2013年华亿盛世广场项目营销推广总案116p
韶关盛世华庭项目整体营销策略方案(825).pptx
营销市场环境综述
✓ 价值消费时代来临
——困局促成反思，回归价值本原更易被认可； ——产品更为宜居； ——客户更为理性； ——中高端住宅的核心价值的意义； ——营销价值开始体现。
营销应对策略——产品+园林（内、外）+服务，一个都不能少
精细化开发已经是目前品牌企业及大盘项目正在走的路，对于本项目而言，“组 合拳”是形成项目核心竞争力体系关键性支撑之一，否则，单一的卖点难以长时间同 竞争对手周旋。
营销市场环境综述
✓ 市场竞争
——房地产住宅市场整体低迷，去库存压力巨大；
——房地产总体下行趋势明确； ——区域更具竞争力的住宅项目在售或在建，竞争激烈； ——大盘开发品质住宅时代到来；
营销应对策略——对未来市场困难要有充分认识
本项目区域价值目前不被认可，在激烈的市场竞争中，价格、 销售量等问题成为核心，与市场较好时不同，此时生存是第一位的 追求，利润率的追求须退后，采取较为保守的营销策略为宜。
营销应充分调动并展示项目的各项资源，实现营销与产品的互动。在注重形象与 高度的同时，项目实际价值（体系）的展示与表现是营销的核心。
2020/9/9
营销市场环境综述
✓ 市场出现分化
——各片区之间、部分片区内部直接同质化竞争，“竞”大于“合”； ——强者恒强，价格出现分化，若无突发情况，将是“涨跌互现”；
200 150 138.3
16%
20.00%
10.00%
100
4.10% -1.20%
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2008 2009 2010 2011 2012 2013
商品房销售面积（亿平方米）
华亿盛世广场营销策划思路
华亿盛世广场营销策划思路前言华亿盛世广场曾经经手一家房地产开发公司和两家经纪公司运作，在推广主题和营销手段当中都各有千秋，但为什么没有赢取市场是我们值得借鉴的。
产品定位是否恰当、推广主题是否明确、销售手段是否准确，是我们共同探讨的中心问题。
我司针对贵定区域市场的分析结合以往本司所操案例，对华亿盛世广场进行营销策划思路性建议。
华亿盛世广场整体性是不可分割的，中心广场、步行街区、商业街区融为一体是项目营销的核心思路，也是项目开发利润最大化保证。
一、项目概况华亿盛世广场位于贵定县城大小十字之间，坐拥贵定原始商业中心区，交通便利人流集中，占地平方米，总建筑面积平方米，其中商业平方米，住宅平方米，是贵定县城独一无二中心商业街区。
二、SWOT分析1、优势分析（1）地理位置优越，老城区商业中心，是贵定县城标志性商业街区（2）交通便利，人流集中（3）建筑规划设计品味时尚，人流动向组织合理2、劣势分析（1）过往开发周期过长，消费者的购买欲望淡漠，观望态度顿生（2）现场零乱，没有大型项目该有的形象展示，消费者信心丧失3、机会分析贵定县老城区唯一大型商业街区4、威胁分析（1）商业运营是否能够满铺华亿盛世广场（2）地级县消费水平是否支撑5万平方米的大型商业物业三、项目定位1、产品定位贵定县城唯一大型商业购物中心2、形象定位西班牙风情购物中心3、客户群定位主要以自营客户为主兼备投资客户为辅四、商业街区功能定位规划建议(CAD效果图)五、商业运营建议1、商业运营招商是必备的先决条件，招商团队的组建势在必行，一只优秀的招商团队不仅拥有敏锐的商业市场洞察力决断个性化招商策略，更要有强势的商家资源作为后盾，主力店进驻是项目吸引其它中小品牌的关键，并且招商团队的“狙击”能力尤为重要，因为地区项目商业招商主要还是以本地商家为主体，地区商家资源缺乏，一击命中是项目招商成败的关键。
2、商业管理是商业运营的保障，商家需要一个稳定持续的经营环境，商业管理充当商家的运营管家，排解商家经营当中的后顾之忧。
华亿商场装修工程施工组织设计
大成华亿商场施工组织设计北京广发装饰工程有限公司2014/4/9 Wednesday一、编制总说明二、施工组织设计编制原则及依据第二节工程概况第三节施工部署及组织第四节主要分部工程项目的施工方法第五节技术设计保障体系第六节对材料品质的控制措施第七节工人素质的控制策略第八节、工程质量回访及服务承诺附表：1. 拟投入的主要施工机械设备表2. 劳动力计划表3. 临时用地表三、项目管理机构配备和技术力量1、本工程项目经理简历表2、本工程项目管理机构配备情况表本工程项目管理机构配备情况辅助说明资料四、施工进度计划及确保计划实施的措施1、计划工期目标2、施工进度计划及保证措施3、工期组织保证体系及措施4、计划开、竣工日期和施工进度表五、质量、安全及文明施工保证体系1、质量保证措施2、保证文明施工管理措施3、保证安全施工措施4、环境保护管理体系及措施六、已完工程的成品保护措施七、一年保修期内维修保养计划一、编制总说明我公司完全接受大成华亿商场招标要求之规定。
进场前做好施工前的准备工作，并协助业主进一步完善优化设计。
我们一定发挥本公司管理优势，配置足够的施工机械、设备、材料与劳动力，严格按照工程质量管理体系进行管理，确保本工程优质如期竣工。
本施工组织设计从人力、物力、空间等诸要素着手，在组织劳动力、专业协调、空间布置、材料供应和时间安排等方面，进行科学合理地部署，从而达到设计上精益求精，在时间上能保证速度快，工期短。
在质量上巧夺天工，精度高。
在经济上达到合理开支，降低成本。
从而为本工程的目标“全优样板”奠定科学依据。
二、施工组织设计第一节、编制原则及依据一、编制依据1. 室内装修改造工程规范及大成华亿商场装修改造工程招标文件要求。
2. 大成华亿商场设计的装修改造施工方案图及相关要求。
3. 勘察现场所了解的具体情况。
4. 《中华人民共和国建筑法》、《建筑装修改造行业标准》以及其他有关法律、法规5. 国家现行的建筑装修改造工程施工及验收规范，河北省现行有关规定。
盛世广场SWOT分析教学教材
