2013年10月杭州土地市场研究报告

2013年10月杭州土地市场研究报告核心提要：1、杭州市区10月卖地93.4亿八地块出让被叫停2、主城区卖地39.3亿占比42% 余杭34%、萧山24%3、宅地平均溢价率53.3% 创年内新高4、大鳄拿地势头放缓本地房企饥饿抢地5、2013年10月杭州土地市场大事记附：2013年10月杭州市区土地成交详表重要结论：10月，在国土部态度鲜明的“严防高价地”意见指导下，杭州土地成交量较上月有较大回落，市区共成交土地24宗，总面积72.05公顷，总成交额93.44亿元，在今年前十月中处于中游。

本月有9宗土地出让被叫停，其中不乏萧山总价、单价双料“准地王”、杭师大地块等宝地。

不过不应忽视的是，10月土地成交平均溢价率为33.3%，尤其宅地平均溢价率高达53.3%，双双创下年内新高。

推地量的减少无碍开发商的拿地热情，本地房企本月抓住时机，饥饿补仓，外来大鳄称霸杭州土地市场的现象有所缓解。

10月，杭州土地市场推地量较上月大幅回落，局部成交热度却尤胜以往，呈现出量跌价涨的矛盾现象。

业内人士指出，产生这一现象的主因或来自于政府的行政干预。

今年三季度，全国一二线城市纷纷涌现“地王潮”，杭州9月土地成交额也创下单月成交额新高，房价上涨预期明显。

9月底，国土资源部悄然召开了部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会。

国土资源部副部长胡存智在会上表示，四季度要加大高价地的防范力度，国土资源部门要将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。

10月，杭州接连有8宗土地出让被叫停，其中不乏萧山总价、单价双料“准地王”、杭师大地块等宝地，业内甚至还传出了今年11月1日以后主城区不出宅地的传闻。

事实上，杭州今年的土地出让已超额完成了任务，并已稳稳成为史上卖地总额最高的年份，四季度的控制出让或许并非空穴来风。

今年1-10月，杭州市区共成交土地187宗，总面积678.9公顷，总可建面积1827.7万方，总成交额1116.2亿元，已超过杭州史上年成交额最高年份2009年的1069亿元。

其中，宅地共成交98宗，总面积448.1公顷，总可建面积1187.8万方，总成交额843.5亿元，已超额完成2013年全年供地计划的20%以上。

2013年11月，杭州市区计划出让土地18宗，总面积68.2公顷，总可建面积187.2万方，总起价96.7亿元。

推地的热点区域集中在主城区的之江新城、余杭区的临平新城和乔司、萧山区的城厢。

杭州市区10月卖地93.4亿八地块出让被叫停据透明售房市场研究院统计，杭州市区（含余杭、萧山）2013年10月共成交土地16宗，总面积72.0公顷，总可建面积223.2万方，总成交额93.4亿元，同比下降40.6%，环比下降72.6%。

其中，宅地共成交13宗，总成交面积41.7公顷，总可建面积139.5万方，总成交额64.7亿元，在总量中占比69%。

10月，宅地在全部成交土地中所占份额减小。

本月，共有8宗地块出让被叫停，1宗地块遭遇流拍。

据悉，这主要与国土部关于四季度“严防高价地”的工作要求有关。

被叫停的地块中不乏萧山总价、单价双料“准地王”、杭师大地块等宝地。

8宗被叫停地块中，宅地占7宗，商地仅1宗。

2013年10月杭州出让“被叫停”地块情况表主城区卖地39.3亿占比42% 余杭34%、萧山24%2013年10月，杭州主城区共成交土地8宗，其中，3宗宅地，5宗商地，总成交面积23.8公顷，总可建面积43.3万方，总成交额39.3亿元，在杭州市区成交额中占比42%，平均溢价率22.74%。

2013年9月杭州市区土地分城区成交情况表2013年10月，余杭区共成交土地10宗，总面积28.4公顷，总可建面积96.6万方，总成交额31.4亿元，占比34%，在余杭区今年1-10月的成交额中排名第二，仅次于5月的成交额78.1亿元。

