日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示
论日本房地产泡沫与我国的反思
论日本房地产泡沫与我国的反思【摘要】日本是全球少数几个发生过房地产泡沫的国家之一，深入研究日本房地产泡沫对我国房地产业健康发展具有重要的现实意义。
标签房地产泡沫；日本房地产；中国房地产；启示与借鉴一、房地产泡沫概述房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。
房地产泡沫的主要表现：第一，价格泡沫。
土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地市场投机炒作，如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。
地价虚涨的同时必然引起房价虚高，购房者难以承受，很快就将形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济。
第二，房屋空置泡沫。
商品房空置率在5%—10%这种经济泡沫是正常的，空置率在10%—20%之间为空置危险区，空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。
因为货币发行量过大，这种积压不是销售不出去，而是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库存更为严重，金融系统风险更大。
第三，房地产投资泡沫。
在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。
只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。
二、日本房地产泡沫概述（一）日本房地产泡沫发生的历史背景1、形成期（1955年-1965年）。
政府保障性住房的建设存量达到大约2800万套，户均住房套数基本接近1，基本解决了住房短缺问题。
2、成长期（1966年-1976年。
日本城市化由56%增加到68%，新建住房几乎相当于住房存量的总和，共建超过2500万套住房，户均住房套数达到了1.3左右。
3、发展期（1976年-1986年）。
日本兴建住宅的数量大为减少，比上个十年直接减少了差不多1000万套。
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示一、日本的房地产泡沫破碎成因20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。
（一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。
从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。
（二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。
为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。
（三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。
由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。
在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。
日本房地产泡沫对现阶段我匡房地产市场的启示
。高校讲坛 ０
Ｓ ＩＮ Ｅ＆Ｔ Ｃ ＮＯ Ｏ Ｆ Ｒ ＣＥ Ｃ Ｅ Ｈ Ｌ ＧＹＩ Ｏ ＭＡＴＯ Ｎ ＩＮ
２１ ０ ０年
第３ ３期
日本房地产泡沫对现阶段我 国 房地产市场的启示
张 帅 （ 龙 江科 技学 院 黑
‘
ห้องสมุดไป่ตู้
张 朔 黑龙 江
张 驰 哈尔滨 １０ ２ ） ５ ０ ７
大 规 模 、 面 积 抛 售房 产 的情 况 。 因此 也 不 可 能 对 当前 房 地 产 价 格 产 大 随着 日本 经 济 六 十 年 代 中期 的 高速 发 展 ， １８ 年 ， 在 ９１ 日本 基 本解 决 了 生大的影响。 住 房 问题 。到 １９ ９０年 ，ｌ 房 地 产 行 业 经 历 了一 个 极 大 的发 展 过程 ． Ｅ本 ３ Ｅ本 房 地产 泡 沫 时期 房 价 收 入 比为 ｌ 房 屋 空 置 率 为 １％ 目 ． ｌ ４ ４， ｌ 而 全 国地 价 极 高 ， 日本 经济 的高 速 发 展 使 日本 出 现 了地 产 投 机 浪潮 ， 造 前 我 国 平 均 房 价 收 入 比仅 为 ６ 远低 于 当 年 的 Ｅ本 。 北 京 师 范 大 学 房 ， ｌ 成 土 价 与房 屋 含 金 量 越 来 越 高 ， 格 与泡 沫 与 Ｅ俱 增 ， 地 产 价 格 不 价 ｌ 房 地 产 研 究 中心 主 任 董 藩 教 授 在 《 置 率 过 高 是 天 大 的谬 误 》 文 中提 空 一 断 上 涨 ， 沫 越 来 越 大 ， 之 日本 政 府 错 误 的 经 济 措 施 ． 终 泡 沫 崩 泡 加 最 出 ， 照他 的计 算 方 法 ． 品房 实 际 空 置 率 不 到 １ 。但 我 国经 济 发 达 依 商 ％ 溃 ． 本 国 民 经 济 开始 大萧 条 。 ｌ Ｅ 城 市 ， 京 上海 等 地 ， 价 收 入 比在 ２ 北 房 ０左 右 ， 置 率 远远 超过 １ ％。 空 ０
日本房地产泡沫破灭给我们的启示
日本房地产泡沫破灭会在中国重演吗上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。
最近有人认为中国将发生类似日本泡沫破裂的危机，由于目前中国经济与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况完全不一样，中国绝对不会发生类似情况。
但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。
