恒金碧物业地工程管理制度手册

工程管理制度手册.DOC恒金碧物业地工程管理制度手册(梁行顾问)目录一、工程部组织架构及职责1、组织架构2、工程部职责3、岗位职责二、工程部规章制度1、业户报修处理规程2、工程设备档案管理规定3、周报告、月报告、年报告制度4、能源管理制度5、设施设备管理制度6、报告制度7、安全运行管理制度8、高空作业安全操作规定9、安全用电管理制度10、防火及消防安全管理制度11、值班及交接班制度12、机房管理制度13、机房安全防火管理规定14、机房钥匙管理制度15、机电设备房出入管理制度16、配电室管理规定17、水泵房、水箱间管理规定18、设备故障处理规定19、运行事故分析20、设备预防性维护保养制度21、设备设施紧急维修管理制度22、设备的更新及系统改造管理制度23、工程部人员调配制度24、设备修理计划的变更、检查与考核制度25、公共部位巡检制度26、二次装修管理制度三、工程部操作管理规程1、机电设备运行维保工作规程2、停送电操作规程3、配电房设备缺陷工作规程4、配电房设备巡检工作规程5、电气维修工作规程6、冷水机组运行操作规程7、热交换站运行操作规程8、给排风机、新风机组操作规程9、给排水设备（设施）操作规程10、给排水设备维修保养操作规程11、水泵定期保养规程12、停水管理工作规程13、公共设施的维修养护周期及质量标准14、消防系统维护保养工作规程15、电梯困人救援规程16、低压配电箱（柜）维修保养工作规程17、低压配电盘及二次回路的维修保养规程18、变压器维修保养规程19、直流屏维修保养规程20、电缆井（强、弱）维修保养规程21、中央空调设备维修保养22、给排水设备维修保养23、机电设备维修保养后的检验规程24、房屋公用设施的维修方法25、消防系统检查维护、保养细则26、消防工程维修过程中的应急措施27、电梯维修保养验收标准四、运行操作表格1、HDXX-GC-002-A-02工程维修汇总表2、HDXX-GC-003-A-01设备台帐3、HDXX-GC-003-A-02设备档案4、HDXX-GC-004-A-01工程部周工作报告5、HDXX-GC-004-A-02工程部月管理报告6、HDXX-GC-005-A-01能源消耗统计表7、HDXX-GC-006-A-01工程部采购申请单8、HDXX-GC-006-A-02工具借用记录表9、HDXX-GC-006-A-03设备登记卡10、HDXX-GC-006-A-04单元设备档案卡11、HDXX-GC-006-A-05工程项目质保期及单位联系情况一览表12、HDXX-GC-007-A-01值班记录13、HDXX-GC-010-A-01工作票14、HDXX-GC-015-A-01钥匙借用登记表15、HDXX-GC-016-A-01设备房出入登记表16、HDXX-GC-017-A-01低压电房设备检查表17、HDXX-GC-017-A-02高压电房设备检查表18、HDXX-GC-017-A-03高、低压配电柜保养维修工作单19、HDXX-GC-029-A-01设备维修记录20、HDXX-GC-030-A-01倒闸操作票21、HDXX-GC-031-A-01设备缺陷记录表22、HDXX-GC-032-A-01配电房运行日志23、HDXX-GC-033-A-01设备维修保养记录24、HDXX-GC-034-A-01空调系统运行日志25、HDXX-GC-035-A-01热交换器运行记录26、HDXX-GC-036-A-01给排风机、新风机月检查表27、HDXX-GC-036-A-02给排风机、新风机季检查表28、HDXX-GC-036-A-03给排风机、新风机年检查表29、HDXX-GC-037-A-01水泵运行记录30、HDXX-GC-039-A-01水泵保养维修工作单31、HDXX-GC-042-A-01消防设备维保运行记录32、HDXX-GC-043-A-01事件报告33、HDXX-GC-056-A-01电梯日巡检记录五、突发事件处理1、各系统紧急突发事件操作规程2、几种常见的紧急突发事件的处理3、电梯困人应急预案4、台风或特大暴雨应急处理操作规程5、给排水应急操作规程6、停电应急处理操作规程一、工程部组织架构及职责1、组织架构说明：装修主任兼建筑结构、装修专业工程师，运行主任兼电气专业工程师，维修主任兼给排水、空调专业工程师，仓库管理员由文员兼任。

2、工程部职责2.1、负责房屋及其设施（设备）、供配电系统（含发电机）、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、弱电系统、智能化管理系统等的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、考评等工作。

2.2、负责制订所属公共设施（设备）、房屋设施（设备）、机电设施（设备）、基础配套设施（设备）的各项管理制度和技术规程。

2.3、负责新建项目的房屋设施（设备）、公共设施（设备）、配套设施（设备）等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。