盛世广场项目SWOT分析前言本部分报告将在市场调查研究结论的基础上，对项目自身的优劣势进行分析，挖掘其市场机会、预测其市场威胁，并结合开发商的实力与市场现状，提炼出项目的最佳开发战略，依此作出最为准确的定位。
第一部分项目地块概况一、项目地块的基本状况1、位于南二环立交东北角，西安城市副中心区域，二环线被喻为西安经济金腰带，区位价值极具优势。
2、项目占地27亩，总建筑面积12万平方米，是西安市目前较大的商业开发地块3、地势平坦，地形呈L型，立面较好。
4、改建前为太白建材市场，建筑结构较差，摊铺杂陈无序，经营模式落后，市场整体经营不理想。
二、项目地块的交通状况1、道路网络四通八达，呈网状立体分布，对外可达全国，对内连接市区各区域。
2、公共交通现状：公交网络发达，市内多路公交车途经项目地块，形成方便的交通环境。
3、交通条件预测：南二环立交正在建设，建成后的南二环立交共三层，无论车辆从哪个方向行驶都可直达本项目地块，极大地缓解了西安的交通压力。
三、项目地块的环境状况1、现实环境尚不理想南二环立交正在建设，项目西边原北方乐园正在改造，东北边城中村建筑状况较差，项目周边购物氛围欠缺，地块整体环境现状不够理想。
2、未来环境极为优越南二环立交建成、太白路完成改造将为本项目提供强大的交通支持，立交下近700停车位为项目提供强大公共配套；项目西边原北方乐园正在改造，约200亩的北方乐园将建成以住宅为主的居住小区，加上本项目约5万平方米的住宅面积，可为本项目带来较大的消费势能；随着城市化运动的推进和城市化率的提高，项目东北角的城中村有可能成为西安政府下一步旧城改造的目标，届时将为本项目带来强大的消费人群。
四、项目地块的周边配套项目地处西安经济金腰带——南二环上，周边城市配套设施成熟。
酒店、银行、中小型餐馆、休闲娱乐设施等较完善，构成了项目得天独厚的优势。
五、项目地块的周边楼盘在售写字楼项目老三界，在售商品房楼盘有紫竹金岸（总建筑面积18300平方米，1至4层为商业裙楼，5至20层为商务写字楼）、规划中住宅项目有原北方乐园（占地约200亩）。
某广场营销总案.pptx
陆家嘴的、徐家汇的宾馆、出 租公寓均以美金计价
改造无可置疑。
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凯旋新世界广场是什么？
• 国际精英云集、高知本人群汇之地 • 具国际优秀人居标准、洋溢国际品位的花园社区 • 以环境聚合人群，以环境促进交流的财智发展型社
区 • 拥有强大国际资讯平台 • 具国际星级酒店式商务旅居服务的效率型社区
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找人
目标市场特点
一、主要分布在天河特别是天河北，其次是东 山和各地区县市，再次港客和投资客。
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目标市场特点
二、主要阶层并非塔尖顶部，而是介于顶部和中部 白领之间的金领及小私营业主，处在职业生涯 发展期和上升期，经济前景和支付能力看好。
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第三篇
我们怎么卖？
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问题如何解决？
战略最终效果必然来自于战术的行动， 战略决定成功的性质，战术决定成功的概率。
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战术层面我们要解决的问题
一、如何寻找目标市场群？什么时候寻找？ 二、怎样开市？什么时候开市？ 三、用什么手段做势？什么时候开始做势？ 四、选用哪些卖点组合与活动？如何推动
即：
L8区酒店式国际公寓——L4区花园
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开市手法
• 年初率先登场，吸引视线，抢夺头筹
• 市场攻势—风暴登陆—积势喷井— 风暴延续—热点炒作 —风暴再起
•
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• 3月中开始炒作宣传，五一前将项目品牌知名度 宣传到位，与天河公园、后天河北、海珠南及海 珠滨江板块抗衡，利用五一进行展销宣传，提升 项目认可度，并于六月中首度开盘。
2013年天津联通整体推广策略规划演讲稿---盛世至尊
2013年天津联通整体推广策略规划北京盛世至尊投资有限公司2013年5月第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分公司简介品牌推广方案3G业务营销推广方案光纤宽带业务营销推广方案媒介资源规划方案第六部分服务报价与项目人员构成详见公司介绍手册第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分公司简介品牌推广方案3G业务营销推广方案光纤宽带业务营销推广方案媒介资源规划方案第六部分服务报价与项目人员构成☐市场分析☐主题与传播☐推广策略2013年第一季度，三大运营商基本数据对比中国移动中国联通中国电信总收入1347亿元706亿778.18亿总收入同比增长率 5.7% 15.36% 14.6% 净利润278.799亿元19亿46.96亿净利润同比增长率0.3% 88.58% 10% 3G用户总数 1.14亿8781万7807万3G用户总增长量2644万1136万741万市场分析10%70%20%天津宽带市场占有比长城宽带天津联通 其它统计显示：截止2013年第一季度，天津市固定电话为356万户， 移动电话用户数 1353.5万户 ，宽带接入用户数 209.2万户50%40%10%天津移动电话用户市场份额 天津移动 天津联通 天津电信如图所示：在移动产品上，天津移动是联通最大的竞争对手。
而在所占份额中，联通的3G 用户数约占17%，2G 用户数约占22%。