现在中国房地产业经过了一个高速发展时期，房地产价格在短短二三年时间里上涨了百倍，有人说中国房价疯狂了，疯狂的结果是和日本一样的下场，在这种论调下，我认为日本房产破灭是内在原因决定的必然结果，而中国在十年之内不太可能出现日本式的房产泡沫破灭危机。
从市场分析来说，假设房地产市场是一个自由市场，只有卖方和买方，主要矛盾为供给和需求之间的矛盾，当供给大于需求的时候，房价就降，供给小于需求的时候，房价就涨。
房屋作为一种产品有其特殊性，一批房屋从开工建设，到投入使用，一般需要一到两年的时间，而土地资源是有限资源，因此每年房屋供给量因此比较固定，所以在一般情况下，我们可视供给为一个固定值，这个时候，房价的起伏就决定于需求量，决定于买方。
但在中国，房地产市场并不是一个完全的自由市场，它还受到政策调控影响，而政策调整主要是提高买房门槛和买房成本，就是控制和减少需求。
但不管怎么调控，这都是外部影响。
由于住宅的不可替代性，而现有投资渠道狭窄，通货膨胀高企，政策调控长期来说对于需求总量影响较小，即使在一段时间内受到压抑，消费反弹也将随调控结束而来。
我们认为，房屋购买需求取决于三个内在因素，即城市年龄结构，经济发展水平，城市人口增减。
基于这三个因素我们来分析日本90年代的情况。
日本的城市化率由1960年的60%到1989年的87%之后一直递减，到1995年都稳定在85%左右，也就是说在日本经济腾飞的20年，日本持续推进城市化，人们不断由农村涌入城市，这给房地产市场带来了巨大的需求。
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场的发展成为各界关注的焦点。
然而，我们不能忽视过去发生在日本的房地产泡沫，该事件给我们带来了许多宝贵的启示。
本文将探讨日本房地产泡沫对我国房地产市场的影响以及启示。
一、泡沫形成的原因1. 信贷政策过度宽松：日本房地产泡沫的形成与当时的信贷政策过度宽松有关。
银行对于购房者提供大量的低利贷款，导致购房需求迅速上升，推动房价飞涨。
2. 过度投资和滞胀预期：投资者普遍预期房地产价格将持续上涨，致使许多人纷纷投资房地产市场，加剧了泡沫的形成。
3. 土地供给不足：日本土地资源稀缺，供不应求，也成为泡沫形成的一个重要因素。
二、泡沫破裂的影响1. 经济衰退：泡沫破裂后，日本房地产市场崩溃，带动了整个经济的衰退。
大量房地产企业破产，银行不良贷款激增，金融危机加剧了经济的衰退。
2. 负债累累：购房者在泡沫破裂后负债累累，房产抵押价值大幅贬值，无力偿还债务，不少人陷入经济困境。
3. 社会影响：泡沫破裂后，房价大幅下跌，这导致许多人的财富缩水，社会不稳定因素增加，引发了社会的不满和不安。
三、对我国房地产市场的启示1. 注重信贷政策的合理调控：我国应当警惕过度宽松的信贷政策，避免房地产泡沫的形成。
政府和金融机构应加强对住房贷款的监管，避免其过度膨胀。
2. 加强土地供应：我国土地资源相对丰富，但供给不足的问题需要引起重视。
政府应加大土地供应力度，推动土地市场的健康发展，避免供需失衡。
3. 多元化投资渠道：作为投资者，我们应当认识到房地产市场也存在风险。
在配置资产时，应合理分散投资，同时关注其他领域的机会。
4. 建立健全的风险防范机制：政府和金融机构应建立健全风险防范机制，加强监管力度，预防金融风险和房地产市场泡沫的形成。
5. 提高住房保障能力：政府应加大力度推动住房保障政策的实施，为居民提供安全、稳定的居住环境，避免类似于日本泡沫破裂后的社会动荡。
日本泡沫经济剖析及对我国的启示
日本泡沫经济剖析及对我国的启示一、引言日本泡沫经济是指在20世纪80年代日本经济迅速发展并达到高峰后，突然崩溃的经济现象。
这场泡沫经济崩溃对日本经济和社会造成了巨大的影响，对其他国家的经济政策也带来了启示。
本文将对日本泡沫经济的原因进行剖析，并探讨对我国的启示。
二、日本泡沫经济的形成2.1 经济快速增长在20世纪80年代初，日本经济以惊人的速度增长，跻身世界第二大经济体。
这一快速增长主要得益于日本政府的发展战略和技术创新。
2.2 资产价格泡沫的形成日本泡沫经济的主要特征是资产价格的疯狂上涨。
房地产和股票市场都出现了高度的投机活动，推动了资产价格的不断上升。
很多人把大量资金投入到股市和房地产市场，形成了资产价格泡沫。
2.3 财政政策和货币政策的宽松日本政府和央行采取了宽松的财政政策和货币政策，导致了资金供应的过度扩张。
低利率和高度宽松的货币政策使得信贷流动性过剩，资金流向了投机性的资产市场，加剧了泡沫经济的形成。
三、日本泡沫经济的崩溃3.1 资产价格崩溃随着日本泡沫经济的过热，资产价格泡沫最终崩溃。
1989年，日本股市崩盘，股票价格迅速下跌。
随后，房地产市场也崩溃，房价急剧下跌。
3.2 银行业危机由于大量借贷资金流入投机性资产市场，许多银行放贷不当，资产质量恶化。
泡沫破灭后，许多银行面临巨大的坏账风险，引发银行业危机。
3.3 经济长期低迷泡沫经济的崩溃对日本经济产生了长期的负面影响。
经济长期低迷，失业率上升，消费萎缩，投资缩减，通缩现象严重。
这种经济状况持续了十余年，被称为“失落的二十年”。
四、对我国的启示4.1 谨防资产价格泡沫日本泡沫经济的教训告诉我们，过度投机和资产价格的疯狂上涨最终会导致泡沫的破灭。
我国需要加强监管，防范资产价格泡沫的形成。
4.2 健全金融体系泡沫破灭后，日本银行业面临巨大的危机，给整个经济带来了冲击。
我国应当加强金融监管，确保银行业和其他金融机构的稳健运营，防范金融风险。
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示近年来，中国房地产市场一直备受关注。
随着城市化进程的加速和人口增长，房地产市场的发展迅猛。
然而，我们也需要借鉴历史经验，特别是日本在上世纪八九十年代所经历的房地产泡沫。
本文将就日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示进行探讨。
一、认识日本房地产泡沫上世纪八九十年代，日本房地产市场迅速升温，泡沫随之形成。
在这个时期，日本房地产价格飞涨，泡沫越来越大。
然而，由于供应过剩、投资过度以及金融体系过于宽松等因素的影响，泡沫最终破灭，日本经济陷入困境，引发了严重的经济危机。
