多数招商人员更注重在项目中所能够获得的利益，所以非常考验项目总和HR的管理能力，又要调动招商人员的积极性，又要保障招商能招到合适的商户，否则场子未必能够招到合适商户。
（二）人员应当经过系统有效的培训招商人员均应当对于自身项目有着清晰明确的认识，该认识包括但不限于所处区域、商圈、客流量、交通、产品情况（楼层、铺位、进深、面宽、层高、通道、同项目周边品牌情形等），并且结合项目自身对可能引进的商户类型、品牌、面积需求、工程要求、租金承载力有合理的认识。
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模式一、破解现代商业物业招商拐点在市场经济的冲击下，摆脱了传统经营获利方式的束缚，新兴商业地产呈现出多样化的趋势，不管是前期开发、引资招商还是后续的经营管理，正在探索一条与国际接轨又不脱离中国国情的发展之路，这也正是中国的商业地产持续走好的必行之路。
而要成功的探出一条新路．首先要明确，与传统的商业相比，现代商业物业的招商具有哪些特点。
拐点1 、目标客户主次分明首先是确定主力店群。
其作用主要有四个：其一是有助于稳定整个项目的经营，主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。
知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展；其二是知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商；其三是主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，在保持一定最客流的基础上发挥更大的效用；其四是主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收人。
其次是在确定了主力店群之后，再确定中小店群。
其作用主要有二个：其一是按业态组合设计招入中小店群，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；其二是中小店的铺位租金往往是主力店的4 一10 倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要利润来源。
拐点2 、租金高低悬殊，租期长短不一主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。
其租金相对便宜得多，一般在第四年起，租金开始递增，增速在3%－1 0%。
由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店最终有利于项目的可持续性发展。
而中小型店的租期一般为3 年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。
以深圳市某近8 0000平方米的购物中心为例，先行入驻的主力店某百货店，其租金为80 元/m2月，租期为十五年；而同一层楼名店廊的铺位租金高达300-800 元/m2月，租期为三年。
拐点3 、招商时间长地产商业的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群两个招商阶段。
主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。
而中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。
由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建适相适应的产品一商业设施；而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。
拐点4 、招商难度大招商的难度大主要原因在于如下四个方面：其一是项目建设期长，主力店群对项目业态变化趋势把握不住．不容易与开发商结成合作联盟。
其二，装修进度影响中小店群的入驻。
虽然有项目装饰效果图，但中小店主的担忧是有一定道理的，毕竟他们也需要在适合的场地发展新的分店。
其三，功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来，对于项目和各店经营有帮助，而一旦某一类商店或服务机构招不进来，则整个项目服务功能可能不尽理想，特别是能够吸引人气的各类主力店或同类店中知名店（特色店）没法进来时，更是影响了整体的经营。
在进驻决策过程中，各类店除考虑区域布局外，这一点也是考虑的重点。
其四，营运商较低的知名度和缺乏经验，使招商难度进一步提高。
商业地产在我国兴起的时间不长，像广州天河城购物中心成功经营的案例更是寥若晨星，因而绝大多数的发展商或营运商并不具备丰富的商业地产营运经验。
拐点5 、招商技术要求高招商技术要求高主要表现在四个方面：其一是招商人员必须熟悉商品或服务的类别及特点、商品或服务组合原理、价格面、产品线、房地产开发、物业管理等相关的基本知识；掌握市场学、经济学、管理学中的一些基本原理；了解租赁、消费、产品、销售等相关的法律法规。
其二是招商人员需具备较强的招商技巧和谈判能力。
由于招商难度大，这就要求招商过程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入驻的抢手局势等等；在招商前期，主力店的招商工作异常艰难，知名度较高的主力店一般会大受商业物业的欢迎，其在某一区域内选址的机会也较多，因而要在了解竞争对手之后制定出吸引其入驻的条件、时机和谈判策略，并争取同时与不同的多家主力店洽谈入驻意向、条件。
其三是需具备较强的评估能力。
在租户表达了入驻的意向之后，招商小组应派有关人员考察租户的经营情况，特别是主力店的调查和评估，其评估的内容包括资金实力、经营业绩、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、营业额及其增长率、财务状况、合作意愿程度等项目，并按一定标准进行量化评估，为选择租户决策提供科学的数据及报告。
其四是需制定合理的招商推广策略。
招商推广的好坏将影响到资金的预算和招商效果，招商推广策略应符合招商策划内容的要求，并围绕项目的市场定位、功能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施，以保证招商工作少投资，高效率。