10月，由于计划出让的土地中有7宗未成功出让（其中6总被叫停，1宗流拍），萧山区共成交土地仅6宗，总面积19.9公顷，总成交额22.8亿元，占比24%。

宅地平均溢价率53.3% 创年内新高本月土地市场量跌价涨，主要体现在宅地的平均溢价率高达53.3%，创今年的新高。

由于本月共有8宗地块被人为叫停出让，并且在业内有11月1日以后主城区不出让宅地的传闻，因而对缺地开发商的拿地策略产生较大影响，少数几宗出让宅地遭热抢。

其中，10月10日出让的奥克斯未来科技城项目的溢价率达到了238.3%，创年内最高；10月30日出让的嘉凯城长河项目的溢价率达到了49%的主城区溢价率上限，并在原有配建10%保障房的基础上，增加配建100平米；余杭区合景泰富未来科技城项目、亿丰崇贤项目的溢价率都在50%以上；萧山区保亿奥体博览城项目的溢价率高达196.8%在本月排名第二。

大鳄拿地势头放缓本地房企饥饿抢地今年前三季度称霸土地市场的大鳄军团在本月有所收敛，出手拿地的有富力、新城、合景泰富、宝龙以及华润，其中，合景泰富本月借由未来科技城4.7万方宅地，首次入杭。

土地储备较空虚的金地、中国铁建、滨江等在本月也曾参与竞买，其余大鳄则多数按兵不动。

今年首次在杭州拿地的外来大鳄已有14家。

分别是：港中旅、首开、万达、融科、景瑞、宜家、旭辉、淮矿、雅居乐、新城、招商、恒大、农工商、合景泰富。

本地房企本月抓住时机，饥饿补仓。

浙旅、嘉凯城、宋都、经纬、西房、保亿、亿丰、高运等本地房企都在10月成功拿地，不过，地价普遍较高。

10月21日刚刚结束的房博会并没有业界预想中的火爆，在今年二、三季度刚需集中释放之后，楼市成交转入平淡。

购房者显然在等待政策面给出新一轮调控讯号，楼市开始弥漫观望情绪。

不过，“等米下锅”的本地开发商已难承受观望的时间成本，在大鳄称雄的土地市场中，拿地的机会显然不容错过。

2013年10月杭州土地市场大事记10月10日，富力、奥克斯、合景泰富、江苏新城、西房等7家开发商瓜分未来科技城8宗地块，萧山湘湖壹号南侧“准地王”地块取消拍卖。

其中，富力以总价7.7亿元拿下未来科技城2宗低密度宅地，总体量近8万方，新项目案名已定为“富力十号”，两地块中的63号地块楼面价12331元/平创未来科技城宅地新高；奥克斯9.58亿元拿下未来科技城CBD-08号商住地块，总体量34.3万方，住宅占比40%，该地块溢价率高达238%，这也是奥克斯置业首次在杭州拿地；合景泰富以2.75亿总价拿下5号线科技岛站旁4.7万方宅地，实现首次入杭；江苏新城置业以4.5亿元总价拿下淘宝城南5.2万方宅地，布局城西。

10月10日未来科技城出让地块分布图据萧山区国土局9月12日发布的出让公告，位于湘湖板块的一宗总面积200.1亩的低密度宅地将于10月10日拍卖出让，总起价33.75亿元，楼面起价23000元/平米。

该地块的总起价和楼面起价双双创下了萧山区的历史新高，即便直接成交，该地块也将成为萧山区的总价“新地王”。

10日上午，该地块临时撤销拍卖。

对于市场上有关取消拍卖的各种猜测，萧山招商局在官方网站上公开回应：“湘湖地块撤销拍卖是因为最近中央政策调控，抑制地价，避免出现地王。

”萧山“准地王”地块卫星图10月11日，宝龙4.21亿拿下萧山16万方商地，为在杭第4个项目。

该地块面积4.58万平方米，地处萧山区国家级开发区内，属开发区市北西部区块。

据悉，宝龙对该地块定位为高端商业综合体，将引进大型超市、影院、零售业态等。

今年9月26日，滨江区公建中心地块被宝龙以总价17.85亿元竞得；9月5日，宝龙以总价4.5亿竞得浙江省富阳市[2013]09地块；算上早前的杭州下沙宝龙城市广场项目，此次萧山拿地是宝龙在杭州的第四个项目。