二、房地产泡沫对我国的启示1. 规范房地产市场管理日本房地产泡沫的破裂让我们认识到，房地产市场的管理必须更加规范。
我们应该建立健全的监管机制，加强对市场运行的监测和预警。
同时，要加强对开发商、中介机构等市场主体的管理，防止市场出现不正当竞争和恶意炒作。
2. 控制房地产供应量日本房地产泡沫的形成与供应过剩有着密切关系。
因此，我们应该根据实际需求，合理控制房地产供应量，避免过度开发。
同时，要注重开发土地的可持续利用，避免浪费和环境破坏。
3. 避免过度投资在日本房地产泡沫时期，过度投资是导致泡沫破裂的重要原因之一。
为了避免类似情况的再次发生，我们需要加强对房地产投资的监管和引导，鼓励合理的投资行为，避免“投机性”和“盲目性”投资。
4. 加强金融风险管理金融体系的过度宽松是日本房地产泡沫形成的重要原因之一。
在我国，我们应该加强金融风险管理，保持金融政策的稳健和合理，防止过度放松信贷政策，避免房地产市场形成不必要的资金过剩和债务风险。
5. 发展多元化的住房市场日本房地产泡沫破裂后，人们对住房市场有了更多的选择。
由此启示，我们应该发展多元化的住房市场，鼓励租赁市场的发展，提供多样化的住房选择，满足不同群体的需求。
6. 提高房地产市场透明度在日本房地产泡沫时期，市场信息的不对称导致了投资者对市场的误判。
我们应该加强房地产市场信息的公开透明度，提供准确、及时的数据，使市场参与者能够更加全面地了解市场状况，做出明智的决策。
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示
２ ０世 纪 ９ ０年 代 初 ． 日本 国 内 的 各 种 业 ． 曰 元 的 升 值 也 使 外 国 投 资 者 看 好 日 因 素 引 起 的 日 本 房 地 产 泡 沫 的 破 裂 乃 至 本 ． 使 外 国 资 金 大 量 涌 入 日本 ． 而 外 国 资 本 涌入的大多也都是房地产市场。 从 根 源
因此 ． 国际 经 济 决定 国际 政 治 ， 而 国 际
分 享 ．单 靠 本 国 国 内私 人 资 本 的缓 慢 积 值 的 来 源 主 要 是 发 展 中 国家 和 后进 国 家
第二 ． 由于 上 百年 的积 累 ． 西 方 的 生 产 了 经济 上游 ．通 过 经 济 链 条攫 取 后 进 国 家 在 国 际政 治 中被 先 进 的寡 头 所 掠夺 。
为 日本 的 房 地 产 泡 沫 的 破 碎 打 下 了 基 础 ．
房 地 产 泡 沫破 碎 的 教 训 ． 打 击 和 预 防 与房
地 产相 关 的 过 度 投 机 ．防 止 宽松 的 货 币、
自２ ０世 纪 ６ ０年 代 中 期 。 日本 经 济 得 创 造 了 条 件 。 资 金 的流 动 性 过 剩 和 不 合 理 到 快速发 展 ． 在此 前景下 ． 日本 的对 外 贸 投 资 是 房 地 产 泡 沫 破 碎 的 祸 端 。
上 来说 ． 正 是 曰本 国 内资 金 的 流 动 性 过 剩
（ 一） 国 内 资 金 流 动 性 方 面 产 生 严 重
过 剩 问题
当今 的 中 国房 地 产 市 场 ． 会 发 现 我 国 的房 破 灭 。
地 产 市 场 与 当 时 的 日本 有 很 多 相 似 的 地
1 日本房地产泡沫对我国宏观调控的启示
●宏观调控全球金融危机的爆发，使我国房地产价格一度放缓了上涨的步伐，但随着国内经济形势企稳反弹，房价又重新大幅攀升。
目前我国房地产市场高温不退、房价持续上涨的局面与日本上世纪８０年代房地产泡沫时的情况有很多的相似之处，因此有必要汲取日本房地产泡沫的教训，以避免我国房地产市场出现泡沫，危害我国经济的持续稳定发展。
一、日本房地产泡沫的形成及其原因据日本国土厅公布的数据，１９８５年东京都的商业用地价格指数为１２０．１（１９８０年为１００），但到了１９８８年就暴涨到了３３４．２，在短短的３年间暴涨了近两倍。
东京都中央区的地价上涨了３倍。
１９８４年到１９８８年，东京都宅基地的资产额由１４９万亿日元升至５２９万亿日元，增加２．６倍，东京都宅基地的资产增加额是同期日本ＧＤＰ增加额（７２万亿）的５．３倍。
１９９０年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的４倍。
这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值，从上世纪９０年代初开始，日本房地产经历了长达１０余年的漫漫下跌进程，直到２００９年东京地区的房价才开始有所反弹。
日本房地产市场泡沫的破灭以及与之紧紧相关联的股市泡沫破灭给日本经济带来了沉重的灾难，使日本经济一蹶不振，陷入长期停滞不前和通货紧缩的泥潭中而不能自拔。
日本出现房地产泡沫，主要受以下几个因素的推动：（一）日元升值和金融改革布雷顿森林体系解体后，美元贬值，日元开始了持续的升值进程。
在这一时期，由于日本对外贸易保持了巨大的贸易盈余，造成日本与美国及其他发达国家之间贸易摩擦不断。
为了支撑疲软的美元，并解决贸易不平衡问题，在美国压力之下，１９８５年日本被迫签订《广场协议》，日元加速了升值步伐。
《广场协议》不仅迫使日元升值，而且也加速了日本汇率决定机制的市场化。
在外汇制度改革的同时，日本还进行了金融自由化改革。
１９８５年日本政府发布《关于金融自由化、日元国际化的现状及展望》报告后，金融自由化进程全面加速。
日本房地产泡沫破灭对中国的启示探讨
日本房地产泡沫破灭对中国的启示探讨第1章中国房地产发展现状和过热的成因进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。
而20世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历，也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。
社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停止。
因此，考察中国房地产发展现状，分析中国房地产市场过热的成因就显得十分必要。