2.4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大型设备档案。

2.5、负责编制设备设施大（中）修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划，经主管领导审批后组织实施。

2.6、配合客户服务部做好用户入住时房屋设备设施的交验记录工作。

2.7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。

2.8、负责用户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与装修工程验收。

2.9、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能源消耗成本。

2.10、为用户提供热诚、快捷、高效的优质服务。

2.11、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。

2.12、负责本部门员工的管理、业务培训和考核工作。

2.13、完成领导指派的工作。

3、岗位职责3.1、工程经理岗位职责3.1.1.在总物业经理的直接领导下，负责工程部的全面管理工作。

3.1.2.负责小区设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实。

3.1.3.履行客户服务中心签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。

3.1.4.贯彻执行工程部各项运作管理制度，确保各设施、设备处于安全、良好的运行状态。

3.1.5.执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

3.1.6.对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查。

3.1.7.负责员工的政治思想教育和专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。

3.1.8.负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。

3.1.9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

3.1.10.负责处理业主对工程维修工作的投诉。

3.1.11.对业主的二次装修作出整体安排和管理。

3.1.12.定期向总物业经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。

3.2、文员岗位职责3.2.1.负责文件、图纸及技术资料的建档和统一管理工作。

3.2.2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。

3.2.3.负责出勤管理和考勤统计工作。

3.2.4.负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。

3.2.5.负责文件打印、校对及传真工作。

3.2.6.负责会议纪要的整理工作。

3.2.7.完成上级交办的其他工作。

3.3、运行主任岗位职责3.3.1.负责各设备系统的日常运行、维护保养。

掌握设备运行状况，发现异常及时处理。

3.3.2.负责各设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作。

3.3.3.起草各项设备设施管理制度和技术规程，经审核批准后组织实施。

3.3.4.编制值班运行报表，经审核批准后贯彻使用。

3.3.5.负责公共设备设施的接管验收及资料归档的组织工作。

3.3.6.制定重点设备部位的点检表，并亲自执行检查。

3.3.7.负责与相关业务主管部门进行联系。

3.3.8.负责能耗管理工作，控制运行成本。

3.4、维修主任岗位职责3.4.1.负责设备设施维修、工程改造、设备更新工作。

3.4.2.定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。

3.4.3.制定并监督执行设备设施的日常维护计划。

3.4.4.制定维修的工作要求、注意事项。

编制大修工艺、程序。

3.4.5.负责为业主提供服务。

3.4.6.配合客户服务部做好业主入住时的交验工作。

3.4.7.负责填写系统设备的维修材料申购表。

3.5、装修主任岗位职责3.5.1.作好业主装修施工图的审核工作，对业主所送的装修资料包括装修材料、间隔布置、空调、电气、消防等进行全面审核。

3.5.2.对审核合格的图纸进行收图处理，发给装修期间的文件及表格，提醒装修施工单位有关装修的注意事项。

3.5.3.对审核不合格的图纸作退图处理，并提供整改方案及要求供业主参考。

3.5.4.负责业主装修队伍的审查工作，包括特种作业人员的操作证件和施工队的资质审查。

3.5.5.负责协同客户服务部对完成装修的单元进行检查验收工作。

3.6、仓库管理员岗位职责（文员兼任）3.6.1. 严格执行入库手续，入库的物料分类整齐存放，杜绝不安全因素。

并设物料卡，标识清楚。

3.6.2.物料入库后及时入账，准确登记。

3.6.3.按审核无误的领料单和先进先出的原则发料。

3.6.4.日清月结，凭单下账，不跨月记账，按时上交报表，做到账、物、卡一致。

3.6.5.做好日常盘点和月末盘点工作，保证仓库存货账实相符。

3.6.6.妥善保管好原始凭证，账本以及各类文件。

3.7、运行技工岗位职责3.7.1.严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

3.7.2.严格执行各设备系统的日常运行、维护保养。

3.7.3.定期对设施、设备进行全面巡视、检查，认真填写巡查记录，发现问题及时处理。

随时掌握设备运行状况。

3.7.4.务必做好交接班工作，认真填写交接班记录或保养记录。

3.7.5.定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。

3.7.6.发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

3.7.7.参加各种类型、形式的业务培训，提高业务水平和工作能力。

3.8、维修技工岗位职责3.8.1.执行有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修方法，做一名合格的维修人员。

3.8.2.认真做好维修准备工作，严格按照维修主任的工作要求、注意事项和大修工艺、程序开展维修。

3.8.3.为业主提供优质的服务。

3.8.4.积极完成上级交办的各项临时任务。

3.8.5.参加各种类型、形式的业务培训，提高业务水平和工作能力。

3.9装修技工岗位职责3.9.1.负责业主装修的现场监管工作，发现问题及时做出相应处理。

3.9.2.负责监督装修单位对公共设施的保护工作。