杭州市年度土地市场分析报告

2008年杭州市土地市场分析报告1

傅楠，田传浩浙江大学房地产研究中心

“如果冬天已经来临，春天还会远吗？”——雪莱走进上仓桥路，杭城冬日久违的阳光透过法国梧桐稀疏的枝条，投影到一块尚有建筑废墟的平地上。这块占地面积四十余亩的土地刚刚在上年末换了东家。2008年12月30日，万钧置业以5.22亿竞拍下这块原属杭州市东南化工厂厂区的土地。拍卖锤敲定的一记闷响，除了昭告交易成功，也同时意味着杭州市2008年土地市场正式落下帷幕。

2008年杭州市土地市场没有继承丝毫上一年的激情和狂欢，44宗经营性房地产土地的低交易量没能上交一份令人满意的案卷。而同样令人黯然神伤的事物在过去的一年之中又何其多。从雪灾到地震，从三鹿奶粉到企业裁员，国人体会的是我国处于社会转型时期的剧烈疼痛。天安门前久久无法平静的高呼让亿万泪水汹涌流下，这泪眼艰涩但却充满了倔强。

苦其心智而达其境界。2008年杭州土地市场也经历了属于它自己的阵痛期。其实缩量并不可畏，疲软并不可怕；挑战是契机，行业整理同样可以带来合理的产业升级。回顾2008，我们和行业一同走过。心中的桃花源，其实从没有离开过。

1本文土地出让数据来自杭州市国土资源经管局、住在杭州网，金融和股市方面数据来自国家统计局、wind 咨询。

一. 2008年度杭州市土地市场简况

（一）市场简况：成交量减半，市场收缩明显

43宗出让，1宗租赁——这个来自杭州市公共资源交易中心数据让人真实感受到了今年杭州市土地市场的惨淡经营。共44宗的交易量仅是2007年的一半，2008年杭州市土地市场明显萎缩。

统计数据显示，2008年全年杭州市共成交经营性房地产土地44宗，其中土地出让43宗，土地租赁1宗。完成交易金额220.83亿元，总成交面积为160.74万平方M。土地均价为13739万/平方M。和去年相比，数量减少50%，成交土地面积减少60.74%，成交金额更是降了69.47%。

虽然全年交易收缩已成定局，但是全年交易趋势却是由少到多。上半年只有15宗地完成交易，而下半年有29宗。特别是第二季度到第三季度的大幅跳跃，让人看到上半年市场的低迷观望情绪有一定缓解，经过市场整理和行业洗牌，以及杭州市政府推出的《读地手册》的前期试探，下半年政府决定推出更多的地块，以期望市场复苏。虽然冷清局势最终没能完全改变，但下半年土地成交数量还是有很大回升，当然期间的地产行业格局已悄然发生变化，这也必将影响2009年杭州土地市场。

从土地用途上看，纯住宅用地占了13宗，占29.55%；商住综合用地有9宗，占20.45%；商业用地成交最多，为22宗，占了50%。而去年同期，杭城共出让的88宗地块中，住宅用地成交最多，成交了45宗，占总成交数的51.14%左右；商业用地次之，成交了35宗，占39.77%；商住综合用地最少，仅成交了8宗。

表1 杭州市2007-2008年土地交易情况

住宅用地的减少也可从杭城商品房销售存量上看出端倪。根据住在杭州网统计数据显示，2008年杭州市主城区共成交了23202套房子，与去年同期相比减少了41%。住宅的积压使得住宅用地出让收到一定影响。

图1 2006～2008上半年杭州市经营性用地成交季度数据（二）地价分析：竞价乏力，重点地块存在战略性竞争回顾2007年杭州土地市场，从年初便一路高歌，成交价超过出让总价的就有37宗，占出让宗地总数的42%。“天价”、“地王”这些字眼频频出现在拍卖现场头条报道之中，似乎不谓高价就不合常理。各开发商也力争上游，拍卖会现场气氛热烈，竞价一轮高比一轮。但到了2008年情况突然发生了改变。