在宽带产品上，由于用户选择权的增加，联通宽带的市场份额由之前的90%下滑到如今的70%，社区宽带挤占了大部分的用户。
市场分析——天津3G进入爆发时期，但黄金时段即将结束，4G已经在路上。
在没有正式商用以前，任何4G营销都是作秀，3G才是主流。
3G市场容量依然巨大，只需挖掘对手5%的客户即可引起质的变化 产创的数据流量及数据增值业务将成为新的经济增长点宽带由选择引起的市场变动，也必由选择反抢市场盛世观点天津联通2013~2014年整体发展规划争夺3G 用户转化2G 用户反抢宽带市场创新互联网增值业务根据营销节点的规划，以存费送费，存费送机的主要营销模式，针对不同档的消费人群推荐以iPhone5、小米、千元智能机等多差别的机型，在全市推广普及联通3G。
广西南宁盛世广场策划简案(细案)
市场篇——知已知彼，百战不殆《孙子·谋攻》福州弘毅广告有限公司PAGE1一、市场大环境——宏观政策利好频出1、中国——东盟博览会（CAFTA）正式落户南宁，南宁成为其永久会址；2、《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）签定：随着CEPA的落实，由于地缘关系紧密，两广与香港在各层面的合作将呈现新的局面；3、南宁以核心城市已积极加入“9＋2”泛珠三角经济圈；4、南宁不仅享受国家给予的沿海、沿边地区对外开放优惠政策，而且还能享受西部省区和少数民族自治区的特殊政策。
综述：南宁，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是西南出海的通道城市，是粤港澳经济圈、西南经济圈、东盟自由贸易区的中转站和枢纽城市，它作为广西政治、经济、文化、金融、信息中心，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市，正在迈向国际化大都市。
在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际，南宁具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点，而这一切对于这个城市的房地产业，勿庸置疑，有着强大的拉动作用。
福州弘毅广告有限公司PAGE2二、南宁房地产概况（一）市场板块分析1、新城板块新城开发板块包括南宁新城区开发所带动起的房地产区域市场。
其包括南宁城市东部的琅东、清秀山、凤仙葫开发区。
新城板块是南宁市“136”工程之后涌现出来的新兴板块。
目前这一板块是南宁房地产品质最好、价格最高的区域。
具体可分为：（1）南湖——琅东板块，新市区开发龙头板块，房价居于市场的最高端，普遍档次定位较高，同时商务概念也是该片区物业的一个集中特点；（2）凤岭——清秀山板块：大盘板块重镇。
为南宁的CLD，自然资源优越，是众多大盘的云集之地；（3）仙葫岛板块，纯别墅区集结地。
距市较远，以休闲、度假为主要的定位方向。
2、旧城板块旧城板块为南宁原有城区项目。
具有较大的商业价值，集中了众多大型商业物业。
随着政府的“136”旧城改造工程的展开，其重要性日益突显。
2013年房地产策划营销方案_销售推广策略.pptxppt
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Part 2.1
年度销售目标
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年可售货量总盘点 2013 2013年可售货量总盘点
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竞品推售及余量情况
新城游活城位于地铁上盖，采用 TOD模式综合体，打造METRO交通体系、SHOPPING商 业体系、APARTMENT高尚住宅体系、SOHO商务体系等四大生活体系
新城游活城
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嘉定区域办公市场在上海的占比情况
在上海整体市场供求平衡的大势下，嘉定区域办公供应对上海的占比远高于其成交占 比，成为主要供应的区域。
2013年2月数据截至至25日
� 2012年至今嘉定办公市场供应占上海整体供应的28.9%，而成交占比为15.2%，成为上海办公 存量的主要来源区域。
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竞品与本案对比分析小结
� 竞品多为品牌开发商，颇具规模，距离轨交较近，拥有商业配套，相对本案而言 具有一定的整体综合优势。 � 竞品产品面积段多为50平左右的户型，总价控制在50-70万左右，且为LOFT， 实用面积较大，性价比高。本案为平层产品，成为难以打动客户的重要抗性。 � 目前和所有竞品一样，本案的客群都是主打刚需自住客群。竞品所剩 1000多套 余量按目前去化速度需要8-11个月才能完全消化，未来客户争夺战将非常激烈。 � 相对其它竞品而言，项目的主要优势在于单价低、燃气入户，且背靠 3000家一 期商户，具备一定的人气和租赁客群，在开拓投资客方面具备一定的支撑。
年华府项目整合营销策划设计实施总结的方案
2021年华府工程整合营销筹划方案目引言第一局部根本描述工程SWOT分析录市场解构目标市场定位与分析第二局部客户分析目标市场定位与分析目标消费群购置心理及行为分析第三局部筹划思路产品规划卖点梳理产品策略第四局部价格策略价格结构价格策略版权所有请勿擅用12021年华府工程整合营销筹划方案价格预期第五局部营销通路营销展示中心接待中心VIP营销第六局部营销推广推广策略及遵循原那么案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录版权所有请勿擅用22021年华府工程整合营销筹划方案引言对于华府工程的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次?华府工程营销策略总体思路方案?也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略开展体系及战略性开展平台，实现工程高中低多种推广平台的1 / 66立体推广体系？一个工程的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本工程的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将“用心、品位、感动六安〞作为华府工程的开发理念。
