江苏盐城中庚香格里拉花园项目市场分析报告-2008年

市场研究报告第一部分项目简介：中庚·香格里拉花园项目位于盐城市西环大道——开元路交叉处，项目用地:48431平方米，规划建筑面积约:102073平方米，地下建筑面积:14891 平方米，地上建筑面积:87179.5 平方米；建筑密度:17.5%；绿化率:52％；容积率为:1.80。

项目定位是由11栋10----17层的高层建筑组成,其中10栋高层和小高层定位为高档精品商品住宅来满足高端客户需求,另一栋定位挑高的酒店公寓.项目总户数758户,总停车位634辆.沿开元路和规划道路设成1-3层的商业,商业面积达到8290.9平方米.沿西环大道设计成架空层,主要满足客户的休闲运动,儿童娱乐.在景观设计采用新古典的自然风格.第二部分宏观市场分析：一、城市发展与未来规划1、城市性质:盐城是国务院批准的沿海对外开放城市之一。

1985年9月，江苏省人民政府批准盐城市的城市性质为：“新四军抗日革命根据地，以发展食品、轻纺、机械工业为主的工商城市，市域中心”。

1990年12月，经江苏省人民政府批准，盐城市的城市性质调整为：“苏北沿海中心城市之一，以发展轻纺、食品、机电工业为主的工商城市，新四军抗日革命根据地。

”1995年11月，《盐城市城市总体规划修编纲要》通过专家论证，明确盐城市的城市性质为：江苏沿海中心城市，滩涂、海洋工程开发基地，新四军抗日革命胜利纪念地。

2、城市发展定位:盐都是盐城市的政治、经济、文化中心，是大市区最活跃、最强势的经济板块，是东部沿海城市开发开放的投资热土，发展态势强劲、充满着勃勃生机. 全区率先在全市实现了规划全覆盖，以工业区向城市区转型的新城区，以六大功能片区为依托的高新区，以特色镇和示范村为主导的新农村呈现出互动并进的良好发展态势. 依托盐都现有的产业基础和目标定位，在认真抓好城西南片区纺织汽配产业规划、高新区IT产业规划、重点镇特色镇产业规划的基础上，我区重点编制了全市现代农业、三产服务业和旅游业发展布局规划。