宝龙萧山地块卫星图10月18日，浙旅竞得申花3.2万方宅地，亿丰2.36亿拿下崇贤新城12.8万方商住地，杭师大地块暂缓出让。

主城区申花板块3.2万方宅地由浙旅集团经过18轮竞价，以总价45918万元、楼面价14528元/平米竞得，溢价率35.0%；余杭区崇贤新城12.8万方商住地由亿丰置业经过14轮竞价，以总价23600万元、楼面价1849元/平米竞得，溢价率54.1%。

浙旅申花地块卫星图亿丰崇贤地块卫星图杭师大地块卫星图，图示8、9号地块为10月18日出让地块10月30日，嘉凯城总价9亿元竞得滨江长河单元9万方宅地，达49%溢价率上限；宋都房产总价12.9亿元拿下拱墅区桃源单元15.7万方商住地；杭氧杭锅综合体4宗地块出让，将建博物馆群；华润底价摘得萧山区人民广场站地铁上盖20.5万方商地，将建“万象城”。

杭政储出[2013]84号地块经过20轮竞争（18轮竞价，2轮竞保障房面积）以总价90034万元、楼面价9944元/平米，由嘉凯城经过18轮竞得，溢价率49%，并且包含9154平米配建保障房面积。

地块的争夺者包括金地、中国铁建、滨江、杭州城建等多家实力房企。

长河单元最近一次宅地出让为湖漫雅筑地块，拿地时间为2011年7月19日，地块成交楼面价为6067元/平米，并需配建10%面积的保障房。

除去保障房配建的影响，嘉凯城地块的楼面价与之相比上涨了6成多。

嘉凯城长河项目卫星图杭政储出[2013]85号地块经过18轮报价，由杭州宋都房地产开发有限公司以总价129100万元、楼面价8208元/平米竞拍入手，溢价率31%，楼面价与桃源单元的“垦荒者”广宇的相邻地块相比，几乎持平。

该地块需配建10%的公共服务设施用地，建成后无偿移交政府。

扣除需无偿移交政府的公建配套的成本，宋都桃源地块的实际拿地成本约为9500元/平米。

宋都桃源项目卫星图杭氧杭锅国际旅游综合体，也就是杭州市“城市之星”成功出让了首批旅游博览综合用地，4宗地块全部由市属国企——杭州旅游投资发展有限公司以底价摘得，不久的将来，在杭城东北将崛起一个具有老工业特色的博物馆集群。

根据规划，79号地块将建成国际城市博物馆；80号地块将建成当代建筑博物馆；81号地块将建成游客中心和创意市集；82号地块将建成设计博物馆、时尚博物馆以及博物馆的配套办公建筑。

杭氧杭锅综合体10月30日出让地块卫星图华润萧山人民广场地块位于北干街道，紧邻萧山市中心人民广场，与萧山开元大酒店隔路相望，是萧山区的不二核心，该地块还是地铁2号线人民广场站的上盖物业可建面积20万方将在萧山再添一座“万象城”。

华润萧山人民广场项目卫星图10月31日，保亿5.36亿竞得萧山奥体博览城首宗出让地块，将建26万方商住综合体。

保亿经过63轮竞价竞得该宗地块，溢价率达197%，折合楼面价2073元/平米。

根据出让文件中的“特别约定”，地块必须配建总面积不少于12.6万平方米精装修建筑（其中地上建筑8.6万平方米，地下建筑4万平方米），装修标准应不低于平均每平方米2500元，建成后无偿移交政府。

2013年10月杭州市区土地成交详表。