用心〞是企业行为的准那么，也是立足业界、长远开展的根本；感动六安〞是开发理念的核心，指对人性的关注，表达在建筑设““计、功能配套等方面对人需求的关心；品位〞指产品质量方针和品质保障。
“版权所有请勿擅用32021年华府工程整合营销筹划方案筹划目的1．树立产品品牌，表达华府工程的三个价值：中心区——六安政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——华府工程及工程区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份表达——个人、家庭在精神层面的成功感受。
华越广场营销策划方案
抗风险能力相对较低 管理力度与执行力可能有所下降
备注： 对于经营模式的考核与评估主要因素有：
1.经营成本
2. 品牌知名度对消费者的影响
3. 抗风险能力
据以上综合分析，从成本、风险以及对消费者的信心等优劣势的平衡来分析，3号模式优点多，
缺点少，同时对开发商来说较为有利，3号模式为最佳的经营模式。
去化利器：一二手联动
经营模式建议
序号
经营模式
优势
劣势
1号模式
管理公司自行经营
2号模式
委托酒店管理公司
成本较低 灵活性较大
专业经营管理 品牌知名度高 能很好提高投资者信心
缺乏酒店管理经验 没有品牌优势，抗风险能力很低 投资者信心不足
成本过高 酒店管理公司对项目要求苛刻
3号模式
挂牌酒店自行经营
品牌知名度高 有相应的管理经验和人才技术 投资者对其有信心 灵活性较高，成本相对较低
清远公寓产品更加需要广佛二手中介打开市场。
信息覆盖
周围的竞争个案对我们的冲击较大，有相当一部分竞争楼盘的产品比较成熟，目标购房群体又很相近；在 这种不利的情况下我们会运用我们独特的整体包装策略，对产品进行整合，做到拉升整体售价。
活动设想：以一元微信事件营销活动达成楼盘信息覆盖效果 1．如何冲出重围，一枝独秀 今年房地产竞争进入酷烈阶段，其特点是楼盘的“同质化”十分严重，即：同样地段（有的竞争双方仅一 路之隔），同样档次（其规模与内部配置相近），同样规划（环境规划无突出差别），同样价格（价格不能 形成极具优势的差异）。如何在众多竞争对手中脱颖而出，成为发展商和广告公司共同的课题。其解决方式 有二：一在物业本身创造与众不同的特点，可与竞争对手明显区别；二在外包装上为物业塑造鲜明的形象， 以增强记忆度，与竞争对手相区别。 2．活动宣传效果更佳 综合目前广清楼市的推盘手法与现状来看，由于这两年楼市的异常火爆，使得房产类信息亦大幅增长。各 广告公司也是竭尽全力将房地产类广告制作得美伦美奂，但因信息过多，受众的注意力分散，硬性广告的效 果往往不如一些可使受众直接参与的活动效果更好，因为活动会使人们更为自然和主动的接受信息。 3．确定令人关注的活动主题 举办活动不难，各开发商和销售公司也在积极开展这方面的工作。但问题是如何确立活动主题，使得这个 活动能达到自我宣传而受人关注，自我炒作而不惹反感的目的。这里，关键在于活动主题应该是人们关注的 热点话题，而这个热点话题又能与物业自然结合为一体，使人们在不自觉中接受产品信息。 4．更高一筹的活动主题 比较而言，主要是物业与热点的巧妙而紧密的结合，同时实施不露痕迹的炒作，并且可通过炒作将发展商 的网络创新营销意识、对打造精品物业的使命感等宣传重点自然而然地传播给受众。 另外，活动自始至终有目的地围绕着物业自身进行，决不游离于产品之外浪费精力。
华辰广场营销策划全案
华辰广场营销策划全案目录0.摘要1. 项目市场定位1.1 项目分析1.1.1 项目SWOT分析1.1.2 要紧计策分析1.2 市场定位细分1.2.1 目标客户定位1.2.2 经营市场定位1.3 形象定位2. 招商、销售推广策划2.1 营销总体思路与打算安排2.1.1 总体思路2.1.2 打算安排2.2 市场推广2.2.1 形象包装2.2.2 推广策划2.2.3 广告推广安排2.2.4 促销活动安排2.2.5 推广费用预算3. 价格制定3.1 招商价格3.1.1 定价原则3.1.2 招商价格建议3.1.3 招商价格策略3.2 销售价格3.2.1 定价的原则与依据3.2.2 定价系数3.3 价格策略3.3.1 低开高走策略3.3.2 过程定价策略3.3.3 调价策略3.3.4 付款方式的设定3.4 招商、销售功能划分4. 招商、销售策略4.1 入市时机和销售前提条件、预备工作4.2 招商、销售进度安排4.3 分期运作措施4.4 招商、销售治理、操纵与调整4.5 招商、销售过程操纵调整5. 成效评估与方案调整6. 可连续进展阅读提示：本次报告为华辰广场营销策划全案，内容浩大繁多，整体结构分明。
为达到更好的阅读成效，方便工作人员更容易全面明白得本次全案报告，因此在每一时期，以特定符号划为以下不同层次：●————————————————————————第一层结构○————————————————————————第二层结构★————————————————————————第三层结构※————————————————————————第四层结构0.摘要本报告要紧解决以下三个方面的问题：一是项目营销运作的系统性思路；二是市场推广与销售策略；三是招商、销售打算。