1.1中国房地产发展的现状1991年开始，中国国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
1992年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年底，宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳、快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。
随之而来政府出台了多项针对房地产行业的调控政策。
1.2中国房地产过热的成因分析理论界对中国是否发生房地产泡沫的问题的讨论也从未停止。
国家发改委经济运行和发展研究室主任王小广认为，中国房地产市场有泡沫化发展的倾向，并有演化成泡沫经济的可能。
中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称：“中国房地产的泡沫已经越吹越大，房地产降温刻不容缓。
”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则持乐观态度，认为：从房地产市场的发展看，我们充其量只能说，目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。
原来扩张阶段形成的许多经营惯性有待调整，但中国房地产市场发展空间依然很大的现实是没人能够否认的。
日本房地产泡沫对中国的启示
日本房地产泡沫对中国的启示摘要：日本的房地产泡沫对日本经济打击非常严重。
中国应该吸取教训，预防房地产市场的过度投机，防止银行业在房地产领域的信贷失控，强化土地资源管理，保持汇率稳定，灵活运用利率等金融杠杠来避免房地产泡沫的发生。
关键词：日本;中国;房地产;泡沫一、日本房地产泡沫成因二战后，日本百废待兴，尤其是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成为一个严重问题。
为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，大力发展房地产行业，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6-8%左右。
随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。
此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作。
日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定，从而为股市与房地产双重泡沫的形成创造了条件。
20世纪80年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策。
1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议，史称广场协议，迫使日元升值38%。
之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。
日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续5次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金流动性过剩。
但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和见效的股市楼市，过量投机资金云集不动产行业，造成股市楼市价格双双飙升。
1985年以后的4年时间中，东京地区商业用地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，东京大阪的住宅价格都上涨了2倍多。
在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。
日本房地产泡沫对我国的启示
日本房地产泡沫对我国的启示日本房地产泡沫对经济金融体系造成了巨大的伤害，其惨痛的教训也给后人启示。
通过对日本房地产泡沫的分析，给予我国房地产市场和金融系统的健康发展诸多启示。
一、房地产泡沫与金融风险联系紧密日本房地产泡沫与金融风险相互作用，一方面是房地产泡沫影响金融稳定，表现在泡沫形成和膨胀过程中对金融系统的危害，以及泡沫破灭所引发的金融危机，房地产泡沫膨胀期间的累积风险是威胁金融安全的主要来源，金融危机的爆发是前期累积风险的释放;另一方面是金融不稳定对房地产市场的影响，表现在信贷扩张收缩、利率起伏、股价波动等深刻影响房地产泡沫的发展。
总结而言，尽管各国房地产泡沫大小不一样，对金融系统的影响程度也不尽相同，但房地产泡沫与金融风险密切联系、相互作用。
金融风险贯穿于房地产泡沫形成、膨胀和破灭的整个过程，而房地产泡沫又刺激金融风险，导致金融风险不断累积。
二、完善房地产调控政策日本房地产泡沫形成时期，较完善的公共住房政策并没有发挥抑制地价上涨的作用。
一方面，日本公共住房政策着力点存在缺陷。
公共住房政策没有随着居民住房条件的改善而有所转变，没有有效抑制房地产投机;另一方面，商业地产投机远远超过住宅地产投机。
政府应该充分利用好有限的财力，将公共政策向保障中低收入家庭的基本住房需求上倾斜(任兴洲等，2013)。
同时，仔细回顾此次房地产泡沫危机，我们可以发现，土地投机是泡沫危机的重要原因，银行等金融机构成为有力的“帮凶”，市场预期变化起着动力作用，而政府接连的金融政策失误，则是危机最终爆发的关键。
因而，政府进行房地产调控时，要密切关注房地产价格波动，提高调控政策的前瞻性。
此外，在房地产调控过程中，要避免过急的紧缩政策，逐步挤出房地产泡沫。
日本正是因为实行了快速上调利率、控制房地产融资等过急的紧缩政策，才导致经济的长期疲软。
三、加大金融监管力度任何资产价格泡沫都存在金融监管缺失的影子，日本房地产泡沫也是如此。
20世纪80年代，日本政府放松了金融管制，同时过分注重缩小财政赤字而忽视了宏观经济的运行状况，导致经济陷入了极端的困境。
日本房地产周期的主要影响因素及对我国的启示