3、城市空间结构及发展方向：在盐城市城市总体规划（423平方公里、六大片区规划）中，盐都涉及五个片区，占有89.4平方公里。

（城南片区28.7平方公里、城西片区18平方公里、城中片区1.1平方公里、城西南片区33平方公里，城北片区8.6平方公里。

）城市区外的12个建制镇857.8平方公里，其中集镇规划区34.88平方公里，村庄规划面积25.79平方公里。

4、城市区域发展与规划：城南片区分区规划:北自青年路、南至小新河、西起西环路、东达通榆河，规划面积45.53平方公里。

以居住、行政、文化、教育功能为主的生态型现代化的城市新区。

西南片区分区规划：该区是盐都城市区的核心区，以生活居住功能为主，融商务贸易、行政办公、现代物流、生产制造等功能于一体，具有浓郁水乡风情的现代化新城区。

城西片区分区规划：东接西环路、南到世纪大道、西抵宁靖盐高速公路、北邻新洋港，总用地面积约20.13平方公里，位于潘黄镇境内，逐步建设成为生态宜居新城。

盐城高新技术产业区规划：该产业区为盐城市高新技术产业集中区，具有较强的科技研发、孵化和服务功能，是辐射苏北地区的高新产业基地。

第二部分经济发展一、总体状况：综合经济实力明显增强，国民经济持续快速增长。

招商引资项目推进力度大、全社会投入最多的时期。

五年完成固定资产投资146.8亿元，比“九五”高21个百分点.人民生活水平不断提高。

城镇居民人均可支配收入10300元，农民人均纯收入5246元, 分别比“九五”期末增长58.6%和42.1%。

社会保障体系逐步完善，城镇就业五年净增1.2万人，城镇劳动保障三大保险覆盖面达91.5％，城镇登记失业率控制在4.5％以内。

公共财政状况进一步好转。

财政结构趋于优化,一般预算收入占到总收入的51.6%,年均增长24.9%。

1、产业结构：①、海洋经济服务特色：“海上苏东”战略和丰富的海洋资源为盐城市发展海洋经济提供了极为有利的条件。

全方位发展海洋经济，实施“海上盐城”战略是盐城的既定战略，海洋产业也将构成盐城重要的产业特色之一。

②、生态旅游产业特色：盐城生态旅游资源丰富，景观独特，品位很高。

，利用海涂湿地独特的生态优势，把盐城湿地建成具有自然保护、科学研究、环境教育和旅游休闲等综合功能的高效益的国家湿地公园，并力争进入世界自然遗产行列。

生态旅游将成为盐城重要的特色产业和城市名片。

③、企业品牌特色：著盐城现状全国知名企业，如悦达集团、江动集团、森达集团等现代企业集团，是代表现代盐城人和盐城市的主题。

2、经济结构：，服务业内部结构逐步优化，城乡市场兴旺，物流、房地产、旅游、社区服务等新兴服务业比重明显提升，商贸流通、交通运输、餐饮等传统服务业发展态势良好。

二、城市居民消费能力与周边城市比较1、苏中苏北八城市居民收入总体状况①、从收入绝对额看：2007年，苏中苏北八城市居民平均人均可支配收入达14183 元，收入水平最高的为南通市，人均可支配收入达16450.5 元，高于苏中苏北八城市平均水平2267.5元。

收入水平最低的是宿迁市，人均可支配收入为9467.9 元，低于苏中苏北八城市平均水平4715.1元。

苏北与苏中居民收入差距十分明显，苏北5市居民平均可支配收入为13654.6元，比苏中3市平均水平15526元低1871.4元。

苏中苏北八城市中，仅南通城市居民收入高于全省平均水平，其他7市均低于全省平均水平。

2007年苏中苏北八城市居民可支配收入总量由高到低依次排名位次仍维持2006年格局，但盐城与前一位的徐州收入差距在扩大（由上年的784.2元扩大到2007年的1000.4元），处于后一位的连云港与盐城的收入差距也在扩大（由上年的577.9元扩大到2007年的602.8元）。

苏中苏北八城市居民人均可支配收入及排序单位：元②、从收入增幅看：2007年，苏中苏北八城市居民平均人均可支配收入比2006年增长16.9％，增幅最高的是泰州市，达17.8％，增幅最低的是盐城市，增长为15％。

苏中3市平均增幅为17.1％，苏北5市平均为15.7％。

2007年苏中苏北八城市居民人均可支配收入增幅由高到低依次排序为：泰州市（17.8%）、南通（17%）、淮安市（16.4%）、扬州市（16.3%）、徐州市（15.9%）、宿迁市（15.9%）、连云港市（15.5%）、盐城市（15%）。

2、苏中苏北八城市居民收入结构比较①、工薪收入主渠道没有改变。

工薪收入即就业人员通过各种途径得到的全部劳动报酬，包括所从事的主要职业的工资以及从事第二职业、其他兼职和零星劳动得到的其他劳动收入。

统计调查资料显示，2007年，苏中苏北八城市居民人均工薪收入为9246 元，在居民家庭总收入中所占比重达60.9％，增长14.5％，仍是居民收入的主要来源。

苏中苏北八城市中，人均工薪收入最高的是南通市，达10995.80元，增长15.9％，占居民家庭总收入的62.2％，占可支配收入的比重为66.8％；盐城居民人均工薪收入为8274.06元（在苏北五城市中位居第4位,仅高于宿迁）,增长14％,占家庭总收入的比重为59.4％，占可支配收入的比重为62.9％。

苏中苏北八城市工薪收入绝对额仍存在着较大的差距。

工薪收入作为居民收入主渠道仍是形成城市之间居民收入差距的主要原因。

要提高盐城市居民收入，缩小与苏中城市的收入差距，在当前社会经济发展的情况下，应采取有力措施，着力提高机关公务员和企业劳动者的工薪收入。

苏中苏北八城市居民人均工薪收入比较单位：元2、苏中苏北八城市居民恩格尔系数比较随着居民家庭收入水平的提高，苏中苏北八城市恩格尔系数几年来总体呈逐年下降的态势,但由于2007年度食品价格上涨较多，不少城市恩格尔系数略有回升。