模式二、招商前的战略准备为了保证项目招商目标能够成功，开发商在招商前必须做以下工作：第一步：再次成本预算必须预测项目开业后的收入，并和资金投入结合考虑。
计算项目的开发费用和成本，进行投资和受益经济分析，制定开业后的经营目标，并以此作为招商的依据，第二步：根据金融情况确定出租方式和策略；第三步：业态再次定位每个项目都有其特殊之处，业态的选择必须以市场为基础，应该遵循“人无我有，人有我优”的原则，市场空白点不一定就是机会点，反过来，这种业态普遍存在的时候也不一定就没有潜力可挖；第四步：确定招商客户范围依据项目的主题定位确定符合项目主题的主力客户及特殊客户；第五步：筛选主力商户在招商过程中，有必要对每一个承租户进行评价，预侧它们的经营前景，作为店面出租的指导。
模式三、招商流程一个完整的商业招商过程往往包括以下几个阶段：招商策划—信息的收集―双方接触―洽谈―签约―投资方筹备―开业。
1、招商策划的程序( 1 ）确立目标招商策划是招商过程的第一步，而确立目标又是招商策划程序的第一步。
明确的目标使策划工作有的放矢。
确定目标包括三个方面：首先，策划目的是什么；其次，罗列出实现目标需要做的一切工作；最后，总结目标是否得到实现。
比如，策划一次招商新闻发布会，首先确定通过新闻发布会想要达到一个什么目的，是要让外界了解项目的投资环境，了解项目的优惠政策？提高项目的知名度？或者是想招到多少合作商家？随后要围绕目标搜集各种资料，制定各类方案，最后检查目标是否得到了实现。
( 2 ）广泛搜集各方面资料广泛地、大量地收集信息，获取情报是招商策划的第二步，也是非常重要的一环，招商过程其实就是一个采用多种灵活多样的手段，利用广泛而恰当的渠道去发现、了解哪个零售商家可能是本项目合适的投资者或潜在的投资者，并通过一定的梁道把介绍、宣传本项目的信息、资料传递给这些可能的“顾客”，并与之建立联系的过程。
收集信息时要把握如下几个要点A 、既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。
针对性是指，重点收集与招商工作相关的资料及信息；广泛性是指，不要放过附带而来的一些资料及信息。
B 、研究投资者的活动范围、规律和视野，了解目标“客户”在决策选址之前，是通过哪些梁道获取信息的，这也是招商人员要去寻找的渠道和手段。
C 、利用一切可能的方法和手段建立广泛的信息网络，认真研究、分析这些潜在“顾客”的动向及其业务发展战略，为以后的联系、跟踪奠定基础。
D 、改进收集资料、获取信息的手段。
信息瞬息万变，信息文换日益频繁，信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断更新。
优秀的招商团队要尝试采用各种先进的手段来收集信息。
E 、信息的时效性决定了收集和处理信息一定要及时。
优秀的招商团队应该要不断提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深加工，从而逐渐提升自身的信息价值量。
( 3 ）制订招商方案方案制定的优劣直接影响招商策划后几个程序的进行，直接关系到招商效果的大小。
方案的可行性和可选择性是招商方案制订始终要考虑的两个重要因素。
可行性:制定的招商方案要切合实际，目标要能够实现，或经过努力能够实现。
切忌脱离实际和凭空拍案。
可选择性：需同时制订多种方案，供决策人物选择其中的最优方案。
方案的提出与实施之间总有一个时间差，多个不可预测的因素变化可能会使整个招商环境发生改变，从而使原先制订的招商方案无法实施，如果有备选方案就能化被动为主动。
( 4 ）比较选择各类方案最优方案的确定是招商策划中具有决策意义的重要环节。
方案选择的好坏会直接或间接影响到后续招商工作的开展。
招商方案的选择主要考虑以下几方面：A 、招商方案要与招商工作的长远战略目标相一致，这一点对于主力商家的招商尤其重要。
B 、要选择成功率较高的一种方案。
成功率的大小与方案的科学性和创造性有关,要选择双方有良好合作意向，把握较大的招商对象，这样才能保证整个项目的稳定性和持续发展性。
C 、要选择成本较小，而效果又相对较好的一种方案。
成本包括机会成本和货币成本，机会成本是指得到一个机会而失去另外一个或几个机会所付出的代价，商业项目的货币成本主要指商家所能承受的租金水平。
( 5 ）方案的实施实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证而确定的,因此,实施过程中要遵守原方案中制订的程序、原则和操作办法，不得随意变更时间、地点、出席会议的人员等，在万不得己的情况下才可采取一些应变措施做小范围的改动。
招商方案的实施一般时间都比较集中，如举办一个招商会一般只是一星期左右。
在方案的实施期内，参加招商会的有关人员要做到一天一个会议交流总结当天的工作倩况，明确下一步的工作任务，以避免工作的盲目性，有利于在工作中互相支持、加强协调。
招商方案的实施过程中，尤其要注意信息的捕捉和资料的收集、储存、整理，这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。
因此，在整个招商活动期间内，需组织尽可能多的力量，主动出击，广交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。
( 6 ）方案实施后的跟踪和反馈招商方案实施阶段结束后，并不是招商方案全部过程的完结，更不是招商策划的终止。
要圆满得完成整个策划工作，方案的跟踪、反馈必不可少。
这一工作的实施，能巩固和扩大招商会的成果，达到事半功倍的效果。
跟踪和反馈主要表现在以下几个方面A 、主动征询和收集零售商家对整个招商方案的意见。
如本次招商活动的亮点在哪里，需要改进和注意的地方在哪里等，这些意见的反馈对以后招商方案的制定有指导借鉴意义。
B 、对在招商活动中所捕捉到的信息要继续跟踪，对新接触的商家要保持联系对有合作意向的商家，在方案实施之后创造条件促其尽快签约。
C、对在招商活动中已签约的项目要加快工作步伐，使合作方尽快进入实质性的筹备阶段。
D、对“如何做好方案实施后的跟踪反馈工作”也应制订一个方案，分工到人，明确职责，并定期检查跟踪、反馈工作的成效。