《西部金融》2020年第8期宏观分析日本房地产周期的主要影响因素及对我国的启示祝军(中国人民银行合肥中心支行，安徽合肥230091)摘要:二战后，日本房地产市场经历了两轮明显的涨跌周期。
为吸取日本房地产泡沫破裂的历史教训，本文试图采用数据比较和实证分析的方法，探讨日本房地产周期变化的主要影响因素。
本文研究认为，日本经济增长周期与房地产价格变化周期具有高度一致性；日元持续升值的预期是房地产价格快速上涨的助推力。
建议我国确保房价在居民可承受范围内波动；保持房地产市场与经济增长同步发展；坚持“新型城镇化”发展方向等。
关键词：日本房地产周期；房地产市场调控中图分类号：F293.3 文献标识码:A 文章编号：1674-0017-2020(8)-0033-09一、引言和文献综述经历数轮快速上涨后，我国主要城市房价逐步进入稳定发展阶段，保持房地产市场平稳健康发展已成 为我国房地产市场调控的中心任务。
本文对二战后日本的房地产价格周期进行了较为深入的分析，剖析了 影响房价变化的经济、人口、产业和政策等因素变化，总结出影响房地产走势的短期和长期因素等。
当前，对房地产市场影响因素的研究较为丰富，国内外学者们主要从经济、社会、政策因素等多角度展 开分析。
Geoff Kemiy(1999)通过实证分析表明，收入增加会引起住宅需求的增加和价格的上涨。
刘旦(2007) 采用1987至2004年数据进行实证分析，结果表明我国房价与G D P之间存在长期、稳定的动态均衡关系。
邓永亮(2010)使用2005-2009年人民币汇率和房价数据，运用EG RECH和V A R模型进行实证分析发现，人民币升值会推动房价上涨，而房价的上涨又进一步加大人民币升值压力，两者之间存在正反馈效应;蔡彤 娟和张萍(2016)通过研究提出，汇率波动可以通过流动性效应、财富效应和预期效应等途径来影响房地产 价格。
NelHs等（1981)利用英国的房地产市场数据进行实证分析得出，贷款存量余额对房地产价格有重要影 响；Elbome(2008)利用脉冲响应函数实证分析货币供应量对房价的影响，认为货币供给变动对房价具有正 向响应性。
日本房地产泡沫对我国当前房地产发展的启示
日本房地产泡沫对我国当前房地产发展的启示自2003年以来,我国房地产行业出现突飞猛进的发展,在拉动国民经济快速增长的同时也引发了房地产价格过快上涨等社会问题。
通过对日本房地产泡沫时期与中国当前房地产宏观经济环境的比较,以及两国房地产相关指标的对比分析,我们得出我国目前房地产市场已经存在一定程度的泡沫。
我们必须积极吸取日本房地产泡沫的经验教训,通过制定一系列相关措施尽快化解已产生的房地产泡沫,从而保证我国房地产行业持续、健康、稳定的发展。
分析20世纪80、90年代日本房地产泡沫的产生、膨胀及破灭的过程,对日本房地产泡沫时期与我国当前房地产行业发展现状进行比较分析,从而得出我国当前房地产行业的发展是否存在泡沫,如果存在泡沫,我们应该采取措施来规避房地产泡沫的进一步恶化,从而保证我国房地产业的持续稳定发展。
目前对房地产泡沫概念的界定还存在很多争议,我们认为可以将房地产泡沫看成一种货币现象。
类似于通货膨胀,物价的大涨大跌背后有着深刻的货币动因,同样,资产价格的大起大落也是如此。
房地产价格的剧烈震荡只是房地产泡沫的表现形式,房地产价格变动的根本原因在于其背后的货币现象,因此可以说房地产泡沫就是大量货币对特定缺乏弹性的资产不断追逐的结果,也可以将房地产泡沫定义为大量货币对房地产市场进行不断投机的结果。
房地产泡沫的生成原因比较复杂,其生成因素包括房地产的资产特性、房地产市场的信息不对称、微观经济体的行为、银行的信贷政策等等。
从这几个生成因素出发来具体分析房地产泡沫产生的原因。
上世纪80年代日本房地产泡沫产生的背景、原因及房地产泡沫破灭的过程。
通过对日本房地产泡沫的系统研究,可以使我们对房地产泡沫的认识更加深刻,从而能够有效借鉴日本房地产泡沫的经验教训来正确解决我国目前房地产行业出现的问题。
日本房地产泡沫的产生过程比较复杂,而且有着深厚的历史背景。
1985年广场协议签订后,日元出现大幅升值,日本外贸出口严重受阻,当时日本国内扩大内需主要放在了房地产开发领域,从而造成日本房地产行业的飞速发展以及房地产价格的急剧上升,这便为之后日本房地产泡沫的产生埋下了隐患。
透过日本房地产泡沫看我国房地产
透过日本房地产泡沫看我国房地产房地产泡沫是指由投资者对特定地区或国家的房地产市场过度投机而引发的价格虚高和市场崩盘的现象。
日本在20世纪80年代曾经历过一场被视为史上最严重的房地产泡沫，该事件对日本经济产生了深远的影响。
通过对日本房地产泡沫的研究，我们可以从中汲取教训，分析我国房地产市场的风险，并提取相应的政策建议。
一、日本房地产泡沫的形成和破裂1980年代，日本经济蓬勃发展，投机性房地产投资愈演愈烈。
大量资金涌入房地产市场，推高了房价。
继而，普通民众开始把投资资金注入到购买房地产上，很多人将全部积蓄甚至贷款购买房产。
这些行为进一步加剧了市场价格的上升。
然而，由于供求关系的扭曲，房地产市场开始出现供大于求的情况。
随着购房热情的降低和人口老龄化等因素的影响，房地产需求逐渐下降。
此时，市场价格开始回落，而那些盲目投资的人被困在一些昂贵的、无法转卖的房产中。
最终，房地产泡沫破裂，市场陷入混乱。
二、影响分析1. 经济衰退：房地产泡沫的破裂导致了大规模的经济衰退。
投资者遭受损失，民众购买力下降，银行不良贷款飙升。
整个经济体系受到严重影响，失业率上升，社会不稳定因素增加。
2. 资本损失：许多人用借贷资金购买了高价值的固定资产，如住房和商业地产。
然而，在泡沫破裂后，房地产价格大幅下跌，这意味着他们投入的资本遭受了巨大的损失。
这不仅对个人影响深远，也对整个金融系统产生了重大冲击。
3. 社会不平等：房地产泡沫过度扩大了财富差距。
一些投机者通过购买并炒作房地产获得了巨额利润，而普通民众则因高房价而无法负担住房成本。
这加剧了社会的不平等，导致社会矛盾加剧。
三、借鉴教训与政策建议1. 稳定金融市场：加强金融监管，并引入有效的风险管理措施，以避免金融泡沫的形成。
2. 控制房地产市场：实施有效的供需调节政策，避免过度投机和价格崩盘。