一、项目营销运作的系统性思路，要紧从以下几个方面去展开：●项目市场定位→项目分析与计策→客户定位→市场定位→形象定位●招商、销售推广策划→总体思路与打算安排→市场推广→形象包装→推广策划→推广安排→费用预算●价格制定→招商价格→租价策略→销售价格→售价策略→付款方式→功能划分●招商、销售策略→入市时机、前提条件、预备工作→进度安排→分期运作措施●治理、操纵与调整→现场治理→过程操纵→成效评估、方案调整●可连续进展→商场经营治理的介入与衔接二、市场推广与销售策略：项目的市场推广，要紧针对两个目标客户群体，即经营商户与置业投资者。
【VIP专享】2013年全年营销策划
楼盘地址
城南新区核心区域赣江沿岸
吉安市迎宾大道 6 号
沿江路柴油机厂旁
吉州大道与韶山西路交汇处
吉州大道与长岗北路交汇处
吉州大道与石阳路交汇处
吉州区长塘镇镇政府西侧
吉州大道 30 号
井冈山北大道 3 号
阳明西路与吉州大道交汇
吉州大道中段 66 号
吉州区吉州大道 56 号
吉州大道
井冈山大道
青原区科教路西侧
5800
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5000
备注：买得起建材品牌的客户，已经交房和 2012 年交房的户数预计有 6000 套，只要抓住 1000 套这样的业主，每
6.培养学生观察、思考、对比及分析综合的能力。过程与方法1.通过观察蚯蚓教的学实难验点，线培形养动观物察和能环力节和动实物验的能主力要；特2征.通。过教对学观方察法到与的教现学象手分段析观与察讨法论、，实对验线法形、动分物组和讨环论节法动教特学征准的备概多括媒，体继课续件培、养活分蚯析蚓、、归硬纳纸、板综、合平的面思玻维璃能、力镊。子情、感烧态杯度、价水值教观1和.通过学理解的蛔1虫.过观适1、察于程3观阅 六蛔寄.内列察读 、虫生出蚯材 让标容生3根常蚓料 学本教活.了 据见身： 生，师的2、解 问的体巩鸟 总看活形作 用蛔 题线的固类 结雌动态业 手虫 自形练与 本雄学、三： 摸对 学动状习人 节蛔生结4、、收 一人 后物和同类 课虫活构请一蚯集 摸体 回并颜步关 重的动、学、蚓鸟 蚯的 答归色学系 点形教生生让在类 蚓危 问纳。习从 并状学理列学平的害 题线蚯四线人 归、意特出四生面体以形蚓、形类 纳大图点常、五观玻存 表及动的鸟请动文 本小引以见引、察璃现 ，预物身类 3学物明 节有言及的、导巩蚯上状 是防的体之生和历 课什根蚯环怎学固蚓和， 干感主是所列环史 学么据蚓节二样生练引牛鸟 燥染要否以举节揭 到不上适动、区回习导皮类 还的特分分蚯动晓 的同节于物让分答。学纸减 是方征节布蚓物起 一，课穴并学蚯课生上少 湿法。?广的教， 些体所居归在生蚓前回运的 润；4泛益学鸟色生纳.靠物完的问答动原 的4蛔，处目类 习和活环.近在成前题蚯的因 ？了虫以。标就 生体的节身其实端并蚓快及 触解寄上知同 物表内特动体结验和总利的慢我 摸蚯生适识人 学有容点物前构并后结用生一国 蚯蚓在于与类 的什，的端中思端线问活样的 蚓人飞技有 基么引进主的的考?形题环吗十 体生行能着 本特出要几变以动，境？大 节活的1密 方征本“特节化下物.让并为珍 近习会形理切 法。课生征有以问的小学引什稀 腹性态解的 。2课物。什游题主.结生出么鸟 面和起结蛔关观题体么戏：要利明蚯？类 处适哪构虫系察：的特的特用确蚓等 ，于些特适。蛔章形殊形征板，这资 是穴疾点于可虫我态结式。书生种料 光居病是寄的们结构，五小物典， 滑生？重生鸟内学构，学、结的型以 还活5要生类部习与.其习巩鸟结的爱 是如原活生结了功颜消固类构线鸟 粗形何因的存构腔能色化练适特形护 糙态预之结的，肠相是系习于点动鸟 ？、防一构现你动适否统。飞都物为结蛔。和状认物应与的行是。主构虫课生却为和”其结的与题、病本理不蛔扁的他构特环以生？8特乐虫形观部特8征境小理三页点观的动位点梳相组等、这；，哪物教相，理适为方引些2鸟，育同师.知应单面导鸟掌类结了；？生识的位学你握日构解2互.。办特生认线益特了通动手征观识形减点它过，抄；察吗动少是们理生报5蛔？物，与的解.参一了虫它和有寄主蛔与份解结们环些生要虫其。蚯构都节已生特对中爱蚓。会动经活征人培鸟与飞物灭相。类养护人吗的绝适这造兴鸟类？主或应节成趣的为要濒的课情关什特临？就危感系么征灭来害教；？；绝学，育，习使。我比学们它生可们理以更解做高养些等成什的良么两好。类卫动生物习。惯根的据重学要生意回义答；的3.情通况过，了给解出蚯课蚓课与题人。类回的答关：系线，形进动行物生和命环科节学动价环值节观动的物教一育、。根教据学蛔重虫点病1.引蛔出虫蛔适虫于这寄种生典生型活的线结形构动和物生。理二特、点设；置2.问蚯题蚓让的学生生活思习考性预和习适。于穴居生活的形态、结构、生理等方面的特征；3.线形动物和环节动物的主要特征。
华亿策划案
华亿国际营销策划案组员：王惠叶璐璐何晓赵珊钱佩华黄露露专业: 市场营销101前言近10年来，随着经济全球化的不断发展，在中国各大城市中，涌现出了越来越多的百货商场；这些商场以其直观的营销方式和多样化的产品在服务业中逐渐占据重要的地位，也被越来越多的人所接受。
同时，随着国内、国际大型商业企业的不断进入，行业竞争也不断加剧。
在愈演愈烈的竞争当中，不同的商场都在以其各自的方式应对新的机遇和挑战。
我国的许多综合性商场，在其管理经营时对行业发展的情况并没有深入了解，并没有看到行业发展的弊端；只是一味的利益至上，忽略了许多至关重要的因素，同时失去了发展的机会，一直在原地打转。
认清现实，这对我国百货商场的营销方面的发展有着重要的意义。
随着市场的变化、人们消费需求的改变、行业自身变化、经营管理模式的改变，商场若想要谋求发展，在竞争中处于不败之地，就要尽快找到正确、合理的出路，商场应该怎样营销？就成为我们必须要解决的重大问题。
XX华亿集团成立于2000年10月，注册资本金1亿元人民币，坐落在XX市鸠兹广场、XX路步行街的核心地带。
集团公司从一座商场起步，发展形成了“以商业为基础、以置业为支撑、以文化为助动”，互相支撑、共同发展的三大产业。
成立十年来，华亿始终保持着健康快速的发展势头，规模不断扩X、实力日益增强，形成了较强核心竞争力和品牌知名度。