2007年恩格尔系数在38%以下（创建全国文明城市考核指标线）的仅有徐州和扬州两个市，其他六市都在38%以上。

根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%至59%为温饱，40%至50%为小康，30%至40%为富裕，低于30%为最富裕。

恩格尔系数在国际上常常被用来衡量一个国家或地区人民生活水平的高低。

苏中苏北八城市居民恩格尔系数及排序单位：%第三部分、城市消费文化一、城市历史东海岸边，滚滚波涛，浸退出盐城广袤的海涂。

她西襟湖荡，北跨淮河,南望长江，海岸线582公里，•面积14983平方公里。

距今5000多年前，华夏先民就来到这里，燃起文明之火，开创了“煮海为盐”的历史。

到汉武帝元狩四年（公元前119年）茫茫海涂上出现了煮盐重镇──盐渎县。

•东晋义熙七年（公元411年）始称盐城。

历隋、唐、北宋的发展，盐城成为闻名遐迩的海盐名品----淮盐的生产中心和村镇遍布的繁华之地。

南宋建炎二年（公元1128年），黄河夺淮，挟大量泥沙肆虐于淮河下游，推动海涂迅速东扩，煮盐灶火随之遍及更广地域。

水患、战乱与压迫使广大人民颠沛流离，苦不堪言，终在元末爆发了以张士诚为首的盐民起义。

明清时期，随着当地经济的恢复与发展，海盐生产方式和管理形式都有了新的变革和发展，淮盐生产和行销进入历史上的黄金时期，范公堤沿线市镇城市化进程加快，不仅盐城县城有大的发展，清初又出现了阜宁、东台县城，并在哲学、文学、书画、杂技、戏剧等方面孕育出独具特色的地方文化。

盐城是《水浒传》作者施耐庵、明代著名书法家宋曹的故乡，是全国著名的杂技之乡、淮剧之乡、烟花之乡，具有丰厚的文化底蕴。

盐城还是我国重要的革命老区之一，曾有"西有延安，东有盐城"之说。

二、城市居民消费文化心理盐城的居民由于受历史文化传统的影响，再加上征战年代，所以养成了谨慎消费、不事张扬的习惯，消费多注重实用为主.基本上不管经济条件的好坏，爆发型、冲动型消费的人群所占的比例不高.第四部分项目地块解析一、地块资源分析:1、区位价值:项目位于盐城市盐都区----城南新区,该区域是即将建成新城市中心和成熟的生活区,本案正是临近新城市的一类商业中心,金融中心,文化中心,居住形象较好!2、交通条件:项目临近项目临近一条城市快速干道和一条城市次干道，进出市区极为方便；公交系统还在进一步的发展，但交通通畅，居民出行方便；未来项目西面消费者来此消费受到一定限制；人流量一般，车流量较大。

3、临路等级:西环路:城市快速干道(双向六车道)次干道:为双向六车道公交车站距离:10米以内长途车站距离:500米公交数量:6个----208路(开元路下)、 16路(红星美凯龙下)、 2路(盐马路下)、 8路(红星美凯龙下)、1路（世纪大道下）、9路（世纪大道下）。

交通通畅度:高4、周边配套(15分钟都市圈)①、市政配套教育配套:本小区幼儿园,盐城第一中学,盐城中学, 盐都实验学校,现代实验小学 ,聚亨路小学(拟建),日月路小学等②、商业配套:除了本小区的商业配套以外.红星美凯龙家具广场,金大洋生活广场,高力家具港,时代超市,③、金融配套:农行，中国银行，江苏银行④、医疗配套：⑤、餐饮娱乐配套:超越神话KTV,⑥、公共活动场所：⑦、政府机构:盐都区政府,市人民政府,法院,检查院,供电所,新区管委会,盐都财政局,新区派出所,盐都民政局,盐都国税局,盐都盐税局,盐都公安局,盐都交通局,盐都武装部,盐都检查院,盐都教育局,盐都地税局,新闻中心,科技馆,广播电视局.二、地块总体评价1、有利因素·项目位于盐都区新区，临近商业中心、金融中心，周边有大量政府部门，区域未来发展前景广阔.·地块用地面积大，可以形成社区气氛.·西面视野基本开阔，·临街面长，商业价值高。