建立完善的市场机制，引导资金流向实体经济而不是虚拟投机。
3. 多元化经济结构：依靠房地产市场作为经济增长的主要支柱是不可持续的。
日本房地产泡沫对中国的启示1
日本房地产泡沫对中国的启示引言20世纪80年代，日本经历了一场引人注目的房地产泡沫，在短短几年内，房价出现了惊人的上涨，最终导致了泡沫的破裂和经济的崩溃。
这场经济灾难对于日本以及全球经济体系都产生了深远的影响。
中国作为世界上人口最多的国家和世界第二大经济体，在发展自己的房地产市场时，应当从日本的经验中吸取教训，避免重蹈覆辙。
本文将从房地产泡沫的根源、爆发和影响三个方面探讨日本房地产泡沫对中国的启示。
根源日本房地产泡沫的根源可以追溯到上世纪70年代末80年代初的经济繁荣时期。
当时，经济增长迅猛，金融机构放贷宽松，低利率环境下，房地产投资成为了最赚钱的项目之一。
大量的资金涌入房地产市场，推动了房价的上涨。
同时，日本政府也采取了一系列措施推动房地产市场的繁荣。
典型的例子是土地供给不足和严格的规划制度。
政府对于土地的开发、出售和使用进行了严格的控制，导致土地供给不足，进而推高了土地和房屋的价格。
此外，政府还通过减税政策、贷款优惠等手段刺激了房地产市场的发展。
爆发日本房地产泡沫的爆发可以追溯到1986年。
当年，东京的房价已经达到了历史高点，平均价格超过了美国的几倍。
然而，房价的上涨远远超过了实际需求，出现了供过于求的情况。
随着房价的高涨，许多人开始把房地产作为投资工具，投机行为愈发盛行。
人们炒房炒地，购买投资物业，进一步推高了房价。
这形成了一个恶性循环，人们追逐高涨的房价，形成了投资热潮。
然而，房价的高涨无法持续，最终在1991年，泡沫破裂。
房地产市场崩溃，房价急剧下跌，许多购房者遭受了巨大的财务损失，金融机构面临着巨大的坏账风险。
影响日本房地产泡沫的破裂对日本经济产生了深远的影响。
首先，经济增长急剧减缓，失业率上升，福利开支增加，社会压力增大。
其次，金融机构面临着巨大的风险，许多银行破产或陷入困境，金融体系遭到严重冲击。
对于中国来说，日本房地产泡沫的启示是不可忽视的。
首先，必须警惕房价的快速上涨，避免形成投机炒房的氛围。
日本房地产泡沫破灭对中国房地产调控的启示
国际经济观察摘要：上世纪90年代初日本房地产泡沫破裂，给日本房地产市场乃至整个经济带来巨大负面影响。
反思日本房地产泡沫破裂的主要原因在于：日元升值等原因造成的流动性过剩使大量资本涌入房地产市场；政府宽松的货币政策和财政政策以及商业银行对房地产业宽松的银行信贷进一步加剧了房地产泡沫化；政府过于剧烈的宏观调控政策打破了房地产泡沫，造成房地产业乃至整个国民经济的长期低迷。
分析当前我国房地产业的现状，与日本的情况惊人相似。
因此，借鉴日本房地产泡沫破灭的经验教训，可以对我国房地产市场的健康发展以及我国房地产调控政策提供有益的启示。
关键词：房地产泡沫；流动性过剩；政策Abstract:real estate bubble burst had a huge nega-tive impact on the Japanese real estate market as well as economy in Japan in the early nineties last century. Reflecting on Japanese real estate bubble burst，the main causes lied in that as follows:the Japanese yen rising in value and the excesses liquidity to made sig-nificant capital into the real estate market，the gov-ernment relaxed monetary policy and fiscal policy as well as commercial banks relaxed fiancéfurther exac-erbated the real estate credit bubble;the govern-ment's macro-control policies were excess radical to break the real estate bubble，and the real estate and even the entire national economy fell into the long-term slump.Studying the current status of China's real estate industry，with Japan the year before the bubble burst in the case striking similarity.Therefore，learn the experience of Japanese real estate bubble，take the appropriate measures，for the healthy development of China's real estate market and the stability of the na-tional economy has great significance.Keywords:Real Estate Bubble;Excess Liquidity;Pol-icy一、日本房地产泡沫破灭的原因分析1.流动性过剩，资本集中涌入房地产市场二战后，以制造业为龙头的、外向型的日本经济迅速发展，产业结构调整速度加快，对外贸易顺差持续扩大，流动性过剩问题日益严重，日元升值预期迅速扩大。
严控房地产发展,控制泡沫不破——日本房地产泡沫破裂的启示
严控房地产发展,控制泡沫不破——日本房地产泡沫破裂的启
示
钟小根[1]
【期刊名称】《上海房地》
【年(卷),期】2018(000)012
【摘要】何为日本地产泡沫危机?日本地产泡沫是在房地产价格持续快速上升中形成的,在金融,金属等行业的不断发展融合中膨胀,在日本财政金融政策实施的压力作用下破裂。
日本政府挤破房地产泡沫是为了尽量减弱日本社会阵痛。