先后被省市政府评为“XX市重点纳税大户”、“XX市政府重点扶持单位”、“XX市诚信文明企业”、XX省政府重点培育的“十大商贸流通企业”、“XX省十大商业名牌企业”、XX省“优秀非公有制企业”、“XX省质量奖”以及商务部“万村千乡”市场工程优秀试点企业等多项荣誉称号。
2010年末，集团公司销售总额已达到21亿元，资产总额达33亿元，净资产15亿元，资产负债率为54.5%，提供就业岗位4500个，各项指标全面进入全省民营企业20强之内。
本着“巩固基础，积极拓展”的原则，经营网络已从XX、XX等省内核心城市，进一步延伸至周边县城和中心城镇，经营状况整体呈现良性、稳健的发展态势,各项工作取得了全面进步。
某广场营销推广案
圣和圣广场营销推广案（PP稿）市场综述（一）商业市场商业市场持续繁荣，社会消费品零售总额持续上升城市居民家庭人均消费性支出（衣着）商铺租售行情在99年开始出现反弹后，呈稳步上扬的态势商铺的投资价值比重加大特点陈述：在经历了2002年一季度的阶段性调整后，上海的社会消费品零售总额又 呈现持续走高的态势，2002年12月份社会消费品零售总额达到184.94亿 元，同比增长了13%，商业的不断繁荣已呈现出较为明显的趋势 商铺租售行情在99年开始出现反弹后呈稳步上扬的态势，这也从一个侧商铺购买动机统计55%35%10%投资经营转卖城市居民家庭人均消费性支出（衣着）10020030040050060070080年85年90年00年01年面证明了上海商业市场的繁荣趋势----------------------------------------（市场走势）---------------------------------------------商业进入形态多元化与力量重组的战国时代，传统的百货业的一枝独秀已成为历史，新兴商业的出现伴随着市场份额的重新划分场、社区配套，餐饮等也各有其需要商业进入品牌竞争时代，其竞争不仅在于产品本身更涉及达到商业区位，如七浦路、襄阳路等积累的“口碑”效应，很大程度上确立了其在上海众多专业服饰市场中领先的位置，当然这种口碑效应还需要更多附加值支撑以保证其在日益发展的市场中继续领先规模效应与错位经营，规模效应是指同等级、同类型的商场聚集在一起产生的商业聚集效应。
错位经营是指同类型的商业聚集在一起时，各商场采取不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到最大，这一点对于本案有较为现实的意义，就我司看如本案能在“服饰”这一领域有所拓展，以区别于七浦路原单一的服装定位，将有助于项目的推广----------------------------------------（商业模式）---------------------------------------------商业位置的好坏与出租面积占总经营面积呈正向关系，一些较好的商业位置租金较高的，出租比例也较高，而租金水平一般的商业位置，出租比例相对较低，这与商铺以经营赢利为最终目的是有密切关系的商业位置的需求分化明显，各取所需，对品牌敏感性不太强的商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额；以批发经营为主的经营者往往愿意选择专业类市场，通过其积聚效应更多的接触其目标客户；品牌经营者则更愿意选择一些商业附加值较高的地段以获取品牌收益；其他行业如卖------------------------------------------（商业位置）-------------------------------------------大量卖场及批发市场的出现使居民传统休闲消费和日常消费呈现出第三极态势，即规模化与低成本效应使其成为传统商业区域的有力挑战者旧城改造拆迁将使原有商业消失，商业流寻找新经营地，这又给商业拓展带来了新的机遇------------------------------------------（市场机会）------------------------------------------商铺的投资价值日益体现，以统计数据看，目前购买商铺的投资比重已超过50%，虽然一些政策的出台在一定程度上抑制了商铺的投资，良好的商业发展态势决定了商铺的投资价值------------------------------------------（投资价值）-------------------------------------------专案小结：上海商业市场的持续繁荣，个人消费能力的增长是预示着本案的商用物业有着较好的前景七浦路商业街是占据相当市场份额的商业集合，在多元化的市场中具有一定的地位，它的成长性是已得到了体现，作为本案而言，依托七浦路市场，并强调其同比区域内其他商业位置的优越性将有助于项目去化错位经营，在服、饰的行业延展线上有选择的做一些错位经营专场导入， 可增加客户的选择面（目前七浦路铺位以服装批发为主），同时也能解决 部分非主体商业空间去化问题，当然最重要是可以更多吸引市场“眼球”。
盛世中华项目营销策划doc21
盛世中华项目营销策划doc21一、2004-2005年成都别墅市场研究1、成都别墅市场的开发现状分析2、别墅市场的价格状况分析3、高档住宅消费群体分析二、项目分析1、项目市场环境分析2、项目产品定位分析3、项目的优劣势分析4、项目的规划营销建议三、项目的目标客户分析1、目标客户特征描述2、目标客户职业特征列举3、目标客户置业类型特征4、目标客户购房动机四、项目的产品概念提炼1、项目的产品概念提炼2、四合别院的精神附加值3、四合别院的产品价值五、项目核心理念设计1、现时已有的开发理念2、进展理念建议3、核心理念轨迹4、核心理念主张六、项目广告定位及广告核心主张1、项目广告定位2、广告核心主张3、总体推广思路七、营销推广策略1、产品营销2、文化营销3、体验营销八、营销推广节奏1、时间节点2、推广节奏3、推广策略九、项目的销售策略建议一、2004-2005年成都别墅市场研究1、成都别墅市场的开发现状分析A、成都别墅市场的开发热潮已全面兴起从城区别墅、近郊别墅到远郊别墅，别墅的市场全面开发，高档产品开发的新一轮从2003年开始大规模开发悄然兴起，整个市场的供应量在2004年骤增。