2008年第一季度成交的8宗土地中，成交加价平均增幅仅6.15%。再如第三季度，在推地数量上相较第一、二季度大幅提高，但是出让价格更趋清冷。18宗土地的成交价和出让价差值，成交价高于出让价不足1%的高达13宗。如08年9号地块位于九堡，与万科魅力之城仅隔一路。但是只有浙江西子房产集团1家公司参与报价，以36536万元成交，成交价只比出让起价高出20万元，楼面地价仅为5003元/平方M。

2007年百家齐鸣，由于消费市场的兴起，企业拿地冲动十分显著，往往是

政府推出一块开发商就争抢一块。很多开发商围绕土地部署公司的战略发展。然而2008年开发商更多以战略目标来竞购土地。由于资金紧张，国家紧缩的信贷等产生的经营压力，盲目拿地将极有可能另企业深陷困境。因此，地块优秀、资金充裕、企业有战略发展要求，只有满足这三个条件的开发商才会在拍卖会上竞相加价。另一方面拿下这些地，也是企业未来的战略发展所在。如杭州地产大户绿城集团在5月6日竞拍下了08年1号、08年2号两个蒋村地块。这两宗土地的最后加价分别达到88.67%和106.34%，绿城共为其支付21亿元。蒋村地块为住宅用地，住宅的楼面价也因地价的高昂而达到了11142元/平方M和10188/平方M。绿城高价拿下地块情有可缘，一方面，绿城在主城区在售工程5个，销售业绩良好，回款24亿元，资金充裕。另外蒋村新区地块地理位置极佳，北临西溪国家湿地公园，南接浙江大学紫金港校区，宜居宜学，对企业极有战略吸引力，绿城的“西城情节”得以继续延续。

在第二期《读地手册》受到重点关注的4宗“老厂房地块”分别位于下城区和拱墅区。这些地块都是少有的大地块，位于城中，交通便利，基础设施齐全，于居于商都很适宜，在以往必定造成“地王”轰动。但是因其体量较大，对企业的资金总量要求很高。显然，只有符合战略规划又资金充裕的企业才会前来竞购。滨江集团便一举拿下其中之一的原杭州重机厂地块，占地272亩，建筑面积约50万平方M的土地，滨江集团只花了24.6亿元，综合楼面地价仅约4932元/平方M，以期待市场回暖的时候，这一大片土地上的房子又会十分畅销。

（三）区块分布：滨江下城为供地主力，老城区厂房地块发力

2008年杭州市经营性土地总成交面积为160.74万平方M，主城7个区域都有分布。面积最大的为滨江区，达到43.73万平方M，占26%，其次是下城区交易37.83万平方M，占24%，西湖区供应量也很大，为36.62万平方M，占23%。其他江干区、下沙区也有一定表现。

而统计表中令钱江新城占主城区一席之地的地块是11月11日出让的杭政储08年30号动漫广场一期地块。它以24388万元的总价，被77号竞买单位杭州市居住区发展中心有限公司竞得，楼面均价约7878元/平方M。

图2 2008年杭州市各城区土地出让面积（单位：平方M）

在交易金额上，2008年共完成交易金额220.83亿元，比去年下降69.47%。其中，下城区成交金额最大，为54.14亿元，占总数的24%；西湖区和滨江区数额相当，分别为47.5亿元和48.62亿元，各为总量的22%左右；江干区39.63亿元位列第四，其余各区均不到总数的10%。

滨江区以交易面积和交易金额名列所有城区第一。在它所有的7宗地中，有3宗是位于钱塘江畔闻涛路的绝版江景地块，分别被德圣房地产、海墅投资经管(杭州)有限公司，以及中海和世茂的联手注册子公司“兴贵投资有限公司”联袂取得。特别是1月11日，兴贵投资有限公司拿下的07年75号闻涛路地块，占地193525平方M，花费了该公司30.73亿元，面积大、金额大，可谓今年的大手笔之一。