日本地产泡沫教训对中国抑制房价过快增长具有启发意义。
【总页数】4页(P42-45)
【作者】钟小根[1]
【作者单位】[1]江西经济管理干部学院
【正文语种】中文
【中图分类】F
【相关文献】
1.日本房地产泡沫对现阶段我国房地产市场的启示 [J], 张帅;张朔;张驰
2.房地产泡沫和金融安全——日本泡沫经济的启示 [J], 王雪峰
3.提高利率挤不破房地产泡沫 [J], 丛一
4.日本房地产泡沫破裂及对中国的启示 [J], 佐藤康博
5.国内房地产泡沫为何挤而不破? [J], 易宪容
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
《中国商贸》ｃＨＩＭＢｕｓ【ＮＥｓｓ＆ＴＲＡＤＥＭａｒｌ【ｄ市场研究日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示①中南财经政法大学财政税务学院李静怡摘要：本文首先论述了日奉房地产泡沫的表现，然后对其破灭原因进行分析．归纳出日本房地产泡沫的教诩对我国房地产市场的有益启示，以期为我国房地产业和房地产市场健素运行提供借｜‘。
关键词：日畚房地产泡沫启示中图分类号：Ｆ２９３．３５文献标识码：Ａ文章编号：ｌ００５—５８００（２００９）ｌｏ（ｂ）一０１５一０２自２００８年１１月以来，我国采取了积极政策来促进住宅需求，如下调贷款利率，上浮房贷利率折扣，降低印花税及其它房产交易税等。
２００９年以来，我国房地产市场ｌ￣５月份销售量同比增长了２６．７％，５月份全国平均房价同比攀升了１７．６％。
上半年全国商品房销售迅速增长，房地产开发投资增速逐步提高，商业性房地产贷款余额新增较多。
然而，随着房价的上涨，“地王”频出，房地产泡沫渐渐显现。
１９８３～１９９０年的日本房地产泡沫对日本的经济造成了难以估量的影响，导致日本经济自１９９１年以来进入衰退状态，直到现在还未完全恢复。
当时的日本人多地少、土地紧张稀缺，并且经济持续高速发展，与现在的中国有相似的地方，具有一定的可比性。
本文对日本房地产泡沫进行分析研究，希望从中吸取其经验教训，避免重蹈覆辙。
１日本的房地产泡沫的表现地价居高不下是日本房地产泡沫的首要表现。
１９８６年日本地价与物价指数之比为２５．２，１９９０年涨列６８．２，短短三四年时间上涨了将近３倍。
到１９９０年，日本的房地产的总价值约为２０万亿美元，大约是１９５５年的７５倍，相当干当时全球股市总市值的２倍。
在最高峰时，日本土地价值约为当时美国地价总额的４倍多。
主要原因有下几点：一是日本人多地少，使得地以稀为贵，二是经济的迅速发展以及城市化的要求对土地需求越来越大，三是政府的宏观调控不到位，对于价格猛涨和土地投机没有采取较好的措施。
日本地产泡沫其次表现为资产价格的增长远远高于国民生产总值。
１９８４～１９８９年间土地和股票等金融资产以高于机械和建筑物等实物资产的增势快速膨胀，纯固定资产只增长了３５％，而土地资产则增长了１．２９倍，股票资产增长了３．４ｌ倍，同时资产价格的上涨进一步刺激了消费和投机，加上宽松的政策环境，金融市场规模得到进一步扩张，股市泡沫进一步加重，股－柯价格居高不下，为了减少房地产泡沫，日本银行大幅度提高帖现率。
从１９８９年３．２５％提高到１９９０年的６％，日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单地采用了货币紧缩政策。
２日本房地产泡沫破灭的原因日本房地产泡沫经济破灭的原因是多方面的，从宏观上来看主要有以下几点：２．１金融的自由化从１９８３年起，日本金融制度调查会决定开始渐进地实现利率自由化，１９８５年实现了大额存款利率自由化。
与此同时，日本政府也逐渐放开了对金融市场其它方面的管制，大企业的资金筹措方式也开始多样化，比如发行企业债、认股权证、海外融资等。
为提高收①此课题获得“国家级大学生创新性实验项目”重点立项课题。
益，日本的银行开始将贷款目光转向了风险较高的中小企业和房地产公司。
而当时只本的银行还没有建立一套完善健全的项目评估体制以及风险监控机制，这为后来泡沫的破灭埋下了隐患。
２．２宽松货币政策与日元升值上世纪８０年代中后期以来，日本政府实行宽松的货币政策。
随着日本的贸易顺差不断增加，１９８５年９月“广场会议”后，日元兑美元由２４０日元急剧升到１５０日元。
同时，日本央行连续５次调低利率，由１９８６年１月的５％降至１９８７年２月的２．５％。
此后，由内需带动的日本经济开始好转，在个人消费方面，日本人开始大量购置房产、高级进口轿车以及赴海外旅行。
日本企业在逐步加大海外投资力度的｜司时开始不断地大量购置土地、建设厂房等，极大地刺激了内需，造成了日本经济一片繁荣的景象。
２．３由紧缩到扩张的财政政策１９８７年５月，日本政府出台了“紧急经济对策”，正式宣布扩大公共投资，包括减税ｌ万亿日元，增加７０００亿日元资金以期通过住宅金融公库等机构强化住宅金融制度等，标志着往财政政策上由紧缩转变为积极。
趋向扩张的财政政策以及宽松的货币政策的实施，拉动了日本的内需，但是流动性过剩的出现同时也推动了房地产价格以及股市价格的暴涨。
２．４政府反应滞后且政策失当８０年代初，日本提出了“向２ｌ世纪新城镇目标迈进”的计划，开始了一轮“大拆大建”房地产投资热潮。
房产政策提出了所谓“诱导性的居住水准”，这种扩张性的政策引导，促使日本的房地产投资规模的急剧扩张和地价的不断攀升，到１９９０年，日本地产的总价值约为２０万亿美元，大约是１９５５年的７５倍。
１９８７年房地产泡沫急剧膨胀时，日本政府也没有及时采取宏观调控措施来缓解房地产市场的过热现象。
３对我国房地产市场的启示当下中国经济正在进入一个新经济增长周期，房地产业已成为拉动经济增长的支柱行业。
但我们在看到房地产业对经济的积极作用时，也应该看到在目前的中国房地产市场房地产业依然存在很多问题，如房地产投资过热、部分地区土地和房价上涨过快和银行信贷规模扩大等。
日本的房地产泡沫为我们提供了有益的借鉴：３．１政府应加强对房地产市场的宏观监控和管理宏观经济形势和政策的改变，往往会引起国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境等因素的连锁反应。
政府对宏观经济形势的全方位监控，是防止房地产泡沫的首要措施。