B、别墅市场的开发要紧集中在五大板块，近20个别墅项目，其中城南板块的开发量最大。
整个市场总体形成城南附中心板块、城南牧马山板块、城西高新西区板块、城东龙泉板块与三环路内城市别墅五大板块。
城南副中心板块典型项目：三利宅院1-2期、翠拥天地2期TOWNHOUSE、新希望锦官秀城TOWNHOUSE、麓山国际社区等五个项目。
城南牧马山板块典型项目：维也纳森林别墅2期、牧马山国际高尔夫山庄、牧歌华府、半山卫城等四个项目。
城西高新西区板块典型项目：普罗旺斯、迎宾大道1号、学林雅苑、中海国际社区别墅。
城东龙泉板块典型项目：天泉聚龙宏宇。
玉龙山庄国一奥乡盛世中华、天鹅堡、千与别墅项目。
三环路内城市别墅版块;典型项目：金林半岛、东湖花园、流水山庄、康郡、锦官丽城等C、2004年在开发项目总体价格呈现上升态势，且开发项目销售状况均较好，金林半岛复式别墅从7000元/m2上涨至9000元/m2，联体、独栋别墅从15000元/m2上涨至20000元/m2，龙泉板块别墅从2000元/m2以内上升至近4000元/m2。
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华亿·盛世广场营销推广总案目录前沿 (1)城市篇 (2)一、地理位置 (3)二、行政区域 (3)三、交通状况 (3)四、城市规划 (4)五、人口状况 (5)六、经济状况 (5)七、未来发展 (6)八、总结分析 (7)市场篇 (8)一、房地产市场 (9)二、土地情况 (9)1、土地出让明细 (10)1.12010年出让土地明细 (10)1.22011年土地出让明细 (11)1.32012年土地出让明细 (12)2、土地量统计 (16)3、土地出让区域 (17)4、土地出让用途 (18)5、城区出让两块土地分析 (19)6、小结分析 (20)三、住宅房地产 (21)1、个案展示 (22)1.1泓源国际城 (22)1.2巴赛罗纳 (23)1.3盛世黔城 (24)1.4金都时代广场 (25)2、项目分析 (26)2.1市场在售基本情况 (26)2.2个案分析 (26)2.3住宅体量分析 (29)2.4住宅价格分析 (29)2.5住宅去化量分析 (29)2.6小结分析 (30)四、商业发展 (31)1、商业发展不集中，业态分布混乱 (31)2、商圈分布 (32)3、商圈等级 (33)4、商业房地产 (34)5、商圈分析 (34)1、行政中心 (34)1.2、行政中心业态 (34)1.3、街道租金水平 (35)1.4、商圈总结 (35)2、大十字商圈 (36)2.1、大十字商圈业态 (36)2.2、街道租金水平 (37)2.3、商圈总结 (37)3、小十字商圈 (37)3.1小十字商圈业态 (38)3.2街道租金水平 (38)3.3、商圈总结 (38)4、小结分析 (39)五、房地产政策 (40)1.小结分析 (41)六、总结分析 (42)项目篇 (43)一、项目介绍 (44)1.项目位置 (45)2.交通状况 (45)3.周边情况 (45)4.项目经济指标 (46)5.建筑形态 (47)6。
项目销售情况 (47)7.项目特点 (47)8.项目问题 (49)8.项目难点 (50)10.解决办法 (51)定位篇 (52)一、项目swot分析 (53)（一）SWOT--S (53)1.1政府规划优势 (53)1.2交通优势 (53)1.3地块开发 (53)1.4区域配套 (53)1.5项目规模 (53)1.6产品优势 (53)（二）SWOT—W (53)2.1企业认知度不高 (53)2.2区域商圈 (53)2.3项目商业形象 (54)2.4项目形象展示 (54)（三）SWOT—O (54)3.1项目唯一性 (54)3.2区域市场 (54)3.3商业潜力 (54)4.1区域影响 (55)4.2区域竞争 (55)4.3商业发展 (55)4.4一期影响 (55)4.5政府政策 (55)二、前期问题梳理 (56)三、应对措施 (56)1、形象问题 (56)2、商业形象问题 (57)3、前期负面影响 (59)4、市场问题 (59)5、推广问题 (60)6、小结分析 (60)四、营销必要条件 (61)五、卖点梳理 (62)六、项目定位 (63)1、总体定位 (63)2、功能定位 (63)3、档次定位 (64)4、业态定位 (65)5、客户定位 (66)营销篇 (70)一、营销遵循原则 (71)二、导向性原则 (71)三、营销思路 (72)四、营销方向 (72)1、商业营销方向 (72)2、住宅营销方向 (73)五、商业营销策略 (73)1、商业营销思路 (73)2、商业营销轴线 (78)3、营销说明 (79)4、营销周期 (79)六、住宅营销策略 (81)1、住宅营销思路 (81)2、住宅营销轴线 (81)3、住宅营销策略 (83)4、营销周期 (86)5、营销阶段及划分 (87)6、营销条件说明 (88)7、营销价格分析 (89)推广篇 (93)二、推广轴线 (97)三、推广计划 (99)1、第一阶段商业推广策略 (99)2、第二阶段住宅推广策略 (102)3、推广媒体组合 (103)4、推广渠道 (106)5、推广费用核算 (107)6、推广费用明细 (108)四、媒体投放安排 (109)五、计划安排 (110)附件一：年度目标说明 (111)前言首先感谢华亿公司各位领导有时间详细阅读此次我司提出的营销方案华亿·盛世广场作为贵定大型的商业项目，我司入场团队对贵定市场进行专业性市场调查，因为每个项目的业态、规划都必须结合其所在地区的现状，所以必须要深入市场中，了解市场，针对区域市场进行细致摸底，从而对项目进行全面改造、全新定位。
而能更好的对本项目进行准确的业态定位。
摸清楚市场供求关系，为项目持续性销售打下良好基础。
本次项目整体营销总案主要针对项目二期中庭广场商业物业与项目北区物业提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺开展。
城市篇一、地理位置贵定县地理位置优越，具有连接周边重要城市的经济动脉。
贵定县位于云贵高原东部、贵州省中部贵定县东邻麻江县，东北与福毗连，东南连都匀，南与平塘接壤，西南紧靠惠水县，西北与龙里县相挨，北面与开阳县隔河相望。
距省会贵阳市60公里，龙洞堡机场50公里，州府都匀市70公里，凯里市90公里。
二、行政区域贵定属于贵州一大县，拥有8镇12乡。
贵定属黔南布依族苗族自治州，总国土面积1631平方公里，贵定县辖8个镇、12个乡：城关镇、德新镇、新巴镇、盘江镇、沿山镇、旧治镇、昌明镇、云雾镇、新铺乡、洛北河乡、马场河乡、定东乡、定南乡、巩固乡、都六乡、岩下乡、猴场堡乡、抱管乡、铁厂乡、窑上乡。
三、交通情况贵定内外交通发达，已实现村村通公路。
“五铁两高一航空”（五铁即：湘黔、株六、黔桂、贵广、沪昆等五条铁路，“两高”即贵新高等级公路和厦蓉高速公路，一航空即龙洞堡机场）的便捷交通网络，既是黔中经济区的重要节点城市，更是连接南昆经济带、成渝经济带、“泛长三角”、“泛珠三角”经济合作区、中国—东盟自由贸易区的重要交通枢纽。
在贵定县内借助穿县高速，从贵定县城出发到其乡镇都是道路相通，交通极为便捷，通达性强。
四、城市规划以县城为中心、昌明为次中心的两大经济板块。
形成南北互通、互动、互补、互促的“一体两翼”发展格局，不断提高产业承载能力。
以“一圈·两级·四点”(“一圈”即90公里环形经济圈，“两级”即县城、昌明为南北两级，“三区”即昌明、盘江、城关北部三个工业聚集区，“四点”即云雾、沿山、盘江、新巴4镇)为主体，在县域内形成各具特色、功能完善、环境优美、经济发展，城乡一体化发展的城镇体系。
五、人口状况贵定人口近年在逐步增长，这对房地产发展是至关重要的。
贵定属黔南布依族苗族自治州，辖8镇12乡，95个行政口的51%。
六、经济状况贵定县经济发展迅速，经济发展强劲。
贵定县是首批内陆对外开放县，交通区位优势突出，是商品集散的理想之地，是省内外客商投资的首选地之一。
截止到2012年，贵定全县生产总值达到36.7亿元，年增长16.26%，财政总收入4.8亿元，年增长19.1%，全县固定资产投资预计42.5亿元，年均增长51.75%，销售品零售7.54亿元，年均增长22.35%。
农民人均收入4768元，年均增长19.05%。
招商引资到位资金46.86亿元，年均增长40.74%。
贵定县计划到2015年，全县GDP达到135亿元以上，年均增长31.15%；财政总收入达到13亿元，年均增长22.05%；规模工业增加值年均增长55.4%；培育年产值超30亿元的企业2个以上，10至30亿元的企业5个以上，1至10亿元的企业15个以上。
七、未来发展城区未来发展方向明确，城区发展迅速。
到2015年贵定县城建设成为以烟草、建材、交通运输、商贸、服务业等为主的产业支撑，城市功能较为完善，集休闲、人居为一体的全县政治、经济、文化中心。
将贵定县融入贵阳1小时经济圈，提高控制性详细规划覆盖率，加快老城改造和黄泥坝、王大坝等新区建设力度，扩大城区面积。
依托贵新高等级公路和长沙至昌明铁路专线、湘黔铁路等交通区位优势，建设特色农产品、建材、小商品等专营市场，发展商贸经济。
加快城北工业园区配套基础设施及金南大道、阳宝大道、环城北路等县城主干道的建设，增强县城的带动作用，推动县城向南北拓展、向东西扩张，逐步融合覆盖周边乡镇，带动全县北部片区各乡镇经济发展，逐步形成北部城镇集中群。
八、总结分析城镇发展潜力巨大，县城中心改造尚未完成。
贵定县作为贵州省一大县，道路内外发达，贵定县现目前以针对城市中心改造已在实施，贵定县城改造尚未完成，这也是对本项目一次发展契机，要充分把握贵定县城改造计划。
在贵定县城经济逐渐得到改善的同时，贵定人们消费水平又迈进一个台阶，对居住环境、生活都会有所改观，带动贵定县城市经济发展的同时，本项目作为老城中心位置，一定要跟从城市发展，打造贵定首席商业中心。
市场篇一、房地产市场房地产市场发展刚刚起步，发展速度加快，发展趋势较好。
随着贵定县的不断发展，房地产发展速度明显加快，政府挂牌土地出让量近几年相对较多。
从市场情况上可以看出虽然近几年是房地产的严冬时节，但是贵定县的住宅价格不降反倒是有所上涨。
贵定县的房地产发展主要是以住宅开发为主，商业开发为辅。
商业地产开发量较少，住宅开发主要集中分布高速路口以南，而老城区开发项目较少，唯有本项目在开发，并且以商业为主的商业大盘。
只能说明在本项目占据老城中心位置，项目周边尚未进行开发，主城能开发土地较少，所以贵定房地产往南发展，行政中心往西发展。
二、土地情况政府对土地投放较大，供应量逐渐增大，投资额逐渐增加。
贵定近年出让土地量逐步加大，供应量逐渐增加，而土地大面积出让多以昌明经济开发区为主、乡镇为辅，而在主城内土地出让量较少，主城内还是已行政中心周边为主，地块有待开发。
老城区需旧城改造，拿地成本较高，拆迁成本搞而周边发展并不是很好。
1、土地出让明细2010年至2012年贵定土地挂牌出让情况明细表：1.12010年出让土地明细1．2 2011年土地出让明细1.32012年土地出让情况2、土地量统计图表说明：贵定县土地出让地块在不断增加，而且土地出让量也在逐年增加，2012年土地量最大，而且最多，最大土地出让在20万平方米以上，国家在不断打压房地产，出台相应的房地产政策，但是贵定县2012年土地出让土地地块大，数量多。
这又说明贵定县房地产市场仍有很大空间，贵定县经济还在不断发展。
3、土地出让区域图表说明：贵定土地土地出让主要集中在贵定县乡镇，开始对乡镇进行发展，在一块贵定县目前大力开发昌明经济开发区，其区域土地出让量都是以大地块挂牌出让，然而在城区只有两块土地出让，针对城区出让量可得贵定城区目前可出让土地较少，本项目作为老城中心地块，地块可操作性强，竞争地块少。