首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的供需相适应。
其次，加强房地产二级市场的管理，防止投机者炒高楼市，房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作。
１５万方数据Ｍａｒｋｅｔ市场研究《中国商贸》ｃＨＩＮＡＢｕｓＪＮＥｓＳ＆ＴＲＡＤＥ沿海城市房地产泡沫的测度分析与对策义乌工商职业技术学院钱志芳摘要：通过对大连．青岛．宁波，福州、广州等５个沿海城市房地产的调研与敦据分析，选择４个泡沫测度指标．来评价沿海城市房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。
同时，对个别沿海城市房价平稳原因进行了分析。
关键词：沿海城市房地产泡沫测度分析中图分类号：Ｆ２７２文献标识码：Ａ文章编号：ｌ００５—５８００（２００９）ｌｏ（ｂ）一０１６一０２我国取消福利分房以来，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续地上涨，并且房地产市场呈现出较为明显的区域化特征，特别是一些沿海地区，由于国家集于经济发展扶持政策、土地资源相对宽松、自然环境生态性比高等因素，使得有些沿海城市的房地产过热，房价的不断上涨，形成房地产市场泡沫现象，从而引起了人们对沿海房地产市场的关注。
１沿海城市房地产泡沫测度平均值的分析房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的经济现象，之所以成为泡沫，就是容易破裂的意思，这种价格极易受到市场因素的冲击，导致房地产业的崩溃。
通过对大连、青岛、宁波、福州、广州等５个沿海城市房地产的调研，选择房价收入比、房地产投资增幅与ＧＤＰ增长率的比值，房屋空置率，房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比等４个泡沫测度指标，来评价沿海城市房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。
下文中所选取的４个测度值均为５个城市的平均值。
１．１房价收入比房价收入比是用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，主要用于测度居民的购房能力。
从比值上看，数值越高，居民的支付能力越低，如果比值持续上升，则说明房地产市场存在泡沫的可能性就越大。
通常的正常房价收入比值标准是：无泡沫＜６，轻微泡沫６～８，严重泡沫８～９，极度泡沫＞９。
沿海城市的房价收入比的情况：１９９８年～２００６年的房价收入比持续攀升，平均值分别为５．６３、５．７３、６．１５、６．８３、７．１５、９．７２、１０．０６、１０．１２、１１．１６。
从统计数据看，沿海城市２００３年房价比就达到了９．７２，已经出现了泡沫问题，之后连年上升，２００６年达到了１１．１６。
虽然在２００７年通过政府的宏观调控，该指标下降至１０．８８，但这依然能够说明沿海城市房地产市场中的泡沫问题是较为严重的，市场投机需求的势头比较强。
１．２房价增长率与ＧＤＰ增长率之比房价增长率与ＧＤＰ增长率之比主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对整个经济发展来说高度发展了。
发展中国家房价增长率与ＧＤＰ增长率之比以２为临界值。
对２００４～２００７年的沿海城市商品房价格增幅和地区生产总值增幅之比进行计算分析，２００４～２００７年的值分别为２．３３、２．１３、２．２９、２．０９，高于房地产泡沫可能发生的警戒值２，这预示着沿海城市的房地产业在这几年间快速的扩张，大大超过警戒值，特别是２００４、２００６年，表明沿海城市的房地产业存在着泡沫危机。
１．３住房空置率所谓商品房空置率，是指当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值，它反映了当前商品房供３．２国家相关部门应强化土地资源管理通过土地资源供应量的调整。
控制商品房价格的不合理｝：涨，根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比，控制一些城市过高的地价。
面对近来不断涌现的。
地王”，国土资源部门应对各个城市的。
地王”进行跟踪分析和彻查，对象包括２００７年和２００９年不断出现的高价地块，对这些。
地王”合同文本、规划情况、付款情况和开发进行全程检查和监管，尽量防范高价地王可能带来的市场风险。
３．３推行稳定合理的经济政策日本在泡沫初期和泡沫严重时期货币政策的失误和政策措施的剧烈反差加大了泡沫的危害。
合理的经济政策可以防止泡沫的产生，在已经发生泡沫的情况下，采取适度合理的政策以降低泡沫突然崩溃给经济带来的巨大危害是宏观经济调控的重要方面。
我国在宏观调控方面应根据实际情况，循序渐进地对经济政策进行调整，为我国的房地产业营造一个良好开放的经济环境。
３．４建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度．加强和完善宏观监测体系通过对全国房地产市场信息的及时归集，整理和分析，就市场运行蔚况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋、提供资料。
我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引ｒ大量的企业进行房地产投资，可以通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止和抑制房地产业“泡沫”。
３．５建立高效有序的住房金融市场，规范住房金融业务．防范住房贷款风险一方面，严格审查住房开发贷款发放条件，加强住房开发贷款管理。
住房开发贷款对象应为具备相应房地产开发资质和信用等级的房地产开发企业，同时针对适销对路的住宅开发项目。
另一方面，强化个人住房贷款管理。
商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续。